Главная --> Публикации --> Покупатели требуют больше квартир Рост цен на недвижимость Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги апреля 2006 года Арендаторы могут выбирать Сельская новь

Однако мнение о безудержном подорожании ошибочно. И объяснить его можно только одним оптическим обманом. Вполне наподобие того, как люди в древности считали, что Солнце вращается вокруг Земли и настолько были уверены в своей правоте, что кое-кого из несогласных даже сожгли на костре. Мы тоже убеждены в подорожании, потому что меряем цены долларами, а эта единица, мягко говоря, небезупречна. Даже по отношению к евро курс зеленого только в прошлом году упал почти на треть.

Дорожает ли московская недвижимость? Вопрос этот для всякого знакомого с темой человека кажется по меньшей мере странным. При описании роста цен журналисты используют эпитеты вроде сумасшедший, аналитики спорят о том, превысило ли подорожание в прошлом месяце 10 % или немного не дотянуло Сам факт роста не отрицает никто.

В чем бы нам подсчитать? В рублях или евро? Это тоже валюты, и они также подвержены инфляции. В модных нынче баррелях нефти или кубометрах газа? Уже лучше, поскольку это абсолютные, не подверженные удешевлению ценности. Однако для наших целей они не годятся потому, что далеко не каждый человек ими владеет. У меня лично нет ни нефтяной, ни газовой компании. У вас, уважаемый читатель, думаю, тоже иначе вы занимались бы сейчас делом, а не читали в
Интернете всякую ерунду. Давайте сравним с тем, что есть практически у каждого, с зарплатой.

Соотношения

За границей

Я отлично помню 1992 год. Однокомнатная квартира в Москве стоила тогда $ 6-8 тысяч. Такая цифра вызывает сегодня умиление так бы и купил штучки три квартиры, заверните, пожалуйста, в бумажку! Беда в том, что моя зарплата в ту пору (а был я тогда не очень большим, но все же начальником в не самой последней в стране газете) составляла $ 32, а если говорить точнее, примерно 15 000 рублей при курсе 470 рублей за доллар. Соответственно, зарабатывать на квартиру, не тратя на жизнь вообще ничего, мне предстояло не менее 200 месяцев. Сегодняшние реалии цифрами иллюстрировать не буду, дабы не вводить в возбуждение налоговую инспекцию. Однако совершенно очевидно, что жилье стало доступнее причем в разы. И каждый человек может проделать аналогичные подсчеты с собственной зарплатой результаты будут такими же.

Сравнить можно и по-другому с ведущими мировыми странами. В США и Европе все население тоже отнюдь не миллионеры, примерно 90 % недвижимости покупается с использованием ипотечных кредитов. Стандартный срок такого кредита 20 лет, т. е. изначально предполагается, что расплачиваться за квартиру гражданин будет именно такое время. Конечно, отдельно взятому человеку может улыбнуться удача, он разбогатеет и погасит долг досрочно, но основная масса заемщиков будут платить как раз этот расчетный срок. Реалии, как видим, вполне наши, сегодняшние если принять, что на выплату кредита обычный человек может тратить до 40-50 % своего ежемесячного дохода.

В стране постоянно растут доходы населения, следом за ними подтягиваются и цены. Ожидать, что в этой ситуации недвижимость будет вести себя как-то иначе, было бы по меньшей мере странно.

Обеспечить всем необходимым

И еще пару слов в защиту нынешних цен. Много говорится о том, что они делают жилье недоступным, вынуждая недостаточно состоятельных людей приобретать квартиры в Подмосковье, а то и в других регионах. Именно для этих покупателей это, конечно плохо, а для страны? На рубеже XIX-XX веков тогдашняя столица России, Санкт-Петербург, стремительно развивался, в городе оказались сотни тысяч откровенных маргиналов. Закончилось все 1917 годом. Нынешние московские цены создают для горожанина вполне осязаемый имущественный ценз. Может быть, это не так и ужасно?
Как отмечают многие риелторы, отношение потребителя к выбору недвижимости за последние годы изменилось. И если раньше при покупке жилья определяющими были характеристики дома и стоимость квадратного метра, то сейчас на первый план начинает выходить социальная обеспеченность района, развитость его инфраструктуры. И в самом деле, какой смысл покупать даже самую удобную квартиру, если рядом не будет ни магазина, ни школы, ни поликлиники?

Однако такая продуманность законодательных актов не означает того, что город полностью укомплектован всем необходимым, хотя бы потому что мегаполис не перестает развиваться и расширяться, и какие-то перекосы закономерны. Так, в этом году отмечается нехватка детских садов, вызванная как нецелевым использованием бывших помещений детских учреждений, так и повышением рождаемости. Более остро вопрос стоит в районах со сложившейся застройкой, несколько спокойнее ситуация в новостройках. Именно поэтому в этом году на детские сады обращено особенное внимание, принята программа по строительству и передаче в целевое использование ста детских учреждений.

Однако, как утверждают в Департаменте градостроительства, такая ситуация в новостройках Москвы абсолютно исключена. В соответствии с генеральным планом застройки, корректирующимся каждый год с учетом потребностей населения, строительство новых районов выполняется с учетом строгих нормативов, в которые, в частности, и входит обязательное обеспечение жилых домов всем необходимым набором объектов инфраструктуры. В этот перечень входят школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, а также гаражи и стоянки. И, кстати, все это должно находиться в местах, удобных для использования жильцами. А кроме этого, если в доме предполагается размещение квартир для инвалидов, то при проектировании и строительстве жилого здания должны быть обеспечены условия для их жизнедеятельности.

Дорога ложка к обеду

Продолжится и активное строительство торговых центров во всех районах новостроек. В Департаменте градостроительства с уверенностью утверждают, что новостройки последних лет Марьинский Парк, Южное и Северное Бутово, Куркино полностью обеспечены торговыми точками. Практически все первые этажи домов, выходящих на улицу, отданы под магазины, офисные площади или объекты соцкультбыта.

Девелоперы стремятся найти для возведения дома такое место, которое к моменту окончания строительства станет комфортным и обустроенным микрорайоном Ориентируясь на требования покупателей, застройщики при разработке проекта в первую очередь обращают внимание на площадки с развитой инфраструктурой. При выборе площадки застройки используются генеральные планы развития города и отдельных его районов. Таким образом, девелоперы стремятся найти для возведения дома такое место, которое к моменту окончания строительства станет комфортным и обустроенным микрорайоном, рассказывает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. При этом не последнюю роль играет и то, какие именно объекты инфраструктуры находятся рядом: спорткомплекс или же шумный торговый центр.

Если все обязательные объекты инфраструктуры не сданы, заселение могут и приостановить. Именно о таком случае Собственнику рассказали в компании Азбука жилья. Так, сданный весной объект в Кожухово из-за недостроенных подстанций до сих пор не может быть заселен, и окончательное решение вопроса ожидается к осени. Задержка сдачи объектов именно из-за благоустройства территории достаточно распространенный случай, как рассказывают застройщики. Но даже в принятом объекте инфраструктура начинает работать на все сто процентов только через год после сдачи, причина этого чаще всего окончание ремонта.

Ликвидность недвижимости только возрастает, если рядом находятся необходимые для жизни объекты инфраструктуры: спорткомплексы, сервисные и социальные службы. Однако увеселительные заведения, крупные торговые комплексы, автосервисы, расположенные рядом с домами, способны существенно снизить ликвидность жилья, поясняют риелторы.

Влияние на стоимость жилья

На стоимость квадратных метров влияет и грамотное планирование подъездов, парковок (а соответственно, и умеренный уровень шума и оживленности на улицах). На этот счет у города есть свои нормативы, о которых рассказывает Андрей Шестаков, заместитель директора компании Московские огни: Въезды на территорию микрорайонов и кварталов, а также сквозные проезды в зданиях следует предусматривать на расстоянии не более 300 м один от другого. Примыкание проездов к проезжим частям магистральных улиц регулируемого движения допускается на расстоянии не менее 50 м от стоп-линий перекрестков, при этом до остановки общественного транспорта должно быть не менее 20 м.

Кроме необходимых для жизни объектов инфраструктуры, таких как поликлиники или школы, существуют объекты не первой необходимости, но, тем не менее, повышающие стоимость жилья. Так, например, строительство рядом крупного бизнес-центра способно поднять жилье в цене в основном за счет придания району статуса респектабельного делового центра. Кроме этого, сотрудникам может оказаться удобным покупать жилье около офиса.

Первый месяц весны поставил новый ценовой рекорд - таких темпов подорожания рынок недвижимости не видел. Главная причина роста - покупательский ажиотаж, вызванный растущим спросом на фоне явного дефицита квартир. Стоит ли ждать стабилизации цен на жилье?

Хорошие дороги, а также наличие скверов и парков важная составляющая благоустройства района. Покупатели квартир хотят, чтобы их новый дом находился в развитом районе, где уже построены и работают детский сад, школа, лечебные учреждения, есть торговый центр, спортивный комплекс, современные паркинги. Кроме того, новоселы предпочитают жить в благоустроенном зеленом районе со сформированными зонами отдыха, парками и скверами, замечает Оксана Каарма. Внимание к состоянию инфраструктуры заметно возросло среди покупателей, и в отличие от прошлых лет сделки с недвижимостью все чаще совершаются с учетом всех дополнительных удобств.

По данным Аналитического центра ирн, стоимость жилья увеличилась за март в среднем на 7,5%. В зависимости от разных типов жилья, цены на него выросли от 5,9% до 9,3%, а в зависимости от района - от 4% до 12%. Как и в предыдущие месяцы, быстрее всего дорожали не самые престижные квартиры - как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города. Согласно последнему исследованию Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость, больше всего с начала года подорожали квартиры в панельных пятиэтажках (на 29,4%), а также квартиры в панельных домах с маленькими кухнями - их цена возросла на 27,3%.

За всю 15-летнюю историю российского рынка недвижимости такого роста цен не было. Показатели осени 2003 года, которая до сих пор считалась рекордной по росту цен на жилье, побиты. Напомним, что тогда цены росли не больше чем на 5% в месяц, и это казалось снежным комом. В более спокойные времена недвижимость дорожала примерно на 1,5-2% в месяц. И вот теперь - новый бум.

В марте стоимость типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) на вторичном рынке составила более $160 тыс., а завышенные цены предложения могут доходить до $180-200 тыс. Квартиры средней площади (106 кв. м) в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, стоят сегодня более $300 тыс., а новостройки в границах третьего транспортного кольца (средняя площадь таких квартир составляет 154 кв. м) стоят уже более $1 млн.

Заметнее всего прибавляли в цене однокомнатные и двухкомнатные квартиры - как сообщает МИЭЛЬ-Недвижимость, однокомнатные квартиры подорожали с начала года на 25,6%, а двушки прибавили 20,9% цены. По округам в лидерах ценового прироста по сравнению с началом года оказались квартиры на юго-востоке столицы (рост на 32,2%) и в Восточном административном округе (рост на 25,6%). Количество же выставленных на продажу квартир сократилось. В марте 2006 года на вторичном рынке жилья предлагалось 18 тыс. 354 квартир, это на 48,8% ниже уровня марта прошлого года. Высокие темпы инфляции, которыми были отмечены первые месяцы 2006 года, привели к тому, что продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу.

В Подмосковье цены на жилье растут быстрее, чем в столице. По данным Аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, на 83 объектах области цена за квадратный метр на конец марта составляла более $1300 за кв. м. Лидером среди районов Московской области по-прежнему остается западное направление. Аналитики отмечают, что за первый квартал цены на первичном рынке жилья Москвы выросли в среднем на 15%, а у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20%. Средняя цена предложения на рынке нового жилья в области к концу марта 2006 года достигла $1068 за кв. м.

- Очевидно, что все приведенные выше цифры не соответствуют другим макроэкономическим показателям. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей, даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше, - говорит руководитель Аналитического центра ирн Олег Репченко. - С другой стороны, рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%. Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения.

Главная причина роста цен - снижение объемов строительства. Так, за первый квартал 2006 года на рынке появилось всего 387 новых объектов, это почти на 18% меньше показателей предыдущего квартала. По прогнозам аналитиков компании МИЭЛЬ-Недвижимость в ближайшие месяцы ожидается еще большее сокращение предложений на рынке первичной недвижимости Подмосковья, так как в настоящее время нет ни одного предложения на уровне проработки строительной документации.



По данным ABARUS Market Research, в России в целом автопарк за последние десять лет увеличился в 2,5 раза, в Москве темпы роста оказались в четыре раза выше: за то же время количество автомобилей, зарегистрированных в столице, увеличилось в 10 раз. В настоящее время в Москве зарегистрировано более 3 миллионов автомобилей.

Сложившаяся в Москве и Подмосковье ситуация с ценами на жилье обусловлена заметным сокращением объемов предложения на рынке новостроек на фоне высокого спроса, а также психологией покупателей, поддавшихся ажиотажу, и возросшей долей инвестиционных покупок. Но так или иначе, в удорожании московского жилья наконец должна наступить пауза, - уверен Олег Репченко. - По мнению специалистов Аналитического центра ирн, ее начало наиболее вероятно после майских праздников или в середине лета. Однако существующая неопределенность ситуации на рынке может внести поправки в эти прогнозы.
Проблема парковки в последние годы становится все более ощутимой для России вообще, и для Москвы в особенности. Автовладельцы предпочитают оставлять средства передвижения в так называемых ракушках и пеналах. Обилие таких временных гаражей затрудняет работу коммунальных служб и создает неудобства пешеходам. Теперь же московские власти решили нанести основательный удар по незаконным сооружениям начата их инвентаризация, после чего гаражи будут ликвидированы.

Незаконные ракушки затрудняют работу коммунальных служб и создают множество неудобств для пешеходов. В начале марта городские власти объявили, что по результатам проводящейся в настоящее время инвентаризации все признанные незаконными гаражи будут снесены. Решение о сносе будет в каждом отдельном случае принимать суд.

Одним из самых популярных способов укрыть от внешнего воздействия оставленный на улице автомобиль до сих пор оставались ракушки. Временные тенты используют примерно 13% столичных автовладельцев. По некоторым данным, на территории столицы установлено от 300 до 700 тыс. таких гаражей, часть из которых не зарегистрирована.

По данным префектуры, инвентаризация завершится 20 мая и станет первым шагом масштабной кампании по упорядочению размещения на городской территории ракушек и пеналов.

Теперь же московские власти перешли от слов к делу. Префект Восточного административного округа Николай Евтихиев в пятницу распорядился провести в округе комплексную инвентаризацию металлических тентов типа ракушка и пенал, по итогам которой все незаконные гаражи будут ликвидированы.

В пресс-службе отметили, что главная проблема в том, что существующий порядок установки и ликвидации ракушек фактически позволяет безнаказанно устанавливать гаражи где попало. Самовольно поставить металлический тент можно за 40 минут, причем без всяких документов, а убрать его, если владелец не реагирует на предписания местных властей, можно только через суд. Дело в том, что хотя металлические тенты и не являются капитальными строениями, попытка их убрать квалифицируется как посягательство на чужое имущество.

Прежде всего власти округа намерены заняться теми гаражами, которые установлены с нарушениями законодательных и правовых норм или находятся в неположенных местах: на теплотрассах, газонах, площадках отдыха. Таких, по предварительным данным административно-технической инспекции ВАО, около половины. Всем владельцам будут направлены соответствующие предписания, где будет предложено убрать гараж с незаконно занимаемой территории, рассказали в префектуре.

В связи со всем этим префект ВАО обратился к депутатам Госдумы и Московской городской Думы с предложением внести изменения в действующее законодательство, касающееся регулирования установки и ликвидации металлических гаражей-тентов. По мнению префекта, правом принимать решение о ликвидации металлических тентов должна быть наделена специальная комиссия, состоящая из представителей префектуры, муниципалитета, городских служб, общественности. А владельцы металлических тентов, несогласные с решением, могли бы впоследствии оспорить его законность.

Административные меры воздействия также не работают: штрафы за незаконное занятие территории административно-техническая инспекция вправе выписывать только юридическим лицам. В префектуре также отметили, что, по оценочным данным, более 30% ракушек используется не по назначению, то есть из гаражей они превратились в самые обычные чуланы, куда сваливают ненужный скарб.

Программа рассчитана на инициативу снизу. Жители районов должны сами предлагать местным властям построить гаражи на какой-либо территории. Местные автовладельцы должны будут самостоятельно организовать инициативную группу, которая будет поддерживать контакты с чиновниками, разработчиками проекта и строителями. Фактически Народный гараж это воскрешение гаражных кооперативов советской эпохи.

Одним из способов решения проблемы парковок московские власти считают увеличение темпов гаражного строительства. В 2006 году в столице планируется построить 100 тыс. машиномест вместо 70 тыс., оборудованных в прошлом году.
Основная проблема, которая препятствует дальнейшему ускорению темпов гаражного строительства, стоимость гаражей для конечных владельцев. Ее снижению должна способствовать программа Народный гараж, предложенная властями недавно.



Главная --> Публикации