Главная --> Публикации --> Рост цен на недвижимость Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги апреля 2006 года Арендаторы могут выбирать Сельская новь Западные консультанты оценили возможности рынка трк

До конца 2006 г. большинство МУПов будет ликвидировано, а их помещения выставлены на аукцион такое решение было принято в конце мая большинством депутатских голосов в горсовете. По словам директора департамента имущественных и земельных отношений мэрии Николая Диденко, всего планируется продать 27 помещений общей площадью более 17 000 кв. м. По данным мэрии, в 2004 г. вводилось в эксплуатацию около 30 000 кв. м торговых площадей в городских зданиях, в 2005 г. 50 000 кв. м, в основном это магазины на первых этажах жилых домов. Стартовую цену помещений магазинов мэрия определила в среднем в 16 000-22 000 руб. за 1 кв. м. Всего чиновники рассчитывают получить от продажи имущества не менее 336 млн руб. (вместе с магазинами решено продать гостиницу Центральная площадью 5300 кв. м).

Мэрия Новосибирска приготовила сюрприз для ритейлеров. Чтобы компенсировать дефицит городского бюджета, власти решили ликвидировать муниципальные магазины, а их помещения, расположенные в привлекательных местах города, распродать. Местные ритейлеры отмечают дефицит торговых площадей и готовы участвовать в аукционах.

По словам директора департамента потребительского рынка мэрии Сергея Андреева, МУПы сегодня пережиток социалистической торговли. Эти предприятия дают лишь около 0,5% общего розничного товарооборота Новосибирска. По формальным признакам их нельзя назвать банкротами, но очевидно, что с приходом эффективного собственника отдача от магазинов увеличится в несколько раз.

По мнению депутата горсовета Эдуарда Кожемякина (бывшего владельца сетей Квартал и Крепость, которыми сейчас владеет его жена Людмила Кожемякина), помещения МУПов вызовут большой интерес у ритейлеров. Будут продаваться старейшие известнейшие магазины Новосибирска Урожай на ул. Ленина, Аккорд на ул. Гоголя, Золотой колос на ул. Ленина, Сибирский каравай, Золотая нива. Эти магазины находятся либо в центре, либо в людных, проходных местах, поясняет депутат. Он не исключает, что муниципалитету удастся выручить большую сумму. Кожемякин напоминает, что магазин Школьник, расположенный напротив Золотого колоса, в мае 2006 г. при стартовой цене в 16 млн руб. был продан за 109 млн руб., 1 кв. м обошелся победителю аукциона почти в $900 По словам Кожемякина, персонал МУПов (около 500 человек) будет уволен, людям выплатят пособия и трудоустраиваться они будут самостоятельно.

По 50 000 руб. за 1 кв. м готов покупать помещения в Новосибирске собственник алтайской сети Мария Ра Александр Ракшин. Экспансия Мария Ра в Новосибирск началась в прошлом году, но ее расширение сдерживает дефицит торговых площадей. По словам Ракшина, для сети интересны практически все помещения МУПов как на окраинах, так и в центре. Но даже за помещения в самом центре продуктовая сеть не может платить более 50 000 руб. за 1 кв. м, убежден Ракшин. По его мнению, при ценах в $9000 за 1 кв. м об окупаемости магазина придется забыть лучше заключить договор долевого участия при строительстве жилого дома или строить самостоятельно. Мы будем участвовать в аукционах, говорит директор сети Сибириада Алексей Касимов. Помещения интересуют нас как для расширения сети, так и для инвестиций в недвижимость. Для расширения розничной сети цена в 45 000-50 000 руб. за 1 кв. м будет предельной, а если говорить об инвестициях, то мы готовы платить значительно выше, добавляет Касимов.

Ритейлеры довольны решением муниципалитета приватизировать торговые помещения. О своих планах поучаствовать в аукционах говорят в группе компаний Сенсация (франчайзи Пятерочки). По словам директора по корпоративному управлению Сенсации Александра Агеева, компания планирует до конца года увеличить количество Пятерочек с 35 до 62 и помещения бывших МУПов для нее привлекательны. Сенсацию, по словам Агеева, заинтересуют аукционы, на которых будут выставлены помещения в спальных районах и на окраинах. Они лучше подходят для мягкого дискаунтера, каким и является Пятерочка, поясняет Агеев. Однако покупать помещения на окраине дороже 45 000 руб. за 1 кв. м в компании не готовы. Приобрести площадки и самостоятельно строить небольшие магазины будет дешевле, рассуждает Агеев.


Есть известный риэлторский анекдот: "Расскажите, сколько вы хотите заплатить за этот дом, мы вволю посмеемся, а потом займемся делами". Желающих купить готовый дом за городом риэлторы честно предупреждают: практически нереально приобрести желаемое за запланированную сумму.

Бюджет Новосибирска на 2006 г. по расходам утвержден в 12,2 млрд руб., по доходам в 11,9 млрд руб. От продажи муниципального имущества предполагалось дополнительно получить около 697 млн руб. В марте прогнозный план был увеличен на 270 млн руб., в мае еще на 230 млн руб. Всего будет приватизировано 190 объектов общей площадью 92 000 кв. м. К сегодняшнему дню продано 13 объектов площадью 5000 кв. м при общей начальной цене 90 млн руб. и цене продажи 229 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м составила 43 000 руб. В соответствии с федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации до 1 января 2009 г. должно быть приватизировано все непрофильное муниципальное имущество.

Дом требует ремонта...

Кому готовый продукт
Есть известный риэлторский анекдот: "Расскажите, сколько вы хотите заплатить за этот дом, мы вволю посмеемся, а потом займемся делами". Желающих купить готовый дом за городом риэлторы честно предупреждают: практически нереально приобрести желаемое за запланированную сумму. Потому что не родился еще тот архитектор (строитель, дизайнер и девелопер), который уже создал дом вашей мечты, да к тому же расположил его в самом живописном и желанном уголке Подмосковья. Так что выбирать придется из уже имеющегося. Здесь есть два пути: либо купить дом, в котором уже жили люди, либо выбрать совершенно новый, "с иголочки". Конечно, главным плюсом этого варианта является возможность оценить дом во всей красе. Однако это одновременно является и недостатком - дом уже построен, и его интерьер изменить сложно, а в иных случаях - невозможно. Зато въезжать в готовый дом можно сразу после оформления сделки.

Плюсы и минусы евростандарта
Если дом построен недавно, то всегда есть риск купить "кота в мешке". Дело в том, что при покупке построенного коттеджа возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество можно оценить только в процессе эксплуатации. Кроме того, если у вас будут какие-то претензии к внешнему виду дома - от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей - то они скорее всего будут стандартными для всего поселка и их изменение удорожит процесс, если вообще будет возможно. Цена такого дома, разумеется, оказывается выше, чем строения, уже побывавшего в эксплуатации. Но, конечно, что и говорить, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки.

Если дом построен давно, то, конечно, скорее всего возникнет потребность в ремонте ввиду износа и ветхости элементов отделки или несущих конструкций, труб и проводки. В старом доме возможна также недостаточная оснащенность с точки зрения инженерного обеспечения (только печное отопление, выгребная яма, "удобства" во дворе и т. п.). Соответственно - на приведение всего вышеизложенного в порядок потребуются дополнительные затраты. При всем при том обжитой дом имеет свои несомненные достоинства: это и значительно меньшая стоимость покупки, и разработанность участка (наличие посадок, огорода и т. п.), и уже наезженные, удобные подъезды к участку, существующие на протяжении многих лет.

В целом же приобретение участка на первичном рынке - способ весьма трудоемкий. Поэтому чаще всего, когда речь идет о приобретении земли частным лицом, обычно имеется в виду участок на вторичном рынке в старом населенном пункте. Но здесь вас подстерегает другая опасность: площадь участков в старых поселках, как правило, небольшая, обычно 6 соток, а то и меньше. При этом в большинстве случаев участок продается вместе со старым домом. Переплачивать приходится и за ненужный дом, и за его разборку.

Дорогая дешевая земля
Даже поблизости от Москвы можно найти достаточный для постройки дома участок "неудобья" - земли, не занятой лесом, но фактически непригодной для сельского хозяйства. Сотка на таком участке должна стоить гораздо дешевле, чем сотка земли в стародачном поселке. Называется среднее соотношение - 1 к 3- Но сей бесспорный "плюс" сопряжен с несколькими существенными "минусами". Во-первых, увы, качество самого участка: то, что вам удастся отыскать, наверняка будет ближе к ЛЭП или кирпичному заводику, чем к лесу или реке. Во-вторых, большая проблема - это коммуникации. Сто метров одного только газопровода в зависимости от рельефа могут вылиться в $1000, как бы смешно это ни звучало. И придется "включать обаяние" и искать подход к ответственным чиновникам. Кстати, "подход" к чиновникам придется искать и для того, чтобы просто стать собственником "неудобья". Оно находится в их исключительном ведении. Кроме того, необходимо оформить сервитутные права (право прокладки ваших коммуникаций по чужой территории и их последующего обслуживания). Причем делать это нужно одновременно с покупкой участка, - иначе отстаивать свои интересы придется через суд.

ОАО Гостиничный комплекс Космос" получит мажоритарного акционера. В марте этого года департамент имущества Москвы проведет спец-аукцион по продаже доли города в комплексе. Однако борьбы за контрольный пакет гостиницы может не получиться. Новые правила аукциона составлены таким образом, что переиграть ВАО Интурист (44% акций) ИПГ Евразия (25%) практически невозможно.

Портрет идеального дома
Многолетний опыт риэлторов вывел следующие формулы наибольшей ликвидности загородной собственности. Во-первых, дом должен занимать около 1/5 площади участка. Во-вторых, стоимость дома должна приблизительно равняться стоимости земли. И наконец, дом имеет право на собственный архитектурный стиль только в том случае, если здание не бросается в глаза, если его почти не видно с улицы. Известен и наиболее ликвидный размер самого участка: 15-20 соток. Время теснящихся разномастных хоромин, да еще вперемешку со старыми домами, безвозвратно ушло. "Обвальной" может оказаться цена даже уникального дома (проект известного архитектора, дорогие импортные стройматериалы, роспись знаменитого церковного реставратора и т. д. и т. п., включая поле для гольфа и километровый пруд за домом).

Департаменту имущества Москвы была поручена организация торгов, которые были запланированы на конец прошлого года. Победитель аукциона получал возможность консолидировать контрольный пакет: Интурист автоматически, Евразия - в случае если бы компания добрала у миноритарных акционеров 5% плюс одну акцию.

Сейчас главными акционерами ОАО Гостиничный комплекс Космос" являются ВАО Интурист (44% акций) и ИПГ Евразия (25%). Кроме того, 20-процентный пакет акций принадлежит правительству Москвы в лице департамента имущества, а оставшиеся 11% распределены между миноритариями.

Если обычные торги выявляют победителя, предложившего наибольшую цену за лот, то выставленный пакет Космоса теперь, вероятно, распределится сразу между несколькими инвесторами. Акции будут разделены пропорционально внесенным при подаче заявки денежным средствам. Иными словами, по итогам заявок будет определена средневзвешенная цена акции, в соответствии с которой и будет распределен пакет,- рассказали в департаменте имущества.

Однако период согласования документов затянулся. Как сообщили Бизнесу в департаменте имущества Москвы, на днях столичные власти решили провести торги в конце марта этого года. За это время правительство Москвы изменило условия проведения аукциона, так что шансов на получение контроля над Космосом у Евразии практически не осталось, что на условиях анонимности признают даже сами чиновники.

В Интуристе подтвердили намерение участвовать в торгах. Для нас подобная форма проведения аукциона крайне выгодна, так как для формирования контрольного пакета нам хватит 7% акций. Тем не менее мы заинтересованы получить городской пакет целиком, по крайней мере - 17-18%,- рассказал один из топ-менеджеров Интуриста.

На аукцион будет выставлено 33 млн 537 тыс. акций. Согласно проведенной независимой экспертизе, начальная цена одной акции на аукционе составит 17 руб. Таким образом, начальная цена всего пакета определена в $20 млн.

В Евразии комментировать возможное участие в торгах официально отказались.

По его словам, город также получит существенную прибыль - на 20-30% выше, чем от обычного аукциона. По результатам торгов цена пакета вряд ли превысит $30 млн,- в целом согласна с оценкой Интуриста замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

В таком случае контрольный пакет сформировала бы та компания, которая смогла бы договориться с миноритариями. Однако теперь Евразии это вряд ли удастся,- отметил источник.

Однако, по словам источника, близкого к проекту, компания выступает с резкой критикой условий аукциона. "Евразия давно хотела получить городскую долю и обогнать Интурист по количеству акций.

С ним соглашается Марина Смирнова. Борьба за миноритарных акционеров будет вестись параллельно, так как их акции не менее интересны, чем выставленный на продажу городской пакет, поскольку, даже добавив к своей доле 20%, ни Интурист, ни тем более Евразия не получают 75%,- заявляет Смирнова.

Преимущество на аукционе будет у Интуриста, однако шансы есть и у Евразии, правда, последние должны предложить на торгах условия, которые будут выглядеть намного предпочтительнее, чем у Интуриста, и провести кампанию по скупке оставшихся 11% у мелких частных инвесторов,- говорит генеральный директор компании Стабильная линия Игорь Лаврик.

В случае если акции миноритариев выкупит кто-то третий, доля города ему будет необходима для получения хоть какого-то контроля над гостиницей, а это только подогреет интерес к аукциону,- резюмирует Смирнова.
Весь минувший год в Санкт-Петербурге активно расширяли свой бизнес крупные торговые сети. В итоге оборот розничной торговли вырос на 20%, а на сетевые магазины пришлось более половины покупок горожан. Но из-за бурного роста сетевым игрокам становится тесно. На себе это уже почувствовала сеть дискаунтеров Пятерочка: компания снизила годовой прогноз по выручке на $300 млн, объяснив свои действия усилившейся конкуренцией на петербургском рынке.прогноз по выручке на $300 млн, объяснив свои действия усилившейся конкуренцией на петербургском рынке.

Впрочем, по ее словам, Космос может заинтересовать и сторонних инвесторов.

Сетевые компании расширяли свое присутствие на петербургском рынке и через поглощение более мелких сетей. Весной Перекресток приобрел три магазина сети Далпорт Сити. С учетом этой покупки сеть Перекресток увеличилась с четырех до 10 точек. Самой масштабной сделкой прошлого года стала покупка Пятерочкой 18 магазинов Народная копейка всегда за $60,8 млн.

По словам президента Гильдии управляющих девелоперов и управляющего партнера компании АйБи Групп Юрия Борисова, в этом году сетевые операторы увеличили число крупных торговых комплексов примерно на 20 объектов, а инвестиции в их строительство и оборудование составили около $420 млн. Всего в этом году сетевыми операторами было введено около 280 000 кв. м, из которых на продуктовые гипермаркеты пришлось около 124 000 кв. м (в 2003 и 2004 гг. 114 000 и 78 000 кв. м соответственно). Так, сеть О'кей в этом году успела открыть только один гипермаркет, но в 2006 г. планирует дополнить ее еще семью объектами. Два гипермаркета под маркой Рамстор открыла компания Рамэнка, а немецкая сеть Metro Cash Carry третий в Санкт-Петербурге торговый центр на Пулковском шоссе. Лента открыла четыре магазина, расширив сеть до девяти объектов. Кроме того, в 2005 г. на петербургский рынок вышли два новых московских игрока: сеть Седьмой континент, купившая два помещения стоимостью $35 млн для размещения гипермаркетов, и холдинг Марта, который осенью открыл свой первый супермаркет под брэндом Grossmart.

А по оценке аналитика ОФГ Алексея Кривошапко, доля сетевого ритейла в Петербурге уже перевалила за 60%. К примеру, в Москве, говорит он, по итогам 2005 г. сети займут около 25% розницы, а долю в 53% консолидируют только к 2010 г. Такой концентрации сетей, как в Петербурге, больше нет нигде в России, считает Кривошапко, однако это скорее не признак высокого уровня развития сетей, а показатель узости рынка.

В результате бурного роста сетей увеличилась доля рынка, которую занимает торговля данных форматов. К середине 2005 г. на сетевую розницу и гипермаркеты приходилось, по оценке председателя КЭРППиТ Владимира Бланка, порядка 40% от общего объема розничной торговли. В ближайшие 1,5-2 года он прогнозирует увеличение доли сетей до 55-60%. Остальные 40% будут в равных долях распределены между рынками и магазинами в формате у дома.

А вот Пятерочке радикальное увеличение сети принесло проблемы. Крупнейшая российская сеть дискаунтеров в декабре неожиданно снизила прогноз по выручке без НДС в 2005 г. с $1,595 млрд до $1,3-1,35 млрд, объяснив это обострившейся конкуренцией на петербургском рынке.

Директор петербургского филиала сети Перекресток Александр Скоболев говорит, что товарооборот растет у всех игроков в основном за счет продолжающегося сокращения доли несетевых магазинов.
По словам Кривошапко, показатели большинства сетей растут, средний чек за первые 10 месяцев этого года увеличился на 10%.

Возможно, такой формат, как дискаунтер, по мере насыщения рынка частично теряет свою актуальность покупателям хочется чего-то большего, нежели выбор из 4000-4500 самых необходимых товаров, предполагает PR-директор холдинга Марта Евгений Сухарников.

Управляющий сетью магазинов Пятерочка Олег Высоцкий отмечает, что за этот год сеть открыла в Петербурге около 50 новых магазинов и успела провести ребрэндинг приобретенных магазинов Копейка. Команда сконцентрировалась на этой задаче, несколько упустив фокус текущих операций, говорит Высоцкий. К тому же некоторое недовыполнение плана произошло из-за переноса части поглощений с сентября на декабрь. Сейчас, по его словам, компания работает над рестайлингом магазинов, а также занялась ассортиментом, увеличив количество позиций с 3000 до 4500, добавив товары более высокого класса и увеличив долю непродуктовых товаров.

Это подтверждают и планы ритейлоров на следующий год. О'кей запланировала открыть семь гипермаркетов. Два торговых центра появится у Ленты. Марта намерена пополнить свою петербургскую сеть еще 5-7 магазинами под марками Grossmart и Billa.

Другие игроки считают 2005 г. успешным для себя. Гендиректор сети О'кей Игорь Макаров говорит, что прошедший год не разочаровал, но и не стал революционным для ритейла. На рынке по-прежнему остается пространство для роста, уверен Макаров. Такого же мнения придерживается Скоболев из Перекрестка.



По данным Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ) администрации Санкт-Петербурга, оборот розничной торговли в первом полугодии этого года вырос на 18,6% (по сравнению с аналогичным периодом 2004 г.) и составил около 115,6 млрд руб. При этом сегмент торговли продовольственными товарами, на который приходится примерно 40,8% в общем объеме продаж, вырос на 22,5%, обогнав на 6,3% прирост в непродовольственном сегменте. По предварительной оценке КЭРППиТ, по итогам 2005 г. объем рынка розничной торговли достигнет 241,8 млрд руб. (рост на 21% по сравнению с 2004 г.).



Главная --> Публикации