Главная --> Публикации --> Апарт-отель с видом на кремль Доступности жилья мешают чиновники Главные события месяца Женская логика, или как выбрать дом своей мечты В деловом центре москва-сити будет построено около 250 тыс. кв. м жилья

Многие по привычке называют обмен одной квартиры на другую (или несколько) прямым. Но это в корне неверно. Такая практика была возможна в советское время и тогда являлась единственным способом решения жилищного вопроса. Сегодня все иначе. Прямой обмен сохранился только в случае проведения операций с неприватизированными квартирами, а обмен жилья, находящегося в собственности, происходит по договору мены, который подразумевает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой. И наоборот: собственники второй переезжают и имеют те же права в первой. Конечно, такое требование существенно ограничивает выбор жилья. Поэтому большинство обменов сегодня осуществляют с помощью сделки купли-продажи.

Обмен это старейший вид операций с жилыми помещениями и по‑прежнему самый востребованный на рынке недвижимости. Но сегодня квартирный вопрос решают совсем по‑другому, нежели 15 20 лет назад, когда понятие собственная недвижимость было для многих в новинку.

Альтернатива подобрана, легкая альтернатива эти словосочетания довольно часто встречаются в объявлениях о продаже квартир, вызывая недоумение покупателей. А между тем для риелторов в слове альтернатива нет ничего незнакомого и тем более пугающего: технология обмена с помощью такой сделки отработана до мелочей.

Терминология

Соответственно, выражение альтернатива подобрана используют в том случае, когда продавец новую квартиру себе уже присмотрел. А словосочетание легкая альтернатива (реальная альтернатива) означает, что претензии к новому жилью у продавца вполне адекватны, и подобных объектов на рынке недвижимости довольно много.

Термин альтернативная продажа является антонимом понятия свободная продажа. Последнюю осуществляют в отношении тех квартир, в которых никто не живет (все выписаны). Взамен такой недвижимости человек хочет получить деньги ради денег. Альтернативная же сделка касается квартир, в которых, как правило, кто‑то живет и прописан, с целью покупки новой недвижимости.

Пример нереальной альтернативы: обмен однокомнатной малогабаритной квартиры в Кунцеве на двухкомнатную в том же районе без доплаты. В данном случае, какими бы скромными ни были пожелания к новой недвижимости, совсем без дополнительных вложений их реализовать невозможно: двухкомнатное жилье, даже самое крошечное и на первом этаже, стоит дороже однокомнатной хрущевки.

Пример легкой альтернативы продажа однокомнатной квартиры в Кунцеве и покупка двухкомнатной в том же районе с доплатой, при этом сумма последней достаточна для реализации намеченных планов.

Технология альтернативной сделки подразумевает продажу жилья одновременно с покупкой нового. И вариантов тут может быть великое множество: одну квартиру меняют на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т. п. Богатство вариантов обусловлено следующим: цены на рынке московской недвижимости растут, и в таких условиях единственным выгодным способом обмена становится сначала покупка новой квартиры и уже затем продажа старой. Но не всем это по карману. Если же сперва продать свое жилье, то цены за период поиска желанного варианта квартиры могут вырасти очень существенно, не позволив таким образом купить то, на что вначале обмена деньги были. Такое развитие событий особенно вероятно, если человек действует самостоятельно, без участия риелторской компании.

Как это работает

Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое.

Альтернативная сделка подразумевает одновременный поиск покупателя на квартиру ее участника и новой квартиры для него. Это повышает вероятность положительного для продавца развития событий.

Схематично сделку можно представить так:

Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.

Сложности альтернативы

1) поиск покупателя своей квартиры заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем;
2) поиск квартиры для себя заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу;
3) сбор всех документов (как правило, поручаемый риелтору);
4) юридическая проверка документов риелторской компанией;
5) организация сделки, расчет денежных средств для каждой банковской ячейки;
6) закладка денег в банковскую ячейку;
7) подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;
8) отправка документов на государственную регистрацию;
9) забор денег из банковской ячейки, после того как документы вернулись с регистрации;
10) подписание акта приема-передачи квартиры.

Обмен и ипотека

Альтернативные сделки, несмотря на все свои преимущества, связаны с определенными сложностями. Во‑первых, квартира в этом случае всегда стоит немного дешевле, нежели свободная. Во‑вторых, подобные сделки частенько, что называется, разваливаются, не доходят до логического завершения покупки участниками нового жилья. В‑третьих, они имеют обыкновение вырастать в цепочки, или паровозы, и тогда их исход зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников. В‑четвертых, альтернативные цепочки довольно сложно организовать, а сделать это самостоятельно практически невозможно. Сильный рост цен мешает логическому завершению сделок данного вида. Сегодня их становится все меньше, а риелторы стараются найти новые способы решения квартирного вопроса.

Сейчас ипотека нашла новое применение в риелторской практике решения разъездов и обменов. Напомню: проблема обмена в том, что в условиях роста цен выгоднее сначала купить новую недвижимость, а потом продавать имеющуюся, но, как правило, это может позволить себе не каждый. Сегодня все больше людей, нуждающихся в обмене, разъезде или съезде, сначала берут кредит в банке и приобретают квартиру, а потом продают имеющееся жилье. На пике роста цен такая технология совершения сделки действительно выгодна, поскольку за полгода или год (время, в течение которого большинство банков накладывает мораторий на досрочное погашение кредита) стоимость имеющейся недвижимости вырастает настолько, что позволяет окупить банковские проценты и работу риелтора. Конечно, не всем такая технология обмена доступна, поскольку нужны какие‑то накопления, а также солидная заработная плата, позволяющая взять нужную сумму кредита. Однако подобных сделок становится все больше.
Ростов-на-Дону Через год в России будет на один аэропорт больше. Предприниматель Олег Дерипаска потратит до $70 млн на строительство в чистом поле нового терминала в Геленджике. Еще в $200 млн обойдется строительство взлетно-посадочной полосы, которое профинансирует государство. В очередь за подрядами на стройку уже выстроились именитые девелоперы Трансстрой, Enka и Hochtief.

Ипотечное кредитование уже довольно давно используют для решения проблемы отсутствия свободных денег на доплату при альтернативных сделках. Кроме того, обычной практикой при решении жилищного вопроса в настоящее время является кредитование под залог имеющейся квартиры, что позволяет приобрести другую без продажи имеющейся. Размер кредита зависит от многих параметров, главный из которых размер доходов человека и их документальное подтверждение.

Новый проект может обойтись Раинко и государству почти в $300 млн. Точная смета проекта до сих пор не ясна. Раинко своих расчетов не раскрывает: 30 апреля она планирует подписать договор с генподрядчиком, которого сейчас выбирает на конкурсе, говорит гендиректор Аэропортов Юга Павел Плишкин. Предложения рассылались 15 компаниям, уточняет он. В финальном списке оказались пять претендентов: турецкая Enka, которая строит сейчас Шереметьево-3 примерно за $500 млн, германская Hochtief, у которой подряд на строительство Шереметьево-1, югославская Sivas, которая реконструировала Домодедово, московский Автобан и краснодарская Строй-интернешнл.

Инвесторы давно облюбовали Краснодарский край, особенно город-курорт Сочи и горные хребты Красной Поляны. В 2005 г. по количеству частных застройщиков Кубань уступила пальму первенства лишь Московской области, гласят данные Росстата. В прошлом году Минтранс объявил о намерении вместе с Базэлом построить в Геленджике новый аэропорт. В городе уже есть аэропорт, но несколько лет назад он был закрыт. Государство взялось оплатить всю инфраструктуру, которая не подлежит приватизации: взлетно-посадочную полосу, участок трубопровода для керосина (до 1 км) и коммуникации. Базэл аэровокзал, ТЗК, служебные помещения и др.

Но это не все. По постановлению правительства от декабря 2005 г. на полосу в этом аэропорту и выкуп земель бюджет должен выделить 5,9 млрд руб., т. е. больше $210 млн. Подряд на строительство полосы еще в 2005 г. получил Трансстрой. Сейчас за $280 млн он ремонтирует полосу в Шереметьево, взяв себе на это 28 месяцев срока.

Площадь аэровокзала составит 6500 кв. м. Терминал будет обслуживать около 400 000-600 000 пассажиров в год, говорит Плишкин. Вместе с аэродромом построить его должны к апрелю 2007 г. Гендиректор Раинко Андрей Загорский уточняет, что смета стройки составит не менее $30 млн. А прошлым летом министр транспорта Игорь Левитин говорил, что вклад Базэла составит примерно $70 млн. Получается, смета геленджикского терминала сопоставима с Шереметьево-1, который строится на 39 000 кв. м вместе с трехэтажным паркингом за $76,7 млн.

Но эксперты шокированы сметой. Такой терминал точно не может стоить дороже $20 млн, даже если это суперуникальное здание с сопутствующими объектами, замечает глава дирекции Strabag по России Александр Ортенберг.

Новая полоса в Геленджике будет 3,1 км длиной, самолеты станут заходить на нее прямо с Черного моря. Скальные работы, расчистка площадки от бывших виноградников, зданий совхоза и проч. все это добавляет стоимости проекту, объясняет дороговизну своей части сотрудник Трансстроя. Хотя денег компания пока так и не получила: Минтранс передавал функции заказчика подведомственной Росавиации, та еще не переоформила контракт с Трансстроем, но деньги пообещала в ближайшее время, поясняет собеседник Ведомостей. Плишкин тоже считает оценку своей части проекта справедливой: объектов много, все строится с нуля.

Вы решили продать или обменять квартиру? Тогда предлагаем вам несколько рекомендаций - как сделать именно ваш объект максимально привлекательным для покупателя среди прочих подобных. В условиях некоторого падения спроса, пришедшего на смену двухлетнему ажиотажу, это особенно актуально.

Базовый элемент Олега Дерипаски занялся авиацией в 2004 г., выкупив за $25 млн на госаукционе 51% акций Авиалиний Кубани (АЛК). В 2005 г. Базэл передал АЛК одной из своих структур Русско-Азиатской инвестиционной компании (Раинко). Та выделила из перевозчика его структурное подразделение аэропорт Краснодара. Для управления всеми своими аэропортовыми проектами в Краснодаре, Анапе и Геленджике Раинко учредила ООО Аэропорты Юга.

Как сделать обмен жилья через куплю-продажу особенно выгодным? Формула проста: продать как можно дороже, а купить как можно дешевле. Только в обеих частях этой формулы присутствует словечко можно. Степень же дозволенности в данном случае нам диктует рынок, где сейчас наблюдается некоторый застой, дипломатично именуемый стабилизацией. И чтобы покупатель при всем богатстве выбора захотел выложить максимально допустимую сумму именно за вашу недвижимость, необходимо грамотно подготовить объект к продаже.

Продать - дороже, купить - дешевле

Кому это надо?

Роль товарного вида продуктов и изделий для их выгодной реализации на потребительском рынке мы уже давно сумели оценить. Продукты в рваной и грязной упаковке, бытовая техника в корпусе с трещинами и царапинами мало привлекательны даже с существенной скидкой. И уходят лишь при более чем впечатляющем снижении цены. Зато когда речь заходит о недвижимости, многие клиенты яростно сопротивляются настоятельным рекомендациям риэлтора заняться наведением красоты в продаваемой (обмениваемой) квартире. И отказываются понимать, насколько благоприятное первое впечатление значимо для потенциального покупателя, как важно подать товар лицом.

Причину же происходящего мы предпочитаем видеть отнюдь не в том, что отмахнулись от советов специалиста: видно, риэлтор просто плохо рекламирует наш объект, не тех клиентов водит... На самом деле ваш агент все может делать очень правильно, просто в ответ на наше яростное сопротивление его рекомендациям он умыл руки. Раз к его советам не захотели прислушаться, значит, вы безнадежны, и все будет, как будет... А будет, скорее всего, снижение цены. Поэтому давайте сразу преодолевать инерцию и по возможности делать максимум для того, чтобы быстрее и удачнее продать недвижимость.

Внутренний голос нашептывает инертным гражданам: А кому и зачем это надо? Вот въедет новый хозяин - пусть все и делает как ему нравится! На самом деле радение о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. Экскурсионный период, когда покупатели идут на просмотры довольно бойко, но затем впадают в задумчивость и растворяются в неизвестности, затягивается. Отдельные индивидуумы начинают усиленно торговаться, нагло заявляя: Да здесь одного ремонта на многие тысячи долларов!

Обойтись ли малой кровью?

С точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: убитая, где надо все менять и реконструировать, обшарпанная, в которую не переедешь без предварительного косметического ремонта, а также типа въехал и живи. Последние покупаются быстро, охотно, без торга. Чтобы квартира понравилась, она должна производить впечатление просторной, комфортной и чистой. Начнем с самого несложного, но очень важного - с борьбы за визуальный простор.

В расчищенной от хлама квартире стоит заняться перестановкой мебели в некоторых комнатах. В серийных квартирах гостиная - самое большое (17-18 м) помещение - чаще всего имеет вытянутую форму. Плюс классическая обстановка: по одну сторону стенка, напротив диван или тройка. Венчает композицию из мягкой мебели богатый ковер на стене. Как средство шумо- и теплоизоляции он, конечно, неплох, да только его насыщенный цвет и яркий крупный рисунок создают нежелательный оптический эффект: стена с ковром наезжает на зрителя, еще больше сужая пространство, и визуально уменьшает помещение. В итоге, комната, являющая собою вполне сносный прямоугольник, приобретает вагонообразный вид.

Для начала стоит устроить итальянский Новый год - избавиться от вещей, десятилетиями копившихся по принципу а вдруг когда-нибудь пригодятся. Пережившие эпоху тотального дефицита, все мы немножко плюшкины... Но то, что еще не так давно гордо именовалось нажитым добром, уже перекочевало в разряд старого барахла. Поэтому срочно проинспектируем антресоли, стенные шкафы, лоджии. Совершим несколько рейсов к мусоропроводу, а на освободившееся место пристроим рассованные по углам чемоданы, рулоны, пакеты, без содержимого которых нам не обойтись, на новом месте. Что-то вывезем на дачу, отправим в комиссионку или презентуем соседям.

Не стоит обижаться на риэлтора, который, если ремонт вам явно не под силу, настаивает на генеральной уборке и мелкой штопке. Этим он вовсе не ставит под сомнение вашу чистоплотность. Просто любое жилье, даже очень ухоженное, все равно с годами утрачивает свежесть. Мы этого не замечаем, но заинтересованный глаз покупателя зорок. Чтобы создать благоприятное общее впечатление, следует тщательно вымыть двери и окна, закрыть специальными, весьма недорогими, накладками места вокруг выключателей, подклеить отставшие уголки обоев.

Как бороться? От ковров придется отказаться - убрать в кладовку до лучших времен. Стенку разгоняем по углам или вынимаем пару секций и переставляем их к другой стене, делая в сплошном мебельном пространстве нишу. В ней размещаем зеркало, репродукцию пейзажа с перспективой - что-то такое, куда взгляд устремляется и проваливается, оптически удаляя плоскость стены. Аналогично раскидываем по комнате мягкую мебель, чтобы она не стояла в линию. Вот увидите, вам понравится результат. И вы используете этот же принцип расстановки и в новой квартире - вряд ли там все помещения окажутся квадратными.

Кроме того, в период показа квартиры большинство из нас становятся добровольными помощниками дворника - особое значение стоит придавать чистоте подъезда, лестницы, освещению на площадке. Театр начинается с гардероба, а квартира для потенциального покупателя - со входа в подъезд.

Отдельного внимания потребует сантехника: на ней не должно остаться ни малейшей желтизны, иначе покупатель сразу сделает далеко идущий вывод о качестве воды и состоянии труб. Отмыв стекло и кафель до зеркального блеска, смело вворачивайте мощные лампочки.

Впрочем, если ремонт в квартире был давно, все изложенное выше остается полумерами. Предпродажная отделка не требует особых затрат. Стоимость евроремонта в хрущевке или кораблике продавцу никогда не вернуть. Зато силы и средства, вложенные в освежающую косметику, окупаются в несколько раз и помогают сэкономить много времени. Конечно, необходимость придать квартире товарный вид за счет ремонта касается только типового жилья, а также небольших одно-, двухкомнатных квартир в центре города. Кредитоспособный покупатель больших апартаментов все равно берет количество метров в определенном месте, несмотря на их косметическое состояние.

Какой ремонт оправдан?

Начинаем с потолков. На газифицированной кухне придется особенно потрудиться. Потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2-3 года даже при наличии вытяжки. Копоть и сажу перед покраской надо удалить. В остальных случаях достаточно пройтись водоэмульсионной краской или мелом в один-два слоя. Обычно крашеные стены достаточно хорошо отмыть, а старые обои на кухне требуют обязательной замены.

Итак, если вы не беспомощный пенсионер, срочно беритесь за дело.

Зачем менять обои? Если они старые и грязные, то это и так понятно. Но иногда желательно заменить даже относительно новые, если они не совсем удачны с точки зрения восприятия помещения со стороны. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно стягивают пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенных холодных тонов съедают освещенность. Оптимальный, абсолютно нейтральный вариант на любой вкус - ненавязчивые мазки или слабые разводы на белом фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. Финансовые и временные расходы минимальны, а позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях. Почему ни в коем случае не стоит клеить просто белые или светлые однотонные обои без рисунка, как в евростандарте? В этом случае моментально вылезают мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.

В комнатах заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите - даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев контраст будет слишком очевиден.

Полы зачастую трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Если паркет был покрыт лаком, отреставрируйте поцарапанные места его остатками - наверняка где-то на антресолях хранится не до конца израсходованная банка.

Покраску радиаторов (или, попросту, батарей) и оконных рам также нужно освежить. Чаще достаточно покрыть их в один слой, но с обеих сторон, а также между рамами, иначе весь ремонт обесценится в глазах внимательного покупателя.

В абсолютном большинстве случаев ванна старше 7-8 лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в замене, которая стоит огромных денег, как утверждают сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали - только не поддавайтесь на его агитацию подобрать оттенок под ваш кафель. Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно-зеленым, синим, бурым - срочно меняйте их цвет на более светлые тона теплой гаммы. И ваша ванная комната заиграет!

Линолеумный пол можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтуса: чаще всего они нуждаются в окраске или даже замене. Ну, а ежели половая проблема неразрешима, придется побеспокоить тот самый богатый ковер, который мы сняли со стенки: пусть выручает, лежа на полу.

В тихом омуте...

Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, прочитав рекомендации, наверняка ужаснется и воскликнет: Это же великие тысячи! Не торопитесь с выводами. Ознакомившись с ценами на товары, необходимые для косметического ремонта в самом обычном магазине стройматериалов и хозтоваров, каких немало в каждом районе, вы измените свое мнение. Минимально необходимые расходы на материалы составят от 50 до 100 долларов. А примеры того, как люди, решившись на хлопоты и некоторые затраты, сами приводили в порядок квартиры и окупали с лихвой все вложения, совершая выгодные продажи и обмены, многочисленны и красноречивы.
По сравнению с квартирами этот сегмент рынка недвижимости имеет свою специфику. При выборе комнаты необходимо учитывать ряд дополнительных факторов и особенно пристрастно подходить к вопросам оформления и перспектив.

При подборе комнаты в коммуне нас не может не волновать состав соседей. Одно дело, если места общего пользования вам придется делить с интеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не вылезающим из командировок. Совсем иное, если у вас под боком проживают слегка пьющие (и очень гостеприимные), нигде не работающие супруги, пара комнат сдана студентам (комментарии излишни - все помнят ошибки молодости). А в самой маленькой боковушке ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов, активно решающие проблему демографического кризиса нашего стареющего города, - и позитивный результат их усилий, прирастающий с каждым годом, неизбежно выплескивается в коридор и на кухню со своими простыми детскими радостями. Впрочем, даже если вы после длительных поисков смогли выбрать комнату в тихой квартире, настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в том числе и состав соседей. Далее - лотерея.

Собираясь приобретать комнату, помните, что вы не одиноки: в коммуналках все еще проживает более 15% населения Петербурга. Процедура приобретения комнат имеет ряд отличительных особенностей. А при подборе варианта необходимо учитывать и специфические факторы, существенно влияющие на потребительские качества такого жилья. Прежде чем приступить к изучению вариантов, определитесь, что для вас важнее: цена, метраж, район или условия проживания?

Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов вы можете по справке формы Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно - еще до внесения залога - во избежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером, когда все проживающие по факту соседи в сборе - для более подробного знакомства с потенциальным окружением.

Подводные булыжники

Квартиры исторического центра часто лишены необходимых удобств. Поэтому при подборе комнаты важно особенно внимательно изучить, если не техпаспорт (вряд ли его заказали заблаговременно), то хотя бы справку формы В этих документах обозначены все легальные удобства. А то, что в них не указано, но присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель), часто установлено без согласований и с существенными нарушениями санитарных норм. Такие партизанские усовершенствования в любой момент могут оказаться вне закона и будут подлежать ликвидации.

Если опыта коммунального быта у вас нет, уточните еще при просмотре: где будет ваше место на кухне, каков порядок пользования ванной, где сушат белье, как оплачивается электричество, каков график уборки мест общего пользования и прочие мелочи, о которых не задумываешься в отдельной квартире, но которые надо знать заранее, заселяясь в коммуну.

Ценовая политика: как считать?

Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь начали этот процесс - беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое однократное право приватизации и снова оказались на государственных квадратных метрах - вы рискуете стать заложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты такого пожизненного муниципального жилфонда превращают всю коммуналку практически в нерасселяемую. (Будет ли когда-либо решена эта проблема через принятие местного закона о коммунальных квартирах - неизвестно. Законопроект третий год пребывает под сукном в городском Законодательном собрании, и перспективы на сей счет весьма туманны.)

Да и понятие дешевые варианты - весьма условное, так что вооружитесь калькулятором. Самые доступные по цене из предлагаемых комнат, как правило, расположены в густонаселенных квартирах, при этом их площадь не позволит вам не только новоселье с танцами устроить, но и просто разместить за столом нескольких гостей. Поделив цену объекта на его площадь, вы быстро удостоверитесь, что квадратный метр самых бросовых комнат окажется намного дороже квадратного метра среднестатистических.

Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее практически неликвидной в будущем. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона среднерыночной стоимости, взвешивая все за и против.

Преимущество сособственника

Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы супервыгодного расселения. Возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел такой возможностью воспользоваться? Так что будьте реалистами и не особо прислушивайтесь к заверениям в стиле Нью-Васюки. Понятие перспективная комната - весьма абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.

До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого крепостного права, произошедшая после внесения соответствующих дополнений в Закон О приватизации..., создала у коммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (т.е. освобождающейся комнаты) в своей коммуне. Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом.

Взвесив все за и против и определив свои возможности, приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.

Тем более, не хотят они тратить время на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ООП) совершать... или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав (в том числе и права преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они возьмутся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством.

Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом коммунальной вредности. Нелегко бывает убедить их дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам.

Ничтожный подарок

Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. И покупателям комнаты с вредными соседями придется исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, указав в нем рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем Главное управление федеративной регистрационной службы (ГУФРС) зарегистрирует такой договор.

Одаряемый покупатель в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи.

Есть другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома и участия соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество собственник может кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен.

В любом случае категорически советуем не вступать в конкурентные отношения с соседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы умудритесь отбиться в процессе судебного спора (или до него вообще не дойдет), жить спокойно под одной крышей с недоброжелателями вы вряд ли сможете. Так что всегда желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.

Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае) практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует очередности сособственников. Главное, что один из них воспользовался своим правом. Прокатить эта двухходовка может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.



Главная --> Публикации