Главная --> Публикации --> На крыше дома моего Интеко осваивает столицу казахстана «темные» аукционы приходят на смену светлым договорам Тсж. и не только Ситуация на рынке недвижимости киева: итоги февраля 2006 года

По закону лицензирование строителей должно было прекратиться уже с 1 января 2006 г. Однако прошлым летом депутаты решили продлить его на год, чтобы принять необходимые подзаконные акты. Сторонники дебюрократизации утверждали, что действующая система крайне неэффективна и коррупционна. Все процедуры по лицензированию [строителей] сводятся к покупке документа, удостоверяющего прохождение лицензирования, объяснял прошлым летом депутатам Госдумы замминистра экономического развития Андрей Шаронов. Официальная стоимость свидетельства 1300 руб., но существует теневой рынок, где лицензию можно приобрести по цене 30 000-100 000 руб..

Отмена лицензирования строительной деятельности может быть отложена на год. Если этого не произойдет, страну ждет разгул дикого рынка и массовые обрушения, обещают чиновники. На отмене лицензий не настаивают даже сами строители: создать новую систему контроля качества оказалось труднее, чем поддерживать работу старой и неэффективной.

Чиновники не отрицают, что лицензирование давно превратилось в формальность. За 2005 г. Росстрой выдал 73 765 лицензий, а отказал всего 119 соискателям. По словам директора кемеровского филиала ФЛЦ Ирины Кузевановой, ее учреждение выдало 760 лицензий, а отказало двум фирмам, которые предоставили недостоверные документы. При этом в масштабах страны чиновники приостановили в прошлом году действие 4011 лицензий. В большинстве случаев приостановка это просто вымогательство денег у строителей, считает председатель совета директоров Стройинвестрегиона Ирина Сергеева.

Судя по всему, теневой рынок может просуществовать до начала 2008 г. До отмены лицензирования осталось 10 месяцев, после чего барьеры для нерадивых компаний будут выстраивать профессиональные сообщества, заявил вчера руководитель Росстроя Сергей Круглик на совещании с региональными представителями Федерального лицензионного центра при Росстрое (ФЛЦ). Но закон, описывающий права и обязанности саморегулируемых организаций, еще не принят. А контролировать работу на стройплощадках по новым правилам должен федеральный строительно-архитектурный надзор, который еще не сформирован. Если ситуация не изменится, лицензирование необходимо будет продлить еще на год, считает Круглик.

Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский уверен, что депутатам под силу разработать новые правила жизни на строительном рынке до конца года. Весной Плескачевский обещает подготовить соответствующие поправки в Градостроительный кодекс, которые обяжут членов саморегулируемых организаций отвечать за качество строительства деньгами. Но Круглик считает, что нужно еще принять новые технические регламенты, срок разработки которых правительство перенесло на конец 2006 г., так что до января 2007-го чиновники явно не успеют. Сотрудник Минэкономразвития возражает, что контроль за строителями избыточен и без регламентов: Есть экспертиза проектов, выдача разрешений на строительство, контроль за его ведением и постановка объектов на учет. А лицензирование не гарантирует качества строительства: получив лицензию, компании спокойно работают, не сталкиваясь с необходимостью отбиваться от надзорных органов, отмечает гендиректор самарской строительной компании Дисса Максим Хвостов. За $10 000 чиновники готовы закрыть глаза на серьезные нарушения например, ведение подготовительных и строительно-монтажных работ без соответствующих разрешений, говорит на условиях анонимности строитель из Петербурга.

Представители ФЛЦ, которым грозит опасность потерять работу с 1 января, утверждают обратное. На лицензировании лежит треть нагрузки по недопущению аварий [остальное на госэкспертизе и стройнадзоре], говорит директор Южного окружного филиала ФЛЦ Левон Маилян. При отмене лицензий аварийность в 2007 г. вырастет на 26%, а в 2010 г. на 73%. С 1 января в строительной сфере возникнет дикий рынок, заниматься им будут сотни компаний без какой-либо истории, говорится в опубликованной две недели назад в Российской газете статье мэра Москвы Юрия Лужкова. Новой современной системы контроля нет, а на фоне падающих крыш выводить строителей из-под лицензирования можно только при создании новой системы контроля, считает Валерий Драганов, глава думского комитета по экономполитике.

Как рассказал президент Valio Гарри Салонахо на вчерашней встрече с губернатором Ленобласти Валерием Сердюковым, к 2007 г. компания планирует совместно с Гатчинским молочным заводом построить новое предприятие по производству молочных продуктов. Это подтвердил Максим Иванов, председатель совета директоров компании Леноблмолоко, которая является основным акционером Гатчинского молокозавода. Стоимость завода и его планируемую мощность стороны раскрыть отказались. Однако, по данным пресс-службы Ленинградской области, инвестиции могут составить около $20 млн. По оценке коммерческого директора Петмола Ильи Кункова, на эти деньги можно построить предприятие мощностью 150-200 т продукции премиального сегмента в сутки. А коммерческий директор молочного завода Пискаревский Георгий Житмарев оценивает мощность будущего производства в 75-100 т в сутки.

Но не все строители оценили труд дебюрократизаторов. Директор нижегородской компании Квартстрой-НН Сергей Пэрн категорически против отмены лицензирования, так как опасается беспредела на рынке. Все критерии, необходимые для получения лицензии, совершенно разумны, говорит строитель. Директор по развитию Петербургстрой-Сканска Олег Барков считает, что либерализация отрасли принесет больше проблем, чем забюрокраченность: В условиях бурного роста строительства, его низкого качества и непрофессионализма привлекаемой рабочей силы все это приведет к тому, что новые дома постигнет судьба Трансвааль-парка. Но бурного роста при сохранении нынешних барьеров для входа на рынок просто не будет, уверена президент Института экономики города Надежда Косарева. Рынок монополизирован, лидеры отрасли связаны с городскими чиновниками, констатирует эксперт.
Санкт - Петербург Компания Valio после многолетних поисков определилась с размещением своих заводов в России. Первый начнут строить весной этого года в подмосковной Лобне. А вчера представители финской компании объявили о намерении вложить совместно со своим дилером Фудлайн $20 млн в строительство предприятия в Ленинградской области.

Планы Valio совпали с нашими планами по расширению производства Гатчинский завод работает на пределе мощностей, объясняет Иванов. Завод будет выпускать молоко и кефир как под марками Valio, так и под марками Гатчинского завода. Эти продукты трудно возить из Финляндии из-за короткого срока хранения, говорит Иванов.

Реализацией проекта займется компания Галактика, основным акционером которой является Леноблмолоко. По словам Иванова, они возьмут на себя основную часть инвестиций, а финны предоставят технологии и оборудование. В Valio отказались раскрыть детали проекта.

А Житмарев добавляет, что брэнд Valio вызовет доверие на российском рынке, так как компания осуществляла поставки еще в советские времена. Однако финнам придется как-то решать проблему дефицита сырья. Сейчас производители Ленобласти поставляют только около 65% от потребностей переработчиков, отмечает Житмарев. Остальные 35% производители вынуждены компенсировать консервированным молоком из других регионов и порошковыми добавками.

Вполне логично, что финны решили сконцентрироваться на продуктах с коротким сроком хранения, соглашается Кунков из Петмола. По его словам, сейчас финская продукция представлена лишь в нескольких супермаркетах, хотя потребители готовы покупать молоко и кефир только потому, что они производятся под маркой Valio.

Valio начала искать площадку под свой завод несколько лет назад, когда представители компании объезжали российские регионы и присматривались к местным производителям. Наиболее вероятными эксперты называли Вологодскую и Нижегородскую области. Но начать финны решили в Подмосковье. Соглашение о строительстве завода с владеющей землей в Лобне компанией Аксис и Ко было подписано летом прошлого года. И этот проект не умер.

А представитель крупной инвестиционной компании считает, что на российском рынке Valio не ограничится производством молока и кисломолочной продукции. По его словам, Valio уже несколько лет изучает возможность производства сыров в Петербурге или Ленобласти.

На основанную в 1905 г. Valio Ltd приходится около 80% молочного производства Финляндии (около 2 млрд т в год). Компании принадлежат 15 заводов в Финляндии, два в Эстонии и один в Бельгии. Оборот группы Valio в 2004 г. составил 1,6 млрд евро. Акционерами компании являются 28 молочных кооперативов Финляндии. ЗАО Фудлайн эксклюзивный дилер Valio в Северо-Западном регионе России. Компания является одним из акционеров фирмы Леноблмолоко, которая контролирует Гатчинский молокозавод (Ленинградская обл.) мощностью около 130 т молока в сутки. Оборот компании не раскрывается.

Вчера высокопоставленный чиновник правительства Московской области уточнил, что строительство завода Valio стоимостью 35 млн евро начнется в апреле, а завершится в 2007 г. Уже 14 февраля мы ожидаем делегацию Valio для подписания договора купли-продажи земли, вся техническая документация уже согласована, уточнил собеседник Ведомостей. Valio от строительства в Лобне не отказывалась, подтверждает менеджер компании Аксис и Ко Виктор Зайков.

5 апреля 2006 года депутаты Государственной Думы одобрили в первом чтении поправки, которые позволяют застройщикам в одностороннем порядке расторгать договоры с дольщиками, привлекать средства путем выпуска облигаций и отменяют солидарную ответственность девелоперов и банкиров перед участниками долевого строительства. О том, как изменится ситуация на рынке после поправок к закону о долевом строительстве, Собственнику рассказали эксперты рынка.



Важным нововведением является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно: граждане будут являться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска. Как отмечает Сергей Босхолов, анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли и рынку жилищного строительства. Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами. Данная норма могла практически привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

По словам начальника юридического департамента группы компаний СУ-155 Сергея Босхолова, нормы, которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства, скажутся положительно.

Как отмечает маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ирина Егорова, в свете принятия поправок к закону ситуация на рынке новостроек изменится в сторону стабилизации: в продаже появятся новые объекты, темпы роста цен начнут снижаться до 3-4 % в месяц, а затем до 2 %. По прогнозам специалистов компании Инком, рынок новостроек начнет стабилизироваться уже летом.

Рынок стабилизируется

не ранее конца 2006 годаПо словам вице-президента группы компаний КОНТИ Вячеслава Тимербулатова, принятие смягчающих поправок к новому законодательству, возможно, скорректирует ситуацию на рынке недвижимости, но не ранее чем в конце 2006 года. Вместе с тем уменьшение темпов роста цен может произойти только в том случае, если застройщикам разрешат открывать продажи до получения всей необходимой документации, как это было раньше.

С этим мнением не согласен финансовый директор компании Алвико Алексей Теньков: по его словам, поправки к 214 ФЗ не решают проблемы с продажей участков для застройки. Как отмечает Алексей Теньков, местные власти не готовы предоставлять полную информацию на конкурсы для застройщиков у них просто нет соответствующих служб, финансов и ресурсов для сбора полной информации по техническому обеспечению участка. Ситуация на рынке не изменится, пока обязанность информировать застройщиков лежит на местных властях, резюмирует Теньков.

Как считает Вячеслав Тимербулатов, принципиально ситуация на рынке не изменится. Кризис в сфере строительства вызван не только введением в действие нового закона, цены растут из-за отсутствия предложений, связанных с невозможностью застройщиком открывать продажи до получения всей необходимой документации, а на согласование всего пакета документов уходит от полутора до двух лет. Более того, если нет разрешения на строительство, то банк не дает кредитных ресурсов. В настоящее время есть еще одна существенная проблема на рынке недвижимости это отсутствие площадок под строительство. Наличие же таковых, к сожалению, не зависит от данного закона.

Дефицит площадок

Полезные поправки

С этим мнением соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI: по его словам, для Москвы наиболее сильным сдерживающим фактором нового строительства, скорее всего, является дефицит свободных земель в черте города.

Вячеслав Тимербулатов говорит: Существующие поправки действительно позволят закону стать более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. Поправки открывают строительным компаниям возможность для одностороннего расторжения договора с дольщиком, в случае не выполнения последним своих финансовых обязательств.
Градостроительная политика

Вчера на заседании правительства Москвы столичный мэр Юрий Лужков потребовал составить перечень строительных компаний, которые не будут допускаться к конкурсам. Причем, по словам мэра, в этот список должны войти не только компании, обманувшие вкладчиков, но и те, что не выполнили свои инвестиционные обязательства перед городом. Как стало известно Ъ, в этом списке могут оказаться крупнейшие компании московского стройкомплекса Главмосстрой, СУ-155, ДСК-

Но введение строительных облигаций, отмечает Скобкин, способствовало бы свободному обращению капитала ценные бумаги, к которым относятся облигации, можно свободно продавать и покупать. И это также может стать дополнительным инструментом привлечения инвестиций в строительство. К тому же, если у дольщиков возникают сомнения по поводу инвестируемого объекта (новостройки), то вложенные ранее деньги можно вытащить, продав строительную облигацию. Разумеется, постепенное совершенствование законодательства с учетом наработанного опыта будет также положительно влиять на темпы строительства.

Чиновник московского правительства на условиях анонимности сообщил Ъ: У Росляка (Юрий Росляк, первый заместитель мэра в правительстве Москвы. Ъ) есть список строительных компаний, которые задолжали городу. Но он не может быть сейчас обнародован, поскольку еще не утвержден. Как удалось выяснить Ъ, в этом списке присутствуют крупнейшие строительные компании Москвы: Главмосстрой, СУ-155, ДСК- Однако он носит информационный характер и не предусматривает каких-либо санкций по отношению к попавшим в него компаниям.

Юрий Лужков возмущался на заседании московского правительства: Есть (строительные. Ъ) компании, задолжавшие Москве более 3 млрд рублей. По сообщению Прайм-ТАСС он также заявил, что должен быть сформирован доступный всем перечень фирм, которые не будут допущены к городским конкурсам на строительство. В него должны войти и компании, не выполнившие инвестобязательства перед городом.

В списке Росляка присутствуют также компании, не выполнившие обязательств перед частными вкладчиками, в частности Мастерок. Но долги перед городом недобросовестных компаний, объекты которых переданы другим инвесторам, скорее всего, будут списаны. А вот, к примеру, Социальной инициативы, против которой заведено уголовное дело, в списке городских должников нет.

Представители строительных компаний не отрицают, что по итогам инвестиционных конкурсов действительно должны выплатить городу различные суммы, но утверждают, что эти выплаты производятся в рабочем порядке. Мы выплачиваем долю города за купленный объект в 115-м микрорайоне Кузьминок, заявил Ъ первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский. Нам еще предстоят выплаты, но все они идут по графику. Насколько я знаю, у нас было два долга перед городом, сказал Ъ исполнительный директор 'Главмосстроя' Николай Ашлапов. Один мы утрясли буквально вчера, вернем его квартирами. По второму сейчас решаем вопрос разделения ответственности с другими инвесторами. В компании СУ-155 от комментариев отказались, но отметили, что, как правило, все долговые обязательства выполняются по согласованным с городскими структурами графикам и на заранее оговоренных условиях. Как выяснил Ъ, в этом списке фигурировал также Дон-строй. По словам заместителя генерального директора компании Тимура Баткина, Дон-строй выполнил свои обязательства перед городом.



Главная --> Публикации