Главная --> Публикации --> Интурист контролирует космос Владимир ресин: "москва слоиться не будет" Иностранные вливания в экономику столицы выросли за год на 64% На всю оставшуюся жизнь Недоступное жилье

Выбор площадки для дискуссии понятен. Именно Петербург был местом возникновения долевого строительства. Формы инвестирования, которая до выхода в свет пакета жилищных законов была на просторах России основной. И которая теперь не работает.

По инициативе Института экономики города - главного разработчика пакета жилищных законов, Союз строительных компаний Санкт-Петербурга вынес на обсуждение круглого стола сверхактуальную на сегодняшний день проблему об альтернативных источниках инвестирования в строительство жилья.

- Главная проблема - строителям нечего предоставить в обеспечение кредита, - считает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. Ни для кого не секрет, что у подавляющего большинства компаний-застройщиков практически нет собственного имущества. Ведь это в основном девелоперские фирмы. Или, как образно определил их Владимир Джикович, своеобразные инвестиционные банки. Они приобретали участки под застройку у государства, собирали с граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, деньги, а потом заключали договоры со строительными компаниями, имеющими людей и технику. Да и то необязательно. У компании, берущей подряд на строительство, постоянных рабочих и собственной техники могло и не быть. Людей нетрудно нанять под определенный заказ, а технику взять в аренду у старых строительных трестов, которые на данный момент собственными заказами могут быть не обеспечены.

Во всем мире превалирует одна схема финансирования жилищного строительства: компании, вкладывая собственные средства и привлекая банковские кредиты, строят здания, а потом либо продают квартиры (в значительной мере через посредство ипотечных кредитов), либо сдают в аренду. В России так не получается. Почему? - поставили вопрос перед собравшимися банкирами и строителями Северной столицы разработчики законов. Ведь, по словам руководителя института Надежды Косаревой, все нормативные документы в наличии.

Получается, единственное, что такие строители могут заложить банку, - это участки земли со строящимися домами. Но... земля - не их. Им ее в аренду предоставляет государство. К тому же на сравнительно небольшой (в Петербурге 3-6 лет) срок. А незавершенку до прошлого года закладывать тоже было нельзя. Она же не была официально зарегистрированной собственностью.

Да, еще нужно добавить: свободных денежных средств на счетах компаний-застройщиков тоже может не быть. Балансы вообще, по отзывам одного из банкиров, часто сводятся в ноль, чтобы не тратиться на налоги.

- Учитывать аренду - это для банка такая головная боль, - поясняет руководитель строительного подразделения одного из крупнейших банков Владимир Желиостов. - Нужно столько ходить по инстанциям... А незавершенка - это вообще неясно что. Практически, земля с грудой строительных материалов. И как доказать ликвидность залога? К тому же требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки. Это считается третья категория риска и резервирование под такой кредит составляет 100 процентов.

- Но ведь теперь можно принимать в залог земельный участок, находящийся в длительной аренде. С учетом строящихся на нем зданий. При этом этажность дома не учитывается, - удивляется Надежда Косарева.

- Так ведь сам-то риск от этого не уменьшится, - возразил ему Владимир Джикович.

- Может быть, ходатайствовать перед правительством и ЦБ, чтобы они категорию риска понизили? - предложил вице-президент Союза строительных компаний Санкт-Петербурга Лев Каплан.

Вот тут и появилось предложение: поступить, как в некоторых странах Европы.

Чтобы реально уменьшить риск, нужны гарантии. Кто может выступить гарантом? Некоторые предлагали: государство. Но... в Санкт-Петербурге еще со времен предыдущего губернатора существует закон о предоставлении городом на конкурсной основе гарантий банкам, кредитующим жилищное строительство. И ни разу за четыре года ни копейки под это в бюджете заложено не было. А почему государство должно нести ответственность по банковским рискам? - удивился председатель комитета по строительству Роман Филимонов.

Идея понравилась. Правда, саморегулирующейся организации строителей в России пока нет. Впрочем, как и других СРО. Закон-то дальше первого чтения пока не двинулся.

- Там есть специальные фонды, которыми управляют профессиональные ассоциации строителей. Они служат гарантами того, что все дома будут достроены, что бы ни случилось с застройщиком, - говорит Лев Каплан. - И все компании отчисляют в них деньги. Я спросил у коллег из Голландии: почему они соглашаются? Они говорят: А клиенты, приходя к нам, прежде всего интересуются, участвуем ли мы в этой системе.

Между прочим, как заверил выступавший по вопросу выхода на рынок ценных бумаг Сергей Лялин, облигационные займы - вещь доступная не только крупным компаниям. В доказательство он привел примеры средних строительных фирм, прошедших эту процедуру не только в Петербурге, но и в Перми. Доходность по таким ценным бумагам приличная - 14 процентов, так что раскупаются они хорошо.

Что же касается залога незавершенки, то Надежда Косарева пообещала тем, кто захочет сделать эксперимент, свою помощь в разрешении всех возможных вопросов. Если схему отладить хоть раз, дальше она должна начать работать. Ведь работала же подобная схема в дореволюционной России. Хотя разница есть. Там застройщики землю покупали. А уж потом закладывали ее в банк, на полученные деньги строили первые этажи, закладывали их, и так далее. У нас пока земельные участки под жилищное строительство не продаются. Да и у компаний средств на выкуп, скорее всего, не найдется. Дадут ли их банки? Если судить по выступлениям на круглом столе, то мелким компаниям не дадут. Все-таки, когда бизнес крупный, его можно более или менее оценить и посчитать неким залогом. Так что банкиры - за концентрацию капитала в сфере строительства, капитализацию компаний. Так же, как и за увеличение открытости. В первую очередь - за вывод на рынок ценных бумаг: если не акций, то хотя бы облигаций строительных компаний.

Что же касается ПИФов, то тут ситуация сложная. По сути, есть два совершенно различных вида паевых фондов. Первые создаются банками и строительными компаниями, чтобы обойти подводные камни Закона о долевом строительстве. Это - форма привлечения денег в строительство, но довольно ограниченная. Ведь на каждый объект приходится создавать свой фонд.

Другие механизмы привлечения денег в жилищное строительство собравшиеся оценили более чем сдержанно. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФ) и жилищно-накопительных кооперативах. Роль последних на рынке первичного строительства президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан обозначил, как сходящую на нет. Опять-таки, благодаря новому закону. Если пару лет назад 60 процентов средств шло на первичный рынок, то теперь - 40.

А раз так, то подобные ПИФы деньги вкладывают не в одно здание, а мелкими пакетами - во многие. То есть они готовы покупать у строителей лишь высоколиквидные квартиры. В условиях Петербурга - одно- и двухкомнатные, причем в самых лучших районах. И по две-три квартиры в каждом доме. Для них диверсификация вложений - не только норма бизнеса, но и требование ФСФР. Однако строителям-то такие точечные вложения не интересны. Им весь дом нужно строить, а не две квартиры.

Второй случай - ПИФ учреждается инвестиционной компанией в целях извлечения прибыли для пайщиков. Ведь по правилам закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создается не для покупки квартир своим членам, а для вложения собранных средств в недвижимость с целью дальнейшей ее продажи и выдачи пайщикам вложенных денег с процентами. То есть это накопительный фонд. А куда человек потом потратит полученные деньги, ПИФы и их управляющие компании не волнует. Купит на них квартиру - хорошо, нет - и нет.

А пока продолжаются поиски способов обхода Закона о долевом строительстве. Недавно Сбербанк представил новое изобретение: человек открывает специальный беспроцентный счет, куда вкладывает деньги на приобретение жилья, а банк выступает кредитором всего строительства, вкладывая в него собственные средства и средства с подобных счетов. В итоге вкладчик получает не деньги, а квартиру в прокредитованном доме. Закон N 214 обойден, но одновременно нет необходимости платить человеку проценты, как это делается в ПИФах. За банком остается контроль на всех стадиях строительства. А стало быть, снижается риск. Вот только остается вопрос: зачем нужно было принимать закон, чтобы потом изобретать пути его обхода?
На чем основывается наша уверенность в том, что объекты незавершенного строительства закладывать можно?

И еще о долевке. Надежда Косарева сообщила, что некий компромисс между тремя вариантами поправок к Закону N 214, находящимися в Госдуме, должен быть найден к концу месяца. Правда, точно можно утверждать лишь одно - из закона исчезнут статьи о солидарной ответственности банков по обязательствам застройщика, что должно снизить банковские риски (банкиры это подтвердили).

Наконец, в статье 76 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости) сказано, что по завершении строительства жилого дома ипотека не прекращается. Законодатель специально внес такую формулировку, поскольку в процессе подготовки проектов изменений законов ряд представителей БТИ утверждал, что строящийся дом - это один объект, а построенный - уже другой.

Во-первых, в статье 130 Гражданского кодекса в перечень недвижимого имущества введены объекты незавершенного строительства. Далее, статья 64 пункт 1 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости) говорит о том, что право залога распространяется на находящиеся и строящиеся на данном земельном участке объекты. Обращаю ваше внимание: строящиеся. То есть объекты в динамике. Статья 25 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает регистрацию прав на вновь создаваемый объект. Опять-таки создаваемый, а не уже созданный.

Таким образом, наша трактовка действующего законодательства следующая. Нужно регистрировать ипотеку на вновь создаваемый объект один раз. Регистрация происходит при наличии права собственности на землю, проектно-сметной документации и описания объекта на тот момент. Далее: при постройке нового этажа ничего вновь учитывать и регистрировать не надо. И если данный строящийся объект находится в залоге, после завершения строительства действие залога не прекращается. Так что незавершенка, а точнее, земельный участок и вновь создаваемое на нем здание, строение, сооружение является вполне законным объектом ипотеки. Особенно если оформлена собственность на земельный участок. Если это аренда - дело немного сложнее. Однако мы считаем, что долгосрочная аренда тоже позволяет это делать. С удивлением услышал я от застройщиков Петербурга, что арендованную на долгий срок землю строители не могут передавать в залог (ипотеку).

Если встать на точку зрения этих специалистов, кредиты банков застройщикам не будут обеспечены надлежащим образом. Целью же было именно обеспечить возможность застройщикам привлекать кредиты банков с приемлемыми процентными ставками под надежный залог земельных участков и всего, что на них строится с минимальными накладными расходами, и в конечном итоге увеличить объемы строительства и снизить риски граждан при приобретении жилья.

Снос памятников старины не прекращался. Утрачены: дом Руссова (XVIII век) во 2-м Зачатьевском переулке, 11 (03.02; здесь и далее в скобках проставлены даты наших публикаций минувшего года); дом Таля (образец модерна и мемориал художника Попкова) в Молочном переулке, 5 (29.04); павильон дореволюционной кинофабрики на площади Киевского вокзала (22.09)... Продолжалась компромиссная практика полусносов (02.06 и 22.09). Отметим разрушение полицейской канцелярии в Большом Гнездниковском переулке, 3/5, вокруг которой Борис Акунин создавал миф Эраста Фандорина: вот разница между уничтожением и созиданием городской культуры.

Рубрика Осторожно, Москва! существует три года и вступает в четвертый. Лучшим итогом этих лет стало бы исчезновение информационных поводов для рубрики. Но увы: причин взывать к осторожности в обращении с городом не становится меньше. В канун Старого Нового года напомним некоторые итоги года прошедшего.

Утратой года в архитектурном, да и в мемориальном смысле стала разборка большей части Шталмейстерского дома XVII-XVIII веков в Малом Знаменском переулке, 7/10 (строение во дворе). История тем более печальная, что инженерные и финансовые усилия спасти аварийный памятник после тридцатилетнего запустения были чрезвычайными и неподдельными (24.02).

Главная лазейка вандализма остается прежней - согласие Москомнаследия. Согласие на воссоздание в новых материалах по причине аварийности - для статусных памятников, а для вновь выявленных - исключение из списка. Самочинные действия застройщиков тоже случались. По выступлениям Известий на эти темы в прошлом году впервые стали назначаться прокурорские проверки, но о результатах нам не сообщили ни разу.

Восстановление Манежа - помпезная, но методически сомнительная акция с непозволительной долей нового строительства. Экспонированы палаты XVII века на Мясницкой, 40, прежде известные одним специалистам, но и здесь методика работы и вторжение новых элементов оставили серьезные сомнения (14.04).

Состояние реставрационного дела ухудшалось. Симптоматична отмена городского конкурса Реставрация по итогам 2004 года. Успехи 2005 года еще скромнее: трудно вспомнить завершенную работу, поднимающуюся над средним уровнем.

Ни туризм, ни музеефикация памятников никогда не были сильной стороной культурной политики мэрии. Тем неожиданней открылся в качестве городского музея выдающийся дворец усадьбы Люблино, долго пустовавший в ожидании богатого покупателя (21.10).

Новое строительство на территории памятников и охранных зон, оцепеневшее после принятия законодательных ограничений 2004 года, снова набрало силу. Чтобы получить согласования, иногда достаточно просто назвать строительство регенерацией утраченного, как бы ни отличалось новое от старого. На Большой Никитской, 12 продолжается возведение частной гостиницы, все больше заслоняющей прекрасный дом Меншикова, причем под предлогом развития туризма (14.04).

Завершились, но по-разному три эпопеи с участием местных жителей, долго остававшиеся в поле зрения Известий. Комитет защиты Нескучного сада при сочувствии прокуратуры сумел прекратить строительство Дома фотографии (01.09).

Список пустующих памятников изменился мало (в минувшем году мы писали еще о восьми). Паспортные фамилии этих домов кричащие: Пожарский, Веневитинов, Киреевский, Шаляпин... Взят в работу дом графа Панина на Мясницкой, 4 После общественного пикета 2004 года поставлен на реставрацию деревянный дом Поливановых в Денежном переулке, 9/6.

Надежда больше не увидеть гостиницу Москва развеяна: утвержден проект ее воссоздания с изменениями на стороне Театральной площади (14.10). Проектирование на месте гостиницы Россия ведется втайне: Юрий Лужков выбрал эскизный вариант воссоздания Зарядья, на котором видно, что Китайгородская стена по набережной будет.

Тем временем расселен дом-памятник на Знаменке, 9 (30.06) и перенесена охранная зона Останкинского дворца, что открыло путь реконструкции первого и строительству жилья вблизи второго.

Здравый смысл терпит поражение в Царицыне. Дворец достраивается не по первоначальному проекту Казакова, как декларирует правительство Москвы, и не по осуществленному в XIX веке проекту, а по фантазийному, еще советскому, одобренному мэром и его советом (09.09). Работы идут ударным темпом. Тема перекочевывает в новый год - а с ней и спор Москвы и центра о принципах охраны памятников федерального значения. Известия вернутся к теме строительства в Царицыне в ближайших номерах.
Значительные темпы роста цен на недвижимость, по прогнозам экспертов, сохранятся в ближайшие два месяца.

В минувшем году стартовали еще две эпопеи. Обсуждались воссоздание Коломенского дворца и достройка дворца Царицынского. Отказ Юрия Лужкова от мысли строить Коломенский дворец на старом месте был победой здравого смысла. Осталось отказаться от строительства на новом месте - в Дьякове (18.11).

По итогам января в Москве средняя цена составила 2320 доллара за 1 кв. м. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, столь высокие темпы роста стоимости квартир нельзя объяснить никакими экономическими причинами. К такому значительному скачку мог привести только потребительский ажиотаж, аналогично тому, как стала исчезать соль с прилавков наших магазинов после запрета ее импорта с Украины, уверен он.

На основе последних данных участники рынка недвижимости делают весьма пессимистичный прогноз по темпам роста цен на год. По мнению экспертов, темпы роста могут превысить рекордные 40%. Правда, часть экспертов уверяет, что введение налога на собственность обвалит рынок.

Основную роль здесь сыграл так называемый отложенный спрос. Летом 2004 года правительство обещало гражданам возможность приобретения доступного жилья. В итоге многие отказались от запланированной покупки квартиры в ожидании падения цен на недвижимость. Снижение спроса за осень 2004 года составило 30%. Это, в свою очередь, привело к кризису на первичном рынке жилья.

Рекордные 40%

Летом 2005 года (в сезон покупок квартир обеспеченных родителей своим отпрыскам-студентам) потребители, похоже, поняли, что дальнейшее ожидание снижения стоимости недвижимости просто бессмысленно и цены неминуемо поползли вверх. В итоге за осень прошлого года цены на квартиры выросли в среднем на 20%.

Ситуацию еще больше усложнили скандалы с пирамидами строительных кооперативов. Естественно, что интерес инвесторов к первичному рыку снизился, и переход многих игроков на вторичный рынок был вполне логичным шагом.

Кроме того, на спрос очень повлияли морозы, стоявшие в Московском регионе: в особенно морозные дни количество обращений в МИАН заметно сократилось, продолжила Кузнецова свою мысль. В итоге только к концу месяца наметилась новая активизация. Февраль должен быть более активным месяцем, чем предыдущие ноябрь и декабрь, с точки зрения числа предложений на рынке недвижимости, подытожила она.

На новогодние праздники жизнь на рынке недвижимости временно приостановилась. Но нужно учитывать их продолжительность. Долгие январские праздники не могли не сказаться на активности рынка вторичной недвижимости, уверена генеральный директор ЗАО МИАН Агентство недвижимости Нина Кузнецова. Продавцы не спешили выставлять свои квартиры на продажу. Так, сразу после Нового года количество предложений на вторичном рынке квартир уменьшилось почти на 15%, подчеркнула она.

Объективная тенденция

В итоге за декабрь цены на вторичном рынке Москвы выросли на 4,5%, а за январь на 4,7%. При сохранении таких темпов темп роста цен за год может превысить рекордные 40%, которые были характерны для 2003 года.

При этом сложившаяся ситуация на московском рынке недвижимости не характерна для Росси в целом, считает Константин Апрелев. Столь резкого скачка цен, какой наблюдается последние месяцы в Москве, в других регионах страны не было, пояснил он. Сложившаяся ситуация объясняется просто: в столицу продолжается приток иногородних, которые в результате роста доходов граждан России в целом получили возможность приобрести квартиру в Москве.

Однако в целом сложившуюся на рынке ситуацию можно охарактеризовать как выжидательную. В настоящий момент продавцы заняли позицию ожидания (ждут дальнейшего повышения цен), и альтернативные сделки сильно затягиваются, отметила глава МИАН в беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД.

При этом если нынешний уровень цен сохранится, спрос в Москве можно считать близким к удовлетворению, подчеркивает аналитик инвестиционного холдинга Финам Константин Петоя. Правда, ожидать снижения стоимости жилья не стоит никаких объективных предпосылок к этому нет, считает Апрелев. Однако рост цен в Москве вряд ли будет значительно превышать уровень инфляции, утешает Петоя.

Значительные темпы роста цен на недвижимость, по прогнозам экспертов, сохранятся в ближайшие два месяца. Но рынок уже близок к насыщению бешеный рост остановит сам себя. Мы прогнозируем стабилизацию цен на жилье уже в апреле-мае, заявил Апрелев корреспонденту газеты ВЗГЛЯД. В Киеве в прошлом году был схожий скачок цен на рынке недвижимости, но впоследствии ситуация стабилизировалась.

Уменьшить темпы роста цен может сокращение бюрократических барьеров, так как объем непроизводственных расходов может сыграть большую роль в удорожании жилья, отметил Константин Петоя.

Сдержать цены не представляется для участников рынка возможным. Это объективная тенденция, попытка предотвратить ее приведет только к сокращению строительства, уверяет аналитик Финам. Причем развитие ипотеки, которая сделает жилье более доступным, скорее всего, будет способствовать дальнейшему росту цен.

С ним согласен и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, для улучшения ситуации на рынке недвижимости необходимо создание эффективных инструментов, расширяющих возможности строительства, а также создание благоприятных условий для привлечения инвесторов.

Европейская схема

В результате для спекулянтов на рынке недвижимости игры, рассчитанные на рост цен, могут стать не выгодны, и они начнут избавляться от своей собственности, так как вписать столь значимые налоги в арендную плату будет просто немыслимо.

Один из участников рынка, пожелавший остаться неизвестным, предложил еще дин способ снижения цен. По его словам, можно улучшить ситуацию с ценами на рынке недвижимости за счет введения дифференцированно налога на владения жильем: чем больше доход, тем больше налог на собственность. Владельцы недвижимости на большую сумму должны платить соответствующий налог в муниципальную казну.

Следует отмерить, что ряд других экспертов более пессимистичен в своих прогнозах. По их словам, активный рост цен, значительно превышающий инфляцию, продолжится в течение значительно более долгого срока, нежели два-три месяца.

Это может спровоцировать падение цен. Подобная схема использована в ряде стран Европы.

Сейчас, если цена и качество квартиры в новостройке соответствуют друг другу, то квартиры распродаются очень быстро, добавил он. При этом, несмотря на растущий спрос монолитной недвижимости, панельное жилье является самым покупаемым. И это, в свою очередь, отражается и на вторичном рынке.

К тому же, по словам первого заместителя генерального директора ЗАО МИАН Агентство недвижимости Дмитрия Кузнецова, в данный момент, несмотря на все скандалы, схожая со вторичным рынком ситуация наблюдается и на первичном рынке спрос на новостройки превышает предложение. Мы связываем это с тем, что за последний год объем предложений на рынке новостроек сократился на 20%, рассказал он корреспонденту газеты ВЗГЛЯД.



Главная --> Публикации