Главная --> Публикации --> Мобилизация военных земель Что спровоцировало ажиотажный спрос, и сколько он продлится? Цена у дачи Офис в пространстве Девелоперам выдадут паспорта

Первая очередь строительства Nagatino i-Land включает в себя шесть офисных комплексов класса В и две девятиуровневые парковки, рассказала Ведомостям замгендиректора по экономике и финансам МБИ Ирина Сингаевская, а общая площадь застройки 216 000 кв. м. Срок окончания строительства 2007 г. В тендере на возведение первой очереди, по ее словам, кроме МБИ участвовали еще три компании, назвать которые она отказалась. Объем инвестиций в первую очередь в МБИ оценили в $240 млн. Сколько из этой суммы получит Austru Bau, пока не ясно стоимость контракта между австрийцами и МБИ будет определена в ходе консультаций. Соинвесторы проекта, сообщили в МБИ, пока также не определены.

Австрийская Austru Bau выиграла тендер на строительство первой очереди самого крупного технопарка Москвы Nagatino i-Land общей стоимостью около $1 млрд. Участники рынка считают проект рискованным из-за сложной геологии. К тому же заказчик стройки муниципальное ОАО МБИ еще не нашло0 соинвесторов.

По словам директора московского офиса Austru Bau Радомира Теофиловича, у Austru Bau никаких претензий к проекту нет и на площадку компания выйдет уже в марте-апреле.

Во французской Bouygues Batiment International подтвердили участие в тендере, но от дальнейших комментариев отказались. Мы выкупили лотовую документацию, но в самом тендере не участвовали, рассказал технический директор другого застройщика, австрийской Strabag AG, Александр Ортенберг. Там сложная геология, а документация по подземной части не проработана. Как при таких условиях можно все просчитать? По его словам, Strabag может принять участие в тендерах на строительство последующих очередей технопарка.

Nagatino i-Land, или Нагатино-ЗиЛ, возводится на участке площадью 32 га на территории АМО ЗиЛ. Общий объем строительства составляет около 1 млн кв. м и включает в себя технопарки, офисные помещения, гостиницы, апартаменты, рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, выставочный центр. Проект предусматривает пять очередей. Срок полной реализации 2011 г. Инвестор-заказчик и управляющая компания ОАО Московский бизнес-инкубатор (МБИ), созданная в 2003 г. правительством Москвы. Австрийская Austru Bau Ltd Planning and Construction участвовала в строительстве около 10 объектов в России, включая офисный комплекс Аврора Бизнес-парк, бизнес-центр Голд Тауэр и Центр международной торговли.
Еще лет пять назад покупатели загородной недвижимости требовали от коттеджных поселков наличия инфраструктуры (вплоть до собственных спортивных объектов, предприятий службы быта и ресторанов). Сегодня запросы заказчиков возросли: к инфраструктурному набору начинают относиться более критично.

Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank, считает Nagatino i-Land одним из самых значимых и одновременно сложных проектов в Москве. К очевидным минусам можно отнести слабую транспортную доступность и необходимость серьезных инвестиций в инженерную инфраструктуру, считает замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. Если помещения будут использоваться на льготной основе городскими предприятиями, то ставки не превысят $100-200 за 1 кв. м в год, предположил гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов, а рыночные ставки могут составить $400-45 Nagatino i-Land, по его мнению, располагается не так далеко от центра города, но в районе, где практически отсутствует предложение в верхнем сегменте офисного рынка, поэтому проект перспективен.

Безусловно, собственная инфраструктура - это здорово. Состоятельному человеку для нормальной жизни нужно многое, а в большинстве районов Подмосковья (за исключением, может быть, Рублевского и Новорижского направлений) нормальных магазинов, предприятий бытовых услуг, спортивных центров и т.п. пока нет, и надеяться, что невидимая рука рынка быстро выстроит их, не приходится.

Мы сидим, а денежки...

По признанию риэлторов, существует некий предел ежемесячных платежей, который владельцы коттеджей считают разумным. Для самых элитных поселков это примерно 2000 долларов, в более демократичных - в пределах 300-50 Кстати, в разных сегментах цифра получается примерно одинаковой, если считать не в абсолютных величинах, а в процентах к покупной стоимости: везде она будет на уровне 0,05 процентов. Большую квартплату воспринимают уже как перебор.

Вместе с тем не следует забывать, что обратной стороной богатого набора инфраструктуры является дороговизна. За дополнительные услуги покупателю придется приготовиться и к дополнительным расходам. Причем не только в момент приобретения коттеджа, но и при ежемесячной выплате квартплаты.

Разумеется, существует очень простой способ окупить инфраструктуру без участия жителей - пустить посторонних. Но это не лучший путь, поскольку резко снижается уровень безопасности поселка. Не слишком богатые люди согласятся, а вот в дорогом сегменте безопасность - это все. Кроме того, у начинки, изначально созданной для внешнего потребления, могут возникнуть проблемы с окупаемостью, и траты опять-таки будут повешены на жильцов.

Встречаются, конечно, и люди, готовые во имя максимально полного набора инфраструктурных благ ежемесячно выкладывать от 3 до 5 тысяч долларов, но их явное меньшинство, и строить поселки в расчете на таких жильцов можно только в самых лакомых уголках Рублевки.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, говорит, что сейчас уже существует определенный набор объектов инфраструктуры, которым должен обладать любой приличный загородный поселок. Сюда входят надежная охрана, нормальная служба эксплуатации, маленький магазинчик с товарами первоочередного спроса, чтобы не ехать за батоном хлеба или пакетом молока в торговый центр. Еще один обязательный элемент - некое рекреационное место, куда жители поселка могут прийти и отдохнуть. Слово парк тут будет слишком громким - некий скверик, детская площадка... К сожалению, часто застройщик экономит территорию, предпочитая все заставить домами.

Лишний домик вместо спортзала?

В сфере элитной коттеджной застройки последнее время стремительно развивается тенденция к созданию поселков в едином, продуманном до мельчайших деталей стиле, которые будут отличаться от всех остальных чем-то особенным, иметь свою изюминку. А это предопределяет и саму инфраструктуру поселка, которая должна, с одной стороны, быть полностью и органично вписана в концепцию, а с другой, - выгодно отличать коттеджный поселок от подобных ему, считает Елена Земцова, исполнительный директор фирмы Дельта эстейт.

Важнейшим фактором при определении набора инфраструктуры является класс поселка, отмечает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ. В экономе застройщики не стремятся к разнообразию сервисных служб, поскольку это удорожает проект в целом и дальнейшее его обслуживание, тогда как в сегменте де люкс, напротив, коттеджные поселки оснащаются самыми разнообразными объектами инфраструктуры. В зависимости от этого меняется и сумма инвестиций - на создание объектов социальной инфраструктуры уходит, как правило, от 3 до 20% от общего объема вложений в проект.

Ну и, конечно, очень многое зависит от профессионализма обслуживающей поселок компании. Так, в некоторых поселках наличествуют общественные центры, спортивные залы, теннисные корты, которые пустуют из-за неграмотного управления. В то же время есть поселки с успешно работающей огромной инфраструктурой.

Ярким примером такого подхода служат коттеджные поселки Николино на Рублево-Успенском и Росинка на Пятницком шоссе.

Одной из тенденций последнего времени стало появление мега-поселков - поселений, количество коттеджей в которых часто превышает 40 Причин этому несколько и одной из главных является возможность создать очень богатую инфраструктуру. Например, в Резиденции Бенилюкс (объект на Новорижском шоссе, который можно назвать классическим образцом мега-поселка) предусмотрены магазины, кафе и рестораны, бизнес-центр, дансхолл и театр-студия, теннисные корты и бассейны, фитнес-центр, косметический салон, сауны и SPA, дом детского творчества, боулинг клуб, кафе, кинозал, бильярд, супермаркет, аптека...

Под знаком мега

Делаем выводы

В поселке Гринфилд рентабельной оказалась установка техники, автоматически управляющей инженерными системами и реагирующая на любые аварии, информация о чем мгновенно поступает на пульт единой эксплуатационной службы. В случаях, когда мега-поселок расположен около воды, создается обширная соответствующая инфраструктура. В Пестово (22 км от Москвы по Дмитровскому направлению; 413 участков), расположенном на берегу Пестовского водохранилища, будут созданы собственный яхт-клуб со стоянкой, благоустроенная прибрежная линия и экопарк площадью в 20 гектаров.

Национальная резервная корпорация (НРК) депутата Госдумы Александра Лебедева планирует заняться строительством коммерческой недвижимости. Свой первый офисный центр НРК решила построить в столице Азербайджана. В проект ориентировочной площадью 170 тыс. кв. м корпорация рассчитывает вложить около $150-200 млн. Строительство предполагается вести совместно с азербайджанской ISR Holding. Помимо проекта делового центра НРК в ближайшие несколько лет там же рассчитывает построить сеть гостиниц, торговых центров и жилье.

Нужна или нет инфраструктура - вопрос сугубо личный, и каждый покупатель решает его сам. Очевидно одно: чем больше всевозможных благ цивилизации, тем выше ежемесячная плата. С другой стороны, покупатели качественной недвижимости обычно не экономят на хороших ресторанах, мебели или одежде. Значит, и качество обслуживания собственного жилья для них должно быть на уровне. Более того, добавляет В.Яхонтов, чем ниже стоимость эксплуатации, тем хуже поселок. И не только в смысле инфраструктуры - там могут появиться проблемы с обслуживанием инженерных сетей, уборкой и т.п. И проживание там никак нельзя будет назвать комфортным.

Этот деловой центр, отвечающий мировым стандартам, станет крупнейшим в республике. Он будет состоять из двух корпусов - делового и гостиничного,- сообщил Кудимов.

О планах НРК построить в Баку бизнес-центр сообщил председатель правления Национального резервного банка (НРБ) Юрий Кудимов. До этого момента корпорация не имела опыта в строительстве бизнес-центров, и это станет ее первым проектом. Для реализации задуманного НРК рассчитывает привлечь азербайджанскую компанию ISR Holding, с которой сейчас ведутся переговоры.

Учитывая дефицит площадок под строительство и административные барьеры в Москве, неудивительно, что компания планирует реализацию проекта именно в Баку,- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В Баку прибыльность проектов в 1,5-2 раза выше, чем в Москве. Не исключено, что доходность проекта НРК может составить около 30%.

Участники столичного рынка считают выход НРК на рынок недвижимости Азербайджана вполне обоснованным.

Как отметили в пресс-службе НРК, строительство офисного центра станет началом реализации программы по освоению НРК Баку. НРК намерена участвовать в ряде проектов совместно с местными предпринимателями на рынке недвижимости и построить как жилье, так и объекты коммерческой недвижимости,- сообщил Юрий Кудимов.

Кроме того, Азербайджан - это инвестиционно-привлекательный регион, популярность которого, наряду с Казахстаном, в последнее время растет в связи с наличием нефтяных денег",- добавляет он. НРК уже имеет опыт реализации проектов в странах СНГ - в частности, гостиничный бизнес на Украине (Крым и Киев),- рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Неудивительно, что теперь компания выходит на развивающийся рынок Азербайджана, так как сейчас рынок недвижимости любой страны СНГ показывает гораздо более высокую активность, чем московский,- резюмирует он.

Об этом заявили на брифинге Российский рынок торгово-развлекательной недвижимости и перспективы международного сотрудничества.

Сейчас с участием НРК реализуется жилищный проект в Баку. Корпорация также ведет переговоры с правительством страны о возможности участия компании в процессе приватизации ряда местных предприятий.
В России при небольших зарплатах люди готовы выкладывать на развлечения большую по сравнению с Западной Европой долю своих доходов. Уже это говорит в пользу того, что рынок торгово-развлекательных центров будет стремительно развиваться. Причем и в Москве, и в регионах.

Профессиональный интерес экспертов строится на взаимодействии с региональными заказчиками, чтобы помочь им на основе существующих в Европе стандартов реализовать максимально грамотный и успешный подход к проектированию комплексов, а в дальнейшем - в выстраивании отношений с арендаторами. Самым же сложным, - отметил Христиан Кульц, - является технология подготовки и утверждения архитектурного проекта в России. В отличие от Западной Европы готовый проект не оставляет за архитекторами в дальнейшем возможностей внесения каких-то планировочных изменений. А это необходимо, т.к. только таким образом обеспечивается определенная гибкость: на этапе планирования не могут быть в деталях известны все потребности арендаторов.

Для иностранных консультантов двух немецких и одной английской компании работа в России проходила в рамках программы Мировой опыт российскому рынку недвижимости. Участие в новых проектах, завершение уже начатых, работа в качестве спикеров на конференции для российских специалистов - так можно обрисовать цель профессионального визита в Россию Джозефа Фрэхена (Wenzel Consulting Aktiengesellschaft, Germany); Карла Отто Вензела (Wenzel Consulting Aktiengesellschaft, Germany); Тони Йоргенса (ESP Service- und Projektmanagement Hannover GmbH, Germany); Христиана Кульца (Chapman Taylor Partners, UK). Главный же их интерес, заявили иностранные консультанты, сосредоточен на регионах. Такая направленность абсолютно противоположна традиционному подходу: большинство наших коллег, отметили гости, начинали осваивать Россию с Москвы. Противоположная тактика вполне себя оправдала: одна из названных компаний создала в провинции торговый центр и оздоровительный комплекс с объемом инвестиций 60-70 млн. евро. Ее представители считают, что при тех же объемах вложений в Москве подобные идеи воплощаются гораздо дольше - не 20 месяцев, а 2-3, а то и 4 года. Причем в регионах социальная значимость подобных начинаний гораздо выше: создание ТРК позволяет сформировать в городе новый привлекательный район, активно посещаемый населением. Так может получиться, например, в Самаре, где уже в мае откроется комплекс Мега - Сити. Общий объем площадей комплекса - 50 тыс. кв.м, 28 тыс. кв.м (торговые площади) уже сданы в аренду иностранным компаниям. Теперь ведутся переговоры с инвесторами Волгограда и Санкт-Петербурга о подобном взаимодействии.

Как правило, через 6-7 лет любому, даже успешному проекту может потребоваться обновление - перепланирование площадей, частичная смена функционального назначения, а уже через 15 лет могут произойти более глобальные изменения во внутреннем обустройстве. Приводя примеры наиболее удачных проектов в России, были названы гипермаркеты Мега, Икея. А Рамстор, на взгляд европейских экспертов, уже не отвечает современным требованиям - по соотношению площадей, отведенных под парковку, развлекательные зоны и магазины.

Иностранные эксперты неоднократно подчеркнули важность участия в проекте региональных инвесторов. Однако сложность в том, что, приглашая к управлению профессиональные компании, они не готовы передать им все необходимые полномочия.

Говорилось и о рисках. Они существуют, но, по наблюдению иностранных консультантов, степень доверия к российской стороне возрастает. И в любом проекте остаются необходимыми прозрачность отношений, надежность прав, которые получают партнеры.

Впрочем, было заявлено, что существуют разные подходы. Например, в Западной Европе в отношении стратегии работы с якорными арендаторами устоялись одни представления, а в Восточной Европе - они другие. Особый случай - компания Стокманн, концепция которой отличается от всех существующих. Причем развлекательная часть - не всегда обязательный компонент, особенно в том случае, если торговый центр находится в очень людном, развитом с точки зрения инфраструктуры месте города.

Мы не стараемся конкурировать с вашими специалистами и не пытаемся покуситься на их поле деятельности, - было отмечено на брифинге. - Однако практика активного участия зарубежных партнеров - обычная для европейского бизнеса. В Германии работают английские архитекторы, немцы участвуют в проектах, создаваемых в Англии. Здание немецкого Рейхстага спроектировал англичанин.

Стоимость услуг профессиональных консультантов может составить 10% стоимости всего проекта. Причем не только инвесторы, но и иностранные арендаторы возлагают на консультантов свои ожидания - в поиске тех технологий, которые будут отвечать запросам потребителей местного рынка.

Аренду небольших площадей сделают выгодной при помощи льгот

Что ж, мысль бесспорная, она богато иллюстрируется и практикой России: московский Кремль создали итальянские мастера.

По словам заместителя руководителя департамента Светланы Королевой, эти меры полностью укладываются в рамки городской программы развития объектов шаговой доступности. Согласно недавно проведенным специалистами департамента потребительского рынка исследованиям, в столице обнаружено более 600 территорий, практически лишенных объектов инфраструктуры. В этих зонах правительство обещает выделить на льготных условиях помещения общей площадью 1,2 млн. кв. метров. При этом площадь каждого объекта не будет превышать 150 кв. метров.

Департамент потребительского рынка правительства Москвы намерен заинтересовать ритейлеров льготами по аренде сравнительно небольших площадей.



Главная --> Публикации