Главная --> Публикации --> Цена у дачи Офис в пространстве Девелоперам выдадут паспорта В москве построят парк хуамин Группа тэн застраивает рязанку

В окружении рйдеров

Городская программа реконструкции промзон предполагает вывод за пределы Москвы крупных производств, однако не содержит внятного ответа на вопрос, что делать с принадлежавшей предприятиям недвижимостью - заводскими и фабричными корпусами, цехами, складами и другими объектами. В Америке и Европе индустриальные здания с успехом трансформируются в жилые: так называемые лофты - считаются одним из самых престижных и дорогих видов недвижимости. В Москве, утверждают эксперты, реконструкция промышленных зданий под жилье на данном этапе развития рынка экономически нецелесообразна. В условиях дефицита офисных помещений и ажиотажного спроса на стандартные квартиры в стандартных домах, девелоперам не выгодно связываться со штучными объектами, которыми по определению являются лофты.

В идеале участие частного бизнеса в реализации программы реконструкции промзон, с точки зрения городских властей, должно выглядеть следующим образом. Крупный инвестор информирует чиновников о своих планах приобрести то или иное предприятие, договаривается об условиях вывода (организация производства на другом месте, сохранение рабочих мест, выплата компенсаций и т.д.) и, наконец, согласовывает с властями дальнейшее функциональное использование освободившегося земельного участка.

На сегодняшний день на территории Москвы в пределах МКАД расположены 66 производственных зон, причем часть из них в престижных центральных районах - Лефортово, Хамовники, Красная Пресня, Дорогомилово и т.д. Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 года 16 из них намечено ликвидировать, 20 - сократить. При этом предполагается, что освободившиеся земельные участки будут использоваться для нужд города, потенциал экстенсивного развития которого уже исчерпан.

Городская программа ликвидации промзон во многом выполняется руками рейдеров. На какое предприятие пальцем не покажи, можно сказать, что оно находится в разработке той или иной структуры, - говорит управляющий партнер ИК Русский проект Андрей Тюкалов, подчеркивая, что рейдеры в первую очередь заинтересованы в эффективном использовании принадлежащей предприятию недвижимости.

Однако на деле теория редко совпадает с практикой. Во-первых, значительная часть столичных промышленных предприятий скуплена рейдерскими структурами, во-вторых, перенос производства могут позволить себе только очень крупные компании и, наконец, желание чиновников построить на освободившейся территории бассейн или поликлинику может не совпадать с интересами собственника.

Сегодня наиболее очевидным и быстрым способом получения прибыли является переоборудование имеющихся промышленных площадей под офисы класса В. По этому пути идут большинство средних компаний, ставших собственниками индустриальных зданий. В бизнес-парки перестроены, например, завод АРМО, Московский ткацко-отделочный комбинат, Завод теплоизоляционных материалов, фабрика Призыв и т.д. Всего, по данным ALM-Dеvelopment, 40% офисов класса В находятся в реконструируемых объектах промзон. По сравнению с ликвидацией предприятия и новым строительством, реконструкция старых площадей менее затратна для инвестора.

Сомнительное соседство

Эксперты указывают, что такие затратные проекты оправданы, если предприятие выводится целиком. В случае, если производство группируется в отдельных корпусах (такая схема часто используется рейдерами во избежании проблем с властями, заинтересованными в сохранении рабочих мест - ИФ) или по соседству располагаются другие объекты промзоны, инвестировать в новое строительство нецелесообразно. Из-за плохого соседства ни арендных ставок офиса класса А, ни стоимости квадратного метра выше среднерыночной получить не получится. Прежде чем принять решение о сносе или реконструкции проводится не одно исследование, поскольку на кону многомиллионные инвестиции и ошибка стоит очень дорого. Многое зависит от года постройки здания и его состояния, - говорит управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.

Стоимость ремонта находится в пределах $250-400 за кв. метр. Для сравнения: строительство нового жилья на территории Краснопресненского сахаро-рафинадного завода оценивается потенциальным застройщиком в $2000-$2500 за кв. метр с учетом сноса и реабилитации земельного участка.

Перевод территории из промышленной в офисную, а также проект реконструкции должен быть согласован в департаменте науки и промышленной политики. Как правило, процесс сбора необходимых документов и оформления договоров занимает 6-7 месяцев, еще год уходит на ремонтные работы. В случае с выводом предприятия и последующим новым строительством бюрократическая цепочка, указывают эксперты, гораздо длиннее и полностью реализовать проект можно минимум за 3-5 лет.

Другими важными факторами, влияющими на решение инвестора, по мнению старшего консультанта департамента консалтинга Leeds Property Group Юрия Мереминского, являются месторасположение, инженерно-технические характеристики (высота потолков, шаг колонн и проч.), ресурсные качества земельного участка и специфика бывшего производства.

При этом большинство собеседников Интерфакса сходятся во мнении, что реконструкция промзданий - только начальная стадия преобразования производственных территорий. Средства, полученные от аренды, постепенно будут вкладываться в развитие проекта: на месте перестроенных в офисы цехов в перспективе появятся более качественные объекты.

В процессе реконструкции промышленного здания под офис демонтируются старые инженерные сети, меняются перекрытия и кровля, проводится перепланировка внутренних помещений, облагораживается фасад и благоустраиваются прилегающие территории. По такому принципу построены, например, бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев-плаза. Все они отвечают категории В и сдаются в аренду по цене $300-600 за кв. метр. Существенный минус таких проектов - отсутствие перепланировки территории. Несмотря на ремонт фасадов, ощущение, что попал в промзону сохраняется, - поясняют эксперты.

Жилье для яппи

Такую стратегию, судя по всему, избрали для себя новые собственники ткацкой фабрики Красная Роза в Хамовниках. Сейчас в фабричных корпусах располагаются офисы и центр дизайна с галереей. Впоследствии на территории 5,65 га предполагается построить современный бизнес-центр, гостиницу, спортивный комплекс, а также жилье. По мнению И.Жаровой-Райт, в стенах Красной Розы могло бы получится лофтовое жилье, однако инвесторы не рискнули избрать такой вид использования фабричных помещений.

В классическом понимании это квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительной особенностью лофта является отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров. Средняя цена кв. метра, по словам И.Жаровой-Райт, варьируется от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.

Лофты - пожалуй, единственный вид элитной недвижимости, до сих пор не представленный на московском рынке, но пользующийся большим спросом на Западе.

Лофты обычно создаются на бывших производственных мощностях легкой промышленности, а в Москве кругом грязное производство. Кроме того, многие промобъекты не подходят по своим техническим параметрам - они построены из железобетонных блочных конструкций и слишком огромны для переоборудования под жилье, - говорит Ю.Мереминский.

Теоретически программа вывода предприятий, особенно из центральной части города, создает предпосылки для появления лофтов, однако большинство экспертов относятся к этому скептически.

В свою очередь средние инвесторы не спешат отказываться в пользу лофтов от выгодных проектов реконструкции промзон в офисные объекты.

Вице-президент Системы-ГАЛС Андрей Закревский добавляет, что появлению лофтов препятствует отсутствие потребительского спроса и текущая рыночная ситуация: В условиях дефицита и высокой стоимости земельных участков, крупному инвестору выгоднее снести малоэтажную промышленную застройку и построить на ее месте современное жилье или офисы.

Другие эксперты указывают, что себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у реализации офисного проекта. У российских девелоперов есть реальные опасения относительно перспектив лофтового жилья. Все-таки лофты - это жилье для яппи, которые могут его купить больше из любопытства или ради жгучего желания въезжать в квартиру на мотоцикле подобно героям голливудских блокбастеров. Таких клиентов хватит максимум на 1-2 дома, - полагает И.Жарова-Райт.
В конце января Минэкономразвития внесло в Госдуму законопроект о либерализации процедуры регистрации собственности на дачные домики. Документ предлагает упрощенный порядок приватизации строений, возведенных в советское время и 90-х годах. Но в реальности амнистией смогут воспользоваться не все дачники, а только те, чьи постройки соответствуют градостроительным и экологическим нормам. Нарушители рискуют получить не послабления, а постановление о сносе дома.

Директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский считает, что затраты на переоборудование индустриальных объектов в жилые помещения и офисы могут быть абсолютно сравнимы друг с другом. Все зависит от исходных условий: иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ в части инженерии, - говорит собеседник агентства.

Дачники получили возможность узаконить самострои благодаря президенту РФ Владимиру Путину, который в своем послании Федеральному собранию предложил правительству подготовить дачную амнистию. Порядок легализации прав на недвижимость должен быть максимально прост, - заявил глава государства.

Президентская амнистия

Приватизировать землю мог сам владелец или дачное объединение. Товарищество, чтобы получить землю в коллективную собственность, должно было пройти целый ряд согласований. Все начиналось с межевания границ участков. Если на них были построены дома, требовалось согласовать их сооружение с органами санэпиднадзора, пожарной охраны, экологическим службами и пр. (утвердить проект застройки территории - ИФ). После этого дачник или товарищество (в зависимости от того, коллективная или индивидуальная собственность приватизируются) подавал ходатайство о переводе земли в собственность в органы местного самоуправления. При положительном решении сведения о наделах заносились в земельный кадастр, и новоиспеченные собственники регистрировали свои права на землю.

По данным информационного проекта Садоводческое некоммерческое товарищество, около 15% подмосковных дачных товариществ и кооперативов не приватизировали свои земельные наделы. Остальные в 90-е годы, в той или иной форме, уже обзавелись свидетельствами о праве частной собственности. В других российских регионах доля тех, кто до сих пор не оформил участки в собственность, по некоторым оценкам, доходит до 65%.

Дачник начинал интересоваться вопросом оформления участка в собственность лишь тогда, когда сталкивался с необходимостью завещать, подарить либо продать дачный участок, - говорит юрист департамента продажи, управления загородной недвижимости МИЭЛЬ-Недвижимость Вячеслав Бобрышов.

Если приватизацией занимался кооператив, то каждому дачнику в отдельности предстояло зарегистрировать еще и свой участок

Вопрос о земле

При этом желающие продать недвижимость сталкивались с серьезными проблемами. Например, чтобы приватизировать землю, заявитель должен был узаконить возведенный на нем дом, а при отсутствии необходимых документов на строение, сделать это можно было только через суд. В целом ряде случаев невозможно было установить вид права, на основании которого дачник занимает земельный участок. Кроме того, мотивы для отказа в приватизации не были четко прописаны в законодательстве.

Процедура перевода в собственность земельных участков существенных изменений не претерпела. Для этого нужно написать заявление в органы местного самоуправления, указав право, на основе которого переоформляется садовый, огородный или дачный земельный участок - собственность гражданина, общая совместная или общая долевая собственность супругов.

В начале года правительство внесло в Госдуму проект закона О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета, регистрации прав граждан на земельные участки..., которым провозглашается дачная амнистия. Упрощенный порядок оформления недвижимости в собственность будет действовать до 1 января 2009 года.

После этого на основании представленных документов земельный комитет должен в течение двух недель принять решение о предоставлении в собственность участка. Отказать могут в двух случаях: если неправильно оформлены документы, или приватизация конкретного надела запрещена законом. Во всех остальных случаях законопроект предписывает не отказывать в бесплатной приватизации.

Вместе с заявлением дачник должен принести проект границ земельного участка, заключение дачного товарищества, подтверждающее, что именно за этим заявителем закреплен участок, а также справку, подтверждающую, что участок не затрагивает территорию общего пользования. В том случае, если ни один из членов дачного объединения ранее не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, земельный комитет вправе запросить дополнительные документы, в частности, копию правоустанавливающего документа на участок, выписку из реестра юридических лиц о регистрации дачного объединения, а также проект организации и застройки территории.

Амнистия не распространяется на самовольный захват, - говорит В.Бобрышов. - Перевести в собственность возможно только те участки, где хотя бы на часть территории у пользователя есть ордер.

Новый порядок имеет одно принципиальное отличие: если в решении о предоставлении участка не указан вид права (собственность, аренда, бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение) наделы передаются владельцам в собственности по умолчанию.

Правительство РФ утвердило новое Положение о составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий. Это связано с тем, что в последнее время произошли существенные изменения в законодательстве.

Превышение реальной площади земельного участка над декларируемой допускается, но не более чем на предельный минимальный размер установленный Земельным кодексом. К примеру, для Подмосковья минимум составляет 6 соток. Землю сверх этих излишков можно получить, только выкупив ее на аукционе.

Что означает перевод земель лесного фонда в другие категории? Меняется их целевое назначение. Они могут стать, например, землями поселений или сельскохозяйственными. Чаще всего такой перевод производится для строительства объектов энергетики, транспорта, для рекреационных целей. При этом перевод происходит не на время, а навсегда.

В декабре 2004 года вступил в силу закон N 172 о переводе земель из одной категории в другую, а в конце прошлого года вышел закон N 199, разграничивающий полномочия органов власти. В связи с этим все подзаконные акты необходимо привести в соответствие с новыми законами.

Значит ли это, что процесс приватизации лесов становится проще, и не успеем оглянуться, как защитные леса вокруг крупных городов окончательно превратятся в сплошные коттеджные поселки? Андрей Миняев уверяет, что говорить о приватизации участков лесного фонда некорректно - их приватизировать нельзя. В законодательстве очень много барьеров, которые предохраняют от такого развития событий. Во-первых, сам порядок перевода достаточно сложный и многоэтапный. В частности, заинтересованному лицу требуется собрать значительный объем документов, необходимых для перевода (разрешений, заключений, согласований, актов и др.). Во-вторых, окончательное решение о переводе принимает не кто иной, как правительство РФ. В-третьих, должно быть положительное заключение государственной экологической экспертизы по материалам, обосновывающим перевод, а в случаях, предусмотренных законодательством, государственную экологическую экспертизу должен пройти и проект правительственного решения.
Мощный приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ), до сих пор замеченный лишь Центральным банком, не ускользнул и от Росстата. По итогам 2005 г. статистики насчитали $13,1 млрд инвестиций. Кроме традиционной нефтянки среди инвестиционных фаворитов банки и сектор недвижимости.

Комментируя документ, начальник отдела лесного и смежного законодательства правового департамента МПР России Андрей Миняев подчеркнул, что при таком переводе не происходит изменения формы собственности. Земли по-прежнему остаются в федеральной собственности, но после перевода уже находятся не в ведении Рослесхоза, а в ведении другого федерального органа - Росимущества. Впрочем, в дальнейшем, согласно действующему законодательству, участок может поменять собственника в порядке, установленном земельным законодательством. Им может стать субъект Российской Федерации, муниципалитет, юридическое или физическое лицо.

А перед праздниками опубликовал свою статистику и Росстат: за IV квартал ПИИ, по его оценке, удвоились и достигли $13,1 млрд. Темп роста ПИИ по сравнению с 2004 г. оказался у ЦБ и Росстата почти идентичен (+38-39%). Различие в цифрах неудивительно, замечает экономист Объединенной финансовой группы Ярослав Лисоволик. Если иностранный инвестор не забирает, а реинвестирует полученную российским предприятием прибыль, то ЦБ учитывает ее как инвестиции, а Росстат нет. Вдобавок Росстат не учитывает ПИИ, полученные банками, отмечает Лисоволик. Заграничные собственники российских банков, по оценке ЦБ, увеличили инвестиции в них в 2,1 раза до 26 млрд руб.

В 2005 г. данные ЦБ о притоке прямых иностранных инвестиций в Россию заметно превышали аналогичные данные Росстата. Но к концу года различия сгладились: в октябре декабре 2005 г., по версии ЦБ, инвестиции покидали страну, а Росстат обнаружил приток. По оценке ЦБ, за IV квартал иностранцы вывезли на $1,8 млрд больше инвестиций, чем привезли, и за год в страну поступило $16,7 млрд ПИИ. Покупка Газпромом Сибнефти у иностранных компаний уменьшила приток ПИИ в Россию и примерно на ту же сумму увеличила полученные у иностранцев кредиты и займы, пояснил Ведомостям сотрудник Центробанка.

Сильно вырос интерес инвесторов и к сектору недвижимости и логистики (ПИИ достигли $930 млн). Одной из крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости стала покупка инвестфондом Raven Russia Limited складского комплекса Крекшино, рассказывает Хайко Давидс, директор по рынкам капитала России и СНГ компании Knight Frank (консультировала участников сделки, сумма может составить $110 млн). Только через Knight Frank за 2005 г. прошли трансграничные инвестиционные сделки по складским помещениям на $250 млн, рассказывает Давидс. Не ставит точку и Raven Russia Limited: по словам другого сотрудника Knight Frank, британский фонд планирует вложить в российскую недвижимость порядка $800 млн. Доходность российского рынка коммерческой недвижимости в разы превышает западную, добавляет он.

На банки инвесторы стали обращать больше внимания, подчеркивает Лисоволик: Dresdner Bank собирается приобрести треть в капитале Газпромбанка, а Raiffeisen купить Импэксбанк (сумма сделки может составить $550 млн). Улучшение инвестиционного климата повышает интерес к банкам, Говорит Друвис Мурманис, председатель правления Hansabank (в конце 2004 г. Hansabank объявил о покупке небольшого российского банка Квест, на основе которого банк создаст свою российскую дочку). Доходность банковского бизнеса в России может составить в среднем 25%, а скандинавские банки работают на 6-7%, спрос на потребительское кредитование быстро растет, а острой конкуренции пока не наблюдается, так что работать в России выгодно, резюмирует Мурманис.



Главная --> Публикации