Главная --> Публикации --> Девелоперам выдадут паспорта В москве построят парк хуамин Группа тэн застраивает рязанку Робинзонада для инвестора Единоличная хозяйка

Семейный инвестиционный бизнес Роберта Флеминга был основан в Великобритании в 1873 г. В 2000 г. на его основе был образован британский инвестиционный фонд Fleming Family Partners. К 2004 г. он управлял активами в 2,34 млрд фунтов (около $4 млрд). Оборот 36,6 млн фунтов ($63 млн), чистая прибыль 4,8 млн фунтов ($8,3 млн). В России FFP работает с 1992 г. Владеет бизнес-центром класса А на Гоголевском бульваре, 5% акций Sual International (владеет группой Суал-Холдинг, вторым в России производителем алюминия) и 19% компании Highland Gold Mining, ведущей разработку российских золотоносных месторождений.

Санкт-Петербург - Инвестиционная компания Fleming Family Partners вышла на петербургский рынок. Как стало известно Ведомостям, она приобрела складской терминал в Шушарах, стоимость которого оценивают в $12-18 млн. В поисках объектов для инвестиций западные фонды все чаще обращают внимание на Петербург, однако подходящих объектов здесь не так много, говорят эксперты.

Fleming Family Partners (FFP) примерно с середины прошлого года присматривается к коммерческой недвижимости в Петербурге в частности, компанию интересовали восемь офисных и складских объектов класса А, рассказал Ведомостям один из участников рынка. Однако заключить первую сделку в Северной столице британскому инвестфонду удалось, по его словам, только в начале этого года. В начале весны FFP приобрела у PNK Logistics складской терминал площадью около 15 000 кв. м, сообщил Ведомостям источник, знакомый с ходом сделки. О сделке известно и нескольким участникам петербургского строительного рынка. По словам одного из них, фонд с прошлого года искал подходящие объекты в Петербурге, ориентируясь на недвижимость высокого класса.

Складской комплекс класса А площадью около 15 000 кв. м построен в начале этого года компанией PNK Logistics на участке в 3 га в промзоне Шушары. Рассчитан на 18 000 паллет. Около 2000 кв. м комплекса занимают офисные помещения.

Управляющий партнер АйБи Груп Юрий Борисов оценивает стоимость терминала в $12-18 млн.

Менеджер по маркетингу и PR компании Tablogix, которая арендует логистический центр в Шушарах, Анна Вельская не подтвердила и не опровергла информацию о покупке объекта фондом FFP. Руководство FFP и PNK Logistics вчера было недоступно для журналистов.

Текущая доходность в секторе складской недвижимости в сравнении с другими видами коммерческих площадей не самая высокая около 9-11%, говорит Борисов. Однако для инвестиционных фондов рынок складских услуг, по его словам, один из наиболее привлекательных, поскольку меньше всего подвержен колебаниям спроса и предложения.

По данным Colliers International, объем качественных складских площадей в Петербурге по итогам 2005 г. составил не более 115 000 кв. м, а офисные помещения классов А и В около 850 000 кв. м.

Директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков говорит, что ожидаемая доходность размещения средств для инвестфондов составляет 11-13% годовых. При этом он отмечает, что в круг интересов инвестиционных фондов сейчас входят не только офисы и склады, но также торгово-развлекательные центры, гостиницы, малоэтажная жилая застройка, причем на любой стадии реализации.

В этом году на петербургский рынок уже вышли несколько инвестфондов. Основанный шведскими инвесторами фонд Ruric реализует в Петербурге семь инвестиционных проектов, включая строительство многофункционального комплекса стоимостью около $250 млн на территории Военно-транспортного университета. Норвежская Wenaas Holding в октябре 2005 г. приобрела гостиницу Radisson SAS на Невском проспекте, а британская London Regional Properties около месяца назад купила гостиницу на Васильевском острове. Стоимость этих сделок эксперты оценили в $25-30 и $30-35 млн соответственно.


Сегодня в Государственной Думе депутаты решили строго спросить с министров экономического развития и торговли Германа Грефа и регионального развития Владимира Яковлева за многократно перекрывающий инфляцию рост цен на жилье. Главное обвинение, которое предъявлено представителям Правительства - подозрительное затягивание разработки необходимых нормативных актов.

Другой участник петербургского рынка говорит, что подходящих для западных инвесторов объектов в дорогом сегменте и с прозрачной структурой собственников в городе очень мало.

По словам Бориса Грызлова, в рамках обсуждения этих вопросов парламентарии представят проект постановления с рекомендациями о мерах, которые помогут создать рынок доступного жилья. Думается, что готовых рецептов, как замедлить интенсивный рост стоимости квадратного метра в крупнейших городах России, полно как у чиновников, так и у депутатов. Депутаты, да и чиновники, как всегда, будут настаивать на создании особых условий для развития ипотеки. Самое простое решение поставленной президентом России задачи обеспечения доступности ипотеки - это снижение процентной ставки по кредитам.

Вчера спикер нижней палаты парламента Борис Грызлов обвинил Правительство в нежелании выполнять остро необходимые задачи по программе Доступное жилье. Спикер напомнил, что Госдума приняла блок из 27 законопроектов по созданию рынка доступного жилья, к которым следовало принять около ста нормативных документов, которыми являются постановления правительства, и этих документов практически нет.

Доступная ипотека не сделает жилье доступным. Например, уже сейчас квартиры в Москве и других крупных городах раскупаются на начальном этапе строительства домов - спрос значительно превышает предложение. И рост спроса за счет развития ипотечного кредитования приведет к обратному эффекту - цены на жилье будут расти еще интенсивнее.

Как известно, Владимир Путин потребовал увеличения объемов жилищного строительства на треть. По данным Госстроя, в 2005 году в России введено нового жилья на общую сумму $15 млрд. Значит, для увеличения строительства на треть нужно не менее $5 млрд. Бюджетные деньги, скорее всего, пойдут на субсидирование кредитной ставки. Однако эксперты опасаются роста просроченных и невозвращенных займов - в регионах ипотека по-прежнему продукт не для всех, рост цен на жилье многократно превышает рост доходов населения и во что выльется такая политика в будущем - не понятно.

При этом нет официальной оценки и четкого представления о том, почему цены на жилье именно такие. Недавно газета Ведомости опубликовала статью, в которой утверждается, что средние расходы на строительство одного квадратно метра в столице лежат в пределах 1-1,5 тысяч долл., и никак не превышают 1900 долл. Однако на рынке этот же столичный кв.м предлагается уже по цене около трех тысяч долл. Застройщики сетуют на то, что повышать цены их заставляют большие расходы на взятки чиновникам. Процедура согласований очень забюрократизирована и непрозрачна, и лучше заплатить, чем иметь проблемы с коррупционерами. Впрочем, думается, что большие цены на руку и самим застройщикам - от большой маржи они по своей воле вряд ли откажутся.

Другое дело - увеличение объемов строительства. Здесь однозначных и простых решений, в отличие от ипотеки, нет. Сейчас активно принимаются законы, направленные на облегчение бизнеса застройщиков. Недавно, например, было принято решение об отмене ранее сделанных поправок в Закон №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Это значительно дискриминирует права приобретателей квартир, однако упрощает работу инвесторов и строителей - сейчас для правительства это главнее.

Не завел разговора и о порядочности чиновников - конкурсы инвестпроектов проводятся и на них выбираются компании, предлагающие лучшие условия. Однако на деле все это обернулось появлением строительных пирамид, обманутых соинвесторов, а объем невыполненных перед городом обязательств сейчас оценивается в 3 млрд. долл.

Бороться за объемы строительтсва намерен Юрий Лужков. Вчера он потребовал от московского правительства по меньшей мере не способствовать бюрократически увеличению стоимости возводимых квадратных метров. Впрочем, менять условия игры он также не намерен - обязательное лицензирование всех компаний-застройщиков сохранится. Мэр потребовал от руководителей стройкомплекса немедленно представить предложения по упрощению процедур согласования с тем, чтобы инвестор хотя бы на этом этапе не нес дополнительные расходы, которые потом будут включены в стоимость квадратных метров. О том, что Москва постепенно пересматривает условия инвестиционных контрактов и намеревается увеличивать стоимость подключения строящихся домов к городской инфраструктуре (энерго- и тепловым сетям), градоначальник предпочел умолчать.

Коттеджное строительство притормозили

За последние полтора года на земельном рынке Московской области произошла смена приоритетов у инвесторов. Если раньше 70-80% покупаемых и переводимых земель предназначалось для строительства поселков, то сейчас уже около 55% сделок заключается на земли промышленного назначения. Участники рынка считают ситуацию логичной: сейчас происходит бум в складском строительстве, отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие иностранные компании решают открывать свои производства в Подмосковье.

Объемы строительства новых поселков в Московской области за последние годы также значительно снизились. Максимум был отмечен в 2003 году, когда в эксплуатацию были введены около 100 поселков.

За 2005 год и начало 2006 года объем спроса на земельные участки для строительства коттеджных поселков сократился на 20-30%. Это признают большинство участников рынка, хотя в отдельных случаях указывается более скромный показатель - 10%.

Причин здесь несколько.

В дальнейшем ситуация пошла на убыль: так, в 2004 году появилось всего около 60 объектов, а в 2005 - примерно 45,- говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Но главный фактор заключается в том, что земли в зоне до 30 км от Москвы уже распределены и здесь можно купить участки только на вторичном рынке, что дорого.

Например, в Подмосковье уже действуют ряд профессиональных девелоперов, которые диктуют правила и цены на рынке и обладают большими земельными массивами для строительства следующих своих проектов. Причем они практически удовлетворяют существующий спрос. Кроме того, серьезно ощущается недостаток необходимых коммуникаций и социальной инфраструктуры, что значительно снижает инвестиционную привлекательность этих проектов для застройщиков.

Тем не менее, как отмечают ряд экспертов, земельныеучастки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до сих пор пользуются спросом, в том числе за счет грядущего изменения в законодательстве. Со следующего года перевод земель в категорию индивидуального жилищного строительства будет усложнен необходимостью переноса черты поселения и изменения границы участка, рыночные игроки об этом знают, соответственно, стараются скорее реализовать свои планы по покупке земель под ИЖС,- объясняет вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. Впрочем, этот всплеск спроса может быть недолговременным.

Спрос падает, так как нет достойного предложения, а застройщики в большинстве своем пока еще не готовы к выходу в зону за 30 км от МКАД, хотя в дальнейшем наверняка это произойдет,- считает директор департамента загородной недвижимости компании Промсвязьнедвижимость Сергей Пушкин.

Максимальный спрос со стороны девелоперских и инвестиционных структур на ликвидные площадки под строительство поселков наблюдался в 2002-2004 годах. Однако в течение всего 2005 года наблюдалась тенденция резкого спада интереса потенциальных покупателей к оптовым участкам под ИЖС и роста спроса на участки под промышленную и торгово-складскую застройку.

Инвестиции в производство

Земля в области была востребована по меньшей мере тремя группами инвесторов. Так, в последний год было начато строительство сразу нескольких крупных складских комплексов. Увеличение спроса в секторе промышленных земель можно отнести к интересу инвесторов по вложению средств в складские терминалы. Тенденции московского рынка недвижимости находят свое отражение и в Подмосковье: российские предприниматели начинают делать долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость, строить в области складские комплексы. Это и повлияло на соотношение в балансе спроса земель,- полагает директор управления загородной недвижимости компании Миэльнедвижимость Владимир Яхонтов.

Такое серьезное внимание к землям производства объясняется целым рядом факторов.

Как правило, под промышленное использование приобретаются земли второго эшелона, непригодные под коттеджную застройку. Сейчас выгоднее торговать промышленными землями, так как земель под ИЖС в пределах 30 км от МКАД осталось немного,- резюмирует Сергей Пушкин.

Однако склады не единственный фактор, обусловивший рост спроса на промышленные земли в Подмосковье. Иностранные инвесторы активно открывают в Подмосковье свои производства. Наконец, крупные сетевики стремятся открывать собственные распределительные центры, так как аренда складов достаточно накладна.

По словам руководителя направления загородной недвижимости ЗАО МИАН-агентство недвижимости Светланы Кондачковой, большая доля осваиваемой земли под коммерческую недвижимость связана с рынком строительства крупных гипермаркетов, развлекательных центров и пр., сосредоточенных на основных магистралях Подмосковья.
Предприятия, которым предстоит перезаключать договоры на аренду земли в Москве, ждет неприятный сюрприз - повышение арендных ставок. Как стало известно Бизнесу, департамент земельных ресурсов города разработал новый порядок расчета арендной платы, учитывающий не только вид деятельности предприятия, но и стоимость занимаемой им территории. По информации Бизнеса, в ближайшее время соответствующее постановление будет подписано мэром Москвы Юрием Лужковым.

Впрочем, есть исключения.

Как следует из новой редакции постановления по вновь заключаемым договорам аренды земли, размер арендных ставок будет рассчитываться сразу по нескольким критериям: с учетом площади земельного участка, его кадастровой стоимости и вида деятельности предприятия, находящегося на той или иной территории (сейчас основным параметром при расчете является вид деятельности арендатора.- Бизнес). Таким образом, арендная ставка будет равна фиксированному проценту от кадастровой стоимости земельного участка.

Впервые усовершенствованный порядок установления арендных ставок на землю был обнародован департаментом земельных ресурсов Москвы в конце января этого года, на заседании столичного правительства. И хотя мэр столицы одобрил само предложение об изменении системы расчета арендных платежей за землю, он раскритиковал идею введения льгот для отдельных арендаторов. В итоге чиновники получили задание до середины февраля исправить документ с учетом преференций для того или иного вида деятельности предприятия (об этом Бизнес писал 26 января).

Руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев ранее заявлял, что новая методика приведет к значительному повышению арендных ставок за землю. По его словам, например, Центральный универсальный магазин (ЦУМ) при новых условиях расчета аренды будет платить 885 руб. за квадратный метр земельного участка в год (это в 1,3 раза больше, чем сейчас). Нет ничего удивительного, что будут повышаться арендные ставки за землю, ведь растут цены на недвижимость и аренда помещений,- констатирует руководитель портала Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Он не исключает, что новые правила могут стать одним из оправданий для компании при повышении цены на конечную стоимость продукта, хотя затраты компании на выплату аренды земли не столь велики.

Так, наибольший коэффициент (процент) от кадастровой стоимости в размере 5% предусмотрен для индустрии игорного бизнеса. В то же время коэффициент в размере 1,5% установят для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автосервисов, а также промышленных объектов. Правда, депутаты Мосгордумы, уточнила президент Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Елена Панина, все-таки прислушались к мнению бизнеса о поддержке наиболее нуждающихся отраслей промышленности. Поэтому более низкие коэффициенты (в пределах 0,3%-0,75%), возможно, будут введены для производителей станков, автомобилей, электродвигателей, текстиля и др.



Главная --> Публикации