Главная --> Публикации --> Робинзонада для инвестора Единоличная хозяйка Жажда покупать Как купить или арендовать лес 600 метров россии

Первое - разграничение собственности, - прокомментировал нововведения заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Всеволод Гаврилов в интервью Российской газете.

Пятого апреля Госдума приняла в последнем, третьем, чтении Водный кодекс. Согласно ему, теперь водные объекты могут находиться в частной собственности, но не все. Среди основных ключевых норм, введенных кодексом, выделяются два.

Итак, по-прежнему, все естественные водные объекты являются объектами общего пользования. Каждый гражданин может бесплатно пользоваться ими для личных и бытовых нужд, а также полосой земли вдоль береговой линии для передвижения, пребывания, любительского рыболовства или причаливания плавучих средств.

Все естественные водные объекты отнесены к федеральной собственности. А водные объекты, которые сделаны руками человека (пруды, обводненные карьеры), следуют судьбе земельного участка, в границах которого они полностью расположены. То есть они могут быть и собственностью федеральной, и собственностью субъекта, муниципалитета, граждан и юридических лиц. Тем самым поставлена точка в коллизии, которая была между нормой Земельного кодекса, разрешающей строить пруды, и другой нормой, которая провозглашает, что все водные объекты являются федеральной собственностью. Второе. Установлено разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами и даны дополнительные полномочия органам местного самоуправления.

Но если этот пруд находится, например, на территории общего пользования поселения, то его приватизация категорически запрещена, - поясняет Всеволод Гаврилов. - Нельзя купить пруд отдельно от земельного участка, на котором он находится. То есть приобрести небольшой водоем, можно лишь вместе с тем участком, на котором он расположен.

А вот искусственно созданные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водоемами, могут приобретаться в собственность частными лицами и юридическими организациями.

Кстати, предельный срок предоставления водных объектов в пользование по договору не должен превышать 20 лет. Однако, право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя. Не требуется заключения договора для осуществления судоходства, пожарной безопасности, рыболовства, охоты, обеспечение потребностей приусадебных и садовых участков, купания, других личных и бытовых нужд.

Что касается водоемов, которые приобрести нельзя, их, по-прежнему, можно получить на правах аренды, стоимость которой зависит от установленных в территориальном округе ставок. При этом можно взять в аренду лишь небольшие обособленные источники. Крупные водоемы, такие как реки, озера, большие водохранилища арендовать нельзя, - говорит Жанна Щербакова, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Но взять в аренду можно лишь небольшой источник, причем, лишь для каких-то целей, например, для разведения рыбы в рыбхозяйстве или для организации зон отдыха. На этих арендованных территориях можно строить только временные сооружения без фундаментов с соблюдением санитарных норм, если это разрешено специальной комиссией.

В пределах водоохраной зоны (ее ширина составляет для водоемов с акваторией площадью до 2 кв. км - 300 м, а более 2 кв. км - 500 м) запрещается строить коттеджи, мыть машины и другой транспорт и разбивать огороды ближе 100 м от воды (ранее это расстояние составляло 50 м). Если же владелец водной акватории и береговой линии все-таки пожелает построить дом менее чем в 100 м от воды, то ему придется оснастить его локальными очистными сооружениями для защиты водоема от грязных стоков.

В случае смерти гражданина, владеющего водой, или реорганизации юридического лица принадлежащие им права пользования водными объектами переходят в порядке правопреемства.

Если водоем стал частной собственностью, то его владелец может огородить его колючей проволокой и никого не пускать на эту территорию. Безусловно, это может сказаться на настроении соседей, не имеющих подхода к воде. Потому что если участок пляжа попал в частное владение, то посторонним можно забыть об этом земляном клочке. Заплывать во владения водяных владельцев не рекомендуется: это будет расцениваться как вторжение в частную собственность.

Также водопользователи обязаны не допускать ухудшения качества поверхностных и подземных вод, среды обитания животных и растений, содержать в исправном состоянии очистные и гидротехнические сооружения и технические устройства, информировать органы государственной власти о ЧП, влияющих на состояние водных объектов, своевременно проводить мероприятия по предупреждению и устранению аварийных и других чрезвычайных ситуаций, влияющих на состояние водных объектов и т.д.

Поскольку участков с водоемами намного меньше, чем лесных, то и стоят они гораздо дороже. По словам PR-директора компании Renaissance Realty Наталии Курашовой, максимальная стоимость участка на воде может достигать 35 тысяч долларов за сотку, тогда, как цена земли в лесном массиве на том же направлении составляет 8-10 тысяч долларов.

А вот, что касается владельцев участков, примыкающих к неприхватизированной воде, то запретить пользоваться береговой линией и водой они уже не могут. Да и сами могут использовать ее только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц.

Интерес к российским авиаперевозкам западных инвесторов не случаен. По заявлению директора Департамента госполитики в области гражданской авиации, геодезии, картографии Минтранса РФ Карла Руппеля, которое он сделал в четверг, объем пассажироперевозок воздушным транспортом в 2005 году составил 35 миллионов пассажиров, что на 3,6% больше, чем в предыдущем году.

Со времени принятия закона не прошло и месяца. Делать какие-то прогнозы относительно цен, еще рано. Однако игроки рынка высказывают небезосновательные предположения, что благодаря снятию табу на водную частную собственность, цены участков с водоемами неумолимо поползут вверх.
Российский рынок авиаперевозок растет, что вызывает неподдельный интерес со стороны иностранцев. В частности, участвовать в проекте Шереметьево-3 очень хочет Франция, ее интерес к этому аэропорту подтвердил в четверг глава МИД Франции Филипп Дуст-Блази. Этой теме была посвящена его встреча в четверг с министром иностранных дел России Сергеем Лавровым.

Более 90% всех перевозок в России было осуществлено 35 авиакомпаниями, из которых 50% осуществили 5 компаний: Аэрофлот, Сибирь, Пулково, КрасЭйр и Трансаэро. На международных воздушных линиях было перевезено 15,9 миллиона пассажиров, на внутренних линиях 19,1 миллиона пассажиров.

Рост тарифов

Из перечисленных игроков рынка первое место занимает Аэрофлот российские авиалинии. В 2005 году авиакомпания перевезла 6 миллионов 707 тысяч пассажиров и 145,6 тысячи тонн почты и грузов Однако у нее по сравнению с 2004 годом объемы работ в 2005 году снизились практически по всем показателям в среднем на 1 2%, кроме перевозки почты, объемы которой возросли на 1,4%.

Однако в то время как пассажироперевозки росли, грузоперевозки сокращались. В прошлом году воздушным транспортом было перевезено 624 тысячи тонн грузов и почты, а это на 4,7% меньше, чем в 2004 году, сообщает РИА Новости. При этом доля груза составила всего 259 тысяч тонн, а на международных воздушных линиях было перевезено 365 тысяч тонн.

Ближайшие конкуренты Аэрофлота компании Пулково и Трансаэро. Пулково по сравнению с 2004 годом на 5% увеличила пассажиропоток. Ею перевезено 2 миллиона 835 тысяч 60 пассажиров. По данным компании Трансаэро, число перевезенных пассажиров составило 1 миллион 571 тысячу 58 человек.

Снижение пассажирских перевозок произошло в основном из-за роста тарифов по причине резкого увеличения стоимости авиатоплива. Компания уже предпринимает ряд промоакций, направленных на увеличение пассажиропотока, например продажа трансфера по более низким ценам, чем предлагают турфирмы.

Первая в рейтинге компания, у которой пассажиропоток за 2005 год составил меньше 1 миллиона человек, Уральские авиалинии. Она занимает место среди 199 отечественных перевозчиков. За 2005 год Уральские авиалинии перевезли 907 тысяч пассажиров.

И хотя по количеству пассажиров эта компания стоит на третьем месте, по темпам роста пассажиропотока она вышла на первое место. За 2005 год у компании Трансаэро рост пассажиропотока составил 16,46% по сравнению с 2004 годом.

За счет этого в 2005 году была завершена, в частности, реконструкция пяти взлетно-посадочных полос в аэропортах Калининграда, Нальчика, Грозного, Нарьян-Мара и малой рулежной дорожки в Домодедове, проведена замена систем светосигнального оборудования в шести аэропортах, в том числе в Якутске, Калининграде, Архангельске и Нальчике, сообщает Интерфакс.

Достойный проект

Карл Руппель также сообщил, что государство планирует в этом году выделить около 14 млрд. рублей на реконструкцию и развитие наземной инфраструктуры аэропортов России. При этом в 2005 году на эти цели было выделено 10,9 млрд. рублей, что почти в 10 раз больше, чем было выделено бюджетных отчислений на эти же цели в 2004 году.

По итогам переговоров с главой МИД РФ Сергеем Лавровым французский министр отметил, что этот вопрос обсуждался с российской стороной в числе прочих. Очень важно, что решение будет зависеть от рынка, объявлен тендер, и мы надеемся, что парижский аэропорт предоставит достойный проект, отметил глава МИД Франции.

Между тем инвестициями в отечественные аэропорты интересуется не только правительство РФ. Как стало известно в четверг, глава МИД Франции Филипп Дуст-Блази подтвердил стремление французской стороны принять участие в проекте строительства терминала Шереметьево-

Лидирует Домодедово

Напомним, стоимость строительства третьего терминала аэропорта Шереметьево оценивается в 430 млн. долларов. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2007 года. Однако споры за участие в этом проекте ведутся не только за рубежом, но и у нас в стране.

Но уже осенью прошлого года из-за этого терминала начались прения, которые удалось разрешить 30 декабря, когда ОАО Аэрофлот российские авиалинии, Внешэкономбанк (ВЭБ), Внешторгбанк (ВТБ), ОАО Международный аэропорт Шереметьево (МАШ) и ОАО Терминал подписали меморандум о взаимопонимании по вопросу строительства терминала Шереметьево-3, как сообщил тогда представитель Аэрофлота.

ОАО Терминал изначально была 100%-ной дочерней компанией Аэрофлота, созданной в 2003 году для реализации проекта строительства терминала Шереметьево- Его строительство началось в конце лета 2005 года.

И вот теперь в проекте изъявили желание участвовать еще и иностранцы. Однако пассажиропоток Шереметьева по итогам 2005 года снизился на 5,3% по сравнению с 2004 годом. Как сообщила в среду пресс-служба аэропорта, в прошлом году услугами Шереметьева воспользовались 12 миллионов 174 тысячи пассажиров.

Распределение долей в ОАО Терминал завершено, процитировал его Интерфакс. Согласно меморандуму 25% плюс 1 акция получает МАШ, такая же доля достается ВТБ, 20% минус 2 акции ВЭБ и 30% Аэрофлот.

Как сообщает пресс-служба Ист Лайна, всего за 2005 год общий пассажиропоток аэропорта достиг 13 миллионов 960 тысяч пассажиров, что на 15,7% превышает показатель за аналогичный период 2004 года. При этом число пассажиров, воспользовавшихся международными авиалиниями, выросло на 23% и составило 7,8 миллиона пассажиров.

Годом ранее этот показатель составил 12 миллионов 865 тысяч человек. Согласно опубликованным данным лидирует по пассажирским перевозкам среди аэропортов Московского авиационного узла аэропорт Домодедово.

Обманутые инвесторы строящегося жилья добились первых судебных побед в борьбе за свои права. Городской суд подмосковного Пушкино приговорил застройщика, принимавшего участие в двойных продажах квартир, к трем годам лишения свободы. Но победа мнимая, разочарованы инвесторы: суд наложил на строителя смехотворный штраф в 80 000 руб., а формулировка решения не дает им надежды вернуть деньги.

Однако согласно плану перспективного развития аэропорта к 2025 году пассажиропоток Шереметьева составит 34 миллиона пассажиров в год.


Из приговора следует, что в марте 2001 г. компании Карамос и ПрофЭксклюзив договорились о долевом участии в строительстве жилого девятиэтажного дома в поселке Правдинский (Карамос как заказчик, а ПрофЭксклюзив как инвестор). В 2000-2002 гг. 78 человек заключили с ПрофЭксклюзивом договоры долевого участия и внесли оговоренные в них суммы. А в декабре 2003 г., полтора года спустя после срока сдачи, Карамос и ПрофЭксклюзив расторгли договор между собой, предусмотрев, что дом будет достраивать Карамос, а его партнер утрачивает права на свою часть собственности. После этого дольщикам, заключившим договор с ПрофЭксклюзивом, предложили либо вернуть деньги, либо перезаключить договоры с Карамосом, доплатив 50-100% первоначальной стоимости жилья. К этому моменту часть дольщиков уже вселилась в еще не сданный в эксплуатацию дом, но отказникам подача тепла, воды и электричества была прекращена. Восемь человек были выселены, причем одна женщина силой. Это и стало основным эпизодом обвинения.


Директор ООО Карамос Владимир Полупанов был в воскресенье признан виновным в самоуправстве и приговорен к трем годам лишения свободы условно и штрафу. Пушкинский суд признал его виновным в принуждении дольщиков к заключению новых инвестконтрактов. Полупанов требовал, чтобы кроме уже внесенных сумм инвесторы внесли дополнительные средства. Квартиры инвесторов, которые этого не сделали, были перепроданы.


Ситуации, когда застройщики требуют от частных соинвесторов доплаты за уже построенное жилье, нередки. Так вели себя компании Град, Норд, Новый мир. Последняя в 2004 г. после сдачи в эксплуатацию дома на севере Москвы (проезд Черского, вл. 13-15) потребовала от клиентов доплатить около половины стоимости уже оплаченных ими квартир, ссылаясь на свой долг подрядчикам и то, что соинвесторы должны нести одинаковые с ней риски. Но всем гражданам удалось отстоять свою позицию в судах. Вменив в вину застройщику самоуправство, прокуратура подчеркнула ее несерьезность, говорит гендиректор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Суд не стал рассматривать иски граждан о возмещении им компенсации и моральных убытков. Они разочарованы приговором. Это решение означает, что государство всерьез не намерено защищать наши права, ведь большая часть махинаций осталась за рамками приговора, говорит пострадавшая Ирина Осипович. Прокуратура не заметила признаков мошенничества в действиях строителей, разочарован ее коллега Виктор Тормасов. Но прокурор города Пушкино Александр Козлов надеется, что признание судом самоуправства строителя только первая ласточка, и грозит Карамосу еще одним уголовным делом по фактам мошенничества. Прокуратурой Московской области возбуждено уже 66 уголовных дел по фактам мошеннических действий и присвоения инвесткомпаниями денег, переданных им дольщиками с целью покупки недвижимости.




Если бы суд счел действия строителей мошенничеством, дольщики могли бы рассчитывать на компенсационные выплаты, говорит адвокат Baker McKenzie Юрий Воробьев. Но и этих компенсаций на покупку жилья не хватит, предупреждает юрист: Закон позволяет требовать компенсацию лишь в размере реально понесенного ущерба, к тому же часто у застройщика нет ни денег, ни имущества, которое могли бы продать судебные исполнители.

Однако, по словам участников рынка недвижимости, в последнее время ситуация постепенно меняется и компании принимают новые правила игры.

С введением 214-го закона о долевом строительстве большинство строительных компаний перешло на альтернативные схемы привлечения средств у населения, оставившие неравенство в правах между потребителями и застройщиками.

Общий смысл всех этих документов сводится к тому, что в ценную бумагу записаны не номер или другие параметры приобретаемой квартиры, а сумма, внесенная гражданином в какую-либо строительную компанию. С юридической точки зрения соинвестор может требовать с компании, выпустившей эту ценную бумагу, только лишь вложенные средства, а не конкретную квартиру, получение которой никем не гарантируется, - добавляет Слета. - А ее предоставление регулируется лишь внутренней документацией компании, которая нередко ведется очень плохо, что и приводит к так называемым двойным продажам.

За год действия закона о долевом строительстве немногие застройщики перешли на привлечение инвестиций в соответствии с его нормами. По мнению начальника аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, сегодня на строительном рынке количество договоров о долевом участии, соответствующих 214-му закону, не превышает 5%. Вместо них активно применяются альтернативные схемы привлечения средств населения в жилищное строительство, более рискованные для соинвесторов: вексельная, паевая и многие другие. Нельзя сказать, что какая-то из этих схем более привлекательна для клиентов: принципиальной разницы между ними не существует, - объясняет аналитик бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета. - По сути - это джентльменское соглашение между застройщиком и гражданином, согласно которому клиент предоставляет средства, а застройщик - обещает на них что-нибудь построить, но при этом практически не несет никакой юридической ответственности.

Газета выяснила, что наиболее активно из крупных застройщиков вексельную схему использует группа компаний СУ-15 При этом продажей квартир занимается коммандитное товарищество (товарищество на вере) СУ-155 и компания. Аналогичное коммандитное товарищество создано и в ЗАО ДСК-

Хитрят многие, но по-разному

У подмосковного застройщика с финским капиталом ЗАО ЮИТ Раменье на объектах в городе Балашихе применяется договор о совместной деятельности по инвестированию. При этом функции заказчика строительства возложены на другую компанию - ОАО Жилищная Ассоциация Раменье, с которой у ЗАО ЮИТ Раменье заключен договор об инвестировании. СК Славяне, ведущая активное строительство в городе Королеве, заключает с клиентами предварительный договор, согласно которому фирма обязуется забронировать на время строительства выбранную покупателем квартиру, а по окончании строительства - заключить договор купли-продажи. Компания Мортон, ведущая строительство панельных домов в Балашихе, заключает с гражданами инвестиционный договор, который предусматривает совместное участие в реализации проекта. По похожей схеме работает СУ-155 при возведении корпусов в микрорайоне Дальний Воронок города Щелково. Во всех этих договорах у потребителя и застройщика совместные риски, он также не имеет права требовать постройки, - комментирует сотрудник компании Корпус юрис Владимир Комиссаренко. Компания ЗАО Жилстрой-сервис использует договор о долевом участии, но он мало соответствует требованиям существующего законодательства. В нем не соблюдены размеры взимаемых штрафов при расторжении договора (по закону - около 10% от стоимости квартиры), не оговорены гарантийные сроки объекта строительства (не менее пяти лет с момента сдачи ГК), отсутствует еще ряд требований.

Плюсы вексельной схемы для застройщиков очевидны - это привлечение средств населения без процентов на долгое время при отсутствии каких-либо обязательств перед соинвесторами. Единственный минус вексельной схемы для застройщиков - соинвестор может в любой момент потребовать свои деньги назад, и если таковых желающих окажется слишком много, то пирамида мгновенно рушится, - объясняет Александр Слета.

Помимо опасности не получить квартиру для потребителя существует еще одно неудобство при заключении нетиповых договоров. Большинство банков выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках, где заключены альтернативные договоры, гораздо менее охотно и с более хищными для потребителя условиями.

Обманчивая дешевизна

Они возвращаются

Плюсом альтернативных схем является невысокий уровень стоимости предложений, - говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. - Однако все больше покупателей предпочитают менее рискованные варианты. В чем немаловажную роль сыграли множественные скандалы со строительными пирамидами.

Сегодня по закону № 214 работают такие крупные компании, как ПИК, Капитал Груп, Крост, Новая площадь.

Рынок возвращается к долевому строительству, поэтому применение альтернативных схем соинвестирования постепенно сходит на нет, - уверена Лукина.

Конечно, строительные компании не против бы вернуться к старым нормам регулирования процесса инвестирования в жилищное строительство. Во-первых, эта схема использовалась многие годы и по ней наработан обширный опыт. Во-вторых, издержки компании на привлечение дольщиков по старой схеме гораздо ниже, чем по новому закону. Однако федеральные власти взяли курс на ужесточение правил на строительном рынке и консолидацию строительной отрасли, - уверен Слета. Дело в том, что в правительственных кругах считают, что масштабный национальный проект Доступное жилье не могут решить мелкие разобщенные строительные организации. Чиновники в этом правы: неспособность строителей быстро перестроиться и начать работу по новым правилам привела к кризисным явлениям на московском рынке жилья и галопирующим темпам роста цен на недвижимость, - заявляет эксперт. - Закон лишь показал общую слабость строительной отрасли, ее системный кризис.

214-й закон находится в стадии обкатки строительными компаниями, - добавляет Александр Слета. - Сегодня идет накопление опыта работы в новых условиях.



Главная --> Публикации