Главная --> Публикации --> Квартира на миллион Денежные расчеты в сделках с недвижимостью Москва больше не будет стимулировать строителей Закон о долевом строительстве поправят С дефицитом качественных торговых площадей в москве еще не покончено

О возможности строительства торгово-офисного комплекса на территории завода Физприбор (Бакунинская, 14) Бизнесу рассказал источник, знакомый с планами освоения этой территории. По его словам, сейчас участком предприятия в равных долях владеют банк Российский кредит, главным акционером которого является Борис Иванишвили, и руководство завода. На Физприборе не смогли прокомментировать ситуацию. Однако, как удалось выяснить Бизнесу, согласно предварительным проработкам, на территории предприятия планировалось строительство торговоофисного комплекса площадью 35 тыс. кв. м. Не исключено, что параметры и объемы строительства могут быть изменены.

Как стало известно Бизнесу, на территории завода Физприбор, частично принадлежащей банку Российский кредит, планируется построить офисно-торговый комплекс. Само предприятие будет выведено за пределы города - соответствующее решение было недавно принято столичными властями. Согласно первоначальным проработкам, площадь объекта должна была составить около 35 тыс. кв. м, однако, вероятно, проект претерпит изменения. Эксперты рынка сходятся во мнении, что площадка под строительство выбрана удачно.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что расположение участка чрезвычайно выгодно для реализации проекта коммерческой недвижимости. Следует отметить хорошую транспортную доступность: прямая дорога на Садовое кольцо и в восточную часть города, пять минут до станции метро Бауманская",- говорит директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов. По его словам, существуют неплохие возможности для оборудования на первом этаже торговых помещений. Думаю, что такая площадка вполне подходит для строительства объекта класса А,- констатирует Аксенов. В районеБакунинской улицы преобладают офисы класса В, в связи с чем новый проект также стоит ориентировать на этот класс,- не согласен с ним старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

О начале освоения территории предприятия также говорит тот факт, что недавно столичные власти приняли распоряжение о выводе производственных мощностей Физприбора с Бакунинской улицы. Теперь, по словам источника, разработка предпроектной документации по реорганизации производственной территории завода начнется уже в конце марта.

С 1 января 2005 года при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Объем инвестиций в такой проект может достигать $40 млн. Однако важным аспектом должна стать большая парковка, поскольку в этом районе улицы очень узкие и перегруженные машинами,- говорит Лаирова. По логике соотношение офисных и торговых площадей должно составить 70% на 30%,- резюмирует директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев.
Приобретая жилье, в том числе и по ипотечным программам, заемщик должен знать, что законодательство предусматривает определенные имущественные налоговые вычеты. Так, в чем же эти льготы заключаются и как ими воспользоваться?

220-я статья налогового кодекса РФ говорит о том, что из суммы подвергаемой налогообложению, должны исключаться затраты налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Что не облагается налогом

-расходы на приобретение жилого дома;
-расходы, связанные с работами или услугами по отделке.

В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) включается:

-расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
-расходы на приобретение отделочных материалов;
-расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:

Налоговые льготы понижают процентные ставки

Но, нужно иметь в виду, что не всегда можно получить налоговый вычет на ремонт квартиры. Данный вычет дается только при условии того, что в договоре купли-продажи (или приобретения прав) было указано, что квартира продавалась без отделки.

Как получить налоговую льготу

Следует особо отметить, что имущественный налоговый вычет не безмерный. От налогов освобождается не более 1 млн. рублей (34500 долл). А это составляет примерно половину стоимости однокомнатной квартиры в Москве. Правда, это ограничение не касается процентов, которые выплачиваются по кредиту. То есть, беря кредит 50000 долларов под 12% годовых, заемщик в первый год выплатит по кредиту 6000 долл. Но, если он воспользуется налоговой льготой, то эти 6000 будут вычтены из суммы, подвергаемой налогообложению. То есть заемщик заплатит налогов на 780 долларов меньше. А это равняется тому, что он взял бы кредит только под 10,5% годовых.

Таким образом, обязанности изучать подтверждающие документы Налоговый кодекс на работодателя не возлагает. Поэтому, до обращения в бухгалтерию, работник должен самостоятельно представить в налоговую инспекцию документы, такие как:

Согласно статье 220 НК РФ вычет может быть предоставлен налогоплательщику не только в налоговой инспекции по окончании налогового периода по месту жительства, но и непосредственно по месту работы. Но, при условии, что обратившись к работодателю, работник подтвердил право на получение вычета в налоговом органе.

Это нужно помнить

-письменное заявление налогоплательщика;
-подтверждение права собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру;
-платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
-и написать заявление.

Если квартира или дом приобретены в общую долевую собственность, то данный вычет распределяется пропорционально долям.

Данная налоговая льгота не распространяется на сделки по приобретению жилой недвижимости между взаимозависимыми лицами (родственниками, организацией и ее учредителем).

О законе № 214 говорилось очень много, но многие вопросы так и не имеют ответов. Откуда взялось положение о солидарной ответственности, которое все сегодня так осуждают? Как получилось, что вступлению закона в силу не предшествовала разработка необходимых нормативных актов? Верно ли ощущение, что закон приняли к концу квартала, то есть, не глядя на степень его готовности, а исключительно для того, чтобы отрапортовать президенту? Сыграет ли вообще закон свою роль в условиях, когда существует масса возможностей его обойти? Впрочем, сегодня основные страсти уже разгораются по поводу готовящихся поправок к закону.

Если налоговый вычет не получилось использовать в течение года, то его остаток переносится на следующий.
Имущественный налоговый вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.

Прежде всего, Д.Гордеев заметил, что закон отнюдь не был принят сырым и недоработанным. Обсуждался он долго и претерпел при этом весьма существенные изменения. В итоге, текст, утвержденный Госдумой, весьма сильно отличался от того, что было принято в первом чтении в мае 2004 года. Тем не менее, главная миссия закона (защитить права дольщика) практически выполнена.

С нашими вопросами мы обратились в Фонд Институт экономики города (ИЭГ), который принимал самое активное участие в разработке ФЗ № 214, к старшему юрисконсульту Дмитрию ГОРДЕЕВУ.

Причины уменьшения объемов строительства - совершенно иные, и их предостаточно (как минимум - это сложности с земельными участками). Также сильно способствуют нарастанию объемов строительства непрозрачность (и, что греха таить, взяткоемкость) процедур землеотвода, утверждения проекта и разнообразных согласований с городскими структурами, имя которым легион. Но и это еще не все, поскольку за согласованиями следуют обременения, которые муниципальные власти так любят предлагать в нагрузку к площадкам. Поскольку застройщику, как правило, деваться некуда, он вынужден соглашаться.

Основные положения закона, а именно: собирать деньги можно только после того, как застройщиком хотя бы будут получены права на землю, разрешение на строительство; строить можно не дольше, чем оговорено в договоре, иначе придется платить штраф; застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и информацию о компании, чтобы клиент видел, с кем имеет дело до заключения договора, а не после - вполне логичны и закономерны. Сегодня ФЗ № 214 обвиняют в том, что он сильно способствовал увеличению разрыва между спросом и предложением, спровоцировав тем самым новый виток роста цен на жилье. Эти утверждения, по мнению Д.Гордеева, по меньшей мере, некорректны, так как закон это сделать просто-напросто не успел бы по причине вполне очевидного временного лага. (Цикл строительства от получения землеотвода до сдачи объекта не может занять меньше года даже в самых радужных снах девелопера.)

У Москвы железные зубы

Таким образом, муниципальные власти решают свои проблемы за счет застройщика, а тот - за счет покупателя, который и оказывается крайним. Также Д. Гордеев добавил, что, по его мнению, рост цен на сегодня строителей более чем устраивает: действительно, зачем наращивать объемы строительства, если можно просто-напросто поднять цены? Если бы им приходилось бороться за покупателя - ситуация была бы иной, а так - купят все, и практически по любой цене.

Эти моменты учтены в разработанных на сегодняшний день поправках к закону. Поправки эти разрабатывались очень тщательно, и к их разработке были привлечены ведущие строительные организации, которые их признали в целом удовлетворительными. Согласно этим поправкам положение о солидарной ответственности банков снимается, штрафные санкции перестают быть заградительными, а также вводятся некоторые пункты, выравнивающие баланс гарантий между застройщиком и дольщиком. Также в предлагаемых поправках есть пункт об обязательности страхования рисков застройщика. На вопрос, когда и в каком виде эти поправки будут приняты, Д.Гордеев ответить не смог, поскольку этот вопрос - не к фонду, а к Государственной Думе.

На вопрос о солидарной ответственности банков, а также о необходимости гарантий банка Д. Гордеев ответил, что, по мнению Фонда ИЭГ, ни то, ни другое не нужно, и этой позиции институт придерживался с самого начала. Также Д.Гордеев признал, что отдельные положения закона критикуют справедливо (особенно в регионах, ибо создается впечатление, что Москва способна проглотить любой закон). Это, прежде всего, положение о солидарной ответственности банков, а также размеры штрафных санкций. Последнее особенно болезненно именно для регионов, так как разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой объекта там гораздо меньше.

Что же касается ситуации с обманутыми инвесторами, то Д.Гордеев видит основную причину этого всплеска даже не в прямом мошенничестве (которое, безусловно, в том или ином масштабе все-таки имело место), а в основном - в вышеупомянутых обременениях, из-за непрозрачности которых многие застройщики не смогли грамотно просчитать требуемый запас прочности своих финансовых схем, а также из-за отсутствия государственного контроля, четких сроков и общей непрозрачности процедуры предоставления земельных участков. То есть, как раз всего того, что и должно с помощью Закона о долевом участии, Градостроительного кодекса и других новых законов уйти в прошлое.

С больной головы на здоровую

Причем к закрытым паевым фондам недвижимости (одна из схем обхода закона) Д.Гордеев относится положительно (после того, как в 214-й закон будут внесены изменения), отмечая, что в этой области есть весьма детально проработанное регулирование. А вот к схемам с продажей векселей его отношение резко отрицательное. Суть этих схем в том, что у обывателя берутся деньги, выдается вексель, по которому обещают вернуть взятую сумму. В вексельном обязательстве нет обещания когда-нибудь предоставить за уплаченную сумму квартиру.

На вопрос о том, есть ли вообще смысл беспокоиться о данном законе, если его легко обойти, Д. Гордеев сказал, что это напоминает ему вопрос о необходимости наличия правил дорожного движения: зачем, дескать, их тщательно прописывать, если при сколь угодно тщательных формулировках всегда найдется достаточное количество водителей и пешеходов, которые ездят и ходят не по правилам. Федеральные законы прямо перечисляют легитимные способы привлечения средств на новое строительство: договор долевого участия и жилищный накопительный кооператив, а по Жилищному кодексу - жилищно-строительный кооператив.

Впрочем, у человека всегда есть свобода выбора. Наш обыватель имеет полное право перейти улицу на красный свет, попав при этом под машину, а если он очень захочет поиграть в вексельную схему с фирмой-однодневкой, то запретить это ему также невозможно. Но предъявлять претензии к государству и устраивать пикеты перед Белым домом в этом случае будет просто-напросто бесполезно. Как говорится, Минздрав предупреждал.
К 2008 году мы полностью решим проблему доступного жилья: любой москвич,
продав квартиру, сможет купить дом во Флориде с видом на океан
(Анекдот)

Во-первых, эта схема не дает покупателю никаких гарантий, что квартиру он действительно хоть когда-то получит, а во-вторых, она просто противозаконна, поскольку одной сделкой прикрывается другая сделка. От себя заметим, что паевой фонд вообще не гарантирует финансовый результат, а связи с конкретной квартирой у пайщика нет.

Решение жилищного вопроса сегодня стало приоритетом национальной политики. Причем если раньше ставка делалась на социальное жилье, то сегодня именно регулирование жилищного рынка выходит на первый план. Однако жилье пока не стало ни доступным, ни тем более, дешевым. Сведения о новых повышениях цен приходят, как сводки боевых действий. Проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России несет ощутимые потери в доверии населения. Люди давно привыкли к провалу многочисленных жилищных программ. Ни одна из них, кроме хрущевской, не дала желаемых результатов. Каждой советской семье - отдельную квартиру к ... Откуда это? Теперь и не вспомнить. Доступное жилье уже стало поводом для анекдотов.

Сплошные лозунги

Время исправлять ошибки, господа

Индекс доступности жилья остается крайне низким для индустриально развитой страны. Люди привыкли к вранью о светлом будущем, авторитет власти в жилищном вопросе... падал бы, если бы было куда. К многочисленным проблемам в начальный период приватизации, которые ведут к высоким рискам операций на вторичном рынке, добавились скандалы с обманутыми покупателями квартир в домах-новостройках. Любые попытки регулирования жилищного рынка легко обходятся изобретательными мошенниками. Власть продолжает изъясняться лозунгами...

В 2004 году, когда готовились законы, думали больше о том, как поставить застройщиков в рамки законов, позволяющих защитить потребителя. Когда законы приняли, решили на этом не останавливаться, а добиться, чтобы эти законы еще и работали. И здесь уже волей-неволей приходится выяснить у профессионалов рынка, как, собственно, этот рынок реально работает в российских условиях.

Действовать нужно срочно, поскольку первый год жилищной реформы принес только сокращение объемов строительства и беспрецедентные темпы роста цен.

Возглавил группу министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. Его заместителями стали: заместитель директора Департамента отраслевого развития аппарата Правительства РФ Владимир Ампилогов, президент компании Интеко Елена Батурина, руководитель Росстроя Сергей Круглик и губернатор Челябинской области Петр Сумин.

В январе 2006 года Президент РФ Владимир Путин утвердил состав межведомственной рабочей группы по проекту Доступное и комфортное жилье - гражданам России при Совете по реализации приоритетных национальных проектов.

Проект Доступное жилье нуждается в коррективах, в том числе законодательных. Это будет одной из основных задач рабочей группы. По ее составу можно понять две принципиальные тенденции. Первое - ставка делается теперь не на теоретиков с их книжными знаниями о западных моделях, а на практиков: строителей, риэлторов, чиновников. Второе - решено использовать опыт Москвы как единственного региона страны, добившегося реальных результатов в реформировании и рыночном регулировании строительной отрасли.

В состав группы также вошли руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, президент Российского союза строителей Виктор Забелин, председатель Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков Андрей Крысин, глава ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, губернатор Калининградской области Георгий Босс и другие. Обеспечивать деятельность рабочей группы будет Администрация президента.



Главная --> Публикации