Главная --> Публикации --> Закон о долевом строительстве поправят С дефицитом качественных торговых площадей в москве еще не покончено Столичные власти намерены сократить очередь на квартиры Дачная амнистия Имущественный налоговый вычет

Компания Сити-отель была создана Bonita Group в 2003 году специально для развития гостиничной сети. Первоначально основными направлениями деятельности холдинга были производство и торговля на рынке СНГ продуктами химии и нефтехимии, а также металлургические проекты. Позднее компания решила заняться строительством и сейчас оперирует рядом объектов, большая часть которых расположена в Казахстане. В этом году компания рассчитывает открыть свой первый отель рядом с Шереметьево - Шерризон.

В столице через несколько лет может появиться первая крупная трехзвездная гостиничная сеть. Компания Сити-отель, учрежденная голландским холдингом Bonita Holdings B.V., планирует в 2006 году купить около десяти площадок в Москве для строительства отелей. Впрочем, в целях сокращения сроков окупаемости практически каждая гостиница будет проектироваться вместе с многофункциональным комплексом. Стоимость строительства центров, средняя площадь которых составит около 35-45 тыс. кв. м, оценивается в $600 млн.

Из заявленных новых проектов наибольший интерес у участников рынка вызвал многофункциональный комплекс на улице 1905 года, площадь которого составит около 100 тыс. кв. м. Гостинца здесь займет около 12 тыс. кв. м. В ближайшее время начнется разработка предпроектной документации по этому проекту,- сообщил Шаховцов. Комплекс на Беговой будет меньше - 40 тыс. кв. м, из которых около 9 тыс. займет отель, остальное пространство решено отдать под офисные площади класса А. Что касается третьего проекта - на Кожевнической улице (на месте бывшего фурнитурного завода), то в данном случае Сити-отель профинансировано только строительство гостиницы в офисном центре, который принадлежит компании Ведис капитал.

О планах Сити-отель по покупке участков под строительство гостиниц непосредственно в Москве Бизнесу рассказал один из основных акционеров Bonita Group Николай Шаховцов. В текущем году мы собираемся начать освоение сразу трех площадок: на Беговой, на Кожевнической улице, а также на пересечении улицы 1905 года и Пресненского вала. Кроме того, до конца года нами будет куплено еще около семи-восьми площадок,- сообщил Шаховцов.

Участники рынка считают планы компании вполне реалистичными. Появление проекта по строительству 10 объектов такого уровня под управлением новой для России, но известной международной компании позволит Сити-отель занять свою нишу,- уверен PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. Bonita Group не новичок на рынке. Еще в 2001 году она вынашивала план создания гостиничной цепи в регионах России и Казахстане. Для проникновения на российский рынок группа даже сделали типовой проект, в основу которого был положен стандарт гостиницы Express by Holiday Inn,- говорит замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.- Учитывая такой опыт, в гостиничный бизнес они идут с открытыми глазами".

Главным козырем новой сетиможет стать брэнд Best Western, с владельцами которого Сити-отель в ближайшие несколько месяцев должен подписать контракт (Бизнес сообщал об этих планах в августе 2005 года). Если стороны достигнут договоренности, все будущие гостиницы Сити-отель будут носить имя Best Western. Помимо этого, Ситиотель сейчас разрабатывает концепцию реконструкции гостиниц Золотой колос и Останкино, которые также могут войти в эту сеть.

Попытки составить рейтинг московских строительно-инвестиционных компаний заранее обречены на провал. Реальных объемов не знает и не называет практически ни одна компания из лидеров московского рынка. Поэтому мы пошли по другому пути, попытавшись показать основные связи между компаниями и структуру рынка. Заметим, что в схему собраны в основном компании, работающие на рынке недвижимости не просто как подрядные строительные организации, а как инвестирующие строительство жилья, офисной и торговой недвижимости за счет собственных средств. Схема не является исчерпывающей, но позволяет получить общее представление о раскладе сил в стройкомплексе столицы.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости не насыщен ни в одном из сегментов, так что говорить о его закрытости для инвестиций не приходится,- рассуждает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.- Однако планы компании довольно амбициозны. Посмотрим, насколько они окажутся выполнимыми.
Московский стройкомплекс – одна из самых закрытых для посторонних отраслей городского хозяйства. "Ъ-Дом" попытался выяснить, какие компании формируют строительный рынок и кто на нем является наиболее значимым игроком.

Нерушимый блок строителей и чиновников

Советник мэра, руководитель компании "Ингеоком" Михаил Рудяк признает, что в Москве городские подряды составляют около половины рынка. К этому надо прибавить еще "коммерческую" деятельность Комплекса архитектуры и строительства, и мы получим, что до 80% строительных работ в городе проводится либо на бюджетные деньги, либо при непосредственном участии городских структур. Оставшиеся 20% – это или строительство на федеральных землях, или на микроскопическом количестве площадок, полученных в результате открытых конкурсов.

Первое, что бросается в глаза, когда начинаешь изучать систему взаимосвязей строительных организаций в Москве,– абсолютная непрозрачность этого сектора городского хозяйства. Причина в том, что в Москве весь или почти весь строительно-инвестиционный рынок зависит от городских властей, в руках которых находится главный ресурс – распределение площадок под строительство.

Строительные организации постепенно переходят в собственность городских структур. Так, Первая ипотечная компания, в которой у города есть существенная доля, купила ДСК-2, а близкий к городским властям "Мосфундаментстрой-6" приобрел у частных лиц контрольный пакет акций СУ-8 Даже заместитель начальника оперативно-распределительного управления Москвы Ирина Сергеева в свое время признала, что большинство крупных строительных компаний – "родные дети" городской администрации.

Каждому – по потребностям

Более того, заметные игроки на рынке прямо или косвенно принадлежат либо городу, либо отдельным чиновникам. Или как минимум находятся с этими чиновниками в "дружеских отношениях". Так, компании "Организатор" и "Трансстрой" почему-то выигрывают тендеры вице-премьера Бориса Никольского, а "Ингеоком" – главы департамента инвестиционных программ строительства города Леонида Краснянского.

По экспертным оценкам, объем строительства нежилой недвижимости и инфраструктуры, включая транспортные коммуникации, не может быть меньше этой суммы. То есть в итоге общий объем работ в строительной отрасли Москвы получается никак не меньше $3 млрд. Реально же эта сумма, учитывая дорожное строительство, не может опускаться ниже $4 млрд (достаточно вспомнить, что только строительство Лефортовского туннеля обойдется минимум в $1 млрд).

В прошлом году, по данным главы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимира Ресина, в столице построено 4,2 млн кв. м жилья. При средней себестоимости $350-400 за квадратный метр получается, что рынок строительных работ только в жилом секторе составил более $1,5 млрд.

Большинство строительных компаний готово заняться любым проектом, к реализации которого располагает полученная по случаю площадка. Тем не менее определенная специализация у разных девелоперских компаний есть. Панельные домостроители могут работать с индивидуальными проектами, но вряд ли выйдут на рынок элитной недвижимости. Девелоперы, работающие в бизнес-классе, могут для престижа построить элитный дом, но основу элитного рынка составляют небольшие компании, создающие один-два объекта в год.

По типам домов рынок жилой недвижимости делится так: 40% в стоимостном выражении приходится на типовое панельное и панельно-монолитное жилье, более 55% – на монолитное, панельно-монолитное и монолитно-кирпичное жилье, из которого немногим более 10% составляют элитные дома. Как ни странно, но при всей любви россиян к кирпичу полностью кирпичных домов в Москве строится немного – менее 5%, в то время как в Питере, например, доля "кирпича" достигает 20%. По метражу доли монолитного и панельного жилья примерно равны, хотя в 2003 году, по мнению экспертов, монолит станет более популярным. По монолитной технологии уже сейчас строятся как доступные дома в районах массовой застройки, так и элитные особняки "клубного" типа.

Стоит отметить, что даже ДСК, изначально ориентированные на производство "панелей", сегодня все активнее выходят на рынок монолитного строительства. В целом же "панельщики" постепенно оккупируют сегмент дешевого жилья по индивидуальным проектам, но в верхнем среднем ценовом сегменте их успехи не так заметны. Здесь работают в основном крупные частные застройщики, реализующие многоквартирные комплексы "пониженной элитности".

Массовое панельное строительство. Именно этот сегмент работает в том числе и на социальное жилье, поэтому жестко заадминистрирован. Требования, предъявляемые к компаниям: низкая цена жилья, высокая скорость строительства и способность осваивать колоссальные объемы. Здесь работают в основном предприятия, имеющие собственное производство стройматериалов: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, МСМ-5, МФС-6 и СУ-155 На них приходится 90% панельной застройки города. Причем на долю ДСК-1 приходится 40% "панели", возводимой в столице, что составляет немногим меньше 1 млн кв. м жилья в год.

В элитном секторе требуется самое высокое качество, обеспечить которое способны далеко не все. Невероятное внимание к деталям – а их великое множество. Местоположение – один из основных факторов, а это означает сверхвысокую цену земли и исключительную квалификацию специалистов, отвечающих за "вход в площадку". Технический парк, используемый в этом секторе, принципиально иной. Работают здесь в основном частные компании, реализующие один-два проекта в год.

Основной покупатель этого жилья – так называемый средний класс. Это означает, что сильно повышаются требования к качеству строительства и к месту. Существенный фактор – четкое социальное позиционирование дома, вплоть до профессий наиболее вероятных жильцов. Слово "престижность" горит здесь на каждом проекте яркими буквами. В этом секторе самая большая конкуренция, самые сильные PR-менеджеры и рекламщики, ибо очень много зависит от того, как каждый конкретный комплекс удастся подать потенциальным покупателям.



Нежилой недвижимостью занимаются либо крупные многопрофильные строительно-инвестиционные компании, либо относительно небольшие специализированные компании, реализующие проекты класса А. Строительство инфраструктурных объектов за счет городского или федерального бюджета ведут приближенные к городским властям компании.

В группе Росгосстрах выплачена самая крупная в ее истории сумма по комплексному ипотечному кредитованию. Размер компенсации составил 1,367 млн. рублей. Страховой случай, явившийся следствием автокатастрофы, привел к полной постоянной потере трудоспособности страхователя, в результате чего было принято решение о производстве страховой выплаты.

Страховка позволила заемщику не выплачивать ипотечный кредит, а страховая компания не осталась в ущербе
Заемщику не пришлось платить по обязательствам за ипотечный кредит почти ничего, вместо него это сделала страховая компания. Такая история случалась с Росгосстрахом и Городским ипотечным банком. По заявлениям страховщиков, количество отказов в выплате страховки на этом рынке минимально. Данных по мошенничествам у них нет.

Опрос других участников рынка ипотечного кредитования показал, что возмещение кредитов в связи с наступлением страхового случая вещь достаточно редкая, но, тем не менее, предусмотренная в договоре, который заключает клиент при получении займа в банке.

Кредит на 50 тыс. долларов был выдан в Городском ипотечном банке, которому и была перечислена сумма выплаты. В итоге заем оказался погашенным, а страхователь стал собственником жилья. В банке подтвердили наступление страхового случая и сообщили, что за всю историю работы это второй или третий подобный случай.

Страхование жизни и трудоспособности предусматривает выплату страхового возмещения в случае смерти или получения заемщиком I или II группы инвалидности, пояснил корреспонденту газеты ВЗГЛЯД заместитель главы представительства Городского ипотечного банка в Северо-Западном регионе Андрей Пименов.

При получении кредита клиент в обязательном порядке заключает договор об ипотечном страховании, который предусматривает три вида рисков. Это страхование жизни и трудоспособности заемщика, имущественное страхование объекта залога и страхование права собственности заемщика на закладываемый объект (титульное страхование), рассказал зампред правления КБ Москоммерцбанк Альберт Хисаметдинов.

В банке Зенит подтвердили, что договор о страховании заключается обязательно. Обязательно и то, что залогом по кредиту считается квартира, которая на него приобретается. Выдача необеспечнного кредита слишком неудобна и рискованна для банка если наступит страховой случай, он не сможет вернуть вложенные средства, пояснили корреспонденту газеты ВЗГЛЯД.

Если заемщик не застрахован, то существенно возрастают риски банка, связанные с невозвратом кредита. Увеличение риска будет прямо трансформироваться в процентную ставку, уточнил Андрей Пименов. Чем выше риск, тем больше процентная ставка. Но случаи, когда жизнь заемщика не страхуется, особенно при ипотечном (долгосрочном) кредитовании, мне неизвестны. Страхование жизни и трудоспособности заемщика это обязательное условие выдачи кредита по программе банка, отметил он.

Тем не менее о громких случаях отказов от страхового возмещения, впрочем как и о случаях мошенничества в этой области, специалисту неизвестно, хотя он и не исключает, что они возможны.

Бережливое отношение к деньгам проявляют и страховые компании, тем не менее представителям этого рынка неизвестны ситуации, когда страховщик отказывался признать наступление страхового случая. Ипотечное страхование существует всего 2-3 года, рассказал корреспонденту газеты ВЗГЛЯД генеральный директор Межрегионального страхового соглашения Семен Акерман, соответственно, статистических данных в этой области не так много.

Но большинство граждан до сих пор не спешат определяться. Между тем властям, обеспокоенным промедлением в реформировании ЖКХ, важно, чтобы граждане как можно скорее сделали выбор в пользу той или иной формы управления их собственными домами. О сложившейся ситуации на сегодняшней пресс-конференции рассказали руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артур Кескинов и первый заместитель руководителя центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ в Москве Ирина Шрамко. Как известно, по новому Жилищному кодексу каждый многоквартирный дом должен был определить для себя управляющую компанию до 1 марта 2006 г. Однако, по словам И.Шрамко, при том, что сейчас в Москве до 75 проц жителей собственники, большинство из них не готовы нести бремя собственности ни юридически, ни психологически. В настоящее время только 1500 домов в городе определились с выбором управляющей компании, заявил А.Кескинов. При этом общее число домов, где необходимо провести эту процедуру, составляет порядка 4000 Несложная арифметическая операция показывает, что менее 4 проц тех, кто заполучил жилье в личное владение, готовы стать настоящими собственниками Если добавить к этому отсутствие регулирующих нормативных документов, ситуация вырисовывается совсем невеселая. Только 6 февраля этого года вышло постановление правительства РФ, которое определило порядок выбора управляющих компаний, - рассказал А.Кескинов. - Понятно, что за эти несколько недель люди не успели определиться.

С другой стороны, продолжает свою мысль Семен Акерман, подобные договора заключаются чаще всего с крупными компаниями, которые редко отказываются от своих обязательств. Кроме того, страховые случаи, предусмотренные ипотечным страхованием, однозначны не может быть разного толкования получения II группы инвалидности или смерти человека, заключил эксперт.
Реформирование ЖКХ и, в частности, выбор способа управления жилым домом тема, волнующая в последнее время как власти, так и простых собственников. Большинство граждан уже имеют в собственности жилье или намереваются перевести муниципальную квартиру в личное владение в ближайшее время. Бесплатная приватизация, как известно, заканчивается 1 января 2007 г, и мало кто хочет потом платить за это деньги. Между тем, почти никто не задумывается о том, что владение недвижимостью не только дает собственнику те или иные права, но и наделяет его определенными обязанностями. Одна из таких обязанностей выбор формой управления домом. Варианта всего три согласно новому Жилищному кодексу, собственники могут сами управлять своим жильем, организовать Товарищество собственников жилья /ТСЖ/ или довериться профессиональной управляющей компании.

Такая компания должна заключать договоры с естественными монополиями, подрядчиками, вести расчеты по договорам, начислять плату собственникам, арендаторам и нанимателям помещений за жилищно-коммунальные услуги, расходы по управлению и содержанию, заниматься сбором платежей, а также организовывать работы по эксплуатации многоквартирных домов. На нее же со временем ляжет обязанность по текущему и капитальному ремонту здания, уборке и благоустройству придомовых территорий, обслуживанию технических коммуникаций.

Все это стало причиной того, что Госдума недавно продлила срок, в течение которого граждане должны сделать выбор, до 1 января 2007 г. Однако далеко не факт, что за оставшееся время жильцы все-таки решат проявить инициативу. Причин этому несколько. Это и низкая информированность граждан о том, чего, собственно, от них ожидают, и какие плюсы и минусы несет для них выбор нового управляющего. Многие, например, полагают, что частная компания лишь будет взимать с них неподъемные суммы. Между тем, задача управляющей компании далеко не исчерпывается сбором средств на оплату ЖКХ.

Вообще вопрос с получением жилья в собственность и последующим управлением ей достаточно непрост, и связанные с ним аспекты зачастую непроработаны. Например, земля под многоквартирным домом также оформляется в долевую собственность жильцов, и величина многих выплат напрямую зависит от доли каждого в общем имуществе. Здесь возникает вопрос о межевании земли ведь при передаче дома ТСЖ или управляющей компании власти города должны провести его бесплатно, за счет бюджета. Как заявил А.Кескинов, сейчас в Москве осуществлено межевание примерно 12 проц земель под многоэтажными домами. В целом власти рассчитывают закончить межевание за 3-3,5 года, однако, если собственники по каким-либо причинам хотят сделать это раньше, то это возможно за свой счет. Сейчас процесс межевания идет довольно медленно, в первую очередь, из-за отсутствия денег в городском бюджете. Не так давно глава департамента земельных ресурсов мэрии Виктор Дамурчиев рассказал, что на данный момент четко определены границы лишь около 400 кварталов. Конечно, получить придомовой участок земли выгодно его можно использовать в интересах жильцов дома, и построить здесь еще один жилой дом город уже не сможет. Но нельзя забывать, что ТСЖ вправе использовать землю, полученную под дом, только по назначению. Поэтому сдать ее под строительство, скажем, бизнес-центра и успешно зарабатывать на аренде, увы, не удастся.

Разумеется, без достаточного опыта и хотя бы базовых юридических и экономических знаний самим жильцам заниматься всем этим тяжело. Тем более большинство из них люди работающие, поэтому регулярно на собрания собственников ходят лишь пенсионеры. Многие даже не знают, за что конкретно придется платить собственникам и нанимателям. Между тем, ЖК РФ вполне четко регламентирует это. Так, плату за наем жилого помещения должны будут выплачивать наниматели социального и коммерческого найма. Собственник же от этого освобожден, однако на нем лежит оплата капитального ремонта дома. Оплачивать же услуги ЖКХ придется всем без исключения. Кстати, И.Шрамко отметила, что наиболее дисциплинированными плательщиками являются, как ни странно, малообеспеченные граждане. Те же, у кого в собственности находятся несколько квартир, или просто не стесненные в финансах жильцы нередко забывают об этой обязанности. По ее мнению, финансовые трудности собственников возникают из-за того, что массовая приватизация жилья породила целый слой нищих собственников. Среди тех, кто получает жилищные субсидии, до 80 проц являются владельцами собственной квартиры, и лишь оставшиеся 20 нанимателями. На Западе такая ситуация вряд ли возможна там жильем владеют только те, кто может его полностью содержать. Поэтому возможно, что после того, как собственников вынудят по полной платить все, что положено по закону, граждане захотят деприватизировать ставшее неподъемным жилье. Сейчас право на деприватизацию заканчивается тогда же, когда и на приватизацию 1 января 2007 г. В этой связи ведутся оживленные дискуссии о том, что возможность отказаться от ранее полученного в собственность жилья необходимо сделать бессрочной.

Впрочем, принуждать собственников к работе с той или иной навязанной сверху управляющей компанией насильно никто не будет. Как рассказала И.Шрамко, местные власти действительно сделают выбор за граждан, но конкурс обязательно будет открытым. И если собственников не устроит компания, которая была выбрана за них, то они имеют полное право вмешаться в этот процесс. Правда, непохоже, чтобы граждане вдруг показали чудеса организованности и начали единодушно выбирать подходящих им управленцев. Увы, наш менталитет таков, что люди не желают сделать ничего для защиты своих прав. Большинство склонно позволять властям делать все, что заблагорассудится, пока дело не касается лично их. Но если уж такое случилось все резко становится на свои места. Стоит вспомнить хотя бы многотысячные митинги обманутых соинвесторов, которые заставили чиновников самого высокого ранга обратить внимание на ситуацию с долевым строительством.

Нелегко также выбрать подходящую компанию, которой можно было бы доверить управление домом, и страх нарваться на мошенников мешает москвичам вовремя сделать выбор. Деньги в ЖКХ крутятся очень большие, поэтому управлением домов могут заинтересоваться многие частные фирмы, - рассказал А.Кескинов. Вопрос в том, смогут ли они предоставить качественное обслуживание. Бороться за управление домом могут и недобросовестные компании, за душой у которых лишь директорская печать. В этой связи власти намерены сделать все возможное, чтобы оградить граждан от подобных горе-бизнесменов. Необходимо разработать критерии, по которым можно было бы оценивать возможности управляющих компаний, их материально-техническое оснащение и кадровый состав. Кроме того, на данном этапе в Москве ощущается нехватка квалифицированных управленцев такие кадры нужно своевременно подготавливать.



Главная --> Публикации