Главная --> Публикации --> Крупнейший банк страны поделится с конкурентами кредитными историями Особенности инвестирования в недвижимость швейцарии Лужков заселит сити В моду вошли деревянные дома Mirax нравится в регионах

О том, что этим летом компания IKEA планирует открыть вторую фабрику Swedwood по обработке древесины и производству готовой мебели, Ведомостям рассказал Кристер Гран, генеральный директор фабрики Свидвуд-Есипово. Завод размещен на участке в 10 га в Солнечногорском районе Подмосковья, недалеко от деревни Есипово, рядом с уже построенным дистрибуторским центром IKEA (он обошелся компании в $40 млн), уточнил высокопоставленный чиновник в правительстве Московской области. По словам Грана, производственные мощности предприятия позволят выпускать в течение первых двух лет 20 000 куб. м продукции (полки, столы, кухонная мебель), в дальнейшем они будут увеличены. Вся продукция предназначена только для российского рынка. Объем инвестиций в фабрику составил $25 млн. Фабрика Свидвуд-Есипово станет третьим производственным комплексом IKEA в России. Свою первую российскую фабрику Свидвуд-Тихвин компания открыла летом 2002 г. в Тихвинском районе Ленинградской области. Сейчас она производит 200 000 куб. м пиломатериалов в год, ее строительство обошлось IKEA в $25 млн. Кроме того, летом 2004 г. шведский концерн начал строительство в Карелии лесопильного завода и фабрики по производству мебельных щитов.

Шведская компания IKEA крупный производитель и продавец мебели и товаров для дома продолжает расширяться в России. Как стало известно Ведомостям, этим летом принадлежащая шведам компания Swedwood откроет в Солнечногорском районе Московской области третью мебельную фабрику стоимостью $25 млн.

В России интересы шведского концерна IKEA представляет ее дочка ООО ИКЕА Мос. Первый комплекс IKEA открылся в Москве в марте 2000 г., первая Мега (площадь 150 000 кв. м, объем инвестиций $200 млн) в декабре 2002 г. По данным Hoovers, оборот IKEA в 2005 г. составил $18 млрд. Компании Swedwood, входящей в концерн IKEA, принадлежит более 30 мебельных и деревообрабатывающих предприятий в 11 странах мира.
Покупка нового жилья для большинства Россиян на данный момент является очень важной, но, к сожалению, трудно осуществимой задачей. В связи с этим уже начались разговоры о том, что помимо коммерческой необходимо прорабатывать программу социальной ипотеки. Так в чем же основные отличия социальной ипотеки?

Производственный комплекс стоимостью 16 млн евро сейчас выпускает 100 000 куб. м пиломатериалов и 30 000 куб. м клееных щитов для производства мебели. Оборот российского мебельного рынка оценен его участниками в $6-8 млрд (с учетом нелегального производства в России и ввоза из-за рубежа). Доля IKEA составляет примерно 1,5-2,5%. По мнению экспертов, строительства завода заявленной мощности недостаточно, чтобы изменить расстановку сил на российском рынке мебели и существенно увеличить долю шведов. Несколько лет назад сообщение о выходе IKEA в Россию переполошило отечественный рынок мебельщиков. Все говорили, что это будет конец российского производителя, однако этого не произошло, вспоминает Вадим Бахтов, руководитель отдела общественных связей мебельной компании Шатура. По его словам, сейчас его компания плотно сотрудничает с IKEA. На заводе Шатуры в г. Балакове Саратовской области производится мебель для российских мебельных центров IKEA. К тому же Шатура еще в 2002 г. открыла мебельный магазин в торговом комплексе Мега Теплый Стан, где, по мнению Бахтова, торговля идет очень успешно. Александр Шестаков, гендиректор петербургской Первой мебельной фабрики, также не опасается усиления влияния со стороны IKEA. В любом случае продукция наших предприятий рассчитана на разные категории покупателей. Первая мебельная фабрика выпускает более дорогую мебель, говорит он.

Социальная ипотека проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, Очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Программа московской социальной ипотеки предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий.

Что такое социальная ипотека

Льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. Правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. То есть очередникам квартиры будут продаваться по себестоимости жилья, без накруток.

Основные отличия социальной ипотеки от коммерческой

Гарантия правительства - продажа жилья осуществляется столичным правительством.
Банковские гарантии - банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.
Уникальный банковский продукт. Партнером московского правительства на данный момент является банк Московское ипотечное агентство, который на 100 процентов принадлежит городу. Исходя из этого, условия для заемщиков на порядок выгоднее, чем в прочих банках. Он предлагает кредит под 10,5 процентов годовых (при средней процентной ставке по Москве - 12% в валюте и 18% в рублях).

Дополнительные гарантии оформляются банком-партнером. Поэтому существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства.

Льготная процентная ставка. Столичное правительство будет понижать процентную ставку двумя способами:

Низкий порог первого взноса. Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет. Хотя банк и требует 30 процентов собственных средств от стоимости квартиры, речь идет о рыночной стоимости. Реальная же ее стоимость по программе социальной ипотеки процентов на 40-50 ниже, чем рыночная оценка. Эта разница и покрывает необходимые банку 30 процентов.

Субсидия для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме. Город обяжет строительные компании резервировать часть строящегося жилья - для того чтобы у заемщика было приоритетное право его приобретения по ипотеке. Оставшиеся проценты будут погашаться из бюджета.

Продажа квартир, построенных по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной себестоимости строительства, без накруток.

В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Кто может получить социальную ипотеку

Для получения консультации по программе социальная ипотека нужно обращаться в ГУП Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Учредителем агентства является правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы. Агентство находится в ведомственном подчинении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Куда обращаться

Молодой семье доступное жилье. Поддержка молодых семей - один из главных пунктов в московской жилищной программе. Участником программы может стать постоянно проживающая в Москве семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей - без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста.

Другие социальные программы столичного правительства

Для коренных москвичей.

Военные сертификаты. Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет получают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом О статусе военнослужащих право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади. Кроме того, срок реализации сертификатов теперь продлен до 9 месяцев (ранее - 6 мес.).

Применяется исключительно к очередникам. Город за счет собственных средств возводит дома. Желающие среди очередников покупают у города жилье, уплачивая первый взнос в размере 30% от себестоимости квартиры. Остальное берут в кредит под залог недвижимости сроком на 20 лет под 2,8% годовых в валюте.

Существует 2 программы:

За последние годы в России практически полностью поменялось законодательство. Были приняты целые пакеты новых законов, законы эти широко обсуждались, и на каждом обсуждении кто-нибудь обязательно задавал конкретный вопрос: А кто и чем в случае чего будет отвечать?.

Также рассчитана на очередников, но на тех из них, кто имеет право на бюджетную субсидию для приобретения жилья. Субсидия может покрыть до 80% рыночной стоимости квартиры. Кредитная ставка в валюте - 7%.

И дела о падающих крышах, и скандал с обманутыми дольщиками, и с завидной периодичностью всплывающие случаи некорректного землеотвода объединяет одна общая черта: на исходных документах стоят сотни подписей, разрешительных резолюций, виз различных контролирующих организаций, но в случае не только вскрывшихся нарушений, но и полномасштабных катастроф выясняется, что никто ни за что не отвечает, а власть предержащие вместо того, чтобы заняться исследованием причин того или иного инцидента, занимаются назначением виноватых.

Как правило, внятно на этот вопрос инициаторы очередного обсуждаемого пакета законов ответить не могли и переводили обсуждение в плоскость нравственности, гражданской сознательности и прочих весьма почтенных и полезных, но не имеющих конкретного правового и финансового выражения материй. Но с течением времени то, что такой подход катастрофически неработоспособен, стало очевидно даже весьма далеким от законотворчества гражданам.

Тем не менее, концепция саморегулирования ассоциаций профессионалов прорастает во многих законах. Прежде всего, это Закон о банкротстве и недавно разработанный Закон об оценочной деятельности. Прокомментировать этот закон мы попросили президента Международной академии оценки и консалтинга (МАОК) Евгения НЕЙМАНА.

Еще одна интересная деталь, которую отмечают все аналитики: ни в одном из недавно принятых законодательных пакетов права и обязанности профессионалов регулируемой соответствующим законом области деятельности не прописаны, хотя всем очевидно, что именно с профессионалов все начинается и ими же все и заканчивается. Впрочем, в свое время для закрытия именно этой дырки был разработан Закон о саморегулирующихся организациях, но Госдума отклонила его сразу же, в первом чтении.

Итак, почему, с точки зрения Е. Неймана, не прошел Закон о саморегулирующихся организациях? Исключительно по причине чрезмерной унифицированности (то есть, в нем пытались причесать под одну гребенку и, скажем, врачей, и ростовщиков). Естественно, при таком подходе закон получился неработоспособным. Тем не менее, Е.Нейман считает, что в сфере оценочной деятельности саморегуляция сегодня не только необходима, но и возможна. Система лицензирования себя не оправдала, в ней нет профессионала, а есть юридическое лицо. Новый закон - это переход в иную систему координат, в которой отвечают за все именно профессионалы.

Причесать под одну гребенку

Государство - тоже потребитель

Более конкретно: именно сообщество профессионалов решает, кого на рынок допустить, а кого - нет, профессионалы разрабатывают и исполняют стандарты, по которым они будут работать, и профессионалы же несут материальную ответственность за свои ошибки. А все предложенные законодателями механизмы направлены именно на обеспечение этого процесса, а не на фиксацию тех или иных норм.

Из трех составных частей предлагаемой системы (допуск на рынок, профессиональные стандарты, финансовая ответственность) наиболее интересна последняя.

По мнению Е. Неймана, в ситуации с оценочной деятельностью государство - это такой же потребитель услуг оценщиков, как и прочие участники рынка, и поэтому все попытки, которые государство предпринимало по установлению стандартов оценочной деятельности, выглядели более чем странно и вызывали в лучшем случае недоумение (а то и открытое неприятие, обусловленное наиболее откровенными попытками тянуть одеяло на себя). Причины очевидны: чиновник у нас стремится не отвечать ни за что не потому, что он плохой, а просто по своему определению.

Какова ситуация в Росси сегодня? Каждая оценочная компания формально застрахована. От чего? От потери документов, от арифметических ошибок и прочих весьма редких в реальной жизни неприятностей. Ощущение такое, что не страховые компании существуют для участников рынка, а наоборот. Но, по мнению Е.Неймана, ситуация в ближайшее время должна кардинально измениться, ибо на нормальные страховые услуги есть постоянно расширяющийся и вполне платежеспособный спрос, а законы рынка работают везде.

В идеальном варианте заказчика не должно интересовать, из-за чего произошла ошибка, в результате которой он (по признанному решению суда) понес материальные потери: был ли это преступный сговор, просто непрофессионализм или ошибка, на которую теоретически имеет право даже самый серьезный профессионал. Во всем мире финансовую ответственность в подобных случаях несут страховые компании.

Итак, планируются три источника компенсаций: первый - это страхование того сообщества, которое позиционировало себя как саморегулируемое, второй - это личная страховка оценщика (особенно это относится к крупным проектам) и третий - это так называемый компенсационный фонд РСО, наличие которого по новым законам будет обязательным, а формироваться он будет из взносов членов профессионального сообщества.

Выбор есть

Закон этот еще не принят, но Е. Нейман как профессионал уже видит в нем серьезные недостатки, а именно: законом предусмотрено саморегулируемое сообщество профессионалов-оценщиков, причем минимальная численность этого сообщества - пятьсот человек (и это положение - вполне разумно и правильно), но также предусмотрено еще и саморегулирование юридических лиц (то есть, юридические лица саморегулируются отдельно, а профессионалы - отдельно, что уже несколько менее понятно).

Естественно, эти взносы невелики (10-15 тысяч рублей с каждого члена), и полностью покрыть ошибки, допущенные в оценке крупного проекта, с их помощью невозможно, но они играют, прежде всего, роль, так сказать, воспитательную и дисциплинирующую, заставляют членов сообщества тщательно взвешивать кандидатуры принимаемых в сообщество неофитов, ибо деньги, -хоть и небольшие, но свои (а, как известно, самый чувствительный орган бизнесмена - это его кошелек).

Возникает вопрос, а зачем, собственно, прописывать в законе то, что сами же авторы закона считают отмирающим, кому это выгодно? Ответ прост и парадоксален: никому, это - просто инерция. Но известно, что нет ничего более постоянного, чем временное, а механизмы работы закона эти пункты очень сильно утяжеляют и создают дополнительные проблемы, которых и без того предостаточно. Впрочем, Е.Нейман рассчитывает, что закон даже в этой редакции весьма сильно ограничит наплыв непрофессионалов с непонятным образованием, сбивающих цены и запутывающих рынок, то есть хоть какую-то пользу, но принесет.
Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости.

По мнению идеолога этого закона председателя комитета Государственной думы России по госсобственности Виктора Плескачевского, все эти организации должны дружить и плодотворно работать на пользу общества, хотя он сам же признает, что саморегулирование юридических лиц - это явление временное, придуманное исключительно для того, чтобы сгладить переход от лицензирования к саморегулированию, и все это потихоньку должно отмереть с развитием рынка оценщиков.

Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:

В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.

По информации Консультационной группы Департамент оценки

l Свидетельство о государственной регистрации права
l Документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения)
l Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок
l Договора аренды в случае, если здание сдается в аренду
l Условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок
l Условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
l Балансовая стоимость здания
l Охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).

l При операциях купли-продажи и при сдаче в аренду
l при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей
l при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
l для страхования объектов недвижимости
l для кредитования под залог объектов недвижимости
l для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал
l при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов
l при ликвидации объектов недвижимости
l при исполнении прав наследования, судебного приговора.

Когда необходима объективная оценка недвижимости

Оценка для оценщика

По информации Оценочной компании Профэкспертиза

Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.

В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон Об акционерных обществах и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.



Главная --> Публикации