Главная --> Публикации --> Программа ликвидации общежитий буксует Ваш коттедж: типовой проект или индивидуальность? Мы выбираем, нас выбирают... Подмосковье в кредит Где будет турецкая золотая миля?

Пословам Евгения Родионова, генерального директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, на фоне общего повышения цен на загородную недвижимость отмечен и стабильный рост арендных ставок примерно на 10% в год. В настоящее время цена 1 кв. м сдаваемого внаем загородного жилья составляет в среднем $25-40 в месяц. Наибольшим спросом на летний сезон пользуются коттеджи и таун-хаусы площадью 200-300 кв. м в небольших организованных поселках в пределах 30 км от МКАД. Доля загородной недвижимости, сдаваемой в аренду, приближается к 12% от общего объема рынка загородного жилья.

В марте еще прохладно, но мечты о лете и отдыхе на свежем воздухе уже отогрелись и зовут к активным действиям горожан, не имеющих собственной дачи. Тех, кто по разным причинам предпочитает не покупать, а арендовать на летний период домик в деревне, немало, особенно активны они именно в начале весны, спрос превышает предложение. Сдача в аренду загородной недвижимости вполне сформировавшийся сегмент рынка, и владельцы не используемых самостоятельно домов готовятся собирать летний урожай.

Две стороны медали

Любой собственник домика в Подмосковье может превратить его в стабильный источник дохода для себя. Но не лишним будет учитывать, что бизнес по сдаче недвижимости в аренду влечет за собой и определенные риски, ведь приходится пускать в свой дом чужих людей.

Собственник, желающий переквалифицироваться в арендодателя, может либо действовать самостоятельно, либо обратиться к посредникам риэлторам. На первый взгляд все довольно просто: желающих снять дачу на лето хоть отбавляй, достаточно дать объявление в газеты типа Из рук в руки или разместить информацию на одной из досок объявлений в Интернете, и набегут клиенты. Плюс такого подхода в том, что не надо оплачивать посреднические услуги, а весь доход от аренды (за вычетом налогов, если все делать по правилам) достается непосредственно арендодателю.

О том, что собственник имеет полное право сдавать в аренду недвижимое имущество, говорит статья 608 ГК РФ. Для желающих платить налоги в умеренном размере и спать спокойно в Налоговом кодексе РФ есть глава 26.2, в которой подробно описывается схема упрощенного налогообложения. Но подходит она лишь тем, чей доход по итогам отчетного периода не превышает 15 млн руб. и остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн руб. Если это так, то собственник недвижимости идет в налоговую инспекцию по месту жительства и регистрируется там как индивидуальный предприниматель. Ему выдается свидетельство, в котором должен быть указан такой вид экономической деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда, предоставление услуг. Тогда налог составляет 6% от доходов (против обычных 13%, которыми облагаются доходы физических лиц) плюс 150 руб. ежемесячной уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд РФ. Декларация о доходах в любом случае стандартно подается раз в год, так же, как и отчетность в Пенсионный фонд.

Также придется самому собирать необходимые документы, список которых опять же если все делать по правилам довольно обширен. Сюда входят правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок (свидетельство о собственности или договор купли-продажи, дарения и др.), справки из БТИ, кадастровый план участка, справка из налоговой инспекции, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Минус для самостоятельных арендодателей в том, что можно нарваться на недобросовестных съемщиков, способных испортить имущество собственника или расторгнуть договор аренды раньше срока. Проверить самостоятельно личные данные и благонадежность арендаторов частному лицу затруднительно.

Для тех, кто пользуется услугами риэлторской компании, главный минус необходимость платить за услуги. По словам опрошенных Ведомостями риэлторов, оплата будет разовой. Арендодатель платит агентству от 50% до 100% арендной ставки за один месяц. Но, как говорит Оксана Готовцева, заместитель гендиректора агентства элитной недвижимости Eaton Way, это помогает уменьшить срок поиска клиентов и оформления сделки, кроме того, риэлторы имеют свою базу проверенных клиентов, желающих арендовать загородное жилье. Логика здесь простая: люди, которые обращаются в агентства недвижимости для поиска дачи внаем, принадлежат к определенному социальному слою, и пускать их в дом менее рискованно.

Наконец, придется самостоятельно обращаться в страховые компании, для того чтобы застраховать сдаваемое в аренду имущество от возможных рисков. И не факт, что, после того как будущий арендодатель проделает все вышеперечисленное и разошлет объявления о сдаче в аренду, арендатор найдется, говорят риэлторы.

Ветлугина утверждает, что солидные агентства никогда не берут денег с клиента за подобную услугу. Провести оценку возможно как после, как и до заключения договора с агентством. И если агент, проводящий оценку, пытается выставить клиенту за это счет, то скорее всего данная компания не специализируется на аренде и, весьма вероятно, так и не найдет арендатора, говорит Ветлугина.

За что платит арендодатель, обратившийся в агентство? По словам риэлторов, за экономию времени на поиск клиентов и за гарантию того, что размер арендной платы будет соответствовать рынку, благодаря чему дом будет сдан в приемлемые сроки и без ущерба для арендодателя. Компании, специализирующиеся в сфере услуг аренды, по словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании Новый город, четко знают ценовую вилку как предложения, так и спроса и помогут адекватно оценить возможный доход.

В случае обращения в агентство арендодателя, желающего сдать домик на лето, как правило, риэлтор отсматривает базы других агентств, в которые обращаются те, кто хочет домик на лето снять. В итоге не только тот, кто сдает, но и тот, кто снимает, оплачивает посреднические услуги агентству. Стандартный размер тарифа для нанимателя сумма, эквивалентная месячной арендной плате.

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость, говорит, что практически все риэлторские компании могут предложить две схемы поиска арендаторов жилья. Вариант первый можно разместить объявления в базе данных и самому принимать звонки и встречаться с будущими арендаторами, такая услуга бесплатна. Вариант второй объявление за счет компании размещается в СМИ, в Интернете, к арендодателю прикрепляется персональный агент, который принимает звонки и берет на себя ответственность за показ дома. Кроме того, по ее словам, агентства недвижимости стараются предоставить клиенту дополнительные услуги, например помощь в оформлении страховки.

Обычно риэлторские компании отслеживают весь рынок приличных предложений по загородной недвижимости. Правда, остались еще в Подмосковье люди, которые сдают дома частным образом. По словам риэлторов, это в основном предложения в ценовой категории до $1000 в деревнях. Но такая аренда почти в 100% случаев чревата неудобствами. Например, скорее всего сдается второй домик на участке и хозяева будут жить на одной территории с нанимателем, или, возможно, не все в порядке с инженерными коммуникациями, а удобства во дворе. Такие предложения зачастую отыскиваются по знакомым. Для арендодателей, не желающих связываться с посредниками, все же не лишним будет составить договор аренды и материальной ответственности. А для этого скорее всего придется прибегать к помощи юриста и обязательно заверять нотариально такой договор, потому что только в этом случае он будет иметь юридическую силу.

Частным образом

С этим столкнулась, например, москвичка, преподаватель университета, снимавшая на летний сезон недорогой домик в Жуковском у местной жительницы: гасить свет приходилось в 9-10 часов вечера, гостей приводить было нельзя, шуметь тоже, на участке находился хозяйский огород, и не дай бог было наступить на грядки. А за стеной комнаты, которую снимала эта женщина, хозяйка держала коз, которые совершенно не стеснялись бить рогами в стену в любое время суток. В конце концов измученная таким отдыхом женщина вынуждена была съехать, несмотря на приемлемую цену и красивое место.

Среднестатистический портрет людей, сдающих дома на лето в частном секторе, нарисованный участниками рынка, таков: это чаще всего хозяева домов в стародачных местах, интеллигенция либо бабушки в деревнях. Как правило, они бдительно присматривают за постояльцами: именно от них будет зависеть, можно ли приходить поздно, приводить гостей, пользоваться водой круглые сутки, и скорее всего видеть хозяев арендатор будет ежедневно.

По словам риэлторов, частный сектор составляет серьезную конкуренцию их бизнесу. Не отстает и госсектор, т. е. подмосковные санатории, которые находятся в приличном состоянии и пользуются спросом. Наталья Ветлугина говорит, что за $3000 в месяц в таком санатории можно снять вполне приличный номер или домик, в таких местах хорошо сформирована инфраструктура, услуги оказываются комплексно.

Есть собственники, для которых сдача в аренду загородной недвижимости стала постоянным бизнесом. Но, по словам Натальи Ветлугиной, этот бизнес скорее всего вынужденный. Бывает, что человек строит себе загородный дом, потом по каким-то причинам понимает, что не хочет в нем жить, но не может продать за желаемую цену. И дом начинают сдавать в аренду, чтобы хотя бы частично отбить вложенные деньги.

Что почем сдаем внаем

По данным Rodex Group, строительство коттеджных поселков с целью последующей сдачи в аренду это долго окупаемый для инвестора проект. Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых выбираются концепция объекта, архитектурный стиль и т. д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски. На рынке Подмосковья на сегодняшний день существует более 30 коттеджных поселков, предназначенных для сдачи в аренду.

Важнейшим фактором, формирующим цену сдаваемой недвижимости, является ее местоположение. На самом дорогом в Подмосковье рублево-успенском направлении наниматели платят за престиж, и арендодатели этим пользуются. Помимо Рублевки выгодно сдать свою недвижимость могут и владельцы домов по новорижскому и калужскому направлениям, входящим в тройку лидеров по уровню цен. Например, в Новом городе говорят, что на калужском направлении за $3000 можно арендовать весьма скромный домик с условной мебелью в неохраняемом поселке. По сведениям, предоставленным корпорацией Инком-Недвижимость, в Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость арендной платы доходит до $60 000 в месяц (дом площадью от 800 кв. м на 60-80 сотках лесного участка, с бассейном, сауной, большими спальнями и надлежащим уровнем безопасности).

Дешевыми вариантами риэлторы не занимаются. Ценовая вилка арендных ставок для загородной недвижимости, по данным агентств, начинается с $2000 в месяц и доходит до $60 00 В компании Новый город говорят, что за $3000 можно снять дачу среднего уровня, площадью от 150 кв. м, на хорошем лесном участке, размером не менее 12 соток, на расстоянии до 15 км от МКАД, по сравнительно недорогим восточному и юго-восточному направлениям. А по информации Rodex Group, средний загородный домик площадью 200 кв. м обойдется арендатору примерно в $7000 в месяц. За $50 000 в месяц в аренду предлагается 1 га леса, дом площадью 700 кв. м с наборным паркетом, бассейном, отдельным домом для охраны и прислугой в комплекте.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, также добавляет к списку формирующих цену факторов наличие и состояние инженерных коммуникаций (газ, телефон, отопление, канализация). Имеют значение и дополнительные удобства в доме, такие как сауна, тренажерный зал, бассейн, спутниковое телевидение, кондиционер. Не последнюю роль играет то, находится дом в частном секторе или в организованном коттеджном поселке. Стандартные требования риэлторов к состоянию сдающегося дома полноценная отделка под ключ, обстановка, необходимая бытовая

Кроме направления и удаленности от МКАД на цену, по словам Евгения Родионова, влияет буквально все: наличие инфраструктуры, размер участка, площадь самого дома, его интерьер, ремонт, наличие или отсутствие удобств, техническое оснащение, состояние придомовой территории, близость к лесу, воде и т. д. Оксана Готовцева говорит, что, в принципе, близость большой воды и леса может повысить привлекательность коттеджа в глазах арендатора, а следовательно, и его стоимость на 30-50%.

Обычно риэлторы рекомендуют будущему арендодателю выставлять адекватную цену. Если собственник все же сомневается в оценке агентства, то обычно достаточно просто позвонить в несколько крупных агентств и поинтересоваться их оценкой. Если и после этого остаются сомнения, то можно просмотреть объявления в газетах или в Интернете, на глаз подобрав недвижимость, совпадающую по наибольшему количеству параметров.

техника. Родионов добавляет, что цена аренды зависит также и от сроков съема дома. При длительной аренде, говорит он, можно получить значительную скидку.

Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости Инкома, говорит, что арендодателю могут предложить подписать эксклюзивный договор с риэлторской компанией. Договор непосредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами компании. Наталья Ветлугина убеждена, что эксклюзивный договор в сегменте загородной аренды наиболее приемлемая форма взаимодействия с агентством, так как это означает, что только один риэлтор имеет право представлять арендодателя, и он, зная это, будет заниматься таким предложением в полную силу.

Как договариваться

Мария Жукова объясняет, что, как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависимости от стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арендатор не оставил долгов после истечения сроков аренды, не нанес порчу имуществу, залог ему возвращается. По словам других риэлторов, размер депозита может колебаться от одного до двух размеров месячной арендной платы.

Оксана Готовцева говорит, что в договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговаривающие срок аренды, желаемый график платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т. п. Специалисты советуют делать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью). По словам Натальи Ветлугиной, в договоре аренды, который заключают между собой собственник и наниматель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их решения. Чем подробнее прописаны условия, тем спокойнее и арендодателю, и арендатору.

Специалисты советуют арендодателю быть крайне внимательным в момент подписания договора аренды. Ведь после того, как арендатор найден, жилье сдано, деньги получены и подписаны все бумаги, будет именно так, как написано, и будет поздно говорить, что имелось в виду другое. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и, на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о денежных компенсациях.

Жукова советует также помимо самого договора составить еще и акт передачи дома (коттеджа) в этом документе фиксируются состояние дома, уровень ремонта, мебели.

Александр Скобкин замечает, что в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора речь может идти об упущенной выгоде для арендодателя, так как он не получит ожидаемой арендной платы за оставшееся время, ему придется заново подыскивать арендаторов и еще раз оплачивать риэлторам их услуги. Поэтому штрафы и неустойки рекомендуется предусмотреть в договоре аренды, а их погашение также может происходить за счет суммы внесенного арендатором депозита.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра на месяц раньше срока. Или собственник, приехав за очередной арендной платой, видит, что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть договор и внимательно его прочитать. Если в договоре все ходы записаны, можно решить дело во внесудебном порядке.

Бывает, сам арендодатель решает, что квартирант должен съехать раньше срока. И тут на помощь может прийти грамотно составленный договор аренды. Главное записать в него соответствующий пункт, подробно описывающий права и обязанности обеих сторон в таком случае. Как правило, и арендодатель, и арендатор обязаны заранее и в письменной форме уведомить друг друга о досрочном прекращении отношений. Ольга Баштанова говорит, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника жилья он возвращает нанимателю двойную сумму месячного арендного платежа, одновременно возвращает сумму, полученную в качестве предоплаты при подписании договора аренды.

Что касается именно порчи имущества, то в данной ситуации все зависит от размера ущерба. Риэлторы говорят, что стандартным вариантом в такой ситуации является удержание собственником залога, который был внесен за оное. Но если размер нанесенного ущерба превышает сумму внесенного залога, можно попробовать обратиться в суд или страховую компанию, если был заключен соответствующий договор. В случае судебного разбирательства пострадавшему необходимо будет предоставить доказательства размера ущерба, для того чтобы определить размер выплат в судебном порядке.

Предъявлять любые претензии стороны могут только друг к другу, поскольку договор аренды заключается именно между собственником и нанимателем. С риэлтором договор заключается на время поиска арендаторов. И это всего лишь договор на оказание информационных услуг. Поэтому, как только услуга (подбор нанимателя) оказана, ответственность риэлтора перед собственником прекращается, и за действия нанимателя он не несет никакой ответственности.

В различных риэлторских компаниях говорят о различных суммах штрафных санкций (как правило, это плата за один или три месяца аренды) и советуют четко прописывать их размер и условия выплат в договоре. Также специалисты рекомендуют не забывать и о таком пункте, как форс-мажор.

Чтобы страховка не подвела

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды является правоустанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Это может пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арендодателю за несоблюдение условий договора.

По данным DOKI, помимо страхования имущества все более популярным становится страхование ремонта (включая отделочные работы, материалы, инженерное оборудование, встроенную мебель и проч.). Мебель и отделка страхуются на случай пожара, залива из-за аварий водопровода, канализации или срабатывания противопожарной системы, взрыва бытового газа или парового котла. Можно также застраховать жилище от падения летательных аппаратов и их частей, а также въезда транспортных средств. О таком специфическом виде страхования эксперты советуют задуматься собственникам домов, расположенных недалеко от аэропортов или железных дорог. Можно застраховать даже земельный участок с расположенными на нем хозяйственными постройками и ландшафтными сооружениями.

Большинство риэлторов советуют арендодателю ради собственного спокойствия дополнительно обращаться к страховщикам. Как говорит Александр Скобкин, страховать сдаваемую внаем недвижимость не обязательно, но рекомендуется. В случае пожара, стихийного бедствия (не самый распространенный риск в московском регионе, но береженого бог бережет), ограбления страховка в той или иной степени возместит ущерб арендодателя, арендатора или третьих лиц, например соседей.

Вторая схема арендодатель сам оплачивает страховой полис. По статистике Росгосстраха, примерно 70% страховых выплат приходится на пожары, хотя количество пожаров составляет примерно четверть от общего числа происшествий. На 2-м месте стихийные бедствия, и на 3-м противоправные действия третьих лиц.

Сами страховщики в этом вопросе соглашаются с риэлторами. Дмитрий Маслов, вице-президент компании Росгосстрах, рассказал о двух основных схемах покрытия рисков. Первая арендодатель вменяет ответственность за полную сохранность имущества арендатору и в этой связи обязывает арендатора заключить договор страхования. В договоре страхования может быть прописано, что арендатор несет ответственность по трем основным видам рисков: это пожар, противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. Желательно четко прописать в договоре повышенную степень риска эксплуатации объекта арендатором.

В случае с арендой возможно применение сезонных сроков страхования. Но Маслов все же советует страховать дом постоянно в таком случае страховка обходится дешевле. При продлении договора клиент может получить скидки, которые со временем могут стать накопительными. Максимальная скидка через несколько лет безубыточного страхования может составить 30% от тарифа первого договора.

Для оценки страхуемого имущества и заключения договора агент, как правило, приезжает непосредственно в дом, что, по словам Дмитрия Маслова, бесплатно для клиента. Стоить сам полис будет 0,8% от цены страхуемого имущества, т. е. если сам дом оценен, скажем, в $100 000, то цена полиса составит $800 в год. Если дом каменный, то базовый тариф понизится до 0,5%.

А Артем Искра, директор департамента страхования имущества в московском регионе компании Росно, сказал, что в стандартном пакете покрытия рисков противоправные действия третьих лиц включают в себя риски, нанесенные арендатором собственности арендодателя. Он также подтвердил, что при страховании строения для сдачи его в аренду тариф на 20-30% выше базовой ставки. В Росгосстрахе базовый тариф в этом случае также увеличивается на треть.

Юрий Харламов, заместитель начальника отдела агентских продаж компании Ингосстрах, рассказал, что стандартным для загородной недвижимости является страхование от огня и связанных с ним опасностей, механических повреждений в результате стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, вандализма и т. д. У всех страховых компаний, в том числе Ингосстраха, базовые тарифы дорожают для жилья, сдаваемого в аренду. Так, Харламов говорит, что при условии аренды к базовому тарифу придется прибавить еще 10-15%.

Страховщики предупреждают: если сдаваемое имущество совсем не застраховано, то получить возмещение по причиненному ущербу (например, если наниматель спалил дом) можно только через суд, и то при условии, что между сторонами был заключен хотя бы договор материальной ответственности. Если такового нет, то говорить о возмещении ущерба бесполезно, так как доказать его не представляется возможным.
Санкт-Петербург Петербургский потребитель привык доверять специалистам. На рынке недвижимости сложились устойчивые предпочтения: например, Корпорация С строит дорогое жилье, Кварц-Сервис занимается арендой, ЛЭК главная фирма в массовом сегменте. В городе работают одни риэлторы, в области другие. Но в последние годы все смешалось. Многие компании осваивают новые сферы деятельности, расширяют географию. Более того, оказалось, что именно такие разнонаправленные действия обеспечивают фирмам дополнительную устойчивость в условиях спада.

Искра говорит, что для загородной недвижимости страхование гражданской ответственности не характерно, так как риск причинить вред соседям значительно меньше, чем, например, в многоквартирном доме.

Этот процесс начался не вчера, но именно в тяжелый период стагнации (с начала 2004 г. и до осени 2005 г.) он стал определяющим для бизнес-стратегии большинства участников рынка. По словам президента ФПГ РОССТРО Александра Макарова, диверсификация бизнеса это здоровое и экономически обоснованное поведение любого хозяйственника. То, что сегодня к этому пришло большинство девелоперских компаний, говорит о взрослении рынка. Случись это чуть раньше, не было бы столь серьезного провала на рынке долевого строительства.

Это как если бы после многих обращений к узким врачам-специалистам больной наконец пришел к доктору общей практики: неплохой терапевт, немножко отоларинголог, разбирается и в хирургии, а живет вообще-то на доходы со своего огорода Термин диверсификация звучит как рецепт, но вполне может оказаться диагнозом.

По оценкам специалистов исследовательско-консультационной фирмы Альт Дмитрия Сироткина и Елены Филатовой, доля расходов на строящееся жилье величина относительно постоянная и составляет примерно 6% от суммы доходов населения Петербурга. В 2004 г. этот показатель составил 9%, что и свидетельствовало о перегреве рынка. По расчетам ИКФ Альт, нынешний платежеспособный спрос составляет около 900 000 кв. м, в реалистичном варианте к 2010 г. вырастет до 1,1-1,2 млн кв. м, в оптимистичном сценарии до 1,5 млн кв. м.

История с географией

Например, компания Адвекс имеет представительства в Москве (открылось в 2003 г.), Воронеже (1994), Тюмени (1996), Нижнем Новгороде (1997). По словам генерального директора компании Владимира Гаврильчука, идея диверсификации предвосхитила системный кризис и дефолт 1998 г.. Президент Группы компаний Бекар Александр Шарапов сегодня проводит в московском представительстве фирмы больше времени, чем в Петербурге. Бекар реализует проекты по развитию недвижимости в Калининграде, Перми, Тюмени, Челябинске.

Доля иногородних покупателей составляет еще 20-25% (в 2002-2003 гг. доля жилья, приобретаемого иногородними, не превышала 12-15%). Основной спрос формируется со стороны представителей сырьевых (добывающих) территорий и Крайнего Севера. Но и другие регионы не остаются без внимания.

Территориальная экспансия петербургских застройщиков и девелоперов обусловлена рядом причин. Это и естественное стремление бизнеса освоить новые рынки сбыта, и поиск новых мест для использования накопленных за годы подъема мощностей, и, наконец, желание подстраховаться от причуд местного и федерального законодательства.

Холдинг Петербургская недвижимость зарегистрировал дочернюю фирму в Калининграде и сдал там два шестиэтажных кирпичных дома. Ближайшая перспектива построить еще семь. В 2005 г. о планах строительства жилья в Германии заявили группа ЛСР и М-Индустрия. Корпорация Строймонтаж открыла во Франции свое представительство Строймонтаж де Пари. Фирма возводит в Монтевране и в Масси (пригороды Парижа) жилые комплексы общей площадью около 50 000 кв. м.

Во всех классах

Кроме того, работа за пределами Петербурга (и шире Северо-Западного федерального округа) стала знаком хорошего тона. Присутствие компании в Москве, Краснодарском крае, Западной Европе свидетельствует о ее надежности и востребованности.

Например, у компании Петербургстрой Skanska нет проектов в сфере коммерческой недвижимости. Однако, как говорит генеральный директор компании Виталий Вотолевский, фирма стремится присутствовать во всех сегментах рынка жилья в экономклассе, в классе комфорт и в элитном.

Не менее важный процесс освоение смежных сегментов рынка недвижимости. От типового жилья к элитному, к возведению индивидуальных домов и коттеджных поселков. Затем в фокус внимания строителей попадают проекты, связанные с офисным, торговым и гостиничным бизнесом.

Другой популярный маршрут развития от многоквартирных домов к коттеджным поселкам. Группа ЛСР зарегистрировала дочернюю компанию Особняк. Фирма занимается возведением и реализацией домов в нескольких поселках. Малоэтажный жилой комплекс Новый мир расположен в районе Репино-Ленинское, на 50-м км трассы Скандинавия. Продажи домов в поселке начались в июне 2005 г. В начале 2006 г. на рынке был представлен еще один проект коттеджный поселок Парквэй. Закончено проектирование и начались продажи в элитном малоэтажном комплексе Жемчужина Разлива, рядом с Сестрорецком.

Компания Петротрест на протяжении ряда лет специализировалась преимущественно на возведении типового жилья. Кризис сбыта довольно чувствительно ударил по финансовому положению фирмы. И в 2005 г. компания заявила о старте элитного проекта. В начале 2006 г. Петротрест начал продавать квартиры в жилом комплексе, который строится на Крестовском острове. На Константиновском проспекте, 20, будет возведен семиэтажный кирпично-монолитный дом со встроенными помещениями и гаражом на 42 машины. В доме предусмотрен джентльменский набор инженерии и коммуникаций: центральная система спутникового и вещательного телевидения, выделенный Интернет, видеодомофон и проч. Цена 1 кв. м от $3200 до $3850 (общий бюджет покупки от $250 000 до $380 000 соответственно). Председатель совета директоров холдинга Леонид Цапу говорит: Спрос в элитном секторе более стабилен, а мы хотели бы меньше зависеть от колебаний конъюнктуры.

В конце прошлого года Петербургская недвижимость презентовала проект Золотая миля. В устье Черной речки и вдоль берега Финского залива на территории 15 га будут построены 27 двухэтажных домов в английском стиле; участки от 30 до 50 соток.

Петербургская недвижимость так активно включилась в пригородное строительство, что всего за год вошла в число лидеров этого рынка. Компания строит собственные поселки и занимается продвижением проектов партнеров. Первый собственный проект Рыбацкая деревня. Поселок расположен на берегу Невы, в 30 км от Петербурга. Здесь на участках в 12-15 соток разместятся 22 коттеджа класса комфорт, выполненные в скандинавском стиле, стоимостью от $180 000.

Но возможен и обратный путь. Например, компания СКС-Падамс, традиционно специализировавшаяся на строительстве малоэтажных комплексов, занялась работами по строительству бизнес-центров, торговых комплексов, логистических терминалов и т. д. По словам генерального директора фирмы Бориса Томалака, диверсификация может быть обусловлена изменением подхода к бизнесу, связанного не только со стремлением обезопасить себя от колебаний конъюнктуры, но и с необходимостью использовать накопленный в предыдущих проектах опыт.

Еще один совместный проект коттеджного поселка Лесная дача реализуется по соглашению с девелоперской компанией Флагман.

Самый яркий и массовый вариант диверсификации переход от возведения жилья к развитию доходной коммерческой недвижимости. Это не только другие технологии, но и в первую очередь другие финансовые потоки.

Не только жилье

Один из офисных проектов реализовала компания Адвекс. В январе 2006 г. состоялось официальное открытие бизнес-центра CЕREAN на пр-те Пархоменко. Это одно из немногих офисных зданий в Петербурге, выстроенное с нуля. Сумма инвестиций в проект $3 млн, предполагаемый срок окупаемости семь лет. Ранее на месте бизнес-центра находилось здание обувной фабрики. Цель диверсификации увеличение финансовой устойчивости компании и уменьшение зависимости от колебаний рынков. Собственно, это одна из главных причин строительства бизнес-центра CEREAN как доходного дома, говорит Владимир Гаврильчук.

С жильем проще: продал и забыл, говорит девелопер, пожелавший остаться анонимным. А бизнес-центром надо управлять, это другой набор умений, и все огрехи качества скажутся на твоих же доходах.

Характерный пример ведения разнонаправленного, но четко скоординированного бизнеса представляет ФПГ РОССТРО. Компании группы обеспечивают техническую эксплуатацию 23 жилых комплексов. В управлении группы 104 здания общей площадью около 200 000 кв. м, земельные участки площадью 2,44 млн кв. м. В три смены работает завод ROSSTRO-Velox, производящий щепоцементные плиты, в 2006 г. запускается второй завод Velox, вводятся мощности по производству арматуры, утеплителя, стропильных систем. Параллельно будет запущено производство щитовых домов.

Корпорация Петербургская недвижимость вложила средства в реконструкцию гостиницы: Андерсен Отель на ул. Чапыгина открылся на месте бывшей гостиницы Дружба, приобретенной и реконструированной в 2003-2004 гг. Группа Бекар имеет в собственности два бизнес-центра и управляет еще семью

Генеральный директор СК Петербургская недвижимость Василий Селиванов полагает, что для серьезных компаний такие решения [о выходе в смежные сферы бизнеса] не могут быть всего лишь оперативной попыткой

Мы предвидели сегодняшние проблемы на рынке пять лет назад и успели перестроиться, говорит Александр Макаров. Сегодня у нас полноценно работают все направления деятельности. Мы проектируем, строим, управляем имуществом, эксплуатируем здания, занимаемся производством. Мы не уходим и с рынка жилищного строительства. Только делаем это с меньшими рисками и более выгодно.

Перспективный вариант развития бизнеса строится на вовлечении в промышленность и строительство капитала финансово-кредитных организаций. Это акционирование и перераспределение акций в пользу финансовых групп, напрямую влияющих на производственный процесс. Здесь важна не столько рентабельность самого производства, сколько прозрачность бизнеса, возможность беспрепятственной купли-продажи предприятия или его долей, уверен директор Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) Павел Созинов.

убежать от неблагоприятной ситуации в одном из сегментов. Это часть долгосрочного плана развития. Что касается небольших фирм, не имеющих серьезного опыта работы в новых сегментах, они, напротив, будут возвращаться к своей первоначальной специализации. В первую очередь речь идет о подрядных организациях, решивших заняться девелопментом в период подъема рынка, уточняет Селиванов.

Одновременно Валерий Гутовский возглавляет ЗАО Озерки. Эта компания строит крупный малоэтажный комплекс Новая Скандинавия. По словам Гутовского, вопрос о совмещении должностей будет урегулирован, но интересы покупателей жилья в Озерках при любом раскладе никак не будут затронуты.

Наконец, любопытную тенденцию можно усмотреть и в некоторых событиях в кадровой сфере. Идея частно-государственного партнерства просматривается в некоторых громких назначениях. Например, Виталий Вотолевский возглавил ЗАО Желдорипотека, оставаясь генеральным директором (и одним из акционеров) компании Петербургстрой Skanska. А новым директором ФГУ Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации (СЗД) стал первый заместитель Вотолевского Валерий Гутовский. Теперь он будет заниматься проектом строительства второй сцены Мариинского театра и другими федеральными объектами.

Бизнес становится все сложнее. Строительство жилья никогда не было простым занятием, но бурное развитие рынка могло некоторое время внушать участникам процесса определенные иллюзии. Сегодня все не так. Покупатель капризен, законодатель непредсказуем Спокойно чувствуют себя компании, имеющие возможность для маневра и несколько запасных вариантов на всякий случай.

Резюме

Сад Гейл Коттман спускается террасами по стороне холма и невероятно эклектичен. Здесь можно обнаружить и меноры семисвечники, и статуи буддистских лам, а рядом с ними скульптуры Шивы и Христа и даже часовню Святой Девы Гваделупской. Все вместе это создает атмосферу возвышенной одухотворенности. Впрочем, тут же находятся и бюст Элвиса Пресли, и статуя Мэра Манчкинлэнда (приблизительно то же самое, что Правитель Изумрудного города), и, конечно же, дорога из желтого кирпича. Всего же в саду Коттман благополучно уживаются работы 75 художников со всего мира.

Лос-Анджелес Наверное, многие обладатели собственных домов и участков полагают, что их сад открывает перед ними волшебную возможность уйти в другой мир, прекраснее нашего. Однако вряд ли кто-то сумел так максимально полно материализовать свое ощущение, как это сделала жительница Калифорнии Гейл Коттман. Ее сад находится на склоне холма, прямо под знаменитой надписью Hollywood. Он не похож ни на что в мире, и назвала его Коттман Сад из страны Оз. По ее словам, она сделала это, чтобы помочь детишкам, которые живут поблизости, открыть волшебника внутри себя.

На первый взгляд Коттман может показаться типичной представительницей хиппи поколения new age. Однако, кроме того, она самоотверженная активистка, отстаивающая идею борьбы за мир во всем мире и высокопрофессиональный журналист. В середине 1970-х она ушла из компании MGM, где занимала должность руководителя отдела по связям с общественностью. Высокий пост она покинула для того, чтобы основать собственную компанию агентство новостей и PR под названием NatSat. Именно Коттман взяла на себя все труды, связанные с выпуском компакт-диска Папы Римского Иоанна Павла II под названием Abba Pater. Весь полученный от римского прелата гонорар в размере $10 000 Коттман пожертвовала далай-ламе. В благодарность последний откомандировал 15 буддийских монахов освятить ее Сад из страны Оз. О том, что они к нам приедут, нас предупредили всего за час, вспоминает Коттман.

Каждому из соседских ребятишек Коттман дала по ключу от калитки в ее сад, чтобы те могли приходить сюда когда им вздумается и гулять в свое удовольствие. По субботам здесь столпотворение малышей, рассказывает хозяйка Волшебного сада. В наш сад приходят семьями, устраивают пикники, и дети не хотят уходить.

Вскоре Коттман пригласила на помощь художника Билла Эттауэя. Он привез с собой ванну, которая когда-то принадлежала знаменитому британскому актеру Дадли Муру. Ванну установили в углу будущего сада наподобие купели, а площадку вокруг нее выложили фрагментами зеленого мозаичного панно. В это же время Коттман пришла в голову мысль разбить склон на террасах, пустить по ним дорожки-лесенки, по которым можно было бы добираться в самые дальние уголки сада и любоваться на установленные там статуи и скульптуры. Она наняла несколько экскаваторов, которые переместили несколько тонн земли, а делать террасы Коттман пригласила знаменитых мексиканских каменщиков. Я отложила все дела и на протяжении целого года каждый день работала в саду, пока не закончилось строительство террас, вспоминает она.

Собственно, вся история волшебного сада на Голливудском холме выглядит совершенно невероятно. Долгие годы Коттман выращивала розы и фруктовые деревья на пустыре рядом со своим домом. Как-то раз она приехала из деловой поездки и узнала, что пустырь вот-вот купит некий девелопер. По счастью, в то время у нее была возможность выкупить этот участок. Но тогда же она задумалась и о том, как его использовать. Мне не хотелось строить там еще один дом, рассказывает Коттман. Я подумала, что просто разобью там сад. Но не просто сад, стала фантазировать она дальше, а волшебный.

Как-то раз Коттман сказали, что ее сад напоминает парк, разбитый знаменитым испанским архитектором Антонио Гауди. Тогда она села на самолет и отправилась в Барселону посмотреть парк Гауди своими глазами. И парк, и незаконченный собор Святого Семейства, строительство которого Гауди не успел довести до конца, настолько поразили Коттман, что она сумела отыскать японского архитектора, которому было поручено завершить последний проект испанского архитектора. Японец подарил Коттман несколько кусков от стен собора, чтобы она положила их в своем саду.

Затем на первый план выступили художники по мозаике. Вместе с Коттман по всему саду из полированного камня и керамической плитки они стали строить троны и возводить волшебные святилища. Некоторые работы она покупала, а кое-кто попросту их дарил.

О том, что переговоры между гостиничной сетью InterContinental Hotels Group и ЦМТ находятся на финальной стадии, Бизнесу рассказали сразу несколько осведомленных источников. Вероятнее всего, договор франшизы будет подписан уже на этой неделе,- утверждает топ-менеджер одной из столичных консалтинговых компаний. В ЦМТ факт ведения переговоров Бизнесу подтвердили. Сейчас мы рассматриваем возможность приобретения брэнда Crowne Plaza Hotels Resorts,- рассказали в ЦМТ, отказавшись от дальнейших комментариев. В InterContinental Hotels Group раскрыть детали сделки до подписания договора также отказались.

Коттман всегда старалась избегать внимания прессы, частью которой, впрочем, является и сама. Причина, по которой она решила все же поговорить с корреспондентом, страх за будущее ее сада. Меня очень беспокоит, кто станет заботиться и защищать этот сад после того, как меня не станет, говорит она. Я хочу, чтобы он по-прежнему оставался в частном владении, но чтобы у детей всегда были ключи от его калитки. (FT, Екатерина Кудашкина)
Как стало известно Бизнесу, к концу марта этого года в России появится еще один международный гостиничный брэнд- Crowne Plaza. В ближайшую неделю между Центром международной торговли (ЦМТ) и британской сетью отелей InterContinental Hotels Group должен быть подписан договор о приобретении ЦМТ франшизы для управления гостиницей Международная. Участники рынка считают, что сотрудничество с InterContinental позволит Международной привлечь инвестиции под реконструкцию отеля.

Гостиница Международная, входящая в состав комплекса ЦМТ на Краснопресненской набережной, была введена в эксплуатацию в 1980 году. Некоторое время назад интерес к Международной проявляла французская гостиничная сеть Accor, известная своими брэндами Novotel и Irbis. Один из экспертов Бизнеса рассказал, что переговоры Accor с ЦМТ не увенчались успехом из-за юридических нюансов в документах гостиницы. Директор по развитию бизнеса Russian Management Hotel Company (Accor Group) Владимир Ильичев не стал раскрывать причин, по которым не был заключен договор на управление Международной, однако отметил, что одна из проблем ЦМТ в том, что весь комплекс- апартаменты, офисная часть и гостиница - находится на едином балансе. Поэтому, по его словам, выделить отель для расчета всех затрат на его эксплуатацию очень сложно.

Источник Бизнеса, знакомый с расценками британской сети, сообщил, что, исходя из опыта предыдущих сделок, в среднем получение франшизы InterContinental Hotels Group стоит около 400 евро с номера. В Международной 577 номеров, соответственно, ЦМТ может заплатить примерно 231 тыс. евро. Однако надо учитывать, что в каждом случае тариф за подключение рассчитывается индивидуально,- уточнил он.

Эксперты гостиничного рынка уверены, что, если договор с InterContinental Hotels Group будет подписан, ЦМТ от такого сотрудничества только выиграет. Сейчас почти все гостиницы в столице имеют высокую степень загрузки, так что даже единичные комплексы без брэнда могут быть успешными,- говорит Владимир Ильичев.- Однако с усилением конкуренции несетевые гостиницы столкнутся с серьезными проблемами.

Новый претендент на Международную- британская сеть InterContinental Hotels Group, по словам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, занимает первое место в мире по количеству гостиничных номеров и пятое - по числу отелей после Cendant, Choice, Best Western и Accor. Среди наиболее известных брэндов сети, кроме Crowne Plaza Hotels Resorts,- InterContinental Hotels Resorts и Holiday Inn.

По ее мнению, объем инвестиций в ремонт составит не менее $20-23 млн. Сотрудничество с InterContinental позволит Международной привлечь инвестиции не только под реконструкцию уже существующего отеля, но и на строительство нового корпуса,- полагает Лесник. Напомним, что ЦМТ планирует возвести третью очередь комплекса, в которую помимо офисной башни входит и новая гостиница.

Если гостиница получает международное имя, то, как говорит гендиректор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник, создается экспертная комиссия, которая, как правило, требует изменения системы и стандартов управления отелем. И хотя Международная сертифицирована на пять звезд, после 25 лет эксплуатации отель нуждается в комплексной реконструкции, добавляет Марина Смирнова.



Главная --> Публикации