Главная --> Публикации --> Эффект сибнефти Недвижимость лондона и москвы соревнуется в цене Как продать кредит Квартирная кабала Ипотечные брокеры создают лигу

Синема-Парк получила на пл. Свободы участок площадью около 4000 кв. м летом 2003 г., но из-за трудностей с рельефом и близости грунтовых вод долго не решалась приступить к работам. В феврале 2005 г. Синема-Парк и соинвестор проекта Новый город все же подписали соглашение о строительстве. По словам замгендиректора по региональному развитию Синема-Парк Кирилла Иванова, участок на пл. Свободы лучше с точки зрения транспортной развязки и потока людей. Год ушел на подготовку проекта и решение технических проблем.

Нижний-Новгород - Московская компания Синема-Парк летом все же приступит к строительству первого в Нижнем Новгороде мультиплекса стоимостью $15 млн на пл. Свободы. Эксперты сомневаются в оправданности затрат Синема-Парк.

Площадь пятиэтажного торгцентра с кинотеатром составит около 25 000 кв. м. Два этажа займет парковка, два торговая и развлекательная зоны и один мультиплекс площадью 4000 кв. м на 1400 мест. Инвестиции Иванов оценил в $15 млн. Синема-Парк вложит $7 млн, остальное Новый город. Цену на билеты предполагается установить в размере 150-200 руб., что чуть дороже, чем в других кинотеатрах. Срок окупаемости проекта Иванов сообщить отказался. Управляющий сетью кинотеатров Империя грез Виктор Зверев оценил ее более чем в 10 лет.

Директор архитектурной мастерской СС-Проект Людмила Сомова сообщила Ведомостям, что проект будет окончательно готов через несколько месяцев. А Иванов говорит, что Синема-Парк начнет строительство этим летом и завершит через 14 месяцев.

В 2007 г. в Нижнем могут появиться еще несколько многозальных кинотеатров. Нижегородская ГК Электроника осенью 2006 г. планирует начать и осенью 2007 г. завершить строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 30 000 кв. м с шестизальным кинотеатром. А московский Инвесткинопроект сейчас ведет переговоры и в течение 2007 г. планирует открыть мультиплекс в одном из торгово-развлекательных комплексов.

Участники рынка сомневаются в оправданности затрат Синема-Парк. Такой мультиплекс в другом месте можно построить и за $3 млн, полагает Зверев. Он считает неоправданно высокими и цены на билеты: Рядом находится многозальный кинотеатр Каро-фильм, где цены ниже. Гендиректор кинотеатра Спутник Владимир Сорокин говорит, что существующих кинотеатров городу хватает, а их посещаемость в большей мере зависит от качества фильмов, а не от удобств. А рекламный менеджер компании Каро-фильм Наталья Курилова считает оправданным строительство мультиплекса. По ее мнению, даже цена билета в 200 руб. не отпугнет горожан при условии качественных услуг.


Первый вице-премьер Дмитрий Медведев проводит очередное совещание по национальному проекту в области доступного жилья. Основной способ, с помощью которого правительство собирается решать проблему, развитие ипотеки. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже обнародовало график снижения ставки по ипотечным кредитам. Сейчас она составляет 12-13%, но будет снижаться по проценту в год и к 2008 году достигнет уровня 8%. Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка обнародовал план по снижению ставки. Этот план, по мнению Александра Семеняки, способен явиться фактором снижения инфляции.

Синема-Парк учреждена в 2002 г. для создания сети многозальных кинотеатров в городах-миллионниках России. По данным администрации Нижнего Новгорода, в городе функционируют девять кинотеатров, в том числе четырехзальный Каро-фильм (в торговом центре Шоколад), Россия, Канавинский на три зала, остальные по два и одному.

Однако стремление таким способом остановить рост цен выглядит чересчур формальным. Разберемся, например, откуда взялся график снижения ипотечной ставки. По сути дела, ставка по такому кредиту это 3-5% плюс уровень инфляции в стране. Например, правительство ожидает в 2008 году инфляцию на уровне 4-5,5%, что приблизительно дает обещанную 8-процентную ставку по ипотеке. Налицо парадокс: правительство собирается удержать инфляцию в 2008 году в рамках 4-5,5%, рассчитывая, что люди поверят в то, что правительство удержит инфляцию в этих рамках, и заморозят свои расходы до 2008 года. Низкие инфляционные ожидания населения действительно могут помочь снизить рост цен, заявил Ъ руководитель Экономической экспертной группы Евсей Гурвич. Однако, продолжает он, правительство регулярно срывает свои же планы по инфляции, что подрывает доверие к его заявлениям.

Каким же образом может сработать идея главы АИЖК? Напомним, что агентство рефинансирует российские банки под выпуск ипотечных кредитов. Другими словами, оно покупает права требований по таким кредитам и выпускает на фондовый рынок облигации под купленные у банков закладные. Сейчас АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что охватывает около 4% рынка жилой недвижимости. Эти кредиты выдаются под стандартные условия агентства: ставка 12-13% годовых, первоначальный взнос 30% стоимости жилья, ежемесячный платеж половина общего дохода семьи за месяц. Естественно, гражданин, купивший квартиру по ипотечной схеме, урезает свое текущее потребление на размер ежемесячных взносов. Кроме того, по логике Александра Семеняки, если гражданин уверен, что через несколько лет ставка уменьшится, он захочет отложить первоначальный взнос. Тем самым он снизит свои расходы и, соответственно, уменьшит уровень инфляции.

Общее положение на рынке офисной недвижимости на сегодняшний день характеризуется как стабильное. Спрос, несмотря на начало летнего периода отпусков, остается достаточно высоким. Основной причиной, на наш взгляд, является общее оживление экономики, укрупнение компаний и стремление вести бизнес на уровне мировых стандартов. Если раньше арендаторы в большей степени ориентировались всего на несколько факторов, таких как местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда, то сегодня все большое внимание уделяется таким моментам как качество отделки, система вентиляции и кондиционирования, престиж бизнес-центра. Кроме того, в настоящее время, преимущество отдается именно специализированным, недавно построенным офисным центрам, а не зданиям советской постройки, которые в начале 90-х годов были переориентированы под административно-деловое назначение. У потенциальных арендаторов появился определенный вкус на рабочее место.

Если план по инфляции снова будет сорван, то агентству придется повышать ставку. На 2006 год планы по инфляции уже скорректированы до 9%, но все равно выглядят не очень реальными. При нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры. Начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гримухин возражает: Заметно разогреть спрос ипотека сможет лишь через пару лет, когда будет охватывать 15% рынка жилья, а не 4%, как сейчас. Однако это означает, что ипотека не даст антиинфляционного эффекта.

Среди «жемчужин» офисных комплексов хотелось бы отметить центр класса «В+» по адресу: ул. Докукина, 16, презентация которого пройдет в начале ноября. Из 10 000 кв.м. треть уже сдана. В здании установлена интегрированная система вентиляции и кондиционирования. Комплекс характеризуется великолепной фактурой и планировкой помещений, большими окнами и хорошей инсоляцией. Высота потолков составляет 4.5 м. Рядом расположена огромная парковка. Арендная ставка составляет $414 в год за кв.м. И, наконец, в апреле будет введен в строй торгово-офисный комплекс Cherry Tower, по адресу: ул. Профсоюзная, 5 Здесь будут расположены 40 000 кв.м. торговых и столько же офисных площадей. По сути, это будет один из наиболее оснащенных в инженерном плане бизнес-центров столицы. Все коммуникации и системы высочайшего уровня. На крыше расположена вертолетная площадка. Великолепная транспортная доступность (расположение на ул. Профсоюзной, плюс выход со ст. метро «Новые Черемушки» находится прямо в здании). В целом, комплекс относится к классу «А-», несмотря на то, что здание по всем параметрам подходит под класс «А». Причина – отсутствие подземного паркинга. В настоящее время подписываются первые контракты на аренду площадей в этом здании. Ставки аренды составляют $500 за кв.м. для верхних этажей и $450 для нижних.

На рынке происходит некоторая ротация – многие компании меняют офисные помещения на более комфортабельные и престижные, причем этот процесс можно вполне охарактеризовать как массовый. Совокупность этих значений привело к высокой строительной активности на рынке офисных помещений. Это позволяет говорить о том, что в ближайшее время спрос будет удовлетворен при существующих на рынке арендных ставках. В ближайшее время в строй будут введены несколько бизнес-центров, наиболее перспективными из которых мы считаем следующие объекты. В июле начнет функционировать офисный комплекс по ул. Трифоновская в пяти минутах ходьбы от станции метро Рижская. Общая площадь комплекса составляет 6 700 кв.м. При строительстве использовались современные отделочные материалы ведущих мировых производителей. Отделка производится в двух вариантах: стандартная и «под арендатора», которая выполняется в счет арендной платы. В минус первом этаже здания расположена подземная парковка на 30 машиномест. Кроме того, будет организована наземная парковка на охраняемой территории возле здания. Здесь ставка аренды составляет $450, включая коммунальные услуги и операционные расходы. В сентябре откроется бизнес-центр на Елоховском проезде, который представляет собой комплекс реконструированных офисных зданий класса «В» общей площадью 13 000 кв.м. Центр пользовался заслуженной популярностью у арендаторов еще на этапе строительства и уже сейчас практически все площади нашли своих владельцев. Остались «крохи», которые будут сданы в самое ближайшее время. Расположение комплекса районе с достаточно удобными транспортными развязками (Садовое кольцо и Третье транспортное кольцо) позволяет говорить о конкурентном преимуществе центра в плане транспортной доступности. Цены в этом комплексе колеблются от $400 до 450 за кв.м. в зависимости от выбранного корпуса.

Одной из тенденций нынешнего рынка офисных помещений стало бурное развитие консалтинга. Все чаще, на этапе проектирования здания, застройщики обращаются в риэлторские компании для выработки концепции того или иного бизнес-центра. На сегодняшний день только в Peny Lane Realty обратились около двух десятков девелоперов с просьбой о разработке профессиональной концепции для будущих офисных комплексов.
Жители Москвы готовы брать ипотечные кредиты. Больше 50% горожан, планирующих покупать квартиры в ближайшее время, собираются воспользоваться услугами банков. 39% потенциальных покупателей жилья в реальность ипотеки по-прежнему не верят из-за сложности процедуры оформления кредитов и жестких требований банков.

Начиная с начала года, ценовая политика практически не изменилась. Все объекты находили своих арендаторов по предложенной цене со стабильным уровнем спроса. В единичных случаях цена поднялась на 10-20%, как, например, в офисном комплексе класса «В», расположенном по адресу: Кожевнический пр-д, д. Владельцы этого здания, ALM Development, подняли ставки с $420 до $480 за кв.м.
Офисы класса «А» предлагаются по цене $600-900 за кв.м. Ставки аренды в комплексах класса «В» практически не изменились с прошлого года и держатся на уровне $300-480 за кв.м.. Помимо этого предлагается достаточно много офисных комплексов так называемого класса «В+». В этом сегменте цены остаются на уровне $500-650 за кв.м.

91% респондентов Romir не собираются в течение ближайшего года приобрести жилье. В наличии планов о покупке недвижимости в 2006-2007 годах признались всего 8% опрошенных. Среди тех, кто собирается купить квартиру или дом, преобладают москвичи с высоким уровнем дохода.

Отношение жителей Москвы к ипотечному кредитованию выяснили социологи исследовательского центра Romir Monitoring. В опросах участвовали 986 респондентов в возрасте от 18 лет. Статистическая погрешность, как говорят социологи, не превышает 3%. Опрос, который исследовательский холдинг провел в феврале, свидетельствует, что 56% москвичей, запланировавших приобретение жилья в ближайшие 12 месяцев, или точно решили, или рассматривают возможность привлечения ипотечного кредита.

При этом четверо из десяти 39% потенциальных покупателей жилья, или 3,14% от общего числа опрошенных, - не будут прибегать к помощи ипотеки, развитие которой правительство объявило одним из национальных приоритетов.

20% из желающих приобрести недвижимость в течение ближайшего года, или 1,6% от общего числа опрошенных, точно решили воспользоваться кредитом на приобретение жилья, еще 36%, или 2,8% от общего числа опрошенных, скорее всего, сделают это.

И еще 23% из числа отказавшихся от ипотеки не пойдут за деньгами в банк просто потому, что и так располагают достаточными средствами для покупки жилья.

Треть из числа тех, кто отказывается от ипотеки, объясняют отказ от ипотечных кредитов сложностью процедуры получения займа на жилье. Еще четверть отказавшихся от ипотеки считают, что не соответствуют банковским требованиям.

Главная проблема российской ипотеки, по мнению эксперта, заключается в том, что в последнее время сокращается количество строительных площадок, из-за чего стремительно растут цены на квартиры. Застройщикам не хватает средств для организации новых строительных проектов, так как, хотя поправки в закон О долевом строительстве несколько исправили ситуацию, говорить о преодолении кризиса пока рано, говорит Казейкин. Между тем механизма по развитию ипотеки на первичном рынке недвижимости еще нет.

По мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, в готовности брать ипотечные кредиты жители Москвы существенно отстают от людей, проживающих в регионах. Больше других доверяют банкам в Самарской области и Башкирии, на которые приходится примерно по 15% от общего количества выкупленных в прошлом году ипотечных кредитов.

Таким образом, банки освобождаются от ответственности, строители получают деньги для наращивания мощностей, государство реализацию планов по национальному проекту Доступное и комфортное жилье, а люди квартиры, подчеркнул Казейкин. До последнего времени подобный проект осуществлялся только в нескольких банках, но теперь механизм заработает в масштабах страны.

Если бы такой механизм существовал, ипотечные деньги направлялись бы на строительство, - не сомневается эксперт. Сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию только начало осуществлять такого рода кредиты. Сначала совершается уступка прав требований, а затем выкуп закладной.



Главная --> Публикации