Главная --> Публикации --> Строительство инвестиций Перепланировка: можно все, что не запрещено Расстановка сил: с кем играем Психологический рубеж в $3000 за квадратный метр жилья в москве не за горами По данным чиновников, 7% москвичей хотят жить в небоскребах

Для горнолыжников и сноубордистов со стажем московские и подмосковные склоны скорее горки для разминки перед путешествием в большие горы. А в больших горах совсем иные стандарты формирования как туристической инфраструктуры, так и цен. Так, например, на гору высотой 2000-3000 м туристов доставляют уже не бугельные подъемники, а канатная дорога с вагонетками, вмещающими от 20 до 200 человек.

Строительство и эксплуатация горнолыжных курортов высокоразвитый в Европе бизнес. Зима и весна сезон наиболее активного спроса на горнолыжные курорты, к которому их владельцы готовятся заранее. Зимний отдых в горах обходится любителям недешево как в России, так и за рубежом, хотя европейские курорты по многим параметрам превосходят российские.

Подмосковье смотрит на Европу

На территории РФ современных горнолыжных баз не так много, как могло бы быть, утверждают эксперты. В России данный вид туризма и девелоперского бизнеса развивается медленно.

Курорт Сорочаны расположен рядом с деревней Курово, в Дмитровском районе, в 36 км от МКАД. Управляет Сорочанами Лига деятелей культуры и спорта. Начало созданию этой базы положил известный горнолыжник, теннисист, музыкант и бизнесмен Леонид Сорочан. Он затеял этот проект в 75 лет, примерно за два года до своей трагической гибели в автокатастрофе.

Самые цивилизованные спортивные курорты Подмосковья находятся на севере области, именно здесь есть подходящие для катания на горных лыжах склоны. Известностью пользуются спортивные парки Волен, Яхрома, Сорочаны, Шуколово, Степаново, Парамоново, Сказка. Открыты они, как правило, ежедневно, подъемники (канатная дорога, ведущая вверх, на гору) там работают до полуночи, а то и дольше, чтобы успеть принять как можно больше посетителей. По качеству трасс и в целом по обслуживанию эти парки приближаются к европейским стандартам, говорит частый посетитель таких парков и инструктор по горным лыжам союза инструкторов Snowpro Тимур Дегурко.

Другой загородный курорт, Яхрома, построен и управляется Группой компаний Конкор. В течение трех лет Конкор вложила в парк $35 млн, рассказала коммерческий директор Яхромы Наталья Силинская. И большую часть из этих денег в инфраструктуру, которая является основной частью проекта и основным источником доходов каждого спортивного курорта. Мастер-план парка Яхрома разрабатывали французские архитекторы. Парк расположен на холмах Клинско-Дмитровской гряды, в 30 минутах езды от столицы, на площади 350 га. Здесь 10 освещенных трасс длиной от 230 до 600 м, оборудованных пятью подъемниками. Проживание в коттеджах, что на территории парка, стоит 5940 руб. в будни и 8580 руб. в выходные дни в двухместном стандартном номере в сутки.

Сорочаны не назовешь дешевым курортом: стоимость ски-пасса магнитной карточки, которая позволяет пройти через турникет на любой подъемник в парке, на один час составляет 180 руб. Стоимость трехчасовой карты 300 руб. Прокат комплекта горных лыж самой высокой категории А стоит 300 руб. в час. Как принято на таких курортах, в залог на время проката оборудования надо оставлять либо деньги (9000-26 000 руб. в зависимости от категории лыж), либо водительское удостоверение или свидетельство о регистрации своего транспортного средства. Занятие с инструктором стоит 700 руб. в час по будням и 900 руб. в выходные. На территории Сорочан 10 больших склонов. Среди них есть трассы длинные (до 850 м) и короткие, почти пологие для новичков и с переменным рельефом, подходящим для горнолыжников со средним уровнем подготовки. Есть и крутые склоны для асов.

В лыжном парке Волен тоже можно остановиться на несколько дней. Он находится в 46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В Волене есть гостиница на 60 номеров. При гостинице ресторан, бильярд-бар, спортивный магазин, камеры хранения, автостоянки. На территории парка построены коттеджи в стиле финских и русских домиков. Стоимость двухместного домика или номера в гостинице варьируется от 3000 руб. до 12 000 руб. в сутки в зависимости от категории номеров. В парке 13 трасс для горнолыжников и сноубордистов, самая длинная из них 450 м. Ски-пасс на 10 поездок стоит около 150 руб. в будни и 400 руб. в выходные. Прокат самых дорогих лыж оценивается в Волене по такой схеме: 350 руб. в первые два часа катания, 400 руб. за первые три часа и по 100 руб. за каждый следующий час, более чем за пять часов катания можно сразу заплатить 600 руб. Залог за прокат оборудования составляет 15 000-20 000 руб. Услуги инструктора 600-750 руб. за час индивидуальных занятий.

Большинство подмосковных курортов всесезонные. И это вполне оправданно для инвестора и владельца, который должен получать постоянный доход от своего бизнеса, считает Наталья Силинская. Зима на зиму не приходится, в один сезон катающихся больше, в другой меньше, а в будние дни подмосковные склоны не заполняются на 100%. По словам Силинской, содержание подмосковного курорта такого уровня, как Яхрома, Волен или Сорочаны, в зимнее время обходится владельцу в среднем в $250 000 в месяц. Доходы же раза в 3-4 превышают расходы.

Один из примеров горка недалеко от ст. м. Орехово на юге Москвы. На ней несколько трасс длиною примерно 150-200 м с перепадами высот 35-40 м (для горнолыжников и сноубордистов это значит умеренно-крутые). Открыта она только в субботу воскресенье и по праздникам. В остальные дни бесполезно простаивает. Подъемники здесь еще советского образца. Сами трассы неухоженные. Попади такая горка в хорошие, опытные руки (аренда такого склона могла бы стоить 100 000 руб. в месяц, не больше, по словам опытных горнолыжников и инструкторов), она могла бы стать отличным местом для тренировок.

В столице тоже есть некоторый выбор горнолыжных трасс. Наиболее популярные склоны на горе Узкое в Ясеневе, в спортивном клубе Кант (ст. м. Нагорная). А также спуски на Воробьевых Горах, рядом с Московским университетом. Встречаются также небольшие импровизированные склоны, созданные на общественных началах и непонятно у кого на балансе находящиеся то ли у районной управы, то ли у какого-либо предприятия.

Как считает Сергей Прокофьев, генеральный директор компании Красная Поляна (строит новую горнолыжную базу Карусель в Красной Поляне), создание и содержание горнолыжных курортов доходный бизнес. Но это одновременно и сложный бизнес. Еще много юридических неясностей в российском законодательстве, и сложно прогнозировать затраты инвестора при строительстве курорта, так как горы это сплошь и рядом непредвиденные обстоятельства.

Деньги в курорты

Как правило, основные инвестиции в проект горнолыжного курорта, его инфраструктуру вкладывают крупные компании такого, например, уровня, как Интеррос или Газпром. Сама Юмако строит в Красной Поляне комплекс апартаментов Катерина Клуб. Мы строим отели и продаем их, оставаясь управляющей компанией, комментирует Накашидзе. На полученные средства строим новые проекты. И это довольно распространенная схема.

Менеджер по связям с общественностью Группы компаний Юмако Роман Накашидзе считает, что одним из определяющих факторов создания курорта в том или ином регионе является позиция муниципальных властей по отношению к этому виду туризма.

Само же оборудование для трасс стоит дорого. Если курорт претендует на статус современного, то предполагается, что трассы на нем ухоженные, и это тоже стоит денег. Сергей Прокофьев говорит, что окупаемость европейского дорогого подъемника составляет 11-13 лет. Купить же кресельный подъемник можно не меньше чем за $2 млн. 20% от этой суммы займет подведение к трассе электричества. Гондольный подъемник еще дороже около $7 млн, а маятник (две кабины, одновременно перевозящие пассажиров каждая на своем тросе, одна едет на гору, другая вниз, кабины вмещают от 80 до 240 человек) около $20 млн.

Наталья Силинская говорит, что доход горнолыжным комплексам приносят не столько сами трассы для катания, сколько инфраструктура те самые кафе, отели, клубы. Конечно, при правильном менеджменте. Общепит отдельно обеспечивает около 25% всех доходов, которые приносит курорт.

На Красной Поляне запроектировано несколько новых горнолыжных комплексов, рассказывает Сергей Прокофьев. У строящейся базы Лаура коттеджного поселка и комплекса канатных дорог владелец Газпром. Хозяин проекта Роза Хутор Интеррос. Как сообщил Интерфакс, холдинг в течение 10 лет собирается вложить около $140 млн в курорт Роза Хутор в Краснодарском крае на участке площадью 429 га. В этом месте появятся 15 подъемников, общая протяженность трасс составит около 55 км.

2000 м над уровнем моря

Как рассказывает Роман Накашидзе, развитие горнолыжных курортов перспективно и выгодно в таких регионах, как Краснодарский край. Во-первых, уникально расположение самого субрегиона Сочи горы в часе езды от теплого моря. Во-вторых, местная администрация разработала и подписала единую концепцию развития Сочи как горноклиматического курорта до 2014 г., в том числе с расчетом на проведение здесь в будущем Олимпиады. Туризм одна из основных статей дохода Краснодарского края после сельского хозяйства.

Есть также одна трасса у организации Альпика-Сервис, принимающая здесь туристов уже не один десяток лет. Наш новый строящийся комплекс Карусель расположится на площади 1920 га, говорит Прокофьев. Всего в комплексе Карусель будет 70 км трасс. Общий объем инвестиций в проект составит 350 млн евро. А окупаемость курорта такого уровня оценивается в пять лет. Мечта создателей новой Красной Поляны провести подъемник-маятник, один из самых дорогостоящих в своем разряде, на вершину горы Черная Пирамида (2375 м) самую высокую точку в системе хребта Аибга.

Если окрестности Сочи экономически успешная зона горнолыжного Кавказа, то Приэльбрусье скорее заброшенный район, несмотря на все красоты природы. Склоны древнейшей горы-вулкана Эльбрус, ледника Азау и горы Чегет, расположенных в Баксанской долине, наверное, самые живописные на Кавказе. Эльбрус считается высочайшей точкой в Европе 5642 м над уровнем моря. Здесь можно было бы создать курорт не хуже французского Шамони или Трех долин. Но, увы, инфраструктура курорта не развивается. Хотя, конечно, находятся отдельные компании и люди, которые то частный отель откроют, то новую канатную дорогу проведут.

У подножья Эльбруса

Отправная точка канатной дороги на Эльбрусе станция Азау на высоте 2450 м. Следующая остановка станция Кругозор, 3000 м. Еще выше станция Мир, 3500 м, здесь канатная дорога заканчивается. На кресельном подъемнике и на ратраке можно добраться на высоту 4000 м, до самых маковок Эльбруса, прямо до Приюта одиннадцати место на горе названо так в честь первой группы исследователей, дошедших до этой высоты в начале XX в.

Причины медленного развития Приэльбрусья каждый из наблюдателей объясняет по-своему. Сергей Прокофьев считает, что виной всему политическая нестабильность региона Кабардино-Балкарии, встревоженной войнами последних лет. Наталья Силинская уверена, что все решает человеческий фактор: не появился еще в этих краях свой инвестор, который влюбился бы именно в это место и захотел бы развивать его. Другие эксперты уверяют, что все зависит от мировоззрения местного населения. Говорят, кабардинцы и балкарцы не видят или не хотят видеть в развитии туризма доходный бизнес. Человек, поднимающийся в гору и спускающийся с нее несколько раз подряд, выглядит в их глазах смешно и нелепо.

Владельцы основной части отелей, кафе и т. д. на Эльбрусе местные жители. Одним из таких коммерсантов называют балкарца Диму директора и создателя здешней канатной дороги. Он построил отель под названием Хижина между станциями Азау и Кругозор, подальше от многолюдной поляны, зато поближе к природе. Получился европейский частный отель (только туалет и душ на этаже) с уютной гостиной и камином. Неделя пребывания в этом домике в сезоне-2005 обходилась одному туристу в 4000 руб. Есть она местная особенность: когда канатная дорога закрывается, а она заканчивает работу в 6-7 часов вечера, до Хижины приходится либо спускаться с верхних станций на лыжах, либо подниматься 1,5 км в гору со своими лыжами на плече от станции Азау.

В ближайшем городке Терсколе в частном секторе хозяева берут 100-300 руб. в сутки за комнату. Можно поселиться и прямо в стилобатной части самой станции Азау, где оборудованы комнаты с душем и горячей водой. Здесь же, рядом с канаткой, построен небольшой отель Вершина (стоимость номеров от 1000 руб. до 2000 руб.).

Такие разные горы

Вокруг Азау и на других станциях расположились самодельные кафе, где можно поесть жирных лепешек с начинкой, называемых хычанами, и выпить чая из горных трав. Кухня здесь местная достопримечательность, и недорогая: в среднем от 40 руб. до 100 руб. за то или иное блюдо. Часто в этих кафе можно встретить туристов немцев, итальянцев, французов, которые на Кавказе нередкие гости. Но основной контингент в этих местах все же русские туристы.

Наиболее цивилизованные из российских курортов находятся на Урале, например Абзаково-Банное, Завьялиха. А также в Кемеровской области (Шерешеш) и в кавказской Красной Поляне, рядом с Сочи.

Традиционные российские зимние курорты Урал, Кавказская горная система, Алтай, горы Камчатки. Но инструктор Тимур Дегурко считает, что в России сейчас гораздо меньше современных горнолыжных курортов, чем должно и могло бы быть. Например, город Кировск, расположенный в Хибинах, где находятся известные склоны Айкуайвенчорр и Кукисвумчорр, совершенно не ориентирован на туризм. Это скорее рабочий и промышленный город. Вечером там скудный выбор развлечений. Сами склоны в горах оборудованы по большей части техникой еще советских времен (там самый старый кресельный подъемник в России, а может, и в мире).

Ломящиеся от сервиса городки Европы, например сияющие от неоновых вывесок улочки альпийского городка-курорта Ле-Дез-Альп, который называют Лас-Вегасом в Альпах, составляют разительный контраст с большинством российских курортов, которые мало-мальски развитой инфраструктурой похвастаться не могут.

Завсегдатаями горных курортов подмечено: катание в России обходится почти в такие же суммы, что и в Европе. Конечно, существуют особенно дорогие европейские курорты, куда меньше чем с 3000 евро лучше не показываться. Но есть также средние по стоимости примерно 1000-1500 евро в неделю можно обойтись. Примерно такую же сумму можно потратить и в сочинской Красной Поляне, и в горных городках Альп, говорят те, кто побывал на обоих курортах. Даже в Приэльбрусье общий бюджет недельного отдыха в среднем составляет 20 000 руб. это легко подсчитать, зайдя на любой туристический сайт.

Советы бывалых

Любовь русских завоевали такие места, как Куршевель, Валь-Торанс, Мерибель, Шамони во французских Альпах, делится мнением инструктор по горным лыжам Татьяна Тихоненко из Snowpro. Не менее популярны испанские Пиренеи. А как более дешевый вариант горы Австрии, Болгарии, Чехии, Турции.

Управляющий партнер коммуникационной группы Модус Мария Шагурина увлекается сноубордом. На любом горном курорте для нее важны качество трассы, комфортные гостиницы, фитнес, СПА и, конечно, важна стоимость отдыха в целом. В австрийском Бадгастайне под Зальцбургом, по ее словам, неделя пребывания обходится примерно в 2000 евро на человека. Прокат сноуборда на пять дней стоит там 100 евро, подъемник 40 евро на два часа. Более дорогой курорт в Австрии Ишголь, здесь неделя может обойтись в 5000 евро.

Альпы, например, в Церматте, по словам Тимура Дегурко, один из самых высокогорных европейских регионов, там благодаря нетающим ледникам всегда есть снег и лучше всего подготовлены трассы. Хотя курорт недешевый: общий бюджет поездки на неделю на одного человека составляет как минимум 1000 евро.

Курорт Улудаг в Турции, по словам Екатерины Кутумовой, может обойтись за неделю с перелетом Аэрофлотом до Стамбула в $900, включая 5-звездочный отель. Отдельно перелет стоит около $300, трансфер (аренда машины и паром через пролив Босфор) $150, гостиница $45 Горнолыжный отдых в Турции получается вполне экономным, так как здесь действует система все включено. Стоимость ски-пасса входит в стоимость проживания в отеле. Но горнолыжное оборудование на этом курорте старое, само катание не слишком интересное всего два больших склона. Общих для всего курорта подъемников нет, каждая канатная дорога или любой объект инфраструктуры принадлежит тому или иному отелю. На других имеющихся в округе склонах можно кататься уже за отдельную плату и немалую. Стоимость одного подъема $5-15 в зависимости от типа склона. Прокат лыж в отеле стоит $200 на неделю. Услуги инструктора стоят около $5 Aprеs ski развлечения еще хуже, чем в Болгарии, т. е. отсутствуют как класс.

Региональный директор по маркетингу и связям с общественностью Colliers International Екатерина Кутумова катается на горных лыжах третий сезон. На курорте Банско в Болгарии стоимость недельной поездки на человека составляет $1100 с перелетом Аэрофлотом, трансфером (220 км) и размещением в 4-звездочной гостинице Bansko, рассказывает она. В целом о курорте впечатление благоприятное хороший сервис, интересное катание (трассы в основном проложены в лесу, хорошо подготовлены). Стоимость ски-пасса на неделю составляет $15 Стоимость проката пары лыж на неделю $13 Однако можно взять оборудование напрокат в небольших горнолыжных школах, что обойдется в два раза дешевле. Занятие с инструктором стоит $35-4 Есть свои минусы, к которым можно отнести, например, недостаток развлечений.

Закат Монблана

Менеджер по связям с общественностью компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Елена Зискинд тоже увлекается горными лыжами. По ее словам, известные Три долины объединяют три крупные зоны для катания Мерибель, Куршевель и Валь-Торанс. Ски-пасс на 11 дней стоит примерно 360 евро на одного человека, он действует во всех трех долинах. Двухчасовое занятие с инструктором 60 евро. Варианты проживания есть разные: за стандартный номер в 3-звездочном отеле, которых здесь большинство, один турист платит 200-400 евро, в отелях также есть хранилище для лыж, сауна, бассейн, подземные гаражи, за пользование которыми иногда берется дополнительная плата. Распространена сдача в аренду апартаментов (несколько спален, кухня, гостиная с камином), обычно за 2000-4000 евро в неделю в зависимости от их уровня. Из развлечений есть каток, боулинг-клубы, бары, дискотеки, картинг.

Однако из-за бурного освоения человеком в настоящее время Альпы уже не похожи на идиллическую картину, на которой заснеженные горы высятся над нетронутыми малонаселенными долинами. По прогнозам ученых, многолетнее вторжение в природу этой горной системы вкупе с глобальным потеплением уже вызвало таяние главных альпийских ледников. Как пишет National Geographic, исчезновение ледников приведет и к изменению экосистемы региона, и к переменам в его экономике, которая уже немыслима без туризма. За последние 100 лет Альпы утратили ровно половину своих ледников. А к 2050 г. ученые прогнозируют закрытие 50% ныне существующих горнолыжных баз. В первую очередь проиграют те предприниматели, что построили свои курорты на высоте ниже 1600 м.
Дефицит помещений становится основной проблемой складского рынка столицы. В 2005 году в эксплуатацию было введено 380 тыс. кв. метров новых складских помещений классов А и В, 250 тыс. из них соответствуют международным стандартам. Однако этого недостаточно для нормального функционирования рынка. Как сообщил Собственнику руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов, все введенные в эксплуатацию в 2005 году площади были поглощены рынком еще на стадии строительства, при этом сохранился значительный дефицит площадей. Неудовлетворенный спрос на качественные складские помещения оценивается в 1 млн. кв. метров.

Альпийские курорты, которые так любят посещать все европейцы, раскинулись на сотни километров вокруг главной альпийской вершины горы Монблан (4807 м). Горы простираются по территории нескольких европейских государств Словении, Австрии, Швейцарии, Италии, Франции. По данным журнала National Geographic, население Альп, если собрать вместе все городки и поселки, составляет около 14 млн человек. Горнолыжных курортов здесь около 60 Доход от туризма ежегодно приносит одной только Швейцарии около $10 млрд. Горнолыжные городки в Альпах возникали, как правило, на местах деревушек и получали такие же названия: Шамони, Мерибель, Тироль, Сестриере, Церматт, Санкт-Мориц.

По состоянию на начало 2006 года объем качественных складских площадей составил 1 млн. 650 тыс. кв. метров. Новых комплексов построено меньше, чем планировалось, что обусловлено увеличением сроков строительства большинства объектов.

Уровень спроса на современные складские комплексы международного класса постоянно растет. Общее улучшение экономической ситуации в стране способствует появлению новых ритейлеров и логистических операторов, которые и являются основными поставщиками спроса на рынке складских помещений. При этом уровень свободных площадей в качественных складских комплексах остается стабильно низким. Так, доля вакантных площадей класса А, согласно исследованиям, проведенным компанией Praedium, составляет 0 %, класса В 3 %.
Большая часть складских комплексов сдается в аренду за 3-6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, повышение технологии бизнес-процессов неминуемо приведет к дальнейшему росту спроса в сегменте складов класса А, что может усугубить и без того непростую ситуацию с нехваткой помещений.

Четыре очереди Ленинградского терминала будут построены на Ленинградском шоссе, на 6-м километре Новорязанской трассы закончится строительство третьей очереди комплекса Томилино. Четвертая очередь Белой Дачи в Котельниках появится на 2-м километре Новорязанского шоссе, комплекс Крекшино будет введен в эксплуатацию на Киевском шоссе, East Park на Суздальской улице. Перечисленные проекты вполне удовлетворяют требованиям международного уровня, однако их реализация не способна в корне изменить ситуацию на рынке складской недвижимости и решить проблему дефицита помещений.

К вводу в эксплуатацию в 2006 году планируется примерно 900 тыс. кв. метров качественных складских площадей, из них около 780 тыс. кв. метров будут соответствовать международным стандартам. Запланировано строительство в текущем году таких крупных комплексов, как Пушкино на Ярославском шоссе, Cross-Point на Каширском шоссе, NorthPoint на Алтуфьевском.

Данные компании Praedium указывают на то, что ни один из крупных проектов прошлого года не был завершен полностью, так как в процессе строительства большинства помещений сроки сдачи объектов были увеличены.

Объекты, готовые к реализации

Наиболее заметным примером опоздания со сдачей площадей в 2005 году является Логистический парк Пушкино, где опоздание составило более полугода, при том что площади были сданы в аренду еще до начала строительства, отметил Суворов.

По словам Руслана Суворова, опоздание со сдачей складских комплексов пока еще является нормальной практикой в складском девелопменте. Это связано, с одной стороны, с молодостью этого рынка, а с другой стороны, с особенностями национального девелопмента, где неизбежны разнообразные сюрпризы бюрократического характера, значительно нарушающие график работ.

Среди наиболее значительных проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2005 году, можно назвать терминал Северный на Дмитровском шоссе, Кулон-Балтия на Новорижском шоссе, Т.Б.М. в Мытищах, складской терминал Агроклон ЕМСТС в Одинцовском районе. Кроме того, построена первая очередь терминала Крекшино, вторая очередь Томилино, третья очередь Белой Дачи в Котельниках.

Стоит отметить, что, несмотря на все указанные проблемы рынка, в 2005 году было построено на 10 % больше помещений, чем в предыдущем году.

Цены

Из крупных проектов класса В стоит отметить терминал МСК СУ 9, возведенный в 2005 году на пересечении МКАД с Новорязанским шоссе, а также вторую очередь комплекса Молком на Ярославском шоссе.

Арендные ставки на складские помещения Московского региона остаются одними из самых высоких в Европе. Уровень цен на аренду для объектов класса А составляет на данный момент порядка $ 160 за кв. метр, для объектов класса В арендные ставки составляют около $ 130 за кв. метр.

В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Так, компанией Фамилия заключен договор аренды на срок 10 лет в комплексе Томилино.

Сделки по продажам складских помещений в настоящее время практически не проводятся. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, предложения на продажу современных складских площадей почти не существует, а спрос на покупку носит в основном скрытый характер уж очень велик разрыв между ценой, по которой девелопер согласился бы продать здание, и ценой, по которой пользователь хотел бы его приобрести. В этой ситуации большинство пользователей, желающих иметь склады в собственности, предпочитают строить их сами, считает Суворов. Крупные девелоперы не желают заниматься продажей небольших площадей разным потребителям в своих логистических парках. Они предпочитают сдать все в аренду и затем продать все площади разом инвестору. В настоящее время порядок цен для существующих на рынке предложений составляет от $ 1000 до $ 1200 за кв. метр.

По прогнозам аналитиков компании Астера, серьезного снижения ставок не приходится ожидать до 2008 года: даже при увеличении количества свободных площадей тенденция к снижению цен на аренду не осуществится по причине увеличения операционных расходов и коммунальных платежей.

Дефицит помещений создает серьезную проблему для рынка складской недвижимости. Дополнительные сложности связаны еще и с тем, что наибольшим спросом в настоящее время, несмотря на наметившуюся тенденцию интереса арендаторов к высокоуровневым складским комплексам, пользуются помещения класса В.

Выводы

Рынок складской недвижимости сдвинулся с мертвой точки только в 2005 году, так как наконец-то были не только анонсированы, но и начали строиться крупные складские комплексы, соответствующие международным стандартам. До этого на рынке был не дефицит, а почти вакуум площадей, считает Руслан Суворов. И тем не менее продолжает остро ощущаться нехватка качественных складских площадей.

Строительство объектов этого уровня на сегодняшний день практически не ведется среди запланированных к вводу в эксплуатацию в 2006 году складских помещений нет ни одного крупного проекта класса В.

Таким образом, сфера складской недвижимости является на сегодня одной из самых проблемных на российском рынке недвижимости.

Дефицит складских помещений является следствием, во-первых, более позднего развития складского сегмента, который идет вслед за развитием сегмента торговой недвижимости, когда потребность в складских площадях начинает остро ощущаться, во-вторых, стремительного роста спроса на площади, значительно опережающего рост предложения, а в-третьих, связан с продолжающимися сложностями с подбором подходящего земельного участка для складского девелопмента.

Власти столицы уже не первый день ведут разговоры о нехватке в городе сравнительно доступных "трехзвездочных" гостиниц. И это, дескать, очень сдерживает развитие туризма. Уже три года назад Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы № 602 от 08.08.2000 г. "Об основных положениях Программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года". Документ ставил своей целью превращение туристского комплекса столицы в одну из ведущих отраслей народного хозяйства, для чего планировалось построить сеть новых малых гостиниц, реконструировать порядка 30 существующих с увеличением номерного фонда эконом-класса (категория 2-3 звезды). Для привлечения инвесторов Правительство готово предоставлять налоговые кредиты и существенные льготы по арендной плате за землю.

Вслед за "Интуристом" и "Москвой" программа реконструкции коснется "Минска"
Пару месяцев осталось у желающих бросить прощальный взгляд на одно из нетленных творений советских архитекторов 60-х - гостиницу "Минск". Осенью управляющая холдинговая компания "Металлоинвест" начнет комплексную реконструкцию (снос существующего и строительство нового) здания с увеличением его площади. В проект предполагается инвестировать порядка $100 млн.

Как заявил президент холдинга "Металлоинвест" Дмитрий Гиндин, "реконструкция гостиницы предусматривает строительство нового здания гостиницы "Минск" с увеличением его площади и объема и сохранением количества существующих номеров - 337 единиц со значительным увеличением их комфорта. При этом новая гостиница будет соответствовать своей прежней категории - 3 звезды, но с большим плюсом". Как явствует из проекта, площадь гостиничных номеров в новом здании будет составлять 20-30 кв. м, что вполне соответствует мировым стандартам для гостиничных комплексов категории 3-4 звезды. Впрочем, площадь номерного фонда составит не более 60% от общей площади нового комплекса. Добиться увеличения общей площади вчетверо - с существующих 15 000 кв. м до 60 000 кв. м - удалось благодаря договоренности с мэрией о расширении общей площади застройки и строительстве новых 4 подземных уровней (10 этажей наземной части при этом сохраняются).

Проект с "Минском" можно оценивать или как первую ласточку в рамках этой программы (за которой, глядишь, последуют другие - и недорогие отели станут расти как грибы), или просто как удачное позиционирование конкретного бизнес-проекта, благодаря которому инвесторам удалось договориться с мэрией о привлекательных для себя условиях.

По словам Дмитрия Гиндина, его компания рассматривает гостиничный бизнес как привлекательный, и в планы входит даже создание собственной гостиничной сети. Сеть, если это можно так назвать, уже существует: в нее помимо "Минска" входят также принадлежащие "Металлоинвесту" гостиница "Центральная" на той же Тверской в Москве, а также "Стойлянка" в городе Старый Оскол и гостиница в Железногорске на Белгородчине.

К 9 июня, когда на выставке "Инвест Экспо Москва" холдинг презентовал свой проект, неясным оставался единственный вопрос - каким быть фасаду новой гостиницы, чтобы удовлетворить требования градостроительного совета Москвы. Однако столичный мэр Юрий Лужков, посетивший стенд компании в этот день, с присущей ему легкостью и быстротой разрешил все проблемы. Одного взгляда мэра на два эскиза фасада, которые были предложены архитекторами Михаилом Леоновым и Сергеем Фирсовым, оказалось достаточно, чтобы признать вариант Фирсова (с повышенным вниманием к стеклянным элементам) абсолютно неподходящим для Тверской улицы. А вот эскиз Михаила Леонова, в исполнении которого фасад чем-то напоминает стилистику здания самой московской мэрии, Лужкова вполне удовлетворил.

Почему же "Металлоинвест" решил вложить столь крупные активы в московский гостиничный бизнес? Отправной точкой послужила скорее всего действительно острая нехватка в Москве гостиниц "среднего" сектора, в особенности трехзвездочных. В первую очередь это объясняется резко возросшим (по некоторым данным, на 38% за последний год) потоком в столицу иностранных туристов. Которые в принципе готовы к ценам порядка 100-120 евро за двухместный номер в действительно классной гостинице уровня 3 звезды. А Москва в этой ценовой нише предложить иностранным гостям столицы практически ничего и не может. "Космос" и "Украина", позиционирующиеся как "4 звезды" по цене порядка $80 за такой номер, да трехзвездочные "Россия" с ее $60 долларами, отель "Советский" и гостинично-офисный комплекс "Пекин" с их ценами на уровне $70-8 Из более или менее известных гостиниц советского времени это, пожалуй, и все.

Реконструкция "Минска" становится первым серьезным шагом на этом пути, вторым шагом следует ожидать начало реконструкции "Центральной", которая, скорее всего, будет позиционироваться как 4-звездочная. В целом же холдинг планирует в ближайшие 5 лет вложить порядка $250-300 млн в развитие московской недвижимости.

До сих пор в среде туроператоров, работающих с въезжающими иностранными туристами, "Минск" считался "убитым" и заполнялся в основном внутрироссийскими командировочными - в первую очередь за счет низкой цены на номер ($30-40 ) и выгодного местоположения в центре.

Все остальное - либо качественно лучше ("Марриотт", "Рэдиссон", "Новотель"), но при этом значительно дороже (от $160 за ночь), либо дешевле, но абсолютно неудобоваримо для проживания в них иностранных туристов (да и не всякий уважающий себя российский бизнесмен готов селиться в гостиницах типа "Турист", "Владыкино", "Алтай" и тому подобных общежитиях).

Дополнительный доход принесет и увеличение площади гостиничного комплекса, в который помимо собственно гостиницы войдут бизнес-центр, развлекательный и торговый комплекс, подземная парковка. Это способно реально сократить сроки окупаемости проекта.

Однако концепция строительства нового гостинично-делового комплекса "Минск" предполагает как раз его основную ориентацию на иностранцев. Ориентировочная цена за номер в новом "Минске", по оценкам Дмитрия Гиндина, составит $110-115 в сутки. Это выглядит вполне приемлемо для новой гостиницы, расположенной в непосредственной близости от основных исторических достопримечательностей. Если в течение ближайших двух лет, необходимых для завершения проекта, не случится каких-либо экономических катаклизмов, то в ближайшем будущем, по оценкам туроператоров, заполняемость "Минска" на уровне 70-80% будет обеспечена за счет одних только иностранных туристов.

Вполне тенденциозно выглядит сам факт инвестирования немалых средств в недвижимость компанией, ранее главным образом специализировавшейся на металлургическом бизнесе. Холдинг "Металлоинвест", созданный в 1998 г. с целью объединения промышленных активов банка "Российский кредит", до сих пор особого внимания принадлежащим ему гостиницам "Минск" и "Центральная" не уделял - убыточными они не были, и ладно. Однако наметившийся в последние два года рост прибыльности операций с коммерческой недвижимостью в Москве воодушевляет не только местных строителей-монополистов, но и инвесторов, для которых недвижимость прежде была побочной или вовсе незнакомой областью.
Столичные власти нашли место для строительства 10 млн кв. м преимущественно дешевого жилья.

Иностранные гостиничные консалтинговые и управляющие компании оценивают срок окупаемости трехзвездочных гостиниц в Москве при подобном уровне инвестиций на уровне 10-летнего цикла. Специалисты ГАО "Москва" при подготовке инвестиционных проектов развития гостиничного комплекса Москвы указывают окупаемости реконструируемых и новых гостиниц в столице на уровне 3-5 лет в зависимости от объема инвестиций. По словам Дмитрия Гиндина, планируемый его компанией срок окупаемости проекта реконструкции "Минска" должен составить порядка 5-6 лет. Подобная цифра выглядит вполне реальной, учитывая еще и тот факт, что компания предполагает инвестировать в проект собственные, а не кредитные средства.

В утвержденный столичными властями перечень поселков, подлежащих реконструкции, вошло 65 сел и деревень, как существующих, так и уже снесенных. Из ныне существующих населенных пунктов под снос пойдут 36 поселков общей площадью 833,52 га, реконструкции с сохранением существующих построек будут подвергнуты 29 поселков общей площадью 1,5 тыс. га. В них планируется провести реконструкцию инженерных сетей, капитальный ремонт зданий и общее благоустройство. Застройка этих участков входит в программу жилищного строительства, рассчитанную на 2006-2008 годы с перспективой до 2010 года. Уже к 1 апреля префектуры должны представить в департамент жилищной политики и жилищного фонда города заявки на отселение жителей ликвидируемых домов, а план мероприятий по благоустройству и ремонту объектов, не подлежащих сносу, будет подготовлен в течение двух месяцев. Тем не менее в стройкомплексе и столичных префектурах Бизнесу не смогли дать конкретной информации о ходе реконструкции и условиях реализации проекта, предложив дождаться выхода в свет плана сноса, а также аукционов. О том, будут ли это аукционы по выбору подрядчика или же инвестора, неизвестно.

Столичные власти решили освободить территории под жилищное строительство за счет сноса и реконструкции поселков в черте Москвы. Разговоры об этом шли с 2003 года, а на прошлой неделе мэр Москвы Юрий Лужков подписал соответствующее постановление. Большая часть построенных квартир будет отдана для реализации городских социальных программ, а в целом, по оценкам экспертов, бывшие деревни дадут городу более 10 млн кв. м жилья.

В московских поселках, подлежащих реконструкции, есть и достаточно престижные дачные постройки. У моего знакомого дача в Лианозове - в том самом поселке из постановления, и он был исключительно расстроен выходом этого документа. Таких людей не большинство, но их и не мало,- говорит руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Строительство муниципального жилья на окраинах Москвы станет хорошей новостью для очередников, льготников, жителей расселяемых домов, а вот покинуть свои дома в московских деревнях могут согласиться далеко не все.

Теоретически возможна и большая площадь, но на практике, осваивая большие пятна застройки, девелопер должен предусмотреть и наличие необходимой социальной инфраструктуры: школы, детские сады, магазины и прочие объекты. Кроме того, проект вряд ли будет предусматривать строительство дорогих подземных парковок, поэтому для размещения автотранспорта жильцов также потребуется свободное место.

Однако, по его мнению, для инвесторов, застройщиков и самого столичного правительства этот проект обещает только выгоду: Если говорить о тех 833,52 га, которые предназначены под снос, то, по нашим оценкам, на такой территории можно построить более 10 млн кв. м жилья в многоквартирных высотных домах. О том, сколько жилья будет возведено на 1,5 тыс. га в реконструируемых поселках, говорить пока рано. С этой оценкой согласна заместитель директора управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Карма: Согласно существующей практике, на 1 га строится около 13 тыс. кв. м.

В основном здесь будут возводиться типовые панельные и недорогие монолитные здания.

По оценкам экспертов, часть поселков, о которых идет речь в постановлении правительства Москвы, весьма перспективны.

Однако и девелоперы, занимающиеся более дорогим жильем, могут получить выгодные контракты от постановления правительства. Эксперты рынка не исключают, что застройщику будут предлагаться инвестконтракты, рассчитанные на несколько этапов строительства. Например, привлеченный инвестор осуществляет строительство социального жилья на месте ликвидированных деревень, а взамен получает возможность реконструкции ветхого жилого фонда на территориях, ближе к центру города. В таком случае в социальное жилье на окраинах будут переселены жильцы из ветхих домов, где инвестор сможет реализовать проекты бизнеси элитного класса. Однако расселение жильцов - это сложный процесс,- отмечает заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров.

Только в отдельных, более комфортных для проживания местах станут строить дома бизнескласса: по нашей оценке, такое строительство возможно в районах Хорошево-Мневники, Коломенское, Митино, Новопеределкино, Куркино,- уточнил Дмитрий Попов из Новой площади. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев оценивает перспективу появления даже бизнес-класса весьма сомнительной: Традиционно наиболее привлекательными направлениями строительства являются Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа. Это связано не только с хорошей экологией, высоким развитием инфраструктуры, но и наличием хорошего транспортного сообщения. Поэтому повышенный интерес инвесторов возможен к району Молжаниновский, там вероятно появление интересных объектов экономкласса высокого качества.

Процент жилья на продажу в каждом конкретном случае может быть совершенно различным - от 0% до 100%, это будет зависеть от последующих решений правительства Москвы по использованию данных территорий,- считает Дмитрий Попов. Константин Ковалев из Blackwood предполагает, что схема окажется следующей: Скорее всего, объявят тендер на строительство жилья на данной территории, поэтому основное строительство будет вестись за счет частных компаний, выигравших его. Возможно частичное финансирование строительства за счет города.

Какой процент жилья в реконструированных поселках поступит в продажу, пока не ясно: в постановлении это четко не обозначено, а заявления правительства города о том, что после сноса на этих территориях планируется строительство жилья преимущественно для реализации городских социальных программ, также могут иметь разночтения. В мэрии пока не готовы комментировать этот вопрос, а источник в стройкомплексе утверждает, что решения на этот счет пока просто нет.

Если говорить о цене, то прогнозируемая экспертами стоимость квадратного метра в новостройках на месте реконструируемых поселков составит не менее $2 тыс., поскольку большинство из них находится за пределами МКАД. В случае с более престижными столичными поселками в черте кольцевой дороги цена будет начинаться от $2,5-3 тыс. за квадратный метр.

При этом определенное (на тендере.- Бизнес) количество жилья станет муниципальным, а остальное отдадут компаниизастройщику под коммерческую реализацию.



Главная --> Публикации