Главная --> Публикации --> По данным чиновников, 7% москвичей хотят жить в небоскребах Форма для монолита Тверскую облагородят за счет предпринимателей Арендаторы привередничают Жилье на побережье приглядывают себе состоятельные россияне

О том, что Квартал приступил к реализации своего первого проекта на рынке коммерческой недвижимости Москвы, Бизнесу рассказали в пресс-службе компании. До этого она занималась реконструкцией кварталов и строительством жилья по индивидуальным проектам. Сейчас в стадии реализации находится около 218 тыс. кв. м.

Вслед за крупными застройщиками, такими как Интеко, СУ-155, Донстрой, о своем выходе на рынок коммерческой недвижимости столицы объявило и ОАО Квартал. Первым проектом компании станет офисный центр рядом с метро Проспект Вернадского. Объем инвестиций в его строительство составит около $20 млн. Игроки рынка полагают, что Кварталу вряд ли удастся занять лидирующие позиции в новом для себя сегменте.

До офисного комплекса на улице Удальцова у Квартала уже был опыт возведения объектов коммерческой недвижимости, но в качестве подрядчика. Компания Квартал-СТ, входящая в холдинг Квартал, выступила генподрядчиком строительства многофункционального центра на Новинском бульваре для южнокорейской корпорации Lotte Group. (Бизнес от 18 мая 2005 года).

Строительство нового бизнес-центра класса А (улица Удальцова вл. 1) началось в первых числах января 2006 года. Общая площадь нового комплекса сравнительно небольшая - 11,5 тыс. кв. м, однако, по словам представителей компании, этим они не ограничатся, и холдинг продолжит освоение рынка коммерческой недвижимости. Источник Бизнеса, знакомый с ситуацией, рассказал, что у Квартала есть еще несколько площадок, на которых запланировано строительство объектов коммерческой недвижимости, и все они расположены на территории реконструируемого квартала 32-33 района Проспект Вернадского.

Одной из причин массового выхода застройщиков жилья на рынок коммерческой недвижимости генеральный директор компании Новая площадь property management Евгений Якубовский считает вступивший в силу закон о долевом строительстве - ФЗ №21 Привлекать средства частных вкладчиков на строительство жилых домов стало затруднительно, и появилась потребность в кредитных средствах, а банки охотнее кредитуют проекты коммерческой недвижимости,- поясняет эксперт. С ним соглашается начальник отдела маркетинга компании КВ инжиниринг Антон Смирнов.

Эксперты рынка полагают, что Квартал выбрал удачную площадку для старта своего первого офисного проекта. Местоположение строящегося бизнес-центра очень хорошее: он находится недалеко от метро на одной из центральных трасс столицы - Ленинском проспекте,- рассказывает старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость Сергей Блохин. Кроме того, по его словам, в этом районе престижного Юго-Западного округа ощущается нехватка офисных площадей. По оценке специалиста департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Яна Аль-Нури, объем инвестиций в первый офисный проект Квартала ориентировочно составит $20 млн, а сроки окупаемости приблизительно пять-пять с половиной лет, включая строительство.

Коммерческая недвижимость в том случае, если застройщик не продает объект, увеличивает капитализацию компании,- говорит Смирнов.

По его словам, еще один фактор освоения нового для себя рынка - приобретение долгоиграющих активов и, соответственно, увеличение капитализации. Жилищное строительство позволяет получить девелоперу короткие деньги.

Тем более неутешительных потому, что другие виды кредитования физлиц переживают подлинный Ренессанс: для того, чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть, насколько увеличились объемы выданных потребительских кредитов или кредитов на приобретение машин. У некоторых банков можно говорить не просто о 200% росте, а о показателях на уровне 500% и даже 1000%.

На позиции лидера компания вряд ли может рассчитывать, считает гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По его мнению, с выходом на этот сегмент рынка Квартал опоздал на три-четыре года. Тем не менее, учитывая хорошие отношения компании с правительством Москвы, Квартал вполне может закрепиться на позициях уверенного середнячка рынка,- резюмирует эксперт.
Национальный проект - создание рынка доступного жилья для граждан России. Обеспечение условий для улучшения условий проживания людей. Господдержка, заявления с высоких трибун о необходимости решения этих задач - и на исходе только несколько неутешительных пока цифр, которые были озвучены на днях участниками конференции Все грани ипотеки.

Первое - выяснилось, что на сегодняшний день число заемщиков в стране не превышает 200 тысяч человек, то есть кредит пока взяли менее 1% населения. Конечно, частично это можно объяснить тем, что люди не привыкли брать займы, рассчитанные на такие долгие сроки и предусматривающие ежемесячные выплаты на сумму не меньше 500-800 долларов. Последний фактор тем более значим потому, что доходы большей части населения остаются невысокими: в регионах, например, как пояснил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, на оплату ипотечного кредита у людей уходит до трети от совокупного дохода семьи. Понятно, что в этом случае повышается риск невозврата: для того, чтобы хороший долг обернулся плохим, кормильцу семьи достаточно потерять работу или оказаться в ситуации, когда он вынужден перейти на менее высокооплачиваемую должность. И то, и другое может стать препятствием для своевременного погашения кредита.

Ипотека на этом фоне действительно выглядит как слабое звено, и участники конференции указали сразу несколько причин, как она дошла до жизни такой.

Третья проблема, которая уже давно беспокоит и региональные, и столичные, и федеральные власти - стремительный рост цен на жилье. В январе он составил 4%, в феврале - около 3%, а в остальные месяцы года по прогнозам экспертов будет колебаться в диапазоне от 3% до 5%. Обусловлен он целым комплексом факторов, начиная с роста стоимости бензина и кончая развитием ипотечного кредитования. Правда, последнее обстоятельство, по мнению Александра Семеняки, оказывает наименьшее влияние на динамику цен на квадратные метры. Хотя бы потому, что объем ипотечных сделок в общем объеме финансирования сделок с куплей-продажей недвижимости не превышает 1%. С моей точки зрения, рынок недвижимости сейчас ведет себя так же, как национальный рынок акций несколько лет назад, когда он был еще неразвит. Здесь очень сильна спекулятивная составляющая, - поясняет Александр Семеняка.

Второе препятствие, о котором много говорили участники - высокая инфляция. По мнению депутата Галины Хованской, очень сложно рассуждать о перспективах ипотечного кредитования в стране, где инфляция ежегодно превышает уровень в 10%. Многие эксперты разделяют эту точку зрения и считают, что ипотека будет развиваться только при условии, если инфляция упадет ниже 8%. В нынешней же ситуации, то есть при текущих темпах роста цен, единственной надеждой остается господдержка - субсидирование процентной ставки по кредитам, реализация программы социальная ипотека. Однако, как сообщила Галина Хованская, ей пока не приводилось сталкиваться с фактами, которые свидетельствовали бы о том, что эта программа работает.

Проблема рефинансирования актуальна еще по одной причине. По оценкам Андрея Милютина, емкость рынка ипотечного кредитования составляет порядка 400 млрд. рублей, при этом совокупная капитализация всех российских банков не превышает 100 млрд. рублей. Понятно, что последнюю цифру надо уменьшить еще в три-четыре раза: не могут же банки все имеющие у них активы направлять на ипотечное кредитование. Вот и выходит, что у банков в 20 раз меньше средств, чем это нужно для того, чтобы насытить рынок ипотечного кредитования. Естественно, при условии, что развитие этого рынка не будут тормозить другие факторы, начиная с юридических и кончая чисто экономическими, такими как высокая инфляция, большая величина первоначального взноса.

Глава IFC (Международной финансовой корпорации) Андрей Милютин акцентировал внимание еще на одной причине: узком круге революционеров, занимающихся сейчас ипотечным кредитованием населения. Имеются в виду, конечно, банки. И здесь цифры выглядят, если не шокирующими, то весьма печальными: из 1200 финансово-кредитных структур ипотекой занимаются не больше 200, то есть одна шестая от общего числа банков. При этом львиная доля рынка поделена между пятью крупнейшими банками по той простой причине, что они имеют возможность рефинансировать выданные ими кредиты и могут даже выступать в качестве структур, рефинансирующих ипотечные кредиты других банков. Это значит, что фактически рынок монополизован, а значит, надежд на снижение ставок мало. Банки, может, и рады были бы привлечь клиентов более выгодными условиями, но, в конечном счете, они должны следовать в том направлении, какое указывают ими своими действиями - и ставками - лидеры рынка ипотечного кредитования.

Московский вариант ипотеки - социальная:

О географических причинах или региональных, наверное, даже говорить излишне: давно известно, что ипотечное кредитование более или менее развивается только в нескольких регионах, среди которых Москва, Московская область, Санкт-Петербург и, как ни странным это может показаться на первый взгляд, Самарская область, А в других городах и весях демонстрирует не слишком положительную динамику развития или просто потихоньку загнивает.

Льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов. Правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. То есть очередникам квартиры будут продаваться по себестоимости жилья, без накруток.

Программа московской социальной ипотеки предлагает льготникам несколько схем улучшения жилищных условий:

Гарантия правительства - продажа жилья осуществляется столичным правительством.

Дополнительные гарантии оформляются банком-партнером. Поэтому существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства.

Уникальный банковский продукт. Партнером московского правительства на данный момент является банк Московское ипотечное агентство, который на 100 процентов принадлежит городу. Исходя из этого, условия для заемщиков на порядок выгоднее, чем в прочих банках. Он предлагает кредит под 10,5 процентов годовых (при средней процентной ставке по Москве - 12% в валюте и 18% в рублях).

Банковские гарантии - банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Льготная процентная ставка. Столичное правительство будет понижать процентную ставку двумя способами:

Низкий порог первого взноса. Кредит выдается сроком от 3 до 30 лет. Хотя банк и требует 30 процентов собственных средств от стоимости квартиры, речь идет о рыночной стоимости. Реальная же ее стоимость по программе социальной ипотеки процентов на 40-50 ниже, чем рыночная оценка. Эта разница и покрывает необходимые банку 30 процентов.

Субсидия для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме. Город обяжет строительные компании резервировать часть строящегося жилья - для того чтобы у заемщика было приоритетное право его приобретения по ипотеке. Оставшиеся проценты будут погашаться из бюджета.

Продажа квартир, построенных по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной себестоимости строительства, без накруток.

В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Кто может получить социальную ипотеку

Для получения консультации по программе социальная ипотека нужно обращаться в ГУП Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Учредителем агентства является правительство Москвы в лице Департамента имущества города Москвы. Агентство находится в ведомственном подчинении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Куда обращаться

- Одни из главных характеристик, которыми руководствуется девелопер,- это экономическое состояние предприятия и его местоположение. Кроме того, важный вопрос - внесено ли это предприятие в план, утвержденный правительством Москвы, по перебазированию или ликвидации предприятий. Обычно проблем с мощностями на таких предприятиях нет: сети в свое время проектировались даже с запасом.

Сегодня в Москве вместо тех, кто не может грамотно использовать имеющийся у них земельный актив, приходят люди, умеющие извлечь из него максимальную выгоду. О схемах реализации девелоперских проектов на месте промзон, а также о будущем этого рынка корреспонденту газеты Бизнес Маргарите Федоровой рассказал заместитель гендиректора ГК Вашъ финансовый попечитель Кирилл Савицкий.

- Какой самый удобный способ войти в проект редевелопмента промзоны?
- На какие параметры девелопер обращает внимание в случае решения покупки предприятия?

При этом практически везде потребуется полная реконструкция коммуникаций.

Сейчас ВФП управляет проектом по созданию на освободившейся после реструктуризации территории офисного комплекса общей площадью 90 тыс. кв. м. В 1997 году ВФП приобрела контрольный пакет акций завода АРЗ6, расположенного рядом со Спартаковской площадью. На одной из площадок этого предприятия построен бизнесцентр класса А.

- Самый эффективный путь вхождения в проект с юридической точки зрения - покупка контрольного пакета акций предприятия у его собственника. Именно так осуществляла ряд своих проектов ГК Вашъ финансовый попечитель. Например, еще в 1993 году ВФП приобрела контрольный пакет акций АРЗ-

- Как правило, акции большинства неработающих или неэффективных предприятий распылены между трудовым коллективом и его менеджментом. В этом случае самый эффективный путь - обращение менеджмента к надежной инвестиционной компании, которая сможет консолидировать контрольный пакет. Руководство предприятия можетв этом случае выступать как соинвестор проекта либо получить за свою долю акций рыночную цену. В этом случае, как правило, ошибочной является самостоятельная скупка акций: она проводится достаточно неэффективно, акционеры пытаются выяснить реальную цену акций на стороне и тем самым привлекают интерес рейдерских структур.

- Если руководство предприятия решает самостоятельно заняться перебазированием, что им надо предусмотреть, чтобы не стать объектом поглощения?

- Основная часть промышленных предприятий в Москве убыточна либо неэффективна, поэтому процесс редевелопмента территорий таких предприятий будет продолжаться и дальше. Если учитывать, что в Москве промзоны и заводы занимают 22 тыс. га, работы для девелоперов и рейдеров хватит еще на долгие годы.
Как стало известно Бизнесу, на петербургский рынок выходит еще одна федеральная сеть кинотеатров- Kinostar De Lux. Участники рынка объясняют интерес сетей к местному рынку снижением рентабельности московских кинотеатров.

- Ваши прогнозы развития этого рынка. Хватит ли промзон на всех желающих?

Директор по маркетингу RSM Ирина Валова это подтвердила, однако от дальнейших комментариев отказалась, объяснив это тем, что проект находится в зародышевом состоянии.

О том, что компания Rising Star Media (RSM), владеющая кинотеатрами Kinostar De Lux, выводит сеть на петербургский рынок, Бизнесу сообщили сразу три участника рынка. По их информации, в 2007 году RSM откроет 14-зальный мультиплекс в ТК Радуга в Московском районе Петербурга.

Старший консультант петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International Николай Казанский оценивает инвестиции в первый петербургский мультиплекс Kinostar De Lux в $12-15 млн без учета затрат на помещение. Как правило, многозальные кинотеатры располагаются в торгово-развлекательных центрах на условиях аренды. Возможный диапазон ставок - $100-180 за кв. м,- говорит он.

Отметим, о планах по выходу на петербургский рынок кинопоказа RSM заявляла еще в 2004 году, когда Европейский банк реконструкции и развития и Raiffeisenbank выделили компании кредит в $27,5 млн на строительство сети из пяти кинотеатров в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга.

Другой точки зрения придерживается гендиректор управляющей компании Каро фильм Игорь Ильчук: Формат мультиплекса свыше десяти залов предполагает серьезные инвестиции, увеличение срока окупаемости проекта, но, увы, не является гарантией стабильной его реализации.

Подобный проект должен стоить не мене $10 млн, а срок окупаемости составит не менее пяти лет, говорит гендиректор кинокомпании DVI Cinema Владимир Федоров. Гендиректор компании Невафильм Олег Березин также оценивает сроки окупаемости проекта от четырех до пяти лет. Он говорит, что кинотеатр Kinostar De Lux станет крупнейшим мультиплексом в Петербурге: ТК Радуга будет расположен не в самом оживленном месте, но плотность насыщения района кинотеатрами там невелика.



Главная --> Публикации