Главная --> Публикации --> Формируется закрытый пиф “гостиничная недвижимость” Что нам стоит дом построить Поправки к закону о долевом строительстве приняты в первом чтении Глава росстроя: главное - сделать так, чтобы бизнес пришел и начал строить Плюсы и минусы жизни в мансарде

Те, кто изучал социалистическую историю нашего государства, помнят этот вечный политический тезис, формулировавшийся как «стирание граней между городом и деревней». Однако именно телефонизация (хотя и многое другое, конечно) стала «ахиллесовой пятой» этого коммунистического протокола о намерениях. Если в городе телефон был доступен, то вплоть до конца ХХ века телефонизация пригородов протекала очень вяло. Во всяком случае, в 90-х гг. домашний телефон в подмосковных поселках и небольших городках считался роскошью, а не средством общения. Примерно половина семей, проживающих в Московской области, обходились без телефона, а за правом обладать им выстраивались огромные очереди. Тогда подмосковный монополист «Электросвязь» (в 2001 г. организация переименована в «ЦентрТелеком») был не в силах обеспечить телефонами всех желающих.

Немного истории

Операторы разных возможностей

Но времена меняются. То, что не удалось коммунистам, очень быстро сделали господа бизнесмены. За определенную плату, конечно.

Впрочем, пока альтернативные операторы – нечастые гости в подмосковной глубинке. В основном они работают в крупных подмосковных городах и активно телефонизируют новые коттеджные поселки, возникающие то тут, то там, словно грибы после дождя. Застройщики понимают, что оснащение недвижимости современными телекоммуникациями, – одно из главных требований состоятельных клиентов. Потому как по нынешним торопливым временам без телефона и высокоскоростного интернета – как без рук. И доверяют телефонизацию организованных коттеджных поселков преимущественно крупным и хорошо известным телекоммуникационным компаниям. Таким, как «КОМБЕЛГА» (в активе этого оператора более полусотни поселков в ближнем Подмосковье), «МТУ-ИНФОРМ» (преимущественно элитные коттеджные поселки по Рублево-Успенскому шоссе), «КОМСТАР» («Покровские холмы», Куркино), «СОВИНТЕЛ», GOLDEN TELECOM (эта компания предоставляет застройщикам и местным операторам связи каналы связи и номерную емкость).

Дело сдвинулось с мертвой точки с появлением в Подмосковье так называемых альтернативных операторов телекоммуникационных услуг городского и районного масштаба. Они оказались более расторопными в деле внедрения современных технологий и оказания широкого спектра сервисных услуг. То есть смогли предложить потребителям более дорогие (по сравнению с государственными), но качественные и разнообразные услуги связи. И сегодня на долю альтернативных операторов разного калибра приходится значительная часть телефонного рынка. Среди них есть как крупные компании, так и местные операторы, работающие в пределах одного подмосковного района или даже в одном поселке и приобретающие номерную емкость у более крупных телекоммуникационных компаний (в том числе и у того же «ЦентрТелекома»).

Телефон в каждый дом

По всей видимости, будущее рынка операторов связи еще впереди. По мнению специалистов, пока лишь 5% Подмосковья охвачено волоконно-оптическими линиями. Понятно, что интенсивность охвата связана с близостью к Москве.

«Сегодня никаких проблем со связью в новых коттеджных поселках нет. Все закладывается заранее, связисты и застройщики сами заинтересованы в этом. Неувязки со связью бывают разве что в отдельно стоящих коттеджах и старых поселках. И это, в первую очередь, связано с высокой стоимостью работ по обеспечению отдельно стоящих объектов. В среднем цена вопроса составляет порядка $1,5 тыс., включая выделение номера и абонентскую плату», – говорит Светлана Блинникова из риэлторской компании «ТЕРРА».

По словам Игоря Ладычука, сотрудника компании Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), в большинстве строящихся коттеджных поселков предусмотрено проведение телефонной линии в каждый дом. Эта услуга может как входить в стоимость домовладения, так и оплачиваться отдельно. Обычно застройщики обращаются к оператору уже на этапе начала строительства. Но некоторые приходят уже после его завершения: если необходимо улучшить качество услуг связи либо расширить их. Прямые договоры на предоставление услуг связи, как правило, заключаются непосредственно с владельцами коттеджей.

Система радиодоступа с использованием радио-релеек и волоконно-оптических линий – основные способы обеспечения связью жителей Подмосковья. При подключении абонентов по радиодоступу устанавливаются базовые станции с радиусом действия в несколько километров. Раньше эта схема связи широко применялась военными. Она, понятное дело, гораздо дешевле оптиковолокна, которое надо не только проложить, но и построить в поселке узел связи, установить современную цифровую АТС. Зато качество связи с помощью наземных оптиковолоконных линий (они применяются для телефонизации большинства охраняемых коттеджных поселков) на порядок выше. Цифровой стандарт обеспечивает быстроту соединения, качество сигнала, защищенность связи, независимо от расстояния. Во время разговора не приходится напрягать слух и голос или для большей ясности закрывать свободное ухо рукой. В случае же с радиорелейным доступом есть ограничения – возможно возникновение помех при неблагоприятных погодных условиях.

«Чем дальше от Москвы расположен поселок, тем больше размер инвестиций вследствие удорожания кабельных работ и прочих обстоятельств, связанных с удаленностью от столицы. Таких, например, как подписание новых договоров, доставка счетов, техническое обслуживание всей системы. В некоторых случаях возникают проблемы в налаживании отношений с местными операторами связи, – поясняет Сергей Щенников, представитель компании «КОМСТАР». – Многие поселки достаточно удалены от опорно-транзитных станций и их телефонизация с созданием проводных линий связи обходится слишком дорого. Поэтому чаще в них устанавливается вынос и система радиосвязи».

Если говорить о стоимости организации связи, то диапазон цен определяется удаленностью поселка от узла компании и величиной вложений оператора. Плата за установку телефона с расширенными функциями офисной АТС при самостоятельном обращении потребителя в «МТУ-Информ» – $250–150 Ежемесячный платеж за услуги телефонной связи – $10–15, услуги доступа в Интернет – $20–50, прием 40 спутниковых и кабельных каналов – $20.

Компания «МТУ-Информ» одной из первых начала предоставлять услуги связи на рынке московского региона. На сегодняшний день количество ее пользователей составляет более 2000, услугами связи обеспечены поселки Внуково, Николино, Сосновый Бор, ТСЖ «Альфа» в Южном Бутово и другие. По словам директора по маркетингу «МТУ-Информ» Дмитрия Дронова, выбор поселка, где планируется телефонизация, определяется не желанием оператора, а возможностями конечных пользователей, будущих владельцев коттеджей. По опыту «МТУ-Информ» можно сказать, что плата за услуги связи, заложенная в стоимость нового жилья, – самая оптимальная схема взаимодействия оператора и потребителя, поскольку рассматриваемый вариант предполагает незначительное увеличение стоимости 1 кв.м жилья. Гораздо сложнее продать услуги связи отдельно. Многие застройщики не только оплачивают установку телефона, но вносят абонентскую плату за три года вперед. И эта тактика себя оправдывает, клиенты охотно приобретают жилье и связь в одном пакете.

Сопутствующие услуги

С какими проблемами приходится сталкиваться компаниям, прокладывая волоконно-оптические каналы? На этот вопрос в «МТУ-Информ» отвечают: с организацией доступа на объекты. Препятствием могут стать уже существующие подземные инженерные коммуникации. Возможность выбора технического решения позволяет снизить конечную стоимость проекта и, соответственно, стоимость услуг для потребителя.

В советское время практиковалась дифференцированная абонентская плата за телефонную связь. Так, рабочие и служащие за право пользования телефоном платили 66 руб. в год, «лица свободных профессий, кустарей и ремесленников, не пользующиеся наемным трудом» – 90 руб. Дороже всего телефоны обходились «лицам с нетрудовыми доходами» – 120 руб. в год. Теперь же кастовый подход в прошлом. Есть средства – плати. Тарифы альтернативных операторов не регулируются МАПом, а потому ограничиваются возможностями заказчиков. В среднем, установка телефона в Подмосковье стоит от $500 до 3000 (в зависимости от сложности работ и удаленности объекта). Плюс придется еще платить от $50 до 70 в месяц в качестве абонентской платы. А потом хочешь – говори по нему, хочешь – не говори.
Шестидесятитысячный Чехов, расположенный на юге Московской области, город молодой (ему всего 52 года). Однако возник он не на пустом месте. Еще в Ипатьевской летописи 1175 года упоминается находившаяся на этих землях волость Лопасня. Когда‑то здесь стояла деревня Бадеево, известная с 1401 года и одно время принадлежавшая Троице-Сергиевому монастырю, а также села Зачатьевское и Садки.

Помимо качественной связи абоненты «альтернативщиков» также получают возможность высокоскоростного доступа в Интернет и к многоканальному кабельному телевидению. Трехсторонняя конференц-связь, переадресация вызовов на любой номер, включая номер сети мобильной связи, наложение запрета на все типы вызовов, доступ к информационно-справочным услугам и многое другое – все это входит в пакет телекоммуникационных услуг. Кстати, количество телефонных номеров на один коттедж, в принципе, не ограничено. Были бы деньги. За дополнительную плату можно также выбрать телефонный номер с понравившимися комбинациями цифр.

В город имени русского писателя вас приведет Симферопольское шоссе. Всего 77 километров от столицы и вы на месте. По дороге вам не встретится ни один крупный населенный пункт. Подольск, Климовск и другие города и села находятся в стороне. До Чехова ходят автобусы, отправляющиеся от московской станции метро Южная. Добраться можно также электричкой. Если ехать с Курского вокзала, то время в пути займет 95 минут, от станции Царицыно 61 минуту.

В 1954 году рабочий поселок Лопасня был переименован в город Чехов по случаю 50-летия со дня смерти великого русского писателя, который в течение семи лет (1892 1899 гг.) жил и творил в имении Мелихово, расположенном неподалеку от нынешнего Чехова. Кстати, именно в Мелихове Антон Павлович написал свои лучшие произведения. В советские годы усадьба довольно сильно видоизменилась, но к 2010 году, к 150-летнему юбилею писателя, ее планируют привести в тот вид, какой у нее был при Чехове. Вот уже пять лет подряд здесь проходит Международный театральный фестиваль Мелиховская весна.

Строений XIX и начала XX века, дошедших до наших дней, в городе немного, но все же они есть. Это аптека, открытая когда‑то самим Антоном Павловичем Чеховым, а также построенное непосредственно под его руководством одноэтажное деревянное здание Лопасненского почтово‑телеграфного отделения. Сегодня здесь под сенью кирпичных девятиэтажек действует Музей писем А. П. Чехова.

Двигаясь от въезда в город к автовокзалу (эта дорога огибает Чехов), любопытно проследить, как меняется градостроительный рисунок. Сначала видны девятиэтажки. После поворота у районной администрации справа один за другим идут различные заводские корпуса постройки примерно 50‑х годов, а слева их современники двухэтажные желтые жилые дома. Ну а привокзальная площадь царство стиля хай-тек. Невооруженным глазом видно, что стоящие здесь здания появились совсем недавно.

Недалеко от Чехова, в нескольких километрах от усадьбы Мелихово, есть еще одна достопримечательность. Это мощный источник чистейшей родниковой воды Талеж. Он известен уже очень давно, но в 1996 году пережил второе рождение. Здесь построили карминно-красный храм-часовню, купальню и беседку-трапезную. Роскошные и яркие архитектурные сооружения не затмили собой изумительную природную красоту и удивительную атмосферу этого места. Туристы, паломники и жители окрестностей приезжают сюда за святой водой, а также чтобы прикоснуться к прекрасному. Ну а в православные праздники чистое поле около источника превращается в гигантскую автостоянку.

В двух шагах от центральной площади города находится усадебный комплекс ЛопасняЗачатьевское. Вернее, то, что от него осталось, или то, что уже успели восстановить. Больше всего повезло приусадебной церкви. Сохранилось само здание и небольшое церковное кладбище, на котором похоронены сын, внуки и правнуки Александра Сергеевича Пушкина. Есть надежда, что в ближайшее время отреставрированная усадьба станет украшением города, а заброшенный ныне приусадебный парк любимым местом отдыха горожан.

Вокруг дворца возвышается новый, современный жилой микрорайон с кафе, ресторанами и супермаркетами. На торцах домов панно высотой в несколько этажей с изображением спортивных чеховских героев.

С некоторых пор город претендует на звание спортивной столицы Московской области. И такие притязания отнюдь не беспочвенны. Все началось с сооружения уникального дворца спорта Олимпийский. Сегодня в его стенах выступает сильнейшая гандбольная команда Чеховские медведи, проходят крупные международные соревнования по различным видам спорта. Например, летом прошлого года в Олимпийском состоялся чемпионат Европы по баскетболу среди юношей. Есть в этом чудо-комплексе и бассейн, где проводит свои домашние матчи ватерпольный клуб Штурм-2002.

В то же время Чехов по праву можно считать и промышленным центром юга Московской области. Самые важные предприятия города сумели адаптироваться к рыночной экономике и с успехом пополняют местный бюджет. Это полиграфический комбинат, регенератный завод, мебельный комбинат, завод мостовых конструкций и другие. Но даже среди успешных предприятий выделяются Энергомаш и Гидросталь. В местной прессе их называют градообразующими.

Дальше больше. В Чехове открываются Ледовый хоккейный центр и зал бокса Витязь, напротив районной администрации возводят гостиницу Олимпийская. Все готово к тому, чтобы принимать спортивные форумы самого высокого уровня.

В начале 50‑х годов, после преобразования поселка Лопасня в город, здесь начался мощный рост промышленности. Параллельно создавали и социальную сферу: в различных районах города открыли больницы, учебные заведения, начали работать дом творчества, центр технического творчества, центр эстетического воспитания, музыкальные школы и многое другое. Естественно, построили дороги, разбили парки и скверы. Но несмотря на обилие предприятий, в экологическом отношении город довольно благополучный и по этой причине имеет дополнительные преимущества.

Энергомаш это ведущее предприятие страны по выпуску энергетической арматуры для тепловых и атомных электростанций. Среди его заказчиков российские, украинские, китайские и болгарские АЭС. Кстати, Энергомаш напрямую причастен и к созданию сегодняшнего облика города. Поселок энергомашиностроителей Венюково один из самых современных районов Чехова.

По словам генерального директора чеховского агентства недвижимости ВИД Виталия Громады, самым престижным районом в городе считается тот, который расположен в непосредственной близости к железнодорожной и автобусной станциям (они стоят рядом). Во‑первых, здесь находятся основные торговые площади и городской рынок. А во‑вторых (и это, наверное, главное), многие чеховцы работают в Москве и предпочитают иметь в своем ежедневном маршруте на одно транспортное звено меньше.

В советское и постсоветское время Чехов застраивали главным образом панельными домами высотой в пять и девять этажей. И лишь в последние годы стали возводить монолитные здания для жильцов с более высокой покупательской способностью. Любопытно, что разница в цене на квартиры в панельных домах вторичного фонда и в новостройках практически такая же, как и в некоторых других подмосковных городах. Связано это в первую очередь с острым дефицитом жилья как такового. Спрос здесь существенно превышает предложение. Еще одна причина тому невысокая интенсивность строительства: в год в городе сдают в эксплуатацию всего три-четыре панельных дома и один монолитный. И то при условии, что у строителей и инвесторов не возникнет форсмажорных обстоятельств.

Еще несколько лет назад Чехов отнюдь не являлся местом, где можно было выгодно вложить средства в недвижимость, однако все изменилось после 2004 года, в течение которого наблюдался мощный и неуклонный рост цен на жилье. В 2005‑м ценовая планка поднялась совсем немного, зато в нынешнем году эксперты прогнозируют рост на 20 30 %.

Популярностью пользуются и дома, стоящие недалеко от спорткомплекса Олимпийский. А после недавнего открытия в этом микрорайоне магазина Рамстор цены на квартиры вновь подросли.

А вот в Чеховском районе жилье спросом не пользуется. Местные риелторы говорят, что оно интересует лишь переселенцев из ближнего зарубежья. И даже открытие в районе в последние годы крупных предприятий на рыночную ситуацию пока никак не повлияло. Сегодня здесь действует предприятие по производству йогуртов и молочных смесей всемирно известной фирмы Данон, строится еще ряд крупных объектов.

В настоящее же время самый популярный объект продажи на рынке недвижимости города Чехова однокомнатные квартиры. Их средняя цена 30 33 тыс. долл.

Не нужно быть ясновидящим, чтобы предсказать появление в городе в ближайшее время различных объектов индустрии развлечений. А об открытии ресторана Макдоналдс уже было заявлено официально.

Рынка аренды квартир в Чехове, как и во многих других подмосковных городах, расположенных на таком же удалении от Москвы, практически нет. Если появляется свободная квартира, ее сдают за один день (поскольку спрос значительно превышает предложение) и очень часто по знакомству. Месячная арендная плата составляет от 3000 до 9000 руб. в месяц.
В планах руководителей города возведение новых жилых районов (самые серьезные намерения в этом направлении у компании АСК). Через несколько лет буквально в чистом поле вырастет 6-й микрорайон Венюково. А при въезде в город, вдоль Симферопольского шоссе, намечено построить микрорайон Губернский.

Принято считать, что мансарду изобрел один из самых ярких французских зодчих XVII века Франсуа Мансар (1598 1666). В истории он остался прежде всего благодаря возведенным им замкам (Блуа, Мезон-Лаффит), а также постройкам в Париже (церковь Дома Инвалидов). Многие созданные архитектором здания были увенчаны высокой кровлей, имевшей по двойному скату с каждой стороны, причем нижний скат делали круче и длиннее верхнего. Такие крыши и устроенные в них жилые помещения назвали мансардами. Первыми их стали осваивать парижане. Вначале применение новшеству нашли молодые художники, устраивая там мастерские и студии. Впоследствии мансарды пришлись по душе (и по карману) приезжавшим на обучение в столичные университеты студентам квартиры под крышей считались самым дешевым жильем.

В последнее время мансарды завоевывают в России все большую популярность. Ведь, преобразовав пустующий (а чаще служащий хранилищем ненужных вещей) чердак в полноценное жилое помещение, можно решить проблему нехватки площади без особых материальных затрат.

Как обустроить мансарду

Мансардным (по СНиП 2.08.01 89) можно считать этаж (этажи) в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансард-ного этажа. Сегодня мансарда это помещение, обустроенное по последнему слову техники, с современными инженерными коммуникациями и оборудованием. Она может представлять собой автономное жилье или второй уровень квартиры, чаще всего используемый в качестве спальной зоны. Гостиные и столовые тут неудобны, зато для творческой мастерской, студии, кабинета, библиотеки это прекрасное место. Архитектурно-планировочных решений мансардного этажа очень много, однако основываться следует на функциональных взаимосвязях всего жилища.

Вскоре богемная парижанка завоевала крыши Вены и Будапешта, Петербурга и Стокгольма. С XIX века мансардные перекрытия стали почти обязательными при капитальном городском строительстве в Западной Европе. В те времена такие жилища были полутемными, неотапливаемыми, а потому неуютными. Лишь в 40‑е годы XX века датский инженер В. Рассмуссен разработал мансардные окна, устроенные непосредственно в плоскости кровли. Они давали много естественного света и чистого воздуха. Мансарда обрела второе дыхание, и всего за несколько лет помещения под крышей стали непременным элементом архитектурного облика городских и загородных домов.

Конструкции, имеющие в своей основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивают экономию жилой площади на один метр в два раза по отношению к зданиям из железобетонных панелей и в четыре раза по отношению к кирпичным домам. Несущая часть кровли, одновременно служащая ограждающими стенами мансарды, опирается на стропила. От них зависит форма крыши. К числу наиболее часто применяемых в строительной практике несущих конструкций относятся наклонные стропила, элементы которых выполняют функцию балок. Сложные формы крыши (такие, как ломаная или несимметричная) характерны для коттеджей и многоэтажных зданий. Чтобы мансардой можно было пользоваться в холода, пространство между стропилами заполняют утеплителем. Наклонные стены также должны иметь эффективную теплоизоляцию, надежно защищающую внутреннее пространство от ветров и низких температур.

Превратить бывший чердак в теплое, уютное помещение позволяют новые методы строительства, при которых используют легкие и теплоэффективные материалы.

В то же время крыша представляет собой завершающий объемный и цветовой акцент в облике и малоэтажного, и многоэтажного домов. Мансарду, несомненно, можно рассматривать как один из способов повышения качества архитектуры и придания жилым зданиям дополнительной выразительности.

После установки и закрепления стропильных конструкций можно приступать к кровельным работам. Сложность заключается в том, что крыша мансарды это одновременно и потолок комнаты. Учитывая, что в мансарде должны быть созданы оптимально комфортные условия для проживания и работы, очень важно правильно выбрать кровельный материал, призванный выполнять основную защитную функцию помещения. Ошибка при монтаже способна привести к появлению конденсата, промерзанию кровли во время морозов и протеканию во время оттепели, а следовательно к сырости в помещении.

Основной источник естественного света для мансарды окно в вертикальной торцевой стене или крыше. Как уже сказано, мансардное окно имеет свои особенности. Стекло должно быть очень прочным, ведь окно в данном случае часть крыши, а значит, должно выдерживать те же нагрузки, что и крыша (снег, град, дождь). Поэтому стеклопакеты делают из закаленного ударопрочного стекла. Мансардные окна в отличие от обычных открываются, поворачиваясь на центральной оси. Многие модели снабжены вентиляционным устройством, с помощью которого можно проветривать помещение при закрытой раме.

Для подъема в мансарду, например, коттеджа предусматривают специальную лестницу, ведущую с нижнего этажа. Лестницы применяют самые различные (по форме, ширине, конструктивному решению): наружные, соединяющие этаж с придомовым участком, внутренние, интерьерные. При проектировании лестниц необходимо учитывать, что минимальная высота конструкций перекрытия от ступени до низа, включая подвесной потолок, отделку и так далее, должна быть не менее 1,8 м. Допустимо опирание внутриквартирных лестниц в мансардных этажах на перекрытие. Все элементы лестниц должны быть выполнены из несгораемых материалов или обработаны огнезащитными препаратами.

Интерьер и обстановка

Как правило, потолок в мансардных помещениях располагается довольно низко, поэтому создается впечатление давления. Чтобы исправить этот недостаток, при обустройстве комнаты под крышей следует делать ее светлой и незагроможденной.

Наклонные световые проемы в крыше пропускают больше света, чем в вертикальных стенах. Если необходимо уменьшить освещенность помещения, предусматривают соответствующую солнцезащиту декоративные натяжные шторы, жалюзи.

Учитывая планировку мансарды, спальные места желательно разместить у продольных стен, имеющих высоту от пола до наклонной части потолка 1,8 1,9 м. А центральную зону лучше оставить для прохода, поскольку здесь можно передвигаться во весь рост. Это пространство больше подходит для обеденного стола, стульев, других предметов. Высокую мебель желательно ставить между наклонными стропилами.

Ограниченное пространство мансардного этажа, регламентированное наклоном и конструкцией перекрытий, диктует подбор мебели и оборудования в соответствии с определенными требованиями, в числе которых компактность и простота, а главное удобство пользования. Наличие всяческих ниш, находящихся в максимально скошенных зонах, создает ряд неудобств. Поэтому такие помещения стараются обставлять встроенной мебелью, выдвижными шкафами, секретерами и т. д.

Организуя рабочее место, необходимо предусмотреть хорошее освещение, а рабочий стол хорошо бы сделать нестандартных размеров. При ширине стола не менее 100 120 см человек, подходя к нему, не будет задевать головой наклонную плоскость потолка или окна.

Если мансарду превращают в общую или жилую комнату, в обеденной зоне рекомендовано размещать открытые или остекленные полки-ниши. В месте, где наклонная крыша подходит к полу, пространство можно использовать как буфет для хранения посуды или других предметов домашнего обихода.

Преимущества и недостатки

Надо сказать, оборудование мансарды, по некоторым подсчетам, позволяет увеличить площадь квартиры на 30 40 %. Это самый простой и быстрый способ без особых затрат расширить жилое пространство пол, стены и крыша уже есть, можно воспользоваться имеющимися коммуникациями. Во многих случаях обустройство мансардного этажа служит хорошей альтернативой смене жилья (например, при рождении в семье еще одного ребенка).

Светильники над каждой функциональной зоной помогут зрительно расширить пространство.
Как правило, оборудование и встроенную мебель выбирают в зависимости от конкретных условий и назначения помещения.

В столице есть компании, предлагающие свои услуги по переустройству чердаков в мансарды и объединению их с нижним этажом. Однако в свете современного законодательства (ч. 2 ст. 290 ГК РФ и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ) чердачные помещения считаются общим имуществом, которое передается собственникам в нагрузку к приобретаемой квартире. Причем владелец не может отчуждать свою долю на общее имущество отдельно от права собственности на квартиру. Иными словами, юридически осуществить выкуп чердачного этажа в настоящее время не представляется возможным.

Если говорить о практике перевода чердаков в жилые помещения в городах Московского региона, то пионером можно считать дом в Лыткарине. Здесь в 1997 1998 годах реконструировали жилой кирпичный четырехэтажный дом, возведенный в 1957 году. Был надстроен мансардный этаж, в котором расположили девять одно- и двухуровневых квартир. Для доступа к ним продлили существующие лестницы, стены нарастили до проектной отметки и оштукатурили. Здание утеплили минераловатными плитами и отремонтировали, так что оно выглядит одинаково от первого до последнего этажа. Жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода реконструкции, для чего были приняты соответствующие меры безопасности.

Капиталовложение в чешскую недвижимость является достаточно надежным и прибыльным видом бизнеса. Этому способствует доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, сохраняющаяся тенденция роста стоимости объектов и превышение спроса на качественные новостройки над их предложением, чрезвычайно низкие налоги на недвижимость и небольшие расходы на коммунальные платежи.

Итак, после небольшого путешествия по крышам российских городов обаятельная парижанка сумела прижиться пока только в коттеджах и дачных постройках, то есть там, где вопрос быть или не быть решает хозяин жилья. Несмотря на то что в 1996 году вышло распоряжение мэра Москвы Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах г. Москвы № 49/1 РМ, новый закон, принятый в 2005-м, фактически подрезал крылья идее распространения мансард в многоквартирных домах. Зато часто можно видеть, как подрастают офисные здания, имеющие одного собственника, которому необходимо лишь получить у города разрешение на строительство мансарды и заключение экспертизы о том, что здание выдержит надстройку еще одного этажа.
Чехия сегодня это государство, отличающееся выгодным географическим положением, экономической и политической стабильностью, развитой банковской инфраструктурой, высоким уровнем жизни при низкой по европейским меркам ее стоимости, а также имеющее четкую законодательную систему наряду с блестящими экономическими показателями. Все это обеспечивает экономике страны чрезвычайно оптимистичные прогнозы. По оценкам специалистов в области инвестиций она прочно удерживает первые места среди государств, недавно вступивших в Евросоюз. Наиболее перспективные сегменты и сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости Чехии комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Поэтому правом на приобретение недвижимости в стране обладают только постоянно проживающие в ней лица: иностранцы со статусом trvale (по‑русски ПМЖ) и собственно граждане ЧР. Если чешские граждане постоянно живут в других государствах, то они, как и иностранные резиденты, не могут приобретать здесь объекты в частную собственность на физическое лицо. Легальный способ покупка недвижимости на юридическое лицо. Ведь по местным законам учредителями чешских фирм могут быть иностранцы.

Как приобретать недвижимость в Чехии

В отличие от Испании или Кипра Чехия не заинтересована в массовой покупке ее недвижимости иностранцами. Если принять во внимание такие факторы, как небольшая площадь государства и близость экономических тяжеловесов (Германии и Австрии), становится ясно: спрос может достаточно быстро превысить предложение и опустошить рынок. К тому же расположение Чешской Республики (ЧР) в самом центре Европы привлекает к ней и интерес заокеанских инвесторов.

После успешного создания юридического лица иностранец имеет право приобрести недвижимость на собственную фирму. Это наиболее проверенный и надежный способ получить дом или квартиру. Однако существуют и другие. В Чехии есть четыре вида владения недвижимостью: частная собственность, кооперативная собственность, государственная собственность и коммунальная собственность. Первую мы уже обсудили.

Вместе с тем для контроля за фирмами-однодневками государство ввело несколько ограничений. Во‑первых, исполнительным директором компании (по‑чешски jednatel) должен быть либо гражданин ЧР, либо лицо со статусом trvale (что лучше), либо иностранец со статусом ВНЖ (что может привести к определенным трудностям). Во‑вторых, на момент подписания нотариального учредительного договора хотя бы один из учредителей должен присутствовать в Чехии. Есть и ряд других особенностей, однако профессиональное оформление документов позволяет избежать риска отклонения прошения о регистрации.

Государственная собственность иностранцев интересует только косвенно: купить квартиру в таком доме нельзя. Право пользоваться таким жильем получают политические беженцы, преследуемые по религиозным убеждениям, и пр. Но в данном случае речь идет не о покупке.

Кооперативная собственность является наиболее близким (хотя и не совсем подобным) ее аналогом. Дом находится в собственности кооператива. Покупающий квартиру приобретает в нем пай. Лишить такого человека собственности никто не имеет права: она считается частной. Но цену на пай в данном случае определяет не только свободный рынок недвижимости (как при владении частной собственностью), но и руководство кооператива. Оно может (конечно, не кардинально) снижать или повышать ее.

Популярные направления инвестирования

Разумеется, наиболее привлекательные объекты недвижимости располагаются в Праге и курортных городах, особенно в излюбленных русскими Карловых Варах и на немецких курортах (Марианске- и Франтишковы-Лазне, Теплице и др.). Самым престижным считается иметь квартиру в историческом центре Праги (Прага-1, Прага-2), благоустроенных фешенебельных районах (Прага-5) или в центре курортной зоны Карловых Вар с видом на колоннаду и реку Тепла. Здесь редко встретишь новые дома, скорее как исключение из правил встречается точечная застройка. В основном тут предлагают апартаменты в старинных особняках, полностью отреставрированных и нафаршированных современными инженерными коммуникациями.

Коммунальная собственность также не для зарубежных граждан: это самый непредсказуемый вариант. Домом в целом владеет все сообщество жильцов. При покупке в нем квартиры человек приобретает только право на долю собственности, которая, как правило, представляет собой конкретную квартиру. В случае ссоры с соседями собрание жильцов дома может лишить его доли, выплатив минимальную компенсацию. Коммунальная собственность хороша для граждан Чехии, имеющих ПМЖ в другой стране. Гарантами для них выступают родственники, живущие в том же доме, а порой в той же квартире.

Интересной категорией с точки зрения вложений в недвижимость являются новостройки. Сейчас данный сектор рынка переживает поистине золотой век. Множество возводимых домов имеют одно общее: они должны быть сданы в эксплуатацию до конца 2007 года. Это обусловлено согласованным освобождением от общеевропейского НДС в 19 % на строительные работы до начала 2008 года. Сейчас действует ставка 5 %. Так объясняется необыкновенный интерес девелоперов к строительству жилья и огромный спрос самих чехов на такие объекты. Наиболее активные иностранные инвесторы участвуют в буме, поскольку достаточно просто оценить доходность инвестиций даже от единичных капиталовложений: рост цен с нулевого этапа до конца работ достигает 10 20 %, недвижимость в наиболее перспективных районах Чехии дорожает на 10 15 % в год, увеличение стоимости в связи с изменением налогообложения составит около 10 15 %. Таким образом, инвестируя в строительство, иностранец, гарантиями которого являются стабильная экономика и законы, через два года будет иметь объект, рыночная стоимость которого будет на 30 40 % больше начального значения. Для стабильной экономики Евросоюза это очень хороший показатель, превышающий в 1,5 доходность от вложений в большинстве европейских стран.

Конечно, это удовольствие не из дешевых, однако спрос стабильно превышает предложение. Отчасти по данной причине, отчасти из соображений комфорта в последние годы выросла популярность коттеджей и вилл в пригородах Праги и Карловых Вар. В зависимости от бюджета и запросов можно выбрать отдельно стоящую резиденцию с большим участком и своей инфраструктурой или дом (либо таунхаус) в современном коттеджном поселке. Первоклассные строительные и отделочные материалы, использование новейших современных технологий наряду с относительно низкой стоимостью привлекают к себе не только местное население, но и зарубежных граждан, работающих в стране или приезжающих в нее отдохнуть, полечиться и окунуться в неповторимый чешский образ жизни. Соображения комфорта и престижа обеспечивают инвестиционную привлекательность объектов премиум-класса.

Инвестиции в единичные объекты, такие, как апартаменты в историческом или курортном центре или виллы на окраинах в хорошей транспортной доступности, являются гарантированным и взвешенным капиталовложением. Однако для тех, кто не готов довольствоваться малым и интересуется игрой по‑крупному, есть возможность вложения денег в строительство недвижимости в Чехии или покупку готового бизнеса.

Строительный бум связан не только с жилым фондом. В Чехии активно возводят торговые и деловые центры. Несмотря на то что реализация проектов идет по всей стране, основной интерес инвесторов по‑прежнему прикован к Праге. Меняет свой облик район Панкрац: тут сооружают торговый центр Аркада по соседству с самым высоким небоскребом City Tower. В районе Голешовице появятся грандиозные торгово‑развлекательные и жилые центры, смета каждого из которых превышает сумму в 500 млн. евро. На очереди районы Смихов и Бубенеч. К многомиллионному проекту также относится строительство торгового центра Sestka, который будет возведен в непосредственной близости пражского международного аэропорта Ruzyne. В старой части Праги интерес инвесторов прежде всего прикован к проекту River City Prague, предполагающему превращение района Карлин в деловой центр столицы. В районе Винограды в стадии окончания строительство офисного центра Luxembourg Plaza, на площади Республики комплекса Palladium.

Помимо строительства популярны и другие виды бизнеса. Многие европейские предприятия переводят свои производства в Чехию, приобретая или арендуя коммерческую недвижимость на территории страны ввиду наличия там более дешевой рабочей силы и сырьевой базы. Коммерческие объекты под аренду пользуются в Чехии необыкновенным спросом: несданными остаются всего 1 2 % предусмотренных площадей. Покупка здания с последующей его сдачей один из самых выгодных и стабильных видов бизнеса. Географическое расположение страны в центре Европы способствует большому спросу на офисные площади в крупных городах (в первую очередь в Праге), заправочные станции, автосервисы, мотели и рестораны, расположенные на крупных автобанах.

Чаще всего интерес российских инвесторов вызывает возведение многоквартирных, а также семейных (коттеджей) или рядных (таунхаусов) домов в Праге, Карловых Варах или ближайших пригородах, а также реконструкция старинных зданий в центральной части этих городов и их последующая продажа целиком как отелей или по частям в виде апартаментов. Перспективно и сооружение SPA-центров, так как данный вид бизнеса в Чехии находится в начале своего развития. Бурный рост ожидает также логистику.



Главная --> Публикации