Главная --> Публикации --> Почему дорожают метры Недвижимость на кипре - очередной бум! Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники Недвижимость пушкинского района: от жилой до офисной Строительный рынок зачистят от мелких застройщиков

Что есть

Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под застройку элитной недвижимостью в Москве из года в год становится все меньше. Поэтому в ближайшее время большое распространение может получить строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, на тот факт, что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5-7 лет.

Однако есть и противоположное мнение Елены Земцовой, исполнительного директора Delta Estate: Все зависит от представлений потенциального инвестора о том, что такое приемлемый уровень доходности. В зарубежных банках годовой процент по вкладам редко превышает 3%, а уровень дохода при аренде идеальной элитной квартиры достигает 15% годовых.

Опрошенные нами эксперты уверяют, что рынок аренды элитной недвижимости продолжит интенсивно развиваться. Случаи покупки одним человеком, например, 3-4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду уже превратились в рыночную тенденцию. Эти клиенты постепенно формируют новое направление доходного бизнеса в Москве, - отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Однако заниматься таким бизнесом без помощи профессиональных консультантов и риэлторов довольно рискованно, поскольку далеко не каждый элитный дом будет пользоваться должным уровнем спроса со стороны арендаторов, а, следовательно, приносить собственнику фиксированный доход. Сдача элитной квартиры в аренду может стать перспективным источником дохода, однако для этого нужно верно рассчитать ликвидность квартиры этого класса, - говорит руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН Гульнара Рахмангулова.

Основные риски арендодателя на рынке элитной недвижимости связаны с естественным износом мебели и оборудования, проблем юридического характера не возникает из-за статусной специфики сторон и грамотно составленных договоров найма.

Выгоднее продать недвижимость, чем сдавать ее в аренду, поскольку доля участия дорогостоящего ремонта при расчете арендной ставки почти вдвое ниже, чем при оценке квартиры.

Риски собственника связаны в основном с тем, что предложение квартир в элитном сегменте превышает спрос, но не на столько, чтобы цены на аренду элитной недвижимости не продолжали свой рост.

Для того, чтобы арендный бизнес превратился по-настоящему в доходный, собственнику, прежде чем приобретать квартиру следует обратиться за консультацией либо в риэлторские, либо в консалтинговые компании, которые проведут оценку объекта и его инвестиционной привлекательности, а также определят уровень арендных ставок, сдавая объект по которым собственник получит максимальную прибыль.

Однако говорить о массовой застройке участков элитными домами, предназначенными специально для сдачи в аренду, пока рано. Эксперты связывают это в основном с тем, что инвестиции в доходный бизнес окупаются значительно дольше вложений в строительство и продажу квартир. Никто так и не решился пока на массовое строительство доходных домов из-за слишком большого срока окупаемости проекта. При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры. Так они сразу получают прибыль и не замораживают активы как минимум на 5-7 лет, - говорит Марина Маркарова из компании Blackwood. Соглашается с ней и Гульнара Рахмангулова из Корпорации МИАН: Дома, построенные только для сдачи квартир в аренду, в Москве существуют, но пока я не назвала бы это тенденцией.

По данным компании Blackwood, наибольшим спросом во втором полугодии 2005 г. пользовались 2-3-х комнатные квартиры площадью до 100 кв. м. (37% запросов) и 100-150 кв. м. (32% запросов). Что касается распределения спроса по стоимости аренды, то 30% и 29% потенциальных клиентов располагали бюджетами в диапазонах $1000-$1500 и $1500-$3000 в месяц соответственно; по 14% запросов поступило от клиентов с бюджетами $3000-$4500 и $4500-$6000 в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать квартиру по цене более $6000 в месяц, составила менее 10%. Отчасти подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир. По оценкам экспертов компании Blackwood, около 40% сделок по аренде элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных ставок $1000 - $1500 в месяц, еще 36% пришлось на апартаменты стоимостью $1500 - $3000 в месяц. Сделки в ценовых диапазонах $3000 - $4500 и $4500 - $6000 составили 10% и 7% соответственно. Доля сделок с апартаментами стоимостью более $6000 в месяц составила менее 10% от общего объема.

Но все же на рынке аренды элитной недвижимости практически не осталось арендодателей, работающих по-черному, в отличие от других сегментов рынка, где пока еще популярностью пользуется сдача квартир напрямую арендатору без официальной регистрации сделки.

Кроме того, закрепление за домом статуса доходного (предназначенного только для сдачи в аренду), по словам Маркаровой, возлагает на владельца жилья бремя пожизненной налоговой ответственности юридического лица. Дело в том, что значительная часть арендодателей (сектор элитного жилья) являются предпринимателями без статуса юридического лица (ПБОЮЛ) и, соответственно, платят налог по упрощенной системе налогообложения, т.е. 6%, - поясняет эксперт. - Те, кто работают по другим схемам (как юридические лица) и являются арендодателями жилых помещений, хоть и освобождены от уплаты НДС (в отличие от нежилых помещений), но обязательно оплачивают налог на прибыль 24%.

Меняется и облик арендатора элитной недвижимости. По словам Гульнары Рахмангуловой, если несколько лет назад среди арендаторов элитного жилья были в основном иностранцы, то сейчас многое меняется. Арендатором элитной квартиры может быть как молодой успешный специалист, работающий в разных городах мира и не желающий привязываться к одному месту жительства, так и успешный бизнесмен, имеющий загородный дом и предпочитающий арендовать квартиру в Москве - то есть образ арендатора довольно многолик, и выделить какие-то общие черты крайне сложно. Единственное, что можно, пожалуй, сказать с уверенностью об арендаторе элитной недвижимости, это то, что это, безусловно, обеспеченные люди со стабильно высоким доходом. Связано это с высокими арендными ставками в сегменте.

Что будет

Помимо района и метража квартиры, величина арендной ставки зависит от многих факторов, не поддающихся классификации, таких как уровень ремонта, наличие и качество мебели, бытовой техники, состояние подъезда, наличие консьержа и т.д. По этой причине разброс арендных ставок в каждой категории квартир очень велик. Например, стоимость аренды 2-х комнатной квартиры в доме дореволюционной постройки составляет в среднем $2500 в месяц, в то же время в этой категории встречаются квартиры стоимостью более $10 000 в месяц.

По оценке Гульнары Рахмангуловой, минимальная ставка аренды в этом сегменте рынка в среднем по Москве начинается от $3 тыс. и может доходить до $25 тыс. - по такой цене в 2005 г. сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 квадратных метров на Большой Бронной. Несколько отличается оценка арендных ставок в компании Blackwood. По оценкам специалистов этой компании, средняя стоимость аренды квартир в домах в пределах Садового кольца в 2004 году составляла $1500-$4700 в месяц. Естественно, были сделки и по более высокой цене.

Инвесторам эксперты также рекомендуют более внимательно подходить к выбору объекта для сдачи его в аренду. Инвесторам, приобретающим квартиру с целью сдачи ее в аренду, мы советуем покупать в домах, построенных 4-5 лет назад, и заселенных на 60-70%, - говорит Марина Маркарова. Доходность таких вложений, по ее оценке, составит в классе В порядка 8% годовых, а в классе А - порядка 6 %. В общем-то, довольно неплохая прибыль.

За весь 2005 год, по данным Blackwood, арендные ставки в элитном сегменте выросли на 15%. Востребованность элитного жилья позволяет прогнозировать постепенный рост стоимости аренды квартир этого класса. В 2006 году, по прогнозу Гульнары Рахмангуловой, рост арендных ставок составит 15-20% в зависимости от рыночной ситуации.

Под недружественным поглощением понимается установление контроля над хозяйственным обществом, в том числе, и над его активами за счет применения технологий, о которых можно сказать на грани закона. Не надо думать, что поглощение предприятия осуществляется путем безосновательного силового входа на объект. Как правило, люди в масках, врывающиеся в административное здание, формально действуют всего-навсего в целях защиты законного интереса лица, чьи права нарушаются. Например, собственника здания, которого не пускают на принадлежащую ему территорию. А потому заранее, еще до самого недружественного поглощения, ведется поиск легитимного либо фиктивного основания для установления контроля над предприятием или его активами.

Следует, правда, отметить, что еще одной особенностью рынка сдачи элитных квартир в аренду является тот факт, что выставленная квартира может ждать своего арендатора в течение довольно длительного периода времени: от нескольких недель до нескольких месяцев (иногда на рынке встречаются и зависшие более чем на полгода объекты, хотя все же это редкость). Однако, по словам Рахмангуловой, затем квартира принесет своему владельцу существенную прибыль - до 30% годовых.
Целью большинства недружественных поглощений предприятий в России является не контроль над бизнесом, а приобретение права собственности на наиболее ликвидные активы, в первую очередь, на недвижимость компании. Любой, даже самый законопослушный, предприниматель должен быть к этому готов.

Если речь идет о недвижимости, рыночная стоимость которой значительна, в ход могут пойти любые средства, в том числе и уголовно наказуемые. По сведениям непосредственных участников корпоративных конфликтов, лица, заинтересованные в получении контроля над предприятием, используют подложные документы, неправомерные судебные решения, достигают договоренностей с органами государственной власти о соответствующем поведении последних в нужный момент. Юридических способов превентивной защиты против таких методов нет. Другой вопрос, что можно максимально усложнить задачу потенциальным захватчикам, например, значительно увеличив их затраты, что порой может вынудить их вовсе отказаться от проекта.

Вспомним знаменитую историю с Гипромезом. Там лица, осуществлявшие силовой вход в здание, мотивировали свои действия, во-первых, заключенным договором купли-продажи части здания, во-вторых, свидетельством о праве собственности на недвижимость и, наконец, тем фактом, что якобы Гипромез, продавец части здания, отказывается покинуть помещение, которое ему больше не принадлежит.

Можно перечислить факторы риска для предприятий, которые делают их привлекательными для захватчиков:

Далеко не всегда поглощение предприятия происходит с использованием черных технологий, попросту говоря, путем совершения уголовно наказуемых деяний. Несовершенство действующего корпоративного законодательства допускает его успешное применение в интересах захватчиков. Вообще, во многих случаях стратегия недружественного поглощения может быть реализована при отсутствии грубых нарушений закона.

Очевидно, что начинать работу нужно не после того, как на предприятие вошли вооруженные люди в масках, а заранее. Необходимо отметить, что универсальных стратегий защиты предприятий от недружественного поглощения просто не существует, каждая ситуация индивидуальна, что обусловлено видом деятельности компании, историей ее создания, организационно-правовой формой, местом нахождения, количеством, возрастом, социальным положением акционеров, работников, лояльностью последних к руководству и так далее.

-неконсолидированный пакет акций/долей в уставном капитале компании-цели;
-значительная рыночная стоимость недвижимости;
-нарушения законодательства при приобретении права собственности на недвижимость;
-конкуренция на товарном рынке или рынке услуг, где работает компания-цель;
-сложные взаимоотношения внутри участников хозяйственного общества;
-неконтролируемая кредиторская задолженность (в первую очередь, обеспеченная залогом недвижимости).
О том, как происходит само недружественное поглощение компаний, написана не одна книга, а заголовки газет пестрят сообщениями об очередном силовом входе на предприятие. Но вопрос о том, как предотвратить захват, остается нерешенным.

Так, только работая с миноритариями, а точнее, рассылая телеграммы с предложением купить акции, заинтересованные лица сумели приобрести примерно 30% акций ОАО АПРЭО, обладающего на праве собственности 5 тыс. кв.м недвижимости в Москве.

Распределение акций/долей среди участников хозяйственного общества
Одним из первых рекомендуемых шагов является анализ количества акционеров/участников и размера их пакетов акций/долей, оценка лояльности акционеров по отношению к руководству компании. Первыми, кому будет предложено продать свои акции, окажутся лица, не работающие на предприятии, и пенсионеры.

В случае невозможности приобретения акций миноритариев стоит провести дополнительную эмиссию акций как обыкновенных, так и привилегированных.

Проводя контрскупку акций предприятия, нельзя забывать, что права самого акционерного общества/общества с ограниченной ответственностью на приобретение собственных акций/долей ограничены: необходимо соблюсти ограничения по количеству приобретаемых акций и по порядку одобрения подобных сделок. Наиболее предпочтительно приобретение акций/долей на подконтрольное лицо, напрямую не аффилированное с предприятием.

Кроме того, необходимо обратить особое внимание на порядок подготовки и проведения собраний органов управления общества. Не секрет, что и в настоящее время протоколы общих собраний акционеров, а также заседаний советов директоров оформляются в большей степени на основании заведенного порядка, а не с учетом того, как будет оценивать данные документы суд.

Приведение в соответствие с действующим законодательством документов хозяйственного общества
В первую очередь, речь идет об учредительных документах хозяйственных обществ. Документы необходимо разрабатывать не только неукоснительно соблюдая закон, но и максимально используя диспозитивные нормы корпоративного законодательства, то есть те положения, которые общество вправе изменить с учетом сложившегося положения на предприятии.

Непосредственная работа с недвижимостью
Для эффективной защиты от недружественного поглощения предприятию необходимо иметь возможность оперативно управлять своими активами, то есть в случае возникновения необходимости отчуждать недвижимость или искусственно ее обременять. Этого можно достичь путем передачи ее в залог, усложнением порядка продажи с помощью внесения изменений в учредительные документы, а также путем инициирования судебных споров.

Необходимо также упорядочить систему ознакомления акционеров с информацией о деятельности общества.

Поскольку миноритарии являются слабым звеном в системе защиты предприятия, часто от их лояльности к руководству зависит успех работы захватчиков. Поэтому одним из важнейших этапов защиты предприятия и, соответственно, его активов является общение с акционерами, создание положительного образа руководства.

Даже в случае временного перехвата управления на предприятии подобные препоны будут мешать скорому выводу активов захватчиками.

Так, в середине июля 2004 г. руководство ОАО Мосвторцветмет решило сдать в аренду часть принадлежащих обществу помещений. Но, по данным регистрирующих органов, Мосвторцветмет более не являлся собственником своего здания. К тому времени, когда руководство Мосвторцветмета узнало о том, что здание последнему больше не принадлежит, недвижимость была уже перепродана дважды!

Важно помнить о том, что вышеуказанные методы защиты предприятия являются превентивными и могут эффективно применяться на том этапе, когда существует лишь потенциальная угроза недружественного поглощения. Ситуации, когда законного собственника ставят перед фактом того, что он более не обладает никакими правами на принадлежащую ему недвижимость, требуют оперативного вмешательства и совершенно других решений.

К подобного рода тревожным сигналам можно отнести также многочисленные требования излишне любознательных акционеров о предоставлении информации, о проведении общего собрания акционеров, аудиторских проверок. Из этой же серии судебные разбирательства, начатые по инициативе акционеров общества, запросы о предоставлении информации от органов государственной власти, которые, на первый взгляд, не имеют отношения к предприятию. Например, у ОАО Мосвторцветмет (предприятия, которое занимается переработкой лома цветных металлов) копии документов о деятельности общества, в том числе учредительные документы, документы, подтверждающие права на имущество, находящееся на балансе, запросило Главное управление по контролю за легальным оборотом наркотических и психотропных веществ. Все это однозначно свидетельствует о том, что предприятие находится под чьим-то пристальным вниманием.

Как себя вести, если поглощение уже началось?

За 4 месяца до того как в ОАО Мосвторцветмет узнали, что компания более не собственник своих помещений, реестродержатель общества передал генеральному директору ОАО Мосвторцветмет странный протокол общего собрания акционеров о переизбрании Совета директоров общества. Между тем, по сведениям ОАО Мосвторцветмет, никаких общих собраний в тот день не проводилось.

Часто руководство предприятий, представляющих интерес для потенциальных захватчиков, задается вопросом: кому доверить защиту компании? Несмотря на высокую степень доверия к штатным юристам и относительно низкую стоимость их услуг, предпочтение должно отдаваться компаниям, специализирующимся на слияниях и поглощениях.

На данном этапе защиты рекомендуется провести те же мероприятия, что предлагаются для превентивной защиты, но в максимально короткие сроки. Нужно собрать информацию о захватчиках (часто реальные руководители недружественного поглощения скрываются за различными рейд-структурами в целях сохранения своей деловой репутации), инициировать судебные разбирательства в отношении захватчиков и в случае необходимости уголовное преследование, не помешает обеспечить и силовую защиту активов.

И недружественное поглощение, и защита от него не относятся к сугубо юридической сфере, тут требуется использование услуг профессиональных менеджеров, специализирующихся в этой области, аналитиков, специалистов по связям с общественностью. Подобным требованиям штатные юристы, а также обычные юридические компании не отвечают.

Для того чтобы эффективно защитить предприятие, нужно понимать, как происходит поглощение, какие методы при этом используются, иметь возможность оценить ситуацию в полном объеме.

Сейчас многих москвичей пропало всякое желание покупать квартиру на стадии строительства. Потому что тех, кому повезло и перед кем застройщики выполнили свои обязательства, можно пересчитать по пальцам. Квартиры получили немногие. Но с прошлого года действует федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов... под номером 214, который по идее должен защитить людей от мошенничества. К сожалению, как и во многих других законах, в нем тоже можно найти лазейки, чем занимаются многие юридические отделы тех самых застройщиков. Но сегодня речь пойдет не о таких махинациях, а о том, как этот закон пытается ограничивать застройщиков, и на что надо обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве.

В современной России захват недвижимых активов предприятия явление нередкое. Необходимо понимать, что чаще всего лица, непосредственно разрабатывающие стратегии недружественного поглощения, не обычные уголовники, а высококвалифицированные специалисты, способные перехватить контроль над предприятием, соблюдая закон. Поэтому реализация превентивных мер защиты с одновременным привлечением к анализу ситуации компаний, специализирующихся на защите от недружественного поглощения, является необходимым условием сохранения права собственности на недвижимые активы предприятий.

Так что законное право заключить договор с инвесторами застройщик имеет только пройдя все вышеперечисленные преграды. Для застройщика это большой минус, теперь оплачивать все издержки, связанные с проектированием объекта, подготовкой к его строительству, он должен из своего кармана. Раньше информация о будущем объекте рекламировалась, так скажем, на пустом месте, и уже на деньги соинвесторов что-то начиналось продвигаться,

Тогда и теперь

Сегодня закон запрещает застройщикам привлекать деньги, так скажем, на доверии и вводит государственное регулирование и надзор за деятельностью застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования или размещения проектной декларации в соответствии с законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Если этого сделано не было, а ваши деньги привлекли в строительство, то вы вправе потребовать немедленного возврата переданных вами денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных вам убытков.

Что такое проектная декларация, опубликование которой так необходимо? Она должна включать в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) в Интернете не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также застройщик должен вносить в нее изменения, и в том числе опубликовывать их.

Только после того как все разрешения, документы застройщик получил, он имеет право начинать рекламную кампанию, которая должна включать в себя публикацию проектной декларации.

Информация о застройщике в свою очередь должна содержать информацию:

В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика -индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии,

3) об учредителях (участниках) застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связано осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трем лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

От застройщика вы вправе потребовать;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

1) учредительные документы застройщика;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

6)аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

5)утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

Информация о проекте строительства

Информацию о проекте строительства должны знать вы и высшие государственные инстанции. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о цепи проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства и еще много о чем.

2)технико-экономическое, обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

1) разрешение на строительство;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

Договор участия в долевом строительстве

Естественно, договор заключается в письменной форме, считается вступившим в силу после подписания его сторонами. Сейчас договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Так что теперь благодаря госрегистрации документа невозможно дважды заключить договор на одну и ту же квартиру.

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Договор должен содержать:

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

При отсутствии в договоре всех вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Но расслабляться не стоит и сейчас, если вы решили все-таки вкладывать деньги в недвижимость таким образом, проконсультируйтесь со специалистами. Злоупотребления возможны и в рамках этого закона, как бы и что ни было в нем красиво написано.
В 2005 году рост цен на московскую недвижимость составил от 20% до 30% - в зависимости от типа жилья и месторасположения. Причин такого явления много: и 214-ый Федеральный Закон, приведший к резкому сокращению количества продаваемых новостроек, и монополизация цементного рынка, и подорожание бензина, и интерес бывших арендаторов к ипотеке, и, наверное, самый важный психологический фактор. Бурный ажиотаж сильно подстегивал цены во второй половине года.

Этот закон содержит и массу другой важной законодательной информации, к сожалению, которую нельзя охватить в одном материале. Но все-таки хочется добавить, что многие участники рынка недвижимости далеко не в восторге от его появления, считают его недоделанным, и не без оснований, но это лучше чем ничего, все-таки до него не было вообще никаких законов либо постановлений, защищающих права участников долевого строительства и регламентирующих их отношения, а деньги дольщиков привлекались посредством договоров, заключаемых на основании статьи Гражданского кодекса о свободной форме договоров.

Сейчас реализуются объекты, работа над которыми началась 1,5 2 года назад, до принятия закона о долевом строительстве. При этом уже на 2005 год сложилась такая ситуация, что количество новых объектов сократилось на 30% по сравнению с 2004 годом (по данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость). Данные подтверждает отчет Аналитического центра ирн.RU: на конец 2005 года на московском рынке было 700 новостроек, тогда как в 2004 году их было порядка 95

С наступлением 2006-го ситуация на рынке не изменилась. За первые два месяца темп роста цен сохранил свою динамику. По мнению Ирины Егоровой, маркетолога Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, за первые 2 месяца 2006 года рост цен на новостройки составил около 10%.

Если же ситуация усугубится принятием новых законов и нормативных актов, еще более ограничивающих возможности инвестиционно-строительных компаний, то рост цен может еще сильнее увеличится.

Что же может изменить ситуацию? Поправки к закону? Предположить подобное было бы вполне логично. Однако даже если они будут приняты уже этой весной, после чего девелоперы начнут выводить на рынок новые проекты, в краткосрочной перспективе ситуация кардинальным образом не изменится. Дело в том, что с момента вступления закона в силу прошел почти год и за это время строительные компании новыми проектами рынок не баловали. И если сейчас появится сразу несколько десятков новых объектов (что маловероятно, т.к. застройщикам не выгодно стимулировать падение цен), сроки их сдачи будут в 2008-2009 годах, что устраивает далеко не всех покупателей. Поэтому последствия закона будут весьма ощутимы еще как минимум до начала 2007 года.

В Корпорации ИНКОМ-Недвижимость на ситуацию смотрят более широко: В настоящее время причин для роста цен достаточно. Одна из них так называемый отложенный покупательский спрос: большинство потенциальных покупателей ждали стабилизации цен, снижения ставок по ипотечным кредитам, правительственных жилищных программ. Однако ситуация на рынке показала, что предложений по новостройкам с каждым днём становится всё меньше, поэтому начался ажиотаж: люди стали покупать то, что есть, - говорит Ирина Егорова. При сложившейся ситуации на рынке, можно прогнозировать рост цен в пределах 4-5% в месяц. Если же будут приняты поправки к закону и ситуация на рынке новостроек изменится в сторону стабилизации, то есть в продаже появятся новые объекты, то возможен рост цен в пределах инфляции. Причин для снижения цен пока нет.

Так что вывод напрашивается один: цены будут увеличиваться и дальше.

Поэтому при принятии решения о приобретении квартиры необходимо прежде всего обращать внимание на репутацию риелтора, с которым ведется сотрудничество. Безусловно, объем базы объектов тоже немаловажное условие. При чем как в случае поиска квартиры с определенными параметрами в определенном районе, т.е. когда покупатель знает, что конкретно ему нужно, так и в случае желания инвестировать в недвижимость, когда задача найти наиболее перспективный, временно недооцененный объект.

Что можно сказать об игроках на рынке? Не секрет, что несколько достаточно громких обманов дольщиков в свое время сильно подорвало репутацию рынка новостроек. По большому счету, 214-ФЗ и был задуман для того, чтобы защитить интересы частных инвесторов. Как видим, немного не получилось.



Предложение новостроек от Корпорации ИНКОМ-Недвижимость.



Главная --> Публикации