Главная --> Публикации --> Дума обезопасит приграничные земли от бизнеса Дарить или не дарить? Интеллект в квадрате, умных домов становится больше Федеральные торговые сети расширили свое присутствие в ростове Что ждут москвичи от современного коттеджного поселка в подмосковье?

Курортный сезон

Рано или поздно желание жить на лоне природы приходит к каждому горожанину. К сожалению, приобрести собственный дом может далеко не каждый, да и не все хотят проживать на свежем воздухе круглогодично. Аренда загородного коттеджа оптимальное решение этой проблемы. Каждый год с наступлением первых теплых дней мегаполис покидают не только обладатели пресловутых шести соток, но и более состоятельные слои населения. Они отправляются в свои временные пристанища, снятые, как правило, на один сезон.

На этот период приходится более половины сделок на рынке аренды загородных домов. К концу весны цены на незанятые коттеджи увеличиваются в среднем в полтора раза, а количество предложений резко уменьшается.

Всем, кто собирается снять загородный дом, стоит вспомнить народную мудрость о санях, которые нужно готовить летом. Дело в том, что рынок аренды единственный сектор рынка недвижимости с ярко выраженной сезонностью. Первый всплеск активности приходится на период с конца февраля по май. Именно в эти месяцы клиенты решают, где они будут жить летом. Активизируются и те арендаторы, которые интересуются долгосрочной арендой (от года и больше). Если три-четыре года назад дома снимались на несколько месяцев, то на сегодняшний день 70% клиентов заключают долгосрочные договоры.

Затишье на рынке наступает с мая по сентябрь и с конца ноября до начала февраля. Естественно, какие-то сделки совершаются и в это время, но они скорее единичны. Небольшое оживление начинается перед новогодними праздниками, но желающих снять дом на несколько дней очень немного, а подобных предложений откровенно мало (особенно это касается элитного сегмента). Вообще же, сезонность прежде всего присуща объектам эконом и бизнес-класса, а в отношении дорогого жилья она гораздо менее выражена.

Второй сезонный всплеск происходит в середине сентября и продолжается до ноября: к этому времени освобождаются некоторые дома, которые были сданы на летний период, соответственно, увеличивается количество предложений. Впрочем, спрос тоже достаточно высокий, при этом 95% клиентов интересуются долгосрочной арендой.

Доходные поселки или частники?

Впрочем, временные границы сезонов могут несколько меняться каждый год. Например, в прошлом году спрос на аренду коттеджей и дач активизировался уже во время новогодних каникул, а в нынешнем году интересоваться дачами на лето клиенты начали только к середине февраля. В это время на рынке представлено еще достаточное количество предложений, и есть из чего выбрать. Хозяева, первоначально ориентированные на круглогодичную аренду и не нашедшие своих клиентов, готовы отдавать свои объекты на весенне-летне-осенний период, считает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО МИАН-агентство недвижимости.

Практически все поселки этого типа располагаются по наиболее популярным и престижным направлениям Подмосковья: Рублево-Успенскому, Новорижскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. Однако на сегодняшний момент наблюдается явный дефицит подобных поселков, спрос превышает предложение в два-три раза. Это связано и с тем, что с каждым годом клиенты становятся более избирательными в выборе загородного дома, а интерес к отдельным поселкам таков, что приходится записываться в очередь за несколько месяцев (обычно в феврале), чтобы успеть снять дом к лету, считает Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Весь рынок загородной аренды состоит из домов двух типов: объекты в так называемых доходных поселках и дома, принадлежащие частным лицам. Коммерческие поселки в нашей стране относительно новое явление. Сама концепция таких поселков принципиально иная: они строятся специально для сдачи в аренду, как правило, имеют общую территорию и дома небольшой площади (200 250 кв.м). Естественно, что такие объекты не предназначены для продажи. По мнению Александры Косаревой, начальника отдела аренды компании Soho Realty, доходный поселок оказывается наиболее интересным вариантом для иностранцев. Российский съемщик, традиционно более требовательный к богатству интерьеров, предпочитает снимать дом у частного собственника в охраняемом коттеджном поселке.

Не проще ли купить?

Частных домов значительно больше, причем их количество увеличивается год от года. Именно в этом сегменте находятся самые дорогие объекты, так что если клиенту нужен эксклюзив, ему стоит вести поиски именно в частном секторе.

Иногда в числе арендаторов оказываются желающие примерить загородную жизнь, прежде чем приобретать недвижимость. Далеко не каждый человек, проживший всю жизнь в центре Москвы, будет себя спокойно ощущать в 15 километрах от МКАД. Нужно понять, насколько эта жизнь подходит лично вам, ведь жизнь за городом это не только чистый воздух и тишина, но и пробки по дороге на работу и многие другие специфические моменты, считает Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба.

Аренда загородного дома удовольствие недешевое. Тем не менее, спрос на временное жилье постоянно растет. Объясняется это многими факторами. Прежде всего тем, что аренда это альтернатива покупке. Чаще всего человек не готов одномоментно вынуть из оборота крупную сумму. Скажем, дом, продающийся за $2 млн, при аренде обойдется в $250 тыс. в год. Как это ни странно, но довольно часто арендаторами становятся люди, уже начавшие строительство собственного дома. На время проведения строительных работ (а этот процесс может затянуться на несколько лет) клиенты переезжают за город в съемные дома.

Почем прокат?

Наконец, постоянными арендаторами являются крупные компании (обычно западные), которые снимают жилье для своих сотрудников. Они предпочитают арендовать дома в организованных коттеджных поселках с единой социальной средой в минимальной удаленности от Москвы.

Кроме того, при выборе дома отдается предпочтение его функциональности, грамотной планировке, обстановке в доме, наличию бассейна и сауны (бани). Также клиенты придают большое значение земле, на которой находится дом: желательно, чтобы участок был не менее 15 соток, с садовыми или лесными деревьями (либо с ландшафтными работами). Близость леса или воды увеличивает арендную ставку на 30 40%.

Окончательная стоимость арендуемого дома зависит от многих составляющих: это и удаленность от Москвы, и направление, и сезонность, и площадь дома, и специфика участка. Но, в отличие от рынка продаж, цены сдаваемых объектов не имеют четкой градации. Поэтому каждый арендатор должен расставить приоритеты, задав, таким образом, параметры для поиска. По наблюдению Наталии Курашовой, PR-директора Renaissance Realty, определяющим критерием, влияющим на выбор арендатора, является близость загородного дома к Москве: до 10 15 км от МКАД. С другой стороны, немаловажное значение для арендатора имеет и удаленность дома от крупных трасс, в том числе и от МКАД (это расстояние должно составлять не менее 2 км).

При заключении договора найма арендатором обычно вперед вносится плата за первый месяц проживания и депозит за имущество. Иногда (если дом снимается на летний период) клиент оплачивает сразу все месяцы проживания вперед плюс депозит за имущество. Очень редко при аренде дома на длительный период клиент платит за весь срок найма, и только при условии существенного снижения арендной платы.

Летний сезон длится, как правило, пять-шесть месяцев. Те клиенты, которые желают снять дом только на три летних месяца, с трудом находят подходящие варианты, т.к. хозяева загородной недвижимости надеются сдать дом на длительный срок или, по крайней мере, на пять-шесть месяцев. На короткий срок сдают уже те, кто не сдал на сезон, а цену поднимают в два раза, комментирует ситуацию Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость.

Среди дорогих направлений можно также отметить Ново-Рижское, Сколковское, Ильинское, Минское (Можайское), Киевское, Калужское, Боровское шоссе. Стоимость арендуемого дома здесь составляет $5 15 тыс. в месяц. В средней ценовой категории можно отметить Волоколамское, Пятницкое, Дмитровское, Куркинское, Осташковское, Ленинградское, Ярославское, Алтуфьевское направления. Здесь дома можно снять за $3 8 тыс. Самые низкие цены на аренду домов по Новорязанскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Щелковскому, Горьковскому, Носовихинскому шоссе. По этим направлениям средние арендные ставки в среднем составляют $2 тыс.

Что касается направлений, то здесь ситуация существенно не меняется. Пальму первенства по-прежнему держит Рублево-Успенское шоссе. Это направление пользуется самой большой популярностью, здесь же находятся самые дорогие объекты, стоимость которых может достигать $100 тыс. в месяц. В среднем за $6 10 тыс. в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. А в Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость доходит и до $60 тыс. Эту цену определяет и развитая инфраструктура, и сложившееся окружение, и статусное положение знаменитой трассы.

По словам чиновников, спрос на жилье носит спекулятивный характер. Глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что считает рост цен на недвижимость необоснованным и завышенным на 1 тыс. долларов за квадратный метр.

Помимо этого, довольно большим спросом пользуются удаленные поселки. Среди самых популярных мест дальнего Подмосковья можно назвать Звенигород, поселок Вороново на Калужском шоссе и поселок Абрамцево на Ярославском шоссе.
Средний уровень стоимости московских квартир вырос за апрель на целых 10 %, как констатируют эксперты. Рост стоимости отдельных категорий жилья и квартир в отдельных районах достиг 12-15 % и более процентов в месяц. Величина сокращения вторичного рынка составляет 40-50 %.

По данным специалистов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, за первый квартал этого года рост цен на вторичном рынке столицы уже составил 20 %. Советник министра регионального развития Павел Горячкин, располагая собственными цифрами, отметил 18-процентный рост цен на вторичном рынке.

Рост цен

Однокомнатные квартиры выросли в цене за 4 месяца текущего года на 35 %, а многокомнатные (4 и более комнат) лишь на 27 %. Жилье в центре подорожало в среднем лишь на 24 %, а за МКАД аж на 37 %. Таковы итоги работы рынка недвижимости с начала года.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, так рассматривает ситуацию: основным событием апреля начала мая 2006 года для вторичного рынка жилья стало преодоление очередного психологического ценового барьера в $ 3 тыс. за кв. м. Быстрее всего в текущем году выросло в цене 5-этажное жилье хрущевского типа, рассказывает Александр Скобкин, на 36 % (по сравнению с декабрем 2005 года). Сталинки подорожали лишь на 26 %.

По словам Александра Скобкина, быстрее всего дорожает наиболее ликвидное жилье например, однокомнатные квартиры в хрущевках, расположенных в отдаленных от центра районах. Спрос на дешевое жилье традиционно велик, а предложение его ограниченно. Это и создает повод для дальнейшего роста цен на такое жилье.

Спрос и предложение

Как рассказывает Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости, на рынке вторичной недвижимости наблюдается очень активный спрос. Тогда как в начале года отмечалось, что количество предлагаемых квартир уменьшилось почти на 10 %. Уже в феврале рост предложения по объектам вторичной недвижимости составил около 25-30 %. Спрос в обоих сегментах на вторичном и первичном рынках по-прежнему опережает предложение на 20-30 %.

Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, придерживается следующей оценки: В апреле 2006 года ситуация на вторичном рынке жилья столицы характеризовалась небывалыми темпами роста цен при стагнации объема предложения. По сравнению с предыдущим месяцем средняя удельная цена предложения выросла на 9 %. Эта цифра немного ниже мартовских показателей, составивших 9,2 %. Причиной подорожания недвижимости по-прежнему является продолжающийся дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе, говорит Алексей Шленов.

Условия продавца

По словам специалистов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, все предложения, поступающие на рынок, расходятся моментально. По-прежнему наибольшим спросом покупателей пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом наибольший прирост цен пришелся на квартиры низшего ценового диапазона, расположенные в наиболее дешевых районах города. Стремительный ценовой скачок привел к тому, что денег основной массы потенциальных покупателей квартир стало хватать только на не самые лучшие варианты. Дополнительным подтверждением этого служит соотношение цены квадратного метра в квартирах с разным числом комнат. Сегодня стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире экономкласса превышает стоимость того же метра в трехкомнатной или двухкомнатной. В бизнес-классе ситуация противоположная стоимость квадратного метра в большой квартире выше, чем в малометражке.

Возможно изменение этой ситуации как отмечает Александр Скобкин, сезонный фактор на рынке недвижимости имеет большое значение. Летом, как правило, наступает затишье многие участники рынка уезжают из города в отпуска.
По крайней мере, эксперты надеются на летнюю стабилизацию как на некую ценовую передышку на рынке жилья.

Сейчас рынок вторичного жилья представляет собой рынок продавца, который диктует свои условия. Ярким примером является ситуация с недвижимостью в районе Патриарших Прудов: при почти нулевом предложении квартир в новых домах (как строящихся, так и построенных) появляется огромное количество предложений в старых домах по ценам явно выше среднерыночных, рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Разумеется, на природе вы отдохнете морально и физически. А собственник коттеджа неплохо поправит свое материальное положение. Но, как и всякое дело, аренда загородной недвижимости таит риски: и для хозяина-арендодателя, и для нанимателя. К чему нужно быть готовым и как предотвратить возможные неприятности?

Разбираем проблемы, с которыми чаще всего сталкиваются арендаторы и хозяева.

Повреждение имущества: мебели, интерьера, самого дома (полов, стен и т. д.), участка (грядок, газонов, посадок). Это главная головная боль для хозяев.

Чем рискует хозяин дома

Прежде всего проведите инвентаризацию имущества, составьте опись вещей, помещений, участка и их состояния. Оформите этот акт приложением к договору аренды (в договоре делается соответствующая сноска).

Какие меры принять

Договоритесь о так называемом страховом депозите, советует наш эксперт, руководитель отдела аренды загородной недвижимости корпорации Инком-недвижимость Ольга БАШТАНОВА. Эту сумму - чаще всего в размере месячной платы за наем - арендатор передает хозяину дома при оформлении договора. Если наниматель либо лица, проживающие с ним, повредят имущество, то собственник сразу получает компенсацию из страхового депозита.

Можно предусмотреть в договоре периодическое посещение дома хозяевами. Некоторые домовладельцы договариваются, что сами будут убирать коттедж и обихаживать участок: так можно их состояние контролировать и еще подзаработать.

Любой из них может подложить свинью и досрочно расторгнуть договор аренды: наниматель решит съехать раньше оговоренного срока, собственник вдруг передумает сдавать дом дальше.

Чем рискуют оба участника сделки

Во-первых, рекомендует Ольга Баштанова, обязательно включите в договор пункт об условиях и порядке досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из его сторон. Как правило, предусматривается, что о таком сюрпризе надо предупреждать не менее чем за 30 дней. Можно также оговорить неустойку, которую должен выплатить инициатор досрочного расставания.

Какие меры принять

Чем рискует арендатор

Во-вторых, при оформлении договора собственнику желательно сразу получить плату за последний месяц аренды. Она как раз покроет те самые 30 дней, которые должны пройти после уведомления об отъезде.

Какие меры принять

Владелец дома сдал его без согласия остальных собственников. Так, рассказывает Ольга Баштанова, был случай, когда брат заключил договор, не сообщив сестре-сособственнице унаследованного ими дома. Когда та приехала и увидела постояльцев, то потребовала, чтобы те немедленно выселились. Пришлось срочно искать пострадавшим новую дачу.

Внимательно сверяйте ФИО собственника недвижимости в правоподтверждающих документах с паспортными данными арендодателя, обращает внимание Ольга Баштанова. Эти же данные должны быть указаны в договоре аренды.

Перед заключением договора требуйте правоподтверждающие документы на дом и участок. Если дом вам сдает один из собственников, то он должен предъявить доверенности от остальных хозяев.

Включите эти пункты в договор аренды!

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

Перечень жильцов, которые поселятся в доме, в том числе возможность и условия появления домашних животных.

Помимо стандартных пунктов, которые содержатся в любом типовом договоре (его можно скачать в Интернете), опытные риэлторы советуют включить следующие уточнения:

График визитов хозяина дома.

Обратите внимание, что по законодательству наниматель имеет право без согласия собственника вселить своих несовершеннолетних детей (ст. 679 Гражданского кодекса РФ).

Порядок уборки коттеджа и придомовой территории: кто, как часто и за какую плату будет этим заниматься.

Условия пользования и порядок оплаты электричества, телефона, Интернета, охраны.

Имейте в виду, что во вновь построенных коттеджах бывают проблемы с канализацией, напором воды в кранах, газоснабжением.

Устранение неисправностей в коттедже: как, за чей счет и в какие сроки будут исправляться неполадки.

Страхование: дома, мебели, интерьера.

Условия ремонта полетевшей бытовой техники: стиральных машин, телевизоров, холодильников и проч.

Такие траты ждут нанимателя:

ЧТО ПОЧЕМ

- арендная плата;

- вознаграждение риэлтору (если подыскиваете и снимаете дом через агентство) - обычно в размере месячной арендной платы;

- плата за последний месяц найма;

- страховой депозит (см. Чем рискует хозяин дома) - от одного до двух размеров месячной арендной платы;

- стоимость дополнительных услуг (уборка дома, стирка-глажка одежды и белья, уход за детьми нанимателя и проч.).

- страховые взносы на страхование дома, мебели (как правило, арендодатели платят их сами, но фактически включают эти суммы в арендную плату);

Подбирая временную дачу, обратите внимание на:

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Особенно если вы планируете жить за городом и при этом продолжать ездить на работу. Обратите внимание на удобство подъездных путей.

...расположение поселка

Имейте в виду, что в поселках относительно старой постройки (1970 - 1980 гг.) может не оказаться условий для подключения к Сети.

...возможность выхода в Интернет

Вы, конечно, не будете сидеть в коттедже безвылазно - по столичным развлечениям соскучитесь, дела могут появиться. А загородный коттедж - лакомый кусочек для охотников за чужим добром. Так что к обеспечению безопасности, сохранности имущества нужно отнестись посерьезнее.
В течение ближайших двух недель закон о кадастровом учете всех зданий и сооружений в России, проходящий последние согласования в минюсте, будет передан на рассмотрение в Госдуму, заявил вчера заместитель министра минэкономразвития и торговли Кирилл Андросов, выступая на расширенной коллегии Роснедвижимости.

...охрану территории

Когда эта работа будет закончена, в стране не останется ни одного здания, не приписанного к конкретному земельному участку. И только тогда можно будет утверждать, что в России окончательно сформировано понятие недвижимость. У нас сейчас много говорят о доступности жилья, - поясняет Мишустин. - При этом сегодня практически повсеместно встает вопрос об упрощенной регистрации прав граждан, которые приобретали свою собственность давно.

По словам руководителя Роснедвижимости Михаила Мишустина, закон О формировании кадастрового учета и кадастровой оценки объектов недвижимости определит главные принципы ее оборота. Ведь для государства участок и то, что на нем построено, не существуют, пока они не описаны в кадастре. Учет земель мы уже закончили, а теперь должны приступить к инвентаризации объектов недвижимости.

Чтобы теперь оформить право на эту собственность, надо собрать массу документов. А когда будет создан единый кадастр недвижимости (дом вместе с землей), проблем у таких бабушек вообще не будет. Придет и по-лучит документ на собственность.

Например, приходит бабушка, которой когда-то колхоз выделил земельный участок и на нем были построены сооружения.

Работа предстоит очень большая, и многих волнует вопрос - могут ли к ней быть привлечены частные компании.

Таким образом, будут поставлены на землю целые поселки. И те, кто построился еще в советские времена, получат долгожданное свидетельство - это основная категория собственников, нуждающихся сейчас в упрощении регистрации прав на недвижимость.



Главная --> Публикации