Главная --> Публикации --> Источник дохода? квартира в столице… Коллективное страхование загородных поселков выгодно всем Марш-бросок за пределы мкад Покупатели стали осторожнее Дерипаска помирился с mirax

В пятницу вечером, под занавес весенней сессии Думы, депутаты приняли во втором чтении законопроект об ипотечных ценных бумагах. Основная интрига заключалась в том, кто получит право выпускать ипотечные облигации для рефинансирования жилищных кредитов.

Банкиры убедили депутатов наделить их правом выпускать ипотечные облигации. Это положение содержится в законопроекте об ипотечных ценных бумагах, принятом Госдумой во втором чтении под занавес весенней сессии. Но ФКЦБ грозит не допустить вступления закона в силу - комиссия по-прежнему считает, что выпускать ипотечные облигации должны только специализированные структуры.

У банкиров позиция, разумеется, прямо противоположная. По мнению Ассоциации российских банков, доверие к новым инструментам обеспечит ЦБ, который введет для банков-эмитентов дополнительные требования.

ФКЦБ, представлявшая правительство при рассмотрении законопроекта, считает, что эмиссию должны осуществлять специализированные организации. "У банков покрытие по ипотечным облигациям может подвергаться претензиям других кредиторов, что снижает надежность этих бумаг и подрывает доверие к зарождающемуся рынку", - объясняет член ФКЦБ Дмитрий Глазунов.

В пятницу депутаты поддержали банкиров. Принятый во втором чтении законопроект позволяет выпускать ипотечные облигации всем кредитным организациям. Соавторы закона, депутаты Иван Грачев и Павел Медведев, полагают, что осенью Дума успешно завершит его рассмотрение.

Точку зрения своих подопечных поддерживает и Банк России. Он намерен следить за тем, чтобы объем требований кредиторов, приоритетность которых выше, чем у обладателей ипотечных облигаций, был привязан к капиталу банка, говорит первый зампред ЦБ Андрей Козлов. Например, сумма вкладов населения не должна превышать собственный капитал банка. Кроме того, претендент на рефинансирование должен иметь портфель уже выданных ипотечных кредитов, добавляет Козлов.

Но это будет непросто. "Мы поддерживаем банки в том, чтобы они могли выпускать ипотечные облигации", - заявил "Ведомостям" зампред финансового комитета Совета Федерации Глеб Фетисов. Более того, сенатор считает, что ЦБ вообще не следует вводить дополнительных нормативов для их эмитентов - по его мнению, требования должны быть едиными для всех банков. Грачев отмечает, что Кремль намерен пристально изучить дополнительные нормативы, разрабатываемые Центробанком.

Глазунов называет победу банкиров пирровой. Он недоумевает, почему депутаты, ратующие за законы прямого действия, осознанно прописали отсылочную норму. "ФКЦБ станет использовать все рычаги, чтобы отстоять свои позиции", - обещает член комиссии.

Медведев полагает, что позиции депутатов и правительства сблизятся осенью, если при пересмотре законодательства о банкротстве обеспечение по ипотечным облигациям будет выведено из конкурсной массы. Глазунов говорит, что этот вопрос потребует дополнительного изучения и его придется увязывать со страхованием вкладов граждан. А Козлов считает важным быстрее выпустить на рынок новый инструмент, после чего можно будет заняться его совершенствованием.
Покупка квадратных метров и возможность там жить совсем не одно и то же: для того чтобы позвать в гости друзей, сначала надо перелопатить горы цемента, семь раз отмерить и один раз отрезать десятки метров электропроводов, и, желательно, чтобы это делали специалисты. Но прежде всего нужно определить, как вы себе представляете облик вашей будущей квартиры. Конечно, есть счастливые люди, прекрасно знающие, как все должно выглядеть - какой должна быть мебель, какими стены, светильники. Но если вы все это знаете, вы либо дизайнер по интерьеру, либо вы спите, и вам это снится. Если же не утрировать, то людей, точно знающих, что они хотят, вообще единицы.

Грачев же называет таких посредников "балластом" и напоминает, что "всякое лишнее звено снижает надежность". А дополнительные накладные расходы оценивает в 1 - 2%. Один из банкиров говорит, что в схеме по ФКЦБ государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию монополизирует рынок. Но гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка уверяет, что агентство лишь поддерживает равноправие всех участников рынка.

Специализированные дизайн-бюро не только сделают проект, но и согласуют его со всеми инстанциями, предоставят бригаду, умеющую воплощать задуманное в жизнь, осуществят авторский надзор и даже помогут с покупкой соответствующей мебели. Правда, здесь должны выполняться некоторые условия: большинство дизайнерских фирм берутся за работу при площади квартиры от 100 квадратных метров. Работу на меньших площадях, конечно, тоже можно заказать, но стоимость квадратного метра уже будет рассчитываться совсем по другой шкале.

Чем меньше стен, тем легче развернуться

Важна каждая деталь

Для дизайнеров проще всего работать в новостройке со свободной планировкой - тут и стены новые, и сантехнических стояков обычно больше одного, что крайне актуально, - сегодня принято иметь, по крайней мере, один хозяйский и один гостевой санузел, а если семья большая, то и третий не помешает. Часто бывает, что у одного из членов семьи есть хобби, и для этого надо предусмотреть отдельное помещение, - говорит Екатерина Хрущева, дизайнер студии дизайна Soho-design. - Обычно дается несколько видов планировки - три-четыре абсолютно разных эскиза. Из них выбирается один, который дорабатывается до мелочей.

Как правило, сегодняшние клиенты любят лофты - большие открытые помещения. В отделке предпочтение отдается натуральным отделочным материалам, - продолжает Екатерина. - И еще. Заказчики очень любят, чтобы у них дома стояла мебель престижных марок.

После утверждения генеральной линии выясняются конкретные пожелания по цветовым решениям, предпочтения по отделочным материалам. Все это согласовывается с заказчиком вплоть до того, нужны ли терморегуляторы на батареях, какие лампочки будут на потолке. Потом делается сам дизайн-проект с чертежами. В этот же момент озвучивается и примерная стоимость работ, включая отделочные, в зависимости от материалов.

Цена вопроса

Взаимоотношения с фирмой можно закончить на дизайн-проекте. Эта услуга на рынке стоит по-разному, в Soho-Design - 35 долларов за квадратный метр. Дальше можно нанимать рабочих, которые должны воплотить дизайнерскую мысль в материале. Правда, экономить на этом специалисты не советуют - с помощью бригады из бывших союзных республик, проект может измениться до неузнаваемости. Кроме того, всяческую перепланировку надо согласовывать, дело это, несмотря на уверения всяческих служб одного окна, довольно хлопотное. Эти хлопоты вполне можно переложить на плечи того же дизайн-бюро.

Если же дизайн-бюро берет на себя и исполнение проекта - предоставляет и рабочую бригаду с прорабом, умеющим читать чертежи, и авторский надзор, то согласование перепланировки может быть бесплатным. Стоимость черновых работ - то есть работ, выполняемых до чистовой отделки, варьируется от 100 до 170 долларов за квадратный метр. Отделка же ценовых ограничений не знает. Авторский надзор стоит в среднем 300 - 500 долларов в месяц в зависимости от сложности проекта и удаленности объекта.

Как пояснил директор Soho-Design Андрей Попов, перепланировка может быть простой и сложной, в зависимости от чего меняется и цена. Простая перепланировка - когда не трогаются межкомнатные стены и внутренние коммуникации (если они есть). Согласование такого проекта со всеми инстанциями делается в среднем за полтора месяца и стоит в зависимости от размера квартиры - от 300 до 500-700 долларов. Сложные же перепланировки, когда затрагиваются несущие конструкции, переносятся коммуникации, согласовываются за 3-4 месяца и стоят - от 500 долларов за согласования проема в стене до 1500 долларов за квартиру.

Клиенту нужно помочь

Преимуществом работы с бригадой, предоставленной дизайн-бюро, является и то, что в случае строительного брака есть с кого спросить, и исправляется брак за счет фирмы. Здесь надо иметь в виду, что если в процессе работы по утвержденному проекту у клиента появляются новые идеи, например, вдруг не понравился цвет покрашенных стен, то переделка происходит уже за деньги клиента. То же самое касается и дизайн-проекта. Если он уже утвержден и начерчен с точностью до сантиметра, а вы решили добавить или убрать что-нибудь, то делаться это будет тоже за ваши деньги.

Как правило, заказчики не очень хорошо ориентируются в стилях, - говорит Е. Хрущева. - Приходит человек и решительно заявляет, что хочет классику. Приносишь картинки с разными классическими интерьерами, заказчик удивляется и говорит, что его неправильно поняли - классика, по его мнению, - это то, что современно, то, что сейчас модно: Поэтому, считает Екатерина, надо сразу показывать картинки, а не блуждать в лесу. Бывает и обратная картина - заказчик точно знает, чего хочет - видел это на выставке или в журнале, или еще где-нибудь. Но, к сожалению, потом может выясниться, что жить в таком неадаптированном под конкретного человека интерьере не очень комфортно.

Конечно, дизайнер не только воплощает капризы заказчика, но, в какой-то мере, его воспитывает не напрямую, а деликатными намеками, так что, если вместо изначально планируемого хай-тека у вас в квартире, расположенной в доме начала ХХ века, получился модерн, то, скорее всего, вам просто попался очень хороший дизайнер, который сумел ненавязчиво направить ваши творческие порывы в нужное русло.

Сейчас модно смешение стилей, считает Екатерина. Например, минимализм и какая-нибудь барочная люстра. Минимализм хорош, но к нему должно быть добавлено комфортности и уюта. Модна контрастная палитра - черное и белое, бежевое и темно-коричневое. Актуальны экзотические породы дерева - например, эбеновое, натуральные материалы - травертин. В почете очень мягкая мебель.

Последние тенденции

Самым же привлекательным для дизайнеров заказом являются, как ни странно, квартиры, ремонтируемые под аренду. Такие заказчики денег часто не считают, отдают все на откуп дизайнеру, не спорят из-за каждой мелочи, - говорит Екатерина. Конечно, дизайн здесь должен выполнять коммерческую функцию - квартира должна быть такой, чтобы там захотелось жить большому количеству людей, но место для полета фантазии все-таки остается.

Предпочтения заказчиков во многом зависят от возраста. Люди постарше хотят интерьер, отражающий их позицию в обществе, чтобы он говорил об их доходе, - поясняет Екатерина. - Здесь в ходу экологические дорогие материалы. Молодежь больше стремится к легкости, воздушности - витражи, побольше стекла: Очень актуальна романтическая гамма и яркое пятно - к примеру, - все черно-белое и красный диван.

О том, что ОАО Квартал приступает к возведению двух элитных домов на Ленинском проспекте и трех домов на улице Удальцова и улице Лобачевского, рассказали в пресс-службе компании. Общая площадь жилья составит не менее 120ыс. кв. м. По оценкам экспертов, объем инвестиций в строительство - около $120-150 млн. Запланировано, что все объекты будут сданы к концу 2007 года.

Компания Квартал объявила о начале строительства пяти жилых домов на Ленинском проспекте и улице Удальцова. Реализация проекта осуществляется в рамках программы по реконструкции квартала 32-33 района Проспект Вернадского. Объем инвестиций в строительство новой очереди жилья составит около $120-150 млн.

На данный момент районы Ленинского проспекта, улиц Удальцова и Лобачевского особенно перспективны для инвестирования в жилую недвижимость,- утверждает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. С ним соглашается директор по связям с общественностью S. Holding Оксана Басова, добавляя, что местоположение площадки Квартала очень выгодное, особенно учитывая дефицит земельных участков под реализацию таких проектов в Москве.

Возведение новых жилых комплексов компания Квартал осуществляет в рамках программы по реконструкции квартала 32-33 района Проспект Вернадского, предусматривающей освоение территории площадью около 118 гектаров и рассчитанной до 2010 года. По оценкам участников рынка, в ходе реализации программы Кварталом уже было построено 15 жилых зданий общей площадью не менее 450 тыс. кв. м.

Гонка финансовых вооружений

Среди основных плюсов проекта эксперты выделяют транспортную доступность района: современные трассы Ленинского проспекта и проспекта Вернадского, непосредственную близость ТТК. Строительство элитного жилья в районе Проспект Вернадского вполне логично: сейчас наблюдается тенденция смещения элитных жилых комплексов из центра в другие округа, и ЗАО и ЮЗАО для этого самые подходящие,- рассуждает Оксана Басова. По оценкам гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, стоимость предложения в элитных домах составит около $4-4,5 тыс. за 1 кв. м.
На прошлой неделе британский фонд Raven Russia заявил о намерении вложить в российскую недвижимость около $2 млрд. Эксперты рынка называют эту ситуацию логичной: рынок России привлекает иностранный капитал своим бурным развитием и высокой доходностью проектов в отличие от менее прибыльных на Западе. Однако иностранные инвестиционные фонды перестают безраздельно доминировать на российском рынке недвижимости - у них появляются сильные отечественные конкуренты. За несколько месяцев 2006 года было сформировано два крупных российских фонда, инвестиционные портфели которых в сумме составляют $2,5 млрд.

Наиболее значимые сделки на российском рынке были совершены именно с их участием.

Еще недавно на российском рынке недвижимости присутствовали в основном зарубежные инвестиционные фонды.

Однако в этом году у таких мощных структур появились и отечественные конкуренты.

В частности, фонд Fleming Family and Partners (основными инвесторами фонда являются Fleming Family, General Electric Pension Trust и Immoeast, дочерняя компания австрийской группы Immo-finanze AG) приобрел в 2003 году бизнесцентр на Гоголевском бульваре, 11, а в 2005 году - комплекс на Лесной, 3 (Тверская застава). Годом позже фонд Eastern Property Holdings купил офисно-торговое здание Berlin House на Петровке, 5 и блокирующий пакет акций компании Мосмарт. Их инвестиционный опыт оказался успешным, в результате чего уже в прошлом году на столичный рынок недвижимости обратили внимание такие крупные фонды, как, например, AIG Global Real Estate Investment Group. В начале этого года на российском рынке недвижимости появилось сразу несколько фондов, инвестиционные портфели которых впервые превысили $1 млрд.

Спустя месяц стало известно о формировании в Московском регионе еще одного крупного портфеля инвестиционных проектов недвижимости. Соглашение о создании фонда в размере $1,5 млрд заключили Еврофинанс Моснарбанк и Газпромбанк. В рамках совместной деятельности структур предусматривается строительство жилья, а также всех типов коммерческой недвижимости.

В конце февраля АФК Система, ГК Ренова и группа инвестиционных фондов Whitehall Street Real Estate Fund подписали договор о создании фонда прямых инвестиций в недвижимость в России, большая часть которых будет направлена в Москву. По данным компаний, первоначальный объем фонда составит $300 млн, а в дальнейшем его величина достигнет $1 млрд.

Такая инвестиционная активность на российском рынке легко объясняется. Сегодня рынок недвижимости России особенно привлекателен для размещения инвестиций, а фонд - это наиболее понятная и прозрачная организационная форма осуществления инвестиций,- комментирует тенденцию увеличения количества фондов в России исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости Артем Цогоев. Тем не менее, если на Западе практика передачи капитала в управление и аккумулирования средств в инвестфондах является распространенной, у нас к ней пока еще присматриваются. Этим и объясняется тот факт, что покупателями в инвестиционных сделках чаще становятся иностранные фонды,- добавляет старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.- Это связано с тем, что российские риски становятся приемлемыми для западных инвесторов. Тем не менее они сталкиваются с ограниченным выбором объектов, соответствующих институциональному уровню: грамотно спроектированных, профессионально управляемых и имеющих долгосрочные договоры аренды.

Впрочем, сумма в $1,5 млрд оставалась рекордной недолго - уже через несколько дней, 31 марта, ее перебил британский фонд Raven Russia. Ранее фонд планировал инвестировать в Россию около $800 млн и уже заключил несколько крупных сделок на складском рынке Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Теперь Raven заявил об увеличения объемов инвестиций с учетом заемных средств до $2 млрд.

Fleming Family Partners (Russia) Real Estate Fund был образован как фонд прямых инвестиций, Raven Russia разместил свои акции на Лондонской бирже. Но независимо от способа формирования они привлекали инвесторов обещанием большей, чем в Европе, доходности,- отмечает региональный директор по маркетингу и связям с общественностью компании Colliers International Екатерина Кутумова.

Теперь - везде

Но многие решают пойти на риск ради сверхвысокой доходности, которую обещают в России по сравнению с доходностью на Западе. По данным компании Новая площадь, сейчас в коммерческой недвижимостиона составляет 11-14% и 6-7% соответственно. Как отмечают в Colliers International, еще недавно фонды были очень консервативны и осторожны, сейчас же диапазон инвестиций охватывает все направления рынка недвижимости.

Участники рынка отмечают наличие серьезных рисков при работе на российском рынке.

Стремление любого фонда - приобрести здание класса А, расположенное в нескольких шагах от Кремля и заполненное первоклассными арендаторами.

Если рассматривать структуру коммерческой недвижимости, раньше инвестиционные сделки проходили в основном лишь в офисном сегменте, который более соответствует консервативной стратегии. Сейчас ситуация изменилась: за последний год были отмечены инвестиционные покупки как в торговом, так и в складском сегментах, что позволяет говорить о выходе рынка коммерческой недвижимости на новый уровень,- отмечает Лаирова.

Именно поэтому Raven Russia и сконцентрировал свое внимание на приобретении готовых складских комплексов, а Fleming Family планирует финансировать в девелопмент офисной недвижимости, причем даже в регионах,- размышляет Цогоев.

К сожалению, предложений такого уровня слишком мало.



Главная --> Публикации