Главная --> Публикации --> Подвиг неизвестного застройщика Архитектура высоких противоречий Сергей полонский и артур кириленко поделили бизнес mirax Mirax group выиграла у главмосстроя аукцион на возведение целого микрорайона на рублевке Подмосковная земля: по 25 соток в руки

Равнение на Восток

Рынок офисной недвижимости в российской столице еще очень молод. От старта его формирования насчитывается, в лучшем случае, не более 15 лет. Несмотря на бурное развитие ему по многим показателям пока не удается достичь уровня сформировавшихся рынков западных стран. Однако поводы для оптимизма явно имеются.



Как известно, рынок недвижимости, равно как и другие отрасли экономики, существует по законам цикличности. В данный момент, по словам Вала Джердеса, начальника отдела исследований рынка Jones Lang LaSall, большинство офисных рынков Европы, а также США, находятся далеко не на пике своих жизненных циклов: где-то переживают спад, где-то начинают двигаться по восходящей. Самый высокий показатель девелоперской активности в западной Европе отмечен в Париже, - говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International, - Сегодня здесь в процессе строительства находятся офисные объекты, суммарная площадь которых составляет 1,2 млн. кв. м. В других европейских городах и в США аналогичный показатель не превышает 200-300 тыс. кв. м. Иногда на весь город может строиться один бизнес-центр.









Конечно, рост спроса на качественные офисные помещения в российской столице обусловлен общеэкономическими факторами. В Москве активно развивается бизнес, растет численность населения, формируется средний класс. Как говорит Вал Джердес, с 2002 года среднегодовой доход на душу населения в Мокве почти удвоился, превысив 10 тыс. долларов. В прошлом году оборот розничной торговли составил 56,1 млрд долларов. Экономика города, по данным Госкомстата, будет ежегодно расти в среднем на 6% до 2007 года.

Однако даже на фоне тех городов мира, где сейчас наблюдается положительная динамика, Москва выделяется очень высокими темпами прироста офисных площадей. Количество заявленных девелоперами, проектируемых и уже строящихся офисных зданий в российской столице исчисляется не одним миллионом кв. м. В этом отношении, по словам Регины Лочмеле, московский офисный рынок больше похож на рынки азиатско-тихоокеанского региона, в первую очередь, Китая (Шанхай, Пекин), Гонконга и Токио. По динамике развития это наиболее сопоставимые с нашим рынки, что выражается как в росте спроса со стороны арендаторов, так и в активности девелоперов. Как и в Москве, в этих регионах в работе единовременно находится в среднем до двух миллионов кв. м. Поэтому в ракурсе общих тенденций и правил поведения участников рынка на этапе его приближения к насыщению, сравнение Москвы с Японией и Китаем более уместно, - отмечает Регина Лочмеле.

Основной спрос на качественные офисные помещения в Шанхае и Пекине поступает со стороны финансовых и инвестиционных структур. По данным Colliers International, около 425 компаний этого сектора в прошлом году открыли свои головные офисы в Шанхае. Москва не может похвастаться таким количеством. Между тем, именно такие компании являются основной движущей силой в отношении снижения вакантных площадей на помещения высокого класса.

Однако это цветочки по сравнению с Китаем. Рост ВВП в Поднебесной в прошлом году составил 9,9% (в России 6,2%, причем, по некоторым оценкам, эта цифра несколько завышена). Объем прошлогодних прямых иностранных инвестиций в один только Шанхай составляет 13,83 млрд. долларов, тогда как в Россию в целом за аналогичный период лишь 6,6 млрд. В Пекине сейчас общее предложение существующих офисных площадей примерно 3,7 млн. кв. м. Еще 2,9 млн строится. То есть, по сути, в ближайшие два-три года ожидается удвоение количества кв. м.

В отличие от молодых рынков, сегмент офисной недвижимости в Токио давно сформировался и уже переживал и взлеты, и падения. Сейчас он находится на положительной стадии цикла развития, причем довольно активного. Здесь также высока доля договоров аренды, заключаемых на предварительной основе. Между тем японцы ожидают скорой стабилизации рынка, увеличения предложения и снижения арендных ставок. По словам Регины Лочмеле, в Токио существуют два типа арендных договоров. В рамках одного из них арендодатель может свободно повышать ставку после завершения среднесрочного договора аренды. Поэтому даже на подъеме рынка арендаторы вынуждены мириться с более высокими арендными ставками.

В том, что касается ограниченного предложения помещений класса А, наши рынки очень похожи. Доля вакантных площадей в высококлассных офисах в Москве составляет в среднем 2%, а во многих новых зданиях стремится к Примерно такие же показатели в деловых мегаполисах азиатско-тихоокеанского региона, где, также как и у нас, широко применяется практика заключения договоров предварительной аренды, когда помещения расходятся задолго до завершения строительства. Это явный признак рынков, где бал правит арендодатель. Если в условиях большего свободного предложения офисных помещений у арендаторов есть возможность договориться о довольно существенных скидках при заключении договора, то на дефицитном рынке они не превысят 5-10%. Москва и Шанхай - классические примеры рынка арендодателя, когда даже ключевой арендатор бизнес-центра, подойдя к моменту окончания срока аренды, при попытке договориться о преференциях, скорее всего, получит отказ. Поскольку владелец качественного бизнес-центра практически без проблем может найти другого якоря. И даже крупные компании должны быть готовы принять более высокий уровень арендных ставок. Либо им придется искать другие места для своего размещения.

Большинство восточноевропейских и западноевропейских рынков пережили этап кризиса (кто раньше, кто позже), прошли низшие критические точки цикла и сейчас постепенно восстанавливаются. Но растущий спрос пока поглощается существующим предложением. До сих пор это рынки арендатора, так как от прошлого остались высокие показатели свободных площадей. К примеру, по словам Дениса Колокольникова, генерального директора компании RRG, в Лондоне показатель уровня свободных помещений составляет 8-9%, в Берлине - 10%, в Праге 15%, во Франкфурте - 16%, а в Дублине и в Амстердаме приближается к 20%. Есть также данные по Варшаве и Будапешту - 17,4% и 20,5% соответственно. А в среднем по Европе доля свободных помещений составляет 9,7%.

Лояльность арендатора дороже денег

Для Москвы это все может быть актуально в будущем, когда офисный рынок будет насыщен. Пока же российская столица по величине арендных ставок уступает лишь Лондонскому West End, где средняя арендная ставка, по данным RRG, достигает 2000 долларов в год за кв. м. (включая все расходы), Токио (1400 долларов) и Парижу (около 1000 долларов в центре города). Как говорят в JLL, максимальные базовые арендные ставки в Москве для класса А составляют 650-700 долларов за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В - 470-490 долларов. Даже в парижском деловом районе Де Фанс аренда примерно на 20-25% дешевле, чем в Москве, где это показатель составляет около 950 долларов за кв. м в год, включая все расходы, - говорит Денис Колокольников. При этом ставки аренды, к примеру, в Будапеште, Праге и Амстердаме колеблются от 400 до 470 долларов за кв. м в год, включая налоги и все операционные расходы.

Дабы удержать арендатора, владельцы офисных зданий применяют различные механизмы, идут на уступки. К примеру, когда арендатор въезжает в новое здание, ему предлагаются так называемые арендные каникулы, которые могут длиться не только во время проведения отделки и ремонтных работ - минимальная ставка аренды может быть установлена на весь первый год. Особенно если в какой-либо стране не совсем благоприятная экономическая обстановка, арендодатели стремятся заключать долгосрочные договора с надежными солидными арендаторами, предоставляя им площади на первое время чуть ли не бесплатно, надеясь на то, что такая благотворительность в будущем вернется сторицей. Сетевые девелоперы имеют также возможность переселять арендаторов, не выдерживающих слишком высоких ставок, в свои менее качественные здания, при этом сохраняя их лояльность.

Деловые - отдельно

В Москве высокий спрос на качественные офисные помещения, значительно превышающий предложение, позволяет девелоперам достаточно уверенно начинать проекты по возведению новых бизнес-центров. Оснований предполагать, что со сдачей не будет проблем, предостаточно. В западной же практике строительство офисных зданий во многих случаях ведется под заказчика, решение о вхождении в проект принимается только при наличии потенциальных покупателей или арендаторов. При этом, как отмечает Денис Колокольников, там никого не пугает, что срок окупаемости объектов составляет 10 лет и больше. Тогда как в России девелоперы расчитывают на 5-8 лет. И не беспочвенно: в Москве самая высокая доходность - в среднем около 12%, что более чем вдвое превышает аналогичные показатели в Берлине, Париже, Лондоне, Дублине и т.д., - говорит руководитель RRG. По словам Вала Джердеса, уровень доходности на новых восточноевропейских рынках (Румыния, Хорватия, Болгария) во второй половине прошлого года снизился до 8%.

В Москве такой деловой зоной должен стать ММДЦ Москва-Сити, где должно быть построено около миллиона кв. м офисных площадей. Как говорит Наталья Орехова, начальник управления общественных связей ОАО СИТИ, ММДЦ предложит арендаторам условия идентичные тем, которые существуют в деловых центрах Лондона и Парижа, и тогда статусно-репутационные пожелания перевесят остальные возможные доводы, прежде всего ценовые. По ее словам, уже сейчас наблюдается миграционная волна крупнейших из знаковых арендаторов из многих московских бизнес-центров в ММДЦ. За проект, безусловно, выступает масштабность и престиж, высокое качество предоставляемых услуг, а также близкое соседство с городской администрацией.

Во всех развитых странах давно реализуется идея создания обособленных деловых зон. Особенно в этом отношении выделяется Лондон. Рынок коммерческой недвижимости здесь четко сегментирован и локализован. Есть деловые районы, среди которых выделяются Dockland, West-End и London-Citi. И, например, территориальный потенциал Dockland практически исчерпан, он полностью застроен и прирост новых площадей невозможен. Примерно похожая ситуация и в других деловых районах Туманного Альбиона. Подобные конгломераты существуют в разных городах - Де Фанс в Париже, UNO-Citi в Вене, деловой центр во Франкфурте

Почти каждый год с высоких трибун или из заинтересованных источников звучат предсказания о грядущем насыщении рынка, вводе огромных объемов бизнес-площадей. В центре внимания самые масштабные проекты, в первую очередь, Москва-Сити. Однако, также из года в год прогнозы пока не оправдываются. Как говорит Регина Лочмеле, эти заявления, как правило, безосновательны и появляются из-за непонимания рынка. Ввод объектов в Москва-Сити, по мнению Дениса Колокольникова, не повлечет за собой обвала ставок аренды и переизбытка площадей, поскольку будет происходить постепенно. Как, впрочем, и в других крупных проектах. К примеру, в Нагатино-айленд, где согласно планам на довольно ограниченном участке (32 га) будет построено около 900 тыс. кв. м офисных площадей. Иногда приходится слышать, что такой объем существенно повлияет на рынок и произойдет снижение ставок, - говорит Регина Лочмеле. - Но ведь проект предполагает пять фаз сдачи - каждый год по 150-200 тыс. кв. м. Это хорошо как для девелоперов, которые, не имея длинных денег, смогут привлекать инвестиций по схеме рефинансирования, так и для рынка в целом, поскольку не даст ему перегреться. А Наталья Орехова считает, что даже если арендные ставки несколько снизятся, то арендодатели возьмут свое за счет больших объемов сдаваемых помещений.

Без паники

Введение в эксплуатацию новых и реконструированных качественных площадей усилит конкуренцию среди объектов, которые сейчас еще худо-бедно удовлетворяют нужды арендаторов, но в дальнейшем неминуемо сдадут свои позиции. В этом отношении может быть полезным пример Токио, где владельцы такого недостаточно качественного сегмента офисных помещений, активно инвестируют средства в капитальную реконструкцию и модернизацию своих объектов. При этом, как говорит Регина Лочмеле, они осознано ориентируются на сектор мелких и средних компаний, на бюджетные варианты сдачи площадей. Востребованность офисных помещений в этом подсегменте чрезвычайно велика. У нас, между тем, практически все девелоперы ориентируются на большие компании, желательно западные, забывая о существовании другой ниши, с которой, может быть, и больше хлопот в плане количества сделок, но потенциал для освоения непочатый край.

Не обижайте маленьких

Еще одна негативная сторона отечественной практики. Регистрация арендных отношений в городских структурах весьма долгая и чрезмерно бюрократизированная процедура, которая может занимать месяц и больше. По словам Валеха Рзаева, за границей подобная практика - нонсенс.

Валех Рзаев, руководитель управления маркетинга Группы компаний КРТ, отмечает, что офисные рынки развитых западных стран более структурированы и менее бюрократизированы, чем московский. Их отличительная черта - большая открытость для мелких компаний, нуждающихся в небольших и недорогих офисах. В Москве же маленькие фирмы с трудом находят себе помещения и испытывают огромное давление со стороны собственника, который заинтересован в сдаче больших площадей в одни руки и с неохотой сотрудничает с мелкими арендаторами. Более того, зарубежом тысячи частных предпринимателей: консультанты, юристы, педагоги, психологи, дизайнеры, программисты и др. имеют право использовать свое жилище под офис, что существенно экономит их бюджет и не превращает их в заложников арендной ситуации. В Москве подобная практика запрещена, что создает условие для выталкивания частных предпринимателей, занимающихся интеллектуальным и творческим трудом, в область теневого существования, - говорит Валех Рзаев. В современных бизнес-центрах Москвы индивидуалу чаще всего отказывают в аренде маленькой площади, либо сдают по максимальной ставке с договором до года, что открывает широкие возможности для произвола со стороны владельца офиса. Не успеете привыкнуть к офису, как повышается арендная плата, вынуждающая вас искать другое помещение. Опять же за рубежом немало офисных центров, где существует оптимизация планировки помещений под различные структуры, большие и малые. В Москве, где земля дорогая, множество современных офисных центров возводятся в дорогом сегменте, что делает их недоступными зачастую даже для средних фирм и по стоимости аренды, и по минимальному объему арендуемой площади. Из-за недостатка качественных офисных помещений класса В и С арендаторы московских офисов чаще подвержены рискам и произволу со стороны офисных управляющих. К тому же практика абсурдных залогов за 2-3 месяца вперед превращает небольшие компании, ограниченные в оборотных средствах, в своеобразных заложников.

Что касается качественного уровня московского офисного рынка, то он постепенно подтягивается к западным стандартам. Вал Джердес отмечает несколько проектов в нашей столице, которые по классности не уступают лучшим зарубежным образцам. Это уже построенные здания категории А+: Ducat Place (I, II), Gogolevskiy Blvd., 11, Naberezhnaya Tower (I, II) Daimler Chrysler Building, Krylatsky Business Hills (Flame, Earth), Romanov Court (I, II).

Дышим в спину

С ростом количества современных объектов будет расти и уровень качества. Регина Лочмеле отмечает, что в новых проектах хорошо прослеживаются соответствующие изменения рынка. Для их реализации все чаще привлекаются известные западные архитекторы и международные консультанты, имеющие опыт разработки концепций, что позволяет создавать качественный продукт. Даже на фоне роста требований арендаторов в отношении бизнес-центров. По словам Регины Лочмеле, в скором времени планируется пересмотр классификации офисных зданий. Некоторые параметры статуса офиса высокого класса станут более жесткими, планируется введение новых критериев. Все это является свидетельством становления московского рынка бизнес-центров.
Высотные современные здания стали неотъемлемой частью современного города. Америка, Западная Европа, Юго-Восточная Азия, арабские страны давно уже возводят высотки. Приходит черед и России. Москва заявила о строительстве более 200 высоток. Отношение к ним никогда не было однозначным. Остается оно таким и сейчас, но с уверенностью можно сказать: высотные здания определяют внешний вид столицы, начиная со второй половины 20 века, и по сей день.

А также строящиеся и проектируемые: Avrora Business Park (II-III), Krylatsky Business Hills (Air, Water), The Wave, Ducat III, Hermitage Plaza , Citydel, Federation Tower (I, II), Metropolis (I, II, III), White Square (building A, В, C), Daev Plaza Belovezhskaya, Naberezhnaya Tower III, Park City (I III), Mercury City Tower.

Справка

На прошедшей 7 апреля конференции Ведомостей, по волнующей многих москвичей теме: Высотное строительство в мегаполисе, было высказано много точек зрения: от представителей органов законодательной и исполнительной власти, от ведущих российских и зарубежных архитекторов и девелоперов до представителей бизнес-сообщества.

После реализации проекта Даниэля Либекинда на фундаментах разрушенных близнецов Всемирного торгового центра в Нью-Йорке появится одно из самых высоких зданий в мире 501 м. Самое высокое здание Европы Коммерцбанк II находится в Германии, во Франкфурте-на-Майне(302м). Кстати, небоскребы первого поколения строились на плитах толщиной 2-4 м. Так, здание Коммерцбанк I получило осадку 22 см: небоскреб спасла равномерность этой осадки.

На сегодняшний день самыми высокими зданиями мира являются финансовый центр в китайском Шанхае (500 м) и аналогичное здание в Малайзии в Куала-Лумпуре (452 м). В Дубае началось строительство небоскреба Бурдж Дубай (Дубайская башня), который станет самым высоким зданием в мире. Высота небоскреба достигнет 874,89 ярдов. При этом проектировщики считают, что здание может подняться еще выше - до 950 метров. Стоимость комплекса, включающего Башню с жилыми помещениями, огромный торговый центр и Традиционный городок, составит около 2,7 миллиарда долларов. Его строительство планируется завершить к 2008 году.

По федеральным стандартам высотными объектами считаются здания выше 75 метров (приблизительно 25 этажей, и выше). Эти строения могут иметь разное назначение: быть гостиницами, офисами, жилыми домами, учебными зданиями. Чаще всего они являются многофункциональными: помимо помещений основного назначения, здесь размещаются автостоянки, магазины, офисы, кинотеатры и др. Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием норм по их возведению и отслеживанию их поведения при жизни. А также с отсутствием опыта проектирования как такового.

А есть ли нормативы?

Многие российские города активно растут вверх, что вызывает множество споров. Во многом это объясняется отсутствием достоверной информации об этом новом градостроительном явлении. Серьезные дискуссии вызывает девелопмент подобных проектов, их градостроительные, архитектурные, конструктивные, инженерные особенности. Важным этапом в установлении правил взаимодействия между всеми участниками процесса стало принятие вышеупомянутых новых МГСН по высотному строительству, которые должны стать основой для федеральных норм.

Георгий Юсин, заместитель директора НИиПИ Генплана Москвы, рассказал о новых нормативах градостроительного проектирования высотных комплексов Москвы. По его словам, до настоящего времени не существовало нормативной базы градостроительного проектирования объектов высотного строительства. В 2004 году институт Генерального плана Москвы разработал нормы и правила проектирования планировки и застройки участков территории высотных зданий, предназначенные для разработки градостроительной документации, которые утверждают их размещение и параметры.

Строительство высотных зданий в Москве диктуется дефицитом земли и экономическими соображениями. Количество свободных земельных участков стремительно уменьшается. Эксперты называют самым важным фактором подобного строительства высокую экономическую результативность. Например, американский миллиардер-застройщик Дональд Трамп продает квартиры в своих небоскребах на Манхэттене по 36 тысяч долларов за квадратный метр, что довольно-таки недешево даже по американским меркам. Из объекта китча высотки постепенно превращаются в доминанты, вокруг которых возникают новые деловые центры. И даже самый главный зодчий столицы Александр Кузьмин является сторонником высотного движения в Москве. У нас есть все основания для высотного строительства. Контраст застройки это основа московской архитектуры. А кто говорит, что этого не надо делать, так это те люди, которые считают, что так ничего и не изменилось со времен СССР. 30 % населения хотят жить в высотных домах: почему мы должны этому противиться?! Мы будем строить исходя из генерального плана и его принцип не заставлять, а дать возможность инвесторам строить высотные здания в Москве. Но об исторической части можно забыть, там строить не удастся - заявил Александр Кузьмин.

Высотное строительство модное направление, навеянное Западом или необходимость?

Высоты не миновать?

В свое время на месте заброшенных непопулярных районов были построены прогремевшие на весь мир деловые центры La Defense (Париж) и Canary Wharf (Лондон). Не менее популярным деловым ядром обещает стать строящийся в Москве ММДЦ Москва-Сити, в рамках которого будет возведено несколько многофункциональных небоскребов. Один из них - башня Россия высотой 648 метров некий тандем главы компании СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского и известного английского архитектора Нормана Фостера. Многофункциональный комплекс Россия планируется построить и ввести в строй в 2010-2011 годах. Для строительства понадобится примерно $1,5 млрд. инвестиций. Небоскреб будет состоять из трех объемов, для каждого из которых предусмотрен отдельный вход. Первые десять этажей займет стилобатная часть, в которой разместится паркинг, на средней отметке предусмотрена смотровая площадка. В нижней части башни будут располагаться офисные помещения, в средней - гостиница, верхние этажи займут апартаменты. Один из противников строительства башни Россия Михаил Москвин Тарханов, председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Московской городской думы, считает, что башня Россия одним своим названием притягивает политических экстремистов. Все, что выше 100 этажей это скорее амбиции, престиж, причем понимаемый в категориях скорее прошлого века. Тем не менее, я считаю, что высотное строительство в Москве должно развиваться, для этого есть все предпосылки, но не надо делать моду, создавать некий бум».

Рейдеры покупают предприятие за 40%, максимум 60% от его рыночной стоимости. При сроках приобретения контроля над объектом от 3 месяцев до 1 года выгодность такого бизнеса очевидна. А потому эта война никогда не закончится. Рейдеры постоянно изобретают новые схемы, и в группу риска может попасть любое предприятие.

То, что города растут вверх наверное, неизбежность. Но, как верно сказал Михаил Москвин-Тарханов, высотные дома строить надо, но без фанатизма: продуманно и осторожно. Есть, надо полагать, оптимум и в высотном строительстве. Например, во многих странах мира от небоскребов отказались по финансовым соображениям: содержание зданий выше 60 этажей экономически неэффективно. Высотный 6-звездочный отель в Дубае Burj al Arab (321 м), Empire State Building в Нью-Йорке (381 м), Petronas Towers в малазийской столице Куала-Лумпур (451 м) больше мировые символы, чем выгодные предприятия.

По данным участников рынка, доходность рейдерского бизнеса составляет 100 200%. Как отмечал председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, с 2000 по 2005 год в России произошло более 5000 недружественных захватов предприятий, в Москве не менее 500 захватов собственности в год. За первое полугодие 2005 года в столице, по данным Управления правительства Москвы по экономической безопасности, произошло 47 силовых захватов бизнеса, в 2004 году 19 По оценке Светланы Васиной, руководителя проектного департамента Агентства антикризисных технологий и инвестиций, количество рейдкоманд сегодня составляет более 50, по другим оценкам около 100.

Пришел, увидел, захватил

Связи в госструктурах, в правоохранительных органах, длинные кредитные истории, достаточный объем собственных средств позволяют им эффективно действовать на рынке слияний и поглощений. Такие компании далеко не всегда работают в интересах заказчика, порой договариваются с другими и действуют на паритетных началах. При этом предпочитают белые, законные схемы, опасаясь прибегать к черным.

Цели рейдеров незамысловаты: получить контроль над объектом для дальнейшей перепродажи/реконструкции или для ведения бизнеса. Рейдкоманды можно разделить на три основные группы: крупные корпорации с известным брендом, так называемые астеройдные команды и вольные игроки. К первой группе эксперты относят Росбилдинг, Альфа-Эко, Вашъ финансовый попечитель, специальные подразделения в ГК Гута, АФК Система и др. Эти компании были созданы в основном в начале 90-х и сразу специализировались на рейдерстве. Постепенно они расширили сферу интересов и сегодня владеют землей, предприятиями, недвижимостью. Соответственно, эти компании столкнулись с необходимостью реструктуризации и ребрендинга. И сегодня многие из них позиционируют себя как девелоперскую структуру, консалтинговую и т. п. Но тем не менее своего прежнего занятия недружественного поглощения не оставили.

Третью группу составляют или самостоятельные личности, или люди, стоящие во главе маленькой команды. Как правило, они стали известны благодаря проектам, реализованным в 90-х годах, когда шел крупномасштабный передел собственности. Такие компании специализируются на черных схемах: раскол группы основных акционеров, за которым следуют смена гендиректора, силовой захват объекта, вывод на добросовестного приобретателя имущества. Все это совершается по поддельным документам и решениям суда.

Астеройдные команды осколки материнских рейдструктур. В них работают выходцы из крупных фирм, которые могут действовать самостоятельно, но чаще под крылом родителя. При поглощении используют серые и черные схемы, не обладают достаточным административным ресурсом. Работают под определенного заказчика или в интересах материнской структуры. В качестве примера специалисты приводят ГК Вектор, Мособлинвест и др.

Нельзя утверждать, что рейдеры всегда применяют незаконные методы, говорит Павел Петровский, генеральный директор компании РосРазвитие. Есть белые, серые, черные схемы поглощения. Можно абсолютно законно получить контроль над предприятием. Существуют также технологии, которые используют на грани закона, но не нарушая его. В рейде даже есть своя корпоративная этика, и многие компании ее придерживаются. Так, если компания действует в рамках серых схем, она не будет оказывать силовое давление на директора.

Одна группа рейдеров занимается захватом ради земли и недвижимости, как, например, ИК Росбилдинг; другая интересуется предприятием ради бизнеса, как группа Альфа-Эко. Обычно при слове рейдер представляется силовой захват предприятий, нападение на людей, шантаж и прочий криминал. Из известных можно назвать Инвестиционную компанию Россия. Эта структура брала все объекты за счет фальсификации документов, давления на директора, на собственников, использовала силовые захваты. Но сегодня к насилию прибегают все реже. Сейчас эта волна пошла на спад, говорит Светлана Васина. Хотя еще в конце прошлого года было много обращений в нашу компанию. Люди приходили и говорили: у меня было 80% акций, но по поддельным документам, решениям суда все изъяли, ничего не осталось: ни денег, ни предприятия, да еще возбуждено уголовное дело.

В начале этого года была озвучена сделка по приобретению ЗАО Машмир контрольного пакета полиграфического завода, расположенного на 2-й Фрунзенской ул. на участке площадью около 1 га. Собственно производство расположено лишь в некоторых из 7 зданий общей площадью 9 тыс. кв. м. По словам Михаила Вильковского, Росбилдинг разрабатывает программу развития издательского бизнеса на базе ЗАО Машмир и увеличения доходности объектов недвижимости. Соответственно, стоит ждать реконструкции объектов и нового строительства.

Сейчас рейдеры все чаще переквалифицируются в девелоперов. К примеру, один из самых известных рейдеров, стабильно занимающий первые строчки рейтингов компаний на рынке слияний и поглощений, ИК Росбилдинг. Летом 2005 года было объявлено об участии компании в застройке микрорайона Марфино. В программу были включены 22 га земли совхоза Марфинский, принадлежащего Росбилдингу. Но... уже в декабре компания продала совхоз Марфинский девелоперской компании и производителю металлоконструкций Ведис групп. Как отметил Михаил Вильковский, заместитель генерального директора Росбилдинга, просто нам поступило очень выгодное предложение, поэтому мы продали участок. В прошлом году в прессе было объявлено о девелоперском проекте ИК строительстве бизнес-парка Яуза на участке завода Мосштамп (Слободской пер., 6). Но, как отметила Ольга Астрова, пресс-секретарь компании, сегодня Росбилдингу не принадлежит ни участок, ни предприятие: Завод Мосштамп выведен на другую площадку, неподалеку от его прежнего месторасположения. Недвижимость завода, ранее приобретенная компанией Росбилдинг, была продана стороннему юридическому лицу в 2005 году.

В группу риска попадают абсолютно разные предприятия: эффективные и не приносящие прибыли, расположенные в престижном центре Москвы и в далекой региональной глубинке. Павел Петровский выделяет 4 группы предприятий, потенциально интересных для рейдеров.

В группе риска

Рейдеры действуют примерно по такому сценарию: на одно крупное предприятие рейдерская структура в течение года собирала компромат. Само предприятие не относится к группе риска, у генерального директора порядка 80% акций. Но захватчики нашли нарушения, пришли, выложили на стол документы: по каким статьям можно возбуждать уголовные дела, какие грозят штрафы. Директор оценил обстановку: либо сейчас взять деньги с захватчиков (пусть и небольшую сумму) и уйти спокойно, либо тратить деньги на то, чтобы отбиваться, и в конечном итоге не получить желаемого результата.
Еще одну группу выделяет Светлана Васина: это организации, которые попали в Перечень предприятий, подлежащих перебазированию, ликвидации, перепрофилированию. По данным Агентства антикризисных технологий и инвестиций, в настоящее время уже больше половины предприятий, входивших в этот список, куплены рейдерами. Как правило, производство не выводится. Ни девелоперам, ни инвесторам неинтересен этот низкорентабельный, по их мнению, бизнес, говорит г-жа Васина. Собственники предприятий, включенных в перечень, обречены. Городу невыгодно, чтобы эти организации находились на его территории. Они в первую очередь попадают в зону интересов и рейдеров, и девелоперов. Вариант для таких собственников найти выгодного покупателя на эту площадку либо стать совладельцем, пустить в долю инвестиционную компанию. Инвестор вложит деньги в проект, реконструкцию недвижимости. Владелец сможет перебазировать предприятие, будет получать уже другие деньги от сдачи площадей, к примеру, современного бизнес-центра, и перестанет мозолить глаза рейдерам и городу. Так, завод по производству слабоалкогольных напитков и кондитерских изделий Мона на ул. Русаковской, 13 был включен правительством Москвы в перечень предприятий, подлежащих перебазированию. Руководство Группы компаний Бородино в 2003 г. решило вывести производство в Можайск и Волгоград. А на месте бывшего завода сегодня строится деловой центр Бородино, включающий офисный центр и гостиницу.

Контрольный пакет акций или хотя бы 30% неконсолидировано.
Предприятия, у которых кредиторская задолженность находится под контролем коммерческих структур, но неподконтрольна самому предприятию.
Предприятия, которые используются неэффективно. Обычная практика, когда предприятием занято 30% площади, а остальные 70% либо просто пустуют, либо сдаются в аренду. Любой рейдер, проходя мимо (существуют специальные разведчики), по внешнему виду может определить, что здесь собственность используется неэффективно. А значит, владелец не думает о своей защите, говорит г-н Петровский. По данным Департамента градостроительства г. Москвы, из всех территорий промзон действующие по профилю предприятия занимают только половину площадей. Остальное используется не по прямому назначению.
Большую опасность представляют нарушения в работе общества. Пусть у руководителя 99,9% акций, но если консолидация пакета происходила с нарушениями, ее можно оспаривать. Основные нарушения скупка акций без регистрации эмиссии и вынуждение акционеров продавать акции. В 90-х годах скупка происходила так, поясняет Павел Петровский. При увольнении человека просили либо принуждали продать акции. Это нарушение активно используется рейдерами. Помимо возможности оспорить приобретение контрольного пакета акций существует также вероятность возбуждения уголовного дела.

К сожалению, нельзя быть уверенным в том, что тому или иному предприятию не грозит захват. Лет 5 назад объекты скупали за счет того, что консолидировали пакет акций у трудового коллектива, сейчас идут по схеме оспаривания предыдущих сделок. Потом будут использовать нарушения в работе общества, на основании чего можно возбудить уголовное дело против директора, говорит Павел Петровский. Рейдеры не бездействуют и осваивают новые технологии. Этот бизнес высокорентабельный, интересный в том числе для юристов, работающих в этом направлении. Передел будет следовать за переделом.

1000 и один способ отъема денег

Законных способов поглощения предприятия довольно много. Если фирма неплатежеспособна, можно совершенно законно получить контрольный пакет, сменить менеджмент предприятий, совет директоров. Такую схему можно сопоставить с обычным приобретением недвижимости.

Одно из последних нововведений рейдеров так называемый экологический Green mail. При захватах промышленных предприятий используется планомерный пиар неблагоприятной экологической ситуации. Дело в том, что промзоны обычно располагаются рядом с жильем. А по российскому законодательству, экологическая экспертиза может быть оспорена любым физическим лицом, проживающим рядом с объектом. Что и применяется для давления на руководителей предприятия.

Не секрет, что любое предприятие в России работает с нарушением законодательства. Самый распространенный пример сдача площадей предприятий в аренду, когда присутствует черный нал и т. п. Этим часто и пользуются рейдеры.

Как уже отмечалось, консолидация пакета акций в 90-х годах происходила незаконно. Если директора скупали акции без регистрации эмиссии, значит, сделку можно оспаривать, что и делают рейдеры. Часто для получения контроля над объектом используется конфликт между акционерами и т. д. Понятно, что владельцы контрольного пакета акций продают его не по собственной воле (в противном случае это была бы обычная рыночная сделка), а под давлением рейдеров. Из серых схем применяется приобретение 30-процентного пакета акций (на многих предприятиях до сих пор есть такая возможность), что позволяет на грани закона поменять менеджмент предприятия и вывести активы. Организуется собрание акционеров (только лояльных новому акционеру), которое сразу оформляется как повторное, где меняют руководство. Далее произошедшие изменения регистрируются в налоговой инспекции, а затем осуществляется сделка, ради которой и была организована вся операция. Законные акционеры как минимум теряют здание. Еще вариант оспаривание ранее совершенной сделки.

Российское законодательство в отношении рейдеров почти бессильно. Пока оно меняется не в той мере, чтобы можно было сказать: все, завтра захватов не будет, полагает Павел Петровский. Даже такой тенденции не наблюдается. Всегда можно найти законные способы обойти любой закон или поправку.

Вариантов очень много. Проблема в том, что директор не знает, насколько уязвимо его предприятие, и зачастую начинает противодействовать, когда уже поздно идет захват.

В ожидании рейда

Москва борется с рейдерами своими способами, основанными на административном ресурсе и бюрократии. Существует запрет на перепрофилирование, город может организовать кучу проверок, наложить вето на какие-то решения, рассказывает Светлана Васина. Но законных оснований нет, московская система не может быть эффективна, она работает очень избирательно. Если у рейдера нет связей во властных структурах, бюрократическая схема запрещений работает, если есть она неэффективна. В конце концов объект можно перепродать девелоперу, у которого эти связи есть.

Защита может быть превентивной или уже в процессе поглощения. Понятно, что первый вариант спокойнее и дешевле.
Юристов, способных построить эффективную защиту, немного. Часто директора прибегают к услугам штатных юристов. Но надеяться на то, что они смогут защитить от рейдеров, нелепо. Второй вариант знакомые адвокаты, которые лучше разбираются в корпоративном праве. Но, как правило, они не знакомы с технологией корпоративных войн и не могут действовать на опережение. Третий вариант компании, специализирующиеся на защите. В них работают выходцы из рейдерских структур или бывшие рейдеры, а потому они прекрасно знают технологию работы захватчиков и могут прогнозировать шаги рейдеров. Мы часто сталкиваемся по работе с представителями Росбилдинга, говорит Светлана Васина. Хорошо зная психологию людей, они действуют очень профессионально. Но их методам можно противодействовать.

Компании, специализирующиеся на защите предприятий от поглощений, делят их владельцев на несколько групп. Так, по данным РосРазвития, большинство из них порядка 90% пассивны, сидят и ждут, когда начнется захват. А если захват уже начался, их рассуждения таковы: за нами кто-то стоит, у нас есть свои юристы, мы сможем отбиться. Из оставшихся 10% около 7% уверены, что защищаться надо, но они очень долго думают, долго подбирают консультантов. Светлана Васина называет эту группу донкихотами: Они, видя ситуацию, начинают сотрясать воздух, ходить во властные органы, жаловаться. Но это редко заканчивается успехом. Оставшиеся 3% это директора, которые понимают, что предприятие находится в группе риска, и активно действуют.

Основная проблема во взаимоотношениях директора предприятия и защитника кризис доверия. Директор, как правило, боится, что компания-защитник возьмет деньги у рейдеров и будет играть на стороне захватчиков. Также распространено мнение, что тот, кто защищает, тот и захватывает. И порой основания для таких подозрений есть.

Еще один вариант солидные юридические компании, имеющие опыт защиты в корпоративных войнах. Главное достоинство таких организаций их незаинтересованность в бизнесе или земельном участке подзащитного.

Цена защиты складывается из гонорара и проектных затрат, той суммы, которую необходимо вложить в определенные мероприятия. Чем дольше ведется война, тем больше проектные затраты и тем выше гонорар. Гонорар на превентивные мероприятия, как правило, в десятки раз меньше, нежели на защиту в ходе поглощения предприятия. В общем, цена зависит от сложности ситуации: начинается от $100 тыс. и составляет от 10 20 до 40 50% от стоимости проекта (предприятия).

В войне рейдер, как правило, всеми способами компрометирует защитника. Может, к примеру, заявить, что защитник взял деньги у рейдера и играет на его стороне. Иногда это срабатывает. Рейдер старается отсечь защитника, очернить его в глазах директора. Сейчас у нашей компании уже есть определенный вес и репутация на рынке, а поначалу рейдкоманды попортили нам немало крови, отмечает Светлана Васина.

Рейдер предлагает владельцу из двух зол выбрать меньшее, а именно продажу своего пакета. Рассказывает Светлана Васина: Мы предлагали защиту одному директору, у него было 60% акций, купленных у предыдущего владельца буквально за несколько дней до его смерти. Наследники через рейдструктуру предъявили новому директору обвинение в подделке документов и переводе акций на себя. Далее рейдеры реализовали интереснейший сценарий: человеку заявили, что спорный пакет и остальные акции уже скуплены рейдерами, произошел захват предприятия и другого выхода, кроме продажи акций, у него нет. На самом деле все это просто искусная инсценировка, мы называем этот метод фальш-панелью.

Объем превентивной защиты зависит от существующих нарушений законодательства в работе общества. Она может ограничиться консультацией специалиста, который в течение нескольких дней проведет анализ документов, укажет на существующие проблемы и обозначит наиболее вероятный сценарий захвата. Порой требуется несколько недель на изучение архива документов, после чего разрабатывается стратегия защиты, согласовываются действия и проводится зачистка ситуации. В превентивной защите очень большой набор проводимых мероприятий, говорит Павел Петровский. И проблема в том, что нет лекарства, единого для всех. Так и в нашей работе нет единой стратегии защиты, т. к. стратегия поглощения для каждого предприятия своя. Есть общие, типовые меры, но для одного предприятия эта мера будет плюсом, а для другого минусом. В одних случаях в процессе защиты директор выводит имущество на подставные компании, предотвращая его силовой захват. А в других случаях это будет являться правонарушением.
Не существует мер, гарантирующих защиту от захвата. Если компания заинтересовала рейдеров и есть нарушения, они все равно будут заниматься этим предприятием. Просто может возрасти бюджет на захват. Любая рейдерская группа, вложив деньги в скупку акций, захочет получить эти деньги обратно, причем с существенным коэффициентом. Поэтому надо понимать, что рейдеры либо будут захватывать предприятие дальше, даже действуя по черным схемам, либо потребуют, чтобы этот пакет выкупили. Даже в случае невозможности поглощения предприятия проект все равно выгоден для рейдеров. Так, компания Вашъ финансовый попечитель в свое время не смогла захватить Оленегорский ГОК, но позже перепродала блокирующий пакет акций комбината структурам Базового элемента Олега Дерипаски. По оценкам специалистов, стоимость 31% акций комбината в начале 2004 года, когда состоялась сделка, могла достигать $70 млн.
Схема действий большинства захватчиков такова: рейдеры приходят к директору и объявляют, какой у них бюджет на захват. Либо мы отдаем эту сумму за акции, либо начинаем тратить ее на войну. В результате мы все равно дадим тебе деньги, но уже гораздо меньшую сумму, к тому же вам придется серьезно потратиться на противостояние.

Встречаются случаи силового захвата. Недавний пример захват ОАО Гипромез. 16 июня 2005 года в здание на пр-т Мира, 101 ворвалась ОПГ, возглавляемая Федоровым (Ульевым). Сотрудники Гипромеза и ЧОП Набат-СБ были вытеснены с применением грубой физической силы. Основанием для захвата послужило право собственности на недвижимость Гипромеза. Как выяснилось позже, эта собственность основывалась на подложных договорах купли-продажи акций между ОАО Гипромез и иностранными компаниями Хэкбридж Партнерс С.А., Вортмант Ивестмент Лтд.. Были возбуждены уголовные дела по статьям мошенничество и самоуправство.

Некоторые владельцы могут сопротивляться довольно долго, в течение 2 лет удерживая предприятие. Но рейдструктура может спокойно вести войну и 2, и 3 года, расходуя выделенный бюджет на захват. Директор все это время тратит деньги на защиту. В итоге складывается следующая ситуация: время прошло, деньги потрачены, защита велась неправильно, денег больше нет.

Обычно же рейдеры не любят шума. Захват и поглощения не афишируются. Поэтому собственникам необходимо максимально освещать ситуацию в прессе. В этом случае рейдеры уже не идут на противозаконные меры.
Сегодня, прочесав столицу, рейдеры пошли в регионы. И там перспективы для подавляющего большинства предприятий, заинтересовавших захватчиков, более плачевны, нежели в Москве. Сегодня активно осваиваются петербургские предприятия, земля под ними стоит, как и в столице, намного больше самого производства. Очень перспективно для атак курортное Черноморское побережье. От захватчиков страдают в Нижнем Новгороде, Ростове, Татарстане... Настоящего рейдерского бума ожидают в Подмосковье. Поглощение региональных компаний будет идти преимущественно по схеме, которая активно применялась в Москве: используется элементарная неграмотность менеджмента и необоснованная уверенность директора, что за ним стоит весь город и в обиду его не дадут. Дадут!
Минимущество пошло навстречу предпринимателям, предложив выкупать землю под приватизированными предприятиями в рассрочку. Но бизнес не оценил широкого жеста чиновников. Руководители компаний говорят, что при нынешних ставках на выкуп земли даже пятилетняя рассрочка больно ударит по финансам предприятий.

Еще пример захват комплекса 6 зданий НИИ эластомерных материалов и изделий (НИИЭМИ) по подложным документам. Летом прошлого года московские власти нашли своеобразный способ защиты НИИ выкупить у собственника 51% акций. Еще одна жертва НИИ шинной промышленности (НИИШП). В результате его захвата нефтехимический комплекс России и бюджет Москвы потерял до $1 млрд.

Но вместо благодарности в подчиненных Фарита Газизуллина полетели камни. "Российская промышленность не имеет достаточной ликвидности. Массового выкупа не произойдет, пока государство существенно не изменит способ расчета нормативной цены", - утверждает гендиректор "Объединенных машиностроительных заводов" Каха Бендукидзе. В четверг предприниматели встречались с чиновниками Минимущества и Роскомзема. Первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский упрекнул крупный бизнес в том, что он ведет кампанию на понижение стоимости земли. Несмотря на это, предприятия, по его словам, не дожидаясь, когда установятся рыночные цены, участки выкупают. В этом году Минимущество в четыре раза перевыполнит план по поступлениям от продажи земли и соберет 8 млрд руб.

По Земельному кодексу предприятия, владеющие землей на праве постоянного бессрочного пользования, до 1 января 2004 г. должны либо выкупить участки, либо оформить права на их аренду. Однако приватизировать землю решилось считанное число предприятий. По оценке Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) , при действующих правилах оценки земли на выкуп компании должны будут потратить $100 млрд. В конце прошлой недели Минимущество направило на межведомственное согласование поправки в Земельный кодекс и закон о приватизации государственного и муниципального имущества. По замыслу чиновников компании смогут оплачивать земельные участки в течение пяти лет. Платежи должны осуществляться ежегодно равными долями, при этом на основную сумму долга будут начисляться проценты в размере одной третьей ставки рефинансирования ЦБ.

Выкуп земли только под теплостанциями обошелся бы РАО ЕЭС в $1 млрд, и, чтобы "отбить" затраты, холдингу надо было бы увеличить тарифы на 9% , говорит член правления РАО Василий Зубакин. По его словам, не только дороговизна отталкивает компании от выкупа. Основная проблема крупных землепользователей, имеющих тысячи участков в сотни тысяч гектаров, - привести в порядок землеустроительные документы. "Газпрому", "ЛУКОЙЛу", другим предприятиям нефтянки надо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать огромное число объектов недвижимости. Только РАО ЕЭС на это потребуется 5 млрд руб. и не один год. Между тем до "часа икс", когда по закону надо выбрать между арендой и выкупом, осталось шесть месяцев.

По мнению Александра Перова, заместителя гендиректора "Норникеля", рассрочка - это слабое утешение. "Для определения экономической целесообразности выкупа надо сопоставить размер земельного налога, арендной платы и цену выкупа", - отмечает менеджер. Рассрочка, по словам Перова, несколько смягчает остроту проблемы, но саму проблему не решает, поскольку из-за колоссального разнобоя в действиях региональных властей предприниматели по-прежнему не в состоянии прогнозировать свои будущие затраты по аренде или земельному налогу.

Первый замминистра экономического развития Андрей Шаронов на встрече с предпринимателями в минувший четверг заявил, что решение земельного вопроса зависит от политического вердикта Кремля. Коллега Шаронова, замминистра Александр Маслов, сказал, что Минэкономразвития сформулирует свое отношение к инициативам Минимущества ко вторнику.

"По большому счету, нет юридической процедуры преследования землепользователя, который [после 1 января 2004 г. ] оставит за собой право постоянного бессрочного пользования", - успокаивает бизнесменов президент консалтинговой компании "Пачоли - земельное право" Алан Гассиев, а руководитель управления ОМЗ Андрей Лазаревский отсылает к решению Конституционного суда от 2001 г. , по которому право постоянного бессрочного пользования охраняется государством наравне с правом собственности. "Никто не будет выкручивать руки предприятиям, если они не успеют до конца года выкупить землю или оформить договор аренды", - признается чиновник правительства. Он говорит, что развязка может наступить 10 июля, когда правительство соберется обсудить ход земельной реформы. Между тем источник в РСПП сказал, что предприниматели готовы обратиться для защиты своих интересов в Конституционный суд и к Владимиру Путину.



Главная --> Публикации