Главная --> Публикации --> Покупка недвижимости в турции Панельные застройщики взялись за элитную недвижимость Владимир ресин: я цены не назначаю. мое дело строить Capital partners сядет у домодедово Недвижимость за рубежом. в поисках экзотики...

Правда, анализ бухгалтерской отчетности банка показывает, что в данном случае имел место эффект нулевой базы или низкого старта: в 2004 году ипотечные кредиты выдавались в этом финансово-кредитном учреждении на разовой основе, так что увеличить объемы этого кредитования в 3-4 или даже в 5 раз не представлялось неразрешимой проблемой.

Российские банкиры любят рассказывать клиентам об успехах в развитии такого сложного направления, как ипотечное кредитование. Автору статьи довелось лично беседовать с руководителем одного из банков, который радостно повествовал о том, что по итогам 2005 годы объемы выданных ипотечных кредитов увеличились в три раза по сравнению с аналогичными результатами прошлого года.

Итак, жилье, с точки зрения его приобретения, становится все менее доступным. Беда в том, что менее доступным оно становится, и с точки зрения его аренды. Складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, растет предложение на рынке аренды жилья, потому что многие владельцы начинают рассматривать свои квартиры как инвестиционный инструмент и, стоит отметить, весьма прибыльный. Не секрет, что покупка человеком второй или третьей квартиры почти всегда оборачивается сдачей свободной площади в наем. Однако этот рост предложения ситуацию не улучшает - спрос растет еще быстрее, и теперь он, как подчеркивает эксперты, не подчиняется даже сезонным факторам. А темпы роста цен на арендованное жилье не уступают темпам роста цен на рынке купли/продажи жилья.

В остальном же можно констатировать: ипотечное кредитование, конечно, развивается, но оно пока явно уступает потребительскому кредитованию и экспресс-кредитованию. Причин много, но одной из главных эксперты называют рост цен на жилье. Потенциальные заемщики часто отказываются от заключения кредитных договоров в последний момент, потому что выясняется, что цена на квартиру снова возросла, и средств, которые они смогут получить в рамках предоставления займа, будет недостаточно для совершения сделки. А поскольку в Москве цены на квадратные метры уже растут не каждый месяц, а буквально каждую неделю, то такие случаи учащаются и становятся нормой бытия.

На мой вопрос, нельзя ли было за эти деньги присмотреть что-нибудь получше и подешевле, я получила горький ответ - нельзя. Квартиры на рынке аренды уходят с не меньшей скоростью, чем на рынке покупки жилья, - посетовала подруга (для справки - до того, как они с мужем сняли квартиру, на протяжении четырех месяцев безуспешно подыскивали себе жилье, чтобы его купить). - И в том, и в этом случае лишний день на обдумывание условий или поиск альтернативного варианта может обернуться потерей вожделенных квадратных метров.

Простой пример: моя подруга с мужем еще год назад снимали двухкомнатную квартиру в центре Москвы за 800 долларов (естественно, что начали они с уплаты 600 долларов, но цена постоянно повышалась, а под занавес владелец жилплощади потребовал расплачиваться с ним в евро, так как перестал доверять доллару). После расторжения арендного соглашения весной этого года им пришлось искать себе новое место под солнцем. Как потом сетовала подруга, нашли, но уже по 1200 у.е. Еще год назад такую цену могли заломить за квартиру с недавно выполненным евроремонтом, сверхудобным расположением (близко к метро, в экологически чистом районе с хорошо продуманной инфраструктурой и т.д.). Нынешняя жилплощадь ни одним из вышеперечисленных достоинств не блистала, а была стандартной двушкой в доме застройки 70-ых годов.

Сезонность - тоже интересный момент: год-два назад считалось, что лучше всего снимать квартиру летом или в разгар зимы. Причины просты - в эти периоды миграционная активность населения идет на убыль и, следовательно, сокращается число конкурентов-арендаторов. Наоборот жарким временем на рынке сдачи жилья в наем считались осенние месяцы, потому что на них выпадал приезд в Москву иногородних студентов. Вторым по значимости пиковым периодом называли весну, потому что, выйдя из зимней спячки, люди начинают активно менять работу и в Москву на ярмарку вакансий прибывают новые кадры. Которым, по понятным причинам, тоже надо было где-то жить. Вот и оставалось тем, кто хотел сэкономить июнь, июль, август, декабрь и январь. В феврале спрос уже потихоньку начинал расти.

Поэтому арендаторы все реже предъявляют к квартире высокие требования и все чаще ведут себя по принципу кушай, что дают. Споры с хозяевам о цене вопроса сводятся в результате к минимуму или вообще не возникают, также как и не озвучиваются претензии по поводу низкого качества содержания квартир или каких-либо неудобств ее расположения.

Картина, с точки зрения арендаторов, складывается невеселая. В то же время, как считают эксперты, эта тучка тоже имеет светлую изнанку. По мере роста цен на аренду жилья, а также роста спроса на само это жилье рынок сдачи в наем квартир становится более цивилизованным. Владельцы жилплощади все чаще предпочитают прибегать к услугам риэлторских агентств при поиске себе арендаторов: ведь речь идет о существенных ежемесячных платежах (в Москве минимальная цена за аренду однокомнатной квартиры сейчас составляет 500-600 долларов) и, кроме того, о сохранности самой золотой жилплощади. Идет и обратный процесс: арендаторы тоже теперь предпочитают действовать через риэлторские компании, так как в данном случае заключается договор, который оговаривает случаи изменения арендной платы и четко прописывает права и обязанности сторон по отношению друг к другу.
Еще 5 лет назад, арендовать однокомнатную квартиру на окраине за 120 долларов, считалось дорого. Сегодня с трудом можно найти однушку за 450, так как нормальная арендная ставка типовой однокомнатной квартиры в спальных районах начинается от 500 долларов. Цены на аренду растут хозяева квартир довольны, квартиранты в шоке. Возможна ли обратная ситуация? Или еще через 5 лет люди, не имеющие собственного угла, будут вынуждены платить за крышу над головой 1000 долларов?

Однако это в прошлом: сейчас, как отмечают наблюдатели, абсолютно безразлично, в какой месяц человек займется поиском квартиры. Цены на арендованном жилье растут постоянно, причем сказываются на их динамике не только фактор соотношения спроса и предложения, но и падение доллара, и высокая инфляция в стране и даже всевозможные пессимистические прогнозы о скором наступлении банковского кризиса (неважно по какой причине).

По словам начальника отдела по работе с недвижимостью компании Терра-недвижимость Натальи Петшик, это связано с общей тенденцией подорожания недвижимости, как городской, так и загородной. Поскольку в ближайшие годы спад платежеспособного спроса не предвидится, то и положительная динамика арендных ставок вряд ли изменится, - говорит она. - Недвижимость перестает быть товаром в обычном понимании, превращаясь в инвестиционный инструмент, который мало зависит от колебаний спроса и предложения. Более низкая ликвидность недвижимости, по сравнению с товарами общественного потребления, защищает ее от колебаний рынка. Хорошая иллюстрация банковский кризис 2004 года. Цены на загородную недвижимость не упали. Продавцы либо заморозили цены, либо сняли предложения с продаж.

Подобная ситуация постоянного роста цен наблюдается не только на рынке городской недвижимости, но и загородной.

Естественный рост

Сегодня одним из мотивов приобретения недвижимости является расчет на увеличение ее стоимости в будущем.

Ответить на этот вопрос мы попросили Андрея Мажарова, генерального директора компаниии Терра-недвижимость:

Рынок аренды зависит от рынка купли-продажи. Факторы, влияющие на подорожание стоимости аренды, - это механизмы, которые формируют цены на жилье в общем. И здесь сразу возникают два вопроса: насколько обоснована текущая цена жилой недвижимости и почему эта цена в будущем должна вырасти?

Во-первых, стоимость жилой недвижимости не уменьшается со временем, поскольку недвижимость практически не устаревает. Конечно, есть определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и т.д. Однако базовые требования человека к жилищу остаются неизменными в течение многих веков. Кстати, именно поэтому жилая недвижимость традиционной архитектуры является наиболее инвестиционно привлекательной.

Внутренней или справедливой стоимости у жилой недвижимости нет именно потому, что она является инвестиционным активом. Это касается не только жилой недвижимости, но и других инвестиционных активов ценных бумаг, антиквариата, произведений искусства и т.д. Кроме того, у жилой недвижимости отсутствует сам механизм ограничения цены.

В третьих, производство жилой недвижимости ограничено, и не только тем, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно, как он может ездить на автомобиле, произведенном в любой стране. Для жилой недвижимости важно, прежде всего, место, удобное для жизни близкое к работе, достаточно престижное, с инфраструктурой, и т.д. Поэтому в жилой недвижимости существует естественная тенденция к концентрации, а концентрация не может быть безграничной. На Остоженке нельзя поселить сто тысяч человек, это будет уже не Остоженка.

Во-вторых, стоимость жилой недвижимости не разрушается в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров. Конечно, здание подвержено износу, однако величина его обычно незначительна, если здание построено качественно. Базовый актив любой жилой недвижимости земля вообще не изнашивается.

Итак, вместо механизма ограничения цены в жилой недвижимости присутствует механизм повышения цены.

Наконец, когда цена на обычный товар растет, спрос падает, и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.

Интересно, что в этом отношении существенным защитным механизмом является отсутствие в России ипотеки. В ситуации, когда подавляющее большинство покупает недвижимость на свои средства, а не на заемные, вероятность вынужденной продажи в случае кризиса значительно уменьшается.

История кризисов на рынке жилой недвижимости и акций наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30-35% своей стоимости. Индекс РТС при этом упал с 572 до 39 пунктов, т.е. на 93%.

Искусственные подкормки для цены

Все это делает жилую недвижимость идеальным объектом для инвестиций, фактически не имеющим аналогов. Неудивительно, что цены на жилую недвижимость движутся только в одном направлении.

К нам в компанию пришла одна женщина, желающая сдать свою однушку, - рассказала агент одной известной компании. Она сказала, что сдает впервые: в квартире давно не производился ремонт , мебель старая, первый этаж без решеток - словом, ее вполне устроят 300 долларов. В итоге, ее убедили, что 450 долларов это нормальная цена за ее однушку. На следующий день в ее квартиру заселялась семья из соседней республики, а женщина благодарила агента.

Игра на рынке аренды позволяет заработать не только хозяину квартиры, но и агентам. Тем более, что владельцы свободной квартиры, все больше предпочитают сдавать ее через агентство: спокойнее и быстрее. А агенты заинтересованы в том, чтобы сдать объект дороже от этого во многих компаниях зависит их агентская прибыль. И в погоне за собственной добычей они искусственно подогревают цены.

Поэтому, господа квартиросъемщики, затяните туже ремни! Особенно это касается тех, кто снимает квартиру в городе! Если рынок аренды загородной недвижимости еще подвержен сезонным колебаниям - арендные ставки растут начиная с февраля марта, в апреле мае цены стабилизируются, а к июню июлю уже наблюдается спад порядка 20%, то в городе понятие сезонности уже не существует.

Естественно человек, однажды получивший больше того, на что он рассчитывал и знающий, куда обратиться за этим, уже никогда не согласится на меньшее. Пытаясь выяснить у риэлторов, в какую сумму будет обходиться аренда через пару лет, я не получила внятного ответа. Мы не рискнем делать сейчас какие-то прогнозы, - говорили мне они. Но цены будут расти, это точно.

В Академии народного хозяйства при Правительстве РФ открылась новая программа профессиональной переподготовки Управляющий коммерческой недвижимостью. Программа разработана на базе курса МВА/master of business administration Управление недвижимостью и затрагивает исключительно практические вопросы управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.

А вот риэлторы, по-прежнему, берут за свои услуги, стоимость месячной арендной ставки. И люди, сдающие квартиру самостоятельно (но таких немного), уже тоже научились требовать деньги за два месяца вперед за первый и последний. Причем, делают это даже бабушки-одуванчики, сдающие свою комнату с тараканами за 250 долларов. Информированность, однако

У новой программы есть несколько преимуществ:

В настоящее время в России это единственная программа, которая позволит специалистам, работающим или собирающимся работать на рынке недвижимости, решать вопросы оперативного управления и эксплуатации объекта недвижимости в условиях современного российского рынка.

Преподаватели - практики. К преподаванию на программе Управляющий коммерческой недвижимостью приглашаются специалисты-практики из действующих управляющих компаний, консультанты, работающие на рынке коммерческой недвижимости, чиновники, создающие правила игры на рынке недвижимости.

Практическая направленность. Особое внимание во время учебного процесса уделяется разработке конкретных путей решения наиболее актуальных вопросов управления и эксплуатацией коммерческой недвижимостью. Слушатели на примере своих организаций разрабатывают выпускные проекты, оформленные в виде бизнес-планов, инвестиционных проектов, концепций управления коммерческой недвижимостью.

И главное - доступная цена. Стоимость восьмимесячного курса менее 100 тысяч рублей, что по сегодняшним меркам весьма недорого.

Удобный график обучения. Заочная форма обучения позволит Вам учиться без значительного отрыва от работы. Заочная форма включает в себя 4 (Четыре) очных сессий по две недели в течение восьми месяцев.

Программа стартует 15 мая 2006 года, однако если Вы не успели подать документы вовремя, Вы сможете присоединиться к группе, предварительно сдав пропущенные дисциплины.

По итогам обучения выдается Государственный диплом с правом ведения нового вида деятельности - Управляющий коммерческой недвижимостью.

профессионально разработать концепцию и осуществить грамотное управление коммерческой недвижимостью;
уверенно анализировать стратегическое видение перспектив развития объекта;
структурировать внутренние бизнес-процессы объекта недвижимости
Совмещение собственной практической деятельности с обучением на программе Управляющий коммерческой недвижимостью способствует расширению профессионального горизонта и росту мотивации слушателя, общение с коллегами расширяет круг партнерских отношений и деловых профессиональных контактов.
На последнем пленарном заседании весенней сессии Госдума приняла во втором чтении проект закона "Об ипотечных ценных бумагах". Банкиры ратовали за прохождение этого документа. Их усилия поддержал и Центробанк, и депутаты.

Формат обучения позволяет считать выпускников Академии народного хозяйства при Правительстве РФ специалистами высшей категории в области управления недвижимостью, а знания, полученные из первых рук позволяют:

Рост объемов ипотечного кредитования заставляет банки задуматься об источниках его дальнейшего финансирования. Одним из них могут стать специальные облигации, выпускаемые для рефинансирования ипотечных кредитов. Правительство считает, что круг эмитентов таких бумаг должен быть ограничен. В частности, кредитные организации, привлекающие во вклады средства населения, не должны выпускать ипотечные облигации. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и банками.

Законопроект регулирует отношения, возникающие при выпуске (эмиссии), выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по этим ипотечным ценным бумагам. Под ипотечными ценными бумагами понимаются ипотечные облигации (облигации с ипотечным покрытием) и ипотечные сертификаты участия.



Выпускать ипотечные облигации могут любые банки. При этом Банк России получает право устанавливать дополнительные экономические нормативы в отношении банков, являющихся эмитентами облигаций с ипотечным покрытием. По словам первого зампредседателя Банка России Андрея Козлова, Центробанк готов отрегулировать этот вопрос так, чтобы больших системных рисков не было. Может быть ограничено право выпуска облигаций с ипотечным покрытием для банков, средства вкладчиков в которых превышают собственный капитал этих банков. Кроме того, как сообщает Прайм-ТАСС, на рынок ипотечных ценных бумаг, по мнению А.Козлова, необходимо пускать только профессионалов, например тех, кто сформировал ипотечный портфель в размере примерно половины от собственного капитала банка. Ипотечные сертификаты участия могут выдаваться только коммерческими организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности на управление инвестиционными паевыми и негосударственными пенсионными фондами.



Главная --> Публикации