Главная --> Публикации --> Сергей полонский и артур кириленко поделили бизнес mirax Mirax group выиграла у главмосстроя аукцион на возведение целого микрорайона на рублевке Подмосковная земля: по 25 соток в руки Onduline sa будет строить в нижнем завод кровельных материалов Утомленные городом

Человеку непосвященному это может показаться странным: миллион - это примерно 35 тысяч долларов, т.е. втрое меньше, чем стоит сегодня самая затрапезная однушка на окраине.

По статистике риэлторских агентств, примерно в 50% договоров купли-продажи квартир цена составляет менее 1 миллиона рублей. Берется либо оценка по БТИ, либо просто и без изысков - 999 тысяч.

Очевидно, что не те цифры в договоре - эта реакция продавцов на, мягко скажем, не очень дружелюбное налоговое законодательство. Бывает, что в сокрытии истинной стоимости заинтересован и покупатель: если официально он получает не очень большую зарплату и хочет избежать вопросов о том, откуда он взял деньги.

Ничего странного тут нет - достаточно заглянуть в Налоговый кодекс, п. 5 ст. 208 которого провозглашает, что деньги, полученные от реализации недвижимого имущества, являются доходом, подлежащим налогообложению (по действующей ныне ставке 13%). Разберем пример. Имеется однокомнатная квартира, которой мы владеем один год и которую продаем где-то за 2,8 млн. рублей. Если в документах будут записаны истинные цифры, то размер налогооблагаемой базы составит 1,8 млн. (2,8 млн. минус 1 млн. вычета). Налогов с этой суммы надо будет заплатить 13%, т.е. 234 тыс. рублей. Заметим, что с ростом стоимости квартиры налог будет расти, и не только в абсолютных цифрах, но и в процентах.

Среди риэлторов, по понятным причинам, мало сторонников кнута. Из опрошенных нами экспертов только Сергей Постнов, первый вице-президент Национальной ипотечной компании, сказал, что можно было бы ввести преимущественное право приобретения для городских властей. Две квартиры, выкупленные за миллион - и эта практика мгновенно бы прекратилась, - убежден он.

Чем такие хитрости плохи? Прежде всего, незащищенностью участников. Если договор будет оспорен в суде, есть серьезный риск, что квартира вернется продавцу, а покупатель получит: то, что записано в договоре, т.е. миллион. Покупатели, конечно, пытаются защититься, в том числе берут у продавцов расписки в получении полной суммы. Однако, как говорит Алла Шегаль, юрист компании Московские огни, формы расписки, которая гарантировала бы правовое возвращение денег, не существует. Более того, если такая бумага будет предъявлена суду, тот посчитает ее основанием поставить под сомнение добросовестность приобретателя.

Однако сама идеология - как бы это половчее свернуть обывателя в бараний рог - кажется тут не слишком уместной. Дефицит предложения сформировал рынок продавца, говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, владельцы квартир могут диктовать свои условия, и покупатель вынужден с ними соглашаться. Лишь когда рынок успокоится, покупатель будет иметь возможность настаивать на указании в договоре реальной цены.

Идея достаточно спорная. Существует, к примеру, ст. 421 Гражданского кодекса, называемая Свобода договора, где говорится, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. С другой стороны, есть в том же ГК ст. 170, провозглашающая притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку. Порывшись в гражданском законодательстве, можно найти и множество других норм, применимых к данной ситуации - будет о чем поспорить юристам.

Продолжить этот процесс, говорит Максим Бородыня, главный юрист Бюро недвижимости Агент 002, могло бы дальнейшее сокращение срока - до года-полутора, а также значительное увеличение налогового высвобождения. А. Шегаль считает разумной на сегодня сумму миллионов в шесть - она освободит огромный пласт недорогих квартир. Правда, замечает представитель Московских огней, при нынешнем ненормальном росте цен не исключено, что года через два это будет все равно, что сегодня миллион. Еще хорошей мерой было бы отсчитывать срок не нахождения квартиры в собственности (т.е. от момента приватизации), а время реального проживания в ней. Часто случается, что человек живет в квартире 20 лет, потом решает продать, приватизирует - и выясняет, что он тут вроде как новенький.

На самом деле, вопрос этот нуждается в либерализации. Первый шаг государством уже сделан: напомним, что несколько лет назад срок владения, с которого начиналось полное освобождение от налогов, составлял пять лет. Сейчас - три года, и этот шаг, по словам экспертов, уже здорово обелил рынок.

Зарубежный опыт

Александр Гениевский, зам. генерального директора компании Новый город, считает, что проблема шире и глубже. В нашей стране серьезно перекошена экономическая ситуация: половина работающих получает зарплату в конвертах, рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются в десятки раз. Единственный выход - постоянно и последовательно выводить экономику из тени, в том числе отказаться от странных цен БТИ, которые как бы существуют, но все понимают, что это и не цены вовсе, а непонятно что. Нормальная, рыночная оценка имущества сняла бы все вопросы.

Куда все подевалось

В США доходы от продажи недвижимости полностью освобождаются от налогов, если на вырученные деньги продавец приобретает недвижимость большей стоимости. Совершенно логично: больше собственность - больше налог на владение, и государство подталкивает граждан приобретать более дорогостоящее имущество.
Дефицит

Первичный рынок недвижимости переживает непростое время. За последние полгода в столице не появилось ни одного нового крупного объекта и явно наметился кризис доверия со стороны покупателей каждый день они узнают о новом недостроенном объекте и обманутых соинвесторах. Тем не менее платежеспособный спрос возрастает с каждым днем: регионы поставляют в Москву все новых покупателей. Риэлтеры о кризисе рынка пока не говорят, но не скрывают того, что новых квартир в этом году на всех желающих не хватит.

Застройщики называют причиной всех бед вступивший в силу с 1 апреля 2005 года закон #214 О долевом участии в строительстве. Этот закон фактически лишил их возможности собирать деньги с покупателей до начала строительства.

Что произойдет с рынком, где не удовлетворяется спрос? Очевидно, тот небольшой процент предложения, который имеет в своей основе раскрученный брэнд или надежного застройщика, найдет своего покупателя, но при этом порядком вырастет в цене. Это мы сегодня и наблюдаем. Вторая тенденция такого рынка отток части покупателей на рынок вторичного жилья.

Понятно, что нынешнюю ситуацию на первичном рынке во многом спровоцировали сами застройщики тем, что постоянно искусственно вздували цены на недвижимость, и тем, что привыкли существовать исключительно за счет дольщиков, не вкладывая в строительство ни копейки своих средств. Привычка к сверхприбылям и неготовность пересматривать привычные схемы работы стали причиной, по которой ряд застройщиков ушел с рынка, усилив ажиотаж.

Теперь застройщик должен выходить на площадку, уже имея все разрешительные документы и запас средств на строительство. Это автоматически лишает шансов на жизнь маленькие компании, которые строили один-два дома, а деньги на строительство получали с дольщиков.

В Москве новых жилых объектов не появлялось уже довольно давно. Последние поступления на рынок жилья это те дома, реализация которых была специально отложена для более успешных продаж как известно, интерес к новостройкам растет по мере возведения дома. По словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора МИАН-агентство недвижимости, ощутимое снижение объема предложений квартир на первичном рынке недвижимости началось в июне 2005 года. На сегодняшний день объем предложений на первичном рынке Москвы и Московской области составляет около 35 тыс. квартир. Это примерно на 20% меньше, чем в январе прошлого года, и позволяет говорить о сложившемся дефиците предложения, особенно в секторе эконом-класса.

Прогнозируемый кризис

Некоторые риэлтеры уже готовы произнести вслух страшное слово кризис, другие предпочитают говорить, что ситуация рабочая. Что же реально происходит с рынком и о каком развитии событий имеет смысл говорить?

Застройщики более пессимистично оценивают ситуацию на рынке. Александр Сенягин, маркетолог компании Пересвет-Инвест, сравнивает рынок новостроек столицы с прудом, из которого вылавливают оставшуюся рыбу. По его словам, новых предложений по новостройкам не появляется уже более полугода. Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век, говорит, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости близка к ажиотажной.

Основная проблема на рынке новостроек нехватка финансовых ресурсов для ведения строительства. Застройщики могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится около полутора лет, себестоимость к моменту завершения проекта вырастет на 22-23%. При этом застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая строящееся жилье. По мнению Оксаны Каарма, заместителя директора управления новостроек компании МИЭЛЬ, в таких условиях наиболее успешным будет строительство панельных домов, которые можно возвести за полгода. Более дорогие проекты реализовать будет сложнее. Соответственно, основное сокращение предложения ожидается в сегменте бизнес-класс.

Усложняют ситуацию и многочисленные скандалы с привлечением частных вкладчиков. Часть из них действительно связана с мошенничеством недобросовестных застройщиков, но другие акции направлены на дискредитацию конкурентов.

Увеличение стоимости жилья обусловлено комплексом факторов, среди которых ключевую роль играют активизация спроса и повышение издержек застройщиков. Вектор настроений на рынке можно описать так: покупать жилье сейчас завтра оно будет дороже. Развитие ипотеки и общий рост доходов населения способствуют этим ожиданиям, говорит господин Лядов.

Потенциальному инвестору и покупателю важно лишь понимать в контексте этих оптимистичных прогнозов, что вымывание с рынка тех самых мелких компаний неизбежно ведет, во-первых, к снижению конкуренции среди застройщиков, а во-вторых, к росту цен. Об этом о неминуемом росте цен говорят все без исключения риэлтеры и застройщики.

Тем не менее большинство участников рынка надеется на то, что строительство будет продолжаться, пусть и не в тех объемах, что раньше. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, считает, что на сегодняшний день обречены лишь те проекты, которые не имеют либо мощного финансового ресурса, либо раскрученного брэнда, либо административного ресурса. Закрыть свой бизнес и перепрофилироваться, скорее всего, будут вынуждены мелкие застройщики, а остальные станут искать способ удержаться на рынке.

От рынка не отстает и сектор элитной недвижимости. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что инвестиции в этот сектор являются на данный момент одним из самых распространенных способов эффективного вложения денег. На стоимость жилья влияла устойчивая высокая цена на нефть, повлиял и закон о долевом строительстве, так как новых объектов стало ощутимо меньше, что подтолкнуло цену вверх. Но самое главное устойчивый спрос на элитное жилье способствует повышению цены, говорит господин Ковалев.

По оценкам Дмитрия Кузнецова, рост стоимости квадратного метра на квартиры в новостройках в ближайшее время будет составлять как минимум 2-2,5% в месяц. Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион, считает, что за 2006 год цены поднимутся не больше чем на 20%, что, по его мнению, будет соответствовать уровню инфляции.



Как можно сегодня изменить ситуацию на рынке? По мнению господина Апрелева, должен качественно измениться состав застройщиков: на рынок должны выходить компании, у которых есть средства на строительство или поддержка банка, готового кредитовать строительство. Оксана Каарма уверена в том, что если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае можно прогнозировать уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Так что отдельные успешные проекты могут подорожать за 2006 год на 30-50%.

Чтобы сделать интерьер разнообразным, была принята концепция в стиле фьюжн. Все помещения выдержаны в стилистике, соответствующей их функциональному назначению. Героическую тему холла задают высокие рыцари, стоящие на черном зеркальном полу. Гостиная, барная стойка-аквариум и столовая выдержаны в стилистике хай-тека. В это царство стекла и металла хорошо вписываются мотоциклы, на которых хозяин въезжает через балконную дверь. Темный натяжной потолок с глянцевым эффектом визуально увеличивает высоту помещения, вызывая ассоциации с бездонным небом.

Уже при первом взгляде на интерьер этого дома возникают ассоциации с нордическим стоицизмом в духе Кольца Нибелунгов Рихарда Вагнера. Смелая идея авторов проекта легла на благодатную почву: заказчик хотел иметь дом для отдыха и развлечений, отличающийся оригинальностью.

О работе над проектом рассказывает руководитель студии архитектуры и дизайна Дом-А Сергей Макушев.

На второй этаж ведет оригинальная спиральная лестница с подсвеченными стеклянными ступенями и кованой оградой в стиле модерн. Центр малой гостиной приватного второго этажа акцентирован черным квадратом камина, живой огонь которого поддерживает большой подсвеченный экран из полупрозрачного оникса. Это место отдыха семьи и близких друзей. В отличие от холодного сине-фиолетового колорита первого этажа, на втором уровне доминируют теплые золотисто-оранжевые оттенки. Хозяйская спальня выдержана в стилистике, характерной для всей приватной зоны. Мягкий полог скрывает подкос и углы потолка мансардного этажа. Ночное освещение дает приглушенный мягкий свет, который регулируется системой умный дом.

Дом действительно является неким отражением образа жизни хозяина, и на мотоциклах, кстати говоря, он ездит. Сначала дом планировался для выездов с друзьями на выходные дни, но жилище настолько пришлось заказчику по душе, что теперь он живет здесь постоянно. А если говорить об обратной связи, то думаю, что она существует. Ведь дом изначально был задуман таким образом, чтобы всякий раз удивлять владельца и заряжать положительными эмоциями.

Сергей, судя по всему, хозяин дома человек динамичный, современный, любящий экстремальный отдых. И, наверное, мотоциклы в холле, дискотека и многое другое в этом доме являются отражением образа жизни хозяина. А есть ли обратная связь влияет ли каким-то образом дом на самого человека?

Я не могу ответить на этот вопрос однозначно, поскольку каждая творческая задача по-своему привлекательна. Наиболее интересно работать с таким заказчиком, который хочет иметь уникальную вещь и готов пойти на рискованный эксперимент. Правда, мы всегда стараемся, чтобы этот риск был оправданным и преследуем цель создать такой интерьер, в котором человеку будет уютно. Поэтому основные принципы архитектуры польза, прочность, красота всегда нами соблюдаются. Недооценка любого из них всегда ведет к дискомфорту. Но главный принцип нашей работы все-таки в том, чтобы заказчик остался удовлетворенным результатами проделанной работы.

Наверное, в творческом плане работа с такими проектами приносит вам наибольшее удовлетворение?

Мы стараемся привлечь заказчика в соавторы, поскольку если нет диалога между архитектором и заказчиком, может получиться не совсем то, что он себе представлял. Вообще, заказчик в редких случаях готов полностью отдаться на волю архитектора, поскольку клиенты, которые отчетливо понимают, что они хотят, изначально могут сформулировать перед нами задачу, касающуюся, прежде всего, функциональности дома. А вот в вопросах эстетики и техники на помощь приходят авторы проекта, которые этим давно и профессионально занимаются.

В каких случаях эта задача решается наиболее успешно когда заказчик становится вашим соавтором или когда он полностью полагается на исполнителей?

Да, наша деятельность довольно разноплановая. С самого начала мы позиционировали себя как студию, которая делает законченные проекты в различных направлениях и стилях интерьерного дизайна. В отличие от многих других, мы делаем проекты с воплощением. Это означает завершенный интерьер со всей меблировкой, декором и т.д. Чтобы реализованный объект смотрелся красиво и цельно, необходимо приложить творческие усилия, а также мастерство и опыт. Вместе с тем, мы не ставим перед собой цель удовлетворять только собственные творческие амбиции. К нам обращаются клиенты, чтобы получить пространство для своей жизни, а жизнь явление многогранное, которое измеряется не только часами или сиюминутными эмоциями. Поэтому надо, чтобы данное жилое пространство было приемлемо для любого эмоционального состояния человека.

Тем более что диапазон работ вашей студии весьма широк, ведь вы работаете не только в современной стилистике, не так ли?

Все зависит от характера личности, поэтому никаких четких параметров здесь быть не может. На человека оказывают влияние многие факторы, в том числе общественное мнение и мода. Одни люди пропускают их через собственное восприятие, другие имеют свою собственную точку зрения. Периодически к нам обращаются клиенты, которые в свое время поддались тогдашней моде, хотя сами изначально были предрасположены к какой-то совершенно другой стилистике. И сделав интерьер, например, в минимализме, они через некоторое время поняли, что жить там не смогут. Когда же человек чувствует себя в данном интерьере комфортно, то он с ним постепенно сживается. И если интерьер сделан под хозяина, а не ради модных прихотей, то вряд ли он захочет его быстро менять.

И при этом быть его надежным пристанищем на протяжении довольно длительного времени. Есть ли у вас какие-нибудь критерии долговечности интерьера?

Сама жизнь диктует такой выбор. Люди устали от постоянной смены обстановки, от нестабильности, присущей большинству крупных мегаполисов. В последние годы у многих появилась возможность осесть на земле и отдохнуть в собственном доме, где можно абстрагироваться от всего. Это естественное стремление не может быть полностью реализовано в большом городском доме, где человек даже не знает своих соседей. А за городом жизнь становится более размеренной, есть возможность принять друзей, создать условия как для индивидуального, так и коллективного отдыха.
Работники органов опеки и попечительства стоят на страже интересов маленьких россиян при совершении сделок с недвижимостью. Но теперь - только если те являются собственниками. А сделки с жильем, в котором дети лишь зарегистрированы, остались вовсе без контроля - и составляют группу риска.

Иными словами, человек все больше тяготеет к формированию своего многолетнего родового гнезда.

Необходимость согласовывать свои действия при решении жилищной проблемы с органами опеки и попечительства (ООП) часто вызывает досаду у благонадежных родителей. Хлопотная подготовка объемного пакета документов для получения соответствующего разрешения даже при обмене жилья, существенно улучшающем жилищные условия ребенка, раздражает: защита интересов их детей непонятно от кого оборачивается дополнительными неудобствами!

ООП на страже

Не будем далее полемизировать о целесообразности существующего порядка. В любом случае семьям, которым предстоит решать жилищную проблему и где есть дети-собственники, придется получать разрешительные документы, необходимые при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Напомним основные моменты, важные для этой процедуры, и поможем рассеять традиционные заблуждения.

Но не всем детям повезло с родителями. Так что роль ООП трудно переоценить. Под напором суровой действительности и воздействием винных паров иные граждане играют на понижение со своей жилплощадью, пытаясь лишить детей столь необходимых в жизни стартовых условий. А кто-то, хоть и незамеченный в дружбе с зеленым змием и ведущий внешне вполне добропорядочную жизнь, отличается крайней социальной инфантильностью. Такой субъект может рискнуть будущим своих детей (во имя их же интересов), вступая в сомнительные проекты. Показателен случай середины 1990-х годов. Любящая мама двоих детей, интеллигентный библиотекарь, поверила в призывы апологета МММ Лени Голубкова и собралась обменять отдельную квартиру на комнатку в коммуналке. Разницу в деньгах высокодуховная дама решила вложить в финансовую пирамиду, резко разбогатеть и купить две квартиры вместо одной. И страшно расстроилась, когда блистательную идею не оценили в РОНО (которому тогда были приписаны функции органа опеки и попечительства), выставив барьер на пути ее фантасмагорической затеи.

Самая распространенная ошибка родителей - незнание возрастных границ понятия несовершеннолетний, четко определенных в ГК РФ. До 14 лет дети считаются недееспособными. В их интересах действуют законные представители (чаще всего родители или же опекуны либо попечители). Они расписываются во всех документах вместо детей. Молодые люди 14-18 лет подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей. При этом с 14 лет подросток принимает участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Классика ошибок

Некоторые думают, что согласование необходимо только при ухудшении жилищных условий. На самом деле ни одна сделка, затрагивающая интересы несовершеннолетнего, не будет удостоверена нотариусом и зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе без соответствующего распоряжения. Главенствующий принцип, обеспечивающий принятие позитивного решения: доля собственности дитяти не должна уменьшаться, а жилищные условия - ухудшаться.

По инерции за согласованием часто обращаются не по адресу - в районный отдел народного образования. Но РОНО решало такие вопросы до 1999 года. В соответствии со ст. 34 ГК РФ теперь органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Эти функции переданы в муниципальные образования (МО) или округа (их, к примеру, в Петербурге больше ста). Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Итогом работы комиссии является подписанное главой МО распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.

Распространенное заблуждение

Проходить комиссию по опеке и попечительству необходимо в органе местного самоуправления по адресу регистрации ребенка, даже если отчуждаемая недвижимость, в которой он является правообладателем, находится в другом месте.

-при приватизации недвижимости, в которой он был ранее зарегистрирован (тем более - включен в ордер), а ныне снят с регистрации, требуется разрешение на исключение ребенка из состава участников приватизации;
-при обмене муниципального жилья, в котором он проживает;
-при его исключении из состава участников приватизации;
-при делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность;
-при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником (в том числе - в коммунальной).

Распространенным заблуждением является уверенность некоторых родителей в том, что разрешение органов опеки требуется только в случаях, когда отчуждается собственность ребенка. На самом деле это касается и некоторых иных ситуаций, в которых несовершеннолетний обладал или обладает какими-либо имущественными правами, а именно:

Органы опеки и попечительства проводят большую работу, в результате которой на свет появляется итоговый документ - распоряжение главы МО, в котором четко указывается: при каких условиях может быть совершено отчуждение недвижимой собственности несовершеннолетнего, какую именно долю в какой именно квартире следует приобрести на его имя взамен продаваемой жилплощади. Подготавливать распоряжения ООП могут до 30 дней с момента подачи полностью сформированного пакета документов. При соблюдении таких сроков объекты недвижимости, к которым причастны дети, автоматически становятся крайне нежеланными участниками рынка. Слишком часто затягиваются, а то и вовсе срываются в последний момент сделки, растянутые во времени. Кроме того, не каждый продавец квартиры, в которую въезжают детки в результате сделки, согласится хлопотать о представлении внушительного пакета документов по своему жилью, заблаговременно заказывать справки, писать какие-то гарантийные обязательства.

Палки в колеса

Парадоксальный результат законодательных инициатив

К конфликтам и недоразумениям приводит и отсутствие установленных нормативов, на основании которых можно было бы судить о том, не ущемляются ли права ребенка. Посему каждый инспектор, готовящий документы на комиссию, анализирует ситуацию в силу собственного разумения, основываясь на личном, часто субъективном, взгляде на вещи. Не спешите обвинять его в выдвижении парадоксальных требований с целью вымогательства. Вы же не знаете, чего ему по долгу службы пришлось насмотреться! А обжегшись на молоке, он теперь и на воду дует. Поэтому спокойно разъясните ему ситуацию, заблаговременно подготовив документы для обоснования вашего обращения. Кроме того, единых правил, утвержденных для всех муниципальных образований, не существует - планируя сделку, заранее уточняйте нюансы процедуры и список требуемых документов в местной администрации конкретного округа.

Принятие Федерального закона О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ отменило норму, в соответствии с которой ранее требовалось согласовывать с ООП любую сделку с жилплощадью, где дети были всего лишь зарегистрированы. Но вот парадокс! Вместо того чтобы обрадоваться наставшей свободе, нынче уже покупатели и риэлторы по собственной инициативе (или по совету осторожного и вдумчивого нотариуса) нередко настаивают на том, чтобы планируемая сделка с жильем, в котором прописан ребенок, была подвергнута пристальному рассмотрению специалистами ООП.

Так что, изменения в законе оказались палкой о двух концах: нисколько не упростив процедуру для благополучных семей с детьми - собственниками жилья, они увели в тень судьбу несовершеннолетних, проживающих с родителями на правах регистрации.

Новые изменения в законодательстве оказались не согласованы с сохраненными нормами. Статья 37 ГК РФ осталась прежней. А в соответствии с нею всякий отказ от прав несовершеннолетнего в результате действий его законных представителей должен сопровождаться контролем органов опеки и попечительства. В результате, многие юристы и нотариусы утверждают: статья 292 вступила в прямое противоречие со статьей 37 того же ГК РФ и статьей 60 Семейного кодекса.

Почему? Прежде всего потому, что внесение усовершенствований в Гражданский кодекс (ст. 292) затронуло только те случаи, когда отчуждается недвижимость, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети собственников (и то, если жилье было родителями ранее приобретено иным способом, нежели через приватизацию).

Если не в ООП, то куда?

Речь идет обо всех сделках по объектам недвижимости, в которых зарегистрированы дети, не являющиеся собственниками. Раз участие органа опеки не требуется, надзор за такими сделками теперь вообще не проводится. А значит, можно ожидать следующей волны злоупотреблений, когда дети социально ущербных родителей (хоть те и не лишены родительских прав) останутся на улице - родители продадут жилье, выпишутся с детьми из одного помещения, а в другое забудут малышей зарегистрировать. А то и вовсе ничего не приобретут взамен, спустив или потеряв денежки. Последствия ясны: покупатель окажется втянутым в длительное судебное разбирательство с не всегда предсказуемым результатом.

Однако жестко обязать нотариусов следовать данной практике никто не может - новшества в законе придали таким заявлениям статус добровольных, регистрирующие органы их не требуют. Тем не менее, покупателям недвижимости с прописанными детками следует учесть возможность оформления подобного документа и пользоваться ею, даже если нотариус, к услугам которого они прибегают, сам не предлагает этой меры.

Дабы нейтрализовать последствия правовой неразберихи, многие нотариусы разработали и внедрили новый механизм подстраховки. Вместо незаконного похода в ООП продавцы недвижимости, вместе с которыми зарегистрированы их несовершеннолетние дети, пишут у нотариуса обязательство. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Суть обязательства - перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Только так можно рассчитывать, что дети не потеряются и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника недвижимости.



Главная --> Публикации