Главная --> Публикации --> Недвижимость за рубежом. в поисках экзотики... Вексельберг и мамут занялись логистикой Сколько стоят услуги профессионала и можно ли без них обойтись? Округ без окраин Московское метро: легенды и рекорды

Когда дело касается промзон, город встает перед дилеммой. С одной стороны, надо поддержать промышленность, помочь предприятиям, повысить уровень производства, что в конечном итоге обеспечит рост налоговых поступлений в городской бюджет. С другой стороны, как метко высказался префект ВАО Николай Евтихиев, московская земля это та нефть, которой у Москвы нет.

Проект планировки производственной зоны Калошино, подготовленный НИиПИ Генплана г. Москвы, представлен на суд общественности. Опыт реорганизации Калошина, возможно, станет образцовым для всей столицы.

Правда, если сейчас бесполезные гектары не беспокоят владельцев предприятий, то вскоре излишки могут сделаться обузой. Намечено тесно увязать стоимость земли с ее целевым использованием. Преградой для возможных спекуляций должны стать многократно возрастающие ставки выкупа и аренды в случае перепрофилирования.

Прежде для предприятий земли не жалели. В результате появилось множество старательно огороженных забором пустырей. Коэффициент использования земли в промзонах Москвы крайне низок на уровне первого этажа. А спрос на производственные площади растет из года в год. Например, на вновь создаваемую промзону Руднево в районе Косино-Ухтомский тройной перебор заявок.

Проводя интенсификацию промзон, город предъявляет к ним целый ряд требований, не относящихся напрямую к развитию промышленности, но необходимых для формирования и поддержания инфраструктуры современного мегаполиса. Речь идет прежде всего о проведении на этих территориях природохранных мероприятий, о защите исторических мест и памятников, развитии транспортной сети. Также следует отметить, что возрастающий дефицит электроэнергии диктует необходимость строительства дополнительных подстанций.

Власти видят решение в интенсификации существующих промзон: уплотнении и оптимизации размещения промышленности на имеющихся территориях. Предприятия при этом не должны оставаться в стороне это принципиальная позиция префектуры ВАО. Без учета мнений компаний, расположенных в промзоне, любой проект планировки будет сырым. Более того, оставаться в стороне невыгодно самим предприятиям. В качестве примера префект Николай Евтихиев привел 55-ю промзону Перово, где одна из фирм самоустранилась от процесса реорганизации. А впоследствии выяснилось, что заложенный проектировщиками лимит мощностей недостаточен для дальнейшего развития производства. Цена бездействия необходимость за свой счет самостоятельно тянуть дорогостоящий силовой кабель.

В Калошине, занимающем 507 га на территории четырех районов Восточного административного округа Преображенского, Богородского, Гольянова и Метрогородка, представлен весь спектр отраслей промышленности: энергетика, пищевая, машиностроение, деревообработка, склады. Плотность работающих 26 человек на гектар, тогда как мировой показатель в среднем 100 человек на гектар. Плотность застройки также низка 4, тыс. кв. м на гектар. Под здания и сооружения занято лишь 26 % территории. По мнению головного разработчика проекта планировки Калошина Галины Миц, в промзоне можно возвести дополнительно от 90 до 120 тыс. кв. м производственных помещений.

В Москве 55 % валового продукта производят в промзонах. А задача, по словам заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, производить в пять раз больше на площади в 20 раз меньше, что вполне реально.

Для осуществления столь масштабной программы решено создать управляющую компанию Промград Калошино. Она станет одновременно и финансовым пулом, где будут сосредоточиваться деньги на реорганизацию, и площадкой для выработки компромисса между интересами частных собственников и общественных сервитутов. Ожидается, что возглавит ее генеральный директор ОАО Сантехпром Павел Зелиско. Задача перед ним стоит непростая: предприятия вроде рады, что все приватизировали, а теперь надо отдавать. Однако победитель конкурса Менеджер года2005 полон решимости создать работоспособную команду, костяк которой составят такие компании, как ОАО Сантехпром, ОАО МЭЛ, ЗАО Метромаш, ЗАО ЭЗОИС. За 50 лет существования промзоны большая часть инженерной инфраструктуры, коммуникации, здания пришли в негодность и требуют серьезного обновления. По словам Павла Зелиско, Калошино ждет второе рождение.
Рынок зарубежного жилья россияне открыли для себя в начале 1990‑х. В настоящее время уже немало российских фирм и представительств иностранных компаний предлагают свои услуги по поиску и приобретению объектов недвижимости в Европе и Америке, в Канаде, ОАЭ и иных местах. Многие состоятельные люди стремятся купить недвижимость в столице Англии Лондоне. И если спрос на жилье в других областях страны (Уэльсе, Шотландии, Северной Ирландии) формируется со стороны местного населения, то в Лондон и его пригороды едут клиенты со всего мира. Это принципиально разные рынки, спрос в столице существенно выше, чем в других частях Англии. Об особенностях приобретения лондонской недвижимости рассказывает директор по работе с клиентами британской консалтинговой компании Property Vision Гульнара Лонг.

Основной принцип новой планировки территории привязка к строительству Четвертого транспортного кольца (ЧТК), которое пойдет по внешней стороне окружной железной дороги. Кроме того, промзону намечено разрезать и в радиальном направлении: 2-й Иртышский проезд будет продлен до ЧТК. В итоге на месте тупиковой узкой улочки появится серьезная трасса с выходом на МКАД фактически дублер Щелковского шоссе. Вдоль нее соорудят линию производственно‑деловых зданий с офисами, складами, заводскими цехами. В результате преобразований площадь застройки возрастет в два с половиной раза, а число работающих увеличится в четыре раза.

Существенное влияние на рынок недвижимости британской столицы оказывает иностранный капитал, в том числе и российский. Одним из мотивов покупки жилья можно назвать получение статуса резидента страны. Наличие в собственности недвижимости служит выражением серьезных намерений по отношению к государству и принимается во внимание правительством при получении статуса резидента.

Мотивы приобретения жилья в Лондоне

Участники рынка недвижимости Лондона

Согласно данным различных аналитических служб большинство иностранцев покупают квартиры в Лондоне для проживания собственного (если человек часто ездит в Лондон) или кого‑либо из членов семьи (например, детей, посещающих учебные заведения). Некоторые рассматривают приобретение недвижимости как инвестиции. Но в Лондоне прибыль при сдаче в аренду составляет примерно 5 % в год, то есть такое вложение не очень выгодно, скорее речь может идти о сохранении капитала. Однако приобретение объектов недвижимости с целью инвестиций в историческом центре города представляется весьма привлекательным. Квартиры в уникальных зданиях устойчиво дорожают, их количество ограничено, на них всегда находятся покупатели.

Сложность для клиентов состоит еще и в том, что до 30 % действительно интересных вариантов не попадают в базы данных и уходят частным порядком. Так происходит, например, если владелец знаменит, принадлежит к королевской семье и не хочет огласки. С такими предложениями работают лишь частные продавцы или хорошо зарекомендовавшие себя консалтинговые компании, занимающиеся подобным эксклюзивом. Одна их таких фирм Property Vision.

Тут работают как агентства, так и частные продавцы. Отдельные категории консалтинговые фирмы и застройщики. В центре Лондона обосновалось около 200 агентств. Наиболее крупные имеют офисы в разных районах, что позволяет повысить эффективность обслуживания клиентов. Каждая контора реализует лишь те объекты, разрешение на продажу которых получено от собственников или застройщиков. Централизованной базы данных нет. Это не уменьшает количество сделок, но усложняет жизнь покупателю. Чтобы найти дом своей мечты, нужно обратиться в несколько контор и затратить значительное количество времени. Агентства не торопятся совмещать базы и делиться комиссионными они знают, что свои объекты они все равно продадут, поскольку спрос превышает предложение. Правда, с недавнего времени фирмы стали делиться информацией, но, как правило, только по тем объектам, которые долго не находят сбыта.

Сложности, с которыми может столкнуться покупатель

Сотрудник компании имеет доступ к базам всех агентств и получает информацию в приоритетном порядке. Почему? Потому что он представляет интересы покупателя, который оплачивает услуги работника консалтинговой фирмы таким образом, что последний не претендует на комиссионные хозяина базы данных. То есть для агентства недвижимости консалтинговая компания не конкурент, а клиент.

Поскольку спрос превышает предложение, агентство стремится продать объект как можно дороже. Например, клиент называет цену, начинается оформление бумаг, а в это время кто‑то еще предлагает больше. Как правило, в подобном случае первый человек получает отказ.

Особенность английского законодательства в части приобретения недвижимости состоит в следующем. Заключив устное или письменное соглашение, ни покупатель, ни продавец не берут на себя никаких юридических обязательств. Каждый из них вправе в любой момент до совершения сделки отказаться от нее.

Нужно учитывать, что при купле-продаже недвижимости источник происхождения денег не должен вызывать сомнения. Клиенту необходимо иметь счет в таком банке, при переводе денег из которого вопросов об их происхождении не возникнет. Если ясности нет, совершение сделки может задержаться.

Работая с консультантом, этого можно избежать. Клиент подписывает с ним контракт, а агентства знают, что сделки от консультантов не срываются. За эту уверенность они часто готовы пойти на менее выгодные условия.

На протяжении последних пяти лет элитная недвижимость стабильно дорожает на 5 10 % в год (за 2005-й примерно на 10 %). В 2006 году по прогнозам аналитиков тенденция сохранится. Стоимость объектов в центре Лондона достигает 20 млн фунтов стерлингов, но есть и уникальные варианты за 40 млн фунтов. Например, сейчас продается второй по величине дом в Англии (по оценкам специалистов), он чуть меньше Букингемского дворца. Продавец частное лицо.

Цены

На минимальную сумму 500 тыс. долл. можно купить жилье с одной либо двумя небольшими спальнями в центре Лондона площадью 60 70 кв. м.

Квартиры в центральных районах, в хороших домах, на улицах с умеренным движением стоят от 7 8 тыс. долл. за кв. м (700 800 фунтов стерлингов за квадратный фут) до 25 тыс.

Следует отметить, что качественная недвижимость в престижных районах продолжает дорожать, и приобретать ее с целью инвестирования, безусловно, выгодно.

Максимальные цены предлагают за квартиры в современных, недавно построенных домах, с профессиональной охраной, хорошей инфраструктурой (бассейном, спортивным комплексом, подземной стоянкой), с отделкой, отвечающей высшим европейским стандартам. Известные лондонские девелоперы собираются возвести дом в центре Лондона, который должен побить все рекорды стоимости. Намечено установить цены порядка 28 30 тыс. долл. за кв. м. Пока есть только проект, работы начнутся в конце года.

Существуют разные точки зрения на то, какие именно районы можно называть центральными. В классическом понимании центр Лондона это его основные парки (Гайд-парк, Джеймс-парк, Грин-парк) и территория вокруг них. Она включает в себя такие районы, как Бейс Готтен, Ноттинг Хилл, Кенсингтон, Найт Бридж, Белгравия, Мей Фэер, Челси.

Классификация районов Лондона

Специфика Лондона заключается в заметной ценовой дифференциации. На одной стороне улицы дома могут быть существенно дороже, чем на другой только из‑за сада больших размеров и южного расположения. Все эти факторы необходимо учитывать.

Престижен Хамстед, хотя и находится относительно далеко от центра. Популярны, особенно среди иностранцев, Уимблдон и Ричмонд, где построены хорошие школы и отличные современные дома.

Россияне предпочитают центральные районы Лондона или его ближайшие окрестности (если интерес проявлен к загородной недвижимости). Квартир покупают больше, чем домов. Средний дом в Лондоне это четыре-пять этажей, что не совсем привычно для россиян. Приобретают в основном большие квартиры в современных зданиях без особых архитектурных изысков. Главным требованием в таком случае становится функциональность: наличие охраны, современной инфраструктуры, парковки возле дома или подземной автостоянки, то есть услуг, характерных, как правило, для новостроек.

Российские покупатели

Объемы нового строительства в Лондоне незначительны, поскольку законодательство жестко ограничивает возможности застройщиков в получении земельных участков. В основном реконструируют старые дома (отделка, внутренние коммуникации), полностью соблюдая законы о сохранении исторического облика города. Английская столица делится на определенные зоны, охраняемые в большей или меньшей степени. В некоторых домах разрешены лишь минимальные изменения (к примеру, часто нельзя менять окна, делать перестановку, менять кафельную плитку, трогать элементы отделки даже лепнину на потолках).

Новое строительство. Особенности законодательства

Недвижимость, расположенную на территории частных владений, реализуют на условиях долгосрочной аренды (Leasehold). Иногда возникают ситуации, когда землей и целым микрорайоном владеет одна компания, которая передает часть своей собственности другой фирме, а та еще одной. Чем более сложна эта схема, тем большую работу должна провести юридическая компания, чтобы проверить законность всех договоров.

Землю в центре Лондона продают чрезвычайно редко, так как почти вся она находится в частной собственности.

Интересен следующий момент. В Великобритании достаточно сильны социальные принципы, и, как правило, застройщики новых объектов обязуются поставить рядом с дорогим домом дешевый. Квартиры в них муниципалитет предоставляет малообеспеченным семьям и людям, чьи профессии важны для города (докторам, учителям). Такие здания могут находиться на территории элитного комплекса, но должны иметь достойный внешний вид и внутреннее оснащение, а также отдельные подъездные пути. Это специфика английской столицы, где, несмотря на явное и четкое разделение между классами и сословиями, существует смешивание богатых слоев с бедными. Поэтому даже в самом дорогом районе можно найти муниципальный дом.

Из‑за исключительной дороговизны земли в центре застройщики возводят здесь дома с самой современной инфраструктурой. Хотя встречаются и неудачные комплексы, где сэкономили на отделке лестниц, холлов, внутренних помещений, фасада и т. п. Большая проблема высота потолков. Дело в том, что в Лондоне существуют серьезные ограничения по высотности зданий, поэтому часто потолки делают ниже, чем того требуют стандарты высококачественного жилья.

Все расходы, связанные с приобретением недвижимости в Великобритании, можно разделить на две группы:
Расходы при покупке жилья (в фунтах стерлингов):

Расходы

Расходы при владении недвижимостью:
если она приобретена в кредит соответствующая процентная ставка по кредиту;
ежегодные платежи за услуги по эксплуатации всего здания (варьируются в зависимости от дома, его местоположения, площади квартиры);
стоимость аренды земли, если жилье куплено на условиях долгосрочной аренды (Leasehold);
коммунальные платежи (зависят от размера квартиры, используемой бытовой техники).
Можно купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Этот способ становится все более востребованным россиянами. Наша компания является подразделением HSBC Privat Bank, то есть банк управляет деньгами, а мы решаем вопросы с недвижимостью. И у банка уже есть опыт выдачи кредитов (до 70 % от стоимости жилья) российским покупателям.

гербовый сбор 4 % от сделки при сумме свыше 500 000;
услуги юристов около 0,5 % от сделки;
техническое обследование примерно 2 000;
оценка банка 1 500.

В III квартале 2006 г. НЖК-СПб начнет строительство поселка на границе Санкт-Петербурга и Всеволожского района Ленинградской области, вблизи поселка Янино 1, сообщила пресс-служба НРБ. На территории в 35 га планируется возвести 240 индивидуальных домов площадью 100-150 кв. м и 100 секций таун-хаусов площадью 80-100 кв. м каждая.

Санкт-Петербург - Национальный резервный банк займется загородным домостроением. Он вложит $14 млн в поселок на 350 домов. Эксперты считают, что кроме вложений в доходный сегмент банк обеспечит себе еще и прирост суммы ипотечных кредитов. Однако предупреждают, что с подключением большого объема жилья к инженерным сетям могут возникнуть проблемы.

Общую стоимость проекта в НРБ не называют.

Завершить проект планируется в конце 2007 г. Пилотные проекты в сфере загородной недвижимости банк осуществлял и в Подмосковье, однако они были мельче, говорит представитель банка. По данным пресс-службы, на первом этапе банк планирует инвестировать $14 млн в инженерную и логистическую инфраструктуры, а также строительство части домов.

Проект НЖК-СПб можно назвать масштабным коттеджные поселки в Ленобласти состоят, как правило, из нескольких десятков домов. Майоров говорит, что единственный похожий по масштабам проект заявлен компанией Петервуд, которая строит поселок на 360 коттеджей в Тосненском районе.

Исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Владимир Майоров оценивает его в 14 млн евро, а руководитель проекта загородного поселка Золотая миля Сергей Свешков почти вдвое дороже. Даже с использованием панельной технологии строительства себестоимость 1 кв. м, по его словам, редко составляет менее $50 Тем более что в Ленобласти не наблюдается избытка мощностей для инженерного обеспечения домов, говорит Свешков.
Банк метит в массовый сегмент. По словам гендиректора НЖК-СПб и управляющего петербургским филиалом НРБ Сергея Ильченко, дома будут продаваться по $75 000-170 00 Наибольший спрос на недвижимость наблюдается в сегменте экономкласса, прогнозируется спрос на дома, произведенные с использованием панельно-каркасных технологий, поясняет он.

Гендиректор компании Advanced Research Светлана Пальянова оценивает рентабельность вложений в загородную недвижимость в 25-40%, а срок окупаемости около трех лет. Инвестиционно привлекательных сегментов осталось немного, полагает она, добавляя, что в массовом строительстве высока конкуренция, а для выхода на рынок элитного жилья очень сложно найти подходящие участки.

Строительство поселка для среднего класса, по словам Свешкова, может быть довольно выгодным предприятием рентабельность в загородном домостроении составляет около 30%. А наибольшее количество обращений потенциальных покупателей сейчас приходится именно на средний ценовой сегмент в $150 000-250 000 за коттедж на удалении до 30 км от города, говорит он.

По словам Ильченко, у дочки НРБ Национальной ипотечной компании не будет эксклюзивных условий по отношению к другим ипотечным структурам, потенциальные покупатели могут сами выбрать удобные схемы привлечения средств.

Благодаря этому проекту у НРБ увеличится не только число ипотечных кредитов, но и их размер, говорит заместитель главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Андрей Пименов. По его словам, минимальная цена загородной недвижимости $80 000-100 000, в то время как самая дешевая квартира стоит $50 000, к тому же на загородную недвижимость приходится лишь 2-3% ипотечных кредитов. Потенциал этого рынка огромен, резюмирует банкир.


В период майских праздников свежих данных о рынке недвижимости, как правило, нет. Ввиду снижения деловой активности индексы вычисляются в согласии с трендами, установившимися ранее.

Активы Национального резервного банка (НРБ), по данным Интерфакс-ЦЭА на 1 января, составили 23,317 млрд руб. (49-е место среди российских банков), капитал 11,263 млрд руб. (15-е). ООО Национальная жилищная корпорация Санкт-Петербург (НЖК-СПб) создано в 2004 г. для девелоперской деятельности. Вместе с банком входит в состав Национальной резервной корпорации. По данным компании Бекар, рынок загородной недвижимости представлен сейчас 70 80 коттеджными поселками, расположенными в 70-километровой зоне вокруг Петербурга. Большинство поселков (53%) расположены на расстоянии 10 20 км от кольцевой автодороги. Стоимость 1 кв. м в загородных домах от $650 до $5000.

О мае говорить сложнее всего, так как пока нет данных. Я думаю, что летом по-любому будет замедление роста цен. Точные цифры назвать пока сложно, так как есть ряд непрогнозируемых факторов. Таких, например, как ситуация на рынке новостроек, считает г-н Репченко. А если по-прежнему будет нагнетаться дефицит, то рынок осенью опять может пойти вверх.

Произойдет ли изменение ситуации на московском рынке жилья в течение мая или нет, покажут следующие недели, считает глава аналитического центра ирн.ru Олег Репченко.

На самом деле в Москве очень много площадок, на которых можно строить при выводах предприятий, расселении пятиэтажек, ряд других площадок. Спорных, с неоформленными документами. Тех, у которых проблемы с коммуникациями и электросетями, и прочим. Если решить проблему с документами на подвисших площадках, если начнут строить и продавать новое жилье, то возможен даже небольшой откат цен, считает г-н Репченко.

В беседе с корреспондентом Газеты.Ru Олег Репченко сказал, что снижению темпов роста цен на недвижимость мог бы послужить выход на рынок тех площадок, которые по разным причинам не вышли на рынок в прошлом и этом годах.

В течение года не увеличилось количество квартир, ежемесячно выставляемых на рынок продавцами, а при высоких темпах ухода с рынка общее предложение не снижалось, был дефицит. Но в последние пару месяцев наметилось небольшое повышение числа квартир, впервые выставляемых на рынок продавцами.

Снижения темпов роста цен ожидает и руководитель аналитического департамента агентства МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадий Стерник. По его мнению, скоро рынок начнет успокаиваться.

Это приведет к увеличению предложения, рассказал корреспонденту Газеты.Ru Геннадий Стерник. Кроме того, мы рассчитываем на то, что количество новостроек увеличится, и объем предложения в новостройках тоже начнет увеличиваться. Это мелкие такие, только начинающиеся тенденции, их еще нельзя назвать состоявшимися, но, тем не менее, в совокупности мы ждем, что они приведут к успокоению ситуации на рынке и уменьшению темпов роста цен. Ведь чем больше цены тем большее количество граждан нижнего доходного слоя отпадает от рынка, перестает догонять цены.

То есть они решили, что хватит уже ждать дальнейшего повышения цен, и пора продавать.

По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, в мае темпы роста цен на московскую жилую недвижимость сохранятся на уровне 8%, что примерно можно сопоставить с данными апреля. Есть такая надежда, сказал он корреспонденту Газеты.Ru, что во второй половине года, где-то с июля, темп роста цен начнет снижаться, но в минус он (темп роста ред.) все равно не уйдет, и составит к концу года 20% от текущего значения.

На этот год Геннадий Стерник предполагал рост цен на уровне 35%, однако, по его словам, не исключено, что в начале лета этот прогноз придется пересмотреть. Тем не менее, в долгосрочной перспективе, по мнению г-на Стерника, которое он высказал в беседе с корреспондентом Газеты.Ru, цены на жилье в Москве будут расти нормально, на 10-20% в год.

Директор департамента маркетинга корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев считает, что цены на недвижимость в мае вырастут на 5-6%.

Чтобы на рынке столичной недвижимости что-то изменилось, должно, в первую очередь, увеличиться количество предложений. Жилья в Москве строится как обычно 4,5-5 млн квартир. Но в этом году Юрий Михайлович Лужков забрал 1 млн 830 тысяч, и Минобороны 600 тысяч, и практически выгребли с рынка все панельное жилье. У нас так исторически сложилось, что панельные новостройки являются точкой отсчета. И если создался дефицит панельного жилья цены начали вырастать, так как их осталось очень мало, и все остальное, соотвественно, дружно лезет вверх, рассказал Газете.Ru Андрей Бекетов.

Я думаю, что мы можем в течение лета увидеть от 6% до 8% каждый месяц запросто. Возможно, осенью темпы роста удастся привести к 1,5-2%. Это при хорошем развитии событий. При плохом эти цифры необходимо будет умножить на 1,5, сообщил корреспонденту Газеты.Ru г-н Елисеев.

Летом же рост цен будет больше, так как сокращение предложения разгоняет цены.

Таким образом, аналитики сходятся во мнении, что рост цен на жилье в Москве будет продолжаться.

Остановки роста цен пока не предвидится, хотя возможно его некоторое замедление. Спрос по-прежнему значительно превышает предложение. И если в прошлом году большая часть проектов находилась на этапе завершения строительства, и большинство квартир в них уже реализовано, то в 2006 году количество новых поступлений будет довольно ограниченным, что связано, в первую очередь, с влиянием Закона об участии в долевом строительстве. В этих условиях дефицит предложений становится все более ощутимым, заявила Газете.Ru генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова.



Главная --> Публикации