Главная --> Публикации --> Вексельберг и мамут занялись логистикой Сколько стоят услуги профессионала и можно ли без них обойтись? Округ без окраин Московское метро: легенды и рекорды Комнаты - ходовой товар в петербурге, коммунальной столице россии.

- Как вы оцениваете перспективу программы по сносу и реконструкции ветхого жилья?
- Могу сказать, что все утвержденные правительством Москвы задачи будут выполнены. 2010 год по плану - срок окончания программы, и последняя пятиэтажка будет снесена к этому моменту. Все необходимые для этого ресурсы у нас грамотно распределены по округам.
- Какими конкретно ресурсами - человеческими и материальными - вы располагаете для реализации программы по сносу и реконструкции пятиэтажек в Москве?
- Земельный ресурс составляет около 70 млн кв. м, а людей мы задействуем около 800 тыс. человек. Кстати, о людях. Эта программа рождалась "снизу": все префектуры и управы принимали участие в ее создании. Мы только утверждали то, что они нам предлагали, и теперь помогаем им реализовывать планы. Плюс финансовые ресурсы, которые частично состоят из бюджетных средств, частично - из привлеченных средств инвесторов. Чтобы построить 1 млн 600 тыс. кв. м жилья - столько, сколько мы запланировали на 2004 год, нужно около 37 млрд руб. Это очень много, до сих пор бюджет не нес таких затрат. Но ничего не поделаешь - средства будут изысканы.
- Можно уточнить, каким образом?
- Часть этой суммы будет компенсирована за счет тех же инвестиционных контрактов. Только теперь инвесторы будут расплачиваться с городом не квартирами, а деньгами. За жилье, построенное в Центре, с них будут брать 40-50% суммы реализации, а за то, которое возведено на окраинах - 35%.
- Как московское правительство помогает инвесторам? Что предпринимается для того, чтобы заинтересовать их в сотрудничестве?
- Заявленные темпы возможны лишь в том случае, если будет радикально изменена существующая сегодня система разработки исходно-разрешительной документации. Согласующие организации настолько усложнили этот процесс, что менее чем за 18 месяцев необходимый пакет документов не сформировать. Был я как-то в Объединенных Арабских Эмиратах. Спросил тамошних начальников: "За какое время можно получить разрешение на строительство дома? - За четыре дня, - отвечают. - А за три можно? - Ну, - говорят, - если дом не очень большой - можно и за три". Нам же хорошо, если удастся сократить этот срок хотя бы до полутора-двух месяцев.
- Валерий Павлинович, а сколько сейчас пятиэтажек в городе?
- Скажем так: жилая площадь пятиэтажек - 36 млн кв. м. По программе, принятой в 2000 году, к 2010 году около 6 млн кв. м из них должны быть снесены. Для того чтобы расселить живущих в них людей, необходимо построить 9 млн кв. м жилья, т. е. ежегодно на эти цели нужно выделять по 1 млн кв. м. Адресная программа сноса и нового строительства разработана до 2004 года. Мы точно знаем, сколько нам нужно снести и сколько построить жилья, чтобы последняя пятиэтажка была снесена в 2010 году. И это известно не только в целом по городу, но и по каждому административному округу, и даже по каждому району.
- Говорят, что если надстроить существующие пятиэтажки всего на один этаж, можно получить 30 млн лишних "квадратов" для города.
- Из "хрущевок" жилье XXI века не сделаешь. Конечно, их можно перепланировать таким образом, что комнаты станут просторнее, но потолки-то не поднимешь. Я думаю, мало кто будет покупать такие квартиры. При этом важно учитывать затраты на квадратный метр. Сейчас идут уточняющие расчеты, но по моим данным, реконструкция 1 кв. м лишь на 20% дешевле, чем новое строительство. Кроме того, на площади, которую занимает одна пятиэтажка, - 2,5 тыс. "квадратов", - можно построить 15 тыс. кв. м современного жилья. Коэффициент новой площади составляет от 2,5 до Как вы считаете, есть разница для застройщика?
- Но ведь не все жилье будет сноситься?
- Конечно, если из 36 млн кв. м снести 6 млн, то очевидно, что еще 30 млн нам придется реконструировать. Под этим подразумевается и смена коммуникаций, и надстройка на один-два этажа, и изменение площади квартир. Капитальный ремонт, как известно, надо проводить каждые 15 лет. В Москве начиная с 1993 года объемы этих работ резко сократились, а в последние три года капремонт не делали вообще. Сейчас проводят так называемый выборочный ремонт: там кровлю починят, здесь - лифты, где-то фасад покрасят. Из бюджета на это ежегодно тратят 8 млрд руб. Сегодня Юрий Лужков ставит перед нами задачу вернуть капитальный ремонт.
Как отмечает председатель Мосгордумы Владимир Платонов, согласно уже утвержденной программе развития столичного метро, в ближайшее время планируется строительство новой Митинско-Строгинской линии, открытие станций Сретенский Бульвар и Трубная на Люблинской линии, а также станции мини-метро Международная в деловом комплексе Москва-Сити.

Планами правительства в отношении сноса и реконструкции пятиэтажек и ветхого фонда с нами поделился руководитель этой программы, вице-мэр Валерий Шанцев.

По словам начальника Московского метрополитена Дмитрия Гаева, с 2000 года финансирование метрополитена из федерального бюджета идет по остаточному принципу, и доля вложений центра в строительство новых станций по-прежнему очень мала, не дотягивает даже до положенных по закону 20 процентов. Между тем, столичная подземка перевозит до 60 % от общего объема городских пассажиров, в то время как в Лондоне и Париже на долю метро приходится лишь 20-25 % пассажиропотока, отметил Дмитрий Гаев.

Как подтвердил Собственнику менеджер по связям с общественностью Московского метрополитена Алексей Ющенков, станция Международная будет открыта уже в текущем году, дальше планируется продлить ветку до станции Савеловская и создать мини-кольцо. В 2007 году состоится открытие станций Сретенский Бульвар и Строгино. Будет произведена реконструкция станции Кунцевская.

Как отмечает Дмитрий Гаев, к 2009 году планировалось открытие станций Волоколамская, Достоевская и Марьина Роща. Также метрополитен намерен создать резервные источники энергоснабжения и закупить новые вагоны. Однако председатель Мосгордумы Владимир Платонов сообщил, что развитие подземки будет происходить в соответствии с уже утвержденной программой: по его словам, в условиях дефицита бюджета нельзя осуществлять долгосрочное финансовое планирование. С этим согласен Алексей Ющенков: по его мнению, все финансирование строительства метрополитена в настоящее время происходит в рамках краткосрочного планирования из-за отсутствия финансов.

Краткосрочное планирование

Рост цен на квадратный метр

После выполнения намеченной программы будет разморожено строительство линий Волоколамская Митино, Марьино Зябликово и Красногвардейская Братеево. Работы на этих участках были заморожены еще в 1996 году, рассказал Дмитрий Гаев.

Как рассказывает Вадим Васильев, с запуском линии легкого метро в Бутово выяснилось, что те параметры шумоизоляции, которые декларировались изначально, не спасают жителей окрестных домов от грохота поездов. Цены на квартиры отреагировали моментально теперь квартиры в домах, находящихся в непосредственной близости от станции, продаются на 10 % дешевле квартир, распложенных в некоторой удаленности. Однако руководство метрополитена отреагировало на жалобы жителей и предприняло меры. Сейчас, например, идет замена обычных рельсов на рельсы без стыков, а вдоль самой линии устанавливают дополнительные звукоизоляционные щиты.

Как отмечают специалисты рынка, строительство новых станций метрополитена влияет на цену квартир, расположенных в домах по соседству. Как рассказал Собственнику Вадим Васильев, руководитель пресс-службы ГК МИАН, первой линией метрополитена, которая вышла за пределы Московской кольцевой автодороги, была Тимирязевско-Серпуховская За полгода до открытия станции метро Бульвар Дмитрия Донского и в течение шести месяцев после рост цен на квартиры, находящиеся в районе новой станции, опережал рост цен в среднем по Москве и составил порядка 20 %. С этим мнением соглашается и Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость. По его словам, традиционно стоимость квартир в районах, имеющих хорошую транспортную доступность, значительно выше, чем в тех, куда добраться можно, лишь затратив массу времени. Поскольку метрополитен является самым удобным и доступным видом транспорта, то за его развитием следят с наиболее пристальным вниманием.

Если говорить о других строящихся станциях метро, отмечает Вадим Васильев, прогнозы далеко не однозначные. К примеру, вполне можно ожидать, что цены на квартиры вырастут не менее чем на 30 % после открытия станции метро в районе Строгино. Причина в том, что проложенное метро решит проблему транспортной доступности сейчас в этот район из центра можно проехать по мосту, который имеет всего по две полосы движения в каждую сторону. В то же время открытие станции метро Трубная в центре города вряд ли скажется на увеличении стоимости квартир в Центральном округе Москвы станции и без того расположены в зоне пешеходной доступности.

Прогнозы специалистов

В 2005 году столичные торговые центры столкнулись с острой нехваткой новых арендаторов. Дефицит свежих брэндов и ритейлеров уже привел к тому, что пул арендаторов в большинстве торгцентров стал дублироваться на 60-75%. Эксперты прогнозируют, что в 2006 году ситуация усугубится: число новых брэндов по-прежнему будет в несколько раз отставать от темпов роста торговых площадей. По их мнению, все большее значение для раскрутки торгцентров будут играть неторговые активы.

По словам Александра Гурьянова, пиар-директора агентства недвижимости ДОКИ, близость метро является важным фактором при выборе квартиры. Развитая инфраструктура существенно влияет на стоимость квадратного метра. Наличие поблизости ветки метро добавляет 10-20 % к стоимости. Например, в Митино и Куркино метро пока нет, поэтому цены там ниже, чем в Тушино или Щукино. В районах, где метро сейчас активно строится, цены растут. Зависимость тут прямая. Одним из лидеров ценового прироста стал Северо-Западный административный округ (СЗАО), где стоимость в отдельных районах, например в Строгино и Митино, возросла на 31 %! Одной из причин столь динамичного роста стоимости жилья в СЗАО как раз стал запуск ветки метро, планируемый в 2007 году, резюмирует Александр Гурьянов.

На наши же предложения открыть магазин в нашем торгцентре в том или ином регионе вообще откликается от силы 100 компаний. С остальными проблемы: или сейчас нет ресурсов, или регион не нравится, или нужен центр площадью не меньше 20 тыс. кв. м,- говорит топ-менеджер компании, управляющей несколькими торгцентрами в Поволжье.

До прошлого года проблема заполнения торговых площадей была знакома только владельцам региональных торгцентров. В нашей базе данных около 2,5 тыс. ритейлеров - это те, у кого есть магазины в Москве. Теоретически за пределами МКАД готовы работать только 300 из них.

На первый взгляд, жалобы девелоперских и управляющих компаний кажутся надуманными. Ведь многие крупнейшие непродовольственные ритейлеры заявляли, что их рост в 2005 году составит не менее 20-30%. Однако сами участники рынка торговой недвижимости говорят, что развитие специализированных сетей уже не решает их проблем. Операторы, давно работающие на рынке, уже заняли свои места. Сейчас же Москве нужны новые брэнды, потому что набор арендаторов в большинстве торговых центров столицы совпадает уже на 75%,- замечает Ян Брудный, управляющий директор компании City Рroperty Мanagement (управляющая компания ТРК Атриум). Максим Брусов более категоричен: совпадения по арендаторам в торгцентрах столицы достигают 90%.

Московским девелоперам с подобными проблемами сталкиваться не приходилось. Еще в 2003 году число ритейлеров, желающих войти в торгцентр в Москве, было вчетверо больше того, что он мог вместить. Желающие стояли в очереди,- вспоминает Максим Брусов, экс-управляющий коммерческой недвижимостью Капитал групп. Но теперь ситуация изменилась. В ряде компаний, управляющих торговыми комплексами в Москве, корреспонденту Бизнеса посетовали, что они испытывают проблемы с поиском арендаторов.

Максим Брусов видит основную причину проблем торговых центров в том, что с 2001 года объем площадей в них вырос в столице в несколько раз, а число торговых операторов - только в полтора раза. Около 70% арендаторов в любом торгцентре - это магазины женской одежды. В среднем центре площадью 25 тыс. кв. м таких магазинов 50-70, и это практически все ритейлеры, представленные в этом сегменте. Получается, что приходится садить всех, кто есть на рынке,- говорит он.

Менеджер по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle Марианна Романовская подтверждает эту информацию: Список арендаторов однотипен. Качественных сетевых компаний в Москве 230-24 И торговые центры вынуждены выбирать только из тех марок, что есть. В итоге в комплексе Фестиваль площадью 56,5 тыс. кв. м только один новый крупный оператор- универмаг Marks Spencer, аналогичная ситуация в гипермаркете Real (Братеево) и в других новых объектах.

При этом участники рынка одежды не смогли вспомнить и 10 новых марок или специализированных сетей, появившихся на рынке в прошлом году.

По данным Российского совета по торговым центрам, сегодня в Москве около 150 действующих торговых центров. В 2005 году было открыто 20 новых крупных объектов, суммарная торговая площадь которых составила 315 тыс. кв. м. До 2010 года планируется ввести в строй еще около 85 торговых комплексов и многофункциональных центров.

Профессиональный подход

Эксперты сходятся в том, что в ближайшие год-два ситуация с количеством новых непродовольственных ритейлеров принципиально не изменится. Между тем по мере усиления конкуренции между торгцентрами задача выделиться из 200 аналогичных объектов эксклюзивным набором арендаторов будет становится все острей. О какой лояльности покупателей к тому или иному центру можно говорить, если все они на одно лицо? Эксклюзивный пул арендаторов мог бы решить эту проблему. Теперь же, когда, кроме Меги, эксклюзивных арендаторов ни у кого нет, торгцентрам придется искать другие способы привлечения клиентов,- уверен президент девелоперской компании Centrum Group Олег Темиров. На необходимость дополнительных инвестиций в другие активы, привлекающие покупателей, указывает и Марианна Романовская: Владельцам торговой недвижимости придется делать дополнительный акцент на дизайн, повышение уровня персонала, развлечения и т. д..
Часто составление завещания, равно как и разговоры о нем, является серьезным психологическим шагом как со стороны владельца, так и со стороны потенциальных наследников. Однако, вовремя узнав о возможных трудностях и решив все проблемы, вы существенно облегчите жизнь своим близким, а возможно, и избежите роковых ошибок, которые могут оставить вас и вовсе без собственности.

Кроме того, не стоит забывать и о сложностях, которые могут возникнуть с договором купли-продажи в случае, например, развода, когда начинается раздел совместно нажитого имущества, к которому вполне может быть отнесена и ваша квартира, оформленная на вас вашими же родителями путем составления договора купли-продажи.

Главное, что следует помнить при составлении завещания, это то, что не стоит пренебрегать услугами юристов. Документ, составленный по всем правилам и заверенный у нотариуса, оспорить в суде гораздо сложнее, нежели содержащий какие-то ошибки или неточности. И, тем не менее, даже это не даст вам однозначной и стопроцентной гарантии на получение своей доли наследства. Суды переполнены делами, в которых родственники судятся друг с другом в надежде получить метры, оставшиеся от умершего собственника. Именно поэтому часто даже специалисты советуют не прибегать к составлению завещания, а по возможности еще при жизни составить договор дарения или купли-продажи. Впрочем, на это зачастую не идут сами владельцы жилья, не без основания полагая, что, лишившись юридического права на квартиру, дом или часть приватизированного жилья, они утратят и фактическую возможность проживания, а родственники, заботливо приносившие по первому требованию еду и лекарства, внезапно резко изменят свое поведение.

Завещание собственности

О грамотном составлении завещания и правах наследников рассказывает юрисконсульт группы компаний Градиент Альфа Константин Проничев: Завещание при несоблюдении некоторых условий может быть в дальнейшем признано недействительным, что повлечет негативные последствия для наследника. Так, завещание должно быть составлено в письменной форме, а в случае составления закрытого завещания (в конверте, который вскрывается после смерти завещателя) написано собственноручно. Известны случаи, когда завещание оспаривалось по мотиву психической болезни завещателя. Однако признание завещания недействительным не лишает наследника права наследовать жилище по закону.

Вступление в права наследования процедура долгая и сложная, об этом не понаслышке знают те, кому приходилось заниматься этими делами. Тем не менее не стоит думать, что если немного подождать, то вопрос рассосется сам собой или даже перейдет по наследству следующему поколению. Пока вы не вступите в права наследования, то не получите и права распоряжаться собственностью, в том числе дарить или завещать ее. Кроме обязательных сложностей могут возникнуть и довольно неприятные неожиданности. И даже если вы не столкнулись с оспариванием завещания в судебном порядке со стороны других претендентов на наследство, это не значит, что все остальное пройдет тихо и гладко.

Следует иметь в виду, что наследование осуществляется только в отношении собственного имущества наследодателя. То есть наследовать жилище, которое наследодатель занимал на основании договора найма, не получится. Поэтому пока есть возможность приватизировать жилье, то лучше сделать это: расходы по содержанию собственного жилья немногим отличаются от расходов по содержанию жилья нанимаемого, а вот распоряжаться (дарить, продавать, завещать) можно только собственной недвижимостью, уточняет Константин Проничев. Вопрос приватизации жилья и его последующего наследования является одним из наиболее острых, поэтому лучше заранее проконсультироваться у юриста, рассказав ему именно вашу ситуацию: сколько человек прописано в квартире, в каких долях проведена приватизация и так далее. Однако если, даже будучи не прописанным в приватизированной вами квартире, вы остаетесь ее собственником, то обратная ситуация несколько сложнее. Считается, что если после смерти нанимателя в неприватизированной квартире никто не остался зарегистрированным, то она автоматически выходит из-под рассмотрения в качестве части собственности, что, в общем-то, логично. На практике же родственники умерших владельцев-одиночек все же пытаются так или иначе доказать сохранение права пользования. Разумеется, решить такую проблему без привлечения юриста практически невозможно.

Подводные камни наследники могут встретить в следующем случае. При наследовании жилого помещения необходимо зарегистрировать возникшее на него право собственности. Эта регистрация предполагает предоставление в регистрационную службу значительного пакета документов, в том числе о техническом состоянии жилища. Зачастую наследники сталкиваются с тем, что в наследуемом помещении при жизни наследодателя была произведена перепланировка, либо на наследуемом земельном участке были построены новые строения. В таких случаях регистрационные органы могут отказать в выдаче свидетельства до прохождения необходимых согласовательных процедур. И получится, что человек уже вступил в наследство, но чтобы получить документ, удостоверяющий его собственность, должен проделать огромную работу.

Подводные камни

Необходимые затраты

Что касается зависимости процесса наследования от вида недвижимости, то таковой не существует. Однако можно отметить следующую особенность: если наследников несколько, а в завещании не указано, как именно между ними делится жилое помещение, то они наследуют жилище в равных долях, причем оно находится в их общей собственности. Соответственно, если двое наследников получили жилой дом площадью 200 кв. м, то каждому из них принадлежит по 100 кв. м. Но какие именно помещения входят в эти 100 кв. м, определить невозможно.
Следует также учитывать, что раздел жилых помещений в натуре невозможен, и в случае желания наследников жить раздельно друг от друга кому-то из них придется выплачивать остальным стоимость доли в наследстве, рассказывает Константин Проничев.

Так, в Письме Министерства финансов от 14.03.05 № 03-06-03/09 говорится, что плательщик государственной пошлины, с учетом местных особенностей для исчисления размера государственной пошлины, вправе воспользоваться на выбор как рыночной стоимостью, определяемой организациями, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (независимыми оценщиками), так и инвентаризационной стоимостью, определяемой организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества. Сейчас многие нотариусы настаивают на оценке имущества по рыночной стоимости, однако надо обязательно помнить о том, что на сегодняшний день уже есть достаточное количество примеров из судебной практики, показывающих, что право выбора остается все-таки у плательщика госпошлины.

Говоря о сложностях, возникающих в процессе вступления в права наследования, нельзя не вспомнить и о наиболее волнующем обычно вопросе: сколько придется заплатить наследникам? С 1 января 2006 года к общей радости наследников налог на наследство отменен. Тем не менее до сих пор возникают вопросы, распространяется ли это правило на тех, чьи родственники умерли до начала действия закона? (Напомним, что срок для принятия наследства 6 месяцев.) Ответ в данном случае неутешителен: этот закон не распространяется на тех, кто умер до начала его действия. Однако это не единственный платеж, который лежал на плечах наследников: государственная пошлина, которую необходимо уплатить, чтобы нотариус выдал свидетельство о наследовании, не отменена и действительна для всех. Как же оценивается недвижимость для уплаты госпошлины? На этот вопрос можно ответить двояко.



Главная --> Публикации