Главная --> Публикации --> Московское метро: легенды и рекорды Комнаты - ходовой товар в петербурге, коммунальной столице россии. Инвестиции в метры В суд на страховщиков Проблемы с жкх только начинаются

О подстерегающих вас рисках и способах борьбы с ними рассказывает заместитель начальника юридического управления Национальной ипотечной компании Ольга Лебедева.

Этот выпуск Записной книжки собственника жилья мы посвящаем уважаемым читателям, которые готовятся стать счастливыми обладателями квартиры в новостройке.

-- Ответ на этот вопрос зависит от того, когда получено разрешение на строительство жилого дома (новостройки), в котором вы планируете купить квартиру. Если разрешение на строительство получено после 31 марта 2005 г. (вступление в силу Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон), то заключается договор участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве должен содержать существенные условия, определенные Законом, и подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной палате (орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

-- Начнем с самого очевидного вопроса: какой договор должен заключаться между строительной компанией, реализующей квартиры, и гражданином (физическим лицом), желающим приобрести квартиру?

Причем у вас всегда будет возможность выбора: любым из участников рынка договоры могут быть предложены в самых различных комбинациях. Распространены, например, такие варианты: предварительная купля-продажа плюс купля-продажа векселя плюс услуги. К сожалению, перебрать все возможные комбинации и риски, связанные с ними, просто невозможно.

Если же разрешение на строительство жилого дома получено до 31 марта 2005 г., то вы заключаете договор инвестирования (соинвестирования), наиболее соответствующий сути происходящего процесса. Замечу, что на практике строительные компании, работающие достаточное время в этом секторе рынка, будучи ограничены только собственной совестью, изобрели множество схем работы с физическими лицами, основанных на самых разных видах договоров. Поэтому при более близком знакомстве с застройщиками потенциально интересной вам квартиры вы наверняка встретите договоры долевого участия, простого товарищества, совместной деятельности, предварительные купли-продажи, купли-продажи векселя, и т. д. и т. п.

-- Теперь другой важный вопрос: чем вы рискуете, приобретая квартиру в новостройке и заключая со строительной компанией предварительный договор купли-продажи квартиры?

Хотелось бы отметить, что постановлениями пленума Верховного суда РФ многие из них признаны неупотребимыми, хотя и продолжают встречаться на рынке. Знайте, что применение таких договоров или их комбинаций не влечет за собой ответственности компании-застройщика, предложившей заключить такие договоры, эти договоры не порождают правовых последствий, т. е. в результате их заключения вы не приобретаете никаких прав.

-- Допустим, что вы решили рискнуть и приобрести квартиру в новостройке. На что следует обратить внимание, заключая договор инвестирования?

-- Предварительный договор купли-продажи не может расцениваться как альтернатива договору участия в долевом строительстве (инвестирования). Во-первых, квартира как объект недвижимости юридически возникает только в момент регистрации права собственности на нее в едином государственном реестре прав (ЕГРП). Во-вторых, по предварительному договору купли-продажи стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. И, пока основной договор не заключен, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты вашей будущей квартиры.

- постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу;

-- Первое: для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона (о нем мы говорили в самом начале), убедиться, что имеются следующие документы:

- распорядительный акт о предоставлении конкретного земельного участка для строительства именно этому заказчику (застройщику, инвестору);

- разрешение на строительство;

Второе: договор инвестирования должен содержать точную идентификацию строящегося объекта, включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.

- договор аренды этого земельного участка на период проектирования и строительства.

Четвертое: если в договоре ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика нет, это должно насторожить.

Третье: в договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства сторон, четкие сроки строительства и требования к качеству.

Шестое: минусом если вам предлагают альтернативные, серые варианты договоров вместо заключения договора участия в долевом строительстве.

Пятое: плюсом строительной компании является ее долгая работа на российском рынке, хорошая репутация и участие в профессиональных общественных организациях.

На правах рекламы
Наш журнал уже не раз писал о проектах жилой застройки, в основу которых положен принцип город в городе. Комплексы такого типа помимо домов, как правило, включают в себя полное инфраструктурное сопровождение начиная от инженерных и коммуникационных систем и заканчивая магазинами, клубами, спортивными центрами и даже зоопарком. Однако проект, о котором пойдет речь сегодня, отличается от предыдущих масштабностью: только площадь его составляет 38,5 га. Потому и сам проект носит название не жилого, а градостроительного комплекса.

И последнее: если оплата по заключаемому договору инвестирования происходит с участием кредитных средств (ипотечный кредит), банк, предоставляющий вам кредит, потребует внесение в договор условий, которые регулируют возникновение залога будущей квартиры перед банком.

История и география

Город Балашиха расположен в шести километрах к востоку от Москвы. Добраться сюда можно всего за 20 минут на маршрутке от станции метро Щелковская или за 40 минут на электричке от Курского вокзала. Время в пути вполне сопоставимо с продолжительностью поездки в некоторые московские районы (те же Митино, Бирюлево или Южное Бутово). Сопоставимы со столичными и масштабы строительства, которые согласно генеральному плану развития Балашихи направлены на комплекс-ную реконструкцию значительной части городской территории. Причем ставку делают на возведение новых современных микрорайонов, отвечающих всем требованиям комфорта и благоустроенности. В северо-западной части населенного пункта строят район с праздничным названием 1 Мая. Его территория граничит с МКАД и развязкой на Щелковском шоссе, с юга к массиву вплотную подступает Озерский лесопарк.

По одной из версий, город унаследовал название стоявшей здесь когда‑то мельницы Балаша, на месте которой в XIX веке князь Николай Трубецкой построил суконную фабрику. Этими землями владели представители знаменитых дворянских фамилий Разумовских и Голицыных, оставившие после себя прекрасные образцы дворцовых и парковых сооружений.

Балашиха довольно зеленый город, разделенный на две части рекой Пехоркой. Предмет гордости его жителей небольшие, но живописные озера и сосновые леса, наполняющие воздух ароматом хвои.

Зеленые массивы вокруг населенного пункта и в нем самом создают уютную атмосферу и положительно сказываются на экологии.

Сегодня население Балашихи 133 тыс. человек, многие здесь же учатся или работают. В городе есть несколько высших учебных заведений, среди которых Военно-технический университет Спецстроя РФ, Российский государственный аграрный университет, Академия социально-экономического прогнозирования и моделирования. Промышленность представлена предприятиями машиностроения, деревообработки, хлопкопрядения и др.

Концепция проекта

Микрорайон 1 Мая до 1995 года складывался как поселок производственно‑сельскохозяйственного типа и являлся центральной усадьбой одноименного совхоза. В южной его части располагался крупный тепличный комплекс, северная часть была застроена пяти- и девятиэтажными домами, в центре находились пруд и зона отдыха.

Проект прошел обсуждение на градостроительном совете Московской области, а также был представлен на суд широкой общественности. Конструктивные замечания помогли его доработать.

После распада совхоза 1 Мая и прекращения использования теплиц перед руководством города встала задача найти этой площадке более достойное применение, чем служить пустырем и свалкой. Концепция развития микрорайона предусматривает размещение многоэтажной застройки при частичном сохранении старой, опорной. Намечено возвести несколько жилых зданий с общей площадью квартир более 300 тыс. кв. м. Это должно повысить эффективность градостроительного использования территории. В результате реализации всего задуманного показатель плотности жилого фонда составит 7914 м2/га (при нормативе 8800 м2/га).

Вдоль главной улицы предложено протянуть пешеходный бульвар с цветниками и газонами, соединяющий северную часть микрорайона с общественным центром, где уже установлен монумент героям Великой Отечественной войны. Его автором стал архитектор А. В. Богданов, руководивший разработкой проекта.

По замыслу проектировщиков, высот-ные новостройки должны вписаться в сложившуюся жилую среду. Функционально-планировочная организация территории предполагает создание двух кварталов, связанных между собой общественным центром и бульваром. Отдельные объекты обслуживания (например, торговые центры) разместят вдоль западной границы поселка, формируя его архитектурный силуэт и организуя застройку главной улицы. Для предприятий бытовой сферы будут использованы помещения, встроенные в жилые дома.

Для обеспечения граждан местами парковки личного автотранспорта выделено две зоны гаражного строительства в северной части массива и частично в подземных стоянках общественных и торговых зданий.

Еще один бульвар, идущий из центра в сторону Восточной водопроводной станции, отдадут детям. Здесь разместятся игровые площадки. Позаботятся строители и о естественном водоеме в центральной части поселка: его сохранят и благоустроят.

Характеристика комплекса

Предусмотрен снос тепличного комплекса (13,3 га) и четырех пятиэтажек (с переселением жителей).
Проектная численность населения микрорайона 10156 человек.

Общая площадь квартир составит 332 640 кв. м. Для обеспечения людей социальными объектами будут построены школа на 1000 мест, два детских сада, поликлиника, аптеки, многофункциональный центр с клубными учреждениями и спортивно-тренажерными залами, продовольственные и промтоварные магазины, объекты питания и бытового обслуживания, отделения связи и сбербанки.

На проектируемой территории намечено возвести тринадцать высотных (14 22 этажа) домов, в том числе пять монолитно-кирпичных и восемь панельных (серии П44Т и П44К).

В монолитно-кирпичных домах (корпуса 1, 4, 6, 7, 36) площадь квартир такова: 34 49 кв. м однокомнатные, 57 75 кв. м двухкомнатные, 91 99 кв. м трехкомнатные.

В панельных домах (корпуса 8, 31, 32, 33 34, 35, 37, 38) предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью 38,5, 52 63 и 77 84 кв. м соответственно.

С учетом увеличения численности населения и принятого уровня автомобилизации (300 единиц техники на 1000 человек) предложено разместить на территории, занимаемой сейчас надземными гаражами, подземный двух-трехярусный комплекс на 1750 машиномест, а также трехэтажный наземный гараж на 367 машиномест. Дополнительные места запланированы в торгово‑развлекательном центре, в торгово‑складском и многофункциональном комплексах. Для временной парковки легковушек предусмотрено до 700 мест на стоянках открытого типа.

Квартиры будут сдавать с остеклением окон и лоджий из ПВХ-профиля, с радиаторами, без отделки. Система несущих конструкций в монолитно-кирпичных домах оставляет максимальную свободу для перепланировки.

Жителей микрорайона полностью обеспечат водой, газом, электроэнергией и теплом. Дома будут вводить в строй с уже установленными системами учета воды. Для покрытия новых тепловых нагрузок предполагают соорудить дополнительную котельную.

Инфраструктура, экология, транспорт

Основными транспортными направлениями, связывающими микрорайон 1 Мая с Москвой и прилегающими территориями, остаются автодорога федерального значения Москва Щелково Черноголовка и общегородская магистраль 1‑го класса МКАД, проходящая по западной границе массива.

По мере сноса существующего газифицированного жилищного фонда расход газа начнет постепенно снижаться. В новых многоэтажках станут устанавливать электрические плиты.

В проекте Актуализация генерального плана г. Балашихи разработан и предложен вариант прохождения сюда скоростного внеуличного транспорта. Линия пройдет в техническом коридоре Щелковского шоссе слева по ходу из Москвы с остановкой в районе села Щитниково.

Рейсовые автобусы и маршрутные такси, следующие по Щелковскому шоссе, доставляют пассажиров до станций метро Щелковская и Рязанский проспект. До Сокольников можно добраться на автобусе от пос. Восточного.

К концу года знаменитое здание Средних торговых рядов на Красной площади, где расположится комплекс Кремлевский, будет полностью обновлено. На этом месте появятся отель, аукционный дом, апартаменты для сдачи в наем и подземная двухуровневая парковка.

Немного изменится схема уличной сети на территории микрорайона. Существующую спецдорогу по трассе водоводов предлагают закрыть для движения автотехники, организовав на ее основе пешеходный бульвар. Также предусмотрено развитие транспортной связи со Щелковским шоссе через Щитниково.

В 2000 году управление делами президента решило создать на этом месте гостинично-торговый комплекс Кремлевский. Для этих целей организовали Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) Федеральный комплекс Кремлевский, который и разработал основные критерии для победителя тендера на проведение всех необходимых работ. Начался активный поиск инвесторов. По итогам закрытого тендера, в котором приняло участие почти 40 компаний, победила французская фирма. Но в скором времени она разорвала контракт. Затем велись переговоры с десятью крупными мировыми девелоперами. Через два года желание стать инвестором затратной реконструкции проявили испанцы. Но впоследствии отказались и они.

Однако, как заверил управляющий делами президента РФ Владимир Кожин, уникальный архитектурный ансамбль Красной площади не будет испорчен новоделом. По его словам, основная задача - сохранить и подчеркнуть достоинства здания. Напомним, что автором комплекса Старые торговые ряды, который является памятником архитектуры федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО, был архитектор Роман Клейн. Строительные работы на большой территории между Ильинкой и Варваркой были начаты в 1890 году и закончены через четыре года. Здание встало бок о бок с Верхними торговыми рядами, где велась розничная торговля (ныне здесь располагается ГУМ). Старые торговые ряды предназначались исключительно для крупных оптовиков. Главный корпус комплекса представлял неправильный четырехугольник, выходящий фасадом на четыре окружавшие его улицы. Внутри него оказался двор, в котором располагались еще четыре корпуса. Всего комплекс насчитывал более 300 помещений с общей площадью 43 тысячи квадратных метров. После революции в некоторых зданиях размещался Реввоенсовет. Впоследствии комплекс стал собственностью министерства обороны и до 2001-го был практически недоступен для посетителей, лишь часть площадей сдавалась торговым фирмам.

В 2003 году Старые ряды стали памятником регионального значения, и проект реконструкции был заморожен. Мэр Москвы Юрий Лужков резко высказывал мнение, что строить паркинг в этом месте нецелесообразно, так как это может нарушить геологию места и привести к неприятным последствиям для храма Василия Блаженного, находящегося в непосредственной близости. В конце концов, было запрещено сносить здания, находящиеся во внутреннем дворике, ведь подобной архитектуры в Москве больше нет. Однако в 2004 году Средние торговые ряды вновь обрели статус федерального значения, и с дальних полок достали пыльный план их реконструкции.

Несколько причин мешали началу работ. Во-первых, обременение со стороны Министерства обороны РФ: инвестор вместе с управлением делами президента должны предоставить 2,5 тысячи квартир для военнослужащих. Во-вторых, было ограничение в правах собственности: являясь памятником федерального значения, комплекс должен оставаться в федеральной собственности, и только вновь созданные площади могут принадлежать частично инвестору и частично ФГУП Федеральный комплекс Кремлевский. Предполагалось также, что инвестору разрешат арендовать помещения в реконструированном здании по сниженным ценам. Многие эксперты сходились во мнении, что такие условия совершенно неприемлемы для инвесторов, тем более иностранных.

Площадь комплекса увеличится до 71 тысячи квадратных метров, из которых 32 тысячи предназначены для гостиницы (195 номеров), 25 - для апартаментов и 14 - для паркинга. Жильцам комплекса пребывание в памятнике архитектуры обойдется в копеечку. По расчетам специалистов гостиничного бизнеса, цена за номер и ставка апартаментов будут одними из самых высоких в столице (от 1500 до 3000 долларов в сутки). Желающих выложить такие деньги за вид из окна на Кремль, утверждают менеджеры гостиничного бизнеса, в Москве хватает.
Итак, решение о покупке или аренде жилья принято, найдены средства, образ идеального жилища определен. Начинается этап, связанный с поиском конкретных предложений, и вы решаете пойти по наиболее, казалось бы, очевидному и интуитивно понятному пути: обратиться к печатным изданиям.

В результате инвестор все-таки нашелся, им оказалась одна из крупных отечественных корпораций. В ближайшее время будет проведен тендер для определения генподрядчика по проведению реконструкции. Как стало известно корреспонденту РГ, инвестор заявил о готовности выложить из своего кармана 360 миллионов долларов и уже внес 60 миллионов долларов на покупку квартир для военнослужащих и 90 миллионов долларов на укрепление фундамента комплекса и предстроительную подготовку. Таким образом, обременение со стороны министерства обороны РФ ликвидировано. Что же касается другого условия контракта, который не удовлетворял других участников тендера, то в нем произошли небольшие изменения. Все новые площади будут переданы инвестору, а исторические здания останутся в собственности управления делами президента, - подчеркнул корреспонденту РГ представитель корпорации.

Пожалуй, стоит сразу предупредить: не стоит надеяться встретить в газете или журнале объявление от собственника жилья, решившего продать свою квартиру. Информация, размещаемая в изданиях о недвижимости, как правило, становится известна риелторам еще до выхода очередного номера, поэтому шансы, позвонив по объявлению, установить прямой контакт с владельцем квартиры стремятся к нулю.

Купить

Поскольку потенциальный покупатель уже потратил время на звонок, он, скорее всего, выслушает посредника: ведь агентство продает жилье по приемлемым ценам. Предлагаемые варианты традиционно менее качественны: расположены дальше от метро, на непрестижных (первом или последнем) этажах дома, к тому же называемая цена превышает ту, на которую клюнул позвонивший. Однако негативная информация подается частями, сопровождается необходимыми комментариями, и далеко не каждый покупатель откажется от дальнейшего сотрудничества с агентством, в которое он обратился изначально против своей воли.

С практически стопроцентной вероятностью вы услышите: Вы позвонили в агентство. Приведем типичный пример: позвонив по объявлению, оформленному по старой доброй традиции безо всяких упоминаний об агентствах и риелторах, потенциальный покупатель, разумеется, попадает на посредника. Квартира, заявленная в объявлении, по словам собеседника, в настоящее время уже реализована, однако агентство может предложить несколько альтернативных вариантов, сопоставимых с выбранным по цене. Это один из распространеннейших приемов: в объявлении указывается необоснованно низкая цена жилплощади, с тем чтобы привлечь как можно больше наивных покупателей, которым говорится, что данная квартира была продана буквально несколько часов назад.

Разумеется, претензии в данном случае разумно адресовать не газете или журналу, публикующему объявления, а агентству, предоставляющему некорректную информацию. Однако стоит помнить, что именно такие компании, как правило, массово размещают свои объявления в печатных изданиях.

Впрочем, ни у кого не вызывает сомнений тот факт, что агентства бывают разными. Вот пример из реальной жизни: купив профильное издание, пройдя все описанные выше этапы разговора с посредником, потенциальный покупатель останавливает свой выбор на квартире в подмосковной новостройке. Договорившись о встрече, успокоенный заверениями собеседника о том, что строительные работы ведутся, в частности завершена проводка инженерных коммуникаций, клиент приезжает в агентство, настроенный увидеть начальный этап строительства своими глазами, и выясняет, что на участке, где будут вестись работы, в настоящее время находятся нерасселенные пятиэтажки, запланированные к сносу. Не каждого устроит такой начальный этап строительных работ.

Задавшись целью арендовать жилье при помощи мониторинга газетных объявлений, вы столкнетесь с ситуацией, которая не отличается коренным образом от описанной выше. Как правило, перед потенциальным арендатором оказывается значительное количество объявлений, предлагающих жилье в аренду по демократичным ценам, нередко с указанием имени предполагаемого собственника. И если при пользовании версией квартирной газеты вычислить посредника можно с помощью опции найти все сообщения данного пользователя, то, обратившись к печатному изданию, достичь этой цели получится лишь после того, как, позвонив нескольким владельцам, вы попадете в одно и то же агентство. Помочь сориентироваться в подобной ситуации может лишь пристальный анализ приведенных в объявлениях телефонных номеров: если они повторяются, значит, данными квартирами занимается один и тот же посредник.

Арендовать

К сожалению, представители агентства вряд ли примут близко к сердцу ваши претензии по качеству предоставленной информации, и уж практически невероятен такой исход событий, чтобы вам вернули впустую потраченные деньги.

Итак, при попытке связаться с собственником жилья клиент вновь оказывается втянутым в диалог с агентством. Зачастую представители компании-посредника заявляют, что их фирма располагает данными о значительном количестве квартир, однако, для того чтобы получить контактную информацию о владельце жилья, потенциальный квартиросъемщик должен заплатить посреднику определенную сумму, посетив агентство. Нередко после факта оплаты клиенту предоставляется список владельцев, обзванивать которых придется самостоятельно, причем безо всякой гарантии, что человек, координаты которого вам предоставили в агентстве, знает о том, что он, оказывается, сдает жилье.

Конечно, приведенные выше случаи не являются обязательным сценарием развития событий. Не исключено, что именно вам повезет, и вы получите возможность пообщаться с собственником жилья, позвонив по объявлению в газете.

Выводы



Главная --> Публикации