Главная --> Публикации --> Станция семеновская. двери открываются Столица просит кирпича Цены бьют рекорды Развитие севера Юрий лужков составляет черный список строительных компаний

По словам начальника управления страхования муниципального жилья РОСНО Владимира Ломакина, страхователь имеет право на получение страхового возмещения и возмещения убытков в части гарантий правительства Москвы в случае повреждения или уничтожения жилого помещения в результате следующих событий:

С 1996 года в Москве действует льготная программа страхования квартир, которая является базовой по социальной программе г. Москвы. В ее реализации участвуют правительство Москвы и такие страховые компании, как РОСНО, МАКС, Московская страховая компания, Военно-страховая компания, Спасские Ворота, МЕСКО, УралСиб.

взрыва газа, применяемого в системах газоснабжения жилых строений для бытовых надобностей, в том числе произошедшего вне застрахованного жилого помещения;

пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного жилого помещения, а также проведения правомерных действий по его ликвидации;

сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков.

аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и правомерных действий по их ликвидации;

Ущерб, возмещаемый страхователю, определяется исходя из суммарного размера ущерба, причиненного в результате страхового случая конструктивным элементам, элементам отделки, инженерному оборудованию, элементам внутренних коммуникаций, относящимся к застрахованному жилому помещению и соответствующим типовому проекту строения, в котором расположено жилое помещение.

При наступлении страхового случая выплата возмещения производится в течение 10 дней после проведения расчета ущерба. В случае уничтожения жилья гарантируется предоставление квартиры по социальным нормам.

Размер страховой премии при страховании квартиры на льготных условиях составляет (на выбор) 90 копеек или 1,5 рубля с 1 кв. м общей площади помесячно, сообщает главный менеджер по страхованию муниципальных программ Военно-страховой компании Елена Сусова. В первом случае расчетная страховая стоимость (т. е. максимальная сумма выплаты при полном уничтожении) жилого помещения составляет 17 тысяч рублей, во втором 25 тысяч рублей за 1 кв. м общей площади. Страховой взнос можно платить не только ежемесячно, но и раз в год. В этом случае его величина составляет 10 рублей 80 копеек и 18 рублей соответственно за 1 кв. м.

Страховые выплаты

Оплата очередного взноса производится до 1-го числа месяца, соответствующего началу неоплаченного периода договора страхования, говорит Владимир Ломакин. Дата уплаты и сумма взноса определяются по оттиску штампа, сделанному учреждением банка на платежном документе.

Страховые выплаты при повреждении или уничтожении жилища идут из двух источников: 30 % суммы оплачивает правительство Москвы, остальные 70 % страховая компания. При втором варианте с оплатой 1,5 рубля с 1 кв. м общей площади компания оплачивает 80 %.

Как отмечает Владимир Ломакин, страхованию не подлежат следующие помещения:

Категории помещений, не подлежащих страхованию

расположенные в домах, включенных правительством Москвы в ежегодный перечень адресов жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, изъятием земельного участка и по другим основаниям;

признанные в установленном порядке аварийными;

подлежащие конфискации;

на которые обращено взыскание по обязательствам;

Право страхователя

в иных предусмотренных законом случаях прекращения права найма или права собственности на жилое помещение.
Заместитель директора департамента имущественного страхования СК МАКС Александр Агапов уточнил категории помещений, не подлежащих страхованию. Это помещения, расположенные в домах, на эксплуатацию которых не выделяются бюджетные ассигнования (ведомственные, частные, ТСЖ без дотации города и т. п.). Либо ни один собственник или пользователь помещений не отвечает требованиям, предъявляемым к страхователям.

Достоинства и недостатки программы

Страхователем может выступить гражданин России собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения жилищного фонда г. Москвы, зарегистрированный в нем по месту жительства, а также его законные представители; субарендатор жилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы и переданного по договору аренды организации (предприятию), зарегистрированный в нем по месту жительства; пользователь жилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы и переданного ему по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, зарегистрированный в нем по месту жительства, сообщает Елена Сусова. Кроме того, объектами страхования с 2005 года стали жилые помещения, расположенные в домах с физическим износом свыше 60 %.

Программа льготного страхования жилья привлекательна по многим причинам. Среди них Владимир Ломакин называет предоставление другого жилья взамен утраченного в результате страхового случая, доступность страхового взноса и страховой премии, возможность оплачивать страховые взносы в рассрочку вместе с коммунальными платежами без уплаты комиссии Сбербанка.

Программа льготного страхования в Москве востребована, говорят эксперты. По мнению Елены Сусовой, все зависит от расположения жилья: в центре Москвы около 70 % жильцов пользуются программой льготного страхования квартир, в остальных районах 50-55 %. Страховые компании внедряют ее и в других городах, например в Пскове, Троицке, Барнауле.

Александр Агапов обращает внимание на то, что работа страховщиков, прошедших конкурс, контролируется городским Центром жилищного страхования (структурой правительства Москвы). При расчете ущерба используется специально разработанная для целей льготного страхования единая методика расчета ущерба. К тому же расчеты прозрачны и понятны для всех участников системы.

По мнению Елены Сусовой, привлекают также гарантии правительства Москвы. Спорные вопросы можно урегулировать в городском Центре жилищного страхования г. Москвы.

Последний факт примечателен. Если ранее в Москву в основном направлялась квалифицированная рабочая сила, традиционно предъявлявшая спрос на относительно качественное арендуемое жилье, то сегодня приоритеты сместились в сторону дешевых низколиквидных квартир. Именно поэтому в столице наиболее дефицитны однокомнатные квартиры на окраинах – до 250-300 долларов.

Среди минусов льготного страхования эксперты называют малый размер страхового возмещения, который не покрывает расходы по ремонту элитного жилья (евроотделку, штучный паркет и т. д.). Не страхуется и риск повреждения кровли жилого здания, его необходимо страховать дополнительно.
Как отмечают риэлторы, этим летом традиционного затишья на рынке аренды жилья не наблюдается. Объяснение этому факту простое: приток мигрантов в Москву сегодня примерно в два раза превышает прошлогодний уровень. Так, по данным ГУВД столицы, ежедневно в город прибывает «искать удачу» около 3 тысяч человек, а возвращается обратно – не более одной тысячи. К тому же, лето – горячая пора для сезонных рабочих, занятых на стройках, рынках и в других местах приложения неквалифицированного труда.

Далеко до Москвы

Однако свободным такое жилье практически не бывает, и арендаторам волей-неволей приходится искать другие варианты. Главный из них – квартиры в ближнем Подмосковье. Выбор жилья там довольно разнообразен: квартиры в многоэтажных домах, частные дома, общежития, переделанные под гостиницы «без претензий».

В Москве сегодня сдается около 400-430 тысяч квартир, а в городах «ближнего пояса» (до 20 км от МКАД) общее количество сделок по аренде, по разным оценкам, составляет всего 60-80 тыс. квартир.

Постоянно растущие арендные ставки на жилую недвижимость в столице привели к тому, что цены на аренду в области за 2002 год увеличились на 30-35%, а за пять первых месяцев 2003 г. – еще на 10 процентов. Однако уровень и темпы их роста по-прежнему ощутимо отстают от столичных показателей.

Если жилье отвечает этим двум требованиям, то стоимость аренды может составлять 200 долларов за «однушку» и 250 – за «двушку». Квартиры хорошего качества, но не отвечающие этим двум требованиям, «уходят» за 150 и 180-200 долларов соответственно.

Наибольшим спросом пользуется качественное жилье в городах-спутниках (Одинцово, Мытищи, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Реутов). Как правило, арендаторы предпочитают заселять квартиры в новых домах, чьи потребительские характеристики близки к московским. При этом главные требования к жилью, как и в столице, — наличие телефона и близкое расположение транспортной остановки, от которой можно добираться в Москву на работу.

Но какие-то элементы подмосковного рынка зависят и от менталитета местных жителей. Как отмечают риэлторы, многие владельцы областных квартир предпочитают обходиться без услуг риэлторских компаний и искать жилплощадь через знакомых или по объявлениям, экономя на комиссионных агентству сумму, равную месячной арендной плате. Нередки случаи, когда местные жители представляют своего родственника или хорошего знакомого как риэлтора, который забирает себе за «услуги» комиссионные (т. н. «13-я зарплата»).

Принято считать, что подмосковный рынок жилья в целом более «дикий», чем московский. Тут собственные нормативные акты в отношении жилья, небольшое количество профессиональных агентств недвижимости. Это в том числе относится и к сегменту сдаваемого жилья. Но не стоит считать, что «дикость» является только отражением менталитета жителей области. Например, нежелание риэлторов браться за аренду квартир объясняется тем, что за свои услуги они получают небольшие комиссионные (которые, как известно, являются производной от стоимости аренды). К тому же, нередко контингент арендаторов таков (в основном выходцы из ближнего зарубежья), что отбивает всякую охоту заниматься сопровождением сделок с их участием.

Вечный дефицит

Кроме того, в области развита «родственная аренда», когда квартира сдается знакомым, родственникам или по рекомендации.

Наиболее дефицитны, как и в Москве, однокомнатные квартиры. На «двушки» спрос примерно равен предложению, а вот трехкомнатные квартиры очень долго не могут найти арендаторов. При этом стоимость аренды «трешки» в ближнем Подмосковье нередко такая же, как и на приличные московские «однушки» — 300-400 долларов. А четырехкомнатные квартиры – по сути, неликвидный товар (в среднем 450 долларов).

На сегодняшний день спрос на квартиры в области существенно превышает объем выставленных на рынок предложений. По некоторым данным в секторе квартир стоимостью до 200 долларов спрос превышает предложение в 3-4 раза, а на комнаты до 70-80 долларов – в 4 раза.

Свои законы

С удалением от МКАД падает и цена аренды. Например, в Лобне, Голицино, Щелково «однушка» оценивается в 100-120 долларов, «двушка» — в 150-18 Однако добираться до ближайшей станции метро от этих городов – минимум 50-60 минут, что несколько отпугивает потенциальных арендаторов, связанных с работой в Москве. Поэтому снимают такое жилье в основном местные молодые семьи.

Необычный сегмент – частные дома. По различным оценкам, их сдается немного – не более 2 тыс. Стоимость аренды может колебаться от 100 долларов (что-то вроде домика в садовом товариществе) до нескольких тысяч (коттедж). В отличие от дач их снимают не на сезон, а круглогодично.

При определении цены аренды подмосковного жилья действуют несколько простых правил. Как уже говорилось выше, это наличие телефона и транспортная доступность. Следующие факторы – количество комнат (стоимость аренды квартиры возрастает в среднем на 50 долларов при «прибавлении» к ней очередной комнаты) и направление. Здесь стабильно действует истина, в соответствии с которой, чем ближе от МКАД расположена недвижимость, тем дороже обходится ее аренда. В городах-спутниках, находящихся к западу, юго-западу, или к северу от столицы (Одинцово, Мытищи, Королев, Троицк, Химки), арендные цены всегда более высокие, нежели на востоке или юге области. Это объясняется как экологической благополучностью западных районов, так и наличием удобных транспортных магистралей, связывающих их со столицей.

Остальные факторы (ветхость дома, ремонт, наличие мебели, гаража, вид из окна) влияют на размер арендных ставок в гораздо меньшей степени, чем в Москве. Причина в том, что в ближнем Подмосковье слишком много ветхого жилья, и выдвигать требование, чтобы квартира была отремонтирована, обставлена качественной мебелью, иметь современную сантехнику и бытовую технику абсолютно бесперспективно.

Для себя, любимого

Несмотря на расположение в центре столицы, гостиница Москва всегда обладала низким статусом всего три звезды. Позиционировать здание в качестве международной гостиницы было невозможно, поэтому решением стал проект воссоздания Москвы.

Только-только в Подмосковье появляется система, когда новостройка приобретается с целью сдачи ее в аренду, хотя прибыльность такой операции не меньше, чем в Москве. Как объясняют риэлторы, это происходит по одной главной причине: покупатели не слишком обеспеченные люди, в планы которых не входит сдавать свое единственное жилье.

Гостиница Москва была построена в 1932 36 годах (1-я очередь, архитекторы А. В. Щусев, Л. И. Савельев, О. А. Стопран) и в 1976 году (2-я очередь, архитекторы А. Б. Борецкий, А. А. Дзержкович, И. Е. Рожин, Д. С. Солопов, В. А. Щелкановцева). Как рассказывает историк-консультант Максим Леушин, гостиница занимала целый квартал, расположенный между площадями Революции, Театральной, Манежной и Охотным рядом. Место было одним из первых в Москве, где в начале 1930-х годов развернулись реконструктивные работы. Площадка, на которой построена гостиница (первоначально ее называли гостиницей Моссовета), была занята ресторанами, трактирами и лавками Охотного ряда, считавшегося одним из самых антисанитарных мест в городе. В конце 20-х годов было решено Охотный ряд уничтожить и поставить здесь два грандиозных новых здания Дом правительства и главную гостиницу страны.

В 2007 году в центре столицы на месте Москвы появится здание, внешне повторяющее облик старой гостиницы. Здание будет соответствовать стандартам класса пять звезд люкс.

В настоящее время проект воссоздания гостиницы курируется правительством Москвы. Заказчиком-застройщиком проекта является ОАО ДекМос. Подрядчик компания Штрабаг, проектирует гостинцу Моспроект-2 им. М. В. Посохина.

Здание Москвы, выполненное в духе конструктивизма архитекторами Л. Савельевым и О. Стопраном, было закончено в 1932 году, когда в советской архитектуре совершался поворот к освоению классического наследия прошлого и монументализму. Для исправления конструктивистской ошибки, особенно заметной из-за расположения гостиницы в самом центре города, был приглашен академик архитектуры старой школы А. В. Щусев. Он наложил на уже почти готовую коробку классическую декорацию, не скрывшую железобетонный каркас, но несколько закамуфлировавшую его. В итоге получилось огромное, тяжеловесное дворцовое здание, варварское и эклектичное. В таком виде гостиницу и построили, правда, не целиком без заднего фасада с триумфальной аркой. Через сорок лет здание было достроено.

Общая площадь проекта 181 000 кв. м, парковка рассчитана на 780 машино-мест. Гостиница и апартаменты займут 45 700 кв. м, торговая часть и рестораны 27 000 кв. м.

Окончание строительства намечено на IV квартал 2007 года. Воссоздаваемый комплекс имеет многофункциональное значение и предназначен для размещения гостиницы с апартаментами, апарт-отеля, конгресс-центра с административной частью, торговой зоны и подземного паркинга.

Площадь универмага составит 8500 кв. м, торговой галереи 16 500 кв. м, ресторанов и кафе 2000 кв. м.

Управление гостиницей будет осуществляться международным гостиничным оператором Four Seasons HotelsResorts. Архитектурное проектирование осуществляет американская компания Wimberly Allison TongGoo, разработкой дизайна интерьеров займется британская компания Richmond International HotelLeisure Design Consultans.

Как рассказала Собственнику старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко, проект воссоздания гостиницы Москва несколько изменился с момента его утверждения. Ранее рассматривалась концепция, по которой на территории гостиницы должны были также располагаться офисные помещения, теперь вместо них речь идет о конгресс-центре и бизнес-центре.

Площадь конгресс-холла составит 2400 кв. м, площадь административных помещений 19 300 кв. м, технических помещений 10 800 кв. м. Разработка концепции бизнес-центра и функциональное зонирование конгресс-центра выполняется с привлечением международных консультантов The Right Solution.

Как рассказал Собственнику Стефан Мейра, управляющая компания Four Seasons HotelsResorts сократила номерной фонд гостиницы сначала с 350 до 300 номеров, а потом и до 210 номеров, увеличив при этом количество апартаментов. При этом компания руководствовалась оценкой ситуации на рынке: недалеко от Москвы находятся Националь и Hayatt, и в этих условиях инвестирование в большой номерной фонд может не окупиться.

По словам Марины Усенко, прогнозы по сдаче объекта к IV кварталу 2007 года несколько оптимистичны: в настоящее время еще не начато строительство наземной части, поэтому скорее можно говорить о более поздних сроках (2008 год). С этой оценкой соглашается и Стефан Мейра, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers: по его словам, объект будет сдан не ранее I-II кварталов 2008 года.

16 мая в Москве состоялся всеобщий митинг протеста обманутых вкладчиков. Соинвесторы, не получившие обещанных квартир, на сей раз выступили против позиции столичных властей. По их мнению, постановления правительства Москвы о передаче недостроенных объектов новым инвесторам-застройщикам не выполняются. Кроме того, власти с целью уменьшения расходов на решение проблем соинвесторов пытаются разделить их по принципу москвичи не москвичи.

По словам Стефана Мейры, инвестиции в проект составили около $ 350 млн. Проект может окупиться в течение 10 лет, не ранее, резюмирует Стефан Мейра.
Процесс передачи обязательств недобросовестных застройщиков новым инвесторам буксует.

По данным организаторов митинга, акция протеста собрала соинвесторов компаний ЗАО Центр развития города Град», Мастерок, Новый мир, ПСМК Воскресенский, объект Минобороны Глав КЭУ, Социальная инициатива, Сиболь, Меркурий Эстейт, Стройиндустрия, ВНЛ, АМТ-Строй, Мегаструктур (новый инвестор, который не признает заключенные ранее договора с фирмой-инвестором Воронцово). К борющимся за свои права присоединились пострадавшие десять лет назад дольщики компании Юнистрой. Из Подмосковья в столицу на митинг приехали клиенты компаний Стройметресурс, Текс-П, Инвестпроект, Строймонолит, Медиа-стройинвест, Стройсервис, Форбс.
По оценке пресс-секретаря Оргкомитета обманутых соинвесторов Светланы Калашниковой, митинг на Калужской площади собрал более 1,5 тыс. человек. Главной причиной, собравших этих людей на площади, стала инициатива руководителя департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, который предложил членам комиссии провести градацию пострадавших. Как сообщила RBC daily организатор митинга Светлана Дроздова, было предложено разделить людей из списков пострадавших на москвичей и иногродних, а также на тех, кто имеет в собственности квартиру. Префектуры, как рассказывают соинвесторы, уже начали собирать с пострадавших справки о наличии у них прописки, собственности и есть ли неполная проплата по инвестдоговорам. Это делалось якобы для того, чтобы посмотреть, какие убытки несет город, говорит Светлана Дроздова. Однако в виде официального распоряжения эта инициатива так и не вышла. После того, как на некоторых объектах префектуры попытались произвести такое разделение, тут же пошли массовые волнения.

Как уверяют сами строители, выполнение этих обязательств дело небыстрое, взявшиеся за исправление чужих грехов застройщики сталкиваются с объективными трудностями.

Светлана Дроздова, лидер Оргкомитета обманутых соинвесторов, рассказала RBC daily, что на сегодняшний день готовы списки практически по всем объектам, которыми занимается конфликтная комиссия. Сейчас производится сверка договоров в префектурах, затем они поступят в управление по экономической безопасности, говорит она. Однако обманутые дольщики уверяют, что точное количество пострадавших по-прежнему неизвестно. Это не те 1,5 тысячи человек, о которых заявляет правительство Москвы. Это однозначно, утверждает Светлана Дроздова. Только на одном объекте по улице Рокоссовского пострадало около 800 человек.

Как вспоминает Светлана Калашникова, ранее чиновники обещали, что власть решит проблемы всех обманутых соинвесторов. Однако чиновники в префектурах и комиссиях уже однозначно заявляют, что те, кто расторг договоры, не могут надеяться на решение. В префектурах принято предлагать соинвесторам идти в суд, расторгать договор, а мы будем вам выплачивать деньги. В частности, префектура Восточного округа предлагала дольщикам Социальной инициативы такой вариант. После чего заявляют, что такие граждане уже не могут рассчитывать на поддержку властей, рассказала Светлана Калашникова.

От участия в судьбе некоторых дольщиков, как рассказывает Светлана Дроздова, власти устранились. Всячески отказываются помогать тем, кто пострадал от действий компаний Меркурий-Эстейт, Сибуль, Сибор, Аттика-2001, Мегаструктур, рассказывает она. Этим людям отказано по тем соображениям, что они попали в мошеннические компании. Однако в таких случаях еще нужно разбираться, особенно с дольщиками компаний Меркурий-Эстейт и Мегаструктур там определенно вина не компаний, а должностных лиц. Так, в Восточном округе против бывшего главы управы района Метрогородок Владимира Тюрина возбуждено уголовное дело. По другому объекту компании Меркурий-Эстейт, на Коминтерна,10, тоже неоднозначная ситуация. У этого застройщика отняли площадку РЖД, задним числом оформив право на земельный участок, хотя там уже были потрачены деньги соинвесторов. За их счет сносилось старое здание и прокладывались коммуникации. В этой истории тоже замешаны должностные лица.

Как пояснила Светлана Калашникова, первый объект, по которому новый инвестконтракт находится уже на стадии подписания, дом на улице Учинской (владение 1 9, корпус 14), предыдущий застройщик Центр развития города Град. Дом берется строить СУ-8 Как обещают власти, он будет введен в строй уже в декабре нынешнего года. По другим объектам работа пока движется медленно. Если на какие-то объекты и найден новый инвестор, за ними по-прежнему тянется шлейф проблем, доставшихся от первого застройщика. Например, компания, прежде чем приступить к строительству, вынуждена проходить заново весь долгий бумажный период оформления разрешений, согласований, экспертиз, либо на очереди долгие судебные тяжбы, поскольку новый инвестор отказывается признавать часть договоров соинвесторов с предыдущим застройщиком. Подобная ситуация, по словам Светланы Дроздовой, складывается с компанией Атолл, которая берет в обременение объекты Социальной инициативы с оговоркой. Новый застройщик не хочет признавать права всех пострадавших, считая, что соинвесторов на этих объектах слишком много, и пытаются соблюсти свои интересы, говорит Светлана Дроздова. Такой же спор у соинвесторов объекта по улице Пилюгина, 1 Там новым инвестором является фирма Мега-Структур, которая не признает часть договоров, заключенных с фирмой-инвестором Воронцово.

Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин объясняет RBC daily, что процесс принял затяжной характер по объективным причинам. На все эти объекты уже готовы постановления правительства Москвы, но принятие документов занимает довольно длительное время, говорит он. Нужно пройти заново все согласования, а также переоформить все инвестконтракты на новую компанию. К тому же иногда для застройщика выполнение обязательств других компаний становится просто экономически невыгодным.

Генеральный директор компании ПИК-Регион, уже взявшейся достраивать в Подмосковье несколько объектов, Сергей Канаев подтверждает, что пока передача недостроенных объектов происходит медленно. К сожалению, на сегодняшний день мало кто из строительных компаний может взяться за устранение тех проблем с недостроем, которые возникли в силу разных обстоятельств, объективных и субъективных, поясняет он в беседе с RBC daily. А объемы вкладчиков, права которых надо восстановить, сейчас очень велики. Прежде чем взяться за объект, ПИК-Регион тщательно изучает ситуацию. На предлагаемом нам объекте для достроя проводится аудит: проверяется техническое состояние, соответствие проектной документации, наличие самой документации, составляется реестр соинвесторов, выявляются двойные продажи, проверяется бухгалтерия и т.д. Только после этого принимается решение возможно ли что-то сделать с данной стройкой или нет, рассказал г-н Канаев.



Те компании, что строили раньше, закладывали цены еще полтора года назад. А у нас только за последний год цены выросли на 50%. Естественно, новой компании нужно вложить гораздо больше денег в ту часть, которая была оплачена дольщиками.



Главная --> Публикации