Главная --> Публикации --> Цены бьют рекорды Развитие севера Юрий лужков составляет черный список строительных компаний Ставка аренды зависит от грузооборота Зеленые метры

Если за первый квартал 2006 года цены на первичном рынке жилья Москвы выросли в среднем на 15%, то у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20%. Цены на жилье в Подмосковье продолжают стремительно расти, - утверждает Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Виной тому - значительное снижение объемов предложения. К примеру, в городе Котельники в начале марта однокомнатные квартиры стоили $1380 за кв. м, за месяц они подорожали на 18.8% и в апреле продавались за $1640 за кв. м. В двухкомнатной квартире в марте 1 кв. м стоил $1290, а в апреле - $1560 (прирост 20.9%).

Рекордный рост цен на столичную недвижимость заставил москвичей и жителей регионов, стремящихся влиться в их число, внимательнее присмотреться к предложениям на подмосковном рынке жилья. Несмотря на то что квартиры в ближайших к столице городах дорожают быстрее, чем в пределах МКАД, пока подмосковная недвижимость остается доступной для среднего класса. Но если цены в областных городах будут расти теми же темпами, что и в начале этого года, ценовая граница между городом и деревней будет стерта.

Жильем в Подмосковье интересуются и москвичи, и местные, и приезжие из регионов. Но интересы их различны. Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, но не имея средств на покупку квартиры в Москве, приобретают небольшое, но собственное жилье в области. Распространен и вариант, когда они, приехав в столицу из другого региона, перевозят родителей поближе и приобретают для них квартиры в ближайшем Подмосковье. Благоприятная экология, хорошее транспортное сообщение со столицей, более низкие цены на товары и услуги привлекают в Видное, Мытищи, Люберцы и другие города-спутники все новых покупателей недвижимости, - говорит Эльвира Еремина, гендиректор инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век. - Покупатели, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, предпочитают жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, а не столичные хрущевки.

Сами мы не местные

Увеличение доли москвичей в структуре спроса на подмосковное жилье эксперты связывают с небывалом ростом цен на столичные квартиры и улучшением потребительских качеств квартир в области. Современные подмосковные стройки сегодня мало отличаются от таковых в Москве, так как строят их по тем же технологиям те же столичные компании, - говорит Александр Слета. - Кроме того, рост стоимости московского жилья заметно обгоняет рост доходов жителей столицы. Попадая в такие ножницы цен, люди даже со средними доходами все чаще обращают внимание на Подмосковье.

Подмосковье манит людей всех возрастов из самых разных регионов. Александр Слета, аналитик бюро недвижимости Агент 002, связывает этот факт с ростом российской экономики. Если раньше в область приезжали молодые люди из экспортно ориентированных регионов страны, то сегодня достаточно велик приток людей в возрасте 35-45 лет из средних и крупных городов, не связанных с сырьевым сектором. Это обусловлено общим экономическим ростом в стране, который затронул не только сырьевые отрасли, но и те, что ориентированы на внутренний рынок, - объясняет аналитик.

Предложение квартир в городах-спутниках настолько разнообразно, что каждый покупатель может найти здесь подходящее жилье. А требования у всех разные. Так, по наблюдениям Александра Слеты, мигрантам наиболее интересен сегмент панельных новостроек в активно застраивающихся новых микрорайонах городов и поселках. Москвичам наиболее важно качество жилья и удобная транспортная связь со столицей. Для жителей области важнейшими фактороми в выборе места обитания являются потребительские качества квартир и расположение дома в пределах уже сложившейся городской среды.

Что предлагает Подмосковье

Если еще пару лет назад застройщикам приходилось убеждать потенциальных покупателей, что ближайшее Подмосковье ничуть не хуже, чем окраины столицы, то сегодня лишних денег на продвижение им тратить не приходится. Если привести в пример микрорайон Новокуркино, который строит компания ПИК-Регион, то еще в 2004 г., когда мы начинали строить этот район, приходилось достаточно много сил уделять разъяснению клиентам того, что Химки - это хорошо, что это близко от Москвы, - рассказывает Сергей Канаев, гендиректор компании ПИК-Регион. - А сейчас у нас нет проблем с реализацией, люди очень охотно приобретают квартиры в наших домах.

По данным Эльвиры Ереминой, местные жители и мигранты предпочитает покупать панельное жилье - типовые дома строятся быстрее, и для некоторых клиентов этот фактор играет решающую роль. Например, для покупателей квартир в новом жилом районе эконом-класса Солнцеград (компания Новая площадь). Сдача в эксплуатацию первой очереди ожидается в конце 2007 года. Средняя стоимость 1 кв. м в первой очереди на сегодняшний день составляет $1450 за кв. м.

Жилье элитного класса в Подмосковье тоже строится. Правда, по данным генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, пока на подмосковном рынке его слишком мало. Дорогие жилые комплексы появились, например, на престижном Рублево-Успенском, Сколковском шоссе. Они отвечают практически всем требованиям элитного жилья: единое социальное окружение, использование дорогих материалов в строительстве и отделке, высококачественное инженерное оснащение, а также наличие большой собственной огороженной охраняемой территории. Кроме того, несомненным преимуществом этих домов является их расположение: тихие, экологически чистые, престижные районы Подмосковья, расположенные в непосредственной близости от Москвы, - говорит Наталья Новикова. - В качестве примера приведем жилой комплекс Жуковка-1 на Рублевке, состоящий из пяти малоквартирных домов. Все дома выполнены в едином архитектурном стиле, который отлично гармонирует с окружающим ландшафтом. В каждом доме расположены 35 квартир свободной планировки. Есть и пентхаусы площадью 500 кв. м - по два в каждом доме. Что касается инженерного оснащения и инфраструктуры, то по этим параметрам данный объект вполне может сравниться с элитными комплексами в Москве.

Эксклюзивное предложение

Отрадное

Покупатели подобных квартир хотят получить все преимущества жизни за городом, но при этом не желают заниматься обустройством загородного участка. Несмотря на элитные характеристики, цены на такие квартиры пока значительно уступают московским ценам на элитное жилье. Также приобретение загородной квартиры обойдется дешевле, чем покупка загородного дома с участком. Как правило, приобретают такое жилье наиболее обеспеченные представители среднего класса.
Говорят, что Москва, как и положено самому дорогому городу страны, пахнет деньгами. А этот запах не очень-то приятный. Он наполнен выхлопными газами, сдобренными табачным дымом, потом и гремучей смесью разнообразного парфюма. Но это общая картина. На самом деле у каждого района Москвы есть свой собственный дух, который вполне может стать и одним из параметров при выборе недвижимости.

Когда-то Отрадное пахло яблоками - на территории района располагался огромный яблоневый сад. Ему была уготована та же судьба, что и чеховскому вишневому, - сад постепенно вырубили и застроили. Потом довольно долго Отрадное кого-то радовало, а кого-то отпугивало свежестью вольно разгуливающих ветров и сопутствующим им запахом свободы. Из-за широких улиц и особенностей застройки по силе перемещения воздушных масс Отрадное могло соперничать с самыми ветреными в столице местечками высоко расположенного Юго-Западного административного округа. Благодаря им даже после вырубки сада атмосферная гармония Отрадного не нарушилась. Сюда доносились лесные запахи соседствующих территорий: Ботанического сада, Останкина и ВВЦ мест, которые местные жители прозвали своим зеленым прогулочным пригородом.

Один из самых проветриваемых уголков Москвы занимает 50-ю строчку в жилищном ценовом рейтинге столичных районов. Средняя стоимость квадратного метра жилья тут составляет $2,7 тыс., а общее количество этих метров приближается к трем миллионам.

Нагатинский затон

Сейчас, правда, ветра чуть поутихли вслед за увеличением плотности застройки выросло и количество преград на пути воздушных масс. В принципе свой плюс в этом есть резко сократилось количество простудных заболеваний. Однако тут же проявилась и другая сторона медали активно движущееся Алтуфьевское шоссе вносит свою негативную нотку в ароматическую составляющую местной жизни.

Приятным и отнюдь не свойственным мегаполису ароматам этого района способствует сам местный ландшафт. С одной стороны, свежестью и прохладой тянет с Москвы-реки. С другой стороны, запах леса, меда и истории доносится с раскинувшегося на 390 гектарах Коломенского, которое придворный поэт Симеон Полоцкий сравнивал с восьмым чудом света. Особенно приятная атмосфера должна окутать район 18 мая, когда в Коломенском будут отмечать праздник исторических садов столицы. Обычно к этому времени Нагатинский затон захлебывается ароматами распустившихся в Коломенском яблонь, вишен, черемухи и сирени.

В последние два-три года по комфорту проживания, отраженному в уровне цен на недвижимость (ныне это около $2,8 тыс. за кв.м), Нагатинский затон соревнуется с престижным районом Кунцево. А по качеству воздуха мог бы с лихвой его переплюнуть. Если бы не одна деталь.

Северное Медведково

И все было бы отлично, если бы не одна неприятная деталь. Примерно в это время к благоуханиям начинают подмешиваться зловония сероводорода, с которыми местным жителям приходится мириться до самой осени. Как этот и повелось в ароматически благоприятных районах Москвы, источник неприятного запаха находится за пределами Нагатинского затона на другом берегу Москвы-реки располагаются ныне действующие поля фильтрации. Но местным жителям от этого не легче ветер с той стороны будет дуть все жаркое время года. Возможно, после полного окончания реконструкции района, когда увеличится плотность и высота застройки, ароматный вклад соседей в микроклимат района сократится. Однако произойдет это еще не скоро.

Когда отдельно взятый район чуть ли не целиком превращается в огромную стройплощадку, особых благовоний ожидать не приходится. Гасится свежесть Яузы, правда, и ароматы соседствующей МКАД отступают на второй план. На первый же выходят запахи бетона, краски, асфальта и всего прочего строительного многообразия, включая пыль сносимых пятиэтажек и притягательный аромат непрерывных новоселий. В последний раз такое активное строительство в районе велось лишь в 60-х, когда Северное Медведково как таковое, собственно, и появилось на карте Москвы.

Со своими средними ценами на жилье, чуть превышающими $2,6 тыс. за кв.м, Северному Медведкову трудно тягаться с элитными районами Москвы. Однако пахнет здесь тем, чем и положено в большом городе, большими преобразованиями.

Даниловский

Как говорят местные жители, на этапе строительства абсолютно все дома и коммерческие, и муниципальные пахнут одинаково. Зато старые, природные, запахи уже начали забываться. Чтобы освободить площадки под строительство, деревья выкорчевывали так рьяно, что учащиеся местной школы с экологическим уклоном даже решили взять под защиту несколько местных березовых рощиц. Впрочем, как уверяют в управе, восстанавливать после окончания реконструкции свежий запах в районе будут сами строители. Площадь нового озеленения составит 4,2 га.

Два главенствующих запаха этого района аромат свежевыпеченного хлеба и готовящейся бражки. Если с первым все довольно ясно (на территории Даниловского располагается свой хлебзавод), то происхождение второго не столь очевидно. Самогонщиков в районе не больше, чем в любом другом уголке Москвы. В специфический же запах, особенно явный летом, преобразуются ароматы, доносящиеся из соседнего района, с другого берега Москвы-реки, где находится дрожжевой заводик. Хотя порой местных жителей и впрямь одолевает желание заняться производством алкоголя в домашних условиях. Дело в том, что на территории района размещается стадион Торпедо, где спортивные матчи проводятся с завидной регулярностью. Дабы болельщикам неповадно было подогревать спортивные страсти алкоголем, за пару часов до их начала закрываются все окрестные магазинчики. Но вместе с болельщиками на вынужденную диету в эти часы садится и все население Даниловского.

Примыкая вплотную к ЦАО, этот обычно тихий район Южного округа никогда не перемещался в первую половину ценового рейтинга жилой недвижимости Москвы. Сейчас, например, со своими средними по району $2,6 тыс. за кв. м, Даниловский занимает лишь 65-ю строчку. Между тем по разнообразию ароматов он может дать фору большинству районов Москвы.

Марьино

В качестве компенсации за временные неудобства в эти часы к типичным ароматам района добавляется еще один запах запах лошадей, который разносит повсюду контролирующая поведение спортивных болельщиков конная милиция. Есть в районе, наконец, и еще один аромат вот уже второй год тут постоянно пахнет краской. Как сетуют местные жители, еще в прошлом году коммунальщики закупили партию промороженной а из-за этого и долго не высыхающей масляной краски. Поэтому стоит рабочим визуально обновить малые формы дворов, как в воздухе надолго поселяется запах дешевого ремонта. Не говоря уже о том, что после прогулок детей, собак и бабушек все приходится отмывать с бензином.

Из-за находившихся когда-то на территории нынешнего Марьина полей фильтрации его прозвали районом на какашкиных болотах. И никому нет никакого дела, что в последние 25 лет (а именно столько и существует район) он благоухает совсем иначе. Во время строительства района все старые, загрязненные почвы отсюда вывезли и засыпали новую землю. От большинства же типичных для города ароматов Марьино спасет обилие воды (здесь и Москва-река протекает, а к тому же район пронизан разветвленной системой каналов), а также отсутствие крупных транспортных магистралей. Поэтому Марьино вполне можно назвать обонятельно нейтральным районом.

Как ни стремятся этот довольно тихий район, под завязку напичканный всевозможной инфраструктурой и строительными инновациями, подтянуть поближе к наиболее привлекательным для жизни местечкам Москвы, ничего не получается. Со своими средними $2,5 тыс. за кв.м он стойко тащится среди аутсайдеров, занимая примерно 15-ю снизу строчку рейтинга столичных районов. А виной всему стойкая обонятельная ассоциация.



Впрочем, источники неприятных запахов в Марьине конечно же есть. В более старой части района, соседствующей со станцией Перерва, запахи создает специфическая манера уборки территории, практикуемая здешними дворниками. Желая обеспечить чистоту мусорных баков, их прямо на месте моют из шлангов, а грязную воду сливают тут же, на асфальт. В результате в районе летом появляются локальные островки такого стойкого неприятного запаха, что их стараются обойти стороной даже уличные кошки. В более новых микрорайонах Марьина главный источник загрязнения воздуха факел нефтеперегонного завода, расположенного в соседствующей с этой частью района Капотне. Справедливости ради стоит сказать, что на запах продукты нефтеперегонки почти не чувствуются, зато черной копотью благополучно оседают на стеклах пяти-шести самых неудачно расположенных домов Марьина. Не так давно до местных жителей дошла благая весть ходили стойкие слухи, что завод в Капотне попал под программу вывода промышленных предприятий за черту города. Но радовались марьинцы недолго. Как заявил московский мэр, завод слишком много вносит в экономику города. Поэтому в обозримом будущем вместе со своим факелом и возникающими от него последствиями останется на прежнем месте

Согласно земельной реформе, предполагалось, что главным документом в работе станет кадастр, то есть тотальная опись участков земли с подробной раскладкой: что за земля, каковы преимущества и недостатки того или иного участка и как его можно использовать. Все земельные платежи (аренда, налог), которые сейчас устанавливаются во многом с потолка, предполагалось привязать именно к кадастру, то есть рассчитывать в процентах от кадастровой стоимости. Именно такой подход позволяет развитым странам получать до двух третей местных налогов от одной только земли.

Столичные власти приняли законодательный акт, в котором осуществлен переход (с 1 июля) на новые, рыночные способы расчета арендных ставок на землю - исходя из ее кадастровой стоимости.

Для арендаторов это выльется в увеличение ставок, что, собственно, должно было произойти по всей стране и что объявлялось с самого начала реформы. Более того, идеология реформы предусматривает, что налог на землю станет настолько существен, что сам выгонит с нее неэффективных собственников. Поэтому в соответствующем столичном законодательном акте написано, что город может менять размер арендной платы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды при изменении градостроительных требований использования земельного участка с направлением уведомления арендатору. Под градостроительными требованиями понимается именно расхождение между условиями пользования участком, прописанным в нынешнем договоре аренды, с тем, который отмечен в кадастре. Впрочем, это коснется далеко не всех. В последнее время земельные участки в Москве и так предоставлялись с учетом их кадастровых назначений, так что большинство арендаторов уже де-факто пользуются землей так, как сказано в кадастре. Но о том, что снижения арендных ставок не произойдет, в документах сказано прямо, ставки можно только повышать. Исключение сделано для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности.

Однако по России в целом реализация этого положения безнадежно затянулась. Но в Москве ситуация принципиально иная. Потратив очень солидные суммы из собственного бюджета, столичные власти создали собственный кадастр, отвечающий федеральным стандартам, а в чем-то и превосходящий его. С 1 июля столица переходит на взимание арендной платы, привязанной к кадастровой стоимости. Можно было бы и налог привязать, но местных полномочий для этого, вероятно, недостаточно.

Таким образом, Москва умудряется идти двумя дорожками сразу, и по обеим успешно. С одной стороны, ее земельное законодательство оказывается все больше приближено к федеральным требованиям. С другой - земельная система столицы оказывается в еще большей степени самодостаточной и подконтрольной столичным властям.
На страховом рынке появились первые программы коллективного страхования коттеджных поселков - своего рода оптовое страхование загородной недвижимости. Страховщики предлагают организованным владельцам коттеджей или дачникам значительные скидки. Требуют же от них совсем немного, а именно - скоординировать свои действия и застраховать все дома одновременно.

В то же время новые московские постановления отличаются явным трепетом к законам федеральным, так что обвинять Москву в земельном сепаратизме уже не приходится. Москва сделала как минимум два шага навстречу федеральному законодательству. Во-первых, уже в этом году людям, которые по федеральным законам могли приватизировать землю бесплатно, но пока вынуждены ее арендовать, Москва переоформит участки на праве постоянного бессрочного пользования. Это не приватизация по букве, но де-факто она и есть. Во-вторых, наконец могут спокойно вздохнуть члены тех гаражных кооперативов, а в будущем и члены ТСЖ, в составе которых есть люди, имеющие по федеральным законам земельные льготы. Москва освобождает эти организации от аренды в той доле, которую эти льготники в них занимают.

Предложение по организованному страхованию коттеджных поселков также выгодно всем - как страхователям, так и страховщикам. Страхователям - владельцам коттеджей это выгодно тем, что по таким программам применяются, как правило, значительные скидки или специальные страховые тарифы, - объясняет Известиям директор Департамента андеррайтинга и урегулирования убытков ОАО КапиталЪ Страхование Дмитрий Боткин. По словам директора департамента имущественного страхования САК Энергогарант Ирины Тереховой, главное преимущество таких программ комплексного страхования заключается в том, что потенциальные клиенты могут получить скидки от 5 до 15% (по сравнению с индивидуальным страхованием). Кроме того, в поселках есть общее имущество, связанное с водоснабжением, электрообеспечением, очистными сооружениями, а также дорогами и ограждениями, и все это тоже нуждается в страховой защите, которая, как правило, осуществляется по полному набору рисков, что также привлекает страхователей.

Как известно, любое новое - это хорошо забытое старое, и идея коллективного страхования поселков не является исключением. Еще в царской России существовало так называемое земское страхование. Причем для сельского населения страхование домов от огня было обязательным (тарифы определяли местные власти), а все желающие могли добровольно застраховаться сверх обязательных норм. При этом до 10% собранной премии земства направляли на противопожарные мероприятия. Идея коллективного страхования лежит и в основе корпоративных программ, которые предусматривают оптовую продажу полисов сотрудникам компаний. Именно на корпоративке и выросли все наши крупнейшие страховщики.

По словам заместителя генерального директора Ренессанс Страхования Натальи Карповой, такое коллективное страхование стоит процентов на 30 дешевле в связи с принятием на риск сразу нескольких объектов. Однако не стоит забывать, что суммируется не только премия, но и риски. Более того, именно в суммировании рисков и заключается основной недостаток оптовой продажи полисов для страховой компании: дома в поселке располагаются на ограниченной территории, и в случае быстрого распространения пожара, а также урагана или затопления местности компания понесет значительные убытки.

Если же поселок - новый, то в этом случае владелец дома может получить страховой полис вместе с правоустанавливающими документами, не затрачивая дополнительное время на заключение договора страхования. При этом страховщик, получая большую премию, может сэкономить на расходах по оформлению полисов - ведь заключение договоров страхования осуществляется централизованно и занимает меньше времени.

Наиболее опасным и часто реализуемым страховым риском, особенно в летний период, считается пожар. Естественно, что при расчете рисков учитываются прогнозы синоптиков - особенно в отношении засух и наводнений. А страховые тарифы определяются статистикой страховых случаев и стихийных бедствий в конкретном регионе и время от времени корректируются на основании анализа уровня убыточности. И для страховщика здесь главное - не прогадать, то есть не снизить тарифы до того уровня, когда собранная премия не сможет скомпенсировать повышенные сезонные риски.

Впрочем, коттеджные поселки обычно охраняются, что значительно снижает риски, связанные с противоправными действиями третьих лиц, то есть с банальными грабежами. В поселках чаще всего существуют средства пожаротушения, как индивидуальные, так и поселковые, камеры слежения с выводом на пульт милиции и т.д. Кроме того, многие коттеджные поселки заключают договоры с частными охранными предприятиями. Как считает начальник управления комплексного страхования РУКСО Татьяна Фетисова, с учетом всех этих факторов можно установить нижний предел тарифа по полному пакету рисков - 0.15% от страховой суммы. При этом годовые страховые тарифы по страхованию организованных коттеджных поселков с домами стоимостью от 300 000 долларов США составляют на рынке минимум 0.2% от страховой суммы (зависит от количества принимаемых на страхование коттеджей).

Не исключено, что именно учетом столь мощного психологического фактора, как неорганизованность, объясняется несколько философский подход Росгосстраха к коллективному страхованию коттеджей. Как пояснили Известиям в департаменте массовых видов страхования Росгосстраха, страховой договор в любом случае заключается индивидуально. При этом Росгосстрах готов предлагать скидки за коллективность, когда страховой платеж оплачивается по решению общего собрания жителей. В случае коллективного страхования Росгосстрах также готов стимулировать совместные усилия жильцов по снижению степени общих рисков, например, по сооружению общих дренажей, пожарных водоемов, по установке систем видеонаблюдения и обновлению электрохозяйства.

Есть у программ страхования организованных коттеджных поселков и еще один недостаток: страховой компании необходимо практически одновременно заключить договоры со всеми жителями коттеджного поселка, иначе коллективность и связанные с ней льготы потеряют смысл. Жителям же бывает не так-то просто организоваться и скоординировать свои действия для заключения договора. И в этом случае в выигрыше оказываются организованно управляемые садовые товарищества и дачные кооперативы. Владельцы же дорогих коттеджей отличаются индивидуализмом, да и скидки для них не имеют столь большого значения.



Главная --> Публикации
https://www.infullbroker.ru/