Главная --> Публикации --> Город яхт попал в штиль Группа компаний пик построит район в мытищах Почему современные арендаторы уходят в подмосковье? Спрос на старое жилье упал Таунхаус - экзотика или новая реальность?

Брак по особому проекту

Сегодня у покупателя загородного дома есть несколько возможностей: приобрести участок земли, нанять строительную компанию и возвести дом на свой вкус, купить участок земли с подрядом в организованном коттеджном поселке или вселиться в готовый коттедж. Какой вариант лучше?

Причина основной массы дефектов - отсутствие рабочего проекта на строительство здания. Чтобы получить разрешение на строительство дома, заказчику необходимо представить в органы надзора лишь эскизный проект коттеджа - планы фасадов, общую планировку помещений, основные конструктивные решения. На этом в большинстве случаев проектные работы заканчиваются. Заказчику не хочется тратить деньги на дорогостоящий рабочий проект и его авторское сопровождение, а представители строительной фирмы обещают сделать любой дом хоть по его словесному описанию. Обычно заказчику предлагают посмотреть красочные фотографии построенных домов и показывают предварительную смету. О том, что в смете завышены объемы работ и расход материалов, клиент не подозревает. Как правило, хитрые строители завышают стоимость работ, которые трудно проверить, - это объемы фундаментов, земляных работ, работ, предшествующих окончательной отделке.

По данным экспертов, сегодня около 65% заключенных договоров подряда на строительство индивидуальных жилых зданий оканчиваются финансовыми претензиями сторон друг к другу. В большинстве случаев претензии предъявляет заказчик, а виноватыми он считает строителей. Чаще всего при строительстве коттеджей допускаются такие нарушения: недостаточная глубина заложения фундаментов здания и инженерных магистралей, отсутствие либо недостаточное армирование несущих стен и перегородок, нарушение технологии при устройстве ответственных конструкций здания, отсутствие гидроизоляции стен фундамента и должной вентиляции, значительные отклонения размеров здания от проектных.

Самостоятельно строить загородный дом окажется приблизительно на 30% дешевле, чем купить готовый коттедж, - говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Но к такой экономии стоит прибегнуть только в том случае, если у вас достаточно свободного времени, а сам процесс доставляет вам удовольствие. Поскольку в итоге потраченные нервы, силы и время перекрывают мнимую экономию. Если загородное строительство не является вашим хобби, лучше взять готовый дом, в котором при желании можно будет что-либо переделать по своему вкусу.

Иногда строители допускают настолько грубые ошибки, что диву даешься. Например, при устройстве канализации в коттедже на Рублевке, в цоколе, где проект предусматривал обустройство прачечной и тренажерного зала, протянули пластиковую трубу из нижнего угла в противоположный верхний. Мало того, что заниматься спортом и стиркой в компании с трубой неудобно. Строители, чтобы труба не провисала, подперли ее дощечкой. В итоге образовался прогиб, и содержимое унитаза заказчика регулярно возвращалось в исходное место. Еще один вопиющий пример с унитазом, который поставили боком вплотную к стене. Пользоваться им заказчик не смог.

Покупка земли с подрядом стала довольно распространенной практикой. Как правило, это земли в коттеджных поселках с единой концепцией застройки. Подрядные организации предлагают готовые проекты домов в едином стиле поселка (обычно на 100 домов предлагается примерно 15 проектов). Покупка земли с подрядом имеет ряд преимуществ перед индивидуальным строительством.

Участок с подрядом

Минусы у такой схемы приобретения дома тоже есть. Главный недостаток в том, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Правда, он может контролировать процесс возведения коттеджа, внося собственные изменения в проект, однако эти изменения все равно будут в рамках общей концепции застройки поселка. Кроме того, подрядчик будет строить дом не как захочет заказчик, а как велит архитектор поселка, чтобы не нарушать единую концепцию застройки. Примеры ограничений приводит Наталья Новикова.

Во-первых, покупателю не придется лично заниматься подбором подрядчика, решать вопрос с материалами, самостоятельно контролировать процесс строительства - этим будут заниматься профессионалы, имеющие большой опыт в подобных делах, - говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. - Во-вторых, покупатель избежит утомительного сбора различных бумаг, ему будет предоставлена вся готовая разрешительная документация. Еще одним немаловажным фактом является отсутствие долгостроя по соседству. Если по каким-либо причинам некоторые участки в поселке окажутся неприобретенными по прошествии определенного времени, застройщик начнет возведение коттеджей самостоятельно.

Никаких милых сердцу глухих заборов, разноцветных крыш и пристроек для родственников архитектурная концепция не потерпит. Если поселок застраивается по единой концепции, покупатель имеет право внести лишь незначительные изменения в проект. Если же земля в поселке продается с подрядом, застройка ведется по единой архитектурной концепции и девелопер собирается застраивать поселок независимо от продаж, то покупатель уже никак не может изменить проект, - говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Терра-недвижимость. - Например, в поселке Грин Хилл еще есть возможность выбрать один из 19 проектов, но в связи с активным ходом строительных работ таких участков осталось всего 14.

Все дома должны быть выдержаны в одном архитектурном стиле. Площадь коттеджа зависит от размера участка: на участке площадью 12-15 соток может стоять дом площадью 300-500 кв. м; 15-20 соток - 500-800 кв. м, 25 соток -1 га - 800-1500 кв. м, - перечисляет Наталья Новикова. - В некоторых поселках есть ограничения по высоте коттеджей, например, в поселке Флоранс в Раздорах коттедж не может быть выше 14 м. Ограждения должны быть проницаемыми для взгляда и не должны нарушать стилевого восприятия пространства.

Самый удобный вариант - покупка готового дома в коттеджном поселке - с отделкой, обставленного и оборудованного. Спрос на такие дома довольно высок, - говорит руководитель направления элитной недвижимости Группы компаний ПИК Олег Пучков. - Мы уже имеем успешный опыт реализации коттеджного поселка, где дома продаются полностью готовыми к проживанию. Это поселок Корабельные сосны, расположенный в районе Николиной горы на Рублево-Успенском шоссе. Совсем недавно мы завершили четвертую очередь поселка, и уже на сегодня реализованы 95% четвертой очереди.

Дом под ключ

Интернет лучше всего зарекомендовал себя как инструмент продвижения и продажи двух категорий недвижимости - той, что рынок предлагает в изобилии, и той, которая наиболее удалена от места проживания покупателя. Поэтому максимально эффективно в интернете продается офисная недвижимость, а также загородные коттеджи, - говорит директор по маркетингу компании Paul's Yard Филипп Третьяков. - Хуже всего - элитные квартиры в городе (их на рынке не так много). Сайт нашей компании в среднем посещает около 600 человек в день. Примерно 35% интересуются именно загородной недвижимостью.

По словам Олега Пучкова, сегодня многие покупатели дорогого жилья не хотят ждать, не хотят строить, они хотят просто получить ключи, въехать в дом и жить. И чтобы под окнами - никакой стройки. Покупая готовый дом в коттеджном поселке, клиент страхует себя от соседства с краснокирпичными замками, - говорит Тимур Сайфутдинов. - Кроме того, он может быть уверен, что после новоселья на соседний участок не въедет экскаватор или самосвал.
Прежде чем выберешь подходящий объект загородной недвижимости, истреплешь нервы и автопокрышки. Желая минимизировать расходы, покупатели готовы часами просиживать у компьютера и тратить на детальное ознакомление с предлагаемыми вариантами трафик. Но большинство владельцев сайтов по недвижимости отнюдь не стремятся предоставить в сети полную информацию об объектах. А те данные, которые имеются, с точностью до запятой растиражированы по множеству сайтов.

- Основным правилом рекламы недвижимости можно назвать правило трех кликов - посетитель сайта должен максимально быстро найти необходимую ему информацию, поэтому мы определили этот путь от главной страницы до описания объекта в два или три перехода, - объясняет Филипп Третьяков. - Продвижение сайта в интернете спроектировано таким образом, чтобы пользователь сразу находил именно ту информацию, которую он искал. В отличие от альтернативных вариантов продвижения этот способ наиболее ресурсоемкий, но в то же время наиболее эффективный, поскольку хорошо известны случаи, при которых посетитель, попадая на сайт, не находил требуемую информацию и покидал его.

Само количество интересных загородных объектов в Подмосковье не так уж и велико, поэтому и эксклюзивные продавцы - явление довольно редкое. Основная же доля объектов одновременно присутствует в базах данных большинства риэлторских компаний. Поэтому главная борьба - в том числе и в интернете - разворачивается за то, чтобы потенциального покупателя переманить к себе. Как правило, для этого привлекаются различные технические средства. Первый путь - расширить число посетителей, делая сайт доступным для ранее неохваченной целевой аудитории. Сайт в первую очередь должен быть понятным и информативным, - говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. - Сейчас мы готовим французскую версию сайта Blackwood (пока есть русская и английская) с целью создания дополнительного комфорта для наших франкоговорящих клиентов, как потенциальных, так и давно сотрудничающих с нами. Второй путь - облегчить загрузку сайта, минимизировав число флэш-элементов, особенно на главной странице ресурса. Еще один способ - максимально упросить навигацию.

В нашей практике был такой случай: клиент назвал ряд параметров дома, который он искал, - вспоминает начальник отдела по работе с недвижимостью компании Терра-недвижимость Наталья Петшик. - По этим критериям можно было организовать сотню показов. Тогда клиента попросили подробнее рассказать о своих ожиданиях и увлечениях. Оказалось, что человек очень любит лошадей и мечтает иметь собственную конюшню, однако сетовал на то, что на Рублевке такой дом наверняка не найти. К его удивлению, такой дом был в нашей базе.

И вот тут начинается самое интересное - разночтения в понимании того, какую именно информацию желает получить потенциальный покупатель.

- Действительно, сайты риэлторских компаний сегодня являются не столько корпоративными сайтами в узком смысле, сколько электронными витринами объектов недвижимости, - говорит руководитель отдела компании Миэль-Недвижимость Виктор Щеблецов. - Таким образом, чтобы найти подходящий вариант, пользователь вынужден обойти все сайты крупных компаний, а также порталы по недвижимости, подобные Рамблер-Недвижимость или Из рук в руки. К сожалению, в России и Москве на сегодня нет серьезных, подобных западным, объединенных банков данных по недвижимости. Это связано с молодостью и незрелостью российского рынка и отсутствием должного внимания к этой сфере со стороны законодателей. Создание таких систем должно снять с повестки дня борьбу за посещаемость, которая сейчас идет в секторе недвижимости.

Правда, дом нашелся лишь при личном общении клиента с риэлтором. описания недвижимости до таких деталей практически никогда не опускаются. Хотя абсолютно все операторы рынка отмечают, что нынешних покупателей как раз и интересуют такие детали, но реагировать на их потребности пока никто не торопится. В информационных сетях по-прежнему загородные объекты преподносятся по классической схеме. То есть указываются адрес, удаленность от МКАД, площадь дома и участка, инфраструктура поселка, в котором расположен дом, стоимость, сроки строительства. Плюс в качестве бонуса - карта Подмосковья, некоторые особенности ландшафта, схема проезда и парочка фотографий. Более того, на разных сайтах эта информация, как правило, дублируется, как под копирку, - об индивидуальных и расширенных описаниях объекта недвижимости речь обычно даже и не заходит.

Кто имеет право голоса?

Вступивший в силу Жилищный кодекс Российской Федерации внес революционные изменения в нашу повседневную жизнь. Государство перевело жилищно-коммунальную сферу на рыночные отношения, одновременно дав гражданам возможность самим заниматься жизнеобеспечением своего дома. Не нравится, как дирекция единого заказчика (ДЕЗ) содержит дом, можно нанять другую управляющую компанию. Причем выбрать ту, которая обойдется дешевле без ущерба для качества обслуживания. Безусловно, в таком подходе есть здравый смысл. Правда, при ближайшем рассмотрении все оказывается менее оптимистичным. И вместо простых ответов возникают все новые вопросы.

Но любой выбор требует некоторых усилий. Проще членам жилищного кооператива или ТСЖ: уже есть правление и опыт ведения финансовых и хозяйственных дел. Достаточно обсудить и принять решение о том, приглашать ли управляющую компанию или нанимать разные подрядные организации.

Согласно Жилищному кодексу РФ, объединившись, жильцы многоквартирного дома могут сами выбрать способ управления, их три: товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, управляющая компания и самоуправление.

Если же собственники до 1 января 2007 года так и не сделают свой выбор, то по закону орган местного самоуправления проведет открытый конкурс среди управляющих компаний и назначит одну из них. Скорее всего это будет та же самая дирекция единого заказчика. Она сменит название, статус, некоторые подрядные организации, но, по сути, останется той же. Собственники обязаны подписать договор с победившей в конкурсе управляющей компанией на срок не менее года.

А вот если человек живет в обычном многоквартирном городском доме, то чтобы проявить свою волю, придется призвать к активности других собственников помещений в этом доме. Только решение общего собрания собственников принимается во внимание муниципальными властями. Его, кстати, можно провести в форме заочного голосования, предварительно введя в курс дела соседей.

Кто заплатит за ремонт?

Приведет ли новый способ управления многоквартирным домом к значительному повышению платы за жилье и услуги? Принятый закон о тарифном регулировании предусматривает предельно допустимые индексы тарифов на коммунальные услуги, которые должны соблюдаться любой структурой. Однако собрание собственников вправе принимать свои решения по оплате жилья, в том числе и повышать ее, если жильцы дома заинтересованы в дополнительных услугах.

Так записано в Жилищном кодексе РФ. Причем надо учесть, что если собственник откажется подписывать договор, его обяжут это сделать по суду.

Логика подсказывает, что льготы и дотации должен получать человек на свой персонифицированный счет в банке, а потом использовать их, заключая договор с управляющей компанией. Если услуга оказана не в полном объеме, то и оплата снижается. Именно так работает эта система в Германии. Если лифт два дня не функционировал, жильцы идут к управдому и пересчитывают, насколько меньше они должны заплатить. Об этом записано в договоре управления.

Проведение капитального ремонта согласно Жилищному кодексу РФ возложено на собственников дома. За нанимателей платит город. Управляющая компания или сами собственники могут получить кредит в банке или субсидию на возвратной основе в городском бюджете. Москва пока сохраняет дотации на ремонт.

По мнению чиновников, компании должны сами себя рекламировать, создавать свои сайты, пользоваться другими видами рекламы. Но они не спешат это делать, поскольку создаваемые условия пока не слишком благоприятные. Даже сам срок в один год, на который заключается договор, многие компании рассматривают как слишком маленький. За такой период невозможно построить структуру на пустом месте, а тем более вернуть вложенные в нее средства.

Где найти управляющую компанию?

Официальные сайты об управляющих компаниях не рассказывают. Но им трудно конкурировать с ДЕЗ не только из‑за отсутствия информации. Чтобы заниматься управлением жилыми домами на конкретной территории, надо иметь по крайней мере помещение в этом же районе. Однако все помещения в муниципальных домах давно уже проданы и сданы в аренду.

Но у жильцов дома, который получил управляющую компанию сверху, есть одна возможность выразить свой протест жаловаться. Если обслуживание дома оставляет желать лучшего, то можно составить коллективное письмо, собрав подписи соседей, и направить его в управу, префектуру и вышестоящие органы. Как правило, это действует, особенно если вопрос упирается в деньги.

И все‑таки свобода выбора или кабала?

Если работа выбранной жильцами управляющей компании не будет устраивать, то собственники могут сменить ее, выбрав другую. Для этого Жилищный кодекс РФ предусматривает соответствующую процедуру.

При всех недостатках кодекса у него есть одно колоссальное преимущество. Если все‑таки собственники дома проснутся, то у них есть на что опереться: Жилищный кодекс РФ будет веским аргументом в суде в пользу граждан. Но для этого надо сломать свои привычки и начать что‑то делать. Жизнь должна нас подвигать к тому, что спасение утопающих дело рук самих утопающих. И в этом был смысл реформы.

Все наниматели и собственники защищены законом о правах потребителей, комментирует ситуацию председатель НП Управдом Н. С. Лукина. И если вы услугу оплачиваете, а она плохо выполняется, надо получить документально подтверждение этого, то есть составить акт о состоянии грязного подъезда, например. А для этого необходимо вызвать жилищную инспекцию из управы или префектуры. Либо пригласить представителя ДЕЗ, представителя обслуживающей организации и домкома. Если есть три подписи, значит, есть акт. С ним можно уже обращаться в суд.

То, что сегодня происходит в Москве можно охарактеризовать в двух словах так: чиновники не хотят отдавать жилье на обслуживание частных управляющих компаний, а поэтому не проводят мероприятий, предписанных Жилищным кодексом РФ. Нет никакой информации, нет выступлений по телевидению, по радио, в прессе.

Чиновники не хотят отдавать обслуживание жилья частным управляющим компаниям

Ситуацию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Москвы комментирует депутат Мосгордумы третьего созыва Геннадий Лобок.

Недофинансирование жилищно-коммунальной сферы хорошо известно. В бюджет жилищно-коммунального хозяйства на 2006 год заложено только 25-процентное увеличение зарплаты сотрудникам эксплуатационных служб. А денег на материалы не выделено. Из этого следуют кадровые проблемы: на низкие зарплаты невозможно найти людей с хорошим техническим образованием. Пока не будет достаточного финансирования системы коммунального хозяйства, для того чтобы можно было приобретать материалы, обучать людей, пока постепенно не поднимется уровень технического оснащения, ничего не изменится.

Рынок частных управляющих компаний в жилищно-коммунальной сфере практически отсутствует, но фирмы с хорошим опытом работы существуют. Это компании из Москвы и других городов. Однако получить в управление жилые дома они не могут. В лучшем случае им предлагают взять один-два объекта, что с точки зрения бизнеса просто убыточно. Ни одна уважающая себя управляющая компания за такой объем не возьмется.

Целенаправленно реализуя реформу ЖКХ, следовало бы завести отдельный лицевой счет на каждый дом, поскольку жители дают деньги и вправе контролировать, как они расходуются.

Чтобы деньги появились, город кроме всего прочего должен перейти на возмездную оплату труда в сфере ЖКХ, то есть неизбежное повышение тарифов. Иначе в эту сферу никогда не придет частный инвестор.

В конце концов, мы перейдем к управляющим компаниям. И чем раньше жизнь заставит, тем лучше будет людям.
Слова Владимира Маяковского теперь можно отнести и к паспорту, который будет выдаваться на каждую жилую квартиру. И хотя в нем отсутствуют фотографии, зато есть «словесный портрет» и схемы, отражающие как все ее инженерные характеристики, так и «особые приметы», связанные с индивидуальной планировкой вновь приобретенной «голой площади» или же перепланировкой, а то и реконструкцией прежде существовавших стен.

Еще один перспективный шаг привлечение капитала. Для этого управляющая компания может создать акционерное общество и 3 4 % акций продать на рынок, то есть капитализировать свою фирму. На вырученные от продажи акций деньги (а это около двух с половиной миллионов рублей) можно предложить населению дополнительные услуги, включив это все в оплату в течение двух трех лет.

Первопроходцем в новом деле явилась Москва, где была принята целевая комплексная программа паспортизации жилищного фонда столицы. Координатором деятельности городских структур, участвующих в ее реализации, стал Департамент жилищной политики и жилищного фонда. А проведение экспериментальных работ, связанных с данной программой, было поручено Московскому научно-исследовательскому институту типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Кроме того, создано государственное унитарное предприятие «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда».

Квартирный паспорт, о котором мы еще несколько лет назад и слыхом не слыхивали, – документ, должный в немалой степени положить конец бесхозяйственности, пронизавшей жилищно-коммунальную сферу. Опыта паспортизации жилищного фонда пока еще не было, и даже за границами его не позаимствуешь. А ведь подобную паспортизацию предстоит осуществить в масштабе всей страны (о подготовке к ней можно узнать из интервью с Риммой Строшковой, опубликованном в этом номере).

Для паспортизации необходим и новый закон, способный придать квартирному паспорту статус документа, без которого невозможны будут сделки с жильем. Теперь по инициативе депутата Мосгордумы Геннадия Лобока подготовкой закона этим займется рабочая группа. А многие префекты предложили включить новые паспорта в перечень документов, без которых невозможна сдача дома в эксплуатацию.

Первый этап программы рассчитывался на 2002–2003 годы. А насколько удалось ее продвинуть сегодня? Этот вопрос был поставлен на заседании в Департаменте жилищной политики. Как сообщил начальник Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда департамента Виталий Акимкин, с 2002 года уже паспортизированы 5609 квартир в 27 домах. В ближайшем будущем, предположительно, половина из 150 инвестиционных контрактов, заключенных на строительство жилья в Москве, будут включать в себя обязательную паспортизацию квартир. Причем изготовление паспорта должны финансировать инвесторы. Но не все из них готовы были взять на себя такие расходы, ссылаясь на отсутствие понятной методики ценообразования. Теперь эта методика есть, и на ее основе подготовлен Сборник цен.

Однако и сами квартирные паспорта с их нынешним содержанием нуждаются в дополнениях. В них нет энергетических характеристик, отсутствуют инструкции по пользованию бытовыми счетчиками. Нельзя при составлении паспорта не учитывать и экологические требования, тем более что, по наблюдениям директора ООО «Спецстройэкология» Александра Ярмоша, жалобы москвичей на экологическое состояние жилища ныне раздаются чаще прежнего.

Заведующая лабораторией паспортизации МНИИТЭП Элеонора Смирнова говорила о квартирном паспорте как о сложном инженерном документе, с выдачей которого жильцы вряд ли рискнут устанавливать в лоджии джакузи. Пожалуй, и инвесторам не повадно станет превращать технические этажи в квартиры, нарушая при этом всю инженерную систему.

До сих пор паспортизация касалась лишь вновь сдаваемых домов, но теперь требуется распространить ее и на «вторичное» жилье. Все идет к тому, что с течением лет беспаспортные квартиры будут объявлены вне закона.

Наиболее сложный этап, связанный с начальным процессом квартирной приватизации, как видим, прошел не без огрехов. Но он позволил приобрести полезный опыт тем, на кого возложена эта сложная и перспективная задача. Предстоит второй этап реализации программы, о котором рассказала начальник отдела паспортизации жилищного фонда департамента Валентина Жданович. Все инвесторы, участвующие в строительстве и реконструкции жилья, будут вовлечены в воплощение программы. Сегодня же половина из них предпочитает оставаться от нее в стороне. Но, по утверждению руководителя Департамента жилищной политики Петра Сапрыкина, существуют формы воздействия на тех, кто «самоустранился» от участия в программе.



Главная --> Публикации