Главная --> Публикации --> Развитие севера Юрий лужков составляет черный список строительных компаний Ставка аренды зависит от грузооборота Зеленые метры Дубна ослабила режим

Кириенко провел в среду на Ленинградской атомной станции рабочее совещание, в котором также приняли участие полпред президента на Северо-Западе Илья Клебанов и руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский. На встрече за закрытыми дверями шла речь о строительстве новой АЭС. Она должна будет заменить ныне действующую под Питером атомную станцию, построенную почти 40 лет назад. В ближайшие десятилетия она полностью выработает свой ресурс и будет закрыта. Если срочно не построить новый мощный источник энергии, то Питер, Финляндия и весь Северо-Запад погрузятся во тьму.

Сенсационную новость озвучил в среду глава Росатома Сергей Кириенко во время своего визита в Ленинградскую область. По его словам, уже в ближайшее время неподалеку от Петербурга начнется строительство новой атомной станции. Она разместится по соседству с действующей ЛАЭС и в будущем полностью ее заменит. Если не сделать этого, то во мраке могут оказаться не только Северо-Запад России, но и Финляндия.

Еще в начале мая Федеральное агентство по атомной энергии направило правительству Ленинградской области декларацию о намерениях инвестирования в строительство новой атомной станции. Заказчиком-застройщиком и инвестором выступил концерн Росэнергоатом. Ленобласть предложила на выбор четыре пятна под застройку, каждое площадью 110-130 гектаров в трех разных районах области. Вчера Кириенко озвучил выбор: новая АЭС разместится по соседству с предыдущей - в городе Сосновый Бор, что в 80 км от Петербурга.

По словам главы Росатома, работы начнутся уже в 2007 году. Сначала будут построены два энергоблока, повышенной мощности - 1100-1150 МВт, а потом еще два. Уже готово техническое задание на сооружение реакторов. Стоимость реализации первой очереди - порядка 85 млрд. рублей. Общий же объем необходимых инвестиций может превысить $6 млрд.

Рынок аренды частных квартир зарождался в Москве в конце восьмидесятых годов двадцатого века. Сначала снимали элитное жилье исключительно иностранцы, сейчас уже растет количество русских бизнесменов, желающих найти апартаменты по своему вкусу. Тем не менее, иностранные топ менеджеры, по-прежнему, держат пальму первенства.

В Росатоме обещают, что проект пройдет строгую экологическую экспертизу, будут также и общественные слушания. Однако пока не известно, как селяне отнесутся к появлению рядом со своими грядками нового режимного объекта. Местные экологи уже начинают мутить воду, призывая граждан высказаться против строительства атомной станции. По мнению координатора петербургского отделения Гринпис Игоря Бабанина, новая АЭС усугубит и без того многочисленные проблемы захоронения и переработки ядерных отходов, поэтому необходимо использовать другие источники энергии, например ветряки.
Перспективы рынка аренды в Москве по-прежнему многообещающие. Число желающих снять элитные апартаменты все растет, частные арендодатели выходят из тени и исправно платят налоги. Прибавим сюда, что аренда мало зависит от изменения политической и экономической ситуации в стране. Какая жесткая конкуренция при таких благоприятных условиях, не трудно догадаться. Особого внимания требует человеческий фактор: что теперь надо арендодателям и на что смотрят арендаторы?

Еще не менее 4000 иностранцев решают переехать, чтобы быть поближе к офису, школе, ищут более просторную квартиру, или наоборот жилье поскромнее.

Каждый год в Москву, по оценкам экспертов рынка аренды элитного жилья, приезжают 3000 иностранных специалистов.

Что русскому хорошо

По количеству обращений лидирует США, Великобритания, Германия, Франция. При этом, больше всего готовы платить граждане Бенилюкса и Япония.

Постепенно теряет значение внутреннее убранство квартир. Хотя по-прежнему самые высокие арендные ставки приходятся на апартаменты представительского класса, в которых обязателен индивидуальный дизайн и эксклюзивная мебель. В течение 2005 года такой вопрос, как наличие мебели постепенно потерял актуальность 80% иностранных арендаторов просторных и дорогостоящих апартаментов самостоятельно устанавливают мебель в квартире. Многие из них уже имеют свою мебель, а компания оплачивает расходы по доставке.

Вкусы различаются в зависимости от гражданства. Иностранцы часто хотят поселиться в отреставрированных особняках, с большой площадью и интересной планировкой. Россияне же последнее время переключились на новостройки с развитой инфраструктурой. Обязателен подземный паркинг, охрана, огороженная территория. При этом всего 1% арендаторов желают иметь бассейн или спортивный клуб прямо в жилом комплексе. Более 70% при первичном просмотре будущей квартиры отказываются от изучения дополнительных объектов инфраструктуры, что в общем совпадает с долей иностранцев на рынке.

Когда жилье становится элитным?

По мнению аналитиков, арендаторы все еще интересуются легкой классикой или современным стилем. Заметен дефицит предложения в сфере больших, с точки зрения количества спален, квартир.

Если говорить об элитном жилье, то можно добавить еще два признака, которые, впрочем, до известной степени условны- это количество квартир в доме и социальная однородность жильцов.

Сегодня основными признаками, влияющими на стоимость аренды, являются:
1Площадь квартиры
2Престижность месторасположения дома
3Функциональность и удобство планировки квартиры
4Уровень качества внутренней отделки
5Уровень безопасности и присутствие наземной или подземной парковки
6Соответствие внутренних инженерных коммуникаций современным стандартам
7Эстетичность вида из окна

Если же говорить об однородности жильцов, то этот принцип до известной степени и соблюдается в новых клубных домах (элитные дома до 20 квартир), то в старых элитных домах жильцов уже давно не выбирают.

До недавнего времени к элитным домам относили исключительно малоквартирные дома (до 50 квартир). Но застройщики постепенно ломают общепринятые представления об этом критерии элитности. Так, тенденцией прошлого года стало увеличение числа элитных многоквартирных домов. Уже во второй половине 2004 года начались продажи в элитных многоквартирных домах Коперник (146 квартир), Онегин (110 квартир), Дом на Покровском бульваре (150 квартир). В 2005 году прошел сдачу ГК комплекс Новая Остоженка, который относится к классу люкс, количество квартир в доме 117, появились проекты Итальянский квартал (227 квартир), Дворцовый комплекс (200 квартир).

Наибольшей популярностью среди иностранцев по-прежнему пользуются центральные районы Москвы, расположенные западнее Московского Кремля, в том числе: Патриаршие Пруды, Арбат, Пречистенка, Остоженка, Тверская.

Престижная география

Как и ранее, не ослабевает интерес к районам Красной Пресни, Замоскворечья, Кутузовского, Ленинского и Ленинградского проспектов.

Вторую по популярности группу районов составляют кварталы, расположенные в пешеходной близости от Фрунзенской набережной, Чистых Прудов, Цветного Бульвара и Смоленской набережной.

Новые рантье

Отдельное и самое пристальное внимание иностранные арендаторы уделяют районам, находящимся поблизости от специализированных школ, в особенности: Англо-Американской школы в Покровском-Стрешнево, Французского Лицея на Милютинском, Британских Школ в Ясенево и на Большой Академической.

Количество квартир приобретенных с целью сдачи в аренду в 2005 году уверенно перешагнуло рубеж в 25% от общего объема предложений рынка.

Еще больше, чем вкусы арендаторов меняется облик арендодателей. По рассказам экспертов рынка элитной недвижимости, ещё в 1990-х годах арендатором зачастую выступал собственник жилья, не имеющий желания и возможности продать свою квартиру, но нуждающийся в постоянном источнике дохода, а в 2005 году большинство арендодателей это успешные предприниматели, которые видят высокую доходность такой операции.

Еще один показатель цивилизованности рынка отношение к страхованию. На сегодняшний день количество квартир, застрахованных самими владельцами, превысило 50% от общего объема предложений и продолжает уверенно расти.
Увеличивается круг частных владельцев квартир, приобретающих их с целью последующей сдачи в аренду. Более того, многие такие рантье приобретают квартиру, чтоб легализовать доходы.

При этом большинство собственников жилья, уже не уклоняются от налогов и идут на все процедуры, связанные с вопросами регистрации нанимателя.

Ставки растут по-разному

Наплыв желающих сдать квартиру, облегчил жизнь арендадторам. Высокая конкуренция на рынке аренды привела к тому, что риелторские компании предоставляют все больший спектр услуг своим клиентам, снимающий головную боль, связанный с текущим содержанием и адаптацией на новом месте жительства. Оборотной стороной, того, что все больше успешных людей заинтересовались сдачей жилья в аренду, стал, как это ни странно на первый взгляд, рост ставок на элитные квартиры. Отчасти это связано с довольно серьезным расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением арендодателей. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость.

По прогнозам аналитиков, рынок аренды элитного жилья становится более стабильным, резких скачков ставок не предвидится. В 2006 г. мы прогнозируем рост арендных ставок в пределах 10-12% в год. Но нужно учитывать, что вот уже на протяжении 3-х лет рынок аренды развивается по одинаковому сценарию. Бурное развитие начинается в начале лета. В этот период активно подыскивают себе жилье иностранцы, прибывшие на работу в Москву. Они делают акцент на близость к учебным заведениям для того, чтобы водить свое чадо в школу уже с начала осени. На зимние месяцы арендная активность немого затихает и ждет очередного сезона.

На сегодняшний день в сегменте элитного жилья диапазон арендных ставок в самых популярных районах ЦАО (Остоженка, Арбат и т.д.) варьируется от 380 до 900 долл. за кв. м в год. В остальных районах ЦАО уровень арендных ставок ниже и составляет в среднем 550 долл. за кв. м в год. Если рассматривать районы за пределами Садового кольца, то здесь традиционно популярны Западный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, которые славятся хорошей экологией. В этих районах квартиры сдаются в аренду в среднем за 400 долл. за кв. м в год.

Одной из причин отсутствия интереса со стороны инвесторов к доходным домам является слишком большой срок окупаемости проекта, который может достигать 12-14 лет. Поэтому при существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры и сразу получать прибыль, а не замораживать активы на несколько лет.

Стабильность на рынок могут принести доходные дома, не зависящие от капризов отдельных собственников жилья и отвечающие самым высоким требованиям безопасности и комфорта. Кроме того, потенциальным арендаторам интересно жилье не только самого дорогого диапазона, но и бизнес-класса. Подобные проекты без сомнения были бы востребованы на рынке, но пока, доходных домов все еще не так много.

Удар по контрастам
Не секрет, что для большинства покупателей главная причина переезда за МКАД более низкие цены, чем в Москве. К сожалению, такое решение практически всегда требует серьезных компромиссов. Проблемой номер один остается плохое транспортное сообщение с Москвой. Второй минус отставание социальной сферы от уровня, который в Москве уже воспринимается как должное. В жилом комплексе Апрелевский обе эти проблемы полноценно решаются.

Для москвичей покупка квартиры в Подмосковье уже давно стала привычным способом решения жилищной проблемы. По объемам вводимого жилья область даже обогнала Москву. Весной 2006 года особый интерес покупателей вызвал новый жилой комплекс Апрелевский. Уникальность этого предложения в сочетании невысокой цены и удачного месторасположения. 20 минут от МКАД при ценах около $1.000 за кв.м. в монолитно-кирпичном доме с этим аргументом трудно поспорить.

Отличная транспортная доступность одно из главных преимуществ ЖК Апрелевский. Киевское шоссе уже прошло реконструкцию на участке до поворота на аэропорт Внуково (который находится под патронажем столичных властей). А к моменту сдачи самого жилого комплекса реконструкция дороги дойдет и до Апрелевки. Она будет иметь по четыре полосы в каждую сторону, ничем не уступая престижному Новорижскому шоссе. Но на Новой Риге нет многоэтажной застройки, а коттеджи и таунхаусы, к сожалению, не всем по карману. Кстати, в Апрелевку можно добраться не только на машине, но и на автобусе от метро Юго-Западная или на электричке с Киевского вокзала (поезд идет около 50-ти минут).

Уникальность расположения ЖК Апрелевский в том, что он находится одновременно на природе и в городе. Он строится на самой окраине Апрелевки, рядом престижные коттеджи и лесной массив. По сути, это многоэтажный загородный комплекс. Чтобы попасть в него достаточно свернуть с Киевского шоссе. Расстояние от МКАД - 25 км. Дорога от Москвы до порога дома займет около 20 минут (движение бессветофорное). Некоторые москвичи тратят больше на поездку до ближайшего метро.

В остальном, это стандартный джентельменский набор: пластиковые окна со стеклопакетами, балконы и лоджии, система дымоудаления, мусоропроводы на каждом этаже и пр. В помещениях общего пользования производится чистовая отделка. Первые этажи нежилые, в них планируется разместить отделение банка, кафе, салон красоты, магазины.

Что внутри
Основная идея самого жилого комплекса - это разумная достаточность: здесь нет ничего лишнего, но есть все необходимое. Авторы проекта стремились добиться современного уровня комфорта, но излишне не обременить бюджет будущих жильцов как при покупке, так и при последующей эксплуатации. И судя по заявленной цене, им это удалось. Застройщик уверяет, что ЖК Апрелевский - это жилье бизнес класса по цене эконом-класса. С этим трудно поспорить, поскольку речь идет о монолитных домах, возводимых по индивидуальным проектам. Наружные стены будут выполнены из кирпича.

Апрелевка - родина грампластинок
Инфраструктура самой Апрелевки вполне развита и продолжает развиваться. В городе есть 4 школы, 4 детсада, поликлиника, больница, много магазинов и предприятий сервиса, Дворец культуры и спорта. Генплан Апрелевки предполагает строительство делового центра, гостиницы, физкультурно-оздоровительного комплекса. Уже ведется строительство еще одной новой школы. На месте открытого рынка скоро появится торговый центр. Власти вкладывают значительные средства в модернизацию инженерных коммуникаций и благоустройство города.

Жилье аналогичного уровня в черте Москвы сегодня стоит не меньше $3.000 за кв.м даже на нулевом цикле строительства в спальных районах, удаленных от центра. После череды скандалов с обманутыми инвесторами, люди уже поняли, что не стоит гоняться за фантастическими вариантами, типа $1.000 за кв.м. в Москве. Если бюджет ограничен, гораздо разумнее, обратить свои взоры на Подмосковье, где цены около тысячи долларов пока еще реальность.

Стройка уже идет!
В настоящее время строительство ЖК Апрелевский идет полным ходом заканчиваются работы по закладке фундамента, у нескольких секций начался монтаж первых этажей. Как уверяют риэлторы, представляющие на рынке этот проект (Арсенал-Холдинг, ИНКОМ-Недвижимость, Азбука Жилья, Миэль-недвижимость), пока выбор квартир широк. Предлагаются квартиры от 1 до 3 комнат практически на любых этажах площадью от 47 до 110 кв.м. Фотографии, показывающие этапы строительства, можно найти на сайте комплекса april-house.ru. Можно увидеть, как новый жилой комплекс постепенно вырастает из земли, а вместе с этапами строительства будет расти и стоимость квартир. К окончанию строительства эксперты прогнозируют рост стоимости квадратного метра в этом жилом комплексе до $1.300 - $1.500 за кв.м. Понимая, что более доступным жилье уже не будет никогда, первые покупатели потянулись в Апрелевку.
Решение Елены Батуриной продать Домостроительный комбинат № 3 вызвало прошлым летом множество комментариев в том духе, что эпоха высоких прибылей в панельном домостроении прошла если уж от него отказывается Интеко, компания с самым большим в Москве административным ресурсом.

Хотя сама Апрелевка это далеко не глухая провинция, но важным дополнительным преимуществом для собственников квартир ЖК Апрелевский является удобная доступность к МКАД, которая превратилась в главную торговую магистраль московского региона. В магазины можно заезжать по дороге с работы или прокатиться туда с ветерком в выходные. Среди наиболее популярных точек, которые находятся в этом секторе METRO CashCarry, крупный торговый мол Мега, в котором расположен гипермаркет Ашан, здесь же сотни магазинов, IKEA, OBI, кинотеатры, кафе и даже каток. Причем добраться до всего этого европейского благолепия жителям ЖК Апрелевский будет быстрее и проще, чем большинству москвичей.

Однако с конца 2005 г. цены на жилье в Москве вновь резко пошли вверх. Прогнозы прибыли ДСК-3 оправдались, утверждает первый зампред правления группы ПИК Артем Эйрамджанц, более того, c учетом роста цен на рынке недвижимости результаты превзошли ожидания. Сегодня в компании уже не говорят об IPO, но от идеи привлечения $150 млн под 6-7% годовых на западных финансовых рынках при помощи евробондов или CLN не отказываются. Постепенно повышается прозрачность компании. В состав нового совета директоров ПИК, избранного в марте, впервые вошел независимый директор американский инвестиционный банкир Уилл Андрич. Хотя отчетность группы еще не консолидирована, под контролем нескольких аналитиков провел расчеты по оценке стоимости группы методом дисконтирования денежных потоков. С учетом долгов получилось $989 млн.

Новостройки в то время дорожали на 1-2% в месяц это, по меркам московского рынка недвижимости, стагнация. Группа компаний ПИК, которая приобрела ДСК-3 у Батуриной за $300 млн, казалось, сильно рисковала. Оценка стоимости группы в $1 млрд, которую ее руководители объявили в минувшем ноябре, только добавила аналитикам скепсиса. Кем и как была получена красивая цифра, в ПИК тогда не сообщали, а проверить ее из-за непрозрачности группы не было возможности. Все выглядело так, что руководители холдинга просто набивают ему цену перед спешно готовящимся IPO, выручка от проведения которого помогла бы рассчитаться с долгами.

Владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пришли в строительство традиционным путем: сначала были риелторский бизнес и собственный банк, первые инвестиции в монолитное жилье, потом, в 2001 г., состоялась покупка первого домостроительного комбината (ДСК-2). Сейчас у холдинга Писарева и Жукова 24 дочки. Он владеет несколькими промышленно-строительными предприятиями ДСК-2, ДСК-3, 160 ДСК, МФС-ПИК, Комбинатом железобетонных изделий № 100, а также банком, страховой компанией, консалтинговой компанией и т. п. Мощности ДСК-3 позволили ПИК в 2005 г. ввести в столице 600 000 м2 жилья и выйти на третье место после ДСК-1 (800 000 м2) и СУ-155 (760 000 м2).

СТРАТЕГИЯ








Главная --> Публикации