Главная --> Публикации --> Юрий лужков составляет черный список строительных компаний Ставка аренды зависит от грузооборота Зеленые метры Дубна ослабила режим Почему россияне обратили внимание на недвижимость в эстонии

Федеральные трудности

Ушедший год запомнился активной нормотворческой деятельностью. На федеральном уровне начали работать несколько важных законопроектов. В свою очередь Администрация Петербурга продолжала совершенствовать систему привлечения в город крупных инвестиций. Начало действия жилищного пакета, проведение конкурса по созданию особых экономических зон (ОЭЗ), вступление в силу аукционной поправки в Земельный кодекс - вот лишь некоторые из важнейших достижений федеральной власти. На уровне петербургской администрации успехи тоже немалые. Только утверждения Генплана и старта реализации ряда крупных инвестиционных проектов вполне бы хватило, чтобы бизнесу и горожанам надолго запомнился 2005 год.

Больше всего неприятностей вызвал Федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.... Профессионалы рынка в один голос заявили, что закон сырой, и его полноценная реализация невозможна. Но воз и ныне там. Весь год строители обсуждали вероятные коррективы, однако пока в документ не внесли ни единой поправки. Уникальность пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, неоспорима. По крайней мере, в новейшей истории России такого комплексного и объемного пакета документов не было. Однако на поверку оказалось, что жилищный пакет во многом не соответствует правилам игры, которые в условиях правового вакуума в большой степени формировались усилиями профессионалов рынка недвижимости. И в этом оказался его главный минус.

Залпом из 27 орудий ударили федеральные законодатели по рынку недвижимости накануне 2005 года. Естественно, с благой целью: сделать жилье для граждан доступнее. Профессионалы рынка идеологию жилищного пакета одобрили, однако весь прошлый год обсуждали внесение поправок в его ключевые законы.

Земельный вопрос

Другим гордиевым узлом стала реорганизация Городского бюро регистрации прав на недвижимость Петербурга. Отлаженная годами гибкая система регистрации пала жертвой административной реформы. С 1 января орган сменил название и подчинение. Сложная ситуация, связанная с процессом переподчинения и переходом на общефедеральные правила работы, начала немного выправляться лишь через несколько месяцев, когда в городе открылось второе отделение теперь уже Главного управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти.

На федеральном уровне законодатели преподнесли бизнесу подарок, продлив до 2008 года срок переоформления бессрочного пользования земельными участками под приватизированными предприятиями на долгосрочную аренду или собственность. Правительство посчитало, что предложенные Минэкономразвития 5% от кадастровой стоимости (в Москве и Петербурге - 20%) - неподъемная выкупная цена для бизнеса.

Одним из важных документов, утвержденных в прошлом году на уровне Петербурга, стал новый закон о ставках налога на землю. С этого года он будет исчисляться на основе кадастровой стоимости участка. После введения данной системы платежи увеличатся примерно на треть. В наступившем году чиновники намерены утвердить и новую методику расчета арендной платы за землю. Ее разработчикам поставлена четкая задача: арендная плата за участки под промышленными объектами должна быть на 15-20% выше земельного налога, чтобы стимулировать предпринимателей к выкупу земли.

Привлечению инвестиций и созданию соответствующих условий для работы частных компаний уделялось большое внимание как на федеральном, так и на региональном уровне.

Инвестиционные метаморфозы

Одной из главных задач петербургской власти была и продолжает оставаться работа по привлечению крупных российских и западных инвесторов. Если раньше большая часть капиталовложений направлялась на развитие объектов коммерческой недвижимости, то сейчас инвесторы предпочитают делать вложения в строительство промышленных предприятий. Город, в свою очередь, старается привлекать компании, работающие в сфере высоких технологий. Только в прошлом году началась реализация нескольких крупных инвестиционных проектов. Среди них - заводы Тойота, Алкан, Элкотек и пр.

Летом 2005 года был подписан Федеральный закон Об особых экономических зонах, а уже в конце ноября объявили об итогах соответствующего конкурса на создание технико-внедренческих и промышленно-производственных территорий. На конкурс были представлены 73 заявки от 47 субъектов РФ. Победителями признаны всего 6 проектов. Северная столица получила право развивать технико-внедренческое направление в льготном режиме сразу на двух площадках: в районе севернее лесопарка Ново-Орловский (130 га) и в промзоне Нойдорф (18 га). Губернатор Валентина Матвиенко уже высказала пожелание главе Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимиру Бланку разработать лучшую в России модель ОЭЗ данного типа. В ответ чиновник пообещал построить в Петербурге один из самых крупных во всей Европе технопарков.

Недолгая жизнь так называемого короткого пакета благополучно завершилась. Стартовали долгожданные для инвесторов аукционы по полному пакету документации, которые, кстати, предполагалось запустить еще в 2004 году. Однако по ряду причин массовый характер торги так и не приобрели.

Одной из главных побед городской администрации можно считать запуск проекта Балтийская жемчужина. Шанхайские компании намерены вложить в него порядка 1,5 млрд долларов. Чтобы заинтересовать инвесторов, власти уделяют большое внимание инженерной подготовке территорий.

Генеральный городской

С 1 октября начали действовать поправки в Земельный кодекс РФ, согласно которым участки под строительство жилья должны предоставляться исключительно с аукционов. В целом подготовившийся к проведению торгов инвестиционно-строительный комплекс Петербурга пережил отмену целевки относительно безболезненно. За год Фонд имущества провел около 40 аукционов по земельным участкам. Правда, продать удалось лишь менее половины выставленных лотов. Тому есть целый комплекс причин, начиная от недостаточной подготовленности участков, высокой начальной цены и заканчивая сложностями, вызванными Законом Об участии в долевом строительстве...

Полным ходом идет сооружение кольцевой автодороги. В конце года открылось рабочее движение по восточному полукольцу. Кроме того, федеральное правительство утвердило постановления о возведении западного полукольца и об окончании строительства всей кольцевой автодороги. Все работы планируется завершить к 2012 году.

Важнейшим событием в области градостроительной политики стало принятие нового Генерального плана Петербурга. Документ дает сценарии развития города в области жилищного, общественно-делового и промышленного строительства, транспортной инфраструктуры и т.д. В частности, декларируется, что прирост объемов жилищного фонда к 2015 году составит 32 млн. кв. м общей площади, еще 36 млн. кв. м добавится к 2025 году. Сейчас ведутся работы по созданию схем высотной застройки и планировки городских территорий. Эти подзаконные акты станут основой для создания правил землепользования и застройки, которые должны сменить действующие сегодня в Петербурге временные регламенты. Вместе с тем, в Генплан включен проект новых охранных зон. Предполагаются сокращение таких площадей в 4,5 раза, полный запрет на новое строительство в историческом центре и создание поквартальных режимов градостроительной деятельности в буферной зоне.

Одним из важнейших событий в сфере имущественного блока Петербурга можно считать утверждение новой методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в городской собственности. Для большинства помещений расценки вырастут в 1,5-1,8 раза. Вместе с тем, Смольный принимает и другие меры, направленные на извлечение дохода из городских объектов. Идет активная распродажа малоликвидных помещений, обремененных договорами аренды с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ). За год было продано почти 400 таких объектов. С 2006 года город будет выставлять на торги помещения, плата за которые не превышает 75 у.е. за кв. м в год. Осознавая, что большая часть таких объектов арендуется малым бизнесом, Смольный разрабатывает меры поддержки предпринимателей. Речь идет не только о рассрочке выплаты выкупной стоимости, но и о помощи в получении кредитов.

Имущественная предпозиция

Коммунальный аутсайдер

Достижением имущественного блока Смольного можно считать начало реализации городского Закона О доверительном управлении. Документ был принят еще летом 2004 года, однако сроки его реализации все время затягивались: КУГИ разрабатывал типовые формы договора, методику определения победителя и вознаграждения управляющего, порядок проведения конкурса. Передача городского имущества на конкурсной основе состоялась в Северной столице впервые. Петербург не только смог передоверить некоторые проблемные здания, но и должен получить за них деньги, несопоставимые с нынешним доходом от аренды.

В очередной раз правительство повысило тарифы на коммунальные услуги. В 2006 году они подорожают в среднем на 8 процентов. При этом чиновники уверены, что рост тарифов инфляцию не опередит.

Многострадальная сфера ЖКХ не была обойдена вниманием властей и в ушедшем году. Смольный активно продвигал частный бизнес в коммунальные отношения. Однако результаты прошедших конкурсов на право управления жилищным фондом оставляют желать лучшего. Многие лоты оказались невостребованными. Данная сфера бизнеса остается фактически нерентабельной, что и обуславливает слабый интерес инвесторов к управлению жилищным фондом. При этом в 2006 году город планирует полностью перейти к системе конкурентных отношений в ЖКХ, привлечению в данную сферу частных компаний.

Год 2005 завершен. На очереди - новые грандиозные задумки. Смольный продолжит привлечение в Петербург крупных инвесторов, развитие территорий под жилищное строительство и перевод системы ЖКХ на рыночные рельсы. Учитывая положительный характер привлекаемых инвестиций и разрабатываемых, хотя бы на уровне города, законодательных актов, видимость стабильности сохранена,что позволяет надеяться на лучшее будущее.

Новые планы

Александр ВАХМИСТРОВ,
вице-губернатор Санкт-Петербурга:

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Максим ШУБАРЕВ,
президент Ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада:

- Самым значимым событием ушедшего года, несомненно, стало принятие нового Генерального плана развития города. Появился полноценный документ, четко определяющий градостроительные перспективы, объемы и направления дальнейшего развития Петербурга. В прошлом году было принято несколько важных городских документов. Речь, в частности, идет о программе Жилье - работникам бюджетной сферы и утвержденном комплексе мер по возведению социальных объектов до 2016 года. Большой победой стало принятие федеральным правительством постановлений о возведении западного полукольца и завершении строительства всей кольцевой автодороги.

Лев КАПЛАН,
вице-президент, директор Союза строительных компаний Союзпетрострой:

- Самым значимым событием для рынка недвижимости стало вступление в силу Закона о долевом участии граждан в строительстве. В его сегодняшнем виде этот документ совершенно неприемлем для реализации. В результате, инвестиционная активность на рынке недвижимости немного снизилась. Практически ни одна строительная компания не захотела работать по новым правилам. Все заняли выжидательную позицию. В течение года наша ассоциация вела работу по корректировке данного закона. Много сил было потрачено на то, чтобы объяснить чиновникам: документ не столько защищает дольщиков, сколько полностью противоречит этой задаче. Надеемся, что в ближайшее время предложенные нами поправки будут рассмотрены.

В конце года был практически полностью согласован проект постановления городского правительства о комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Если документ будет утвержден, инвесторы получат возможность приобретать на торгах право аренды целых территорий на 49 лет и осуществлять квартальную застройку.

- На мой взгляд, главным событием 2005 года стало принятие Генерального плана развития Петербурга. Документ нуждается в некоторых доработках, но сам факт его утверждения не может не радовать.

Алексей ФИЛИМОНОВ,
директор компании Astera Oncor:

Многие нормативные акты еще предстоит принять. Необходимо продолжать утверждение проектов планировки и межевания новых территорий, разрабатывать правила землепользования и застройки.

Елена АФИНОГЕНОВА,
генеральный управляющий УК Бекар:

- Беспрецедентно усиление имиджа Петербурга как внутри страны, так и за рубежом. Северную столицу признали городом номер один по инвестиционной привлекательности. Появились действительно крупные западные игроки. И очень скоро у них будет множество конкурентов. На уровне теории в наш город сегодня готовы вкладывать деньги все. Правда, инвесторов, которые заслуживают особого внимания, пока немного. В большей степени это связано с тем, что в настоящее время на продажу выставляются объекты, не нужные ни продавцу, ни потенциальному покупателю. Но скоро ситуация изменится. Мой прогноз - в ближайшие два года мы увидим большое количество игроков, которые будут вкладывать и по 100 млн.долларов, и по 200 миллионов.

Николай ВЕЧЕР,
заместитель председателя правления ОАО ПСБ-Инвест Групп:

- Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в столице снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов, особенно Петербурга. В настоящее время по доходности рынок недвижимости Северной столицы опережает рынки Москвы и Запада. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве - 8%, в Москве - 13-14%, а в Петербурге - 17-20процентов. Благодаря высокому уровню этого показателя продолжается рост инвестиций в коммерческую недвижимость, увеличиваются объемы вводимых в эксплуатацию объектов различного назначения.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на днях озвучил проект застройки Тушинского аэродрома. Агентство "Интерфакс" со ссылкой на Кузьмина передало, что территория будет поделена на три части. Первая - бизнес-парк, в состав которого войдут, в частности, гостиничный комплекс, яхт-клуб, теннисные корты, вертолетная площадка. Вторая - спортивный парк, в том числе включающий футбольный стадион на 50 000 мест, стадион для бейсбола на 25 000 мест, стадион для софтбола на 15 000 мест, роликодром, велодром, парк экстремальных видов спорта, несколько бассейнов. Третья - общественно-деловой центр, где предполагается расположить здание Госкомспорта, здание префектуры Северо-Западного округа, а также торгцентры. Территория Тушинского аэродрома находится в федеральной собственности.

- ...Прошлый год был достаточно удачным как для покупателей, так и для продавцов земли. Наконец стал формироваться рынок - до этого процесс был вялотекущим, а теперь пятна под строительство активно покупают и продают. Сейчас город, которому принадлежит множество участков, стал коммерческим игроком, подчинился правилам этого рынка. Правительство стало давить на девелоперов, которые получили участки при прежней власти на инвестиционных условиях. Смольный предпринимает попытки изъятия земли, если на ней не ведется никаких строительных работ. Вот на этом благоприятном фоне рынок и начал развиваться, активизировались девелоперы.
Столичные чиновники в очередной раз сообщили о выделении московскому футбольному клубу "Спартак" площадки под строительство стадиона: у знаменитого клуба до сих пор нет своего стадиона. Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев заявил, что стадион может быть построен на Тушинском аэродроме. В "Спартаке" о такой идее услышали впервые.

Этот аэродром почти не используется по назначению из-за массового жилого строительства в близлежащих районах, и идея создать на его месте какие-либо спортивные объекты чиновники различного уровня обсуждают несколько лет. Например, в конце января была утверждена генеральная схема размещения в Москве спортивных объектов, по которой на Тушинском аэродроме предполагалось организовать бейсбольный стадион. В некоторых документах столичных властей говорилось о возможности создания здесь делового центра и нового здания Госкомспорта. Однако о планах построить здесь спартаковский стадион ничего известно не было. До недавнего времени предполагалось, что стадион построят на юго-западе столицы, на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского.

Как сообщило вчера агентство "Интерфакс", концепция застройки территории Тушинского аэродрома обсуждалась на заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы. По данным агентства, стадион на 50 000 мест столичные чиновники предполагают отдать ФК "Спартак", у которого до сих пор нет собственного поля. Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, как сообщил "Интерфакс", заявил, что, "по самым последним сведениям, руководство московского футбольного клуба "Спартак" согласилось построить за счет инвестиционных средств футбольный стадион на Тушинском аэродроме".

Пресс-секретарь Минимущества Александр Паршуков считает слова Шанцева лишь предположением, так как территория Тушинского аэродрома находится в федеральной собственности и вопрос ее передачи в собственность или в аренду ЗАО "ФК "Спартак" пока руководством министерства не обсуждался. А сотрудник пресс-службы Шанцева Алексей Лацейко уточнил вчера, что вопрос о строительстве стадиона "Спартака" в Тушине можно обсуждать после того, как разрешится вопрос с госорганами о передаче федеральной земли.

Пресс-атташе "Спартака" Алексей Зинин сообщил вчера "Ведомостям", что до заявления Шанцева руководство ФК ничего не слышало о тушинском проекте. "Мы об этом не знаем, наших представителей там [на общественном градостроительном совете при мэре Москвы] не было, и о его итогах нас никто не извещал, - сказал Зинин "Ведомостям". - Думаю, если бы в Тушине действительно намечалось строительство стадиона для нашего клуба, по крайней мере [московские чиновники] поинтересовались бы нашей точкой зрения". По словам Зинина, сегодня директора ФК намерены заняться выяснением ситуации.

Сегодня РГ публикует утвержденные правительством правила предоставления субсидий на приобретение жилья молодым семьям. Второй документ - правила предоставления субсидий молодым специалистам и другим гражданам, работающим и постоянно проживающим в сельской местности.

Между тем, по словам пресс-атташе "Спартака", проект по строительству стадиона на Мичуринском проспекте сорван. "Сначала сказали, что нам выделяют землю, а потом нам сказали, что эта земля уже принадлежит кому-то другому", - заявил Зинин.

И тем, и другим категориям граждан государственная помощь будет оказываться в виде целевых субсидий, которые должны покрыть большую часть стоимости приобретаемого жилья.

По оценкам минрегиона, к 2010 году государственную поддержку в улучшении жилищных условий в рамках федеральной целевой программы Жилище получат не менее 181 700 молодых семей. Помощь сельским жителям идет по другой федеральной целевой программе - Социальное развитие села до 2010 года. По планам минсельхоза, ответственного за выполнение этой программы, улучшить свои жилищные условия смогут в общей сложности более 141 тысячи деревенских семей.

Под молодой семьей понимаются граждане, состоящие в законном браке, в возрасте не старше 30 лет на момент получения субсидии, с детьми или без детей. Сюда же относятся и неполные молодые семьи: один родитель в возрасте до 30 лет с одним ребенком или несколькими детьми.

Итак, кто может воспользоваться программами субсидирования?

Третье условие для участия в подпрограмме Молодая семья - достаточные собственные финансовые средства. Поскольку государство оплачивает стоимость новой квартиры лишь частично, семья должна иметь такие доходы, чтобы оплатить ту часть стоимости жилья, которая превышает размер субсидии. Причем эти доходы должны быть подтверждены документально.

Второе - семья должна быть действительно нуждающейся в улучшении жилищных условий. Это должно быть подтверждено в установленном порядке органом местного самоуправления по месту постоянного жительства.

Конкретный размер субсидии рассчитывается, исходя из размера общей площади жилья, установленного для семей разной численности, из количества членов молодой семьи и норматива стоимости одного квадратного метра в муниципальном образовании. В правилах предоставления субсидий оговорены нормы общей жилой площади, на которую распространяется субсидия: для семьи из двух человек (супруги или родитель с ребенком) - 42 квадратных метра, для семьи из трех и более человек - по 18 метров на каждого. Таким образом, если, скажем, семья из двух человек не хочет довольствоваться скромным жильем, а желает приобрести квартиру в 100 квадратных метров, то субсидия в 35 процентов цены будет предоставлена только на 42 квадрата. За остальные 58 квадратов придется полностью платить самим.

Общий размер государственной субсидии (она формируется из федерального, регионального и местного бюджетов) составит для бездетной молодой семьи не менее 35 процентов от расчетной (средней) стоимости жилья в данном регионе. Если есть дети, то семья может рассчитывать уже как минимум на 40-процентную субсидию. Если семья родила или усыновила ребенка, уже участвуя в программе, ей предоставляется дополнительная субсидия в размере не менее 5 процентов.

Что касается поддержки сельского населения в улучшении жилья, то здесь для граждан условия более выгодные. Собственных средств, как сказано в правилах, должно быть не менее 30 процентов, остальное погашается на условиях софинансирования из федерального, регионального и местного бюджетов.

Норматив стоимости квадратного метра устанавливает орган местного самоуправления, но он не может быть выше средней рыночной стоимости в субъекте Федерации.

Предоставляется также возможность выбора самого жилья. Это может быть квартира в готовом доме, это может быть участие в долевом строительстве многоквартирного дома, а хотите - стройте собственные хоромы на собственной земле. Единственное условие - все это должно находиться в сельской местности, в пределах муниципального образования, в котором вы постоянно проживаете. Нормы общей жилплощади, на которые распространяются сельские субсидии, такие: 33 квадратных метра - для одиноких граждан, 42 - для семьи из двух человек и по 18 - для семьи из трех и более человек.

Для участия в сельской программе необходимо: постоянно проживать в сельской местности, нуждаться в улучшении жилищных условий, а также документально подтвердить наличие собственных средств (можно - заемных) для оплаты 30 процентов расчетной стоимости приобретаемого жилья. Возрастного порога в этой программе нет.


Инвестиции в подмосковные новостройки стали не только рисковым, но и низкодоходным бизнесом. По итогам декабря и начала января подмосковные новостройки почти не выросли в цене в отличие, скажем, от квартир в уже давно построенных домах. Впрочем, строители уверяют, что во всем виноваты каникулы и квартиры в райцентрах еще подтянутся по цене к столичному жилью.

Как видим, есть некоторые различия в объемах и условиях государственной помощи для улучшения жилищных условий. Есть такие граждане, которые имеют право участвовать как в той, так и в другой программе. Например, молодая семья, которая проживает в сельской местности. Внимание: у них есть возможность выбора программы. Но нужно при этом помнить, что право на улучшение жилищных условий с использованием субсидий или других форм государственной поддержки за счет федерального бюджета предоставляется только один раз.

Сыграли свою роль и новогодние праздники. Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу компании Конти, утверждает, что сезонный фактор характерен для подмосковного рынка первичного жилья, так же, как и для московского.

Квартиры в подмосковных городках продолжают дорожать, но это не радует спекулянтов: столичная недвижимость растет в цене куда быстрее. В компании СУ-155 говорят, что их строящиеся подмосковные объекты в декабре подорожали в среднем на 10%. Но рост цен мог быть куда больше, если бы не осенние скандалы с обманутыми инвесторами, в результате которых число предложений в области резко сократилось, а покупатели стали более осторожными.

Тем не менее, по мнению большинства опрошенных Ъ-Домом строителей, в ближайшие месяцы рост цен на первичном рынке Подмосковья продолжится. Помимо обычной популярности подмосковных новостроек это связано еще и с тем, что предложение на первичном рынке жилья в Москве пока будет оставаться ограниченным.

Проще говоря, многие потенциальные покупатели, махнув рукой на постоянно дорожающее жилье, нашли более разумное применение своим деньгам: потратили их на отпуск.

Удорожание жилья в области не было равномерным. На восточном направлении в городах Ногинске, Коломне и Электростали средняя цена даже уменьшилась на 0,3%. Добавим, что это направление сейчас самое дешевое в Подмосковье: квадратный метр там стоит на 40% меньше, чем в среднем по области. А самые дорогие квартиры вторичного сектора по-прежнему предлагаются на западе московской области: там квадратный метр жилья стоит в среднем почти $1400.

Жилье на вторичном рынке дорожает гораздо более активными темпами. Прирост средней стоимости квадратного метра в Подмосковье составил по итогам декабря 6,3% (по данным arn.ru). В пересчете на абсолютные цифры это означает, что каждый квадратный метр выставленных в Подмосковье на продажу квартир вырос в цене в среднем на $6 Показатель высокий, но не рекордный: в октябре прошлого года цены за месяц выросли на 7%. При этом в декабре резко уменьшилось количество продаваемых квартир почти на 23,3% по сравнению с предыдущим месяцем. Всего за год (считая с декабря 2004 года) объем предложений на вторичном рынке подмосковного жилья уменьшился почти в полтора раза, а цены выросли на 24%.



Главная --> Публикации