Главная --> Публикации --> Последний резерв За дольщиков ответят мэры Дмитрий медведев познакомился с коттеджным строительством Дешевое жилье в подмосковье Спорный эксклюзив

Однако в последние 10 12 лет по мере развития рынка недвижимости в России у наших соотечественников появились дополнительные возможности при приобретении жилья во Франции. Следует отметить, что в силу исторически сложившегося особого отношения России к этому государству покупка домов там особенно привлекательна. Прежде чем рассказать о тонкостях и вопросах приобретения недвижимости во Франции, представим краткие сведения об этой стране.

Приобретение гражданами России жилья во Франции имеет давнюю историю. Собственность там покупали начиная с Петровских времен. Далее массовая эмиграция россиян после революции 1917 года и вынужденное переселение в эту страну в более поздние времена.

Административное деление. Население

Франция состоит из 95 департаментов, объединенных в 22 экономических района, которые соответствуют историческим регионам страны. Первоначальное деление на департаменты, наименования которых происходят от названий рек или гор, провели еще в 1790 году. Государство имеет также восемь заморских департаментов. Так, Франции принадлежат остров Корсика в Средиземном море и ряд архипелагов в Тихом океане. Численность населения страны составляет 61 млн человек, из них около 10 млн проживают в Париже и его окрестностях. Большая часть остальных жителей обитает в деревнях и небольших городах (их здесь около 36 тыс.).

Географическое расположение. Климат. Природные особенности

Франция государство, расположенное на западе Европы, граничит с Испанией, Швейцарией, Италией и Германией. На юге страну омывает Средиземное море, на западе и северо-западе воды Бискайского залива, проливы Ла-Манш и Па‑де-Кале (бассейн Атлантического океана). Общая протяженность ее береговых границ сравнима с сухопутными. На юго-западе, формируя естественную границу с Испанией, расположен горный массив Пиренеи. На юго-востоке страны находятся Французские Альпы с высочайшей вершиной Западной Европы горой Монблан (4807 м). Главные реки страны Сена, Рона, Луара, Гаронна. Озер во Франции немного. Самое крупное из них Женевское (Леман) расположено большей частью в Швейцарии. Во Франции преобладает умеренный климат с теплыми зимами, за исключением горных районов и северо-востока. Средняя годовая температура в Париже составляет 12 °С, однако в январе столбик термометра нередко падает ниже ноля, а в августе может подняться до 30 °С. Что касается южного побережья, то здесь царит приятный средиземноморский климат, весенние и осенние ливни неожиданны, но кратковременны, а солнечное мягкое лето продолжительно, с редкими осадками. Около 24% территории государства занимают широколиственные и хвойные леса.

Крупнейшие города морские порты (Марсель, Гавр, Дюнкерк, Брест). На слиянии рек Рона и Сена стоит Лион центр исторической области Лионне. Такие населенные пункты, как Лилль, Дижон, Орлеан, Тулуза, Гренобль, Нанси и другие, также имеют давнюю историю и привлекательны для жизни.

Франция одна из наиболее богатых стран мира с развитой промышленностью, значительными сельскохозяйственными ресурсами, высоким научным потенциалом. Огромное место в экономике страны занимает сфера услуг.

Французские Альпы самые высокие горы Западной Европы, крупнейший в мире центр горнолыжного спорта. Популярнейшие курорты этого региона (Шамони и Куршевель, Межев, Мерибель и др.) посещаемы любителями зимнего отдыха со всего света. Иностранцы проявляют все больший интерес к недвижимости этих территорий.

Морские берега Франции протянулись на 3,12 тыс. км. В основном это скалы и длинные гряды дюн Атлантики, чудесные пляжи и бухты Средиземноморья, прекрасное побережье Корсики и юго-восточный Лазурный Берег, давно ставший всеевропейским центром отдыха. Здесь множество исторических памятников, роскошных отелей, ресторанов, частных пляжей, бутиков и дорогих вилл. Современная инфраструктура обеспечивает комфортный отдых. Ницца, Канны, Ментона, Антиб города, притягивающие как отдыхающих, так и покупателей недвижимости.

Культурным центром страны, безусловно, является Париж, архитектурный облик которого формировался на протяжении многих веков. Однако, сочетая в себе различные стили, город сохранил художественное единство. Наиболее значимые исторические памятники сосредоточены в центре города. Собор Парижской Богоматери (1163) сердце Парижа, перед которым лежит небольшой круг с отметкой 0 км (начало отсчета расстояний по всему государству). На правом берегу Сены расположена бывшая королевская резиденция, а ныне один из крупнейших и богатейших музеев мира Лувр, в котором собрано около 300 тыс. работ всех стилей и эпох мирового искусства, начиная с античности и заканчивая серединой XIX века. На левом, более высоком, берегу реки, стоит знаменитая Эйфелева башня (1889), высота которой вместе с антеннами достигает 320 м, дворец Шайо, Сорбонна (Парижский университет, 1215) один из крупнейших учебных и научных центров мира.

Культурное наследие. Архитектура

Во Франции благодаря богатейшей истории сосредоточено огромное количество культурных ценностей. Можно с полной уверенностью утверждать, что каждый город, а иногда и небольшие деревеньки представляют собой настоящие музеи истории и культуры. Кроме бесчисленных памятников архитектуры и древних цивилизаций здесь есть места, связанные с жизнедеятельностью различных исторических личностей.

В 32 км от столицы, в местечке Марн-ла-Валль, расположен Евродиснейленд самый крупный в Старом Свете (1943 га) парк развлечений.

Своей историей и архитектурой богаты и пригороды Парижа. Версаль самый известный образец дворцово‑паркового искусства Европы, один фасад которого имеет длину 680 м, а обширный парк занимает площадь 100 га. Много в пригородах столицы и других исторических замковых комплексов и соборов.

Столица Лазурного Берега Ницца окружена предгорьями Приморских Альп с роскошным бульваром длиной 5 км. В городе множество дворцов, церквей и музеев. Среди них знаменитая опера Ниццы, дворец Вальроз, Капелла милосердия, Музей современного искусства, обсерватория и другие достопримечательности.

Богаты историей и другие города и департаменты Франции. Это и Марсель, и Лион, и провинция Бургундия, визитной карточкой которой являются знаменитые бургундские вина, и Дижон, в центре которого сохранилось множество частных домов, построенных в XVIXVII веках.

Недвижимость

Как и в других странах Европейского союза, рынок жилой недвижимости Франции разнообразен не только по видам объектов жилья, но и по ценовым параметрам. Здесь несложно приобрести квартиру в многоквартирном доме с разным количеством комнат. Причем это может быть обычная в российском понимании квартира и скромная студия общей площадью 20 30 кв. м или обширный фешенебельный пентхаус на верхнем этаже элитного жилого комплекса. К продаже предлагают также отдельные дома, виллы и даже замки с многовековой историей. Во французских городах ведут строительство новых домов, проводят реконструкцию старых зданий и так же, как и в Москве, выполняют программы по сносу отживших свой век домов. О жилой недвижимости Франции и особенностях ее приобретения российскими гражданами читателям журнала рассказывают специалисты, работающие на этом рынке.

Всего в 27 км от Ниццы, на берегу Напульской бухты, расположены знаменитые Канны город всевозможных фестивалей и архитектурных памятников, часовен и старинных домов, великолепных песчаных пляжей и соборов. Можно назвать еще много других замечательных мест во Франции, богатых своей историей и привлекательных для выбора места жительства.

Во Франции не принято оборудовать дома высокими заборами с системой наблюдения и контроля. Не часто встречаются там и крытые бассейны. Скорее их строят на виллах. Редкий дом обходится без камина и зимнего сада. Типично французским считают наличие винного погреба в доме. Вне зависимости от площади участка, даже в самом маленьком палисаднике, можно увидеть что‑то интересное. Саду местные жители уделяют большое внимание, не меньшее, чем устройству и интерьеру дома.

Комментарии специалистов

Юлия Титова,
руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации Бест-Недвижимость,
кандидат исторических наук
Купить отдельный дом во Франции можно практически в любом районе. Правда, недвижимость в Париже достаточно дорогая. У домов, расположенных в городской черте, как правило, небольшие участки палисадники, хотя и здесь бывают пышные резиденции с большой парковой зоной. Если же речь идет о провинции, то предлагают в основном большие территории, например, в долине Луары или Бретани. Достаточно недорогие особняки могут иметь участок площадью около гектара и более. В хороших домах обычно просторная гостиная и столовая, гостевые спальни и ванные комнаты, как правило, расположены на первом этаже, на втором и третьем находятся хозяйские спальни, кабинет и детская. Обязательно строят гараж не менее чем на две машины.

Основное место жительства французов район, где они родились или выросли. Переезжают в случае перемены места службы, изменения семейного положения. Конечно, они предпочитают жить за пределами города. Квартира в городе, как правило, не первый объект недвижимости. Ее приобретают для того, чтобы не возвращаться поздно домой с работы.

Во Франции на продажу предлагают таунхаусы, дома-коттеджи в городской черте и пригородах, загородные особняки и виллы, замки, провинциальные дома. Деление на категории достаточно условно. Особняк это тот же дом, обладающий некоторыми дополнительными атрибутами удобства и комфорта и соответственно относящийся к более высокой ценовой категории.

Цены на жилье зависят в первую очередь от места, где оно расположено. Можно купить требующий ремонта дом в провинции за 200 тыс. евро, а бывают квартиры, цена которых переваливает за 2 млн. Достаточно дешевое жилье в Нормандии. Так, расположенная недалеко от моря трешка площадью 70 75 кв. м с паркингом, кладовой в подвале обойдется в 150 200 тыс. евро. Аналогичные апартаменты в Ницце будут стоить 350 450 тыс. евро.

Одним словом, если средства позволяют, семья живет в отдельном доме. В квартире (собственной или съемной) предпочитают жить молодожены, не обжившиеся капиталом или желающие быть вблизи от городской суеты.

Солидный дом в ближайших пригородах Парижа обойдется в сумму не менее 700 тыс. евро, хотя можно найти подальше, попроще и соответственно дешевле.

В 30 минутах езды от аэропорта в районе Канн за 500 700 тыс. евро можно приобрести дом современной постройки площадью 150 170 кв. м с садом 10 15 соток (французы считают не в сотках, а квадратных метрах, то есть 1000 1500 кв. м), бассейном, гаражом и винным погребом. В нем, скорее всего, будут гостиная с камином, оборудованная кухня, столовая, две или три спальни, рабочий кабинет, несколько санузлов и террасы. Стоимость виллы зависит, как правило, от ее расположения, площади и других критериев. Большинство вилл относится к ценовой категории 1,5 2 млн евро. Естественно, встречаются и более дорогие варианты, стоимость которых превышает 3 млн евро.

Если определены параметры приобретаемого жилья и денежные ресурсы для покупки, то начинать надо с обращения в агентство для ознакомления с недвижимостью и процедурой ее приобретения. Когда в Москве ряд вариантов подобран, следует отправиться во Францию и ознакомиться с ними на месте. Предварительный договор заключают при помощи представителей агентства, далее вносят аванс до подписания основного соглашения. Затем риелторы проверяют юридическую чистоту сделки через нотариуса. Все достаточно просто.

Цены на недвижимость во Франции растут медленно (по сравнению с Россией). В Париже и на Лазурном Берегу они увеличиваются быстрее. Следует отметить, что во Франции в целом показатели роста стоимости одни из самых высоких в Западной Европе. Что касается покупки земельного участка для строительства дома, то сделать это иностранцу во Франции весьма сложно.

Регистрация сделки проходит при помощи нотариуса через французские банковские безналичные счета расчеты. Услуги агентства стоят 5 6% от суммы сделки, нотариуса 7%. Купленный дом обязательно страхуют.

Договор о риелторском обслуживании стандартный. Агентство обязуется подобрать варианты и организовать юридически грамотное сопровождение сделки, клиент принять и оплатить услуги. Объект должен быть чистым, то есть не находиться под залогом (кредитная система во Франции очень развита), а документы в порядке. При оформлении сделки обязаны лично присутствовать продавец или уполномоченный представитель (как правило, адвокат). Необходимо также правильно уплатить налоги.

Особенностью французского рынка недвижимости является его полная монополизированность риелторскими агентствами. Частные маклеры не проводят операции с недвижимостью. Для приобретения собственности во Франции обязательна виза. Что касается вида на жительство, то данный вопрос проблематичен.

Для приобретения недвижимости гражданин РФ может воспользоваться ипотечным кредитом. От него потребуют предоставления кредитной истории и соответствующих рекомендаций. Агентство же окажет ему в этом поддержку.

Следует отметить, что побережье преимущественно заселено французами, однако процент иностранцев, приобретающих там недвижимость, весьма велик. В частности, заметна доля российских покупателей. Можно даже говорить о том, что наши соотечественники существенно повлияли на цены в данном регионе. В течение последних пяти лет граждане РФ при покупке недвижимости нередко переплачивали, приобретая желаемый объект, что привело к росту цен. На протяжении десяти лет, до прихода покупателей из России, рынок был достаточно стабилен и цены росли незначительно. А сейчас самая дорогая недвижимость именно в тех местах, где предпочитают жить россияне, Cap Ferrat, Saint Tropez, Cap Martin.
На рынке жилой недвижимости в этом районе представлены как дома, так и квартиры. Вдоль самого побережья максимально близко к воде, как правило, располагаются отдельные дома. Чуть подальше есть небольшие многоквартирные жилые здания, но это уже недвижимость другой ценовой категории. Есть спрос на хорошие квартиры и в Ницце.

Стюарт Балдок,
руководитель офиса консалтинговой компании Property Vision на юге Франции
Приобретение недвижимости в районе Лазурного Берега престижно и популярно среди граждан многих государств, в том числе и России. Природа этого района разнообразна. Здесь можно легко найти относительно чистое, незаселенное место с озерами, лесами, горами на расстоянии часа езды от моря, а порой и ближе. Например, на востоке (Cap Ferrat, Villefranche), в живописном районе, впечатляют небольшие аккуратные домики с ухоженными садами, сбегающими к воде.
На Лазурном Берегу, одном из наиболее теплых мест во Франции, летом обычно не бывает невыносимой жары. Так, средняя температура в июле-августе составляет 25 °С, изредка дует слабый (умеренный) ветер и идут кратковременные проливные дожди. В среднем свыше 300 дней в году в Ницце светит солнце. Наиболее притягательной силой на Лазурном Берегу обладает море, куда стремятся на отдых и постоянное место жительства не только французские граждане, но и представители других стран.

Хорошую квартиру в Ницце можно приобрести за 6 тыс. евро за 1 кв. м и более. Отдельный дом, расположенный не на побережье, стоит 7,5 10 тыс. евро за 1 кв. м. Цена такой же постройки на берегу составляет 20 30 тыс. евро 1 за кв. м. Самые высокие цены (40 50 тыс. евро за 1 кв. м) установлены на высококлассное жилье в отдельных районах. Цены заметно выросли за последние пять лет, и, судя по всему, столь высокие темпы их изменения сохранятся в обозримом будущем.

Новое строительство на побережье ограничено, потому что все участки, расположенные близко к воде, находятся в собственности. Наибольшим спросом у покупателей пользуются отреставрированные старые дома.

Лариса Хорева,
генеральный директор компании Avenue Property
Для покупателя недвижимости во Франции в настоящее время есть широкий выбор, начиная от небольших квартир‑студий и комнат до фешенебельных особняков. Остановлюсь подробнее на ценах на жилье в Париже, которые зависят от расположения квартиры и составляют от 2 до 9 тыс. евро за 1 кв. м. В элитных округах, где находятся Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, музей Орсе, Собор Инвалидов, Елисейские Поля (ими считают VI, VII и VIII округа), квартиры стоят от 5 до 9 тыс. евро за 1 кв. м. Несколько дешевле недвижимость в центре французской столицы (I, II, III, IV округа).

Иностранцы отдают предпочтение приобретению домов, а не квартир. Покупая дом для отдыха, они хотят, чтобы он обязательно имел вид на море, хотя бы очень отдаленный. Россияне, как правило, приобретают жилье близко к морю. Их излюбленные места Cap d’Antibes (несмотря на то что хорошая недвижимость в этом районе в дефиците), Cap Ferrat (один из самых дорогих районов), а также другие районы, расположенные к востоку от Ниццы. Граждан РФ в основном интересуют дома общей площадью от 250 до 400 кв. м с четырьмя-пятью спальнями. Средний бюджет покупки составляет 6 8 млн евро. Верхний ценовой предел обозначить достаточно сложно, есть предложения за 80 или 150 млн евро и выше.

В большинстве пригородов Парижа (кроме Нейи) квартиры дешевле на 10 30%. Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа являются тому подтверждением.

Цена 1 кв. м в большинстве современных квартир в хороших, но не самых дорогих районах Парижа равна 3 4 тыс. евро за 1 кв. м. Вблизи Лувра, оперы, мэрии, собора Парижской Богоматери 1 кв. м обойдется в 3 6 тыс. евро. В V округе (Сорбонна, Пантеон, Люксембургский сад район студенчества) цены колеблются в пределах от 3,5 до 4 тыс. евро за 1 кв. м.

Договор должен быть подписан обеими сторонами. При этом покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Деньги переводят на специальный банковский счет нотариуса, где они будут храниться до внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Каков процесс покупки недвижимости во Франции? Первым шагом этого приобретения является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называют Sous-Seing Prive (при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (оформление через нотариуса).

После подписания вышеуказанного соглашения следует период (30 90 дней), в течение которого изучают недвижимость в целях выявления юридической чистоты сделки и устранения возможных недостатков приобретаемого объекта. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводят агент и нотариус. В указанный срок покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки.

В договоре прописывают условия продажи, цену объекта, возможные кредиты и пр. С этого времени выбранный объект недвижимости снимают с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки в установленный законом период времени семь дней. После этого срока соглашение аннулируют, если не выполнено одно из его условий. Таким образом, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в документе.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции становится подписание продавцом и покупателем заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, обязанному к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу, который затем выплачивает ее продавцу. Отметим, что сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения договора.

Нотариус во Франции не находится на чьей‑либо стороне, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

Арендовать проще, чем купить

После подписания Acte de Vente нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
Во французском посольстве в Москве и Санкт-Петербурге на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную недвижимость собственнику выдают визы различных категорий, среди них многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, годовую туристическую визу на 90 дней для нескольких поездок, долгосрочную визу на срок более 90 дней.
По данным аналитиков компании Praedium, объем инвестиций в офисную недвижимость в 2005 году составил $ 600 млн. Этот сегмент коммерческой недвижимости привлекает наибольшее число инвесторов, чему способствует высокая доходность и динамика рынка. Вложение в покупку и перепродажу офисов также является выгодным заработком. Но при выборе между покупкой и арендой офисного здания большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?

Аренда помещения может занять всего один день если осмотр офиса устроил клиента, юристы за день могут составить договор, который подписывают обе стороны. Денис Соколов, ведущий аналитик отдела исследований CUSHMAN WAKEFIELD STILES RIABOKOBYLKO, отмечает: само оформление документов действительно может быть быстрым, но поиск офиса для аренды может занимать от нескольких месяцев до года если компания внимательно отнесется к критериям выбора: району, местоположению будущего офиса, необходимым площадям.

Как отмечает директор департамента брокерских услуг Swiss Realty Group Антон Кудряшов, аренда офисов является более простой операцией, чем покупка.

Прибыль и издержки

В отличие от аренды, по словам Антона Кудряшова, покупка офиса может занять от двух месяцев минимальный срок оформления всей документации, включая процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформления договора купли-продажи. У CUSHMAN WAKEFIELD STILES RIABOKOBYLKO более системный подход, поэтому, по мнению Дениса Соколова, для покупки здания потребуется год, включая инвестиции в объект на уровне проектирования. Если компания выбирает офис для себя, то будут учтены и качество здания, и телекоммуникации, и количество площадей будет пропорционально числу будущих сотрудников офиса. При этом, как констатирует аналитик, для покупки здания с целью дальнейшей перепродажи эти факторы не будут столь важны: главным здесь будет критерий учета прибыли.

Средняя арендная плата в Москве составляет $ 500-600 за кв. м с НДС, а покупка здания потребует затрат от $ 3,5 тыс. за кв. м. Тем более, что цена офисов стремится к цене квартир, и ставки на покупку офиса повышаются.

Руководитель отделения Тургеневское департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Юрий Усков говорит: Аренда является более выгодным вложением, у специалистов рынка даже есть такая поговорка по аренде платить придется только издержки, а для покупки понадобятся капитальные затраты.

Разумеется, есть разные подходы к этим процессам в зависимости от задач, которые ставит перед собой клиент. Если клиент хочет арендовать офис это одна задача, а если есть желание купить с целью перепродажи или сдачи в аренду другая.

Цели и задачи

По словам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Элины Заниной, выбор офиса зависит прежде всего от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому предпринимателям следует проанализировать предложения рынка, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение.

Как поясняет Юрий Усков, существуют компании, которые специализируются на покупке с целью перепродажи или сдачи офисов в аренду в этом случае здание продается как готовый бизнес вместе с арендаторами, и риелтор может рассчитывать на двойную выгоду получения комиссионных и при продаже здания, и при дальнейшей сдаче офисов в аренду. Денис Соколов уточняет: после покупки и сдачи в аренду возможна дальнейшая продажа здания, в таком случае выгода окажется двойной. Вообще, если компания инвестирует в покупку здания с целью сдачи его в аренду, это приносит в среднем 12 % в год, резюмирует аналитик.

В случае ухода компании с рынка офис можно выгодно продать. Средняя стоимость московских офисных помещений по всем классам составляет $ 2500-3000 за кв. м. Офисы класса А в знаковых бизнес-центрах могут оцениваться и до $ 9000 за кв. м. Минимальная стоимость офисного помещения составляет $ 1500-1900 за кв. м, отмечают специалисты компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Если коммерческий проект запланирован на 1,5-2 года, то целесообразнее арендовать офис. Класс офиса зависит от потребностей бизнеса и возможностей владельцев. Базовая стоимость аренды офиса представительского класса: класс А $ 600-800 за кв.м, с учетом НДС и платы за коммунальные услуги и эксплуатацию помещений нижняя планка арендной ставки вырастет до $ 800 за кв. м, класс В можно арендовать за $ 450-570 за кв. м. Базовая арендная ставка офисных помещений класса С составляет $ 320-420 за кв. м без учета НДС и коммунальных платежей, рассказывает Элина Занина. Если же компания прогнозирует ведение собственной деятельности на срок более трех лет, то целесообразнее инвестировать в покупку помещения.

По словам экспертов CUSHMAN WAKEFIELD STILES RIABOKOBYLKO, предложения по продаже здания на рынке коммерческой недвижимости единичны, в отличие от количества предложений по аренде.

Выгоднее инвестировать в покупку. Если есть возможность

На сегодняшний день рынок ипотеки коммерческой недвижимости только начинает развиваться, говорит Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Возможность приобрести офис или торговое помещение с помощью кредита для среднего или малого бизнеса является одним из оптимальных решений для проблемы покупки помещения. Как правило, доходность в отдельных сегментах бизнеса составляет 25-30 %, а ставки по ипотечному кредиту колеблются от 12 до 16 %. Таким образом, получается, что выгоднее привлекать кредитные средства для приобретения коммерческой недвижимости, чем брать средства из оборота. По этой же причине интерес к таким кредитам проявляет и крупный бизнес.

Это связано со спецификой спроса: большинство компаний арендуют здание, а не покупают. Антон Кудряшов подтверждает: не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится только в течение 5-6 лет. В таких случаях компании прибегают к возможной операции селфс-бэк, похожей на ипотечную офис покупается, но после покупки берется кредит в банке.

Антон Кудряшов отмечает два ярких предложения аренды аренда бизнес-центра Гасфилд класса А на ул. Обручева, 27 (площадью 16,5 тыс. кв. м, по цене $ 700 за кв. м без НДС, сдана уже половина здания) и аренда бизнес-центра Лефорт класса В на ул. Электрозаводская, 27(площадью 33 тыс. кв. м по цене $ 440 без НДС, сдано 10 % площадей).

Юрий Усков отмечает, что западные инвестиционные фонды готовы вкладывать в коммерческую недвижимость России до 100-200 млн. евро, получая дальнейший доход 10-15 %. С ним не соглашается Денис Соколов: по его словам, таких сделок на нашем рынке единицы даже учитывая, что подобный инвестиционный портфель вкладывается в покупку группы зданий, а не одного.

По словам Юрия Ускова, выгодным инвестиционным вложением в рынок аренды является пример офисного здания на Рублево-Успенском шоссе: начиная от $ 450 в год цена аренды кв. метра возросла здесь до $ 900, несмотря на то что здание принадлежит к классу В местоположение и близость к Рублевке диктует правила.

Два ярких предложения по продажам офисных зданий: бизнес-центр класса А на Научном проезде, 9 (площадью 43 тыс. кв. м, цена которого превышает $ 2300 за кв. м) и бизнес-центр Беларусс класса В+ (площадью 16 тыс. кв. м по цене $ 3500 за кв. м включая НДС).

Революцией в транспортной отрасли, мощным толчком к дальнейшему развитию экономики области назвал строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) губернатор Подмосковья Борис Громов. Дорога пройдет преимущественно по Московскому малому кольцу, она призвана разгрузить МКАД, перетянуть на себя большую часть складских предприятий и таким образом улучшить ситуацию не только в транспортной сфере, но также в области занятости и экологии.

Мнения всех специалистов сходны в одном: рынок аренды коммерческой недвижимости в настоящее время является очень выгодным средством для возможности заработать и для инвестиционных вложений. А какими суммами располагает компания и как распорядится офисным зданием решение, которое принимает каждый руководитель самостоятельно.

Несколько вопросов к проекту ЦКАД

Кольцо с грыжей, квадратная кольцевая, VIP-кувшин, маковая головка вот лишь некоторые прозвища, которыми острословы наградили ЦКАД. Трассировка шоссе действительно удивительна (см. карту).

В чем состоит смысл чесания левой рукой правого уха, совершенно не понятно. Путешествие к большому кольцу и обратно обещает поглотить до половины бюджета ЦКАД. Единственное внятное объяснение экологическое. Малое кольцо проходит по восточной окраине Звенигорода, а еще в 3 км восточнее лежит деревня Дунино официальный конечный пункт Рублево-Успенского шоссе. До Горок-10 и Николиной горы всего 8 км. Поскольку многие участки ЦКАД планируется сделать платными, города приходится обходить. Понятно, что обойти Звенигород с востока нельзя. Западнее теоретически можно например, вдоль кольцевой железной дороги от Мартьяново до Манихино. Но это весьма накладно: получится длинная дуга. К тому же коттеджные поселки по Рублевскому, Новорижскому, Пятницкому шоссе давно уже перешагнули малое кольцо, забираясь все дальше в глубь того самого выступа ЦКАД, который их будто бы бережет. Казалось бы, вопрос закрыт.

На севере, востоке и юге дорога пройдет по нынешнему Московскому малому кольцу (ММК, А-107, ближняя (первая) бетонка), правда, с обходом Икши с юга, а Ногинска и Электростали с востока. У поселка Селятино трасса свернет на запад в обход Голицына к 35-му км Минского шоссе. По нему ЦКАД пройдет около 30 км и, не доходя Дорохова, повернет на север. Минуя с востока Рузу и Озернинское водохранилище, трасса у Никольского выйдет на Московское большое кольцо (МБК, А-108, дальняя (вторая) бетонка) и будет идти по ней около 40 км. Не дойдя полутора десятков километров до Клина, в районе Малеевки трасса свернет на северо-восток к проектируемому скоростному дублеру Ленинградки, а затем по нему на юго-запад уже в обход Солнечногорска. Наконец, ЦКАД пересечет Ленинградское шоссе и, еще раз вильнув, выйдет обратно на малое кольцо.

Аргументы. Серия вторая

Между тем перенос малого кольца с окраины Звенигорода всего на несколько сот метров восточнее (в пределах Игнатьевской излучины) и включение его в ЦКАД только улучшило бы экологию Рублевки. Аргументы? Если ЦКАД пойдет так, как намечено, и будет платной, то незадействованный звенигородский участок малого кольца останется бесплатным дублером. Именно сюда устремится значительная часть грузового и, как бы правильнее выразиться, копеечного легкового автотранспорта. Вот это действительно станет экологической проблемой. Кроме того, платная ЦКАД под боком весьма помогла бы обитателям Рублевки избегать ненавистных пробок.

Во-вторых, страшно не то, что ЦКАД получает прямоугольную или овальную форму, а то, что фигура смещается относительно центра автодорог Москвы. Ясно, что транзитный объезд как Север Юг, так и Запад (Минское шоссе) Восток пойдет преимущественно по южной и восточной части кольца. Притом значительную часть бюджета строительства (а в дальнейшем эксплуатации и ремонта) будет поглощать северо-западный выступ.

Во-первых, участок трассы вдоль дальней бетонки и его расширение затронет действительно ценные природные комплексы со сложной и хрупкой гидросистемой. Трасса ударит по Озернинскому водохранилищу, по Тростенскому озеру, по верховьям нескольких десятков рек, питающих Истринское водохранилище.

Естественно, подремонтировать звенигородский участок, вынести дорогу на те самые 300 400 м от Звенигорода и... установить плату. Одновременно грыжу придется сделать бесплатной, а потраченные на нее деньги забыть, как страшный сон. Так саморегулируются все системы от колоний микроорганизмов до дорог.

Очевидно, значительная часть транзитников будет упорно пользоваться коротким и бесплатным звенигородским участком, что принесет массу новых сюрпризов можайцам, рублевцам, новорижцам. Как власти смогут исправить ситуацию?

Автобан отдыхает

На принципе лучше безобразно, но однообразно строятся не только армейские анекдоты, но и любой устойчивый компромисс. В данном случае, возможно, целесообразен такой вариант: закрытие МКАД для большегрузов, платная ЦКАД (ближняя бетонка), бесплатный дублер отремонтированная дальняя бетонка. Впрочем, такая дискриминация большегрузов, вероятно, приведет к тому, что они освоят партизанские тропы в ближнем Подмосковье.

Затраты на строительство 1 км автодороги в 15 старых государствах ЕЭС на конец 2004 начало 2005 года в среднем составляют 6,8 млн евро. При этом в таких странах, как Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Голландия и Австрия, 1 км автомагистрали обходится в среднем в 9,6 млн евро. В Греции, Испании, Италии и Португалии 1 км автодороги стоит всего 2,7 млн евро (заметим, итальянские дороги считаются одними из лучших в Европе).

Должностные лица уверяют, что ЦКАД будет соответствовать европейскому уровню. Говорить о качестве будущей дороги пока преждевременно, а вот цена уже озвучена. Ее и сравним с европейским уровнем.

Различие в цене автодорог для различных стран членов ЕЭС определяется местными условиями: рельефом местности, необходимостью сооружения сложных инженерно-технических сооружений, корректировки русла рек, плотностью населения, требованиями природоохранных организаций.

В десяти новых государствах членах ЕС стоимость километра возрастает до 9,1 млн евро. При этом амплитуда цен не меньше, чем в старых. В Чехии 1 км стоит 8,4 млн евро, похожие цены в Венгрии и Словении. А вот на Мальте и на Кипре, а также в двух странах кандидатах на вступление в Евросоюз Болгарии и Румынии (разумеется, они полностью соблюдают стандарты ЕЭС в дорожном строительстве) 1 км новой автомагистрали обходится лишь в 1,9 млн евро.

Причину объяснил генеральный директор словацкого управления автодорог Душан Фактор: На цене автодорог сказывается крайне низкий уровень конкуренции между строительными фирмами в этом секторе словацкого рынка, а монополисты стараются с максимальной пользой для себя использовать существующее положение.

Но все эти причины не объясняют достижения рекордсмена Евросоюза: в скромной Словакии строительство 1 км автотрассы стоит 12,5 млн евро.

Россия, конечно, не Европа. Но ведь и ближайшее Подмосковье это не Заполярье. Это также не Голландия, наполовину лежащая ниже уровня моря, и не гористая Трансильвания. Не засушливая Андалузия и не Греция, где дороги регулярно проверяются на прочность землетрясениями. Рельеф Подмосковья несложен, российский дорожный строитель, гастарбайтер, получает во много раз меньше немецкого и даже португальского, а главы муниципалитетов не приковывают себя цепями к деревьям на пути строителей.

В России любят размах

Так вот, цена 1 км ЦКАД определена в 13,2 млн евро. Если считать корректно, т. е. разделить всю сумму, предназначенную к освоению (231 млрд руб., или 7 млрд евро общих инвестиций), на всю протяженность дороги (442 км), то цена 1 км ЦКАД возрастет до 15,7 млн евро. А если принять во внимание ориентировочную стоимость строительства $8 10 млрд (6,6 8,3 млрд евро), названную губернатором Московской области Борисом Громовым на совещании, посвященном строительству ЦКАД, то стоимость 1 км увеличивается до 18,8 млн евро. Это в два раза дороже, чем какой-нибудь немецкий автобан, в семь раз превышает стоимость трассы Турин Олимпийская деревня-2006 и в десять шоссе Бухарест замок графа Дракулы.

Кроме того, ЦКАД почти на всем своем протяжении будет проходить по трассам существующих автодорог. То есть речь на самом деле идет не о строительстве новой дороги, а о реконструкции нескольких участков старых дорог. Именно реконструкцией назвали проект ЦКАД заместитель министра транспорта РФ Александр Мишарин и руководитель Федерального дорожного агентства Министерства транспорта РФ Олег Белозеров.

За морем телушка в полушку, да рубль перевоз

И совсем непонятно, почему 1 км ЦКАД стоит в два раза больше, чем 1 км скоростной автомагистрали Москва Санкт-Петербург (650 км, 180,7 млрд руб., т. е. 8,3 млн евро за 1 км), которая большей частью пройдет по новому маршруту.

Начальник управления мультимодальных перевозок группы компаний Армадилло Юрий Минаков считает, что возить за 50 км со складов на ЦКАД грузы в Москву небольшими автомобилями (которые могут въезжать в центр днем) невыгодно.
Напомним, первая бетонка проходит в 30 40 км от МКАД. Прибавьте к этому расстояние от радиальных трасс вглубь по ЦКАД именно там должны быть построены складские центры и у инвесторов появится повод серьезно задуматься: ведь вторая бетонка в районе грыжи отстоит от МКАД на все 60 км! Кому же тогда понадобится этот кусок ЦКАД, если признать, что данный участок непривлекателен для размещения складской недвижимости, а достичь окупаемости инвестиций за счет платы за проезд нереально? И чем хуже него уже существующий звенигородский участок ближней бетонки?

То, что ЦКАД станет манной небесной для складского бизнеса, подается как аксиома. Мнения специалистов не столь однозначны. По словам генерального директора консалтинговой компании КИА центр Николая Титюхина, специализирующейся в области складской недвижимости, транспортно-грузовые центры, где будут храниться товарные запасы для московских магазинов, должны располагаться в 15 20 км от МКАД.

Самая короткая дорога прямая

Как утверждают авторы проекта, здесь мало места для складов. Их логика вполне понятна: землю вокруг Звенигорода сегодня гораздо выгоднее продавать под строительство коттеджных поселков, спрос на которые может резко упасть в случае появления здесь крупных логистических комплексов. Отсюда и решение перенести этот кусочек ЦКАД подальше от Москвы и рекомендовать его под размещение складов, подложив под это риторику, что он будет интересен для складов класса А, предприятий высокотехнологичных, экологичных, не акцентирующих на себе внимания соседей.

100%-ные гарантии дает фирма Ллойда

Вообще складским предприятиям, ориентированным на Москву, радиальные трассы куда интереснее кольцевых, но они крайне перегружены. Очень привлекательно Ленинградское шоссе: по данным заместителя директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, тут расположено 34% складских комплексов Москвы и области. Вероятно, будет реконструировано Новокаширское шоссе (федеральная трасса Дон, 8% складских комплексов Московского региона). Перспективы большинства других направлений удручающи. Можно сказать, что авторы проекта напоминают того мужика, который решил сменить обод колеса, но забыл о гнилых спицах.

Непонятно и то, какие гарантии окупаемости получат инвесторы строительства ЦКАД будущие арендаторы дороги. ЦКАД будет приносить прибыль не только и не столько в виде платы за проезд, сколько благодаря инфраструктуре объектам придорожного сервиса: АЗС, станциям техобслуживания, мотелям, предприятиям оптовой и розничной торговли, общепита и т. п. И конечно, создатели проекта очень рассчитывают на складские терминалы.

Сегодня проектировщики пытаются рассчитать будущие транспортные потоки, опираясь на подсчеты числа движущихся автомобилей и опросы водителей. Дело это неблагодарное. Особенно если неизвестно, какими будут тариф и схема взимания платежей.

Пока власти строят планы, народ по-своему интерпретирует их желание строить кольцевые дороги. Один из вариантов народного юмора звучит следующим образом: Московская мэрия утвердила план строительства последнего, 27-го кольца вокруг Москвы. Кольцо пройдет через Мурманск, Екатеринбург, Астрахань и позволит избавить от пробок основные магистрали столицы.
Лужков решит проблему пробок в центре за счет окраин: после изменения схемы движения многокилометровые пробки переместятся за район Садового кольца. Зато внутри него будет просторно.

Только для того, чтобы новая трасса окупилась, потребуется не менее 30 лет. Но между МКАД и ЦКАД существует развитая сеть дорог, в некотором роде еще одно размазанное кольцо. Достаточно связать пару-другую волокон, чтобы получить неплохие дороги между Нахабином и Троицком, Электроуглями и Жуковским, Лобней и Ярославским шоссе. А такие дороги все нужнее: спутники Москвы быстро растут, и если города первой линии обслуживает МКАД, то города второй линии просто зависли между МКАД и первой бетонкой.

Сегодня, по данным комитета по транспорту и связи правительства Москвы, 90% дорог и транспортных развязок в центре в утренние часы работают с перегрузкой, что приводит к образованию многокилометровых пробок. В часы пик в пределах Садового кольца одновременно находится 150 тыс. автомобилей (всего в столице 2,6 млн автомобилей). Средняя скорость движения в это время не превышает 6 км/ч. Днем средняя скорость движения в центре столицы несколько выше, но тоже не превышает 8-15 км/ч. По оценкам экспертов, если к этим 150 тысячам добавится еще 50 тысяч автомобилей, движение в центре вообще остановится. Разгрузить центр столицы власти решили вводом одностороннего движения и ограничения скорости. Такой же вариант решения проблемы некоторое время предлагал Центр организации дорожного движения (ЦОДД). Его специалисты утверждали, что только за счет переулков и небольших улиц, которые в настоящее время используются в основном для парковки, можно разгрузить центр на 15-20%. Но для этого движение по этим переулкам и улочкам должно быть односторонним. Односторонним же движение должно быть по набережным Москвы-реки и так называемому Кремлевскому полукольцу.

Столичные власти в очередной раз взялись за решение проблемы пробок в центре Москвы. Как стало известно на этой неделе, к 2005 году движение в центре города станет односторонним. В качестве еще одного варианта «расшивки» транспортных потоков предлагается организовать в центре движение малых автобусов: в мэрии полагают, что, если по центру можно будет перемещаться на общественном транспорте, многие откажутся от поездок на автомобилях в центр столицы. Таким образом количество автотранспорта должно будет уменьшиться, а проблема пробок - решиться. Эксперты считают, что центр таким образом действительно удастся разгрузить. За счет того, что пробки переместятся за пределы Садового кольца.

Градостроительные аналитики неоднозначно относятся к такой инициативе московского правительства. «Безусловно, в этом решении есть и плюсы, и минусы, - сказал RBC daily эксперт Института экономики города Алексей Родионов. – Главный плюс заключается в том, что внутри Садового кольца количество пробок действительно уменьшится. То есть те, кому удастся попасть в центр, смогут передвигаться по нему без особых проблем. Минус этого решения в том, что многокилометровые пробки образуются на подъездах к центру. Получается, что изменение схемы движения в центре решает проблему пробок внутри Садового кольца и не решает ее в Москве». По мнению Алексея Родионова, проблема пробок в мегаполисе вряд ли имеет решение. «Пробки есть во всех мировых мегаполисах, и я не знаю, что где-то эту проблему удалось решить», - говорит он. Хотя вариантов решения существует множество. В некоторых городах вводится прямой запрет на въезд в центр, где-то разрешают въезд определенным категориям по четным и запрещают по нечетным дням, а где-то вводят плату за въезд и устанавливают запретительный тариф. «Большей частью в мире борются с перегруженностью центров материальными мерами, - утверждает г-н Родионов. – И большинство населения в мире оставляет машины на подъездах к центру. Однако у нас такой вариант не очень разумен, поскольку сразу же возникает проблема, где оставить машину. Хотя в свое время была идея сделать накопительные площадки». Впрочем, от последней идеи столичные власти полностью не отказались и намерены их строить, только называют их перехватывающими парковками.

Столичные власти, рассмотрев множество вариантов решения проблемы центра, включая строительство двух- и трехуровневых автострад, остановились на изменении схемы движения. Очевидно, что такой вариант еще и наименее затратен. Схема движения начнет изменяться уже в июле-августе. Сначала одностороннее движение появится в северной части центра, ограниченной Тверской улицей, Садовым кольцом, Маросейкой и Покровкой. В 2004 году одностороннее движение будет введено в восточной части центра, ограниченной Покровкой, Котельнической и Гончарной набережными, и в северо-западной части от Тверской до Нового Арбата. А в 2005 году движение изменится в остальной части центра от Нового Арбата до Котельнической набережной. После введения одностороннего движения по набережным Москвы-реки полностью замкнется Кремлевское кольцо, в результате удастся разгрузить Кремлевскую набережную, Охотный ряд, Лубянскую, Театральную, Старую и Новую площади. Кроме того, предполагается построить подземный тоннель вдоль сквера Репина на острове Балчуг. А также построить перехватывающие парковки над Серафимоской улицей, движение по которой предполагается максимально ограничить. Для того чтобы реорганизованное движение действительно стало эффективным решением проблемы, власти намерены построить дополнительные развязки. В частности, запланировано строительство съездов на Серебрянническую и Москворецкую набережные, выезда с Садового кольца на Тверской бульвар возле здания бывшей Некрасовской библиотеки, проездов на Новокузнецкую улицу и Крымскую набережную. При этом столичные власти отказались от идеи закрутить Садовое кольцо в одну сторону, решив ограничиться изменением скоростного режима на нем. Уже осенью по Садовому кольцу можно будет ездить со скоростью 40 км/ч. Внутри Садового кольца на улицах разрешенная скорость движения составит 20 км/ч, за исключением Нового Арбата, Тверской и Якиманки, по которым можно будет ездить со скоростью 60 км/ч.



Главная --> Публикации