Главная --> Публикации --> Почему современные арендаторы уходят в подмосковье? Спрос на старое жилье упал Таунхаус - экзотика или новая реальность? Столичные чиновники не торопятся отдавать землю Крыша с изюминкой

Гостиниц, в особенности 3-звездочных, в Москве мало. Мало для того, чтобы обеспечить нормальными условиями проживания прибывающих в столицу иностранных туристов. Зато планов, решений и постановлений по развитию туризма в городе, как всегда, громадье. Так, только к 2005 г. планируется увеличить вместимость гостиничного фонда вдвое, а к 2010 г. - втрое. Насколько реальны эти планы?

Строить гостиницы инвесторам не интересно, пока землю в Москве не продают в собственность

Чем богаты, тем и рады

Согласно официальной статистике, на сегодняшний день в Москве насчитывается 175 гостиничных предприятий на 35 000 номеров и 64 000 мест. Много это или мало - вопрос некорректный. Для того чтобы выяснить, насколько развита в городе инфраструктура гостиничного бизнеса, надо понять, что из себя представляют эти гостиничные комплексы в своем нынешнем виде.

Еще 40 московских гостиниц на 25 000 мест (23% от всех московских гостиничных предприятий) сегодня имеют официальную категорию 3 звезды. Однако сколько из них пригодны для проживания иностранцев? "Украина", "Космос", "Россия" - старые, добрые, местами подлатанные, летом загружены на 100%. Был еще "Интурист", да сплыл. А введенный в эксплуатацию в 2002 г. 3-звездочный "Новоотель-Новослободская" отнюдь не закрывает по количеству мест даже "Интурист". В итоге из-за банальной нехватки мест в гостиницах одно только ВАО "Интурист" отказывает в приеме примерно 25 000 иностранным туристам. Почему отказывает? Да потому что в остальных "отелях", относящихся к московскому гостиничному комплексу, способны проживать лишь очень определенные категории гостей столицы, в первую очередь многочисленные представители азиатского региона.

25 предприятий на 10 000 номеров (что составляет 15% от общего числа гостиничных предприятий в Москве) - это отели категории 4-5 звезд. Практически половиной из них управляют самые известные на мировом рынке гостиничные сети и управляющие компании - "Марриотт", "Кемпински", "Рэдиссон", "Холидей Инн", "Хаятт" и другие. Их количество и предлагаемое качество обслуживания вполне достаточны для удовлетворения нужд и потребностей иностранных бизнесменов, приезжающих в Москву по делам. Тем не менее в 2002 г. в Москве открылись еще две гостиницы в этом сегменте - 5-звездочный "Арарат-Хаятт" и очень приличная 4-звездочная гостиница для бизнес-туристов "Татьяна" с исключительно российским менеджментом.

Почему же при таком "голоде" в Москве до сих пор так и не начался гостиничный бум? Ведь емкость этого рынка велика. Для приблизительного подсчета потенциального спроса на места туркласса можно просто посмотреть, сколько мест в гостиницах приходится на тысячу человек населения. По общемировым стандартам насыщение наступает при коэффициенте порядка 25-2 В Москве эта цифра составляет 6,5, в Санкт-Петербурге - 7,2, да и то за счет гораздо меньшего по сравнению с Москвой населения. Все же остальные российские города в качестве каких-либо туристических центров и вовсе не обсуждаются, поскольку для большинства иностранцев вся остальная Россия - одна сплошная тайга, медведи да Чечня. Зато в Риме этот коэффициент 37, а в Париже - 42,8.

А почему никто не строит?

Есть два объяснения тому, почему инвесторы с прохладцей относятся к гостиничным проектам.

И тем не менее в Москве гостиницы как не строили, так и не строят. В 2003-2004 гг. планируется открытие гостиниц в Вознесенском и Дегтярном переулках, а также в Саймоновском проезде на Большой Ордынке общей вместимостью порядка 1300 мест. Капля в море, если учесть, что согласно существующему плану развития к 2005 г. для приема гостей необходимы 130 000 мест вместо имеющихся 65 000.

Иностранцы же к такому ожиданию готовы, поскольку в среднем по Европе инвестиционный цикл гостиничных проектов держится в пределах 8-11 лет. Однако они не идут стройными толпами в Москву по другой причине. Краткое имя этой причине - земля. Точнее говоря, отсутствие на сегодняшний день в городе (в частности, в наиболее интересной для инвесторов центральной его части) свободных от обременений земельных участков для размещения гостиниц. В принципе, еще 2-3 года назад, когда выходило постановление правительства Москвы от 08.08.2000 г. "Об основных положениях программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года", такие участки еще были. И реализовывались они на различных инвестиционных конкурсах. Только в процессе подготовки технической документации и строительства каким-то странным и никому не понятным образом их целевое назначение было перепрофилировано - из объектов гостиничного хозяйства они превратились в офисно-деловые или торговые центры. Как и почему так случилось - никто из официальных лиц нынче не помнит (или делает вид, что не помнит).

Первая, и основная, причина - длительный срок окупаемости по сравнению с жилищным и офисно-торговым строительством. Действительно, если в области жилищного строительства инвестор в случае удачной реализации проекта оборачивает свои средства в течение полутора-двух лет, а в офисной либо торговой сфере сроки окупаемости проекта составляют от 2 до 4 лет, то с гостиницами все не так просто. По самым оптимистичным прогнозам, строительство новой гостиницы в Москве окупается в течение 5-7 лет. А какой русский не любит быстрой езды и готов ждать возврата своих средств в течение столь длительного, по российским меркам, срока?

Нужны по 3, и дешевые, а есть только по 5, и дорогие

Не дала особых результатов и предложенная программа реконструкции гостиниц, поскольку абсолютное большинство нашедших средства для ремонта пошли по пути качественного улучшения номерного фонда, что неминуемо привело к уменьшению его количества. Да и позиционироваться после реконструкции они стали как малые гостиницы повышенной комфортности. В итоге даже новое строительство гостиниц, приносящее порядка 1000 номеров в год, не изменяет динамики уменьшения общей емкости номерного фонда гостиничного хозяйства города.

Только вот где они, бедненькие, будут жить? Что делается для привлечения инвесторов в гостиничный сектор?

Поток туристов в Москву растет, и это не может не радовать. В 2002 г. прирост составил порядка 30%, что в абсолютном исчислении дало около 2 млн туристов. По мнению туроператоров, из-за общемирового туристического спада в этом году (война в Ираке, атипичная пневмония, теракты и прочие мелкие неприятности) особого увеличения туристического потока в Москву не предвидится. Но в целом порядка 5 млн туристов в год является вполне приемлемой для Москвы цифрой. А в случае более агрессивной политики Москвы в отношении реализации на деле заявленных туристических программ, в первую очередь по созданию "Золотого кольца Москвы", реальной может стать и цифра в 10-12 млн иностранных туристов. Ведь туристический потенциал Москвы велик, да и интерес к России, в первую очередь со стороны европейцев, неуклонно растет.

Наиболее интересным моментом стало обсуждение возможности разработки системы резервирования отводов земельных участков, в том числе высвобождаемых за счет вывода предприятий, под размещение гостиниц как социально значимых объектов городского заказа. По имеющимся данным, уже сейчас на утверждении в префектурах находится список из более чем 150 участков, на которых уже в ближайшее время возможно начало строительства новых гостиниц. По 70 участкам НИИ Генплана уже начал разработку архитектурно-градостроительных решений. Иностранные компании уже сейчас проявляют к ним повышенный интерес, однако для успешной реализации этого проекта будет необходимо решение еще двух вопросов.
Утверждены размеры средней стоимости жилых метров по регионам для расчета государственных субсидий для некоторых категорий граждан, которые министерство регионального развития пересматривает раз в квартал.

Предпринимаемые действия можно условно разделить на три направления. 20 мая на заседании правительства Москвы обсуждался вариант разработки генеральной схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 г.

А это значит, что даже имея право на государственное обеспечение жильем, во многих случаях военным, чернобыльцам, вынужденным переселенцам и всем остальным, попадающим под действие этого закона, придется либо довольствоваться квартирой малой площади, либо доплачивать свои сбережения. Либо уезжать из города и покупать жилье в сельской местности.

Тем не менее цены на реальном, а не бумажном рынке растут такими темпами, что даже пересчитанные чиновниками цифры отстают от реальности.

Отставники, северяне, переселенцы Байконура, в общем, все, кому государство в принципе не отказывает в помощи, задаются одним и тем же вопросом: обещают квартиру вроде целиком, а денег хватает едва на половину.

Вот последние данные Ассоциации строителей России по средней рыночной стоимости квадратного метра в некоторых городах России. А вот рассчитанные в минрегионе. Разница - где 30 процентов, а где и больше. В Новосибирске, например, жилье на свободном рынке продается в среднем за 1178 долларов за квадрат. А размер субсидии, если пересчитать из рублей в зеленые, - рассчитывается исходя из стоимости 624 доллара. В Красноярске соответственно 839 долларов на рынке и 570 - в министерском приказе. О разительном контрасте, который характерен (уже давно) для Москвы и Санкт-Петербурга, и говорить не приходится.

Теперь, видимо, такой же подход будет применяться и в отношении молодых семей. Только для них в программных документах предусмотрено, что стоимость метра для расчета вообще будут муниципалитеты устанавливать, только она не должна превышать вот эти самые утвержденные министерством цифры.

Чиновники объясняют такую вилку государственным подходом: в городе жилье дороже, а в прилегающей области - дешевле, вот мы и вывели среднюю цифру. Хочешь жить в городе - придется доплатить. Согласен на село - тогда субсидии хватит. Заодно, кстати, и проблему вымирающего села можно попытаться решить.

Аналитики считают формат интересным, однако предполагают, что он не сможет конкурировать с Metro.

Скоро калининградская группа компаний Виктория будет представлена в Москве всеми своими форматами: до конца года группа собирается открыть в Москве первый магазин формата cash carry.

В прошлом году компания привела в Москву и более крупный формат, заявив о намерении открыть до 2010 года 10 супермаркетов Виктория, пока, правда, не открылся ни один.

Группа Виктория присутствует на рынке Московского региона с 2002 года, когда начала открывать здесь свои дискаунтеры Дешево и магазины у дома Квартал, сейчас их 6

Деталей московского формата Кэш еще нет, однако в целом он будет напоминать одноименный калининградский магазин Виктории, который пока остается единственным в этом формате. Калининградский Кэш занимает небольшую для своего формата площадь 2,4 тыс. кв. м, однако, по данным Ренессанс капитала, на него приходится 6% оборота всей сети, то есть около $36 млн. Как и традиционный формат cash carry, Кэш предназначен для оптовых покупателей - мелкой розницы и HoReCa.

До конца года Виктория планирует открыть в Москве первый магазин формата cash carry под брэндом Кэш, говорится в материалах компании. Это подтвердил директор по развитию группы Игорь Николаев. По его словам, до конца года в Москве будет открыт один пилотный гипермаркет, по итогам его работы будет решаться вопрос о расширении сети. Сейчас Виктория рассматривает под Кэш несколько участков.

Менее оптимистичен замгендиректора сети 12 месяцев Октам Аликулов. По его мнению, формат небольшого cash carry актуален, пока рынок не очень развит: С такими площадями они вряд ли смогут конкурировать с Metro.
Принадлежащий Олегу Дерипаске Главмосстрой не будет судиться с организаторами конкурса на строительство кардиологического центра. Как стало известно Ведомостям, компания решила объединить усилия с победителем конкурса, Mirax Group. Помимо кардиоцентра партнеры планируют построить 190 000 кв. м жилья, общая стоимость проекта $300 млн.

Сейчас единственная сеть в формате cash carry в Москве - немецкая Metro Cash Carry, ее оборот в России в прошлом году составил $1,7 млрд, а площадь магазинов - 10-15 тыс. кв. м. Впрочем, попросивший об анонимности менеджер Metro не исключает, что, несмотря на небольшой размер, формат Виктории в Москве может быть успешным. Главная проблема - сложности с поиском хороших земельных участков под строительство. Если они найдут нормальные участки, формат может давать хороший оборот,- говорит собеседник Бизнеса. С ним соглашается аналитик ИК Финам Ольга Самарец. Это любопытный формат. С одной стороны, он будет привлекать большой поток покупателей, генерируя существенную выручку, а с другой, относительно небольшие площадиупрощают процесс поиска помещений,- отмечает она. Впрочем, быстрого увеличения количества магазинов ждать не стоит: конкуренция на российском рынке гипермаркетов стремительно растет, предупреждает Самарец.

Инвесторы должны построить реабилитационно-гериатрический комплекс Центр здоровья площадью 37 000 кв. м и жилой комплекс на 190 000 кв. м. Тендер по выбору застройщика был организован Минздравом и ФАУФИ, конкурсную комиссию возглавлял гендиректор ФГУ Российский кардиологический научно-производственный комплекс Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию (РКНПК) Евгений Чазов. Согласно условиям конкурса, медучреждения и 10,75% жилья отойдут в собственность РКНПК. Сдача объекта запланирована на 2009 г., а общие инвестиции оцениваются в $300 млн.

Конфликт между Mirax Group и ГМС вокруг строительства Центра здоровья и жилого комплекса на 3-й Черепковской улице в Крылатском завершился. Базэл в лице ГМС и Mirax Group договорились о партнерстве в данном проекте по всем основным позициям, сообщил Ведомостям исполнительный директор ГМС Николай Ашлапов. По словам президента Mirax Group Сергея Полонского, соглашение о совместном развитии проекта было достигнуто 15 апреля. Сейчас мы создаем управляющую компанию и намерены инвестировать в строительство в пропорции 50 на 50, говорит он.

Участники рынка считают, что проект в Крылатском станет первым крупным проектом ГМС после того, как в прошлом году компанию приобрел Олег Дерипаска. В Главмосстрой-менеджменте с этим не согласны, однако назвать другие крупные стройки ГМС не смогли. Не так давно ГМС переживал не лучшие времена заказами было загружено только 35% мощностей, а долги составляли, по разным данным, 7 млрд руб. Чтобы разобраться в ситуации, Базэл пригласил для консультаций в области строительства девелоперскую компанию Конти. Однако в декабре 2005 г. альянс распался, просуществовав три месяца. Причины прекращения сотрудничества стороны не комментировали. Источник, знакомый с деталями соглашения, сообщал, что финансовая ситуация в ГМС показалась Конти чересчур тяжелой.

В конце февраля ГМС, проигравший тендер конкурентам из Mirax Group, пытался аннулировать его итоги в арбитражном суде Москвы. В иске компания просила признать результаты тендера недействительными, объясняя тем, что предложения ГМС гораздо более выгодные для заказчика. Недавно ГМС отозвал свой иск. Никаких исков на сегодняшний день в арбитражном суде Москвы нет, сообщил Ашлапов. А представитель Mirax говорит, что они убедили ГМС, что их претензии некорректны.

Возможность использования ресурсов друг друга всегда плюс для компаний, говорит замгендиректора ДОН-Строя Тимур Баткин. Количество альянсов между строителями в последнее время увеличилось: в 2005 г. Mirax Group создала совместно с Интеко и РАО ЕЭС компанию для пилотного проекта строительства жилья на месте линий электропередачи. ГК ПИК, Интеко и Абсолют Банк намерены построить элитный микрорайон на месте Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики Сакко и Ванцетти. ГК ПИК и СУ-155 совместно инвестируют в строительство микрорайона Центральный в Долгопрудном.

В апреле исполнительным директором ГМС стал бывший зампред комитета Госдумы Николай Ашлапов, заявивший о необходимости повышения эффективности компании. В Mirax Group не скрывают, что разрешить конфликт со строительством в Крылатском им удалось с приходом нового менеджера. Акционеры ГМС заинтересованы в сотрудничестве с нами, поскольку у нас большой опыт строительства крупных жилых комплексов, говорит Полонский. Среди проектов Mirax Group комплексы Корона, Золотые ключи 2, Mirax Park, Кутузовская ривьера.



Контрольный пакет ЗАО ХК Главмосстрой (ГМС) принадлежит Олегу Дерипаске. В 2004 г. ГМС построил 719 300 кв. м жилья, из них 450 000 кв. м в Москве. В 2004 г. выручка компании составила 10,7 млрд руб. Строительная корпорация Mirax Group (до 2005 г. называлась Строймонтаж) создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. Оборот Mirax Group, по ее собственным данным, в 2005 г. составил $300 млн.



Главная --> Публикации