Главная --> Публикации --> Ставка аренды зависит от грузооборота Зеленые метры Дубна ослабила режим Почему россияне обратили внимание на недвижимость в эстонии Один из основных этапов в работе риэлтора - поиск объекта недвижимости

Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) создана в 2003 г., ее учредители Ассоциация российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Профессиональная ассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев, Российская гильдия риэлторов, Российский союз промышленников и предпринимателей (работодателей) и Российское общество оценщиков. Greenwich Financial Services международная финансовая компания, которая с 1995 года осуществила сделок на общую сумму свыше 50 млрд долл. В июле 2005 г. компания структурировала и разместила первую в России серию сквозных (pass-through) облигаций, обеспеченных автомобильными кредитами банка Союз.

На днях стало известно, что на вторичном ипотечном рынке появился новый игрок Русская ипотечная акцептная компания (RuMAC), которая займется рефинансированием ипотечных кредитов. Инициаторы создания новой структуры Национальная ассоциация участников ипотечного рынка и Ассоциация строителей России. Инвестором в новом проекте выступит американская компания Greenwich Financial Services. RuMAC планирует предложить процентную ставку ниже рыночной на 0,5-1%. Эксперты считают, что у компании могут быть неплохие перспективы, если она действительно предложит столь выгодные ставки.

Иностранные инвесторы проявляют большой интерес к российскому ипотечному рынку, так как на Западе процентные ставки по жилищному кредитованию составляют от 3 до 7% годовых, а в РФ от 9 до 15%. По словам Владимира Пономарева, с помощью Greenwich Financial Services и других инвесторов на российский банковский рынок будет привлечено несколько сот миллионов долларов. Точная сумма пока не называется. Заявленный уставный капитал RuMAС на сегодня составляет 1 млрд руб. Как объяснил RBC daily г-н Пономарев, при выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, будет использована схема, которая раньше уже была отработана Greenwich Financial Services на примере автомобильных кредитов банка Союз. Стартует новый проект, по словам участников, в конце 2006 начале 2007 г.

На этой неделе на встрече руководства Ассоциации строителей России (АСР) с президентом компании Greenwich Financial Services Уильямом Фреем было объявлено о создании компании RuMAС. Одним из инициаторов ее создания выступила Национальная ассоциация участников ипотечного рынка. RuMAС планирует выпуск ипотечных ценных бумаг за пределами РФ, рассказали RBC daily в пресс-службе АСР. Главным инвестором проекта станет финансовая компания Greenwich Financial Services. Предполагается, что эта структура будет обеспечивать приток средств с международных финансовых рынков. Как рассказал RBC daily вице-президент АСР, председатель совета директоров НАУИР Владимир Пономарев, по предварительным прогнозам, RuMAС выйдет на рынок с процентной ставкой на 0,5-1% ниже среднерыночной: Если предположить, что в конце текущего года усредненная рыночная ставка по кредитам в рублях составит 11%, то рефинансируемые нами кредиты будут иметь ставку на уровне 10-10,5% годовых. Мы готовы работать с любыми ипотечными кредитами, независимо от величины первоначального взноса. Это позволит банкам разнообразить линейку кредитных продуктов, что, в свою очередь, повысит доступность ипотеки для населения.

Опрошенные RBC daily участники рынка оценивают появление нового игрока на рынке рефинансирования позитивно, но утверждают, что ему придется столкнуться с серьезной конкуренцией со стороны крупных российских банков. Сейчас секьюритизацией своего портфеля занимаются несколько крупных финансовых структур, среди которых Внешторгбанк, Городской ипотечный банк и Дельта Кредит. Они находятся на стадии подготовки сделок, и, скорее всего, кто-то из них первым выпустит ценные ипотечные бумаги. По мнению экспертов, RuMAC, начинающая сейчас с нуля и только приступившая к созданию инфраструктуры по обслуживанию кредитов, в ближайшем будущем не сможет составить им серьезной конкуренции. Рынок рефинансирования ипотечных кредитов сейчас очень востребован, комментирует ситуацию управляющий директор по банковским делам компании Дельта Кредит Лора Файнзилберг. И Greenwich Financial Services действительно, заметный игрок на международных финансовых рынках. Но о серьезности RuMAC говорить рано. Насколько высоким будет уровень предоставляемых ею услуг на данном этапе предполагать нельзя.

Эксперты говорят, что появление структур, подобных RuMAС, вынужденная мера для рынка. На данный момент недоработанность закона об ипотечных бумагах не позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги на территории России, отмечает бывший первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. Он считает, что поэтому и действует схема, по которой российский первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов иностранному эмитенту, имеющему право на выпуск ценных бумаг. По словам директора центра ипотечного кредитования БИН-Банка Дмитрия Галкина, сегодня рынок нуждается в оптимальном инструменте привлечения ресурсов для первичного кредитования. Пока законодателями не внесены необходимые поправки в закон, подобные профессиональные участники помогут российским банкам получить доступ к зарубежным ресурсам и увеличить объемы ипотечного кредитования, утверждает он.


История обманутых соинвесторов обрела новый информационный повод благодаря публикации в СМИ некоего документа. В своем письме Владимиру Ресину руководитель Департамента жилищной политики Москвы Петр Сапрыкин сформулировал условия, при которых инвестор, оплативший квартиру, получать ее не должен.

По мнению и.о. президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, нельзя рассчитывать, что к услугам RuMAC будут прибегать крупные российские банки. Сейчас они сами стремятся накопить портфель и самостоятельно осуществить секьюритизацию, рассуждает он. Но средними и мелкими банками, прежде всего региональными, это будет весьма востребовано. Ипотечное кредитование развивается, а собственного капитала для выдачи большого портфеля ипотечных кредитов у них не хватает. По словам г-на Постнова, если условия, предоставленные Российской ипотечной акцептной компанией, будут выгодными, то банки с периферии к ней потянутся. Однако раз секьюритизация идет с помощью западного капитала, надеяться на исключительно выгодные для наших банков ставки не приходится, потому что иностранные компании, инвестирующие в Россию и идущие на существенные риски, хотят получить максимальную выгоду, заключает он.

Лишение прав

Условия являются следующими: не получит квартиру тот, у кого отсутствует московская прописка, а также имеется собственность в наличии. Со слов обманутых инвесторов, к вышеуказанным условиям на отчисление из пострадавших прибавилось еще одно: проживание на площади более 18 кв. м.

Мнения вкладчиков

Как комментирует письмо глава компании Осипов и партнеры Михаил Осипов, с точки зрения права все перечисленные причины не являются основанием для лишения права получения жилья, потому что выполненные условия договора (в частности выплаченные суммы) не зависят от гражданства или от того, является человек москвичом или нет, это прямое нарушение конституционных прав. На основании чего Департамент жилищной политики, Департамент экономической безопасности и поддержавшие их руководители префектур Центрального, Восточного, Северного и Южного административных округов начали подготовку списков людей для исключения из числа пострадавших исходя из абсолютно незаконных соображений? Ведь если даже учитывать это письмо, то в нем конкретно даже не перечислены основные пункты, в дальнейшем использованные для лишения прав пострадавших соинвесторов. Создается впечатление, что это просто перестраховка органов на местах.

Политический аспект

Как рассказал Собственнику о позиции обманутых вкладчиков Социальной инициативы по отношению к подобным документам Константин Якимович, если человек обеспечен и ему есть где жить, это не означает, что можно не соблюдать его права. Законы равны для всех граждан России. Позиция всех обманутых соинвесторов Социальной инициативы такова: все местные власти несут ответственность за то, что допустили такую ситуацию, позволили мошенникам годами создавать строительные пирамиды, подчеркивает Якимович. Сегодня все пострадавшие готовы выступить единым фронтом, так как больше надеяться уже не на что

Естественно, власти Москвы заинтересованы обеспечить жильем в первую очередь москвичей, у которых нет нормальных жилищных условий. Иногородним гражданам сложнее повлиять на власть города, так как они не являются ее электоратом. С другой стороны, основным критерием для принятия решения должно быть внесение соинвестором всей денежной суммы за приобретаемую недвижимость, таким образом, обладание правом требования.

Директор по правовым вопросам группы компаний Конти Мария Корсунова придерживается другого мнения: С формальной точки зрения возмещать убытки должен тот, кто причинил вред. В данном случае это недобросовестный застройщик. Но так как в сложившейся ситуации вопрос имеет социальный и политический аспект, городские власти добровольно возлагают на себя ответственность за недобросовестные действия ряда компаний. И если по какой-либо причине город откажет в возмещении убытков части дольщиков, то юридически к нему не могут быть предъявлены никакие претензии.

Ситуация на рынке

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, придерживается такой позиции: Мы не собираемся оправдывать действия московских чиновников по поводу сокращения круга обманутых, которым может быть предоставлено жилье. Однако мы можем понять их позицию. Во-первых, это желание сократить бюджетные расходы за счет тех москвичей, у кого жилье уже есть (приватизированная квартира). Во-вторых, уделено внимание тем, у кого нет собственности (снимает квартиру или она не приватизирована) и кто проживает на площади менее 18 кв. м на человека. То есть тем, для кого жилищный вопрос стоит особенно остро, а участие в долевом строительстве было практически единственным реальным шансом улучшить свои жилищные условия. В то же время 80 % москвичей уже приватизировали свое жилье, то есть имеют собственность. Так что эти нововведения оставляют большинство обманутых дольщиков среди москвичей без какой-либо защиты.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость, так резюмирует ситуацию: На мой взгляд, можно без опаски вкладывать деньги в объекты крупнейших компаний, являющихся своеобразными столпами рынка: ДСК-1, ДСК-2, МФС-6, СУ-155, ДИПС, Интеко, ПИК, концерн Крост, Капитал-Групп. Есть и другие, не менее надежные застройщики, которые не нарушают требований инвестконтрактов и не обманывают ожиданий дольщиков. В любом случае при приобретении жилья в новостройке необходимо ознакомиться с выполнением компанией-застройщиком своих обязательств по инвестконтрактам, причем все условия должны быть соблюдены в заранее оговоренные сроки.

По мнению Константина Якимовича, волна мошенничества на рынке недвижимости напугала покупателей, но спрос на жилье остается очень высоким. Цены растут, и люди все равно платят деньги за квартиры. Конечно, соинвесторы стараются заключать договора с крупными, проверенными фирмами. Очень внимательно читают договора, многие страхуют сделки по покупке жилья. И если о компании есть негативная информация, сегодня это может погубить репутацию любого застройщика.



Конечно, самостоятельно дольщику определить надежность компании-застройщика будет довольно сложно. Поэтому я бы посоветовала при принятии решений обратиться в крупную риелторскую компанию или нанять юриста, специализирующегося на подобных сделках.

Руководитель отдела регионального развития DeltaCredit Владимир Федянов сообщил, что банк DeltaCredit дает кредиты жителям любых городов, даже негражданам России, на приобретение жилой недвижимости в тех городах, в которых работают собственные представительства или банки-партнеры.

Рынок ипотечного кредитования только развивается, однако московские банки уже обеспокоены тем, чтобы охватить своим влиянием и российские регионы. Открываются представительства и филиалы, а кто-то подумывает о дистанционной выдаче кредитов, когда житель любого города может получить ипотечный кредит в Москве. Что банки могут предложить заемщикам в настоящий момент? Об этом Собственник побеседовал с экспертами рынка.

Кроме того, если банк дает кредит на квартиру в неизвестном ему городе, то возникает вопрос, будет ли квартира ликвидна, легко ли ее будет реализовать на рынке, если заемщик вдруг перестанет платить взносы. Т. е. невозможно оценить рынок недвижимости всех российских городов сразу, если говорить о том, что банки будут давать кредиты на недвижимость по всей России. Кроме того, как после выдачи кредита будет осуществляться сервисное сопровождение заемщиков?

Дистанционные кредиты DeltaCredit пока не предоставляет, тем не менее теоретически эту процедуру представить можно.
Однако при этом, как считает Владимир Федянов, неизбежно возникнут трудности: Например, для получения ипотечного кредита у заемщика должны быть данные об оценке квартиры. Сложно представить себе, каким образом банки будут рассматривать документацию заемщика, ничего не зная о партнерах, которые проводили оценку, можно ли им доверять?

Пока рано говорить о том, что у дистанционных кредитов большое будущее, слишком много вопросов возникает по их выдаче и дальнейшему обслуживанию.

Будущее дистанционных кредитов

Заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина отмечает такую тенденцию: В ряде регионов пользуются спросом кредиты на жилье в других городах России (особенно это актуально для городов Севера и Урала). Специально для этого сегмента потребителей была запущена программа межрегионального кредитования. По ней заемщик может обратиться за кредитом и получить решение по кредиту на жилье в любом городе, где есть филиал Росбанка. Заемщику, который хочет приобрести объект в другом городе, достаточно приехать в этот город только на сделку таким образом, процесс будет наименее затратным и трудоемким для клиента.

Каковы перспективы? Банк планирует развивать сеть своих представительств, а также расширять масштабы взаимодействия с банками-партнерами. Как только DeltaCredit заключит договор с банком в городе N, его жители сразу могут рассчитывать на получение наших ипотечных кредитов. Развитие такой сети в регионах вопрос времени.

Региональный подход

Президент Городского ипотечного банка Николай Шитов замечает, что выдавать дистанционные кредиты жителям городов, где нет представительств банка, пока невозможно. Это связано с тем, что финансовое учреждение должно отвечать требованиям Центробанка по присутствию в том регионе, где заемщики получают кредиты и регистрируют собственность.

Второй вариант. Допустим, житель Белгорода хочет купить квартиру в своем городе, где нашего представителя нет. Мы рекомендуем ему обратиться к операторам АИЖК, которые есть практически в любом регионе страны. Через систему АИЖК заемщик может прийти в любой банк и получить кредит на достаточно привлекательных для него условиях.

Начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин развил эту тему и отметил, что возможны разные пути решения вопроса: В Екатеринбурге, где открыто наше представительство, по разным оценкам, от 10 до 20 % жилой недвижимости покупают жители соседней Тюменской области, где добывают нефть, соответственно заемщики имеют высокие доходы. Таким клиентам наш банк может предоставить кредит на приобретение жилья, т. к. мы уже присутствуем в этом городе.

Систематизация

Тем не менее есть и совершенно иной путь развития ипотеки в регионах, и об этом говорит руководитель клиентского управления ипотечной компании Мой дом (далее ипотечный брокер) Юлия Пузакова: Это уже реально: можно купить квартиру в Москве, проживая в другом регионе России. Выглядит это следующим образом: заемщик по электронной почте отправляет необходимые документы ипотечному брокеру. Специалист компании рассматривает их, проводит андеррайтинг, выбирает банк с наиболее подходящей для данного клиента программой. После предварительного одобрения банком заемщика, клиент подбирает самостоятельно или с помощью брокера необходимую квартиру, одобряет выбранный объект недвижимости в банке-кредиторе и получает средства для оплаты части стоимости квартиры в виде ипотечного кредита (как правило, не более 90 %). Подобную программу осуществляют несколько российских банков. Именно так житель Архангельской области получил в феврале 2006 года ипотечный кредит на приобретение квартиры в Москве.

Некоторые коммерческие организации уже предоставляют ипотечные займы дистанционно, но не афишируют это в силу различных причин. В марте и апреле 2006 года было выдано четыре подобных займа жителям Дзержинска, Мичуринска, Полярных Зорь и Магадана.

Сложнее обстоит дело, когда заемщики желают приобрести квартиру в регионе, в котором отсутствуют какие-либо банки, готовые предоставить ипотечный кредит.

По данной программе ипотечная компания Мой дом сотрудничает с двумя банками, один из них московский. Я думаю, что все банки рано или поздно будут осуществлять подобную выдачу, однако в настоящее время выжидают, оценивая свои возможности. В случае если увидят положительные примеры, видимо, будут искать партнеров и клиентов.

Программа дистанционного предоставления ипотечных кредитов интересна прежде всего банкам, не имеющим широкой филиальной сети. Однако она не получила пока полноценного развития в связи с отсутствием четкой позиции Центробанка по данному виду предоставления ипотечных кредитов.

Таким образом, желает ли заемщик, живущий в регионе, приобрести квартиру в Москве, либо его привлекает идея купить жилье в соседней области, банки такую возможность предоставляют. При этом имеются различные варианты получения ипотечного кредита как через представительства банков, так и через посредников, ипотечных брокеров. Именно ипотечные брокеры в настоящее время говорят о дистанционном кредите как реальности.

Рынок ипотечного кредитования в Москве исчерпан, считает Юлия Пузакова, а во многих регионах РФ к этому только подступаются. Московские банки с избыточной ликвидностью начинают рассматривать вариант предоставления ипотечных кредитов региональным заемщикам для покупки квартиры в своем городе. В массовом масштабе, по-видимому, столичные банки начнут предоставлять дистанционные кредиты к концу 2006 года.

Ценовые границы в бизнес-классе от $ 400 тысяч до $ 1 млн. Впрочем, рамки эти очень подвижны прежде всего потому, что Подмосковье очень неравномерно. Как говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город, к югу и юго-востоку от столицы за $ 800 тысяч можно купить объект, который по всем характеристикам будет принадлежать к элите, в то время как на Рублево-Успенском шоссе такой же коттедж будет стоить $ 5 млн.


Классификация жилья, подразумевающая его разделение на эконом, бизнес и элиту, прижилась и на рынке загородной недвижимости. Рекламы поселков бизнес-класса можно увидеть все больше. Что же это такое подмосковный бизнес-класс?

Где искать?

Что касается потребительских качеств бизнес-класса, то это участок минимум в 10 соток (на Рублевке допустимо восемь), а лучше соток 12-1 Дом минимум 250 кв. м, большинство же объектов имеют площадь 300-450 квадратов. Жилье, разумеется, должно обеспечивать возможность круглогодичного проживания с общепринятым набором удобств: магистральным газом, электричеством, водопроводом, канализацией С самим наличием этих благ цивилизации сегодня проблем нет застройщикам, конечно, в голову не приходит возводить дома с туалетом типа сортир и объявлять их современным жильем. Проблема чуть глубже в мощностях. При покупке дома следует проследить за тем, чтобы, к примеру, электричества выделялось на каждый дом не меньше 12 кВт. В противном случае романтические ужины при свечах гарантированы и намного чаще, чем хотелось бы

Осознанный выбор

Поселки бизнес-класса строятся сегодня по всему периметру Москвы. При этом на большинстве направлений они не выходят за первое бетонное кольцо построенную еще в сталинские годы трассу, находящуюся примерно в 25-30 км от МКАД. Дальше бетонки дорогие поселки могут быть только на западе на Киевской и Новорижской трассах, где верхняя граница расстояния достигает 40-50 км. А на самых неблагополучных с точки зрения транспортной загруженности и экологии шоссе Горьковском, Рязанском, Каширском, Варшавском максимальное расстояние от Москвы может быть от силы 20 км.

Проекты, где всего много и инфраструктуры, и жителей в последние годы стали называть мегапоселками. Один из самых известных Резиденции Бенилюкс (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе, общая площадь застройки более 200 га, 250 домов на участках от 20 до 200 соток). Вся площадь разделена на несколько частей, названия которых повторяют три страны европейского Бенилюкса: Голландия, Бельгия и Люксембург. Каждая из этих территорий сохраняет свою специфику, неповторимость природного ландшафта, отличается разнообразием видовых перспектив. К ним примыкает Амстердам, выполняющий функции столицы комплекса, его социального, административного и культурного центра.

Покупатели недвижимости этого уровня люди, без сомнения, состоятельные. Но без крайностей: деньги считать они умеют, чрезмерно тратиться в том числе и на повседневное содержание дома не хотят. По этой причине поселки бизнес-класса бывают двух категорий либо небольшие и с минимумом инфраструктуры, либо с полным ее набором, но и количество домов может достигать нескольких сотен. Третьего не дано: попытка создать небольшой, камерный поселок с полным инфраструктурным набором неизбежно приведет к тому, что обязательные платежи достигнут $ 1,5-2 тысяч в месяц.

Комплексная застройка территорий, говорят авторы этих проектов, позволила разбавить жилые кварталы рекреационными зонами и парками. Впечатляет и инфраструктурный набор: магазины, кафе и рестораны, бизнес-центры, данс-холл и театр-студия, теннисные корты и бассейны, фитнес-центр, косметический салон, сауны и SPA, дом детского творчества, боулинг-клуб, кафе, кинозал, бильярд, супермаркет, аптека

Еще один удачный проект Гринфилд (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе, 314 домовладений на территории 127 га), реализуемый корпорацией ИНКОМ-Недвижимость.



Цены на загородную недвижимость этого класса за последний год выросли процентов на 20-3 Сам по себе этот рост может показаться внушительным, но если сравнить его с происходящим на московском рынке, где только за минувший апрель цены прибавили 10 %, то впечатление будет совсем другим. И сегодня очевиден определенный разворот интереса: человек, имеющий, к примеру, $ 600 тысяч, понимает, что в Москве ему по силам максимум двухкомнатная квартира где-нибудь на Фрунзенской набережной. В Подмосковье ему за те же деньги можно получить нечто более адекватное дом метров в 300 на приличном участке в хорошем месте. Естественное на сегодня желание потребителей переключиться на загородный рынок наверняка ускорит рост цен там, убеждены эксперты. Впрочем, у загородной недвижимости есть один аспект, о котором потенциальному покупателю хорошо бы задуматься заранее. Это заметно большие, чем в городе, текущие расходы на содержание. Помимо коммунальных платежей аналога нашей городской квартплаты здесь предстоят постоянные траты: то кровлю подлатать, то трубу заменить. Даже в относительно недорогом поселке стоит быть готовым к тратам в районе $ 10-12 тысяч в год. Попытка сэкономить тут может закончиться тем, что собственник коттеджа попадет в итоге на еще большие расходы.



Главная --> Публикации