Главная --> Публикации --> Зеленые метры Дубна ослабила режим Почему россияне обратили внимание на недвижимость в эстонии Один из основных этапов в работе риэлтора - поиск объекта недвижимости Инвесторы вспомнили о магазинах шаговой доступности

Но заветы минувшей эпохи безнадежно устарели. Жизнь стала другой, квартиры большей частью перешли в собственность (разработчики прежних правил такого и в кошмарном сне представить не могли). Кроме того, изменились взаимоотношения между владельцами жилья и нанимателями или арендаторами. Поэтому прежние правила пришлось переписать: новые Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением правительства РФ № 25 от 21 января 2006 года. Про социалистическое общежитие в них, разумеется, нет ни строчки. Зато есть много другого, что созвучно времени. Они, к примеру, учитывают положения Жилищного кодекса РФ, принятого больше года назад. И, в частности, его 17-й статьи, которая гласит, что и собственники, и наниматели жилой площади должны жить по правилам. Каковы же они? Что изменилось с их принятием? Что можно делать со своей квартирой, а чего нельзя? Об этом в сегодняшнем выпуске СБ.

Квартиры, где мы живем, не просто квадратные метры. Это довольно сложные конструкции, которыми тоже надо уметь пользоваться. Более 20 лет ориентиром в этом нам служили правила, утвержденные еще блаженной памяти Совмином РСФСР.

Согласно правилам жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для проживания граждан.

Изоляция по правилам

Собственники и наниматели

Правила закрепляют и разъясняют положения, введенные новым ЖК РФ. Они определяют порядок пользования жилыми помещениями.

У собственников прав больше, но и обязанностей тоже. К примеру, нанимателю, затеявшему перепланировку своей квартиры, нужно обязательно ее согласовать с наймодателем. Он может вселить к себе родственников или сдать квартиру в аренду только с согласия совместно проживающих членов семьи и наймодателя. Собственнику квартиры никаких разрешений на это не требуется, он вправе свободно распоряжаться своей жилплощадью. Зато наниматель может потребовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества.

Старые правила касались только жителей, живущих в домах государственного и муниципального фонда. Новые устанавливают порядок пользования жильем также и для собственников квартир. Прописаны права и обязанности как нанимателей, так и собственников. У нанимателей тех, кто живет в квартире по договору найма, и у собственников права разные.

Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ). Собственнику же, напротив, вменяется в обязанность оплачивать капремонт из своего кармана и вообще участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

У них в отличие от собственников жилья есть право наказать рублем наймодателя. Например, если тот не исполняет или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, не предоставляет или предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества. В таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Право пользования жилыми помещениями возникают:

Когда возникают права

у собственника с момента возникновения права собственности на жилье.

у нанимателей с момента заключения договора найма (социального, коммерческого);

В надлежащем состоянии

Договор социального найма пришел на смену ордеру. Это важный документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. Напомним, что такой договор заключается в простой письменной форме между собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем) жилого помещения. Права и обязанности сторон как нанимателя, так и наймодателя подробно расписаны в Типовом договоре социального найма, утвержденном правительством РФ в мае 2005 года. В новых Правилах появился раздел, посвященный правам и обязанностям собственника жилья.

Что такое поддерживать надлежащее состояние? Это значит, соблюдать чистоту и порядок в квартире, подъездах, лифтах, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования. Не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. А также соблюдать права и законные интересы живущих рядом.

Независимо от того, наниматель вы квадратных метров или живете в собственной квартире, вы должны жить по правилам. Главное из них поддерживать надлежащее состояние и самой квартиры, и помещений общего пользования.

а) технических регламентах;
б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах;
в) гигиенических нормативах;
г) технических правилах и нормах;
д) действующих строительных нормах и правилах и др.

Возможно, кому-то это покажется общими словами и прописными истинами. Но есть немало документов, в которых общие слова конкретизированы и расписаны весьма подробно. За каждой общей фразой стоят требования законодательства, содержащиеся в:

Есть обязанность, общая для всех, своевременная оплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Напомним, что малоимущие жильцы, занимающие жилье по договору социального найма, освобождаются от платы за наем жилого помещения. Собственник оплачивает из своего кармана содержание и ремонт квартиры, вносит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плату за ЖКУ.

На всех одна

Кроме того, и наниматели, и собственники квартир могут зарабатывать дополнительный кусок на жизнь, сдавая часть жилплощади (а в случае временного выезда всю целиком) в поднаем. При этом наниматели должны заручиться письменным согласием наймодателя. А также членов своей семьи, в том числе, временно отсутствующих. Собственнику такое разрешение не требуется. Он сам себе хозяин.

Как еще заработать на квадратных метрах

Что можно и чего нельзя делать там, где живешь, в прежних правилах было расписано более подробно. Например, запрещалось курить в подъездах, холлах и на лестничных площадках жилого дома. Запрещалось создавать повышенные шумы и вибрации. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускалось лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. Не дозволялось содержать на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел. Из новых правил кошечки, собачки и птички вместе с пчелами упорхнули. Многое из того, что можно и чего нельзя делать в своих домах и квартирах, регламентируется, в частности, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 29 сентября 2003 г. № 17 Согласно этому документу жильцам запрещается:
- использовать газовые и электроплиты для обогрева помещения;

Балконы не затаривать!

- использовать чердаки для сушки белья, устройства мастерских или складов;

- складывать на лестничных площадках бытовые вещи, ящики, инвентарь и прочие предметы;

- переоборудовать и пристраивать балконы и лоджии, устанавливать эркеры и козырьки, застраивать межбалконное пространство;
- без разрешения крепить на стены дома растяжки, вывески и т. п.;

- загромождать балконы и лоджии мебелью, тарой и прочими тяжелыми вещами, загрязнять и захламлять их;

- красить снаружи оконные рамы краской, отличающейся по цвету от установленного для данного здания, либо устанавливать пластиковые окна другого цвета;

- устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны;

Текущий ремонт

- изменять оформление балконов и устанавливать новые кронштейны для крепления цветочных ящиков без согласования с органами местного самоуправления (управой и т. п.). Расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания.

Как следует из Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Текущий ремонт своих квадратных метров обязанность всех жильцов. В прежних правилах даже было расписано детально, что именно делать. От оклейки стен обоями до замены батареи. В новых подобный регламент отсутствует, но он расписан в Типовом договоре социального найма.

К слову, переклеивать обои, белить потолки, то есть делать текущий ремонт предписывается не реже раза в пять лет. Никто, конечно, строго не контролирует, укладываетесь ли вы в эти сроки, но такую норму рекомендуют ВСН (ведомственные строительные нормы) 58-8

Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем (либо связано с капитальным ремонтом дома), то они производятся за счет наймодателя.

Впервые в новых правилах появился раздел, посвященный пользованию специализированным жильем (служебными помещениями, общежитиями и т. д.), которое предназначено для временного проживания. Оно предоставляется гражданам:

Жилье на время

- в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- на время работы, службы, обучения;

- в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для проживания нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания вынужденных переселенцев и беженцев;

Обитатели такого жилья обязаны на общих основаниях делать текущий ремонт комнаты или квартиры, своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Однако в отличие от других нанимателей у спецпоселенцев нет иных прав, чем пользование общим имуществом. Ни сдавать квадратные метры в поднаем, ни обменивать его они не могут.

- для проживания в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

От излишнего диктата и зарегулированности в документе отказались. Прав у постоянных пользователей жилья по новому Жилищному кодексу и по новым правилам стало больше. Например, в ранее действующих правилах был пункт, запрещающий использовать жилье в целях наживы и извлечения нетрудового дохода. К примеру, запрещали какую-либо профессиональную деятельность на дому. За нее могли и посадить. Теперь в квартирах разрешено не только жить, но и трудиться, то есть использовать для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. При условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. То есть токарный станок в квартире вряд ли следует устанавливать. В правилах ясно сказано, что квартира не предназначена для размещения в ней промышленного производства.

Бизнес на дому

Если кому-то все же приспичит заняться производством на дому, жилое помещение сначала нужно перевести в нежилое, с отдельным входом, особыми санитарными, пожарными и пр. техническими условиями. Пройти массу согласований с различными ведомствами. Заранее ясно, что никто такое не разрешит. А заняться, допустим, репетиторством или адвокатской практикой пожалуйста, надомничайте, извлекайте личную наживу. Главное не мешать соседям.
Работать на дому не разрешается только тем, кто проживает в квартирах коммерческого найма и специализированном жилье.

Нельзя также открывать на дому аптеки, продовольственные магазины, превращать квартиру в склад химических и взрывоопасных веществ.

Мой дом моя крепость. Кто же спорит с аксиомой?! Хотя из нее вовсе не следует, что в своей крепости можно жить по принципу что хочу, то и ворочу. Контроль за соблюдением собственниками и пользователями норм и правил содержания жилого фонда возложен на государственные жилищные инспекции. Как сказано в Правилах, жильцы обязаны допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

А контролеры кто?

Жилинспекция имеет право штрафовать и накладывать взыскания на виновников жилищно-коммунальных нарушений. Если факт неправильного пользования своим жильем установлен, инспектор составляет протокол об административном правонарушении. В случае незначительной провинности (к примеру, складирования вещей на балконе) можно отделаться предупреждением. Нарушителю выдается предписание со сроками устранения выявленных недостатков. Если прокололись по крупному, дело может дойти до суда.

Точно такой же пункт прописывается в договоре управления между собственником помещения и управляющей организацией. Договор управления заключается с каждым собственником при выборе на общем собрании управляющей организации. С 01.01.2007 после проведения органами местного самоуправления конкурсов такие договора будут у всех собственников помещений (проведение конкурсов это уже отдельная тема).

Повреждение жилого помещения может повлечь и уголовную ответственность, которая наступает в случаях, когда нарушение носит характер преступления.

Кроме наказания, виновного обязывают устранить нарушения. Провинившиеся обязаны также наряду с уплатой штрафа возместить ущерб, причиненный жилищному фонду.

Нарушению правил пользования жилыми помещениями посвящена
ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП).

За порчу ответишь

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.
К ответу!

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

- порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к их сохранности;

Последний раздел документа предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в соответствии с законодательством (ст. 7.2 КоАП РФ). Эти нарушения выражаются в совершении ряда противоправных действий (бездействия):

- непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении;

- бесхозяйственное их содержание;

- порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;

- нарушение санитарных правил и правил пожарной безопасности;

- использование жилого помещения не по назначению.

- самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений;

У нас сложился стереотип, когда под доступностью понимается прежде всего оказание социальной помощи в приобретении жилья на условиях ипотеки. Тем самым проблема искусственно сужается. Однако доступность подразумевает, прежде всего, избыточное предложение жилья всех категорий при наличии двух основных способов улучшить жилищные условия: покупки и аренды. Но аренда в правительственной стратегии отодвинута на второй план.

Подготовила Галина Писарчик при содействии заместителя начальника отдела нормативно-правового регулирования в жилищной сфере Департамента строительства и ЖКХ Минрегионразвития России Игоря Болотова
Общероссийская общественная организация Деловая Россия предлагает собственный проект Новой жилищной политики России. Представителям бизнеса оказалась не чужда тема реформирования системы социальной помощи малоимущим. Своими взглядами на проблему с корреспондентом КР поделился заместитель руководителя комитета Новая жилищная политика Сергей Журавлев.

Даже если государство занимается сдачей в аренду жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите, то тем или иным способом эта категория граждан все равно должна обеспечивать расширенное воспроизводство квадратных метров для социального найма. Другое дело, что государство обязано оказать этим людям дифференцированную адресную помощь субсидиями.

Вот говорят, что на доходные дома нет денег. Но в действительности в России уже существует доходный дом под видом государственного социального найма... Это фантастически огромный дом! Там нет лишь договора аренды между государством и нанимателем. И по сути, нет арендной платы. То есть, она, конечно, есть, но чисто символическая. Плата за жилье не позволяет его сносно ремонтировать и поддерживать и уж тем более не обеспечивает расширенного воспроизводства. А без этого успешная деятельность невозможна. Потому принятый у нас способ обеспечения граждан жильем неэффективен.

В равной степени нуждается в реформировании система социальной помощи малоимущим. С советских времен у нас сохранился атавизм, когда люди, не будучи собственниками жилья, являлись его пожизненными владельцами. И сейчас в качестве адекватной замены ничего, кроме права собственности, у нас в стране не воспринимается. Аренда, дескать, это что-то недолговечное, ухудшающее социальное положение и повышающее риски в будущей жизни. В результате вся социальная жилищная политика ориентирована сегодня на покупку жилья. Это неправильно!

С другой стороны, социально приемлемые условия для жизни можно обеспечить и в рамках частного доходного дома. Как это, кстати, происходит во многих странах. Только для этого должны быть созданы необходимые условия. Одно из самых важных избыточное предложение жилья на рынке. Когда возникает такой избыток, обязательно проявляется низшая ценовая категория, которая и потребляется на социальных принципах. Частным домовладельцам государство в этих случаях либо компенсирует часть издержек по строительству и содержанию жилья, либо осуществляет льготное налогообложение, создает иные благоприятные условия, по которым коммерсантам выгодно строить и эксплуатировать доходное жилье. Дайте домовладельцу возможность конкурировать с черным арендодателем. Как только такие условия возникнут, тут же появятся категории предпринимателей-домовладельцев, которые начнут сдавать жилье.

Вместе с тем нельзя создавать у малоимущих людей иллюзию, будто завтра они станут собственниками жилья. Должен действовать иной механизм: человек обязан платить за свое жилье. Платить за аренду, если не может купить. Если трудно купить пожалуйста, пусть использует возможности ипотеки. Люди должны понимать: нужно много работать, чтобы зарабатывать на ипотеку. Либо арендовать жилье в рамках более доступных условий. Если болен государство обязано помочь. В конечном счете, для лодырей и алкоголиков должны быть и ночлежки. Вот эти заведения государство должно содержать полностью. И создавать в них приемлемые условия.

Принцип должен быть иным: не можешь заработать на жилье арендуй. Если арендовал квартиру высокого качества и не смог в дальнейшем за нее платить, переселяйся в более доступное и скромное жилье. Впрочем, если государство заинтересовано в том, чтобы многодетная семья жила в комфортных условиях, пусть дотирует. Но дотирует избирательно, а не по принципу всем сестрам по серьгам. Не должно быть так, что банкир, имеющий наряду с пятью купленными квартирами еще одну государственную и сдающий ее наравне с другими, пользуется при этом всеми социальными прелестями муниципального жилья.

Динамика мелких инвестиций в жилую недвижимость зависит не столько от ситуации на самом рынке, сколько в большей степени от процессов, происходящих в экономике в целом. В настоящий момент рыночная конъюнктура благоприятствует росту инвестиционных сделок: приток денежной массы в страну и рост доходов происходит на фоне падающего доллара и сохраняющихся рисков фондовых рынков. Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения свободных средств, имеющихся у определенной части населения.



Масштабы бедствия

Причем, если раньше эксперты выражали опасения, что достигнув критической массы инвестиционные квартиры могут обрушить рынок, то сейчас не многие верят в реальность такой перспективы: слишком велик разрыв между спросом и предложением.

Одна группа собеседников агентства утверждает, что и в 2003 году, который также характеризовался значительным ростом рынка, и сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе варируется от 20% до 40%. Другие считают, что их количество не превышает 10-15%. А некоторые источники, например Сергей Елисеев из ИНКОМ-Недвижимости и Сергей Лядов из Сити -XXI век уверены, что среди покупателей жилья инвесторов не более 7%.

У экспертов, опрошенных Интерфаксом нет сомнений, что часть квартир приобретается покупателями в инвестиционных целях, однако масштабы этого явления они оценивают по-разному.

Глава аналитического центра ирн.ru Олег Репченко говорит, что о доли инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, обратившихся за ключами после начала заселения. Те, кто спокойно продолжают ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье, - считает он. По мнению О.Репченко и ряда других экспертов, процент инвестквартир в общем объеме продаж растет вместе с рынком, а на этапе стагнации стремится к нулю. Согласно другой точке зрения, удельный вес такого жилья не меняется с течением времени. С.Елисеев считает, что это величина постоянная и незначительная. На рынке 80% продаваемых квартир - альтернативные, т.е они покупаются с целью улучшения/изменения жилищных условий, и только 20% - чистая продажа, причем 2/3 покупают жилье для дальнейшего проживания своего или родственников, - указывает эксперт.

При этом все эксперты признают, что достоверно подсчитать количество инвестиционных квартир весьма затруднительно. Клиенты предпочитают не афишировать цели приобретения недвижимости, - говорит директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Алексей Шленов. В основном в своих оценках эксперты опираются на опыт продаж собственных компаний. По словам заместителя генерального директора компании Новая Площадь Евгения Фетисова, понимание доли инвестиционных сделок дает экспертная оценка, основанная на анализе общения с клиентами или визирования перепродаж. Е.Фетисов пояснил, что сотрудники компании отслеживают количество квартир в новостройках, выходящих на вторичный рынок в период окончания строительства.

И то, и другое говорит о высокоразвитом рынке с благоприятным инвестиционным климатом, позволяющим учитывать текущую конъюнктуру в пользу всех участников рынка, - подчеркивает эксперт. Другого мнения придерживаются чиновники, ответственные за реализацию нацпроекта Доступное жилье. Минрегионразвития недавно выступило с инициативой обложить дополнительным налогом владельцев второго жилья. Собеседники Интерфакса считают эту меру нерыночной и неэффективной. Во-первых, тем самым нарушается основополагающий для действующего налогового законодательства принцип пропорциональности. Во-вторых, не все второе жилье является предметом и целью инвестиционной сделки. При возникновении дефицита того или иного товара барьеры, устанавливаемые государством, лишь усугубляют проблему, способствуя раздуванию спекуляции, - резюмирует С.Лядов, указывая, что главная задача государства в рамках заявленного нацпроекта создать условия для увеличения объемов строительства жилья разных классов.

Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всем мире, поэтому ничего страшного в наличиипула инвестиционных квартир нет. Инвесторы владеют этим жильем или на этапе строительства, когда жить там нельзя, или оно сдается в аренду, т.е. не простаивает, а используется, - говорит О.Репченко. По мнению аналитика компании Paul Yards Владимира Кудрявцева, наличие на рынке инвестиционных квартир свидетельствует о стремлении застройщиков минимизировать сроки рефинансирования и о желании мелких инвесторов разместить временно свободные средства в надежный актив.

Инвестиционные покупки совершаются как на первичном так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах: стратегия покупателя зависит от размера свободных средств и конечной цели - жилье может приобретаться как для последующей перепродажи, так и для долгосрочной сдачи в аренду. Наиболее высокая доходность в элитном секторе недвижимости, если жилье приобретается для перепродажи на нулевом цикле строительства, - говорит коммерческий директор Авгур-Эстейт Виктор Козлов. С.Лядов оценивает доходность верхнего сегмента в пределах 30%-70% в зависимости от объекта. Однако лидером по объемам инвестиционных сделок эксперты считают первичный массовый рынок. Это объясняется более доступным ценовым порогом вхождения для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов, - говорит директор по маркетингу АН Домострой Елена Комова.

Стабильный доход

Эксперты рекомендуют частным инвесторам поручить подбор квартиры специалистам, знакомым с особенностями и тенденциями столичного рынка недвижимости. При совершении сделки необходимо учитывать общую ликвидность проекта и конкретной квартиры на прогнозный период, в течение или по завершении которого планируется получить прибыль, - говорит В.Кудрявцев. Вложения должны быть как можно лучше защищены от изменчивой конъюнктуры рынка, связанной с колебанием цен, динамикой спроса, изменением законодательства, корректировкой градостроительных планов властей и т.д.
Начиная разговор о жилье бизнес-класса, стоит определиться с терминами. Стоит отметить, что в России распространено весьма специфическое толкование термина бизнес-класс, в частности, применительно к жилью.

При этом рискованность вложений, сделанных на начальном этапе строительства, в сегменте бизнес-класса выше, чем в панельных новостройках из-за длительного инвестиционного цикла. По данным заместителя директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании Миэль-недвижимость Оксаны Каармы, типовые дома строятся за 3-4 месяца, а в сегменте бизнес-класса процесс растягивается на 1-2 года. Инвестирование в строящийся объект кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Фактически дома еще нет, а есть вероятность изменения проектного решения или метража и планировки квартиры. Кроме того, возможна задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию, - предупреждает В.Козлов.

В обиход риелторов вошло словосочетание дом повышенной комфортности

Такое понятие, как жилье бизнес-класса, появилось в России в конце 90-х годов, когда множество проектов домов со свободной планировкой, казалось, полностью вытеснили с рынка типовую панель. Большинство квартир в домах нового типа раскупалось в тот период еще до завершения строительства.

Пожалуй, стоит сразу отметить тот факт, что элитное жилье, возводимое в России, как раз и представляет собой, по сути, жилье бизнес-класса, как его понимают во всем мире. А то, что принято называть бизнес-классом у нас, в европейских столицах, как правило, воспринимается как жилье экономкласса.

Тогда же в обиход риелторов вошло и словосочетание дом повышенной комфортности, которое, пожалуй, наиболее точно описывает тот сегмент рынка недвижимости, который, без достаточных на то оснований, называется в России жильем бизнес-класса. В понимании отечественных риелторов бизнес-класс на практике представляет собой некий компромисс между типовым панельным домом и домом элитным.

Как отмечает директор агентства недвижимости Hermitage Realty Екатерина Гетманская, в целом для столичного жилья бизнес-класса нехарактерна привязка к каким-либо определенным районам, однако наиболее распространено оно в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном округах вследствие наиболее благоприятной экологической обстановки.

Столичный бизнес-класс: каков он?

На рынке присутствуют и отдельно стоящие высотные здания, и таунхаусы

Основными критериями для получения домом статуса бизнес-класса являются на сегодняшний день наличие охраняемой территории, подземного паркинга, собственной инфраструктуры, не обязательно разветвленной, но на уровне определенного минимума, включающего в себя службы быта, салоны красоты и фитнес-залы, отмечает Гетманская.

С точки зрения директора Hermitage Realty, говоря о данном сегменте, можно выделить следующие объекты недвижимости бизнес-класса: жилые комплексы Mirax Park и Кутузовская Ривьера корпорации Mirax Group, ЖК Камелот на Фрунзенской набережной компании Авгур-Эстейт. Стоит упомянуть также комплекс Шуваловский на Ломоносовском проспекте, возводимый компанией Интеко. Первые секции данного ЖК в настоящее время уже сданы в эксплуатацию.

В настоящее время на рынке представлены и отдельно стоящие высотные здания, и таунхаусы, однако намечается тенденция к застройке жильем так называемого бизнес-класса целых кварталов.

В настоящее время, по оценке специалистов Hermitage Realty, средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса колеблется от $ 4 000 до $ 8 000, в зависимости от степени готовности объекта. По словам Екатерины Гетманской, существующая на рынке ситуация не позволяет с достаточной точностью прогнозировать изменение стоимости, однако тот факт, что цены продолжат свой рост в дальнейшем, не поддается сомнению.

Перспективы развития

Однако, как отмечает Екатерина Гетманская, на данный момент качество жилья в рассматриваемом сегменте приемлемо и снижаться не будет. Из-за достаточно высокой стоимости покупатели более требовательно относятся к предлагаемому жилью, в связи с чем застройщик вынужден уделять большое внимание качеству, поясняет Гетманская.

Что же касается качества, невозможно не обратить внимания на тот факт, что изначально оно вызывало недовольство у покупателей, вследствие чего намечалась тенденция к уменьшению спроса на бизнес-класс в пользу элитного жилья.

Несмотря на то что жилье бизнес-класса в отечественном понимании представляет собой не более чем экономкласс среднеевропейского уровня, говорить о бесперспективности развития данного сегмента явно преждевременно. Своеобразный компромисс между типовой панелью и элитным жильем, дома повышенной комфортности, или, как их называют сегодня, бизнес-класса, несомненно, будут пользоваться успехом у покупателей. С точки зрения аналитиков, рост спроса на жилье данного сегмента можно прогнозировать на уровне порядка 15 %.

Итоги



Главная --> Публикации