Главная --> Публикации --> Почему россияне обратили внимание на недвижимость в эстонии Один из основных этапов в работе риэлтора - поиск объекта недвижимости Инвесторы вспомнили о магазинах шаговой доступности Искусная натура Капитализм: земляной бюджет

Собственная московская земля звучит заманчиво. Зачем оформлять право собственности на участок под частным или многоквартирным домом, в общем-то ясно. Можно более эффективно управлять домом, зарабатывать на земле. Собственники смогут, например, построить стоянку для автомобилей, детскую площадку, теоретически сдать часть участка в аренду и т. д., говорит Антон Минеджян, юрист отделения Проспект Вернадского департамента загородной недвижимости корпорации Инком-Недвижимость. Кроме того, собственник меньше платит, чем арендатор. В силу законодательства при аренде земли в арендную плату должен быть включен земельный налог. Получается, что арендатор платит земельный налог и ту прибыль, которую заложил в арендную плату собственник. Собственник же чужую прибыль не оплачивает.

Частная собственность на землю в Москве понятие сколь определенное, столь же и мифическое. В чем-то оно сродни английским привидениям: они есть, можно почитать богатейшую литературу о них, но их нет. Право собственности на землю в столице тоже есть, можно почитать большое количество документов об этом праве, но получить его на практике удается очень немногим настырным гражданам.

После оформления прав собственности стоимость домовладения, безусловно, возрастет, и цена будет складываться из стоимости дома и земли. Можно с уверенностью говорить, что рыночная оценка частных земельных участков с домами в Москве вырастет, считает Антон Минеджян. Другой вопрос насколько? Отталкиваясь от цен на Рублевке, можно попробовать оценить, например, стоимость участка в известном поселке художников на Соколе предположительно минимальная стоимость может составить от $200 000 за сотку.

А самое главное жильцы могут защитить двор от вторжения новых строек. Понятно, что земли больше не становится, и все, что будет в городе строиться, окажется рядом.

Московская автономия

Но москвичей, как отмечает Ольга Григорьева, директор центра правовых услуг компании Миэль-Недвижимость, останавливают сложный и дорогостоящий порядок предоставления земли в собственность физическим и юридическим лицам, включающий в себя процедуру формирования земельного участка, разработки и оформления акта разрешенного использования земельных участков, выполнение иных градостроительных требований.

Отдельные редкие, как золотые самородки, случаи приватизации участков в Москве были. Но в целом политика города не менялась.

Москва, как известно, особая страна, в которой действуют свои правила и законы. Ситуация с землей не стала исключением. Во всей стране частная собственность на землю есть, а в столице нет. То есть, конечно, право такое есть, но реализовать его крайне сложно. Формально в столице оформить землю под своим частным или многоквартирным домом в собственность можно с 2001 г., когда был принят Земельный кодекс. В Петербурге, к примеру, процесс проще. Непреодолимых проблем с оформлением земли в собственность под жилыми зданиями нет, говорит Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации Петербургская недвижимость. Процесс этот довольно сложен с организационной точки зрения, однако вполне реализуем. Другое дело, что они организуются в отношении не более чем 5% домов. Большинство жителей домов не видят необходимости в этом. Смысл может появляться только в двух случаях: когда жильцы хотят каким-то образом распорядиться этой землей или когда необходимо исключить возможность захвата этой земли другими постройками.

Лишаться значительных постоянных доходов добровольно никто не хочет. Как отметил один из участников рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным, город прямой конкурент девелоперам в части земельных отношений, он ведет свой бизнес, связанный с выделением столичной земли, а владельцы недвижимости пытаются ее приватизировать, чтобы вести свой, и их интересы по определению не совпадают. С точки зрения руководства города, возможность предоставлять и отбирать землю своими решениями является своего рода рычагом давления, решетом, исключающим появление на рынке чужих или нелояльных, отмечает Станислав Комаров, руководитель проекта Investzem.ru. Собственники земли по определению больше защищены от чиновников, чем арендаторы.

Как отмечал на конференциях руководитель Департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев, аренда позволяет контролировать использование земли и сохранять в столице рабочие места. Еще один стимул деньги. В 2005 г. департамент обеспечил поступление средств в бюджет в объеме 16 588,4 млн руб. (примерно $590 млн). В 2006 г. земельные платежи должны принести 14 670,2 млн руб., в том числе арендная плата составит 11 538,2 млн руб., платежи за право аренды земельных участков 2046,9 млн руб., земельный налог 1085 млн руб. После того как земельные участки будут продаваться в частную собственность, доходы от арендной платы, естественно, будут уменьшаться. Кроме того, выкупная стоимость земли равна 30-кратной ставке земельного налога за единицу площади. Такая цена установлена федеральными органами, однако правительство Москвы считает эту цену низкой и неприемлемой, так как она губительна для городского бюджета, а также облегчит поглощение промышленных и научных предприятий бизнесом, говорит Ольга Григорьева.

Было заявлено, что Городская комиссия по землепользованию и градостроительству выдала разрешение первым 19 частным домовладельцам на оформление в собственность земельных участков. Как отметили в департаменте, эти участки находятся в Новопеределкине в районе р. Сетунь и пос. Толстопальцево. Решение подготовлено по земельным участкам, владельцы которых изъявили желание оформить их в собственность и представили все необходимые документы, объяснил Виктор Дамурчиев.

С недавнего времени столичные власти стали заявлять об изменении политики города в отношении частной собственности на землю. В начале года прошла конференция Формирование института частной собственности на землю в г. Москве.

Семь кругов и три кита

Сегодня в департаменте на рассмотрении находится очень незначительное количество обращений по нескольку десятков от частных лиц и собственников многоквартирных домов (для сравнения: в Москве примерно 30 000 многоквартирных домов). Недавно 19 будущим собственникам были выданы кадастровые планы и распоряжения префектов, осталось зарегистрировать право собственности. Пожалуй, можно сказать, что лед тронулся.

Основан порядок приватизации земли на трех законах: О кадастре объектов недвижимости, статье 36 Земельного кодекса и статье 28 закона о приватизации. Первый шаг подача заявления и определенного пакета документов в Департамент земельных ресурсов. По словам Юрия Борисенко, государственный орган самостоятельно, без участия заявителя, должен сделать кадастровый план участка и выдать его обратившемуся лицу. Правда, если процесс постоянно не контролировать, может оказаться, что в кадастровый план включен только участок по границам зданий или в нем появились красные линии и земли общего пользования, не подлежащие приватизации. Но в случае получения кадастрового плана без обременений можно обращаться в зависимости от описанной ситуации в Регистрационную палату, которая выдаст свидетельство о собственности, либо за заключением договора купли-продажи участка. Но в Москве придумали собственный порядок, в результате которого три простых шага превратились для желающих оформить право собственности на землю в несколько кругов бумажного ада.

Порядок оформления земли под жилыми строениями должен быть согласно законодательству РФ крайне прост. По поводу приватизации земли городу не нужно принимать никаких решений, более того нельзя, говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство юридической фирмы Вегас-Лекс. Во вводном законе к Жилищному кодексу написано, что, как только происходит межевание и определяются границы участка многоквартирного дома, он автоматически становится собственностью жильцов этого дома. Как только участку присвоили кадастровый номер, с этого момента можно идти регистрировать право собственности. С частными домами другая ситуация. Необходимо обратиться с заявлениями в Департамент земельных ресурсов, Департамент имущества и правительство Москвы (поскольку ни в одном из нормативных актов не указан уполномоченный орган по распоряжению земельными участками), затем, как правило, руководитель Департамента земельных ресурсов выпускает распоряжение, и только потом заключается договор купли-продажи земельного участка.

Как думают юристы, видимо, после его принятия столичный механизм оформления права собственности на землю станет соответствовать федеральному.

Как отметили в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, в связи с тем что федеральное законодательство относительно порядка оформления права собственности на землю разрозненно и содержит достаточно много пробелов, в Москве разрабатываются конкретизирующие нормативные акты. По информации департамента, порядок передачи в собственность участков собственникам зданий в столице будет определен постановлением правительства Москвы О реализации норм федеральных законов по приобретению земельных участков в частную собственность, проект которого находится на стадии согласования и, предполагается, скоро будет принят.

Планируемый перечень документов, подтверждающих наличие оснований для предоставления земельного участка в собственность, Ведомостям удалось получить из источников, близких к правительству Москвы. Вопросов он на первый взгляд не вызывает: свидетельство о госрегистрации права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на участке, документы, подтверждающие права на земельный участок. Но в перечне появились требования о документах, содержащих градостроительную информацию: АРИ, план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей в границах земельного участка. Хотя в законе О кадастре объектов недвижимости прописан порядок подготовки кадастрового плана: заявители обращаются, государственные органы делают. Никакого расширенного списка документов не предусмотрено.

Существующий порядок предоставления земли в собственность, как пояснила Ольга Григорьева, включает процедуру формирования земельного участка, разработки и оформления акта разрешенного использования (АРИ) земельных участков, выполнение иных градостроительных требований. Без проектов межевания территории невозможно сформировать земельный участок, определить его границы, разработать акт разрешенного использования в целях предоставления земельного участка в собственность за плату либо безвозмездно. В пакет документов обязательно входят документы БТИ, правоустанавливающие документы на дом, потребуется оформление кадастрового плана участка. Не исключено, что право на землю придется отстаивать в суде, добавила она.

В московском перечне необходимых документов появилось требование об АРИ документе, который определяет, что можно на этом участке строить, и получается исключительно застройщиками. О каком разрешенном использовании идет речь при оформлении прав на участок, где уже есть построенный дом? Юристы расценивают появление в перечне обязательных документов департамента АРИ не иначе как очередную попытку затянуть процесс оформления земли в собственность.

Согласно федеральному законодательству для приватизации участка под строением нужны три документа: написать заявление, приложить кадастровый план и свидетельство о собственности на здание. И все. В федеральных нормативных актах четко указано: другие документы требовать нельзя, отмечает Юрий Борисенко.

Процесс получения АРИ тернист. ГУП НИПИ Генплана Москвы, как хозрасчетная организация, за деньги разрабатывает план территории: что на этом участке можно строить в соответствии с планами развития Москвы. К примеру, участок попадает в зону жилой застройки, соответственно, там можно строить дом. Парадоксальность ситуации чиновники будто не видят: они разрешают строить дом, который стоит на этой земле уже лет 20 и является собственностью жильцов.

АРИ сложно получить даже девелоперским компаниям, располагающим специальными отделами и штатом согласователей, что уж говорить о частных лицах и представителях ТСЖ. Получение АРИ может занять до одного года, потратить придется порядка $10 000-15 000, из них на официальные платежи приходится больше половины. На этом акте и застревают потенциальные собственники земли.

Например: поскольку рядом с вашим участком планируется Проектируемый проезд, кусочек участка надо отрезать, зарезервировать под этот проезд. Хотя иногда очевидно, что дорожная сеть развивается иначе, этот Проектируемый проезд был запланирован, когда о Третьем транспортном кольце (ТТК) не было речи, а сейчас рядом с этим участком проходит ТТК и строить давно запланированный проезд просто неактуально.

Затем план передают в Москомархитектуру, где документы проходят еще семь кругов ада. Есть еще ГУП Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры, которое за отдельную плату делает свое заключение.

Вполне вероятен вариант, когда плана участка вовсе нет в Москве жилые территории занимают 35 242 га, межевание проведено только на 4441 га. Полностью межевание жилых территорий Департамент земельных ресурсов завершит за счет бюджета до конца 2007 г., но в первую очередь будет проводиться межевание участков по поданным заявкам.

В соответствии с законодательством не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота или отнесенные к землям, ограниченным в обороте, комментирует Виктор Дамурчиев. К примеру, участки в границах особо охраняемых природных территорий, в том числе в границах водоохранных зон рек и водоемов, занятые особо ценными памятниками истории и культуры, зарезервированные для государственных нужд, а также земельные участки, фактическое использование которых не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. В Москве, особенно в центре, многочисленные ограничения накладываются друг на друга, и порой невозможно определить границы участка, на который можно оформить собственность. Или же после вырезания кусочков земель, изъятых из оборота или с определенными ограничениями, участок приобретает странную и неудобную форму.

Обжаловать незаконность такого межевания в суде достаточно просто, но обязать власти выделить определенное количество земли проблема. Можно попробовать основываться на СНиПах и ГОСТах, часть информации в них есть, но судебной практики почти нет.

Есть опасность, что город может провести межевание, нарезав участки по фундаменту дома. Хотя по закону должна быть предусмотрена земля для эксплуатации здания. Градостроительные нормы и регламенты, которые касаются необходимых норм землепользования объектов, есть, но они все для служебного пользования (ДСП) или не носят нормативного характера, их не публикуют, соответственно, на них нельзя опираться в суде. А федеральных норм на этот счет нет.

Суд да дело

Относительно сроков прохождения документов и получения кадастрового плана Виктор Дамурчиев заявил следующее: Установленный срок 105 дней это как раз то время, которое потребуется для того, чтобы решить проблемы на всех уровнях, не привлекая самого заявителя. Если мы сократим этот срок на треть, это будет неплохой и обнадеживающий результат. В частности, на подготовку кадастрового плана от заявления до выдачи 30 дней. Все предыдущие случаи оформления земли в собственность происходили в судебном порядке, и это занимало как минимум год-два, а то и больше, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Можно предположить, что она будет занимать в любом случае не менее 6-12 месяцев.

Стандартным основанием для подачи в суд является бездействие чиновников. Департамент земельных ресурсов обязан по закону выдать кадастровый план в течение одного месяца со дня обращения. Соответственно, через месяц можно уже идти в суд. Очень важно правильно подать документы, соблюсти все формальности. Именно они часто являются причиной отказа в рассмотрении заявления. Уловок, с помощью которых чиновники могут бесконечно долго оттягивать оформление земли в собственность, столь же бесконечно много. Рассказывает Юрий Борисенко: К заявлению необходимо также приложить план участка. Как правило, существуют два плана: тот, что приложен к договору аренды, и топографический.

По утверждению некоторых юристов, все вопросы по оформлению собственности на столичную землю можно решить исключительно в судебном порядке. Более того, путь через суды оказывается часто быстрее и дешевле, нежели продирание сквозь бюрократические рогатки. Без суда оформить право собственности на землю можно в лучшем случае за год с лишним. Через суд может получиться быстрее. Стоимость оформления всех требуемых департаментом документов от $10 000-15 000, судебный процесс обойдется в $5000-10 00 Самое главное получить полный и чистый кадастровый план, говорит Юрий Борисенко. Получается, что по многоквартирным домам один судебный процесс по его выдаче, а по частным возможен еще один по понуждению к заключению договора купли-продажи участка.

Ближайшие перспективы

Часто заявители путают и в департамент подают первый план, а не топографический, который нужен. Необходимо уметь правильно написать саму заявку (заявление). В Департаменте земельных ресурсов разработали такую форму, где уже изначально написано, что заявителю нужен кадастровый план по форме В1-В4, т. е. без последних двух листов формы. Нам, вопреки формату заявления, в самой заявке приходится писать, что мы просим выдать кадастровый план по форме В1-В И таких тонкостей масса. Поэтому юридические фирмы предпочитают самостоятельно формировать пакет документов и подавать его в департамент, даже если клиент уже ранее обратился самостоятельно. Часто документы подают как попало, говорит Борисенко. А неприложение какой-то одной бумаги или ее неверное оформление формальный повод для отказа в рассмотрении заявления департаментом. И они будут абсолютны правы.

Земельный налог сегодня в среднем в 3-4 раза меньше платы за аренду. Он установлен, с одной стороны, федеральным законом, с другой считается от кадастровой стоимости, установленной правительством Москвы. По мнению юристов, эта процедура расчета налога достаточно спорная. По сути, региональный орган власти определяет величину, от которой платится налог. Но налоговая база не может быть установлена произвольно исполнительными органами субъектов Федерации. Пока непонятно, какую позицию в этом вопросе займут суды, но, вероятно, когда ставки налога начнут расти (а они могут меняться каждый год), кто-нибудь обжалует в суде правомерность установления кадастровой стоимости.

Бюджет Москвы, по утверждению Виктора Дамурчиева, от продажи земли серьезно не пострадает: Появятся дополнительные доходы от продажи земельных участков, а также будут расти поступления по земельному налогу, так как собственники участков будут платить земельный налог. По мнению Ольги Григорьевой, продавать участки по сравнительно смешным ценам, установленным федеральным законодательством, невыгодно, более того, Москва теряет один из самых больших источников дохода в бюджет.

Анна Пряжина приехала запускать петербургскую версию журнала Большой город. Она сетует на запутанность и непредсказуемость рынка аренды. Два месяца поисков, сначала через знакомых, потом с помощью агентства. В результате Анна сняла 2-комнатную квартиру (две с половиной, уточняет она) в Соляном переулке за $600 в месяц. Соляной это старый центр, пешеходная зона, рядом с Фонтанкой. Кстати, в Москве Анна арендует единичку за $25 Правда, это исключение, говорит она. Контракт несколько лет не пересматривался.


Санкт-Петербруг На петербургский рынок жилой аренды одновременно действуют несколько разнонаправленных сил. Рост цен на жилую недвижимость увеличивает сроки окупаемости и снижает привлекательность частных бизнес-проектов, связанных с арендой (о доходных домах поговорили и забыли). Развитие ипотеки ставит многих нанимателей перед выбором: продолжать платить за чужое или приобрести в кредит, но свое затраты уже сопоставимы. Формирование сети малых отелей отнимает существенную часть клиентуры у диких арендодателей. И все равно арендный сектор чувствует себя вполне благополучно приток приезжих не иссякает.

Квартир, специально приспособленных под сдачу, относительно немного. Генеральный директор СКС Падамс Борис Томалак приводит примерный расчет: У нас есть квартира площадью около 70 кв. м на Петроградской стороне. Нужны минимальная косметика, замена рам, ремонт полов все это потребует затрат на сумму около $15 00 Только чтобы отбить эти расходы, понадобится 3-4 года. С учетом стоимости самой квартиры доходность получается не более 5-8%.

По данным Большого сервера недвижимости, на Центральный район приходится примерно треть всех предложений по аренде в городе. С учетом Петроградской стороны и Васильевского острова половина всего рынка жилой аренды. Двух похожих квартир в старом фонде не встретишь, некоторые особенности могут всплыть только в процессе эксплуатации.

Возможны варианты

Вложений только в квартиру, как правило, недостаточно. Квартиру на 4-м этаже старого доходного дома в Басковом переулке (тоже центр, улочка известна тем, что здесь жила семья Путиных) владельцы купили и ремонтировали именно под аренду. Поначалу говорили, что здесь поселится менеджер отеля Шератон Невский Палас. То-то подивились бы обычный контингент двора-колодца и обитатели двух коммуналок, выходящих на эту же лестницу. После ремонта в квартиру въехала гражданка Германии, к себе она поднимается как-то даже испуганно, стараясь побыстрее миновать подоконники с пустыми бутылками, потому что кодовый замок ломается регулярно

В базах данных содержится около 3500-3700 вариантов, примерно столько же (по очень приблизительным оценкам) сдается без участия агентов и фирм-посредников. Информацию от специализированного сайта Горячей линии недвижимости о сдаваемых внаем квартирах запрашивают более 120 компаний.

Информации по аренде в электронных и бумажных каталогах много, но далеко не вся она достоверна. Заветные единички по $250 есть, но только в предложении о реальных сделках по таким ценам не слышно. Эксперты говорят, что значительная часть объектов выставляется лишь затем, чтобы привлечь клиента, заставить его позвонить посреднику.

По мнению Ирины Никулиной, руководителя департамента аренды корпорации Адвекс, спрос на квартиры сегодня не превышает предложения. Весной увеличивается количество жилья, сдающегося на летний период (владельцы квартир уезжают за город). Цены на эти квартиры несколько ниже, чем на те, которые сдаются в аренду на длительный срок.

Директор по развитию компании БНК Сергей Бобашев полагает, что одна из свежих и важных тенденций на рынке аренды увеличение роли агентств. Причины качество сдаваемых квартир стало выше, и все чаще требуются договор и прочие гарантии сохранности имущества арендодателя; доходность арендного бизнеса снизилась, и поиск съемщика требует дополнительных затрат; знакомым и родственникам квартиры сдают все менее охотно: доход меньше, а проблем, как правило, больше.

Близость станций метрополитена увеличивает ставку примерно на $5 В I квартале средние ставки подросли на 10-15%.

По данным ИИЦ Недвижимость Петербурга, за $300 в месяц можно арендовать 1-комнатную квартиру вдали (по питерским меркам) от метро, без ремонта и со старой мебелью.

По данным Бекара, от $300 сдается типовое жилье в отдаленных Красносельском и Красногвардейском районах, на Ржевке (Рябовское шоссе, ул. Коммуны и другие отдаленные места). $350 нижняя граница для всех остальных районов, кроме центра. От $400 минимальная аренда в центре, если повезет.

Впрочем, март апрель время традиционного сезонного подъема спроса. Участники рынка полагают, что на этой волне ставки продержатся до конца лета, затем начнется очередной подъем.

Заметно в последние полгода выросли ставки на 2- и 3-комнатные квартиры. Полгода назад типовую двушку в спальном районе можно было арендовать за $400, сегодня средняя ставка $45 Спрос на 2-комнатные квартиры составляет примерно 30% в общем объеме (на 1-комнатные около 25%, причем и в центре, и на окраине).

Впрочем, бывшую дворницкую можно снять и за $25 Если не бояться плесени и протечек

Исторический максимум, по сведениям Бекара, пока зафиксирован в новом элитном доме на Тверской улице. За 400-метровую квартиру с видом на Таврический сад хозяева хотят получать $13 000 в месяц. Апартаменты на Итальянской, в двух шагах от Невского, можно арендовать за $10 00 Рост ставок за полгода в элитном сегменте составил около 20%.

Специалисты связывают растущую популярность двушек с двумя основными факторами: рост требований нанимателей, которые все чаще предпочитают более просторное жилье, и развитие ипотеки (единичка самый
ходовой объект в категории мое первое кредитное жилье).

В прошлом году в Петербурге было выдано около 4500 ипотечных кредитов, ориентир на текущий год 7500-8000; итоги I квартала (более 2000) показывают, что, возможно, эта планка будет преодолена и раньше. В городе активно работают три десятка банков и иных кредитных организаций, выбирать можно из множества ипотечных программ, которые отличаются друг от друга сроками, величиной собственного взноса, ставками и т. д.

Давление ипотеки

Текущие выплаты по кредиту и расходы на аренду уже вполне сопоставимы: в зависимости от программы и первого взноса можно подобрать для себя вариант с ежемесячной выплатой за единичку в пределах $50 В этой ситуации аргумент за ипотеку понятное нежелание бесконечно платить за чужое, а против боязнь связывать себя долгосрочными обязательствами.

По мнению главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, арендаторы жилья весьма перспективная группа для кредиторов. Во-первых, они нуждаются в жилье, во-вторых, у них есть деньги. Кроме того, нанимателям жилье нужно сразу (что отсекает различные кооперативы с низкими ставками по займу, но с длительными сроками ожидания жилья).

По мнению генерального директора компании Cbonds.ru Сергея Лялина, эта доля будет устойчиво расти, потому что речь идет о непосредственно заменяемой услуге: Темпы замещения арендаторов заемщиками будут зависеть от соотношения кредитных и арендных ставок и от роста информированности потенциальных клиентов, полагает он.

Директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала Абсолют Банка Виталий Демидов оценивает долю нанимателей в составе тех, кто обращается за ипотечным кредитом, в 10-15%.

Получается, что развитие ипотеки, с одной стороны, ведет к сокращению спроса (по крайне мере, дает арендаторам альтернативу), с другой способствует росту предложения.

В Центре жилищного кредитования корпорации Адвекс говорят о том, что нередко за консультациями по кредитованию обращаются частные инвесторы, которые хотят купить жилье в кредит именно для того, чтобы затем сдавать его в аренду. Непосредственного дохода такая операция не принесет, зато в перспективе собственность, растущая в цене и приобретенная с минимальными затратами.

Вот это номер!

Аналитик Сергей Бобашев полагает, что для подавляющего большинства арендаторов ипотека в обозримом будущем не может стать альтернативой найму. При существующих процентных ставках по ипотечным кредитам и при росте цен на жилье в Петербурге для большинства арендаторов приобретение собственного жилья так и останется мечтой. Скорее возможен обратный вариант: когда процентная часть выплат за кредит станет сопоставима с уровнем арендной платы, рынок аренды постепенно перейдет к цивилизованной долгосрочной договорной системе. И несмотря на существенное снижение доходности от сдачи жилья внаем (5-6% к 2008 г. против нынешних 8-9%), вполне возможно развитие доходных домов, считает Бобашев.

Но прогноз ведущих туроператоров неутешителен: они ожидают в текущем году сокращения туристического потока на 15-20%. Этот бизнес развивался, заполняя нишу гостиниц среднего класса (уровня 3 звезды) конкурировать с неповоротливыми и изношенными монстрами советской постройки было не так уж сложно. Сильный толчок развитию сети мини-отелей дал юбилей города. Сегодня участники этого бизнеса признают, что инвестиционные ожидания оказались в большинстве случаев несколько завышенными семью такой бизнес при удачном раскладе прокормит, а вот стать миллионером сложно. Есть серьезные проблемы с легализацией (множество согласований, требования многочисленных контролеров), далеко не все понятно с налогами, растут коммунальные издержки. По расчетам специалистов Центра малых отелей, к концу 2006 г. расходы владельцев вырастут на 15%, адекватно поднять ставки не получится.

По официальным данным, в Петербурге зарегистрировано около 130 малых гостиниц. По неофициальным около 50 Только в 2005 г. в городе открылось более 100 мини-отелей (от четырех до 100 номеров), реконструируются и строятся еще около 2 Появились и уже играют заметную роль профессиональные общественные объединения например, Центр малых отелей, Ассоциация малых гостиниц и Клуб отелей The Hotels Club. Номерной фонд малых отелей составляет около 4000 номеров.

В мини-отели пришли те клиенты, которым, с одной стороны, нужны конфиденциальность и безопасность, с другой официальная отчетность о расходах. Многим гостям Петербурга, как выяснилось, важнее персонифицированное, личное отношение, чем гарантированный набор услуг, одинаковый что в Питере, что в Гонконге. Но при этом туристы все чаще стремятся избежать рисков, характерных для взаимоотношений с частным арендодателем.

Для малого отеля вроде бы проще выбрать удобное место, но владелец вряд ли сможет предоставлять туроператорам такие же серьезные скидки, как большие гостиницы. Никуда не делась сезонность: что делать в Петербурге в ноябре? А рассчитывать на конгрессный туризм малышам не приходится нет конференц-залов и прочей нужной инфраструктуры.
Однако мини-отелям при всем многообразии проблем удалось отнять значительную часть клиентов у стихийных арендодателей. В первую очередь в сегменте краткосрочной аренды. По данным Российского союза туриндустрии, за последние три года этот рынок в Петербурге уменьшился приблизительно с 15 000 до 10 000 квартир.

Управляющий отелем Shelfort Алексей Мусакин связывает успешное развитие частного гостиничного бизнеса со спецификой петербургского жилого фонда, прежде всего с большим количеством оставшихся коммуналок.

Фактор мини-отелей сдерживает рост арендных ставок в бизнес-сегменте жилой аренды. Сегодня ценовая зона между типовым жильем и классом премиум это зона острой конкуренции. По словам Елены Исаенко (агентство Бекар), клиенты посуточной аренды у агентств недвижимости появляются только в период белых ночей. Все остальное время такие квартиры практически пустуют. Клиенты отдают предпочтение мини-отелям из-за наличия в них в отличие от квартир дополнительных услуг, которые входят в цену номера или оплачиваются отдельно, говорит Елена Исаенко.

Скандал на Казанской

Старый фонд предоставляет неплохие возможности для переоборудования нескольких квартир под небольшую гостиницу. Для создания отеля на 15-25 номеров необходимы вложения в $2-3 млн. Обычный путь ремонтируется квартира, потом еще одна по соседству, потом подъезд и проч. Борис Томалак говорит о том, что при росте общего числа заказов на реконструкцию в центре доля ремонта под гостиницу практически не растет. В том числе и потому, что в этой сфере есть свои специфические риски.

Молодой энергичный предприниматель Юрий Ершов затеял в доме на Казанской, 41, радикальные преобразования
ремонт собственной квартиры, обустройство мансарды и подвала. По словам жильцов, он собирается оборудовать здесь небольшую частную гостиницу. Районная администрация его устремления одобрила, жильцы дома наоборот.

Характерная история приключилась в доме на Казанской улице, 41.

Районные власти говорят, что с бумагами и разрешениями у Юрия Ершова все в порядке.

Работы начались в конце прошлого года, практически одновременно начались и скандалы. Резонанс в прессе получился особенно сильный: как раз под квартирой Ершовых живет художник Вячеслав Шилов с семьей. Когда у него с потолка начала сыпаться штукатурка, Шилов возмутился, но занял вполне гражданскую позицию обратился сначала не в прессу, а по инстанциям. Дело не только в ремонте и трещинах на потолке: подвал сдан Ершову в аренду, вход в него перекрыт, а в подвале находится теплоцентр дома, вентили, выключатели. Жильцам туда не попасть. Зимой не смогли проникнуть туда и ремонтники аварийной бригады, приехавшие по вызову.

Жильцы дома подали коллективный иск, требуя остановить стройку.

Юристы уверены в обратном. Тимур Садиков из коллегии адвокатов Юникс полагает, что договоры Ершова с районной администрацией могут быть оспорены в суде разрешение на переоборудование мансарды выдано уже после того, как Верховный суд решил, что в таких случаях необходимо получать согласие всех жильцов дома. Есть и другие нарушения.

Интересно, что в этом же доме (с другой стороны) уже расположена небольшая частная гостиница Колумб. Действует она с 2003 г., хлопот жильцам не доставляет, да и на стадии строительства организаторы этого проекта нашли компромиссные варианты. Номер в Колумбе стоит от 65 у. е. (в низкий сезон) до 110 у. е. (на пике спроса).

Теперь у администрации района появились претензии к художнику: оказывается, стеклопакеты на его окнах нарушают стилевое единство фасада. В конфликт уже вмешались депутат городского парламента Михаил Амосов, прокуратура, практически все городские СМИ, губернатор тоже в курсе дела. Как бы ни закончился этот конфликт, временные и материальные издержки предпринимателя уже вряд ли окупятся.

Призрак доходного дома

Этот сюжет ясно показывает: игнорировать социальный фактор себе дороже. Впрочем, к владельцам частных апартаментов это тоже относится. Налоговые претензии к ним, как свидетельствуют участники рынка, обычно возникают по инициативе соседей.

Однако, по словам представителей ДИПСа, новых проектов доходных домов пока нет и в ближайшее время не предвидится. Причина проста: на фоне инвестиционного бума и дефицита предложения гораздо выгоднее продать построенное сразу.
Сергей Лялин уверен, что в сложившейся экономической конъюнктуре развитие проектов доходных домов возможно только при создании для них каких-то специальных условий, при формировании социального заказа, поддержанного льготами, гарантиями или непосредственно бюджетными средствами.

В 2003 г. с помпой был сдан первый доходный дом в Москве, в Большом Николоворобинском переулке. Затраты составили около $14 млн, ориентировочный срок окупаемости восемь лет. Финансировал проект Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС). В 2005 г. в аренду было сдано более 70% квартир, вся офисная площадь и более 70% машино-мест. Арендные платежи за квартиру составляют $430 за 1 кв. м в год (без учета НДС, коммунальных платежей и услуг связи).

В прошлом году концерн Титан-2 заявил о скорой сдаче доходного дома в Сосновом бору (Ленинградская обл.).

В Петербурге несколько лет назад шли разговоры о доходном доме на наб. канала Грибоедова. В реконструкцию здания было вложено около $1 млн, на площади 900 кв. м разместилось шесть элитных квартир по 120-150 кв. м, средняя стоимость аренды составляла $5000 в месяц. Участники рынка говорят, что сегодня квартиры скорее всего проданы в собственность.

Председатель жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Юнис Лукманов съездил в Германию и там вдохновился идеей в период стагнации спроса строители могли бы сдавать построенное в аренду. Однако есть нестыковки: в Германии арендные ставки выше, а заемный капитал дешевле.

Информацию о доходном доме найти так и не удалось за это время концерном были сданы в эксплуатацию только обычный жилой дом и гостиница.

Получается, что доходные дома в России (и Петербург не исключение) могут существовать лишь как социально ориентированные проекты при поддержке и при определенных преференциях со стороны администрации.

По мнению Сергея Бобашева, крупным инвесторам, строителям и девелоперам такие проекты неинтересны: Огромные вложения, необходимость создания управляющей и обслуживающей компании, а самое главное низкая рентабельность этого бизнеса: в среднем 8-9%, максимум 13-14% без учета налогов.

Эти затеи, может быть, помогут реанимировать некоторые ДСК. Или решить проблемы с выселением тех, кто не платит за жилье по муниципальному найму. Но вряд ли в ближайшее время повлияют на рынок частной аренды.

Недавно такая программа была заявлена одним из функционеров организации ОПОРа России Алексеем Кожевниковым. Он предлагает, используя бюджетные средства, строить доходные дома и использовать их как маневренный фонд и как служебное жилье. По мнению Кожевникова, в таком строительстве могут быть использованы дешевые технологии несъемной опалубки или деревянно-каркасные.



Впрочем, Ирина Никулина из компании Адвекс полагает, что в перспективе есть предпосылки для развития такого вида объектов: Арендодатели, приобретающие несколько объектов аренды для получения доходов, придут к мысли, что гораздо удобнее работать с квартирами, сконцентрированными в одном месте (подъезде, доме и т. д.). Им придется учитывать, что для арендаторов гораздо привлекательнее снимать жилье в домах (подъездах) с однородным составом проживающих. И, сдавая жилье в аренду, такому подходу подбора жильцов гораздо проще следовать: для сдачи жилья в аренду личность нанимателя важна в отличие от той же продажи, где индивидуальные особенности покупателя мало кого интересуют.

Обычному наймодателю в столице тоже нелегко. Соблазн заработать легкие деньги порой оказывается сильнее опасений найти не того нанимателя или получить вместо квартплаты проблемы с налоговой и гражданское, и уголовное законодательство РФ требуют от граждан декларировать свои доходы и делиться ими с государством.

Рядовому квартиросъемщику в Москве приходится несладко. Недорогим риэлторы сейчас называют жилье, наем которого стоит $400 в месяц, но подобное предложение в столице отыскать нелегко. Самые востребованные квартиры дешевые однокомнатные, недалеко от метро, но подавляющее большинство предложений в листингах агентств гораздо дороже и многокомнатнее.

Большинство из них арендодатели жилья премиум-класса.

Существующая коллизия мешает развиваться цивилизованному рынку найма. По данным опрошенных Ведомостями экспертов, всего лишь 15-20% сдающих квартиры делают это официально, с соблюдением необходимых формальностей.

Юристы в отличие от тех же риэлторов четко разделяют два вида договоров аренды и найма. Об аренде жилья говорят, когда оно снимается компаний, т. е. юридическим лицом, например, для своих сотрудников, отмечает Андрей Георгиев, партнер компании Георгиев и партнеры. Когда съемщиком жилого помещения является физическое лицо, практически всегда стороны заключают договор найма. В отличие от договора аренды он не требует государственной регистрации и предоставляет нанимателю больше гарантий.

Правила съема

В Гражданском кодексе о регистрации договоров найма не говорится ничего, подтверждает слова коллеги Владимир Голдин, директор управления аренды Миэля. В отношении договоров поднайма действует согласовательный режим.

В принципе, такой договор может заключаться сторонами и в устной форме, однако в случае возникновения конфликтной ситуации им будет трудно доказать свою правоту. Сдачу квартиры внаем целесообразно оформить на бумаге, советует Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость. Такой договор заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Государственной регистрации договоры найма также не требуют. Не нужно регистрировать и договор аренды, если он заключен на срок до одного года.

Действительно, арендодатели нередко обходят требование о регистрации, заключая договоры на срок менее года и продлевая их по истечении срока на аналогичный период времени, соглашается Георгиев. Но даже если договор заключается на долгий срок, его регистрацию следует рассматривать как некую формальность. Сложности могут возникнуть лишь в случае, если у собственника проблемы с документами.

Иными словами, необходимо получить согласие собственника муниципального жилья, это обычно связано с определенными трудностями. Такое согласование делает сдачу квартиры публичной и ставит владельца перед необходимостью платить налоги. Что касается договоров аренды, то гражданское законодательство подразделяет их только с точки зрения сроков, не важно, идет речь о жилье или офисе. Договоры могут быть краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (более 1 года). В принципе, можно заключить договор на 364 дня и не беспокоиться по поводу его регистрации. На практике подавляющее большинство договоров именно краткосрочные. Введение любого постановления, обязывающего владельцев регистрировать такие договоры, будет противоречить ГК.

Юристы отмечают, что, если договор найма не подписан, это сложно назвать нарушением закона. Теоретически наймодатель может декларировать свой доход и уплачивать налоги с дохода и при отсутствии подписанного договора найма, замечает Георгиев. В случае же возникновения спора никто не мешает сторонам ссылаться на свидетелей, которые подтвердят существование сделки (у граждан есть право приводить в суде не только письменные, но и иные доказательства своей правоты).

Риэлторы настоятельно советуют прописать в договоре всевозможные детали и нюансы. К числу основных относятся: месячная стоимость найма (аренды) и порядок оплаты, в том числе коммунальных платежей и разнообразных счетов, условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции при его нарушении каждой из сторон. Если наймодатель (арендатор) требует страховой депозит, т. е. некую сумму, как правило равную месячной стоимости найма, которая берется собственником в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества и своевременной оплаты счетов, то в договоре следует отметить условия его возврата. Собственник должен настоять и на том, чтобы зафиксировать порядок и сроки своего посещения квартиры в период действия договора, квартиросъемщик, в свою очередь, может позаботиться о разрешении на проживание в ней животных. Если квартира требует ремонта, следует отметить, за чей счет и каким образом он будет сделан, и т. д.

Помимо договора необходимо составить акт передачи квартиры и имущества, в котором должно быть подробно описано состояние квартиры и ее элементов (проводка, окна, потолки, стены, сантехника и т. д.), а также произведена подробная опись имущества с указанием даже небольших дефектов или их отсутствия, говорит Жукова. Риэлторские компании, как правило, помогают в оформлении договорных отношений, а денежные вопросы наниматель и наймодатель решают между собой самостоятельно.

Практически, говорят риэлторы, чтобы взыскать налоговые платежи с владельцев сдаваемых квартир в предусмотренном законом порядке, соответствующим органам необходимо доказать сам факт получения дохода. Договор найма не является документом, подтверждающим факт получения дохода владельцами квартир, заявляет Голдин. Чаще всего в договоре указано, что при передаче квартиры и имущества наниматель обязуется внести владельцу квартиры некую сумму в соответствии с условиями договора, однако это не значит, что в момент подписания договора эти деньги должны быть (и будут) уплачены. В этом случае необходим документ, подтверждающий факт реальной передачи денег, акты, расписки и т. д.

По мнению юриста Георгиева, на рынке аренды и найма жилья существуют две основные проблемы: первая это нежелание сторон подписывать договор аренды или найма, вторая нежелание арендодателя (наймодателя) декларировать доходы, полученные на основании уже подписанного договора. Доля черных сделок на этом рынке составляет сейчас около 80%, считает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard. Среди белых сделок 15% это инвесторы, профессионально занимающиеся сдачей жилья в аренду, 5% просто добропорядочные граждане.

Платить или не платить

В большинстве своем дорогие квартиры в Москве снимают сотрудники западных или крупных российских фирм, которые получают белые зарплаты, часто жилье им снимает компания, проводя эти расходы через бухгалтерию, говорит Ветлугина. Тут сдающему бессмысленно пытаться уклониться от налоговой. А вот дешевый сегмент черный, там налоги платят считанные единицы процентов.

Эксперты, знакомые с проблемой, уверены: чтобы урегулировать вопросы найма (аренды), нужно упорядочить систему налогообложения в целом. В России половина работающих получают зарплату в конвертах, а рыночная и оценочная стоимость недвижимости отличаются друг от друга в десятки раз, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Нельзя регулировать только одну частную проблему, нужно выводить из тени всю экономику. Утверждение риэлтора иллюстрирует ситуация на рынке дорогой аренды по словам Ветлугиной, там договоры регистрируются уже примерно в 50% случаев.

Меры по выводу из налоговой тени арендного бизнеса в Москве должны носить общеэкономический характер, а не касаться одного рынка недвижимости, уверена Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. В настоящий момент лишь около 15% объектов сдается легально, и в обозримом будущем их вряд ли станет больше, так как заинтересовать владельцев квартир регистрировать факт найма очень трудно.

Другой аспект этой проблемы, по ее мнению, трудности, с которыми сталкивается человек, даже желающий заплатить налоги. В налоговых инспекциях очереди. То количество времени и нервов, которое потратишь на это, слишком велико. Если человек решил платить налог, он должен иметь возможность сделать это без сложностей, резюмирует эксперт.

Аргументов в пользу легальной сдачи квартиры у государства крайне мало не стоит же всерьез относиться к социальной рекламе вроде Заплатил налоги и спи спокойно. Даже показывая государству все свои доходы и выплачивая все, что положено, до последней копейки, обычный гражданин вряд ли сможет, к примеру, рассчитывать на повышенную пенсию в старости.

Вопрос легализации рынка аренды жилых помещений это в первую очередь вопрос уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир, только делать это люди не особенно хотят, сомневается в сознательности соотечественников Голдин. Соответственно, и регистрировать договоры владельцы тоже не будут.

Действующая процедура регистрации сделок, так же как и законодательство в этой сфере, сбалансирована, а среди недостатков процедуры оформления можно отметить лишь высокую загруженность регистраторов, отмечает Кудрявцев. Заставить их работать быстрее нельзя, уменьшение времени на регистрацию может привести к серьезным ошибкам в записях. Я думаю, в этом не заинтересован никто за каждой записью регистратора кроется чье-то право на объект недвижимости.

В настоящее время и наем, и аренда жилых помещений детально урегулированы действующим Гражданским кодексом РФ, признает Георгиев. Согласно Конституции гражданское законодательство, которым, собственно, и регулируются такие вопросы, является исключительной компетенцией федеральных властей. Проблема кроется не в отсутствии достаточного законодательного регулирования, а в нарушениях существующих правовых норм.

Легализовать рынок найма (аренды), безусловно, нужно в первую очередь для властей деньги в бюджете никогда не бывают лишними. Однако вводить какие-то драконовские меры бесполезно, эффект от них будет минимальным, поскольку подавляющее большинство квартир сдается в городе через знакомых. Следить за надлежащим исполнением закона должны органы юстиции или фискальные органы. Правда, как заметил Георгиев, нам не известно, чтобы на настоящий момент какой-либо орган занимался проверкой надлежащего оформления прав найма или аренды жилых помещений.

Инициативы власти

Тем не менее московские власти, обеспокоенные чернотой рынка аренды, предпринимают попытки подправить федеральное законодательство, регулирующее данный тип отношений. Правда, пока что без особого успеха. В октябре 2004 г. Госдума отклонила в первом чтении законопроект, уточняющий порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Этот документ был внесен на рассмотрение законодателей московским мэром Юрием Лужковым и председателем Мосгордумы Владимиром Платоновым. Авторы поправок в Гражданский кодекс РФ предлагали депутатам одобрить необходимость регистрации всех договоров аренды вне зависимости от срока, на который они заключены.

На протяжении длительного времени государство пытается различными методами обязать владельцев сдаваемых в аренду квартир платить налоги самостоятельно, говорит Голдин. К сожалению, пока это не дало ощутимого результата. Регистрация договоров напрямую связана с уплатой налогов, но сейчас многие сдают квартиру вовсе не для того, чтобы получать сверхдоходы. Люди, особенно малоимущие, ищут возможности получить дополнительные средства для проживания, обучения детей и т. д. Никакие законодательные меры не решат проблему уплаты налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир они лишь добавят к необходимости расстаться с личными деньгами необходимость потратить еще и личное время на хождение по инстанциям при регистрации договора.

В апреле 2006 г. с инициативой законодательно закрепить деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, и установить четкие правила игры на данном рынке выступил первый заместитель мэра в правительстве столицы, глава комплекса экономической политики Юрий Росляк. На пресс-конференции, прошедшей в рамках выставки Недвижимость-2006, он заявил, что деятельность, связанная со сдачей жилья внаем, должна проходить регистрацию в установленном порядке, а собственники квартир, сдаваемых в аренду, должны платить налоги, причем в условиях отсутствия федерального законодательства регионы могут самостоятельно принимать законодательные акты.

Интересно, что одним из контраргументов против данного нововведения было мнение главы комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова: он отметил, что соглашаться с данными изменениями нецелесообразно, так как, например, любая партия, арендовавшая помещение на несколько дней для проведения своих мероприятий, должна будет проводить регистрацию договора аренды.

Участники рынка сдержанно восприняли идею введения еще одного закона. Принимать московский закон, который бы устанавливал ответственность за незаключение договора или за уклонение от декларирования доходов, не представляется необходимым с практической точки зрения, считает Георгиев. Ответственность за уклонение от декларирования и уплаты налогов на настоящий момент урегулирована и налоговым, и уголовным законодательством.

В пресс-службе комплекса затруднились ответить, разрабатывается ли соответствующее предложение и куда оно будет вноситься. Вопрос для нас новый, его решение находится в процессе обсуждения, заявил Леонид Браткин, пресс-секретарь комплекса экономической политики. В Мосгордуме дать оценку инициативе первого вице-мэра также отказались, отметив тем не менее, что по мировой практике до 70% новых законодательных актов принимается по предложению исполнительной власти. В комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике заявили, что пока никаких документов к ним не поступало.

Одним из возможных путей решения проблемы участники рынка считают доходные дома. Массовое строительство муниципального жилья экономкласса для сдачи в коммерческую аренду, в том числе с правом последующего выкупа, в рассрочку или по ипотеке, могло бы обеспечить население тем самым доступным жильем, о котором так много говорят в последнее время, отмечает Алексей Кожевников, заместитель генерального директора компании Новая площадь. Сейчас основные столичные арендаторы это приезжие из разных городов России. Для них главным критерием является низкая цена жилья.

Выводя рынок из тени, власти также должны осознавать, что рынок аренды моментально среагирует, предостерегает Ветлугина. Цены возрастут, причем не на размер налога, а с запасом. Повсеместная оплата налогов владельцами сдаваемых в аренду квартир приведет к повышению ставок на аренду жилых помещений, соглашается Голдин.

В настоящее время в Москве нет ни одного инвестора, который собирался бы строить доходный дом, отметил в одном из своих публичных выступлений руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

На рынке недешевой недвижимости доходные дома, по мнению риэлторов, также будут востребованы. В сегменте элитного жилья доходные дома отвечают высоким стандартам безопасности и комфортабельности, говорит Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, кроме того, арендатор может получить дополнительный сервис: мойку автомобилей, уборку жилых помещений и т. д.. И добавляет: Нашим потенциальным клиентам интересно жилье не только самого дорогого диапазона, но и бизнес-класса. К примеру, в 2005 г. основной объем спроса приходился на квартиры со стоимостью аренды $2000-2500 в месяц, а наибольший объем элитного предложения находился в диапазоне $3500-7000.

Обретение квартиры в новом доме порой превращается в настоящее испытание. Мало того что ремонт в соседних квартирах может длиться годами, так еще не ровен час рядом с домом начнется стройка, которая не только доставит бытовые неудобства, но и лишит квартиру видов из окон, которые и определили выбор именно этого жилья. От этого не застрахованы ни новоселы в обычном панельном доме на окраине столицы, ни покупатели элитных апартаментов в центре Москвы.


Жизнь москвичей неразрывно связана со стройкой. Возводятся новые дома, общественные и торговые центры, город обновляется. Но градостроительные перемены радуют только в том случае, когда они не противоречат личным интересам горожан.

Но ситуация не безвыходная. Эксперты советуют, прежде чем заключать сделку, как можно больше узнать о развитии близлежащей территории.

Примеры продаж квартир в клубных домах, рядом с которыми начинается новая стройка, не редкость на столичном рынке недвижимости.

Получая квартиры со свободной планировкой в монолитных домах или ячейки из бетона в панельных, человек затем месяцами отстраивает свой дом. Тем же самым заняты и его новые соседи, каждый из которых руководствуется собственным личным графиком. Продолжительность ремонта не регламентируется законом, не существует жестких директив, спустя какое время после покупки квартиры хозяин должен начать ремонтные работы. По мнению экспертов, в лучшем случае все ремонты в новостройке закончатся через три года после сдачи госкомиссии. Хотя в Москве есть примеры домов, построенных в прошлом столетии, куда еще не ступала нога отделочника.

Режимные объекты

На самом деле довольно часто людям удается договориться с управляющей компанией и начать ремонт до получения всей необходимой документации. Особенно это характерно для панельных и недорогих монолитных домов, в меньшей степени для жилых комплексов бизнес-класса. Самые неторопливые хозяева элитного жилья. Получив документы о собственности, они тщательно прорабатывают проекты планировок квартир, заказывают дорогие стройматериалы и только тогда приступают к воплощению смелых дизайнерских замыслов.

Но как бы ни хотели покупатели жилья в новостройках скорее начать ремонтные работы в своих квартирах, далеко не все зависит от их желания. До оформления квартиры в собственность будущие жильцы практически не имеют никаких прав в соответствии с законодательством, говорит Владимир Сидоров, заместитель генерального директора компании Жилстройэксплуатация. Во время проведения ремонтных работ на этом этапе жильцы бесправны, так как согласовать проект перепланировки они могут только после получения свидетельства, подтверждающего право собственности на данную жилплощадь.

На продолжительность ремонтных работ также влияют объемы жилья, приобретаемого для спекулятивных целей. К примеру, в элитных домах сделки со спекулятивными целями подчас пресекаются самим застройщиком, поэтому их количество ограниченно. А в домах эконом- и бизнес-класса на долю инвестиционных квартир может приходиться до трети всей реализуемой жилплощади. А это значит, что ремонт в этих квартирах будет начинаться только по мере смены собственников. В ситуации резкого роста цен продавцы склонны придерживать свой товар как можно дольше. К примеру, в ЖК Крестьянская Застава, что рядом с одноименной станцией метро, спустя два года после сдачи объекта госкомиссии ремонт начат чуть больше чем в половине квартир, находящихся в доме.

Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт, подтвердил, что в элитных домах собственники с опытом не торопятся приступать к ремонту, предвидя, что в состоянии стройки в доме они все равно не смогут комфортно жить в своей квартире. То обстоятельство, что запоздалый ремонт их собственной квартиры станет сомнительным подарком для соседей, их вряд ли волнует. Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed, отметила, что большинство покупателей элитной недвижимости приобретают не первую квартиру, поэтому знают о неудобствах, которые их ждут в будущем. Наш дом в Замоскворечье был сдан в 1998 г., и в это же время в одной из квартир был начат ремонт, а закончился он только в начале 2004 г., рассказывает Владимир Коллар, генеральный директор КВ Инжиниринг. Мы пытаемся договориться с жителями, чтобы ремонты были сделаны в течение года, но практика показывает, что это почти всегда нереально.

Последними реализуются квартиры с недостатками, а также дорогие пентхаусы. Время их продаж иногда приходится на завершение ремонта большинства квартир в доме.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании Квартал, отметил, что минимальный срок отделочных работ составляет три месяца, а максимальный 1,5 года. При неодновременной продаже квартир в доме ремонтные работы в части квартир будут вестись в то время, когда в других уже будут жить люди. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, как правило, от момента получения исходно-разрешительной документации до выхода на нулевую стадию строительства застройщик продает около четверти площадей в доме. Когда идет закладка фундамента и частично строительство 1-го этажа, реализуется 10-15% жилплощади. Еще 30-40% от общего объема продается, когда уже стоит коробка дома, а оставшиеся квадратные метры до госкомиссии или сразу после нее.

Соблюдение режима контролируется управляющей компанией, представителями ТСЖ или представителями охраны жилого объекта. При несоблюдении правил УК по предварительному уведомлению нарушителей имеют право применять меры по приостановке ремонтных работ в квартире, говорит он.

Чтобы наладить нормальную жизнь в заселяемом доме, управляющей компании, обслуживающей дом, приходится брать ситуацию с ремонтом под свой контроль. К примеру, в домах Квартала составляется график осуществления работ, связанных с повышенным уровнем шума (снос перегородок, штробление стен под прокладку электрического кабеля, настил полов и подвесных потолков и др.). По графику ремонт начинается в 9.00 и заканчиваются в 19.0 В это время большинство жильцов уходят из дома, рассказывает Сергей Лушкин. Запрещается шуметь и в середине дня детям необходим дневной сон. Для этого по согласованию с жильцами устанавливается обеденный перерыв. Если дом заселен уже более чем на 50%, в выходные и праздничные дни ведение работ, связанных с повышенным уровнем шума, также запрещено.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, подчеркивает, что из-за введения в эксплуатацию домов с квартирами со свободными планировками вопрос ремонта настолько актуален, что сроки его проведения стали регламентироваться еще на этапе покупки жилья. В договоры по инициативе застройщика включается пункт, в котором указывается срок ремонта. Как правило, он должен продолжаться не более двух лет, говорит она. По словам эксперта, такую практику ввели ДОН-Строй, МИАН-Девелопмент, Mirax Group и другие известные застройщики.

Как рассказал Максим Привезенцев, вице-президент корпорации Mirax Group, руководитель компании MiraxService, в случае, если кто-то из владельцев помещений недоволен установленным графиком, он вправе обратиться в суд. Но при рассмотрении дела вряд ли будет принято решение в пользу частного лица, который хочет вести ремонт по удобному только для него графику.

Хотя, по словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании Новая площадь, управляющая компания может, конечно, вводить ограничения по времени производства шумовых работ при ремонте, взыскивать ущерб, например, за порчу отделки общих мест пользования, но запретить в принципе проведение ремонта не может. Это выше ее полномочий, подчеркивает он.

С середины прошлого года с момента поступления в продажу ЖК Кутузовская Ривьера и Mirax Park Mirax Group включает в инвестконтракты специальный пункт, согласно которому владелец помещения обязан завершить ремонтные работы в течение шести месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Мы в обязательном порядке предупреждаем людей, что, если в указанный срок ремонт не будет сделан, мы имеем право расторгнуть договор, говорит Максим Привезенцев. Таким образом, мы ограничиваем инвесторов, приобретающих недвижимость со спекулятивной целью. Кроме того, длительный ремонт негативно сказывается на состоянии мест общего пользования, лифтах, инженерии. Мы заинтересованы в том, чтобы все ремонтные работы проводились в одно время.

Максим Привезенцев добавил, что большинство жилых объектов за границей сдается с чистовой отделкой: сделаны все стандартные планировки, разводки инженерных систем, коммуникаций, оштукатурены и покрашены стены, на пол уложен ковролин или паркет, установлена сантехника. Человек может только поменять цвет стен при желании, повесить шторы и спокойно налаживать свой быт. Если возникает необходимость переноса стен, хозяин квартиры в кондоминиуме должен пройти сложную процедуру согласований. Работы с повышенным уровнем шума, вывоз строительного мусора и т. п. жестко регламентируются управляющей компанией. По мнению эксперта, в России культура проживания еще не так высока и люди не заботятся о комфорте соседей. Забывают о том, что они купили квартиру для проживания, а не конструктор, возня с которым доставляет головную боль им самим и соседям в течение нескольких лет, отмечает Привезенцев.

Для сравнения: во многих западных странах ремонтные работы в жилом доме жестко регламентированы. Владимир Коллар рассказал, что в Швеции, для того чтобы начать ремонт, необходимо получить разрешение в местной коммуне (организации, похожей на районное РЭУ в Москве). При положительном решении за хозяином квартиры закрепляется специалист, имеющий лицензию, который контролирует все проводимые работы. Самостоятельно или с помощью нанятых рабочих разрешено производить только косметические работы шпаклевать, красить, клеить обои. А к работам с инженерными сетями или электричеством допускаются только специализированные организации. За любые нарушения серьезные штрафы, говорит Коллар.

Но иногда неудобства вызваны не только нерасторопностью соседей. На смену стройке в доме может прийти другая, которая начнется практически под окнами отремонтированной квартиры.

И элита живет на стройке

К примеру, сложно описать эмоции собственников примерно год назад сданного элитного дома Сокольническая слободка вблизи ст. м. Сокольники, когда поблизости началась стройка многоэтажной высотки ЖК Дом в Сокольниках. Приобретая квартиры в доме Груббер на Новом Арбате, жильцы также не предполагали, что в недалеком будущем стройка в своем доме (ремонт квартир) плавно перерастет в другую, в результате которой в скором будущем рядом с их домом вырастет 16-этажный элитный дом (Новый Арбат, вл. 27-29).

Городская программа по строительству и вводу ежегодно от 3 млн до 5 млн кв. м жилья в столице обрекла москвичей на годы мытарств. Одно дело, когда люди приобретают жилье в районах массовой застройки и заранее предупреждены, что стройка будет продолжаться несколько лет. И совсем другие расчеты у покупателей элитной недвижимости. Люди готовы переплачивать не только за престижные стены, но и за красивые виды Москвы, надеясь, что в будущем картина сохранится. Однако надежды не всегда сбываются.

Для исторического центра любого города наличие строительных лесов это распространенное явление, разъясняет Марина Маркарова. Ведь стройка это не только возведение нового дома, но и реконструкция ветхих особняков.

По словам Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova Realty, с подобной ситуацией сейчас сталкиваются жители и пресловутой золотой мили, и Пречистенки, и Замоскворечья районов престижного жилого строительства. Практически повсеместно в центре Москвы, заплатив сотни тысяч и миллионы долларов за престижное жилье, люди оказываются перед фактом: сделка заключалась при одной градостроительной ситуации, а жить им предстоит уже в других условиях.

Довольно часто в центре города одна стройка соседствует с другой, соглашается Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate. Площадки под строительство или реконструкцию домов расположены достаточно хаотично.

Поэтому сейчас найти в Москве улицу, на которой бы не велось строительство или не готовилась новая площадка, практически невозможно. Например, рядом с одним из самых известных домов Остоженки № 5 в Бутиковском переулке строится другой элитный дом. На Патриарших прудах возле дома № 1 по Б. Палашевскому переулку сейчас расчищается площадка и скоро начнется стройка. В Малом Каковинском переулке дом № 8 окружен строящимися объектами.

Но иногда ситуацию сложно спрогнозировать даже с учетом градостроительной активности. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, в одном из новых домов в 1-м Обыденском переулке сюрприз преподнес хозяин расположенного напротив дома. Он над собственным пентхаусом надстроил еще один этаж, тем самым лишив соседей возможности любоваться видами храма Христа Спасителя. Важно, что предприимчивый собственник все оформил по закону и получил необходимые согласования. По догадкам экспертов, такая частная инициатива может выйти боком хозяевам пострадавших квартир, если последние выставят их на рынок.

Например, сейчас завершается строительство дома по адресу: Гоголевский бульвар, вл. 29, из окон которого открывается вид на стройку дома, расположенного по Афанасьевскому переулку. Рядом с комплексом Новая Остоженка строился Купер Хаус (Бутиковский пер., 3) и дом во 2-м Зачатьевском переулке, 15, и т. д. С самого начала было понятно, что виды из некоторых квартир будут закрыты соседними домам, говорит Земцова.

По словам Ирины Жаровой-Райт, вид из окон, порой акцентируемый в рекламе, является самой непостоянной характеристикой квартиры. По закону, если новое строительство не нарушает инсоляции существующего здания, проходит по разрешенной высоте, собственнику квартиры, утратившей вид, придется смириться или продать квартиру. По рассказам риэлторов, в настоящее время на продажу выставлено несколько квартир и машино-мест в подземном гараже в доме Груббер. Продается пентхаус в доме в Малом Каковинском переулке.

Потеря вида

При сегодняшнем дефиците предложений, каким бы ни был вид из окна квартиры, она все равно будет востребована, уверена тем не менее Елена Земцова. По словам Марины Маркаровой, неблагоприятное окружение скорее является поводом для торга, но не служит причиной отказа от покупки квартиры, устраивающей клиента по всем другим параметрам. Эксперты согласились, что хороший вид может прибавить к цене квартиры до 10%, а его отсутствие отнимет около 5% от ее стоимости. К примеру, во время строительства дома в 1-м Обыденском переулке, вл. 5-7, часть квартир продавалась дешевле рыночной стоимости, так как было понятно, что окна этих квартир будут смотреть в окна соседнего строящегося дома (№ 12).

В компании Nordblom Group рассказали, как один из владельцев квартиры в престижном доме в Бутиковском переулке в течение полутора лет продавал свою квартиру. Длительный срок экспозиции объекта на рынке объясняется не изъянами самой квартиры, а тем, что перед окнами дома разворачивалась стройка и котлован портил весь вид, открывающийся из окон гостиной. Риэлторам пришлось приложить немало усилий, чтобы при показах постараться переключить внимание клиентов на удачную планировку, качественно выполненный ремонт и тем самым увести их от окна с неприглядным пейзажем.

Для Москвы стало нормой, когда жилье продается на стадии строительства. Самые короткие сроки экспозиции объектов отмечаются в сегменте жилой недвижимости класса de luxe, говорит Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. Как правило, 100% квартир в клубных домах продаются за 2-4 месяца. К примеру, квартиры в доме в Малом Головином переулке, вл. 5-7, были полностью реализованы за 3,5 месяца. В доме на ул. Бахрушина, вл. 13/2, за три месяца. По словам Ирины Жаровой-Райт, дома от MCD Group полностью продаются на этапе коробки. Владимир Коллар привел пример продаж в жилом доме в Соймановском проезде, где появились желающие купить целый этаж на этапе, когда еще даже не было получено разрешение на строительство. Настолько привлекательным было место, что люди готовы были рисковать, говорит он.

Как повлиять на ситуацию?

Денис Колокольников, генеральный директор RR Group, отметил, что сами девелоперы, возводящие дома в столице, не спешат доносить до покупателей информацию о перспективе развития соседней территории даже в том случае, если она им известна. Такая информация скажется на продажах, а застройщику это невыгодно, говорит он. Поэтому довольно часто в красочных рекламных буклетах, выпущенных застройщиком, дом выглядит утопающим в зелени, а не в окружении башенных кранов. Когда ситуация проясняется, большинство квартир в доме уже продано.

Но риск риску рознь. Покупая жилплощадь на этапе возведения дома, люди доверяют девелоперу, так как надеются, что дом будет построен качественно и в срок. В договоре обязательно должны быть описаны дом и приобретаемая квартира: количество комнат, площадь, этаж, степень отделки и т. д., говорит Марина Маркарова. За все эти параметры застройщик отвечает перед покупателем. Что касается вида из окна, то он может быть испорчен третьими лицами, за действия которых застройщик никакой ответственности не несет. Вид из окна лишь дополнительная опция на момент подписания договора. Такой же точки зрения придерживаются в компании Усадьба. По словам экспертов, если другой застройщик получит участок по соседству с построенным домом, все согласования на новое строительство, никто ему это сделать не запретит.

Но, по мнению экспертов, у покупателя всегда есть возможность получить максимально объективные данные из независимых источников или по своим собственным каналам. Особенно это актуально, когда речь идет о миллионных сделках. Денис Колокольников подсказал, что заинтересованное лицо может заказать кадастровую справку в службе Государственного градостроительного кадастра г. Москвы это открытая официальная информация, отражающая полную картину развития территории вблизи интересуемого объекта. Если проясняется нежелательная перспектива, с покупкой не стоит торопиться.

Сообщать или не сообщать покупателю о планах развития прилегающих к дому территорий дело профессиональной этики риэлтора, говорит Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании Миэль-Недвижимость. Доводить всю информацию до клиентов сразу, не устраивая им неприятных сюрпризов, наш главный принцип. Эксперт признался, однако, что риэлтор сам не всегда имеет достоверную информацию о перспективах застройки территории, на которой расположен продаваемый объект недвижимости. Не факт, что именно в указанном формате отраженные в генплане Москвы проекты будут реализованы, говорит Каарма.



В компании Усадьба подтвердили, что есть примеры, когда клиенты, узнав о застройке близлежащего участка, отказываются от сделки. Например, так поступили несколько клиентов, получивших информацию, что рядом со строящимся домом в Палашевском переулке начнется другая стройка. Кайдо Каарма предупредил, что, если рядом есть свободная площадка или стоит ветхое строение, это верный признак того, что территория будет застроена. А Надежда Кот говорит, что самым надежным соседом новостройки станет памятник истории или архитектуры, который запрещено надстраивать или сносить. А также капитальный жилой дом или общественное здание современной постройки.



Главная --> Публикации