Главная --> Публикации --> Крыша с изюминкой В росте цен на жилье стройматериалы не виноваты Какие трассы увидят массы? Ритейлоры расширяются С новым складом!

Франция это единственная страна, где термин провинциальный не носит снисходительного характера. Слово province, обозначающее провинция, захолустье, французского происхождения, и французы гордятся этим. Они не считают регионы чем-то второстепенным, а находят в каждом уникальные особенности.

Канны Замедление темпов роста цен на парижском рынке недвижимости заставило покупателей присмотреться к другим регионам Франции. Многие из них находят здесь достойную альтернативу Парижу за меньшие деньги. Особенным спросом пользуются в последние годы города-спутники, находящиеся в пределах часа езды от столицы Франции, а также другие регионы страны. Главным ориентиром для покупателей недвижимости по-прежнему остается хорошая транспортная доступность.

Замедление цен на рынке домов имело место в Бургундии, Лимузене, районах Юг-Пиренеи и Роне-Альпы. Рост цен на дома отмечался в Оверни, Нормандии, Центральном районе, Шампани-Арденнах, Франш-Конте, Лангедок-Руссильоне и Лоррэне.

В отличие от Парижа в регионах замедления роста цен не наблюдается. Наметились значительные тенденции к замедлению роста цен на рынке квартир в Эльзасе, Нормандии, в департаментах Лангедок-Руссильон и Юг-Пиренеи, а также в Север-па-де-Кале, Пикардии и Роне-Альпы. Напротив, рост цен на квартиры отмечался в Бретани, Центральном районе, провинции Шампань-Арденны, Франш-Конте и Лоррэне.

Особый интерес для покупателей недвижимости представляют собой города, находящиеся в часе езды от Парижа, Дрё, Ле-Ман, Руан, Орлеан, Реймс и Амьен. Французские риэлторы оценивают их как весьма перспективные в плане приобретения недвижимости. Сюда переезжают жить парижские пенсионеры, сюда устремляются и те, кто хочет жить в столице, но пока не может себе этого позволить.

Города-спутники

Другой спутник Парижа, городок Ле-Ман, более самостоятелен. Здесь работают предприятия авиационной, химической, текстильной и автомобильной промышленности. Ежегодно начиная с 1923 г. здесь проводится знаменитая суточная автомобильная гонка 24 часа Ле-Мана. В 2007 г. в городке должны пустить трамвай, и это, по мнению риэлторов, будет способствовать выравниванию цен. Пока что в зависимости от престижности того или иного квартала стоимость 1 кв. м в Ле-Мане составляет 1100-1900 евро. Квартира площадью 83 кв. м с лоджией в районе Ботанического сада продается по цене около 1900 евро за 1 кв. м. А всего в 10 минутах ходьбы, в районе вокзала Сен-Жорж, дом площадью 80 кв. м продается уже по 1625 евро за 1 кв. м. В старом городе цены еще более демократичны: квартира площадью 61 кв. м будет стоить всего 69 500 евро, т. е. по 1139 евро за 1 кв. м.

По статистике, три из четырех жителей Дрё работают в Париже. Доехать до столицы на электричке можно всего за 40 минут. За 2005 г. стоимость жилья на вторичном рынке Дрё выросла на 20%, однако цены все еще остаются крайне демократичными. Всего за 150 000 евро на окраине города можно приобрести дом площадью 150 кв. м с садом площадью 500-600 кв. м. Впрочем, в центре города за такой дом придется заплатить уже 350 000 евро. Растут и цены на землю: участок площадью 500 кв. м стоит в среднем 40 000-50 000 евро.

Орлеан, находящийся к юго-востоку от Парижа, похоже, переживает ценовой бум. В 2005 г. цены на недвижимость здесь выросли на 17,2%, средняя стоимость 1 кв. м жилья составляет 2018 евро. Добраться до Парижа можно всего за 20 минут на электричке и примерно за час на автомобиле. В целом, по оценке FNAIM, цены на недвижимость в Орлеане примерно на 30-40% ниже парижских. А 40% покупателей живут в регионе Ile-de-France.

Еще два города спутника Парижа, Орлеан и Руан, неразрывно связаны с именем Жанны д'Арк. В Орлеане героиня родилась, а в Руане ее казнили.

Расположенный к северо-западу от Парижа Руан называют городом 100 колоколен. В планы городской администрации входит его масштабная модернизация: строительство шестого моста на западе, реконструкция центра города и набережных, расширение транспортной сети. Все это повысит привлекательность недвижимости в Руане. Хотя цены на жилье здесь и сегодня уже нельзя назвать низкими. Цены изменяются от 1500-1800 евро за 1 кв. м на вторичном рынке до 3000 евро за 1 кв. м в домах-новостройках, а в центре города от 2000 до 3200 евро за 1 кв. м, отмечает сопредседатель Палаты риэлторов Haute-Normandie Брюно Лакруа. Кроме того, эти кварталы могут повысить престиж за счет строительства новых эксклюзивных жилых комплексов, а в отдаленной перспективе, в 2012-2015 гг., за счет строительства станции TGV, которая свяжет Руан с Парижем. На востоке города все еще можно купить дом площадью 140 кв. м с садом площадью 600-700 кв. м за 200 000-250 000 евро, однако в престижных кварталах, где преобладают солидные особняки постройки 1930-х гг., за аналогичный дом придется заплатить уже 300 000-450 000 евро.

Нотариус Орлеана Жерар Бассевиль отмечает, что цены на жилье падают по мере удаления от вокзала. В центре города стоимость 1 кв. м составляет 1550-1700 евро, а в районе Дюнуа уже около 1800 евро. Приобрести особняк с садом за 150 000-200 000 евро можно в радиусе 4-5 км от центра города, поясняет он.

Столица северного региона Франции Nord-Pas-de-Calais г. Лилль с населением 1,8 млн человек в 2004 г. объявлен культурной столицей Европы. Здесь родился легендарный президент Франции Шарль де Голль. Благоприятным для рынка недвижимости Лилля является то, что город охвачен системой скоростных поездов TGV, благодаря которой всего за час можно доехать до Парижа и за полчаса до Брюсселя. Гордостью города является построенный в 1994 г. знаменитыми архитекторами Жаном Нувелем, Кристианом де Портцампарком и Рэмом Кулхасом многофункциональный железнодорожный комплекс Euralille, находящийся на пересечении нескольких железнодорожных линий. Станция системы TGV включает в себя высотное административное здание (высотой 300 м), в состав которого входят концертный зал на 15 000 человек, выставочный зал, торговый комплекс и автостоянка на 1200 автомашин. Особенностью комплекса является размещение 27-этажного административного здания над железнодорожным терминалом, что позволило рационально использовать пространство и придать выразительный облик застройке. Движение городского транспорта находится на отметке +10 м относительно железнодорожных путей, а разница высот используется для многоуровневой автостоянки.

Огни больших городов

Долгие годы порт на юго-западе Франции, столица региона Aquitaine, г. Бордо оставался одним из самых доступных для покупателей недвижимости. Однако реконструкция набережных и пуск трамваев сделали свое дело. Цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья неуклонно устремились вверх. Еще большие надежды возлагаются на строительство скоростной железнодорожной линии в 2016 г., тогда дорога из Бордо в Париж займет всего 2 часа.

Город отличается динамичным образом жизни и прекрасным качеством жилья. Несмотря на большое количество новостроек, спрос еще не удовлетворен. Об этом свидетельствует бурный рост цен на рынке: Нотариальная палата Северного региона зарегистрировала 17%-ный рост в 2004 г. и 16%-ный в 2005 г. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья в Лилле составляет 1973 евро, а в домах-новостройках 2511 евро. Цены понижаются по мере удаления от центра города. В кварталах Вазем или Мулен еще можно найти квартиру по цене не дороже 2000 евро за 1 кв. м. Дома по сходной цене (200 000-250 000 евро) жители Лилля покупают в ближайших пригородах на расстоянии 30-40 км от города. Пока сохраняется возможность строительства жилья, но цены на землю, по данным Нотариальной палаты Северного департамента, растут в среднем на 4% в год. Например, осенью прошлого года земельный участок площадью 1000 кв. м на окраине Лилля стоил 50 000 евро.

В Бордо активно ведется жилищное строительство; цены на квартиры в новостройках находятся в пределах 2500-3000 евро за 1 кв. м. Однако, удалившись от центра города всего на 7-8 км, можно найти более доступные варианты по цене 1500-2000 за 1 кв. м.

Растущий спрос способствует увеличению цен на недвижимость в престижных центральных районах города (Квинконсе, Жарден-Публик, Кодеран), где стоимость 1 кв. м жилья, по оценкам городских риэлторов, составляет 3000-3500 евро. В исключительных случаях цены достигают 4500 евро за 1 кв. м. Те же, кто не гонится за престижем, могут приобрести достойное жилье на вторичном рынке по цене 2000 евро за 1 кв. м в южном квартале Бордо, Бельсие, или в северном квартале Бакалан. Несмотря на удаленность от центра, эти районы города доступны на общественном транспорте.

Розовым городом Тулуза называется неслучайно подавляющее большинство зданий в старинном центре города построено из красного кирпича. Это был единственный строительный материал, который производился на равнинах реки Гаронны.

Столицу региона Midi-Pyrenees Тулузу нередко называют розовым городом. В средние века Тулуза была оплотом инквизиции, а в XX в. стала крупнейшим центром авиапромышленности. В 1920-е гг. отсюда отправлялся в полеты Антуан де Сент-Экзюпери, а сейчас здесь находится один из крупнейших заводов Airbus, где был создан крупнейший пассажирский авиалайнер Airbus А380 и легендарный Concorde. Сегодня в Тулузе находится самый большой в Европе музей аэронавтики и космоса.

Квартиру-студио в Тулузе еще можно купить за 50 000 евро, но это уже редкость. Вместе с тем в Тулузе модно покупать квартиры и дома, требующие ремонта. По оценкам риэлторов, на этом можно сэкономить до 30% стоимости жилья. Покупка земли под строительство индивидуального дома представляется менее оптимистичной: за участок площадью 600-1000 кв. м придется заплатить 100 000-150 000 евро.

В отличие от других крупных французских городов Тулуза не страдает от плохого сообщения. Здесь есть международный аэропорт и метро, через город проходит скоростная железная дорога. Ежегодно население города прирастает на 10 000-15 000 человек, поэтому рост цен на жилье один из самых высоких во Франции 16,5% в год. Средняя стоимость жилья составляет 3000 евро за 1 кв. м в новостройках и 2000-2300 евро за 1 кв. м на вторичном рынке. Вместе с тем в престижном квартале Минитим средняя стоимость 1 кв. м составляет 4000 евро, а на востоке города, в районах Бальма, Сент-Орен или Кастанье, 3500-3600 евро. В целом цены в западных районах Тулузы в среднем на 15-20% ниже, чем в восточных, констатирует менеджер агентства Tagerim Жером Квентин-Моруа.

Наличие в городе трамвая и метро подогревает цены. Лионский рынок недвижимости развивается спокойно, но вместе с тем неравномерно. Если в дорогих центральных кварталах города цены давно уже достигли пика, то на окраинах и в пригородах, напротив, растут без остановки. Это может привести к унификации цен, что в общем-то не так уж и плохо. Таким образом, второй столичный город Франции станет более доступным для покупателей.

Столица региона Rhone-Alpes Лион пережил пик роста цен на недвижимость в 2004 г. тогда они выросли на 20%.

Городской программой реабилитации Лиона предусмотрено строительство 3800 новых квартир до 2008 г. Риэлторы оценивают стоимость 1 кв. м в таких новостройках в границах 2500-3000 евро. Уже строятся новые дома, разбиваются площади. Это первые кандидаты на падение цен в случае обвала рынка, отмечает Эрик Даво из агентства Orpi Lyon. Впрочем, в некоторых кварталах цены, напротив, вырастут. Например в квартале Carre-du-Soie, откуда после строительства нового трамвайного маршрута и прокладки линии метро можно будет легко и быстро добраться до аэропорта и до центра города.

На сегодняшний день стоимость 1 кв. м. жилья в центре Лиона достигает 4500 евро (например, в доме эпохи барона Османа в квартале Presuq'ile (II округ). Однако в среднем цены более демократичны 3500-4000 евро за 1 кв. м.

Самые растущие

Крупнейший во Франции порт Марсель, знакомый всем по кинотрилогии Люка Бессона Такси, переживает некоторый застой на рынке недвижимости. В минувшем году цены в Марселе, столице региона Прованс, выросли на 10,2%, составив в среднем 2789 евро за 1 кв. м. Значительную роль в повышении престижа города сыграло строительство скоростной железнодорожной линии TGV. Большие надежды власти города возлагают на реализацию проекта Euromediterranee, в рамках которого в Марселе планируется построить ряд общественно-культурных сооружений, а также тысячи квадратных метров домов и офисных площадей. Пока что цены на недвижимость остаются доступными в среднем 1500-2000 евро за 1 кв. м. Вместе с тем в престижных округах Марселя II, VII и VIII цены поднимаются до 3500-4000 евро за 1 кв. м. Доступными остаются цены в реконструируемых домах и малоквартирных домах без лифта. Жилье этих категорий продается в Марселе по цене 2500-3000 евро за 1 кв. м.

Что касается других регионов страны, то активность остается высокой на юго-востоке, севере и востоке, где количество сделок возросло на 5,7%, 6,4% и 6,4% соответственно. В этих регионах определяющим было развитие сектора индивидуальных домов, тогда как сектор квартир развивался достаточно умеренно.

Особенно динамично рынок недвижимости развивается на западе и юго-западе Франции. Рост рынка недвижимости в 2005 г. в западных районах Франции составил в среднем 14,5%, причем цены на квартиры в этих районах выросли на 17,7% в год, а цены на дома на 12%. Продолжился рост рынка и на юго-западе Франции: стоимость жилья здесь возросла в 2005 г. на 12%, тогда как в 2004 г. этот показатель составил 16,6%. Рост цен не останавливает покупателей. Так, на западе число сделок на вторичном рынке жилья возросло в 2005 г. на 6,8%, а на юго-западе на 7,6%. Соответственно, рост сделок в секторе домов составил 7,5% на западе и 6,1% на юго-западе. Рост числа сделок на рынке квартир в 2005 г. составил 6,1% на западе и 11,3% на юго-западе.

За последние пять лет цены на недвижимость здесь выросли в среднем на 50%. Только за последний год цены на квартиры в Бретани поднялись в среднем на 13%, цены на дома на 14,9%, а на участки под индивидуальное строительство на 17,7%. Открытие линии TGV в Сен-Мало (бывшем городе корсаров, в котором сохранились постройки XIII в.) способствовало росту цен на недвижимость не столько в самом городе, сколько в его спутниках городках Канкаль и Динар. Большой семейный дом в этих районах будет стоить 400 000 евро и выше. Дом средних размеров площадью 110-120 кв. м 200 000-250 000 евро.

Самым западным регионом Франции, омываемым Атлантическим океаном и проливом Ла-Манш, является Бретань (столица Рен). Эта провинция знаменита в первую очередь гранитом (в том числе голубым), который использовался для строительства б-ра Осман в Париже и некоторых небоскребов в Нью-Йорке, а также особыми блинами креп, выпекаемыми не на сковороде, а просто на раскаленной плите.

Нельзя не отметить и еще один традиционно дорогой регион Франции Cote d'Azur, Лазурный Берег, простирающийся вдоль Средиземного моря на 120 км. Южное побережье Франции считается Меккой для богатых туристов. Дома и виллы на первой линии остаются традиционно дорогими до 30-40 млн евро и выше. За последние пять лет цены на квартиры и дома на Лазурном Берегу выросли в среднем на 84,6% и на 79% соответственно. Столица Лазурного Берега Ницца город древний. На холме Симиез в северной части Ниццы еще в I в. до н. э. строили свои виллы римские патриции. Сегодня Ницца известна не только фешенебельными отелями и казино, но и многочисленными музеями францисканцев, Матисса и Шагала, а также парком миниатюр, где на площади 3 га находится свыше 300 макетов архитектурных достопримечательностей Лазурного Берега. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Ницце достаточно демократична всего 2699 евро. Этого нельзя сказать о других известных, хотя и малонаселенных городах Лазурного Берега Сен-Рафаэле, Сен-Тропе, Антибе и, конечно, Каннах. Последние стали знамениты благодаря двум событиям Каннскому кинофестивалю и инвестиционному салону MIPIM, на который съезжается свыше 20 000 делегатов со всего мира. Доходы, полученные от этих двух весенних событий, обеспечивают городу спокойную, размеренную, а главное благополучную жизнь в течение всего года. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Каннах составляет 3628 евро, однако на престижной набережной Круазетт можно найти весьма дорогие предложения. Самые высокие цены на недвижимость на Лазурном Берегу наблюдаются в городах Монделье и Кавалер. В Монделье, известном благодаря ежегодному Фестивалю мимоз и полям для гольфа, стоимость жилья возросла за последние пять лет на 100%. Стоимость 1 кв. м в многоквартирном доме составляет здесь 4093 евро, а в индивидуальном доме 4198 евро. В Кавалере эти показатели составляют 4270 евро и 4298 евро соответственно.

Однако рекордсменом по росту цен на жилье в Бретани является г. Карнак, расположенный на полуострове Киберон. В последние годы здесь быстрыми темпами развивается гольф-индустрия. В результате только за прошлый год рост цен на квартиры составил 25,6%, а на дома 45,3%. Помимо гольфа полуостров Киберон известен тем, что здесь находится Институт талассотерапии (лечение морской водой, грязями и водорослями).


Тасмания - С 2000 г. после десятилетий забвения о. Тасмания становится все более привлекательным для жителей австралийского материка, иностранцев и международных инвесторов. Их привлекают комбинация низких, но быстро растущих цен, великолепная неиспорченная природа и развивающаяся культурная среда. Результатом стал бум на рынке недвижимости.

Общая закономерность следующая: во Франции, как и в любой стране, спросом пользуется недвижимость в развивающихся городах. Особое значение имеет транспортная доступность, поэтому перспектива расширения транспортных сетей внутри того или иного города или строительство линии TGV существенно повышают его престиж, а значит, и цены на недвижимость.

В промежутке между рассмотрением этих двух проектов Торн выставил свой участок площадью 1170 кв. м, приобретенный в 2002 г. за $8850, на продажу. Внезапно он получил предложение о его приобретении за $73 750, которое он в конце концов решил отклонить.

В прошлом году Томми Торн столкнулся с вопросом что делать с пустующим участком земли, который он купил по соседству со своим домом на берегу моря на восточном берегу Тасмании. Сначала он собирался перевезти сюда здание построенной 100 лет назад деревянной церкви из ближайшего города Сент-Мэри и использовать его в качестве студии для своей работы мультипликатора и графического дизайнера. Но хотя церковное здание продавалось достаточно дешево ($70 000), ему пришлось бы заплатить еще $14 750 за ее транспортировку, а все предприятие казалось слишком сложным.
Затем появилась идея приобрести сборный шахтерский домик за $3680, что было идеально. Но и он не подошел: оказалось, что предыдущий хозяин дома был из ревности убит прямо на крыльце.

История Торна может показаться необычной, как и его нерешительность. Но дорожание недвижимости, продемонстрированное на его примере, становится для Тасмании все более характерной тенденцией.

Я почувствовал бы себя стесненным, если бы другой дом был расположен слишком близко, поэтому я решил сохранить этот участок, говорит он.

Одна из особенностей Тасмании разнообразие домов, которые выставлены на продажу. Кронпринцесса Дании Мэри (в девичестве Дональдсон), которая до брака с кронпринцем Генрихом была в Тасмании агентом по торговле недвижимостью, вернулась на остров в прошлом году, чтобы изучить весь их спектр от имений времен короля Георга, когда на Тасманию начинали завозить осужденных каторжников, до современных коттеджей. Здесь есть обширные участки и на побережье, и в глубине острова, где некоторые из известнейших австралийских архитекторов строят дома, которые затем демонстрируют в качестве образцов своего творчества.

По данным PMI компании, специализирующейся на страховании недвижимости, отданной в залог, средняя цена дома в Тасмании пока что находится на скромном уровне $203 500, но цены повысились на 7,8% в 2005 г. и на 3,7% в I квартале 2006 г. По словам Торна, занимаясь судьбой пустующего участка, он рассматривал и возможность покупки нового дома 12-комнатного особняка в д. Босуэлл, который стоил тогда $184 40 Недавно его цена выросла почти до $370 000.

С домом Таннера контрастирует расположенный неподалеку городок Стрэхэн, построенный в XIX в. в качестве порта для торговли древесиной. Там находится крупнейшее здание западного побережья Тасмании Ormiston House, которое продают за $1,84 млн. Дом обращает на себя внимание необычной башней, с которой его хозяин, купец Фредерик Ормистон Генри, смотрел за своими кораблями, прибывающими и уходящими из порта.

Одним из наиболее ярких проектов является пляжная хижина Стюарта Таннера. Она построена на узком участке земли в Пиратской бухте, на суровой юго-западной оконечности острова. Созданный под влиянием калифорнийских постмодернистов, героев Таннера, дом построен в основном из стальных деталей, доставленных на место стройки, а точнее сборки, грузовиками. Теперь туристы специально приезжают посмотреть на дом, превратившийся в настоящую достопримечательность.

В центральной Тасмании, к примеру, некая знаменитость из Сиднея недавно заняла построенный в 1841 г. дом с 10 спальнями, заплатив за него $1,5 млн.

Многие из этих домов покупают выходцы с материка, говорит Мартин Харрис, гендиректор Real Estate Institute of Tasmania (REIT).

Разогревают рынок и выходящие на пенсию представители поколения бума рождаемости 1950-х. Эти люди, если они продают свои дома на материке, стоящие более 1 млн австралийских долларов, могут поселиться здесь, сменить обстановку и при этом еще положить хорошие деньги на свой счет, чтобы пользоваться ими на пенсии, считает Харрис.
Подобно Торну, он решил не продавать имеющийся у него свободный участок земли в Тасмании. Вместо этого он планирует продать квартиру в лондонском районе Илинг и окончательно перебраться на остров. (FT, Василий Кашин)

На пике бума, возможно, 30% покупателей жилой недвижимости составляли жители материковой Австралии, говорит Харрис. Мы регулярно имели дело с людьми оттуда, у которых было порядка 1 млн австралийских долларов ($0,73 млн), и, вместо того чтобы купить один дом в Сиднее, они предпочитали приобрести четыре или пять в Тасмании, рассудив, что, даже если три из них удастся перепродать с хорошей прибылью, дело того стоит.

Как показал прошлый год, инвестиции в недвижимость позволяют получить один из самых высоких доходов. Другое дело, в Москве и окрестностях стоимость жилья уже подобралась к критической отметке, за которой заработать по максимуму становится все трудней. Устремив же свой взгляд за рубежи нашей Родины, мы обнаружили, что есть страны, где вложения в недвижимость могут принести доход в 100% годовых. И первый шаг к богатству - выбор страны.



Чтобы быстро обогатиться, вам нужно обратить свой взор на Западное побережье США, точнее, на Флориду, где уже успели обосноваться наши звезды Наташа Королева, Кристина Орбакайте и другие. Если судить по росту цен на рынке элитного жилья, то апартаменты в Майами размером в 100 кв. м еще в июне прошлого года можно было купить за $800 тыс. Сейчас же их цена выросла на 37.5%. Редкий инструмент обеспечит такую высокую доходность. И квартиры в домах на юго-западном побережье США среди обеспеченных россиян продолжают разлетаться как горячие пирожки. Что оживляет-таки здесь рост цен на квадратные метры.

За последние годы сформировалось стереотипное представление, что разбогатевшие русские, скупающие без разбора элитную недвижимость на Лазурном берегу или на побережье Коста дель Соль в Испании, способствуют резкому росту цен. Действительно, россияне своим спросом на элитное жилье несколько оживляют рост цен, но он достигает от силы 10% в год. При этом в среднем стоимость недвижимости в Западной Европе увеличивается поступательно, то есть медленно и верно, на 5-7% ежегодно вот уже на протяжении 40 лет. Это для тех, кому близки долгосрочные инвестиции, невысокий, но стабильный процент и кто не торопится продавать вновь приобретенное жилье.

Еще вариант - недвижимость в Таиланде. Здесь россияне в основном отдыхают, но мало кто решается приобрести жилье в собственность. А зря. Виллы и дома на острове Пхукет в 3 раза дешевле недвижимости подобного класса на Лазурном берегу. Стоимость 1 кв. м здесь достигает в среднем $200 Возможность стать домовладельцем обойдется в $250 тыс. А в Паттайе и того дешевле - в $150 тыс.

Любителям пряного Востока, готовым к получению быстрых и более солидных прибылей, придется развернуть оглобли над Атлантикой. Дуйте на зюйд-ост, вам в ОАЭ. Можно постараться сделать 100% годовых на недвижимости в Дубае. Но для этого придется вертеться как белка в колесе. Останавливает одно - речь идет об элитном жилье на начальном этапе строительства. Квадратный метр в престижном доме (сам дом еще в проекте) на берегу залива стоит в среднем $2000-$350 При этом квартиру в недострое можно купить в рассрочку и перед первой выплатой платежа перепродать. Считается, что таким образом можно заработать до 100%. А если не мельтешить и купить недвижимость с расчетом пожить в ней немного, то в этом случае стоимость апартаментов возрастет на 30-50%.

Если длительные перелеты и смены большого количества часовых поясов не входят в ваши планы, не упускайте из виду страны Восточной Европы, которые только что вступили в Евросоюз или в ближайшее время сделают это. Эксперты рынка считают, что с членством в ЕС цены в этих странах резко подскочат, процентов на 3 Вот Черногория и Хорватия - очень перспективный вариант. Море, горы, недорогие квадратные метры, рядом - Западная Европа. Для примера: квадратный метр апартаментов с видом на море в Хорватии стоит от $1200 до $150 Конкретный вариант - квартира общей площадью 38 кв. м с морским пейзажем из окна стоит 50 тыс. евро. А после вступления в ЕС подорожает на 30%.

Не стоит пренебрегать недвижимостью и другого популярного у россиян курорта - Египта. Здесь все недорого и сердито. А рентабельность довольно высокая. Можно купить квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду иностранцам, которые в большом количестве работают в стране фараонов. И получать ежегодно 16% дохода.

Особенности покупки недвижимости за границей

Если бегло, то стоит также обратить внимание на недорогую недвижимость в Коста-Рике, куда американцы инвестируют колоссальные средства и обещают хороший процент. Болгария скоро вступит в ЕС, а пока цены там ну просто смешные. Опять же недвижимость в Грузии считается у наших риэлторов очень хорошим инвестиционным инструментом. В недалекой перспективе, конечно. Так что пора расширять географические горизонты для инвестиций.

Совершенно противоположная ситуация в Андорре, где купить недвижимость достаточно легко. Более того - наличие апартаментов дает право на получение вида на жительство. А вот владение недвижимостью в Италии или в Англии вовсе не является основанием для получения вида на жительство. Вам потребуется еще организовать реальный бизнес.

Есть список стран, где покупка недвижимости для негражданина практически невозможна. Скажем, чтобы приобрести квартиру в Австрии, необходимо прожить в этой стране три года.

Чтобы приобрести недвижимость в Люксембурге и в Швейцарии, нужно оформить ее на юридическое лицо. Бизнес в этих странах может быть чисто номинальным.

Недвижимость в Бельгии, купленная в кредит, сразу оформляется на имя покупателя, который тут же становится ее официальным хозяином. В ней можно жить, сдавать ее внаем, а также продать.

Если вы решили купить недвижимость в США, но у вас не хватает большей части суммы - не отчаивайтесь. Американцы могут дать вам кредит. Проверив, естественно, вашу кредитную историю или документы, которые подтверждают вашу финансовую состоятельность.
Быть девелопером в Москве непросто, но престижно. Особенно если компания занимается в основном проектами в сфере элитного жилья. Рынок столичной недвижимости поделен не только на сегменты, но и на ниши, которые давно и прочно заняты. Мечта любого новичка попасть в обойму, желание старожила в ней удержаться. Но и в других городах жизнь строителей не всегда сладкая. О том, как различается работа девелопера в столице и за ее пределами, в частности в российских регионах, рассуждает генеральный директор компании Авгур Эстейт Михаил Маликов.

В большинстве случаев потенциальным покупателям недвижимости в ОАЭ придется иметь дело непосредственно с сотрудниками отдела продаж компании-застройщика. При выплате всей суммы инвестор не застрахован от возможной неплатежеспособности этой компании. Возможно даже незавершение строительных работ.

Я работаю в Авгур Эстейт со 2 ноября 1993 г., практически со дня основания компании. Когда рынок недвижимости только формировался, я был частным маклером подрабатывал у израильского посольства. Тогда же не было агентств недвижимости, газеты Из рук в руки Люди уезжали за рубеж и хотели продать свои квартиры уже можно было их приватизировать и продать за доллары. Свою первую квартиру я продал в феврале 1991 г.

Сколько вы работаете в компании?

Заработал $850, нормально по тем временам. Я был студентом, и мне хватало. Когда окончил Московский институт управления, то пошел в работать в банк, но понял, что это не мое скучно. И мой друг, который в свое время привел меня к израильскому посольству, пригласил меня в Авгур. Сначала я работал маклером, потом начальником отдела, а в 1997 г. стал генеральным директором.

Сколько заработали?

В том, как мы развивались, есть определенная доля везения.

И под вашим руководством Авгур Эстейт превратилась из агентства недвижимости в достаточно крупную девелоперскую компанию

Как раз к 1998-1999 гг. в Авгуре сформировалась боеспособная команда, все наши новые проекты сейчас идут по отработанной системе. Мы, конечно, не лидеры рынка, но я отношусь к этому философски. Мы работаем в своей нише и успешно.

Везение везением, но многое зависит от топ-менеджеров.

Конечно, хотим. Для меня примерами успешных компаний на рынке являются ПИК, Крост, Mirax Group. Это лидеры, но чувство зависти к ним у меня отсутствует. Каждый ищет свою нишу. Главное с каждым годом Авгур Эстейт растет, динамично развивается.

А не хотите стать лидерами?

Девелоперский бизнес имеет большой цикл. К примеру, в Москве от задумки дома до сдачи его госкомиссии проходит 5-6 лет, потому что и система согласований сложная, и сам дом строится долго, так же оформляются права собственности и т. д. Есть много идей, которые в Москве по той или иной причине мы не смогли осуществить, но в регионах у нас есть такая возможность.

Одним из приоритетных направлений своего развития компания декларирует освоение регионов. Вы чуть ли не первыми вошли в программу межрегионального сотрудничества Москвы. Почему было принято такое решение?

Я всегда мечтал построить комплексный квартал. У меня были идеи, как это сделать хорошо. Так получилось, что эту мечту мы смогли осуществить в Белгороде, а сейчас и в Краснодаре.

Какие идеи?

Хотя я коренной москвич, я патриот Белгорода. Всегда, когда там оказываюсь, начинаю размышлять о роли личности в истории. Я говорю абсолютно серьезно: Белгороду повезло, у них в области совершенно уникальный человек является губернатором. Если бы таких людей, как Евгений Савченко, было у нас во власти побольше, я убежден, что Россия двигалась бы вперед гораздо быстрее, нежели сейчас.

Выбор Краснодара понятен он сейчас весьма популярен у инвесторов, но почему Белгород?

А почем тогда продавали и какие цены на квартиры в ваших домах сейчас?

В Белгороде создан настолько понятный инвестиционный климат, что за четыре года, что мы там работаем, я вижу, как он превратился в самый европейский регион России. В области развиваются многие отрасли, и главным образом строительство. Конечно, преимущественно там работают белгородские компании. Иногородним девелоперам сложнее. К примеру, квартиры в нашем первом доме в центре города начали покупать, только когда уже было построено шесть этажей. Продажи стояли из-за местного сарафанного радио, которое говорило: Это москвичи, это афера, так быстро дома не строят, они сейчас соберут деньги и уедут в свою Москву, не будут доводить проект до конца. Но в итоге нам все же поверили.

Когда мы заложили второй дом, сразу же продали 25 квартир. Люди увидели, как мы работаем, и лед недоверия был растоплен.

Сейчас мы продаем квартиры в среднем по 23 000 руб. за 1 кв. м. Белгород относительно небольшой город, поэтому компания, которая строит в год по 20 000-30 000 кв. м, является доминирующей. За то время, что мы там работаем, рынок вырос примерно на 40%. Мы позиционировали нашу продукцию как некий de luxe для Белгорода, многие застройщики на нас равняются, и рынок элитного жилья пошел вверх. Типовое жилье растет в цене более медленными темпами.

С московской она не сравнится. В Белгороде рентабельность проектов составляет 15-20%. В Москве жилье продается по нескольку тысяч долларов за 1 кв. м, а там мы сейчас продаем по $750-800 за 1 кв. м. Но мы в регионах строим много, это интересно, есть возможность экспериментировать, спорить с архитекторами.

Какова доходность региональных проектов?

Краснодар невероятно богатый город с достаточно своеобразным местным менталитетом. Продвигать свои проекты здесь непросто. Как и в Белгороде, существует недоверие к приезжим. Отчасти я объясняю это тем, что мы еще новички на местном рынке, у нас нет завершенных проектов.

Об экспериментах можно говорить больше применительно к Краснодару. Тот формат, который вы предложили местному рынку, наверное, был для него шоком?

В Краснодаре Авгур Эстейт реализует проект строительства целого района. Уже разработан единый мастер-план по европейским стандартам: с большим парком, бизнес-центром, торгово-развлекательным центром, жильем различной классификации и бизнес-класса, и экономкласса, с коттеджами и таун-хаусами.

Еще одна причина недоверия местного населения к московским компаниям это деятельность Социальной инициативы. Эта компания какое-то время работала на краснодарском рынке и заслужила недобрую славу, что отразилось на всех московских компаниях, работающих в регионе. Мы не стали исключением.

Да. Это будет квартал регулярной застройки. С местными властями мы подошли к нему трепетно, подбирали красивые названия улиц, например ул. Роз, Каштановая аллея. В апреле мы открыли продажи в коттеджном поселке Екатериновка

Такой мини-город в городе?

Почем продаете?

первой очереди строительства района.

Диких? Почему?

Коттедж на земельном участке в 12 соток стоит примерно $1500 за 1 кв. м. По нашим расчетам, площадь идеального дома для Краснодара составляет около 300 кв. м. Хотя в нашем проекте есть коттеджи и по 270, и по 400 кв. м. Мы привлекли только московских архитекторов, хотели сделать Екатериновку некоей визитной карточкой нашей компании. Там много вещей, немножко диких для Краснодара.

В Екатериновке не будет 3-метровых заборов?

Например, в Краснодаре принято обносить дома 3-метровым забором. Это считается совершенно нормальным, даже если участок в 6 соток.

То есть приобщать краснодарцев к цивилизации вы будете в рамках одного отдельно взятого квартала?

Мы хотим сделать, как в Европе. У нас будет открытое пространство внутри поселка. Это определенный риск, но надо пробовать. Вокруг домов будут заборы, но по 1,2 и 1,3 м, кованые или из декоративного кустарника. А вот внешний забор будет, как полагается, 3-метровый.

А какой объем инвестиций в этот проект? Вам удалось привлечь кредитные деньги Сбербанка?

Мы строим 69 коттеджей. Я считаю, что столько европейских клиентов мы найдем. Среди потенциальных покупателей достаточно большой процент местных. Многие ездят по Европе, смотрят, и, хотя они выросли в Краснодаре, им нравится вот на них и ориентируемся.

Кто знает, сколько времени они будут приниматься, в каком виде будут приняты и насколько концептуально все поменяется в законе

В мае мы завершаем переговоры со Сбербанком. По проекту у нас всего 600 000 кв. м: 300 000 кв. м жилье, 60 000 кв. м торгово-развлекательные объекты. Екатериновку мы финансируем сами, потом подключается Сбербанк и финансирует весь проект до конца. Понимание у нас есть, но переговоры несколько затянулись. Не секрет, что 214-ФЗ [Об участии в долевом строительстве] несколько повлиял на рынок, в том числе и на банковскую деятельность [в сфере недвижимости]. Только мы начали изучать новую схему финансирования, которую предложил Сбербанк, как выходят поправки к закону.

Вы сейчас строите на свои деньги и кредиты, а жилье будете продавать уже готовое?

Главным для нас, как для застройщиков, в поправках станет то, что банк больше не будет нести солидарную ответственность с дольщиками. Предлагаемые поправки не ограничивают права частных инвесторов, напротив, создают условия, позволяющие строительному бизнесу развиваться более быстрыми темпами. Я считаю, что закону требуются поправки, и чем скорее это произойдет, тем лучше. С их принятием ситуация на рынке недвижимости стабилизируется.

А сети вы сами прокладываете? Какие еще обременения у проекта?

Да. Общий объем инвестиций в Екатериновку составит около $20 млн. Пока мы финансируем проект сами, надеюсь, с конца мая будем привлекать деньги Сбербанка. Весь проект если считать, что [при расчетах] мы закладываем минимум $500 за 1 кв. м, и там дорогие [инженерные] сети, будет стоить $250-300 млн.

Сложно представить, что ваш краснодарский проект имеет отношение к Доступному жилью.

Обременения тяжелые. К примеру, мы сейчас делаем 4-километровый канализационный коллектор. Его смета 1,5 млрд руб. Этот коллектор тянет нам всю рентабельность в пропасть, но мы пришли с этой проблемой в администрацию Краснодарского края, сказали, что это общегородская задача, нашли понимание. Мы показали бизнес-план и объяснили, что не может одинокий застройщик тащить городские проблемы. Также презентовали наши расчеты в Росстрое, когда там обсуждался общенациональный проект Доступное жилье.

То есть сейчас говорить о планируемой доходности краснодарского проекта рановато?

В Росстрое его восприняли позитивно. В отличие от многих регионов, которые с расчетом на финансирование презентовали 1-2 дома, мы представили целый квартал, большой объем жилья это нужно для города. В течение мая наш проект будет рассматриваться, я надеюсь, что к нему будут подключены федеральные средства. Если нет, мы найдем другой путь, я уверен, что из-за отсутствия коллектора мы стройку не остановим. Будем с краевой администрацией разговаривать они тоже заинтересованы в этом.

О Коммунарке вы почти ничего не рассказываете. Почему?

Да. Коллектор это почти $60 млн, какая здесь может быть доходность? Если он будет проложен за счет федеральных денег, тогда это доходный проект, если нет, тогда убыточный. А проект интересный, но еще более интересный проект по племзаводу Коммунарка [в Подмосковье].

Проект для подмосковного рынка масштабнейший.

Вместе с Собинбанком мы купили землю, основали управляющую компанию Комстрой, которая в ближайшее время организует презентацию проекта, где сможет ответить на все интересующие вопросы. Сейчас завершен тендер среди архитекторов, определена компания, которая разрабатывает мастер-план. Главная идея проекта развитие калужского направления Подмосковья.

На самом деле концепция большого пригорода, формат мини-города сейчас активно обсуждается. К примеру, корпорация Знак объявила о планируемом освоении нескольких сотен гектаров в Подмосковье по такому же принципу. На ваш взгляд, почему стал продвигаться такой формат? Деньги некуда девать или нужно осваивать купленные большие земельные наделы?

Общая территория, на которой будет осуществлен план развития, составляет около 4500 га. В тендере приняли участие ведущие мировые компании, работающие в Китае и Америке, например John Thompson Partners, мастерская Альберта Шпеера. В ходе совместной работы с этими компаниями мы почерпнули для себя много нового и интересного. Например, оказывается, что последний город, который в России строился по генеральному плану, был Тольятти перерыв в разработке городского мастер-плана у нас 40 лет! Проект требует миллиардных инвестиций, по его финансированию ведутся переговоры со Сбербанком.

Калужское направление вообще-то традиционно считается не слишком престижным.

Это естественное развитие. Даже такие крупные города, как Москва, не резиновые. Земельные площадки в городе это не урожай, который появляется каждый год. Стоимость по освоению площадки в центре уже зашкаливает. Вывод промышленных предприятий дорог, отселение жителей из центра также высокобюджетное. А есть компании, которые накопили опыт, средства и хотят развиваться, и для них вполне естественно, что они осуществляют экспансию туда, где они могут двигаться вперед. Подмосковье для столичных компаний гораздо более понятно, чем Белгород или Краснодар.

Вы уже что-то делаете с землями?

Я не согласен. В советские времена дачи министров СССР были на Рублевке, а дачи министров РСФСР на Калужском шоссе. Традиционно это экологически чистое и престижное направление. Там много достойных стародачных мест, много речек Пахра, Десна, пруды, озера, колоссальные леса. Это, на мой взгляд, перспективное направление. Я вижу только плюсы. Само шоссе достаточно хорошо сделано, нет таких пробок, как у Балашихи на въезде в Москву, можно выехать на Киевское шоссе.

Вы работаете на рынке элитной недвижимости. Почему вы выбрали эту нишу?

Сейчас мы разрабатываем мастер-план. Этим занимается компания URS Maxwan, предлагающая нам варианты развития. В ноябре эта работа по контракту будет закончена. Я уверен, что это будет интересный и современный проект, который поднимет стоимость земли.

А почему в конкурсах не участвуете?

Так получается. Как говорят англичане, что важно для дома место, место и еще раз место. Я поддерживаю этот принцип. Все площадки, которые нам удалось получить как частной компании, не имеющей административного ресурса, мы приобрели на вторичном рынке.

На вторичке лучше покупать?

Мы принимаем участие в конкурсах. Перед тем как принять решение о покупке той или иной строительной площадки, мы
составляем бизнес-план, показатели которого становятся для нас определяющими в рентабельности проекта. К сожалению, из-за высокой стоимости строительных площадок нам часто приходится отказываться от приобретения
площадок на аукционах.

Что происходит в последнее время на элитном рынке?

Вторичка для нас один из способов получить площадку под строительство. Мы идем в проекты, нас приглашают. У нас большой опыт работы в Хамовниках, мы с удовольствием там строим. А так как большинство наших проектов в Центральном округе, строить там жилье экономкласса нерыночно.

А сколько будет стоить этот великолепный проект?

Дефицит квартир. Резко выросло качество домов, элитная ниша, на мой взгляд, несколько расширилась, перестала быть
клубной. Я никогда не верил в этот клубный формат человеку все равно, сколько в доме квартир, если дом построен хорошо, если у него нет проблем с гаражом, детскими площадками, охраной. Мы сейчас строим комплекс Смоленская застава я считаю, что это на 100% элитный дом, хотя он и большой. Великолепный проект, престижное место, строит западная компания.

А сам проект что собой представляет?

Мы оцениваем объем инвестиций в проект примерно в $70 млн. Могу рассказать его историю. С 2001 г. совместно с Министерством обороны России мы занимаемся реализацией этого проекта в рамках правительственной программы О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 гг. (постановление № 604 от 20.08.1992). В январе 2004 г. мне сообщают о некоем документе, подписанном [Михаилом] Касьяновым. 23 января он, будучи премьер-министром, выпустил постановление, по которому эта площадка от Министерства обороны передается совершенно другому федеральному ведомству. А на следующий день из новостей мы узнаем о том, что 24 января Касьянов ушел в отставку. Авгур Эстейт остается с таким наследством, как это его постановление. Возможно в мировой практике, к примеру, что Тони Блэр тоже перераспределяет строительные площадки в центре Лондона? Но в нашем случае это постановление отбросило проект на два года мы отменяли его до ноября 2005 г. Было семь обращений министра обороны Сергея Иванова к уже новому премьеру Михаилу Фрадкову, Юрий Лужков написал горячее письмо в нашу поддержку.

Почем будете продавать квартиры в Смоленской заставе?

Там будет 73 000 кв. м общей площади, около 36 000 кв. м квартиры, остальное офисы, два уровня гаражей, уютный двор и т. д. Это современная работа, которая хорошо впишется в окружающую застройку.

Чем вы объясняете такой рост цен?

Честно скажу: пока не знаю. Я читаю сейчас издания по недвижимости и вижу, как растут цены на жилье в Москве. Вот когда будут готовы все документы, тогда мы цену зафиксируем. Пока [делать] это сизифов труд.

Застройщики любят жаловаться на то, как сложно в Москве строить, но все равно строят. Значит, выгодно?

Нет жилья. В элитном секторе жилья нет. Это факт. Как и то, что площадок в Москве остается все меньше и меньше. Жить в центре столицы почетно, народ у нас богатеет, огромное количество людей из регионов приезжают, покупают квартиры для них все, что за Садовым кольцом, такая же деревня, откуда они приехали. Вывод промышленных предприятий замедлился. Плюс проблемы с отселением я разговаривал с моим коллегой, застройщиком в центре, так он в свой бизнес-план закладывает стоимость 1 кв. м по $6000 жители домов, подлежащих сносу, предъявляют такие требования застройщику, что он вынужден закладывать огромные суммы на их отселение. Представляете, как это отражается на конечной стоимости нового жилья?

А какова доходность столичных проектов?

Конечно, выгодно. Иначе не строили бы, заставить ведь никого нельзя.

Тогда зачем в Москве строить, надо идти в регионы и строить там спокойно, получая такую же прибыль.

Не космическая. В пределах 15-20%.

Вы не планируете более плотно заняться коммерческой недвижимостью?

Строить в Москве престижно. У нас есть новые проекты, мы представим их в конце года это и новые жилые комплексы, и крупные офисные центры. У нас будут два проекта на Юго-Западе, в районе ст. м. Университет, такого же уровня, что и Камелот. И бизнес-центр на Валовой в рамках реконструкции Хлебозавода № Мы рассматриваем земельные участки, которые предлагаются на вторичном рынке, если что-то купим, то начнем новый интересный проект.



Мы ею занимаемся, это перспективный рынок. Не потому, что он более понятный, строителям все равно, что строить, что жилой дом, что офисы, мы дифференцируем риски. Рынок коммерческой недвижимости развивается медленнее, и дефицит офисных помещений в Москве останется долго. Мы даже от Будапешта еще на порядок отстаем по насыщению города офисными помещениями. А от таких европейских столиц, как Париж, Берлин и Лондон, нас отделяет просто пропасть. Поэтому этот рынок перспективный, но опять же все зависит от места. Если где-то выгодно построить жилой дом, значит, надо строить жилой дом.



Главная --> Публикации