Главная --> Публикации --> Один из основных этапов в работе риэлтора - поиск объекта недвижимости Инвесторы вспомнили о магазинах шаговой доступности Искусная натура Капитализм: земляной бюджет Депутаты попутали перепланировку с реконструкцией

«На рынке происходит ротация. Многие компании меняют офисные помещения на более комфортабельные и престижные, — отмечает ведущий специалист Департамента аренды офисов Penny Lane Realty Максим Жуликов. – Наблюдается высокая строительная активность, что позволяет говорить о том, что в ближайшее время спрос будет удовлетворен при существующих на рынке арендных ставках». В частности, в ближайшее время в строй будут введены несколько бизнес-центров.

Общее состояние московского рынка офисных помещений специалисты оценивают как стабильное, спрос остается достаточно высоким. Основная причина — общее оживление экономики, укрупнение компаний и стремление предпринимателей к ведению бизнеса на уровне мировых стандартов. Если раньше при выборе офиса арендаторы в большей степени ориентировались на такие факторы, как местоположение, площадь, удобство подъезда, то сегодня все большое внимание уделяется таким моментам, как качество отделки, система вентиляции и кондиционирования, престиж бизнес-центра. Кроме того, в настоящее время преимущество отдается именно специализированным, недавно построенным офисным центрам, а не зданиям советской постройки, которые в начале 90-х годов были переориентированы под административно-деловое назначение.

В сентябре откроется бизнес-центр в Елоховском проезде, который представляет собой комплекс реконструированных офисных зданий класса В общей площадью 13000 кв. метров. Центр пользовался заслуженной популярностью у арендаторов еще на этапе строительства, и уже сейчас практически все площади нашли своих владельцев. Расположение комплекса районе с достаточно удобными транспортными развязками (Садовое кольцо и третье транспортное кольцо) позволяет говорить о конкурентном преимуществе центра в плане транспортной доступности.

Например, офисный комплекс, расположенный на ул. Трифоновская. Он должен открыться в июле. Общая площадь здания составляет 6700 кв. м, имеется подземная парковка на 30 машино-мест и наземная парковка на охраняемой территории возле здания. Арендная ставка составляет $450, включая коммунальные и операционные расходы.

Как отмечает М.Жуликов, с начала года ценовая политика владельцев коммерческой недвижимости практически не изменилась. Все объекты находили своих арендаторов по предложенной цене со стабильным уровнем спроса. В единичных случаях цена поднялась на 10-20%, как например, в офисном комплексе класса В, расположенном по адресу Кожевнический пр-д, д. Владельцы этого здания, ALM Development, подняли ставки с $420 до $480 за кв. метр. Офисы класса А предлагаются по цене $600-900 за кв. метр. Ставки аренды в комплексах класса В практически не изменились с прошлого года и держатся на уровне $300-480 за кв. метр. Помимо этого предлагается достаточно много офисных комплексов так называемого класса В+. В этом сегменте цены остаются на уровне $500-650 за кв. метр.
Риэлторское сообщество переживает нечто вроде профессионального кризиса. Один из его представителей так сформулировал сегодняшние настроения риэлторов: жить, как раньше, уже не хочется, а по-новому не получается.

На ноябрь запланирована презентация офисного комплекса класса В+, расположенного на улице Докукина, 1 Из 10000 кв. м треть площадей уже сдана. В здании установлена интегрированная система вентиляции и кондиционирования. Комплекс характеризуется великолепной фактурой и планировкой помещений, большими окнами и хорошей инсоляцией. Высота потолков составляет четыре с половиной метра. Рядом расположена огромная парковка. Арендная ставка составляет $414 в год за кв. метр.

Большие вертикали

Практически все опрошенные Ведомостями эксперты, соглашаясь с этим мнением, называют разные на то причины. Да и последствия метаний разнятся. Болезни роста выливаются в утрату некоторыми крупными компаниями былого могущества, уход фирм в родственные виды бизнеса, выбор узкой специализации для более стабильного положения на столичном рынке.

Вся операция с недвижимостью в таких компаниях разбита на составляющие и закреплена за отдельными специалистами: один проводит показы, другой собирает справки, третий оценивает юридическую сторону вопроса и т. д. В свое время такая методика стала спасением для глав компаний увести объект на сторону и продать самостоятельно, чтобы не делить с фирмой комиссионные, при такой организации бизнеса уже невозможно. А уводы были настоящей проблемой, актуальной для многих компаний до сих пор.

По мнению Михаила Гороховского, президента Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), вице-президента корпорации Бест-Недвижимость, некоторые брожения связаны с так называемыми вертикально-интегрированными структурами, на долю которых, по общему мнению, приходится 25% рынка. Еще недавно они были самыми успешными и активными на рынке. Сегодня самая сильная их сторона максимальная технологизация процесса проведения сделки становится их ахиллесовой пятой.

Сегодня, отмечает Гороховский, менее половины клиентов (и в основном приезжие) приходят в фирмы по рекламным объявлениям и вообще доверяют рекламе. Большая часть продавцов и покупателей московской недвижимости на вторичном рынке это люди, уже имевшие свой опыт или знакомые с опытом близких людей по взаимодействию с риэлторскими компаниями. Информация о рынке передается по принципу из рук в руки, минуя публикуемую рекламу. И в этом смысле московская практика тяготеет к западной: бизнес риэлторов становится бизнесом рекомендаций.

Причина того, что риэлторские вертикали стали менее эффективными, определяется меняющимся состоянием рынка.

Вообще, технологичность, по мнению Гороховского, делает общение клиента с агентством абсолютно обезличенным и на этом компания теряет клиентскую базу. Что на фоне растущей конкуренции сказывается на доходах. Кроме того, агенты не получают навыка по поиску и завоеванию клиента (а именно это ключевое умение определяет успех любого клиентского бизнеса), не обзаводятся собственной базой. В этом у них просто нет нужды: вся работа строится так, что фирма берет эту задачу на себя за счет активных и дорогостоящих рекламных кампаний.

В средних и мелких фирмах работа по знакомым является традиционной, говорит Владимир Барышков, начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости. В крупных делают ставку на массированную рекламу. Учитывая экстенсивный путь развития большинства крупных фирм, которые делают ставку на количество зачастую в ущерб качеству, уменьшается доля профессионалов на вторичном рынке, считает Барышков.

В условиях снижения эффективности рекламы возникает потребность переориентировать агента на личный поиск клиентов, на выстраивание отношений, основанных на принципах большей открытости, честности и т. п. Такая задача в отношении многотысячных коллективов сложна в исполнении. Тем более что и этот подход имеет свои негативные стороны. Возникают территориальная привязка специалиста к тому или иному району и даже домам, расширение круга его обязанностей, а следовательно, вполне оправданный им расчет на более солидное вознаграждение. Кроме того, такого сотрудника сложно контролировать.

Вертикально-интегрированные компании предоставляют риэлтору большой всесторонний сервис (рассылка рекламных объявлений, услуги секретарей, юристов). И по этой причине рассчитывать на доходы рядовому сотруднику уже не приходится, возможное вознаграждение составляет максимум 45% от общей суммы комиссионных.

Когда трудно, нужны правила

По мнению Барышкова, сейчас риэлторский бизнес может быть успешен тогда, когда не требует больших накладных расходов и дорогостоящей рекламы. В таких агентствах сотрудники сами ищут клиентов и получают вознаграждение до 70% общего объема комиссионных. И это для них является хорошим стимулом.

Из-за нестабильности, как подсчитали в МАГР, из трех потенциальных сделок на рынке распадаются две. По сути, отмечает Антон Голышев, генеральный директор АН Держава, операции с недвижимостью превратились в бесконечный обмен задатками. Невозврат задатка не совсем обычное явление на рынке, но и не исключение.

Некоторые риэлторы отмечают, что профессиональная неудовлетворенность текущей ситуацией связана с отсутствием строгих регламентов. А, как известно, договариваться о соблюдении правил, в том числе и этических, становится необходимым тогда, когда внешние условия усложняются. Прошедшая зима простой не была. Объемы первичного рынка в связи с выходом ФЗ № 214 снизились. Частично спрос с этого сегмента переместился на вторичный рынок. А на нем, это признают абсолютное большинство опрошенных, в связи с высоком ростом цен царили так называемые квартирные аукционы: вечером стороны договорились об одной сумме, а на следующее утро фирма-продавец называла новую потому что уже появлялся свежий покупатель, готовый к более высокой цене.

Даже сейчас, когда вроде бы рынок пережил свои дикие времена, реальная цена любой продаваемой на вторичном рынке квартиры может не соответствовать той, которую называют клиенту, ее владельцу, и в дальнейшем жилье может быть перепродано дороже. Разница может осесть в кармане посредника. Размер вознаграждения тоже вопрос вопросов. В большинстве фирм он понятен и является процентом от фигурирующей стоимости сделки (2-6%). В некоторых агентствах риэлторы до сих пор обещают найти или продать жилье, ничего не взяв за услугу. Такие вот альтруисты.

Осознанное желание работать цивилизованно входит в противоречие со сложившейся практикой рынка. Серые схемы пока преобладают. И не только по вине брокеров. Пример так называемые сделки по сроку владения, их в обороте около 72%. Термин, использованный Михаилом Гороховским, означает сделки с квартирами, находящимися в собственности продавца менее трех лет. По документам купли-продажи стоимость таких квартир всегда не соответствует рыночной. Клиенты-продавцы, рассказывает генеральный директор компании Адвекс Дмитрий Островский, в подавляющем большинстве случаев заинтересованы в том, чтобы в документах цена на такую сделку была зафиксирована ниже 1 млн руб., т. е. в пределах налогового имущественного вычета. Алла Гусева, заместитель генерального директора компании Нотра, говорит о том, что зафиксировать заниженную стоимость сделки покупатели также стремятся и в том случае, когда намерены зарегистрировать ее у нотариуса, чтобы минимизировать размер нотариальной пошлины.

Ипотечные схемы требуют выхода на соседние рынки банковский, страховой, оценочный, а они гораздо более четко регламентированы и технологичны. В одном из независимых ипотечных бюро рассказывают, что, формируя штат, не стремились делать это за счет риэлторов, хорошо знающих, казалось бы, реалии рынка недвижимости. Брать на работу пришлось людей, абсолютно не связанных с риэлторским бизнесом, готовые риэлторы в массе своей оказались абсолютно не приспособлены к новым технологиям. А старые представления о рынке только мешали им перестроиться.

Тяга участников рынка недвижимости к более упорядоченным отношениям подпитывается, что называется, и изнутри, и снаружи. Да и клиент стал более подготовленным. Более прозрачные и четкие отношения демонстрирует рынок элитной и коммерческой недвижимости хотя бы в силу того, что там фигурируют суммы другого порядка да и клиенты гораздо более подготовлены к принятию бизнес-решений и не понаслышке знают механизмы проведения сделок. Кроме того, тип сделок меняется: снижается процент трудоемких альтернатив, уходит в прошлое расселение коммунальных квартир, внедряется в практику ипотека. Особую ценность в агентствах, отмечает Григорий Куликов, председатель совета директоров компании Миэль-Недвижимость, представляют специалисты, умеющие предложить клиенту разнообразные варианты улучшения жилищных условий. Как правило, с применением кредитования. Но давно работающие сотрудники стремятся действовать по-старому.

Всякие доки

Не является исключением из правила по степени разнобоя и несогласованности и загородный рынок. Не так давно, рассказывает генеральный директор АН Гелиос Дина Амоян, случилась забавная история: довольно дорогой объект недвижимости потерял своего продавца. Пропажа вскрылась не сразу: особняк продавали разные компании по так называемому мягкому варианту договора (когда право продажи не закреплено за каким-то одним агентством). Когда появился реальный претендент на покупку, потребовалось связаться с продавцом и обсудить качество товара. Но где он и к какому агентству обращался изначально, выяснялось долго. Процветает на загородном рынке и продажа агентами объектов в обход фирмы, чтобы не делить комиссионные. Руководству компании в этом случае объясняют, что сделка не состоялась. Хотя, как правило, на третьей-четвертой левой сделке таких самостоятельных сотрудников ловят за руку.

Технология работающей по такой системе компании, отмечает ее руководитель Владимир Димитриадис, скопирована с английской модели. Статистика показывает, утверждает он, что работа командным способом (в отличие от самостоятельно действующих агентов) увеличивает эффективность бизнеса в три раза. В ходе операции, например, продажи квартиры клиенту предоставляется исчерпывающая информация по возможной цене сделки в зависимости от его предпочтений.

На рынке идет поиск новых форм ведения бизнеса, основанных на разных, порой противоположных принципах. Появились агентства, позиционирующие себя как супермаркеты недвижимости. Компания Doki (один из проектов в сфере риэлторского бизнеса Михаила Дубинина, акционера компании Вимм-Билль-Данн, имеющей и другие интересы на рынке недвижимости), например, избрала для этого форму кафе: туда можно зайти и за чашкой кофе поучаствовать в презентации квартиры. Но внешняя открытость и демократичность сочетаются с жестким контролем за агентами. Специальный контактный центр, оснащенный системой IP-телефонии, помогает отслеживать не только эффективность рекламы по звонкам, но и контакты между клиентами и агентами. Обратная связь по завершении сделки позволяет оценить, доволен ли клиент ее результатом и процессом.

Пока, считает Димитриадис, система оправдывает себя. Хотя в декабре 2005 г., когда фирма открывалась, были опасения, что вновь набранные агенты придут просто переждать зиму, активного включения в рабочий процесс не произойдет. Сейчас общее количество сотрудников Doki 150 человек. Система оплаты строится на соединении фиксированной части и процента от комиссионных, размер которого в компании назвать отказались.

Только сам клиент может сделать выбор получить как можно больше, но продать не очень быстро, или наоборот.

Еще одна модель ведения бизнеса тоже западная по своему происхождению связана с принципом франчайзинга.

По поводу соотношения в оплате труда агента фиксированной части и процентов в риэлторской среде нет единодушия. Работодатель решает эти вопросы по собственному разумению. Замечено, говорит руководитель департамента Недвижимость компании Penny Lane Consulting Ольга Ворошилова, что успешные брокеры, хорошо освоившие практику продаж, всегда просят работодателя о минимальной фиксированной части и более высоких процентах. Слабый брокер всегда заинтересован в приличном окладе, проценты для него лишь дополнение. А такой подход, по мнению руководителя компании Усадьба Александра Дьяченко, демотивирует сотрудников и снижает успешность фирмы.

Противоположной стороне это тоже выгодно: в частности, таким образом удовлетворяется интерес рядового риэлтора к открытию собственного бизнеса. Снимается вопрос жесткой зависимости брокера от общей структуры. Ее учредитель может решить для себя, войти или не войти в профессиональную ассоциацию. Держатель торговой марки берет на себя решение общих вопросов, например кадровых, маркетинговых.

Под одним торговым знаком работают несколько самостоятельных компаний ООО, ЗАО. Коммерческий интерес владельца торгового знака в получении определенного процента прибыли от их деятельности. По опыту компании Хирш, работающей по системе франчайзинга (сейчас объединяет около 50 компаний общей численностью сотрудников 450-500 человек, шесть компаний работают вне московского региона), в среднем по России до $1500 в месяц.

Нехватка квалифицированных кадров одна из самых насущных проблем в риэлторском бизнесе, отмечает Барышков. Практика показывает, что переманить специалиста из другой компании возможно, но нецелесообразно, поскольку человек уже состоялся как личность и имеет устоявшиеся представления о методах работы. Поэтому либо его надо ломать, либо он должен идеально вписаться в коллектив и в общую концепцию фирмы, что практически нереально. Набирать сотрудников с помощью кадровых агентств малопродуктивно. Получается, что единственный путь воспитание своих кадров. Это долгая, тяжелая и кропотливая работа, в результате из 15 новичков через три года останется один достойный специалист. Но эта единица, утверждает Барышков, будет стоить ста кандидатур, предложенных рекрутинговым агентством.

Компания недавно открыла учебный центр по подготовке риэлторов и франчайзи. По словам ее руководителя Феликса Альберта, в учебном центре в настоящее время учатся люди разных специальностей и возрастов, обычно до 30 человек в потоке, набор происходит каждый месяц. Оплата курса составляет $250 за 80 академических часов. В профессии остается, как правило, половина. Остальные отсеиваются.

Совсем другие

Наряду с созданием новых риэлторских компаний происходит процесс перепрофилирования старых. Активно развивают девелоперское направление Миэль, Инком (на загородном рынке), другие агентства недвижимости. Ведь доходы от посреднической деятельности (не более 10%, по оценкам экспертов) значительно ниже доходов девелоперов. Московское агентство недвижимости также занимается девелоперской деятельностью, а на проблемном сегодня вторичном рынке делает акцент на решении сложных юридических вопросов судебном представительстве по вопросам жилищного, наследственного, семейного права. Все перечисленное, говорит Барышков, является сейчас чрезвычайно востребованным, ведь квалифицированных юристов, разбирающихся в этих вопросах, не хватает. Уход на другие, родственные рынки или узкая специализация на определенных сегментах, когда доходы риэлторов в конце 90-х гг. снизились радикальным образом, вообще спасли многие компании от краха.

Зинаида Габриэль, риэлтор со стажем, также имеющая опыт работы вне России (в Канаде), отмечает, что разница в деятельности российского и зарубежного риэлтора в степени ее регламентированности. Деятельность брокера в Канаде подпадает под действие 153 законов разного уровня федеральных, провинциальных. Законодательные акты прямого действия расписывают риэлторскую практику по шагам. Четко сформулировано даже такое обязательство, как компетентность, и дано ему определение. В случае возникновения спора или претензий сначала выясняется, соответствовал ли специалист среднему уровню компетентности или нет.

Имея опыт ведения бизнеса за рубежом, Феликс Альберт отмечает, что наиболее очевидными отличиями западной риэлторской практики от российской являются статус профессии (за границей он несравнимо выше), степень конкуренции в профессиональной среде (в США на каждого риэлтора приходится 240 обычных граждан потенциальных клиентов) и более узкий спектр обязанностей. Брокер не занимается юридическим сопровождением сделки, это прерогатива исключительно юриста.

Некоторые риэлторы, мечтая об упорядоченности, до сих пор вспоминают как благо времена лицензирования. Алла Гусева отмечает, что клиенты хорошо понимали отличие между лицензированной и нелицензированной компанией. И на них производило впечатление, что агентство давно работает на рынке, что оно получило разрешение на ведение деятельности в числе первых (об этом свидетельствовал номер лицензии: чем меньше число, тем престижнее).

Надежда на закон

Гораздо более продуктивным, как показывает зарубежный опыт, является контроль за рынком не со стороны государства, а со стороны профессиональной среды. Но российская и московская профессиональные ассоциации лишены такой возможности, хотя их попытки регулировать процесс нельзя считать совсем уж незаметными. Более трети из 300 активно работающих сегодня в столице компаний члены МАГР, в их числе самые крупные и влиятельные.

Гороховский оценивает этот тезис скептически. И считает, что степень коррумпированности рынка была такова, что лицензия позволяла работать на нем любому агентству.

Закон О саморегулируемых организациях прошел первое слушание. Но абсолютно очевидно, считает вице-президент РГР Константин Апрелев, что это будет рамочный документ, который не решит проблемы отдельных профессиональных сообществ. Слишком разные они по своей степени готовности самоуправляться. Потребуется подготовка отраслевых документов в расчете на ту или иную профсреду. Принцип допуска к профессии когда сообщество сможет взять на себя функции контроля над игроками и выводить из бизнеса тех, кто действует не по правилам, является в нем ключевым. По прогнозу Гороховского, на решение этих проблем уйдет не менее пяти лет.

Тем не менее, считает Димитриадис, статус организации должен быть весомее. Михаил Гороховский отмечает, что особые надежды в этой связи можно возлагать на развитие принципа саморегулирования. В настоящее время риэлторское сообщество среди многих других оказалось по формальным признакам самым подготовленным к этому. Российской гильдией риэлторов (РГР) разработана система сертификации, создан учебный центр. Выработанные стандарты практики требуют важного дополнения функций контроля за рынком.

Китайские власти объявили войну неконтролируемому росту цен на недвижимость. Остудить спекулятивный спрос чиновники пока пытаются за счет налога на спекулянтов и ограничений в кредитовании строителей и покупателей жилья, новые меры будут направлены против скупки земли.



Но рост цен это не останавливает. Цены на жилье в свободной экономической зоне Шенжень портовом городе рядом с Гонконгом в I квартале выросли на 10,4%. В портовом городе Далянь, по данным Национального бюро статистики Китая, новые квартиры с начала года подорожали на 15,6%. В Пекине, по оценке Национального статбюро, жилье в I квартале подорожало на 7%, но пекинские чиновники сообщают, что только за январь февраль цены выросли на 17%. Бум на рынке недвижимости не может долго продолжаться, предупреждает экономист Morgan Stanley Энди Си. А схлопывание пузыря тем опаснее, что инвестиции в строительство за 2000-2005 гг. выросли с 4,9% до 8,6% ВВП, а в 2006 г. могут достичь 9,3% ВВП, отмечает Си. По данным Нацбюро статистики, в 2005 г. в стране строилось жилья на $637,4 млрд это 28% ВВП.

Более 70% населения крупных городов Китая не может позволить себе купить квартиру, говорится в опубликованном недавно исследовании Financial Research Center (FRC) при Пекинском университете. Средняя цена жилья в Пекине, по данным исследователей, достигла $830 за 1 кв. м, в Шанхае $82 На рынке элитного жилья цены и вовсе заоблачные 1 кв. м класса люкс в Шанхае стоит $13 75 При этом доступного жилья продается все меньше: в Шанхае лишь 30% проданных в 2005 г. квартир относилось к экономклассу, а в Пекине 14%. Среднего годового дохода живущей в крупном городе китайской семьи из трех человек ($1875-2125), по данным FRC, хватит лишь на покупку 3 кв. м жилья. Все хотят иметь квартиру, но теперь это невозможно, отмечает экономист FRC Чжонг Вей. В результате спрос отстает от предложения: по данным Народного банка Китая, в 2003 г. построенного, но непроданного жилья в Китае было 128 млн кв. м, а в 2005 г. уже 143 млн кв. м.

Эти меры позволили замедлить рост цен, но он остается неприемлемо высоким, заявил высокопоставленный правительственный чиновник агентству Xinhua. Новые меры правительства будут направлены против спекулянтов, скупающих землю, создавая искусственный дефицит и вздувая цены. По данным Нацбюро статистики, в 2005 г. более половины купленной земли 170 млн кв. м осталось незастроенной. Еще чиновники, по данным WSJ, собираются увеличить ограничения на кредитование строительства и ввести льготы для строителей, возводящих доступное жилье для малообеспеченных семей.

В минувшую среду ситуацию с ценами на жилье обсуждал Госсовет Китая, премьер Вэнь Цзябао заявил, что цель правительства не допустить перегрева рынка. О конкретных мерах по борьбе с ростом цен пока не известно. Но шаги в этом направлении власти Китая начали предпринимать еще осенью 2004 г. Чтобы стоимость жилья не росла из-за того, что строители активно кредитуются в банках, чиновники разрешили выдавать девелоперам кредиты, только если у строителя есть собственные средства на проект 35% его стоимости. Ограничили чиновники и кредитную активность потребителей им было запрещено брать ипотечные кредиты на сумму более 80% стоимости жилья, а максимальные выплаты по кредиту были ограничены половиной доходов заемщика. Вскоре Народный банк Китая разрешил банкам поднять ставки ипотечных кредитов и увеличить минимальный обязательный платеж для заемщиков с 20% до 30%. А прошлым летом чиновники ввели специальный антиспекулятивный налог в 5,5% на перепродажу недвижимости менее чем через два года после покупки.

Комментарии к сложившейся ситуации КДО дали представители крупных строительных и риэлторских компаний.


Рынок жилья продемонстрировал свою полную непредсказуемость: еще полтора года назад ни один из аналитиков или профессиональных участников рынка не мог предположить выход непопулярного ФЗ №214 и его поcледствия - существенное снижение объемов предложения и, как следствие, триумфальный рост цен. Сегодня аналитики делают более осторожные прогнозы, а участники рынка возлагают особые надежды на поправки в закон, которые уже прошли первое чтение в Госдуме РФ. В ситуации непонимания - как поступить? - остаются только потребители: ждать, когда на рынке появятся договора высокой степени защиты, или покупать, не дожидаясь, когда цены вырастут еще?

В настоящее время департамент новостроек корпорации ИНКОМ-Недвижимость реализует более 50 объектов в Москве и области. Большинство предлагаемых объектов (порядка 70%) расположены в Подмосковье. Уже в следующем месяце у нас появятся три новых объекта.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации Инком-Недвижимость:
- После сокращения объема предложения на рынке новостроек в 2005 г. примерно на 30% в последующие один-два года московские строители выведут на рынок свои объекты, приведенные в соответствие с Федеральным законом. Пока сложно давать какие-либо прогнозы. Но надо понимать, что инвестирование в новостройки всегда сопровождается определенными рисками. По крайней мере, покупателю необходимо стараться выбирать застройщиков с хорошей репутацией. По предварительным прогнозам, при условии вывода на рынок значительного объема новых объектов рост цен будет находиться в пределах инфляции - 1-2% в месяц.

Все это негативно сказалось на рынке недвижимости, особенно на сегменте новостроек. В настоящее время на рынке ощущается серьезный дефицит предложения квартир в новостройках Москвы и Московской области. Наиболее сложная ситуация в сегменте эконом-класса. Максимально цены растут, как правило, в районах, удаленных от центра Москвы. В целом за первый квартал цены на первичном рынке жилья столицы выросли в среднем на 15%, а у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20 процентов.

Оксана Каарма, заместитель директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
- 214-й закон был принят в связи с участившимися случаями мошенничества на рынке долевой застройки и призван защитить права дольщиков при покупке жилья в новостройках. В соответствии с этим строительные компании могли привлекать средства соинвесторов и заключать с ними контракты лишь после получения всех необходимых разрешений на возведение здания, а договоры обязаны регистрировать в региональных службах. Кроме того, согласно закону застройщики должны нести солидарную ответственность с банками по невыполнению обязательств перед дольщиками, из-за чего часть банков вообще отказалась кредитовать девелоперов, а часть существенно подняла ставки. Также за невыполнение условий договора строительная компания вынуждена платить дольщику 60% от суммы неустойки. Вследствие этого рынок фактически монополизировали крупные компании.

Предлагается отменить солидарную ответственность и заставить отвечать перед дольщиками только строительную компанию. Сумму штрафа планируется уменьшить до 15% (если соинвестор - юридическое лицо) и 30% (частное лицо). Санкции в отношении дольщика не предусматриваются - застройщик лишь имеет право в одностороннем порядке разорвать договор, если партнер не выполняет своих обязательств. Предусмотрено и решение проблемы привлечения средств на строительство: девелоперы получат право выпускать облигации под гарантию будущих квартир. В поправках отражены практически все требования строительных компаний, и если нововведения вступят в силу, - это может вызвать оживление рынка.

Сложившуюся ситуацию, должны разрешить поправки к закону.

В настоящее время компания МИЭЛЬ-Недвижимость предлагает квартиры в 14 новостройках Москвы, а также в 17 новых домах области в городах: Балашиха, Железнодорожный, Котельники, Люберцы, Реутов, Долгопрудный, Апрелевка, Красногорск, Одинцово, Подольск и Нахабино.

В силу объективных причин дефицит предложения сохранится, на мой взгляд, еще как минимум год - полтора, поскольку нет реальных предпосылок для быстрого наполнения рынка объемами. Впрочем, неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться уже в ближайшие 2-3 месяца. Дальше, скорее всего, произойдет стабилизация темпов прироста цены до 1-2% в месяц.

Причинами резкого сокращения объема жилья стал, во-первых, отложенный спрос - для 2004 г. были характерны неверные потребительские ожидания и опасения. К тому же отложенный спрос наложился на ФЗ №214, и к концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос.

Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании:
- Мы предполагаем, что к лету рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более-менее разумных пределах. А вот осенью ожидается уже новый всплеск цен. И здесь сыграет свою роль не только сезонный фактор: такой прогноз можно дать, анализируя объем предложения на рынке. А жилья на рынке, к сожалению, мало, и его объем не в состоянии удовлетворить спрос. По нашим оценкам, объем предложения на рынке новостроек в ближайшее время вряд ли сильно увеличится. Пока объем предложения только убывает во всех секторах рынка. Наиболее остро нехватка предложения ощущается в сегменте экономкласса. Это объясняется наибольшей востребованностью квартир эконом-класса благодаря удачному соотношению цена - качество.

Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион:
- В первую очередь ФЗ №214 принес больше вреда потребителям, потому что из-за введения этого закона предложение жилья в целом по России снизилось, а на рынке сложилась ситуация неудовлетворенного спроса. Застройщикам закон также принес вред. Это касается и нас, компании ПИК-Регион, потому что мы стараемся продавать жилье на поздней стадии, когда монтаж уже осуществляется, и до этого мы должны обходиться только собственными средствами. Естественно, при больших комплексных застройках мы стараемся привлекать банковские кредиты. Но даже для такой крупной структуры, как ПИК-Регион, вопрос диалога с банками стал значительно тяжелее...

До конца года рост цен составит еще не менее 15-20%, основные его скачки придутся на осень.

В Подмосковье Группа Компаний ПИК приступила к осуществлению двух новых масштабных проектов: микрорайон Ярославский в г. Мытищи, общая площадь квартир в котором составит более 1 млн. кв. м; и микрорайон Юбилейный в г. Химки, общая площадь квартир в котором - около 300 тыс. кв. метров.

С февраля Группа Компаний ПИК приступила к реализации жилья в двух новых микрорайонах на юго-западе Москвы - в микрорайоне Теплый край в Теплом стане и в NewПеределкино (14-м микрорайоне Ново-Переделкино) с общей площадью квартир почти 300000 кв. метров. В апреле Группа Компаний ПИК представила новый проект - жилой микрорайон Заповедный уголок, который строится недалеко от станций метро Свиблово и Бабушкинская на ул. Заповедная, владение 14-1 Общая жилая площадь квартир в микрорайоне составляет 78,5 тыс. кв. метров.

Даже самый добропорядочный застройщик не может гарантировать соблюдение сроков. Строительные компании смотрят на введенные космические штрафы за срыв сроков как на инструмент шантажа: либо плати взятку, либо получишь документы через полгода и заплатишь штраф за сорванные сроки. Размер штрафа должен дисциплинировать, но не должен ставить компанию на грань разорения. Размер пени в новой редакции закона вполне разумный.

Анна Осина, финансовый директор компании Бенефит инжиниринг:
- В процессе ведения строительного проекта далеко не все зависит от застройщика. За понятием бизнес-процесс кроется поражающая чиновническая неразбериха, а часто прямое противодействие. Если бы можно было замерять аппетиты согласовательных органов, то, думаю, рост стоимости квадратных метров оказался прямо пропорциональным росту взяткоемкости согласовательных этапов строительного процесса.

К сожалению, нет статистики недобропорядочности дольщиков, а это случается довольно часто. Поэтому застройщик обязательно должен иметь возможность расторжения договора со своей стороны. Застройщик так же может оказаться в роли жертвы, как и дольщик. Рискуют и первые, и вторые, и абсолютно все нуждаются в законодательной защите.

Застройщик и соинвестор должны рассматриваться законодательством как два равных партнера. Поправки приближают закон к такому положению. Хотя законодатель больше защищает дольщика, чем застройщика. Но бизнес-сообщество готово это принять и прогнозирует, что закон после принятия поправок будет вполне рабочим, хотя и останется несовершенным.

Закон отдает приоритет дольщикам. Хотя в строительном бизнесе дольщик не является потребителем как таковым, он соинвестор, партнер. Он также получает прибыль от проекта. Застройщик и дольщик должны быть равноправными. Но в реальности дольщик часто оказывается жертвой, поэтому бизнес-сообщество признает необходимость законодательной защиты частных инвесторов. Новая редакция закона несколько сокращает гарантии дольщиков, но их остается достаточно, чтобы частные инвесторы чувствовали себя спокойней...

Наиболее абсурдным в законе является положение о солидарной ответственности кредиторов и заемщиков. У комического решения трагические последствия: банки не стали более ответственными, как хотели законодатели, а просто исключили из своих кредитных программ строительную отрасль или значительно повысили процентные ставки. Упразднение этого положения заметно изменит положение дел.

Недавно мы выставили на продажу несколько элитных квартир в ЖК на Мещерских прудах. На сегодняшний день в продаже 3000 кв.метров. И в ближайший год мы не планируем строить в Москве. Все проекты мы перенесли в регионы: большой жилой район в Калининграде, отель и бизнес-центр в Воронеже. В сложившейся ситуации строительство в Москве - это не бизнес, а благотворительность в пользу госслужащих.

Мы не ждем значительного увеличения предложений в этом году, поэтому не ждем значительного снижения цен. Цены вообще уже не снизятся. Можно говорить о замедлении роста, 2-3 % в неделю - это очень большой рост. Возможно, к концу года рост замедлиться до 0,5 % в неделю. Это самый оптимистический прогноз из возможных. А, скорее всего, цены будут расти также стремительно. Ведь очень скоро заработает ипотека (очень много сил на это брошено). Как только это случится, цены на недвижимость достигнут лондонского уровня - 10 тыс. долларов в бизнес-классе.

Леонид Бандорин, юрист Фонда Институт экономики города:
- Думаю, что рынок приостановился не только потому, что работать строительным компаниям стало сложнее. Проблемы лежат еще и в психологической плоскости. Покупатели жилья знают о законе, но видят, что жилье продается в обход его, по другим схемам. Таким образом, возникает недоверие.

Особое мнение

Вот передо мной типовой договор одной крупной строительной фирмы, по которому она реализует жилье в еще не построенных объектах. Юридически этот документ совмещает в себе черты предварительного договора купли/продажи, купли-продажи векселя и договора-поручения. Юридически такой документ никого не защищает: не захочет компания строить, так и не будет строить. И будет крутить эти деньги по векселю 2 года.

С лета, по всей видимости, вступят в силу поправки к закону, затрагивающие солидарную ответственность банков. Но, скорее всего, вряд ли более половины компаний перейдет на работу по договорам долевого участия, будут продолжать применяться самые разные схемы реализации жилья.



Главная --> Публикации