Главная --> Публикации --> С новым складом! Московская область обрастает технопарками На месте аквапарка построят оздоровительный центр Пресс-конференция в. ресина в центральном доме журналиста 13 февраля 2006 г. При купле-продаже будьте на страже!

- Б.ЛЕОНОВ: Покупатели жилья, ориентирующиеся на работу в Москве, давно раскусили главное преимущество ближнего Подмосковья - на порядок ниже цены. Кроме того, комфортность проживания в подмосковных новостройках также на порядок выше. Жилье здесь, как и в Москве, возводится комплексно, то есть вместе с ним в район приходит вся необходимая современная инфраструктура: детские площадки, сады, школы, магазины, торговые центры, вся необходимая для жизни в городе сфера услуг.

Не исключено, что Москва и Подмосковье скоро объединятся в одну административную единицу. В ближнем Подмосковье немало мест, которые в жилищном плане намного интереснее, чем на окраине столицы. О новостройках ближнего Подмосковья рассказывает заместитель генерального директора Московской областной инвестиционно-строительной компании (МОИСК) Борис ЛЕОНОВ.

- Б.ЛЕОНОВ: Этот вопрос решается. И весьма успешно. Возьмем новый микрорайон Красногорье, который строится в Павшинской пойме на хорошо известном многим Волоколамском направлении. Впрочем, какое направление? Застройка идет в 3-5 километрах от МКАД. Пропускная способность этого участка Волоколамского шоссе себя исчерпала. Поэтому при проектировании этой застройки изначально было предусмотрено значительное расширение Волоколамского шоссе в этом месте, а также устройство вдоль застройки дублера Волоколамского шоссе, работы по прокладке которого на сегодня находятся уже в завершающей стадии. Кроме того, в районе возводятся две современные развязки. В этом году уже приступаем к строительству ведущей в этот микрорайон развязки с МКАД. К концу следующего года будет построена и вторая Ильинская развязка.

- А дороги?

- Б.ЛЕОНОВ: Согласен. Но как иначе? Этот район уже сегодня вполне справедливо называют столицей Подмосковья: буквально здесь же, напротив, через Москву-реку будет расположен комплекс зданий административно-общественного центра Правительства Московской области.

- Да, Красногорье строится по-министерски...

- То есть, это уже не просто микрорайон, а нечто очень близкое к городу?

Вообще застройка в Красногорье ведется очень масштабная. В ближайшие годы здесь будет возведено 1,5 млн. кв. метров жилья. Для сравнения: в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию около 4,5 млн. кв. метров жилых площадей:

Говоря о Красногорье, нельзя не сказать об инфраструктуре, которая учитывает местность и ландшафт района. Предусмотрено строительство яхт-клуба, очень крупного культурно- и спортивно-развлекательного центров.

- Б.ЛЕОНОВ: Да, это очень большой район застройки, который включает четыре основных массовых микрорайона. Причем еще и тем, что, чем эта застройка интересна, помимо комплекса зданий Правительства Подмосковья здесь будет и еще одна уникальность - всесезонный горнолыжный комплекс, который уже строится и согласно планам в конце этого года сдается в эксплуатацию.

- Б.ЛЕОНОВ: Конечно, ведь таких комплексно застраиваемых районов в Подмосковье с каждым годом становится все больше. Помимо Красногорья, наша компания успешно возводит микрорайоны в Одинцово и Балашихе. Возможно, в них меньше уникальных объектов, чем в Красногорье, но зато, как и в Красногорском районе, замечательная подмосковная природа совсем рядом.

- То есть, Москва позавидует тому, что уже возводится у нее под боком?

- Б.ЛЕОНОВ: Безусловно. К тому же посмотрите сами, если взять такие цепочки районов, как Выхино-Жулебино-Люберцы. Сегодня это уже одна сплошная застройка. То же самое происходит в Ярославском направлении: Мытищи-Королев-Пушкино. Не исключено, что буквально завтра эти города сольются в один:
Дума усилит имущественную ответственность жильцов многоквартирных домов. На прошлой неделе в Мосгордуме состоялось совместное заседание двух комиссий: по городскому хозяйству и жилищной политике и комиссии по законодательству, которые рассмотрели вопрос об ответственности граждан, проживающих в многоквартирных домах, за причинение вреда имуществу других лиц.

- Так что, фактическая близость Москвы и природа вполне компенсируют отсутствие желанной для многих московской прописки?

Как сообщил председатель Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов, одним из пунктов документа предусмотрена подготовка Московской городской Думой изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ о введении нормы об обязательном страховании риска гражданской ответственности граждан, проживающих в многоквартирных домах, за причинение вреда имуществу других лиц.

Участники заседания обсудили Постановление правительства города О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах.

Кроме того, документ предполагает также дополнения и изменения в Уголовный кодекс РФ в отношении введения уголовной ответственности для граждан за злостное неисполнение вступившего в законную силу судебного решения.

Как правило, такая ответственность возникает при проведении переустройства и перепланировки помещений в квартирах.

Однако, несмотря на то, что городские власти принимают активные меры по установлению фактов несанкционированных перепланировок в жилых домах и привлекают виновных к ответственности, проблема по-прежнему требует решения.

В ходе заседания приведены данные Мосжилинспекции о том, что в Москве сегодня действует единый порядок по выдаче разрешений на проведение переустройства, перепланировки помещений в жилых домах в режиме одного окна. В каждом административном округе города создано специализированное подразделение Мосжилинспекции по надзору и приемке завершенных ремонтно-строительных работ, что упрощает процедуру получения разрешений на переустройство помещений, сокращает время на оформление документов.

В ходе дискуссии члены комиссии обратили внимание на то, что денежная компенсация, которую город выделяет москвичам за причинение вреда их имуществу, к сожалению, невелика. Поэтому, как считают депутаты, целесообразно ставить вопрос о страховании квартир. Лишь в этом случае возможно полное погашение стоимости пострадавшего имущества.

По мнению участников заседания, нужна действенная система обеспечения безопасности при проведении переустройства и перепланировки квартир.

По спросу на зарубежную недвижимость Испания входит в число стран-лидеров, и объемы продаж продолжают расти. Удивительное дело: несмотря на относительную доступность цен по сравнению с Западной Европой, квартира или дом, расположенные на испанском побережье, всегда являлись показателем статуса владельца. Не последнюю роль в выборе играет и постоянное повышение цены на недвижимость, что делает покупку выгодным вложением инвестиций.

В итоге, члены комиссии решили поддержать предложение о подготовке законодательной инициативы Мосгордумы на федеральном уровне, предусматривающей усиление имущественной ответственности жильцов многоквартирных домов. По словам Степана Орлова, эта работа будет скоординирована с Мосжилинспекцией и другими органами исполнительной власти города, заинтересованными в решении этой непростой и ответственной задачи.

Выбор жилья достаточно широк: предложения на рынке варьируются от 100 000 долларов

Последнее время наблюдается постоянный рост цен на недвижимость (10-20 % в год), что само по себе является серьезным плюсом. Именно поэтому многие риелторы советуют приобретать дома и квартиры именно с целью последующей перепродажи или аренды.

Дом на берегу моря

При этом выбор жилья достаточно широк: предложения на рынке варьируются от 100 000 долларов (за такую цену можно приобрести, например, студию или односпальневую квартиру) до десятков миллионов евро (вилла класса люкс). Стоит отметить, что количество комнат здесь указывается по спальням, то есть, по сути, превышает заявленное количество комнат. (По российским меркам односпальневая квартира вполне может считаться двухкомнатной, поскольку содержит еще и кухню-столовую).

Независимо от целей приобретения недвижимости нужно обязательно учитывать, насколько легко можно будет перепродать недвижимость или сдать ее в аренду, то есть ликвидность жилья. Наиболее ликвидными считаются апартаменты, находящиеся близко к морю или же в непосредственной близости от крупного города. Рассказывает Сергей Филиппов, генеральный директор компании Новые традиции: Наиболее популярными предложениями пока остаются побережье Коста-Бравы и южная часть побережья Коста-Бланки. Коста-Брава интересна близостью к Барселоне и красивой природой, а Коста-Бланка теплым климатом и большим предложением недвижимости у моря.

Как и в любой курортной зоне, наиболее востребованным здесь является жилье у береговой линии. Советует консультант по Испании международного агентства курортной недвижимости за рубежом МОНВИЛЬ Сергей Пестов: Лучше всего приобретать апартаменты вблизи от моря. Эта недвижимость наиболее ликвидна, так как такие квартиры легче сдать в аренду, продать, да и расходы по содержанию существенно ниже, чем в отдельно стоящей недвижимости. К тому же количество земли на первой линий испанского побережья ограничено, и уже в скором времени купить объекты рядом с морем будет практически невозможно, а цены на такую недвижимость существенно возрастут.

Что почем и почему?

Давать советы, касающиеся ценовой категории, дело достаточно неблагодарное: ведь каждый рассчитывает на свой бюджет и возможную прибыль. Однако отследить тенденции спроса возможно: Больше всего спросом пользуются апартаменты до 250 тысяч евро и дома до 500-600 тысяч, рассказывает ведущий менеджер компании Costa Esperanza Оксана Касерум.

Стоимость недвижимости в Испании зависит от нескольких факторов: региона, близости к морю или крупному городу, качества строительства .

По словам Владимира Назарчука, главы представительства Reunion de agencias S.A. в России, очень сильное влияние на цену квадратного метра оказывает фактор расположения: В отдельных случаях расположение может увеличить себестоимость строительства в 5-7 раз. Многие напрямую связывают фактор расположения с удаленностью от моря, и это отчасти верно. Наиболее правильным является сопоставление данного фактора со стоимостью земли. Действительно, земельные участки в непосредственной близости от моря, с видом на море, участки в исторически престижных местах, в местах с развитой инфраструктурой, в столичных городах и окрестностях, поблизости от природных заповедников имеют повышенный спрос и, как следствие, высокую цену.

Марбелья (Коста-дель-Соль) считается самым дорогим курортом. Недвижимость здесь в 3-4 раза дороже, чем на остальных курортах Испании, а ее стоимость может достигать 15 тыс. евро за кв. м. И это не предел в наиболее престижных зонах она практически не ограничена. Однако если немного отъехать по Андалусийскому побережью, то вполне можно найти приемлемые варианты. Так, недалеко от Малаги можно приобрести 3-спальневую квартиру в среднем за 300 тысяч евро, а на границе Коста-дель-Соль двухспальневую за 220 тысяч.

Это одна из важнейших, но, разумеется, не единственная составляющая цены на сегодняшний день. Стоимость недвижимости в Испании зависит от нескольких факторов: региона (Коста-Брава и Коста-дель-Соль более дорогие побережья, Коста-Бланка более доступное), близости к морю или крупному городу, качества строительства, площади недвижимости (при одинаковой стоимости строительства квадратного метра на побережье Коста-дель-Соль принято строить просторные дома и апартаменты, к примеру, стоимость 2-спальневой квартиры получается выше, чем стоимость 2-спальневой квартиры на побережье Коста-Бланки из-за разницы в площади), рассказывает Сергей Филиппов.

Кроме квартир, домов и вилл, серьезным спросом в Испании пользуются также бунгало одно- и двухэтажные дома не несколько семей с разными входами и участками. Такие дома имеют небольшие участки и могут располагаться как в городе, так и за городом. По стоимости они не сильно отличаются от квартир и стоят от 150-170 тыс. евро.
Дорого или нет стоит аренда жилья в Москве? Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, с какой стороны баррикады вы находитесь. Арендаторам кажется, что минимум $ 400 в месяц за плохонькую однокомнатную квартиру на окраине это перебор. Сразу вспоминаются средняя зарплата и прочие социальные материи.

Стоит упомянуть также развивающееся побережье Коста-дель-Азахар, расположенное недалеко от Валенсии, которое вполне может заинтересовать инвесторов. По словам Сергея Пестова (МОНВИЛЬ), на сегодняшний день здесь можно приобрести едва ли не самую недорогую курортную недвижимость на средиземноморском побережье, однако при этом достаточно перспективную: так, например, апартаменты в строящемся комплексе Las Dunas продаются сейчас по цене около 2000 евро за кв. м, в будущем же ожидается возрастание цены до 5000-6000 евро за кв. м.

Если же посмотреть с колокольни арендодателя, то сдача жилья это бизнес. Который должен приносить приемлемые дивиденды. Цена нормальной однокомнатной квартиры давно перевалила за $ 100 тысяч, сдать же ее можно за $ 500, $ 550 максимум. Доходность брутто составляет всего 0,5 % в месяц (6 % годовых), если же сделать поправку на квартплату, потребность периодически делать ремонт и налоги (необходимость платить их с каждым годом осознают все больше арендодателей), то цифры получаются совсем смешными на уровне 4-5 % годовых. В банке а там, между прочим, ни рисков пожара, ни хлопот с поисками арендаторов и то дают больше.

Цена нормальной однокомнатной квартиры давно перевалила за $ 100 тысяч.

Но если отвлечься от эмоций, то каковы же они, нынешние московские цены на аренду? По данным Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, типовая однокомнатная квартира стоит сегодня $ 540 в месяц, двухкомнатная $ 660, и трехкомнатная $ 80 Дороже всего, разумеется, ЦАО: здесь однушек дешевле $ 600, а трешек меньше $ 1000 не бывает в принципе. На позицию вице-лидера претендуют Западный и Юго-Западный округа (однокомнатные от $ 550), далее следуют все остальные. Замыкают ценовую линейку юг и юго-восток Москвы именно там еще возможна цена, названная в самом начале этой статьи.

Законы рынка

Любопытно, что нынешние цены установились примерно с августа-сентября прошлого года и с тех пор почти не менялись. На рынке аренды не сказались ни безумный рост цен на продажу квартир (только в марте они прибавили 8 %, в апреле 10 %, в мае предварительные расчеты обещают 7-8 %), ни происшедшее в начале года ощутимое повышение квартплаты и коммунальных платежей. Более того, в апреле цены по сравнению с мартом даже чуть снизились буквально на $ 5-10 в среднем, но все же Это оттого, что начался сезонный спад активности арендующих (многие из иногородних, работающих в Москве, летом подаются на родину), тогда как предложение возросло: московские пенсионеры отправляются на лето на дачу и сдают на это время свои квартиры. В подобных условиях, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, повышения цен можно ожидать только к августу, когда в канун нового делового сезона снова увеличится спрос. И этот рост вряд ли превысит 10-15 %, после чего цены вновь успокоятся на год. Если, конечно, не произойдет ничего непредвиденного

Повышения цен можно ожидать только к августу, когда в канун нового делового сезона снова увеличится спрос.

В ценовом сегменте, который специалисты называют экономклассом (это все квартиры до $ 1500-2000 в месяц), решающим при определении цены является местоположение: какая станция метро ближайшая, и как далеко до этой станции добираться. Все прочие параметры, интересные в других сегментах, здесь почти незаметны. Возьмем, к примеру, ремонт. Квартира вовсе без ремонта (убитая, по терминологии риелторов) может быть сдана всего на $ 50-100 дешевле, чем в нормальном состоянии. А очень дорогой и хороший ремонт здесь вообще никого не интересует: такую квартиру, конечно, снимут с большей охотой, но пытаться выжать за квартиру больше среднерыночного уровня не получится: арендаторы будут мяться, говорить, что в соседнем доме точно такая же квартира стоит дешевле, и уходить. Точно так же не играют роли и другие факторы, весьма существенные на рынке купли-продажи: быстро и практически без потери цены снимаются квартиры на первых и последних этажах, выходящие на шумные магистрали. Даже хрущевки, страх и ужас московского рынка, сдаются совершенно без проблем. Оно и понятно: покупатель думает о том, что будет с квартирой через несколько лет, не попадет ли дом под снос, тогда как арендатору все эти беспокойства неведомы.

Местоположение

Некая пенсионерка с улицы ПРАВДЫ свою квартиру умудрилась сдать 15 арендаторам.

Дешевые квартиры

Проблемы арендодателя разнообразнее: тут и просто не платящие жильцы, которые отказываются выезжать и трясут при этом удостоверениями матери-героини, и многотысячные счета за междугородние телефонные переговоры, и уделанная в ноль отделка квартиры, и залитые соседи снизу В общем, истина о том, что дармовых денег не бывает, подтверждается тут в полном объеме.

Рынок дешевых квартир остается довольно рискованным местом, где обе стороны и арендатор, и арендодатель рискуют напороться на аферистов. Большой объем (по разным оценкам, количество сдающихся в Москве квартир исчисляется десятками тысяч, некоторые эксперты называют даже цифру в сто тысяч), а также не очень значительные комиссионные приводят к тому, что риелторы не имеют возможности тщательно проверить всех участников сделки. Риски арендатора: человек, сдавший вам квартиру, может оказаться вовсе не ее хозяином (документы подделаны), либо хозяин настоящий, но на следующий день после получения предоплаты он требует квартиру освободить, вообще не знает, кто вы такой и что в его квартире делаете, и справочка из дурдома у него имеется. В профессиональных кругах даже была известна некая пенсионерка с улицы ПРАВДЫ свою квартиру она умудрилась сдать 15 арендаторам, с каждого получив предоплату. В конечном итоге бабушка, конечно, попала в черный список московских риелторских компаний, но вот напороться на нее при попытке снять квартиру самостоятельно вполне возможно.



Главная --> Публикации