Главная --> Публикации --> За дольщиков ответят мэры Дмитрий медведев познакомился с коттеджным строительством Дешевое жилье в подмосковье Спорный эксклюзив Офисы на дороге

Рост цен в 2005 г. был значительнее, чем в 2003-2004 гг., отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. По данным руководителя департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергея Винтаева, в центральных районах Самарском, Ленинском, Октябрьском в 2005 г. цены на жилье увеличились с $1100 до $1300 за 1 кв. м, в Железнодорожном и Советском с $1000 до $1100-1200 за 1 кв. м, а в отдаленных районах достигли $1000 за 1 кв. м по сравнению c $700-800 в начале года. Если в 2003 г. типичная однокомнатная хрущевка стоила $20 000, то к концу 2005 г. ее стоимость была равна уже $37 000, приводит пример Лариса Чарикова, генеральный директор компании Центр недвижимости.

Самара Основной тенденцией на рынке вторичного жилья в 2005 г. стал значительный рост цен, вызванный резким повышением спроса на готовые квартиры. Риэлторы связывают это с дефицитом первичного жилья, который случился после вступления в силу закона О долевом участии в строительстве. Кроме того, на увеличение спроса и цен повлияло активное развитие ипотеки в регионе.

Но Петухов считает, что цены на вторичном рынке стали расти и по инерции продавцы поднимали их вслед за новостройками. Порой люди руководствуются абсолютно субъективными мотивами, не основанными на реальных рыночных причинах, говорит он. По оценке Винтаева, увеличение цен на новостройки в 2005 г. составило 25%. Чарикова добавила, что подорожание жилья увеличило его инвестиционную привлекательность, что еще больше повлияло на спрос.
Кроме того, на смещение спроса влиял и психологический фактор. В 2005 г. на самарском рынке жилья произошел ряд конфликтов дольщиков с застройщиками, вызванных предбанкротным состоянием строительных компаний, таких как Содействие, Виктор-С, Кросс, сопровождаемых шумихой в прессе, напомнил Винтаев. До этого подобных масштабных скандалов практически не было, говорит он, и, возможно, многие просто побоялись из-за этого покупать первичное жилье.

Участники рынка утверждают, что ценовой подъем в секторе вторичного жилья во многом спровоцировали события, происходившие в прошлом году на самарском первичном рынке. После выхода закона О долевом участии в строительстве рынок повел себя по-другому, говорит генеральный директор инвестиционной компании Дом Евгений Поберезкин. Застройщики временно убрали из продажи дома, не получившие полного пакета документации, и спрос на первичные квартиры превратился в ажиотажный, причем как в эконом- , так и в бизнес-классе. Директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис Никита Петухов констатировал, что возникший дефицит в первичном секторе вызвал рост спроса на вторичные квартиры как результат, за этим последовал ценовой скачок на готовое жилье. По его оценкам, спрос на вторичные квартиры в 2005 г. вырос примерно на 30%.

Участники рынка сходятся во мнении, что заметную роль в удорожании вторичного жилья сыграла и ипотека, в 2005 г. она стала в Самаре гораздо более массовой. И российские, и местные банки сейчас смягчают требования к потенциальным заемщикам, делая процесс получения кредита более доступным, отмечает Поберезкин. К тому же в 2005 г. многие федеральные банки начали выходить с пилотными ипотечными программами в регионы. Ранее, говорят риэлторы, все ипотечные программы в основном предлагал Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). По данным главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, в целом в регионе в 2005 г. было заключено 8753 сделки по приобретению объектов недвижимости через ипотеку, в самой Самаре 2060.

По данным Поберезкина, количество сделок на вторичном рынке с начала года постоянно увеличивалось, а в мае оно превысило апрельские показатели на 40%. К концу года заметно изменилась структура предложения: По итогам ноября общее количество предложений сократилось более чем на 8%, лидерами падения стали Промышленный (- 19%) и Советский (-16%) районы, говорит Поберезкин. Сокращение предложения одновременно с ростом спроса способствовали еще большему ценовому подъему на вторичном рынке.

Все риэлторы солидарны в том, что в дальнейшем развитие рынка вторичного жилья будет зависеть от того, как разрешится ситуация с долевым строительством на первичном рынке. Если приобретение квартир через долевое участие будет невозможным, то спрос на вторичку продолжит расти, а вслед за ним увеличатся и цены, резюмировал Петухов.

Говоря о других тенденциях прошедшего года на рынке вторичного жилья, специалисты отмечают, что с ростом цен изменилось и отношение покупателей к комфортности жилья. Люди стали предпочитать квартиры в районах с минимальной стоимостью квадратного метра. На первое место в выборе жилья вышел вопрос цены, и лишь потом рассматривается вопрос привлекательности и удобства района, говорит Поберезкин. По количеству сделок на конец года лидировал активно развивающийся Промышленный район, в котором много как строящегося, так и готового жилья экономкласса. По итогам года одними из наиболее востребованных стали Железнодорожный и Советский районы, добавил Петухов. Самыми престижными районами по-прежнему оставались Ленинский и Самарский, именно там проходило более половины дорогих сделок, от $100 000-150 000 за объект и выше. Самыми ликвидными на рынке, по его словам, были однокомнатные квартиры, преимущественно хрущевки площадью от 30 до 40 кв. м.


Как стало известно Бизнесу, группа компаний Ташир выходит на рынок офисной недвижимости Москвы. До 2007 года компания собирается вложить около $200 млн в строительство бизнес-центров на территории столицы. Первое офисное здание группа Ташир планирует построить рядом с офисом Газпрома на улице Наметкина. Эксперты рынка уверены, что если бы компания вышла на рынок два-три года назад, инвестиционная привлекательность проектов Ташира была бы существенно выше.

По оценкам самарских риэлторов, рост цен на рынке вторичного жилья в 2005 г. составил в среднем 30%. По данным аналитического центра инвестиционной компании Дом, во вторичном сегменте цены выросли более чем на 40% их максимальное увеличение наблюдалось в Железнодорожном и Октябрьском районах Самары: только по итогам декабря оно составило более 4%.

Эксперты рынка полагают, что группа Ташир выбрала удачное место для строительства стартового объекта. На юго-западе Москвы располагается целый конгломерат крупных компаний, сотрудничающих с Газпромом и РАО ЕЭС, которые готовы арендовать офисные помещения в этом районе, говорит эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Вероятней всего, комплекс будет сдан весь еще до момента окончания реализации проекта,- полагает эксперт. С ним соглашается и гендиректор компании Solo Светлана Муханова: Юго-западное направление традиционно характеризуется существенным дефицитом на качественные офисные площади.

До 2007 года девелоперская группа Ташир собирается вложить $200 млн в строительство бизнес-центров класса А в Москве. Об этом Бизнесу рассказал источник в компании. Первый проект Ташира будет располагаться на улице Наметкина, рядом со зданием Газпрома. Общая площадь 24-этажного комплекса с трехуровневой подземной стоянкой составит 36,4 тыс. кв. м, а площадь участка под застройку - 0,2 га. В планах группы Ташир строительство пяти офисных центров. Узнать подробности других проектов вчера не удалось.

То, что Ташир распределил $200 млн на строительство сразу пяти бизнес-центров, эксперты считают вполне логичным решением. У любого района есть предел насыщения, таким образом, вероятно, что при строительстве, к примеру, двух 100-тысячных комплексов половина площадей просто не нашла бы арендаторов,- рассуждает Светлана Муханова.

Участники рынка уверены, что два-три года назад инвестиционная привлекательность проектов Ташира была бы существенно выше. Тогда девелопмент приносил отдачу 50-100% в год, а сейчас эта цифра уже снизилась до 20%,- утверждает Светлана Мунаханова. Тем не менее, по ее словам, при грамотном подходе, рентабельность проектов все равно остается на высоком уровне. Сейчас спрос на офисы по-прежнему значительно превышает предложение,- говорит Муханова.- Несмотря на прогнозы о постепенном насыщении рынка, этопроизойдет не скоро, так как не все заявленные девелоперами проекты будут доведены до конца.

Чтобы войти в проект понадобиться выкупить площадку, потом долю города, произвести снос существующих строений, а это существенные инвестиции,- считает Жуликов.

Впрочем, Жуликов полагает, что заявленного объема инвестиций Таширу хватит на строительство не более 100 тыс. кв. м.

По данным компании Praedium, гостиничный фонд Москвы оценивается на уровне 35 тыс. номеров, тогда как в Лондоне и Париже этот показатель существенно выше и составляет 90 тыс. и 75 тыс. номеров соответственно. При этом немалую часть гостиничного рынка- 33% столичного номерного фонда- занимают отели старой постройки, морально устаревшие и не соответствующие существующим стандартам качества, рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Качественные пятизвездные гостиницы составляют примерно 7% гостиничных номеров, четырехзвездные гостиницы- 20%, трехзвездные гостиницы - около 40%.

За прошедшие пять лет реконструкции гостиничного фонда столицы количество номеров в закрытых отелях превысило количество номеров в только что открытых гостиницах почти на 6 тыс. номеров, или на 16%. По оценкам экспертов, на рынке Москвы образовался номерной вакуум. Они уверены, что эта ситуация продлится еще как минимум до 2008 года, до тех пор пока не стартуют многие заявленные проекты, среди которых строительство новых отелей на месте гостиниц Интурист и Москва. А пока средняя цена номера в сутки в столице выросла за 2005 год на 34% и, вероятно, будет расти примерно теми же темпами еще два года.

Суммарный номерной фонд реконструируемых отелей существенно превышает суммарный номерной фонд гостиниц, введенных в эксплуатацию, что привело к образованию некого номерного вакуума, констатирует старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. В совокупности с другими факторами появившийся вакуум провоцирует рост цен на номера в Москве,- соглашается Ольга Кисарина. По сравнению с 2004 годом в 2005 году рост стоимости номера в сегменте гостиниц современного стандарта составил 34%, а средняя цена номера- около $240, добавляет Марина Усенко.

Изначально существующий дефицит гостиничных номеров в Москве усугубляется постепенным сокращением уже действующего номерного фонда города, который происходит за счет закрытия на реконструкцию старых гостиниц.

Игроки рынка уверены, что примерно через два года ситуация начнет меняться и будет наблюдаться существенный прирост гостиничного фонда.

Среди основных гостиниц, закрытие которых стало особенно ощутимым для города, генеральный директор компании Русские отели Станислав Капинос называет гостиницу Россия. По его словам, по пропускной способности и загрузке с Россией может сегодня сравниться только Космос (1777 номеров.- Бизнес). Самый серьезный провал на туристическом рынке Москвы будет в тот момент, когда новые инвесторы Космоса закроют гостиницу на реконструкцию,- считает Капинос.

Однако так как это будут отели класса люкс, по мнению Станислава Капиноса, они не решат общей нехватки мест размещения в столице. С ним соглашается Ольга Кисарина: Первый сегмент гостиничного рынка, в котором будет покрыт дефицит,- пятизвездные гостиницы, в дальнейшем четырехзвездные и так далее.

В 2008 году должны стартовать такие проекты, как бывшие Интурист и Москва",- отмечает Станислав Капинос.

Тормозит развитие гостиничного рынка столицы также желание девелоперов минимизировать срок возврата инвестиций. При покупке инвестконтракта и предоставлении администрацией города участка под строительство гостиницы инвестор идет на различного рода ухищрения с целью сократить срок окупаемости объекта, объясняет Станислав Капинос.

В последнюю очередь дефицит номерного фонда будет ликвидирован в низколиквидном сегменте трехзвездных отелей. По ее мнению, подобная активность девелоперов в самом дорогом сегменте обусловлена в первую очередь более высокой доходностью по номерам и, соответственно, короткими сроками окупаемости.

Глянцевая книжица

Инвестор строит многофункциональный центр с торговыми, офисными площадями и в том числе гостиничными номерами, одновременно уменьшая их количество,- рассказывает гендиректор компании Русские отели. И этот процесс, по мнению Станислава Капиноса, будет идти до тех пор, пока город не предоставит преференции владельцам трехзвездных отелей по налогообложению до момента возврата инвестиций.
Курс на паспортизацию жилья столичные власти провозгласили в 1998 году, однако массовым это явление до сих пор не стало. Начиная с 2001 года, техническими паспортами было обеспечено всего 54 тысячи квартир в 295 домах (всего в Москве более 30 тыс. жилых домов - ИФ), подавляющее большинство - в ходе специального эксперимента в районах массовой застройки Митино и Марьино. Настаивая на обязательном оформлении паспортов на квартиры в новостройках, чиновники вместе с тем признают, что для тех, кто живет в старом жилом фонде, паспортизация - это дело добровольное. Хотя понятие технический паспорт на жилое помещение фигурирует в ЖК и других федеральных и городских законодательных актах, сфера его применения четко не определена.

Технический паспорт оформляется в виде брошюры формата А5 в глянцевой обложке, на которой изображен герб Москвы. Документ состоит из трех разделов. Первый - сведения государственного технического учета - введен в соответствии с требованиями ЖК. В этом разделе приводятся адресные данные, год постройки здания, его физический износ, поэтажный план и экспликация, а также инвентаризационная стоимость квартиры.

Закон города Москвы О паспортизации жилых помещений от 3 ноября 2004 года дает определение техпаспорта, устанавливает порядок его изготовления, передачи от заказчика потребителю и внесения изменений в контент в случае перепланировки и переустройства квартиры. Принятое в 2006 году постановление О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений конкретизирует положения закона. В нем подробно описывается внешний вид и содержание паспорта, а также рассказывается, как проводится паспортизация во вновь построенных домах и домах сложившейся жилой застройки.

По желанию жильца за отдельную плату можно заказать санитарно-гигиеническое и экологическое (допустимая температура в помещениях, относительная влажность в холодное и теплое время года, уровень шумов, продолжительность инсоляции) исследование состояния квартиры и занести полученные результаты в техпаспорт.

Во втором разделе Сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации дается подробное описание конструкций и систем жилого дома (из чего сделаны стены и перекрытия, как осуществляется вентилирование, водоснабжение и водоотведение, есть ли лоджии и балконы и т.д.), а также квартиры. Если квартира сдается в свободной планировке, то в паспорт будет вложен только ее план, включая лестнично-лифтовой узел, и указана проектная и строительная организация. В остальных случаях к плану прилагается таблица с характеристиками основных конструктивных элементов (окон, дверей, перегородок и т.д.) и отделки помещений. Кроме того, в этом разделе приводится схема расположения электрических сетей, даются параметры теплоносителей, вентиляции, систем связи и сигнализации и др.

Путеводитель по квартире

В третьем разделе приводится разнообразная справочная информация - полезная в быту. В частности, перечислены обязанности управляющих, строительных и ремонтно-строительных организаций, права и обязанности собственников и нанимателей жилья, а также указаны телефоны органов исполнительной власти и аварийных служб.

В пресс-службе группы компаний СУ-155 Интерфаксу подтвердили, что паспортизация проводится по всем возводимым домам, а форма документа полностью соответствует требованиям, которые выдвигают власти. Жилец получает подробный путеводитель по квартире, - отмечает собеседник агентства.

С 2004 года паспортизация в новостройках должна проводиться в обязательном порядке. В нормативных документах правительства Москвы содержится требование включать соответствующий пункт в инвестконтракты, заключенные с момента вступления в силу закона О паспортизации. Если по каким-то причинам такое задание в документах на строительство жилого дома отсутствует, то к инвестконтракту заключается дополнительное соглашение. По словам председателя комитета Мосгордумы по городскому хозяйству Степана Орлова, паспорта должны изготавливаться за счет строительных компаний. Эксперты указывают, что затраты почти наверняка будут включены в сметную стоимость строительства и в конце концов за документы заплатят сами покупатели квартир.

Изготовлением паспортов по заказу застройщиков, кроме домов, строящихся по проектам МНИИТЭПа (является проектировщиком основных типовых серий - ИФ), занимается созданный в 2005 году ГУП Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений. В заявке нужно указать строительный адрес объекта, сведения об учетной регистрации инвестконтракта, характеристику проекта (типовой с указанием серии или индивидуальный), категория комфортности, общая площадь квартир, количество и этажность секций, количество квартир (общее и по типам), а также сведения об утвержденной проектной документации, сроках начала и окончания строительства и реквизитах заявителя. ГУП МНИИТЭП обслуживает строительные компании, работающие с домами, проекты которых увидели свет в стенах института.

В Сити-XXI век выдают собственникам паспорта в том случае, если те обращаются в компанию, сообщил Интерфаксу пресс-секретарь компании Сергей Лядов. Он подчеркнул, что особую пользу паспорта имеют для тех, кто получает квартиры по городским или федеральным жилищным программам. Дома в этом случае сдаются с отделкой, - говорит он. - И паспорта становятся реальным инструментом защиты прав людей, если при строительстве жилья не были соблюдены те или иные нормативы.

Паспортизацией квартир в домах сложившейся застройки должно заниматься МосгорБТИ, однако процедура пока не отработана. Предполагается, что документ будет оформляться по желанию и за счет средств нанимателя, собственника или арендатора в территориальном подразделении ГУП МосгорБТИ в режиме одного окна. В коммунальных квартирах технические паспорта планируется изготовлять на ту площадь, которая принадлежит (или используется) конкретному жильцу.

В техпаспорт в домах-новостройках, предназначенных для коммерческой реализации, включаются сведения соответствующие фактическому состоянию квартиры. Одновременно будущий собственник получает технические условия на доведение ее до полной готовности, - рассказал собеседник агентства в МНИИТЭП. Он пояснил, что после ремонта сведения о технических характеристиках и потребительских свойствах жилья вносятся в паспорт за счет хозяина квартиры.
Сроки изготовления паспорта в основном зависят от проекта жилого дома (типовой или индивидуальный) и варьируются от 2 недель до 2-3 месяцев.

В МосгорБТИ Интерфаксу затруднились назвать сроки готовности методики. В.Акимкин предполагает, что документ появится во втором полугодии 2006 года.

По словам начальника управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталия Акимкина, МосгорБТИ в настоящее время занимается разработкой методики проведения работ по определению точных характеристик жилья. Нужны универсальные приемы, при помощи которых можно было бы определить, например, схему внутристенной электропроводки или способ прокладки трубопроводов. Особенные трудности ждут специалистов БТИ в старых домах, документация на которые утрачена.

Инструкция по эксплуатации

По опыту застройщиков, изготовление паспорта в новостройках обходится от 30 до 50 руб. за 1 кв. метр. По словам В.Акимкина, цена паспортизации в домах сложившейся застройки существенно отличаться не будет. Вопрос стоимости еще предстоит обсуждать, - говорит С.Орлов. - Возможно, тариф на изготовление техпаспорта будет устанавливаться городскими властями централизованно.

Роль паспорта на квартиру аналогична роли паспорта на предметы электроники и бытовой техники, - говорит В.Акимкин. Все технические материалы, в т.ч. чертежи и схемы должны быть доступны для понимания и рассчитаны на жильца, не обладающего строительными знаниями. Заглянув в паспорт, человек сможет узнать, когда нужно делать ремонт или менять сантехнику, - отмечает В.Акимкин. При капитальном ремонте информация из техпаспорта избавит жильца от многих проблем. В частности, ему не придется гадать, как именно проходит внутри стен электропроводка, и какими по мощности батареями можно заменить имеющиеся теплоносители. При этом, подчеркивает В.Акимкин, любые изменения параметров жилья должны найти отражение в техпаспорте.

Московские чиновники уверяют, что паспорт на квартиру необходим в первую очередь самим жильцам, поскольку содержащаяся в нем информация поможет понять, какой недвижимостью они на самом деле владеют. А также подскажет, как лучше ее эксплуатировать во избежании бытовых проблем и конфликтов с организациями, управляющими жилым фондом. В законе О защите прав потребителей сказано, что инструкцию по эксплуатации должен иметь даже утюг - вполне естественно, если такие же требования будут предъявляться к такому дорогому товару, как квартира, считают в горадминистрации.



Главная --> Публикации