Главная --> Публикации --> Главный архитектор столицы александр кузьмин объясняет, что такое московский стиль Жилищный кодекс пошел на смягчение К 2010 году рынок офисных помещений достигнет насыщения Основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости Пересвет выходит на ходынку

Новый порядок взимания налога на землю предполагает, что он будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, тоже зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории и т.п.

C 1 января 2006 года вступила в силу новая система расчета налога на землю. Вполне обоснованно владельцы коттеджей, дач, загородных участков считают, что теперь налог вырастет существенно для их кошелька. Однако, пока все еще платят по старому - бюрократическая система оказалась традиционно неспособна быстро перестроится и подготовить необходимые методики, реестры и документы. Поэтому, скорее всего, массовое взимание нового налога на землю начнется только в 2007 году. Например, в Московской области губернатор Борис Громов уже рекомендовал главам муниципальных образований отсрочить сбор платежей по земельному налогу до 1 ноября 2006 года.

Однако владельцы земель опасаются, что максимальная ставка будет установлена сразу (что уже и произошло во многих районах Московской области) и плата за участки может вырасти в сотни раз - с сотен рублей до десятков тысяч рублей. Стремление местных властей взять по максимуму объясняется тем, что часть земельного налога идет в местный бюджет и составляет немалую его часть. На эти поступления местный бюджет сможет ремонтировать дороги, коммуникации и решать иные задачи.

Между тем, определение кадастровой стоимости земли во многих регионах еще не завершено. В отличие от них Московская область кадастрирование уже завершила - а, значит, для каждого участка определена стоимость, причем теперь она не может быть изменена в течение трех лет. Однако, хотя стоимость земли фиксирована, сам налог на нее может меняться в силу того, что он зависит от коэффициентов, которые устанавливают на местах главы муниципальных образований и советы депутатов. Законодательство регламентирует лишь максимальный размер коэффициентов. Местные власти по своему желанию могут установить низкий коэффициент в первый год и постепенно его повышать.

Мешает реальному взиманию `нового` налога на землю то, что до сих пор не на все участки местными властями установлены землепользователи, рассчитаны суммы налога исходя из кадастровой стоимости и коэффициентов - а ведь еще предстоят этапы распространения платежных квитанций, отслеживания платежей, поиска неплательщиков, исправления многочисленных ошибок в расчетах.

Губернатор области, опасаясь реакции сотен тысяч владельцев загородных участков уже раздраженных горьким опытом повышения тарифов ЖКХ и пенсионной реформы, попросил местные власти `еще раз внимательно изучить ситуацию, установить всех землепользователей вне зависимости от формы собственности и назначить при начислении земельного налога справедливый коэффициент`. Кроме того, он обязался `провести ревизию всех распоряжений и постановлений глав муниципальных образований Московской области, касающихся нового порядка начисления земельного налога`, что, возможно, приведет к снижению в ряде районов уже установленных коэффициентов.

Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента `МИАН-агентство недвижимости`, отмечает, что налогоплательщиками налога на землю являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Т.е. даже те землепользователи, которые пока не оформили собственность на землю, налог за нее также будут платить по новой схеме.

Шульков Иван, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании `Усадьба` считает, что перед тем как новая система взимания налога на землю заработает в полной мере, должна также пройти так называемая `дачная амнистия`. `Логика проста - регистрируются все незаконные постройки, земельные участки без штрафов и пеней, а после этого реестр объектов пополняется многократно, то есть будет подготовлена более объемная база для налогообложения` - отмечает он.

Лола Юлдашова, юрист компании `Терра-недвижимость` поясняет, что для земель сельскохозяйственного назначения под жилищным фондом или предоставленных для жилищного строительства и или личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества коэффициент максимальный установлен как 0,3% от кадастровой стоимости. Кроме того, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель. Например, для садоводства ставка может быть 0,05%, а для земли под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) - 0,3%, то есть максимальная. Ставка же по землям иного назначения (промышленность, поселения) может достигать 1,5%, т.е. если загородный участок находится на землях поселений, он может обойтись хозяину в 5 раз дороже, чем на сельскохозяйственных.

Сколько же реально будут платить владельцы участков?

На размер налога на землю, как и раньше, будет влиять наличие на участке долгостроя (незарегистрированных в собственности строений).

Платежи существенно вырастут. Ведь раньше налог считался от `смешной` нормативной стоимости, а теперь от кадастровой, которая порой может превышать рыночную стоимость, особенно в дальних районах Подмосковья. Поэтому, как отмечает Лола Юлдашева за земельный участок в 16 соток в Солослово на Рублево-Успенском шоссе, за который владелец платил 550 рублей, по новой системе расчета придется платить 8000 рублей, т.е. налог вырастет в 18 раз. За участок 24 сотки в Одинцовском районе, расположенном на землях поселений придется платить 32724 рубля в год. Поскольку кадастровая стоимость земель наиболее высока именно на престижных направлениях и именно на них более всего повысится налог, это может привести к тому, что пока еще оставшиеся здесь `огородники` и `стародачники` будут вынуждены продать или сдать в аренду свои участки.

Введение нового налога на землю, было рассчитано, чтобы повлиять на крупных землевладельцев, имело целью вовлечения земель в хозяйственный оборот в рамках национальных проектов `доступное жилье` и `развитие АПК`, считает Иван Шульков. `Повышение налога на землю окажет влияние на принятие решений крупными землевладельцами относительно собственных наделов, активизируется процесс освоения земель сельскохозяйственного назначения и их оборота. Этому также способствуют инициативы отдельных ведомств об упрощении перевода земли из с/х в ижс, а также заявления отдельных чиновников о возможном изъятии земель в случае их неиспользования` - поясняет Иван Шульков.

Как поясняет Анна Шлесина, руководитель юридического отдела компании `Сити-XXI век` в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, пока не будет зарегистрировано право собственности.

А сами частники уже считают, что это лишь ступенька к следующим нововведениям - высоким налогам на квартиры, землю под городскими домами и т.д. Впрочем, уже сейчас понятно, что для многих сельских жителей налог на землю будет неподъемным, и власти будут вынуждены его снижать, предоставлять льготы, или столкнутся с массовыми неплатежами.
Главу РАО ЕЭС Анатолия Чубайса не устраивает мировое соглашение, заключенное антимонопольной службой с компанией Евроцемент груп. Как стало известно Ведомостям, энергохолдинг продолжает дискуссию с ФАС, добиваясь жестких мер в отношении монополиста вплоть до разделения Евроцемента.

Однако, почему-то, думая о регулировании использования земель для сельского хозяйства, промышленности, крупного жилищного строительства, власти забыли, что повышение налога коснется миллионов мелких частных землепользователей и ударит по их кошельку.

В мае 2005 г. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) возбудила дело против Евроцемент груп, но после полугода тяжб ФАС и Евроцемент пришли к мировому соглашению: компания признала факт монопольного повышения цен, обязалась выплатить 267 млн руб. и в течение трех лет не поднимать цены более чем на 5% без согласования со службой. Однако эти условия, по мнению Анатолия Чубайса, не решают проблему монополизма в цементной отрасли и его следствия необоснованно высоких цен на цемент. Об этом он написал руководителю ФАС Игорю Артемьеву 18 августа. С момента вынесения решения ФАС отпускная цена не была снижена до 1361 руб. за 1 т, но поднялась до 2064 руб. <...> Эта цена, зафиксированная 8 августа на торгах МФБ, явилась итогом политики ЕЦГ по взвинчиванию цен на цемент, говорится в письме, копия которого есть в распоряжении Ведомостей. Глава энергохолдинга беспокоится, что монополизм Евроцемента может помешать не только выполнению инвестпрограммы РАО, но и росту экономики России в целом, и предлагает руководителю ФАС подумать о принудительном разделении ОАО Евроцемент груп в соответствии со статьей 19 закона О конкуренции. Разделение монополиста (продажа части его активов независимым производителям, чьи финансовые возможности позволяют инвестировать в увеличение и модернизацию мощностей), безусловно, снизит концентрацию доли ЕЦГ на рынке и создаст конкуренцию в цементной индустрии, резюмирует Чубайс. До сих пор ни одного случая разделения монополии не было.

Среди инициаторов антимонопольного расследования в отношении Евроцемента были не только строители, но и РАО ЕЭС. Во всей европейской части страны фактически установлена монополия на поставки цемента, как следствие, цены на этот строительный материал выросли на 50-60%. Учитывая 100%-ную предоплату по поставкам, не стоит и думать об эффективности инвестиций не только в электроэнергетике, но и в любой другой отрасли, связанной с масштабным строительством такие аргументы финансового директора РАО ЕЭС России Сергея Дубинина приводило агентство АКМ.

Однако замруководителя службы Андрей Цыганов вчера заверил Ведомости, что вопрос разделения не стоит. Условия мирового соглашения плюс те вещи, которые компания делает в добровольном порядке (выход в систему биржевой торговли), позволяют контролировать ситуацию, считает он. Мы вернемся к этому вопросу, если увидим новые нарушения антимонопольного законодательства, которые нельзя устранить другим путем. Управляющий директор AG Capital Александр Агибалов считает, что ФАС не придала большого значения письму, раз мировое соглашение утверждено.
Ни Анатолий Борисович [Чубайс], ни его подчиненные не обращались в Евроцемент груп с просьбой заключить контракт, как это делают все крупные потребители цемента, сообщил Ведомостям президент Евроцемент груп Михаил Скороход. У кого и по каким ценам РАО ЕЭС покупает цемент, мы комментировать не можем. Пресс-служба МФБ сообщила Ведомостям, что в сентябре Евроцемент продаст через биржу 0,5 млн т цемента, а средняя цена 1 т составляет от 2035 руб. до 2118 руб. Ситуацию на рынке диктует дефицит, считает конкурент Евроцемент груп. Если государство не в состоянии регулировать этот рынок, то строители будут вынуждены покупать цемент и по $500 за 1 т, возмущается Сергей Полонский, президент Mirax Group. По его словам, компания уже начала переговоры о поставках цемента из Финляндии и Франции.

Обращение руководителя РАО не дало результата: 25 августа ФАС и цементная компания утвердили мировое соглашение в суде. Мы рады, что эта история завершена, заявил тогда Артемьев. Однако энергохолдинг не смирился с поражением. Стоимость цемента ставит под угрозу выполнение наших инвестпрограмм, утвержденных правительством, возмущается представитель РАО ЕЭС. Поэтому мы будем добиваться дополнительных мер вплоть до разделения Евроцемент груп. Ответа ФАС на предложение Чубайса пока нет, уточнил он.



ОАО Евроцемент груп крупнейший российский холдинг, специализирующийся на производстве и реализации цемента, объединяет 16 цементных заводов России, Украины и Узбекистана. В 2005 г. произвела 22,5 млн т цемента. Консолидированная выручка компании за прошлый год составила 26,7 млрд руб. Основные акционеры группы председатель совета директоров Филарет Гальчев и зампред совета директоров Георгий Краснянский.

Если в столице исчезает дешевое жилье, магазины, услуги, учреждения культуры, то почему, собственно, в ней должно оставаться место для дешевых автомобилей и недорогих паркингов для них?

Гаражей в Москве не хватает это аксиома. Сегодня в городе зарегистрировано более 3 млн автомобилей. Ежегодно их количество увеличивается на шестизначное число. По одной версии, на 150 тыс., по другой на 250 тыс. Между тем мест организованного хранения автомобилей в столице всего около 900 тыс., или, как изящно выразился прошлым летом первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский, чуть менее 1 млн. Из чего следует, что город обеспечен гаражами менее чем на треть.

Идеальный по своей простоте вариант снести ракушки, а за парковку во дворах и других не предназначенных для этого местах жестко штрафовать силами участковых. Оба предложения с нарастающей частотой звучат в Мосгордуме и правительстве.

Сезонное обострение борьбы с ракушками

И будто бы на этот раз власти взялись за дело всерьез. Мэр приказал создать в управах специальные инвентаризационные группы, которым поручат выявлять незаконные гаражи. Вероятно, эти группы существуют еще только на бумаге, а у соседа как-то утром сердце прихватило: увидел на своем гараже подозрительный крестик. Оказалось, дети в казаков-разбойников играли.

За время существования ракушек (с начала 1990-х годов), московские власти то разрешали их, то запрещали, то вводили плату, то отменяли. На данный момент в городе установлено от 350 тыс. до 700 тыс. ракушек и пеналов, из которых зарегистрировано только несколько десятков тысяч. Попробуйте выяснить ситуацию с этими легкими металлоконструкциями хотя бы в одной районной управе, вспомните, что этих управ в Москве добрая сотня, и вы простите автору эту приблизительность. Следует признать, что некоторые аргументы властей звучат убедительно. Ракушки действительно уродуют внешний вид дворов, нарушают принцип справедливости, равных прав жильцов дома на пользование придомовой территорией, нарушают законодательство в области противопожарной безопасности, перекрывая подъезды к дому.

Понятно, кавалерийским наскоком ракушку не своротить здесь без многоходовой комбинации не обойтись.
Можно пофантазировать на тему обновленного Жилищного кодекса и преимуществ независимых товариществ собственников жилья. О том, что когда-нибудь власти все-таки разграничат придомовые территории, отдадут землю жильцам в вечное и безвозмездное пользование. Тогда-то чувство хозяина свое и возьмет: общее собрание жильцов разберется, где детишкам играть, где собакам гулять, где железным коням стоять. А власти станут деликатно все это подталкивать в европейском направлении.

Настоящих буйных мало вот и нету вожаков

Московские власти пошли другим путем: в 2004 году они выдвинули программу строительства народных гаражей.

Но можно на эту тему и не фантазировать. Даже тем ТСЖ, что уже созданы, в очереди на размежевание придомовой территории стоять лет 2 Реально и без очереди, но это уже совершенно не наша тема. Впрочем, давно слежу за одним товариществом: счастливчики, они не только размежевались, но и оформляют разрешительные документы на оборудование автостоянки. Уже четвертый год. Обещали позвонить, когда закончат.

Но как вы себе представляете процесс организации граждан? Я следующим образом. Весна. Гражданин любовно подновляет свою ракушку. Подходят двое: Здорово, сосед! Давай с нами народный гараж строить. Всего по пять штук баксов с носа. Вот он, его Колян зовут, будет председателем правления. А то смотри, подгонят кран и нет твоей ракушки. Гражданин оглядывает двор, прислушивается тихо. Не-а, отвечает и макает кисточку в краску.

Организуйтесь, складывайтесь, создавайте юридическое лицо, нанимайте подрядчика, стройте и сыпьте в шапку бумажки с номерами чьей машине стоять ближе к въезду. Иначе как вбросом идеи эту программу назвать трудно: она не предложила ничего такого, чего заинтересованные граждане не могли бы сделать раньше.

Ну, как хотите! обиделось столичное правительство через год, не дождавшись вала заявок от населения. Для вас же старались. И обновило программу. Теперь оно, правительство, само станет строить народные гаражи и продавать желающим. Далее начинается нечто непонятное.

Правительственный народный гараж

Звучали и более внятные сведения о гаражах: 87 тыс. машиномест в 2006 году, 135 тыс. в 2007-м. Но где тут народное, а где не совсем, понять решительно невозможно.

На последней пресс-конференции К. Королевский привел много впечатляющих показателей. Беда в том, что они плохо согласуются друг с другом. В рамках целевой программы на 2005 2007 годы в столице намечено ввести в эксплуатацию 330 тыс. машиномест. По словам заместителя главы Департамента градостроительной политики, на сегодня в работе 100 земельных участков, по 43 из них разработан акт разрешенного использования. По 33 объектам проведены конкурсы и определены подрядные организации, 20 из них предполагается сдать в эксплуатацию к концу 2007 года. Это порядка 5 тыс. машиномест, но они только первый шаг, сообщил К. Королевский, умолчав о том, когда город сделает еще 65 шагов, построив все 330 тыс. машиномест.

Когда я слышу слово народный

Удивительным образом чиновник описал площадь машиномест: Это не гараж 3х6 м, это порядка 40 кв. м. Чудесно, но, еще раз уточнив, что планируется ввести 330 тыс. машиномест, чиновник подытожил: Это 6,7 млн кв. м площадей. Но если 6,7 млн разделить на 330 тыс., то площадь среднего гаража окажется вдвое меньше обещанной 20,3 кв. м.

Но и это еще не все. Приобретать машиноместа практически по себестоимости позволят только жильцам близлежащих домов. Остальным придется выкладывать рыночную стоимость. Помнится, несколько лет назад один гаражный застройщик уже шутил эту шутку. Финал выглядел примерно так:

Но поразительнее цифр отдельные формулировки. Если объединиться для возведения неправительственного народного гаража могли все, кому не лень, и на равных условиях, то место в правительственном народном гараже на льготных условиях дадут только жильцам неприватизированного жилья. Видимо, столичные чиновники решили больше не путать людей разными формулировками понятия малоимущий и нашли идеальную: неприватизированная квартира народ, приватизированная олигарх.

Извините, уважаемый, по твердой только жильцам близлежащих домов, а ваш дом во второй линии, значит, удаленный. Извольте по рыночной.

Здравствуйте, я пришел покупать машиноместо по твердой цене, как вы обещали, когда сносили наши гаражи.

Знать, не судьба... А вы извольте по рыночной.

Как по рыночной? Как удаленный? Я эту хрущевку за полторы минуты обхожу, у меня здесь гараж 15 лет стоял! Да эта первая линия у вас и двух машиномест не купит!

Ничего себе стоимость!

Перефразируя слова одного нехорошего человека, хочется сказать: Когда я слышу слова доступный, народный и ниже рыночных, рука тянется к пистолету.

Что значит себестоимость? Из чего она складывается? Кто ее определяет?

Неясного много. По словам К. Королевского, в цену реализации машиноместа от $5 тыс. и выше войдет только себестоимость строительства плюс не более 10%, включающих оплату услуг заказчика. Кто согласится строить на таких условиях и что? В лучшем случае это будет бетонная винтушка (болт) с сеткой-рабицей вместо стен. Правда, часть мест станут продавать по рыночной цене, но появляются новые вопросы.

Другое дело рыночные цены. Выяснил, как идут продажи у конкурентов, накинул 10 20%, объявил, что 70% машиномест (квартир, офисов) распродано, и ждешь. Если товар уходит плохо, устанавливаешь другие цены. Если хорошо третьи. На то они и рыночные. А рынок у нас своеобразный. Мест дешевле, чем за $20 тыс., в подземных гаражах новостроек или приличных наземных многоэтажных паркингах уже не найти. Если же вы хотите место с краю (ближе к въезду) или у стены (чтобы было куда запаски прислонить), то выложить придется больше.

Можете ли вы уверенно сказать, насколько превысит заявленные $5 тыс. стоимость машиномест в народных гаражах к началу продаж? Сегодня чаще звучит цифра $7 тыс.

Игра на повышение

Так складывается, что стоимость гаража в многоквартирном доме составляет примерно треть цены авто. Другие предложения вызовут у новосела подозрение или раздражение. У нас цена машиноместа и машины один к одному почти счастье.

В таких условиях малейшее покушение на ракушки вызовет не только социальный взрыв, но и резкий скачок цен на машиноместа в народных гаражах. От $5 7 тыс. не останется и следа. Нет, до $30 тыс. не дойдет: большинство ракушечников скорее откажутся от автомобилей. Но это пессимистический и, прямо скажем, маловероятный сценарий.

Итак, декларируемые объемы ввода машиномест (87 тыс. в 2006 году, 135 тыс. в 2007-м) вдвое меньше ежегодного прироста автомобилей в столице. Совсем недавно, в апреле этого года, издано постановление правительства Москвы, предписывающее обязательно предусматривать подземные гаражи в муниципальных домах.

Есть третий, сугубо административный сценарий. Поверим, что он возможен, если инвентаризационные группы управ смогут, наконец, нанести на карты районов все гаражи. Давление на ракушки будет нарастать, они начнут вымываться. В первую очередь из тех районов, где предполагается возводить относительно дешевые гаражи (народные, подэстакадные и пр.). Будут способствовать этому и административные заслоны на пути установки новых ракушек, и ужесточение правил регистрации (и перерегистрации) гаражей, требований к их состоянию и содержанию.

Оптимистический вариант развития событий таков: разговоры о скором сносе ракушек игра мэрии на повышение привлекательности проекта народных гаражей. Игра вовсе не опасная. Это где-нибудь на Западе одно неосторожное слово политика выводит на улицы сотни тысяч разгневанных граждан. У нас слова и дела живут сами по себе. У нас все по факту. Вот въедет кран во двор, тогда и думать станем.

Месяц назад, 30 мая, московское управление Министерства по налогам и сборам РФ (МНС) открыло на базе своего офиса, расположенного на Большой Тульской улице, «горячую линию» для налогоплательщиков. По данным управления МНС по Москве (УМНС), сейчас на телефон «горячей линии» ежедневно поступает порядка 50 звонков от налогоплательщиков. Граждане рассказывают о некорректном общении районных инспекторов, жалуются на очереди в налоговых, просят помочь получить ИНН или зарегистрировать фирму.

Словом, хвост собираются рубить постепенно. Ракушки станут умирать и естественной смертью, вместе с автомобилями и самими дворами реконструируемых кварталов. А когда в общественном сознании ракушки из массового явления успеют превратиться в досадный пережиток, будет принято окончательное решение.
Как стало известно «Столичной», в августе во всех столичных налоговых инспекциях заработают «горячие линии» для налогоплательщиков. К такому решению налоговики пришли после удачного эксперимента, проведенного московским управлением Министерства по налогам и сборам РФ: на его «горячую линию» сегодня поступает несколько десятков звонков в день.

Если налогоплательщик звонит не для того, чтобы выяснить общий вопрос (например, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать ПБОЮЛ – такие консультации даются сразу), а с какой-то частной проблемой, то сотрудник УМНС просит его выслать по факсу официальную жалобу. В ней налогоплательщик должен указать необходимые для решения его вопроса данные, например, номер налоговой инспекции и фамилию инспектора, который общался с ним некорректно.

– Телефонный номер работает круглосуточно, – рассказывает наш источник в управлении. – Если инспектор, отвечающий на звонки, вышел на обед или его рабочее время уже закончилось, включается автоответчик. С гражданами, которые наговаривают свои координаты на этот автоответчик, связываются сотрудники управления.

В день сотрудники УМНС получают до десяти факсовых сообщений от населения. «Мы сами звоним в инспекции, общаемся с инспекторами по жалобе налогоплательщика, стараемся урегулировать ситуацию всеми доступными способами», – рассказывает собеседник. Например, чтобы решить проблему очередей в московских инспекциях, на которые жалуются многие звонящие, приходится выяснять их причину. К постоянным очередям может привести как нехватка сотрудников в определенной инспекции, так и то обстоятельство, что инспектора, например, не регистрирующие юридические лица, сознательно уменьшают свое рабочее время. Вторую проблему управление МНС по Москве решить может, а первую – нет.

После того как налоговики получают жалобу, она попадает на стол начальника управления Виктора Мишина. «В данный момент ни одной жалобы, полученной за выходные дни, на его столе уже не лежит, – утверждает наш источник. – Все они уже розданы на рассмотрение в соответствующие отделы управления».

Месяц работы «горячей линии» показал, что у налогоплательщиков она имеет и будет иметь спрос. Планируется, что в августе подобные «горячие линии» заработают во всех столичных налоговых инспекциях.

– Одной из последних на прошлой неделе нам звонила женщина, которая недавно получила в наследство квартиру, – рассказывает налоговик. – Она посчитала, что районная инспекция неправильно определила налоговую базу по этому наследству, в результате чего налоги были завышены. Сотрудники управления, изучив ее документы, порекомендовали инспекции пересмотреть налоговую базу. Чем закончилась эта история, правда, пока не известно.



Главная --> Публикации