Главная --> Публикации --> Наследство богемы Сносное решение Строители рассматривают страхование своей деятельности как дополнительный налог Расширение компаний помогает девелоперам Москвичи застроят саратов

В новой компании Ростовкапстрой доля группы ПИК составит 51%, а доля Ростовгорстроя 49%. Идея создать совместную компанию возникла еще два года назад, однако решили сначала посмотреть, как сработаемся, сообщил гендиректор ПИК-Региона Сергей Канаев. Две компании стали сотрудничать в апреле 2004 г.: ПИК обеспечивал финансирование и рекламную поддержку, а Ростовгорстрой выступал генподрядчиком. В прошлом году партнеры вместе построили и сдали около 40 000 кв. м жилья, а общий объем совместных строительных проектов в Ростовской области достиг 150 000 кв. м.

Группа ПИК вместе с ростовской компанией Ростовгорстрой учредила фирму Ростовкапстрой. Участники рынка считают, что столичному застройщику это позволит закрепиться на рынке Ростова-на-Дону.

Участник рынка, пожелавший остаться неназванным, не исключает, что такое СП необходимо группе ПИК, так как ростовская команда обладает определенным административным ресурсом: директором ООО Строительная компания Ростовгорстрой (входит в одноименную группу) является Денис Станиславов, сын вице-губернатора Ростовской области Ивана Станиславова. Эту информацию в компаниях не стали комментировать. До подписания соглашения с ПИК-Регионом у Ростовгорстроя дела шли не очень хорошо, но, став подрядчиком крупного федерального инвестора, ситуация поменялась, комментирует другой участник рынка. Менеджер СК Гражданпромстрой Евгений Тенишев считает, что после создания совместной компании отношения компаний станут более стабильными: Ростовгорстрою это гарантирует постоянное финансирование, а ПИК-Регион еще более закрепится на ростовском рынке.

Создание совместной компании позволит значительно увеличить темпы строительства, а также участие в национальном проекте Доступное жилье, говорит гендиректор Ростовгорстроя Валерий Блохин. По его словам, пропорции, в которых стороны намерены инвестировать, в каждом конкретном случае будут определяться индивидуально. А Канаев добавляет, что в первое время ПИК продолжит финансировать проекты, а Ростовгорстрой выполнять генподрядные работы. Мы надеемся, что компания станет крупнейшим областным застройщиком, говорит он.

Группа компаний ПИК состоит из более чем 20 организаций, в равных долях принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. В 2005 г. профинансировала и построила 843 000 кв. м жилья. Оборот в 2005 г. около $900 млн. В ООО Ростовгорстрой входит 10 дочерних строительно-монтажных организаций. Оборот в 2005 г. 2,5 млрд руб. Владельцы не раскрываются.
Компания Комстрин, известная как точечный застройщик Москвы и Подмосковья, в ближайшее время начнет строительство крупного микрорайона Спасский Мост недалеко от Красногорска. Как стало известно Бизнесу, проект предусматривает строительство 300 тыс. кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры в Павшинской пойме Москвы-реки, на противоположном берегу от возводимого Арасом Агаларовым делового района. По оценкам экспертов, местоположение комплекса гарантирует высокую доходность. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне $280 млн.

Это не первый случай, когда столичные девелоперы создают СП с региональными компаниями. В начале года СУ-155 стала соучредителем ОАО Нижегородкапстрой. Строить с помощью местных компаний выгоднее, они лучше знают инфраструктуру, у них наработанные технологии, кадровый состав, комментирует представитель СУ-155 Федор Сарокваша.

Точку в освоении популярного места поставит компания Комстрин, известная проектом коттеджного поселка Зеленый Мыс, а также как точечный застройщик. В юго-восточной части Красногорска, в Павшинской пойме, Комстрин построит жилой район площадью 300 тыс. кв. м. Всего по индивидуальному проекту будет возведено 11 домов: три 30-этажные башни и здания переменной этажности (от 17 до 35 этажей).

Строительство нового микрорайона в Павшинской пойме станет завершающим этапом освоения района. Компания СУ-155 уже ведет здесь строительство крупного жилого комплекса площадью 1,5 млн кв. м и круглогодичного горнолыжного центра. На другом берегу Москвы-реки расположен комплекс Крокус-сити Араса Агаларова, рядом с которым предприниматель собирается возвести деловой район площадью 700 тыс. кв. м.

Проект будет реализован в четыре очереди, последняя из которых будет введена в строй в 2009 году. По мнению аналитиков, объем инвестиций в проект превысит $280 млн.

Строительство начнется в конце этого года. Как рассказал генеральный директор Комстрин Максим Сотников, уже подписан инвестконтракт, а через несколько недель участок огородят забором.

Местоположение перспективное: Красногорск сегодня пользуется стабильным спросом. С учетом ввода в ближайшем будущем Звенигородского проспекта и наличия выезда из Красногорска на Новорижское шоссе транспортная доступность Красногорска будет лучше, чем у таких районов, как Митино или Новокуркино,- считает заместитель генерального директора компании КВ инжиниринг Илья Шкабара.

Игроки рынка полагают, что проект окажется удачным.

Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев полагает, что освоение территорий Красногорска может стать первым шагом к будущей разработке комплексной программы развития города за счет территории Московской области.

Кроме того, перспектива, что метро подойдет к комплексу Крокус-сити, по его словам, приведет к дополнительному подорожанию близлежащей недвижимости.

Соседство с современными панельными кварталами СУ155, по общему мнению фигурантов рынка, не должно существенно повлиять на престиж новостройки и сроки реализации. Думаю, начальная цена продаж будет от $1500 за 1 кв. м, а к моменту завершения комплекса может достичь $2000-2500,- резюмирует Илья Шкабара.

Спрос на жилье в районе Павшинской поймы, по мнению экспертов, будет высоким при адекватной ценовой политике. Для монолитных домов, строительство которых предполагает Комстрин, темпы продаж будут зависеть от соответствия планировочных решений, площадей квартир и ценообразования имеющемуся платежеспособному спросу, который высок на квартиры небольших и средних площадей, то есть на жилье экономкласса,- так комментирует проект руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Москвичи все больше и больше отдают предпочтение жилью в Подмосковье. В прошлом году объемы жилищного строительства в столице и области сравнялись, причем цены на подмосковные квартиры растут более быстрыми темпами, чем на московские. Во многом это вызвано тем, что в Москве не осталось земли для массового строительства, и девелоперские компании начинают осваивать огромные площади в области. Деятельность строительных компаний подхлестывается растущим спросом на подмосковную недвижимость, ведь качество жизни в столице и области практически сравнялось, а цены на подмосковное жилье пока еще ниже. Эксперты считают, что в ближайшее время в Москве на немногочисленных оставшихся участках будут строиться только дорогие элитные дома, а массовое строительство переместится в Подмосковье.

В последнее время активизировался процесс переселения москвичей в Подмосковье - в столице больше не строят дешевого жилья. Население находит его в Балашихе, Щербинке и Реутове.

Дрейф москвичей в Подмосковье начался полтора года назад. «Тогда рост спроса был вызван несколькими причинами, - сказала RBC daily директор департамента маркетинга риэлтерской компании «МИАН» Татьяна Корсакова. – В первую очередь ценами. Люди искали в области дешевое панельное жилье. Кроме того, начиная с 2000 года начали происходить изменения в сознании людей, ведь грань между Москвой и Подмосковьем постепенно стиралась. Сейчас она полностью отсутствует. Во-первых, подмосковная прописка котируется наравне с московской. Во-вторых, преодолено отставание в развитии инфраструктуры: в области строятся торговые и спортивные центры, школы, больницы. В-третьих, в области начало развиваться монолитно-кирпичное строительство, то есть качество жилья стало столичным. Важным фактором, долгое время сдерживавшим развитие этого рынка, была неразвитость транспорта. Лет пять назад до Москвы можно было добраться только электричкой или автобусом, на дорогу приходилось тратить около часа. Сейчас благодаря большому количеству маршрутных такси дорога из ближайшего Подмосковья до столицы занимает 15 минут». Все эти факторы стимулировали рост спроса в последние полтора года. С начала этого года к ним добавился еще один: в столице не осталось дешевого панельного жилья. «Жилые площади в Южном Бутово, Марьино и Люблино практически полностью реализованы, - говорит Татьяна Корсакова. – Осталось всего несколько непроданных квартир в Марьино, а также площади в Куркино и Митино. Но цены на жилье в двух последних районах довольно высоки, поэтому москвичи волей-неволей вынуждены обращать внимание на подмосковное жилье».

«В прошлом году в Подмосковье было построено 3-4 млн квадратных метров, - сказала RBC daily ведущий специалист по маркетингу инвестиционно-строительной компании «Система-Галс» Елена Енарьева. – Это примерно столько же, сколько было построено в Москве. Еще несколько лет назад в Подмосковье строилось в разы меньше жилья, чем в столице». По мнению Елены Енарьевой, рост темпов жилищного строительства в Подмосковье во многом обусловлен тем, что там начали работать столичные девелоперские компании, которые этим рынком раньше не интересовались. Последних в область гонит дефицит земель для строительства в столице, а также более низкая стоимость строительства (не путать с себестоимостью). «Себестоимость строительства жилья в Подмосковье незначительно меньше московской, - сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник. – Но «оброк» - цена земли, отчисления городу, коммуникации, «налог на чиновника» - значительно меньше». С последним утверждением согласны и в «Системе-Галс». «Если застройщик в Москве должен отдать в муниципальный фонд от 30 до 50% построенной площади, то подмосковные муниципалитеты довольствуются долей в 15-20%, максимум 30%, - считает г-жа Енарьева. - Из-за этого продажная цена на подмосковные квартиры оказывается ниже».

Если несколько лет назад массовое строительство концентрировалось в столице, а в области велась лишь точечная застройка, то в настоящее время, по оценкам экспертов, ситуация прямо противоположная. Причем область застраивается не низкокачественным панельным жильем, а монолитно-кирпичными комплексами. В Москве же площадей под массовую застройку уже не осталось. Единственная возможность – строить на месте выводимых производств или вести точечную застройку. По оценкам экспертов, на свободных площадях в столице будет строиться дорогое элитное жилье, массовое же строительство переместится в Подмосковье. Этот процесс подхлестнет рост цен в области. «Уже сейчас такого большого разрыва, какой был еще несколько лет назад, в ценах на жилье в столице и области нет, - говорит Елена Енарьева. – И этот разрыв будет сокращаться». По мнению Геннадия Стерника, цены на подмосковное жилье растут более быстрыми темпами, чем на московское. «Сверхдоходы от нефти растекаются из Москвы, - считает он. – Следовательно, в Подмосковье растет платежеспособный спрос». По мнению Елены Енарьевой, высокое качество подмосковного жилья на фоне относительно низких цен приводит к тому, что большинство квартир оказывается проданным на нулевом цикле строительства. Впрочем, эксперты считают, что цены на жилье в столице и области никогда не сравняются, поскольку в Москве за счет уменьшения строительных площадок цены будут постоянно опережать Подмосковье.
Санкт - Петебург - Норвежская компания Wenaas Holding начала четвертый гостиничный проект в Петербурге. Она реконструирует здание в Батайском переулке под гостиницу на 350 номеров. Растущая в цене недвижимость является хорошим объектом для вложений, однако, инвестируя только в гостиничный бизнес, компания идет на риск, считают эксперты.

За одну и ту же сумму можно купить либо маленькую квартиру в спальном районе Москвы, либо большую квартиру в Подмосковье. Так, квадратный метр в монолитно-кирпичном доме, какие начали строить в большом количестве в области, в ближайшем Подмосковье стоит 550-700 долларов, за исключением Красногорска и Одинцово, в которых жилье традиционно дороже. В Москве подобное жилье стоит уже более 1000 долларов за квадратный метр. Немного дешевле – за МКАД. Например, в Северном Бутово квадратный метр стоит в среднем 920-950 долларов. Впрочем, помимо чисто экономических соображений, есть еще и психологические. В первую очередь экология. «Многие покупают квартиру в Подмосковье для родителей, которые с радостью соглашаются на переезд «поближе к природе», оставляя детям квартиру в загазованной и шумной Москве», - утверждает г-жа Корсакова.

Гостиничный бизнес норвежской компании скоро усилится еще двумя объектами. Wenaas Holding получила права на реконструкцию здания в Батайском переулке, 3А. В этом здании рядом с садом Олимпия компания планирует в III квартале 2007 г. открыть гостиницу на 346 номеров класса 3 звезды, говорится в материалах комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) петербургской администрации. Кроме того, Wenaas Holding ведет реконструкцию здания на Невском проспекте, 89, где, по данным КИСП, запланировано открытие трехзвездочной гостиницы на 230 номеров.
Возможно, эти проекты не последние в Петербурге, сообщил Ведомостям президент и главный исполнительный директор Wenaas Holding Ларс Венаас. Если удастся найти подходящие здания или участки в хороших местах, компания может, по его словам, начать еще несколько проектов. Сумму инвестиций в развитие гостиниц Венаас не комментирует. Операторы отелей в Батайском переулке и на Невском, 89, еще не определены.

В октябре 2005 г. Wenaas Holding приобрела гостиницу Radisson SAS на Невском проспекте (164 номера класса 4 звезды), а весной нынешнего года купила гостиницу Пулковская (840 номеров класса 4 звезды). Эксперты оценивают инвестиции в эти объекты в $50-70 млн. К управлению Пулковской компания привлекла компанию Rezidor SAS, которая даст отелю свою марку Park Inn.

Компания с самого начала планировала приобрести или построить не менее 1500 номеров в Петербурге, говорит источник, знакомый с планами норвежцев.

Исполнительный директор компании Интерконсалт Сергей Ковалев оценивает вложения в отель на Невском в $14-16 млн, а стоимость реконструкции здания в Батайском переулке не меньше $24 млн.

С ним согласен официальный представитель Intourist Hotel Group в Петербурге Алексей Афанасьев. По его прогнозу, через 2-4 года перенасыщение рынка фешенебельных гостиниц (4-5 звезд) может привести к снижению стоимости проживания.
Норвежцам надо торопиться со строительством, считает гендиректор компании Р.Е.Д. Дмитрий Воробьев. Сейчас емкость рынка позволяет открывать новые гостиницы, однако, по нашим расчетам, примерно через пять лет гостиницам придется придумывать новые концепции, чтобы отличаться от конкурентов и привлекать постояльцев, говорит Воробьев.

Эксперты считают такие планы рискованными. Создавать гостиницы класса 3 звезды имеет смысл в краткосрочной перспективе, около пяти лет, но при условии, что компания сумеет обеспечить среднегодовую загрузку своих гостиниц в 55-60% при средней ставке в $100-120 за номер в сутки, говорит представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов. Однако поток туристов год от года снижается, поэтому в таких планах, по его словам, есть определенный риск. Количество строящихся отелей позволяет предположить, что примерно через пять лет четырехзвездочные гостиницы будут торговаться по ставкам трехзвездочных. Значит, их владельцам придется серьезно корректировать экономику своих проектов, говорит Львов.

Венаас признает, что любой проект, связанный со строительством, рискован, однако Wenaas Holding снижает риски, инвестируя также в уже работающие объекты.

Существует вполне реальная для Петербурга опасность того, что количество номеров будет расти быстрее, чем рынок въездного туризма. Особенно это может чувствоваться в низкий сезон, согласен Венаас. Однако мы постараемся искать хорошие места и строить отели с высоким уровнем сервиса, подчеркнул он.

Туристов все меньше

Ковалев из Интерконсалта обращает внимание, что Wenaas никогда не берется за управление гостиницами. Похоже, гостиничный бизнес компанию мало интересует, говорит Ковалев. А для инвестиций в недвижимость, которая растет в цене, ситуация очень удачная. Объединение в сеть нескольких объектов одного профиля повышает их стоимость, добавляет он.

Семейная компания Wenaas Holding основана в Норвегии в 1920 г. Специализируется на инвестициях в недвижимость, а также производстве спецодежды. Владеет 25 гостиницами в Европе. Годовой оборот превышает 1,4 млрд норвежских крон (около $215 млн).

По данным КИСП, за 2005 г. Петербург посетило около 2,6-2,8 млн туристов, на 10-15% меньше, чем в 2004 г. Пик посещения иностранными туристами Петербурга пришелся на 2001 г. тогда в город приехало около 3,154 млн человек.



Главная --> Публикации