Главная --> Публикации --> Серпухов: новизна в продолжение традиций Рынок жилья санкт-петербурга: центральные районы Фантазии во сне и наяву александра кузьмина У строителей появился повод увеличить цены Земельный конфликт в одинцовском районе вернулся в суд

В последние годы рынок торговой недвижимости Москвы и регионов России активно развивается, повышается профессионализм игроков и, соответственно, повышается качество создаваемых объектов. По оценкам экспертов только в Москве суммарная площадь ввода заявленных объектов в 2006 году составит около 800 тыс. кв.м, в результате чего общая площадь столичных торговых центров впервые превысит 3 млн. кв.метров.

Как избежать ошибок при создании торгового центра? Этой проблеме была посвящена бизнес-конференция, организованная Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

Как оказалось, ошибки и неверные решения подстерегают участников рынка на каждом шагу. Ведь торговый центр - это товар для совершенно различных групп потребителей - не только покупателей, но и арендаторов.

Темпы строительства в регионах превышают столичные, что увеличивает конкуренцию между ними. Активное строительство развивается как в миллионных мегаполисах, так и в городах с меньшим населением. Гильдия управляющих и девелоперов в конце августа организовала конференцию, на которой лидеры рынка обсудили самые распространенные ошибки как при создании, так и при последующем функционировании торговых центров.

Но и после сдачи готового ТЦ беды его владельцев не заканчиваются. Оказывается, может быть неправильно сформирован бренд конкретного торгового центра, неправильно подобрана управляющая компания или пул арендаторов. Все эти причины способны привести к функциональным сбоям в маркетинге с соответствующими последствиями для всего девелоперского проекта.

Можно ошибиться при выборе формата и месторасположения ТЦ, при проектировании и строительстве как собственно здания, так и его отдельных инженерных систем.

В соответствии с данной моделью можно определить два основных подхода при создании ТЦ : когда определен формат и специализация ТЦ; когда имеется только участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции и непонятно, что строить и что продавать в будущем ТЦ.

В классических учебниках по маркетингу наиболее часто упоминается так называемая Модель 4Р: Product (Продукт), Price (Цена), Promotion (Продвижение), Place (Место).

определить наиболее перспективные места для торговли;
провести анализ ситуации в данных районах;
определить требования к участку, выделить приоритетные требования;
осуществить поиск и выбор участка;
оценить возможность приспособления технологии к данному рынку и данному помещению.
Если же имеется участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции, то имеет смысл:

По мнению Ирины Кирсановой, руководителя департамента консалтинга и маркетинга московского офиса компании ASTERA, входящей в международную сеть ONCOR International, если определен формат и специализация ТЦ, то следует:

визуальная доступность;
ресурсные качества земельного участка;
возможность организации парковки;
ближайшее окружение;
наличие инфраструктуры;
транспортная и пешеходная доступность, интенсивность потоков;
расположение участка по отношению к платежеспособному населению;
социально-демографические показатели района;
изучение спроса потенциальных потребителей.
Основная же проблема развития ТЦ, особенно сетевых, - это отсутствие персонала. Это ограничивает развитие сетей, что наиболее сильно проявляется в провинции.

определить, какие функции будут присутствовать в будущем ТЦ;
определить специализацию ТЦ, формат торговли, ассортимент и ценовую политику;
оценить потенциальную способность объекта создавать собственный поток;
рассмотреть возможности и оценить ограничения.
Общей же ошибкой при проектировании ТЦ в отечественной практике является отсутствие комплексного восприятия различных факторов. Это может быть:

Не каждый дом, строящийся в ЦАО, является элитным, несмотря на то что каждому инвестору и застройщику, получившему площадку под застройку в центре Москвы, хочется позиционировать и продавать свой объект как элитный. Покупатели дорогих квартир давно научились разбираться в предмете, и, выкладывая за квартиру свои деньги, они точно хотят знать, за что именно платят.

Кроме того, ТЦ часто не успевают за развитием сетей. В данный моментжается роль якорей, все больше появляется объектов-трансформеров, способных в короткое время изменить не только состав арендаторов, но и инфраструктуру собственно торгового комплекса. Примером может служить весьма успешный проект Атриум на пл. Курского вокзала, который первоначально включал продуктовый гипермаркет. Владельцы уловили конъюнктуру рынка, и сегодня торговые площади все больше уступают место площадям развлекательным.
Предложение элитных новостроек в центре Москвы сейчас очень невелико: в январе 2006 года их было в полтора раза больше, а в январе 2005 года в три раза. Однако в конце августа наметилась тенденция к увеличению предложения. Собственник изучил 30 предлагаемых к продаже новостроек в ЦАО.

Арбат

Законы ценообразования для отдельно взятого дома сводятся к трем правилам при прочих равных условиях на цену квадратного метра влияют: площадь квартиры (чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр); этаж, на котором хоромы находятся (чем выше, тем дороже, с каждым этажом цена квадратного метра в одинаковых по площади квартирах увеличивается на $500-1000), количество оставшихся в продаже квартир (чем меньше квартир осталось в продаже, при условии, что квартиры пользуются спросом, тем выше цена квадратного метра).

Басманный район

В районе Арбата продолжают продаваться квартиры в 5 домах. Цены колеблются от $9 тыс. до $30 тыс. за квадрат. Самые дешевые метры можно найти по адресу: Новый Арбат, вл. 27-29 (от $9 тыс.) и в доме на Композиторской улице, где квартиры предлагаются по цене от 253,5 тыс. руб. за кв. м. В сданном доме по адресу: Арбат, 31, стр. 2 квартиры продаются от $13 тыс. за кв. м, в строящемся доме в Борисоглебском переулке цена кв. м от $15 тыс. до $15,7 тыс. В Арбатской усадьбе (в Трубниковском переулке) последнюю квартиру предлагают по 20 тыс. евро за кв. м, а самые дорогие метры стоимостью до $30 тыс. за квадрат в уже упомянутом доме на Новом Арбате, вл. 25-2 Всего же в арбатских новостройках к продаже предлагается чуть больше двух десятков квартир.

Такая тактика продаж была популярна зимой и весной, когда цены на квартиры менялись каждую неделю, а иногда и чаще. Летом, в силу того что темп роста цен заметно замедлился, компании стали извлекать из запасников непроданные квартиры, и у покупателей, вынужденных платить огромные деньги за недвижимость, появилась возможность пусть небольшого, но выбора.

В 2006 году начаты продажи трех корпусов комплекса Чистые пруды. Эти новостройки расположены по адресу: Барашовский переулок, вл. 6, корпуса 1, 2, Первый корпус семиэтажный, второй и третий корпуса малоэтажные. В продаже квартиры площадью от 186 до 1026 кв. м по цене от $7950 до $920 В качестве пробных лотов в каждом корпусе на продажу выставлено пока только по одной квартире.

Здесь в продаже квартиры всего в трех новостройках и везде остатки, которые бывают сладки. Самые дешевые метры в доме на Озерковской набережной от $7 тыс. до $835 Надо заметить, что в доме осталась лишь одна квартира с видом на набережную, остальные смотрят в окна стоящей во дворе пятиэтажки, площади квартир от 150 до 220 кв. м. В доме в Климентовском переулке, сданном госкомиссии в 2005 году, до сих пор продается последняя квартира площадью 211 кв. м, цена метра $10 тыс. В новостройке на улице Бахрушина продаются последние 4 квартиры, площадь которых от 101 до 212 кв. м, цена метра $9,5 тыс. Всего в трех новостройках в продаже 10 квартир.

Замоскворечье

В Пресненском районе продаются квартиры в новостройках по 4 адресам: Большая Никитская, вл. 45; Большой Палашевский переулок, вл. 10; Малый Козихинский переулок, вл. 7-9; Леонтьевский переулок, вл. 11-1 В Леонтьевском переулке цена метров в последней предлагаемой на продажу квартире 9692 евро. В Малом Козихинском продаются 4 квартиры площадью от 126 до 269 кв. м по цене от $14 тыс. до $18 тыс. На Большой Никитской в продаже 6 квартир площадью от 200 до 495 кв. м, цена метра колеблется от $14 тыс. до $25 тыс. Последние 4 квартиры в Большом Палашевском переулке предлагаются от $14 тыс. до $19 тыс. за кв. м, площади квартир от 160 до 328 кв. м. Все дома сданы госкомиссии.

Пресненский

Здесь предлагаются квартиры в 3 новостройках. В доме по адресу: Народная улица, вл. 7, стр. 2 продается последняя квартира площадью 375 кв. м, по цене $5 тыс. за квадрат это минимальная цена кв. м в новостройках ЦАО. В Крутицком подворье, расположенном в 4-м Крутицком переулке, последняя квартира выставлена на продажу по цене $7 тыс. за кв. м, площадь квартиры 104 кв. м. Идут продажи в новостройке по адресу: Николоямская, вл. 1 На сегодняшний день вниманию покупателей предлагается 14 квартир площадью от 70 до 300 кв. м по цене $8 тыс. за кв. м. Еще по одному адресу: Котельническая набережная, вл. 21 продажи квартир были объявлены, но потом прекращены. По словам застройщика, это временно, из-за проблем с документацией, которые будут в ближайшее время устранены. На момент остановки цены квадратного метра варьировались от $4 тыс. до $6,5 тыс., когда продажи возобновятся, цена квадратного метра, вероятнее всего, будет выше.

Таганский

В Тверском районе в продаже квартиры в двух домах. В доме по адресу: Новослободская улица, вл. 7 продаются последние несколько квартир площадью от 64 до 241 кв. м, причем цена квадрата колеблется от 238 тыс. до 336 тыс. руб. В Дмитровском переулке вниманию покупателей предлагаются квартиры в комплексе Петров дом, сегодня в продаже 6 квартир площадью от 166 до 316 кв. м по цене от $16 тыс. до $20 тыс. В середине сентября будут возобновлены продажи квартир в Итальянском квартале по адресу: Долгоруковская улица, вл. 2 На момент приостановки продаж квартиры площадью от 63 до 392 кв. м. продавались по цене от $4,5 тыс. до $9 тыс. за кв. м, сегодня непроданными остаются 150 квартир.

Тверской

Район Хамовники, включающий в себя так называемые мили: Золотую (район Остоженки) и Серебряную (район Плющихи), является лидером по количеству новостроек, здесь продаются квартиры в шести домах.

Хамовники

В Хамовниках начато строительство двух новых объектов. На Трубецкой улице, рядом с парком Усадьба Трубецких начато строительство административно-жилого комплекса Фьюжн Парк. Жилой корпус на 236 квартир будет состоять из четырех зданий разной этажности (от 5 до 11). Завершение строительства объекта намечено на третий квартал 2007 года. Стоимость квадрата - около $10 тыс. Другой объект дом в Большом Саввинском переулке, комплекс будет состоять из трех корпусов различной этажности, стоимость квадратного метра составит от $8 до $10 тыс.

В Доме на Девичьем поле на Большой Пироговской в продаже имеются последние квартиры по цене от $7890 до $12,5 тыс., площадь квартир от 94 до 353 кв. м. Оставшаяся квартира в Ксеньинском переулке, 3 предлагается по цене $10,1 тыс. за квадрат. Временно приостановлена до середины сентября реализация квартир в комплексе Парк Палас по адресу: Коробейников переулок, 1/ На момент остановки продаж цена кв. м была в диапазоне от $10 тыс. до $25 тыс.

С начала года на московском рынке произошел рост средней цены квадратного метра на 60-70%, в зависимости от сегмента. В краткосрочной перспективе, учитывая уровень цен на нефть, благоприятную экономическую ситуацию и общее сокращение предложения на рынке недвижимости, в том числе в сегменте дорогого жилья, можно говорить о благоприятных условиях для дальнейшего роста цен на недвижимость, при общем замедлении темпов этого роста.

Лидером по стоимости квадратного метра в Центральном округе Москвы является дом, строящийся по адресу: Хилков переулок, вл. 5/4 Цена метра в квартирах площадью от 107 до 176 кв. м варьируется от $21 050 до $33 30 В продаже 16 квартир.

Кому и на что предоставляется безвозмездная субсидия?

С 2001 года у москвичей появилась возможность улучшить свои жилищные условия за счет получения безвозмездной субсидии. Точнее, такая возможность была и раньше, но до 2001 года размер субсидии рассчитывался исходя из совокупного годового дохода очередника: чем ниже доход, тем больше размер субсидии. Теперь все решает срок нахождения гражданина в очереди на улучшение жилищных условий и наличие права на первоочередное предоставление жилья. Рассмотрим этот и другие критерии получения субсидии подробнее…

В настоящее время безвозмездная субсидия предоставляется не всем гражданам РФ, а лишь очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Как правило, такую очередь составляют те, кто получил свою квартиру по ордеру или, другими словами, по «договору социального найма». Рассчитывать на получение субсидии могут также лица, чьи дома идут под снос и расселяются в связи с изъятием земельного участка под нужды города или те из нас, кто имеет право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но право это не использовал.

Безвозмездная субсидия – это денежные средства, выделяемые государством гражданам для приобретения или строительства жилья, а также для выкупа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

Как определяется размер предоставляемой безвозмездной субсидии?

Получить безвозмездную субсидию можно как на приобретение готового жилья, фактически покупку квартиры, используя предложения на вторичном рынке жилья, так и на покупку квартиры в строящемся доме по договору инвестирования, но при одном условии: готовность такого строящегося дома должна быть не менее 70 процентов. Помните, что, получив субсидию, вас исключают из очереди на улучшение жилищных условий.

- не более 33 кв. м общей площади на одного человека;

Здесь следует иметь в виду, что размер субсидии ориентирован на так называемую социальную норму площади жилья для семьи:

- не более 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек.

- не более 42 кв. м общей площади на семью из двух человек;

- от того, в какой очереди вы стоите: льготной или на общих основаниях;

При этом оценка 1 кв. м такой площади не может превышать стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения в районах массовой застройки в домах типовых серий. Это общее правило. То, сколько вы получите, зависит от нескольких обстоятельств:

- от вашего среднемесячного дохода на каждого члена семьи.

- от времени (в годах) постановки вас на учет;

Если вы состоите на учете на общих основаниях, то получите от 5 до 90% суммы при ожидании от 1 года до 15 и более лет.

Если вы являетесь льготником, то можете получить от 10% до 90% от расчетной суммы при ожидании от 0 до 7 и более лет.

Перечисляются субсидии на основании решения главы (заместителя Главы) местной администрации – префекта административного округа по рекомендациям общественной жилищной комиссии административного округа. Решения о предоставлении субсидии также могут приниматься министерствами и ведомствами РФ, либо предприятиями или организациями (за исключением бюджетных) за счет средств этих предприятий и организаций.

Кто принимает решения о предоставлении безвозмездной субсидии?

Во-первых, с помощью субсидии вы можете приобрести жилье в г. Москве или Московской области. Во-вторых, квартира не должна находиться под арестом, залогом, обременением чьими-либо правами на проживание в ней, которые сохранятся и после смены собственника. В-третьих, субсидия будет перечислена только после оплаты вами личного взноса (разницы между стоимостью жилья и суммой субсидии) в полном объеме. Заметьте, что от того, располагаете ли вы средствами на покрытие остатка стоимости жилья или реальности планов получения этих средств в будущем напрямую может зависеть положительное решение о субсидировании.

Каковы возможности либо ограничения использования безвозмездной субсидии?

Как сообщила на этой неделе пресс-служба ИФК «Метрополь», одного из крупнейших операторов российского рынка ценных бумаг, компания выиграла конкурс «по проведению мероприятий господдержки гостиничных предприятий», объявленного в начале года правительством Москвы. Конкурс проводился с целью найти подрядчика для вывода столичных гостиниц, в которых город имеет долю, на рынок ценных бумаг с корпоративными облигациями. Решение городских властей обусловлено прежде всего необходимостью расширения ниши соответствующих международным стандартам гостиниц экономклассса в Москве, в то время как спрос на гостиничные услуги постоянно растет. По мнению экспертов, уже в ближайшей перспективе поиск инвестиций приведет к смене собственников в большинстве государственных гостиниц столицы.

Впрочем, отказ от предоставления вам субсидии можно обжаловать в административном или судебном порядке.
Столичное правительство собирается реконструировать принадлежащие городу гостиницы и затем, возможно, продать их.

Стабильный рост и доходность гостиничного рынка уже в ближайшее время могут вызвать приток инвестиций в данный сектор, чем и решило воспользоваться московское правительство, «отправляя» гостиницы Москвы на фондовый рынок. Как сообщили RBC daily в Российской гостиничной ассоциации (РГА), в Москве действует более 180 гостиниц, однако только 5-7 из них реально контролируется московским правительством. «Правительству Москвы принадлежит 51% акций отеля «Мариотт-Ренессанс», а в остальных случаях его доля в предприятиях гостиничного бизнеса не превышает 20%», - сказала RBC daily замдиректора по маркетингу HCDG Марина Смирнова. Вывод столичных гостиниц на биржу также позволит столичным властям снять с себя основные расходы на их реконструкцию и восстановление. «Еще несколько лет назад изношенность основных фондов столичных гостиниц составляла от 40% до 70%. И хотя сейчас ситуация с состоянием самих зданий несколько улучшилась, изношенность коммуникационных сооружений по-прежнему остается очень высокой», - добавляет Марина Смирнова. О недостатке финансирования гостиниц в Москве RBC daily сказали и в компании «Метрополь». «Одной из проблем развития гостиничного комплекса столицы сейчас является необходимость подтянуть и обновить старые здания. Дело в том, что для туристов среднего класса, которые готовы платить порядка 100 долларов за день, соответствующих гостиниц уже не хватает», - отмечает Ольга Водная.

В прошлом году, по данным Hotel Consulting and Development Group (HCDG), московские гостиницы заработали более 600 млн долларов. При этом средняя заполняемость номеров увеличилась и составила около 70%, что приближается к уровню крупных мировых деловых и туристских центров. «По сравнению с прошлым годом верхний сегмент гостиниц Москвы значительно улучшил свои показатели, о чем, в частности, говорит рост почти на 10% среднего дохода на номер в сутки, - сообщил RBC daily генеральный директор HCDG Александр Лесник. - Проявляется такая закономерность: чем дешевле гостиница, тем выше на нее спрос. Нижний сегмент, где номер стоит примерно 24 доллара в сутки, продает до 80% доступного номерного фонда. Отели класса 3 звезды (средний сегмент) стоят дороже (уже около 88 долларов), но и им удается реализовать до 70% всех номеров. Эти показатели устойчивы, и ежемесячные колебания не превышают 1,5-2%». Развитию гостиничного комплекса столицы, по оценкам экспертов, отчасти способствует и то, что рынок жилищного и офисного строительства в Москве близок к своему насыщению, и уже в ближайшее время инвесторы могут переключить свое внимание на строительство гостиниц. «За последний год гостиничный рынок столицы вырос приблизительно в 2 раза, что говорит о том, что туристы готовы платить деньги за предоставление соответствующих услуг», - отметила RBC daily заместитель гендиректора компании «Метрополь» Ольга Водная.

За счет полученных денег правительство Москвы сможет привести свой гостиничный фонд в порядок, а затем через продажу доли акций с большей отдачей осуществить его передачу в руки частных инвесторов. Как говорят участники рынка, выпуск облигаций – это только прелюдия к дальнейшей смене собственников гостиничного комплекса столицы. Скорее всего, долю мэрии приобретут партнеры по бизнесу в той или иной компании. Пока и в столичном правительстве, и на рынке воздерживаются от оценок, сколько власти могут выручить от продажи пакетов акций в столичных гостиницах. «Судя по всему, учитывая бум на рынке, только сейчас в городе строится порядка 20 гостиничных комплексов, т.е. речь может идти по крайней мере о нескольких десятках миллионов долларов», - считает один из участников рынка.

Процесс вывода столичных гостиниц на рынок ценных бумаг предусматривает разработку технико-экономических обоснований и бизнес-планов эмитентов - гостиничных предприятий, а также выпуск их облигационных займов. «На начальном этапе на биржу будут выведены такие гостиницы, как «Останкино», «Золотой колос», «Владыкино». Выпуск облигационных займов этих гостиничных предприятий позволит получить дополнительные инвестиции на конкретные виды работ», - сообщили RBC daily в ГАО «Москва», одном из основных организаторов конкурса, организованного правительством Москвы. По некоторым данным, эта процедура может коснуться также гостиниц «Космос», «Царицыно» и «Турист». Сейчас специалисты компаний «Метрополь» и ГАО «Москва» ведут подготовку основных документов для проведения операций со столичными гостиницами на фондовом рынке. Однако до сих пор неясным остается вопрос о том, как будут оцениваться гостиничные комплексы. «К специалистам пока никто не обращался, и как будет производиться оценка - неизвестно», - комментирует данную ситуацию представитель РГА Геннадий Ламшин.



Главная --> Публикации