Главная --> Публикации --> У строителей появился повод увеличить цены Земельный конфликт в одинцовском районе вернулся в суд Квартира в москве: построил за $200, продал за $1000 Недвижимость с родословной. советы начинаещюму помещику Нестыковки на властных орбитах

Стабильные фонды

В цене растет не только российская, но и зарубежная недвижимость. При этом на Западе (впрочем, и на Востоке тоже) давно существуют финансовые инструменты, напоминающие российские паевые фонды недвижимости. Стоит отметить, что в большинстве своем это рентные фонды, то есть получающие доход от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее они позволяют получать стабильный и довольно высокий доход даже по российским меркам. А возможность инвестирования в них ограничивается разве что языковым барьером.

На Западе эта индустрия существует уже несколько десятилетий (в США около полувека). Трасты, инвестирующие в недвижимость (Real Estate Investment Trusts), создавались еще в конце XIX века, однако подлинного расцвета они достигли лишь во второй половине XX века. В 1960 году президент США подписал Положение о налогообложении инвестиционных трастов, которое возвращало льготный налоговый режим для Real Estate Investment Trusts (REITs), устраняя двойное налогообложение доходов фонда и доходов его учредителей.

Российские фонды недвижимости сейчас переживают настоящий бум их уже больше сотни, а активы под их управлением превышают $1 млрд. Тем не менее рыночных по своей сути фондов, то есть таких, в которые можно войти с небольшой суммой (не более $10 тыс.) и желательно в любое время, на российском рынке не так уж и много явно меньше десятка. И существуют они недавно лишь один фонд старше трех лет. Больше половины проработали менее года. О стабильных доходах пока тоже говорить не приходится только половина фондов декларирует выплату доходов, другие из-за малого срока функционирования еще не приступили к выплатам. И едва ли десяток российских фондов выплатил доходы за минувший год.

Традиционно REITs подразделяют на три вида. К долевым REITs относится более 90% всех риэлтерских трастов. По сути, они являются рентными фондами, то есть вкладывают средства в коммерческую недвижимость и получают прибыль от сдачи ее в аренду. С 2001 года им разрешено создавать и сервисные компании, обслуживающие эту недвижимость. Кроме того, существуют ипотечные REITs, которые выдают ипотечные кредиты и работают с закладными. Есть еще и гибридные REITs, совмещающие эти виды деятельности. В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют $10 тыс., а входной порог может быть даже меньше $1 тыс.

В США REITs создаются в виде корпораций, то есть юридических лиц. При этом компания управляется советом директоров, а ее акции (или доли) находятся в свободном обращении. Число акционеров такой компании не должно быть меньше 100, при этом не более 50% акций компании в течение последнего полугода должно находится в собственности более пяти частных лиц. Компания должна извлекать не менее 75% своего валового дохода из арендной платы или процентов по закладным. Компания имеет право привлекать кредиты для инвестиционной деятельности. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% налогооблагаемого дохода.

Число подобных фондов и трастов стремительно растет. Если в 1971 году капитализация торгуемых на биржах REIT составляла $1,5 млрд, то спустя 30 лет, в 2002 году, их стоимость выросла до $162 млрд. Количество фондов REIT за этот период увеличилось с 34 до 17 По данным National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), по состоянию на 31 декабря 2003 года в США действовало около 180 публичных фондов с суммарными активами $375 млрд. Через два года, к 31 декабря 2005 года, их число приблизилось к 200, а активы превысили $475 млрд.

В большинстве стран законодательство, регулирующее фонды и компании, которые специализируются на коллективных инвестициях в недвижимость, было создано лишь в конце 90-х годов XX века. В Европе для инвестирования в недвижимость чаще всего используются так называемые закрытые фонды. В частности, они очень популярны в Германии и позволяют даже мелкому инвестору с €5 тыс. участвовать в управлении крупными офисными или торговыми центрами.

Такой рост популярности этих фондов легко объясним: стабильная доходность позволяет им показывать результаты порой даже выше более рисковых вложений в акции. По данным NAREIT, за 30 лет (с 1975 по 2005 год) среднегодовая доходность индекса DJIA составила 8,8%, NASDAQ Composite 10,9%, SP 500 12,7%, Equity REITs 13,8%. Стоит учитывать, что это пришлось на беспримерный рост американского рынка в конце 90-х годов. Кроме того, индустрия REITs также не избежала спада в 80-х годах XX века. Стоит отметить, что дивидендная доходность на протяжении последних полутора десятков лет REITs стабильно держится на уровне 6-8%, тогда как у акций, входящих в индекс SP 500, она плавно снижалась с 4 до 2%.

По данным консалтинговой компании Ernst Young, к концу 2005 года в Канаде работало 20 фондов с капитализацией $17,8 млрд. Не отставали и европейские страны. Во Франции в это время работало девять компаний с активами $23,8 млрд, в Нидерландах семь компаний с активами $17 млрд. В Японии действовало 22 траста с капитализацией $22 млрд, в Сингапуре четыре траста с капитализацией $5 млрд. В Австралии работает 31 траст с капитализацией $71 млрд, в Новой Зеландии пять трастов с капитализацией $1,6 млрд.

Большинство REITs торгуется на биржах, так что проблем с выбором даже экзотических фондов не будет. Надо только отдавать себе отчет в том, что в целом это инструмент довольно консервативный и трехзначных доходностей здесь ждать не следует. По закону О валютном регулировании и валютном контроле российский гражданин может перевести в течение календарного года за рубеж на операции с ценными бумагами до $150 тыс. без ограничений. В принципе можно и больше, но в этом случае Центральный банк может потребовать зарезервировать до 100% переводимой суммы на срок до двух месяцев.

От налогов не уйти

Далее осуществляется перевод денежных средств на счет в иностранном банке со своего валютного счета, открытого в уполномоченном банке либо без открытия счета через уполномоченный банк. Для этого требуется заявление на перевод, документ, удостоверяющий личность, уведомление об открытии счета в иностранном банке с отметкой налогового органа.

В целом же покупка акций или паев REITs ничем не отличается от инвестиций в другие зарубежные ценные бумаги акции или облигации. Для этого потребуется установить отношения с зарубежным брокером и открыть счет в зарубежном банке. Брокеры открывают для своих клиентов счета в одном из клиринговых домов, обеспечивающих расчеты по ценным бумагам, для чего требуется заполнить ряд стандартных форм. После этого необходимо в течение месяца уведомить налоговый орган по месту жительства об открытии счета за границей. Это весьма важная формальность: только имея штамп налоговой инспекции на уведомлении об открытии счета, можно будет впоследствии переводить деньги за рубеж.

Если пересылка средств вызывает определенные, скорее временные, сложности, то их возврат не представляет большой проблемы. При заключении договора с брокером ему предоставляются банковские реквизиты, на которые следует переводить деньги. При этом от проблем брокера вы застрахованы, так как в США на сохранность средств на вашем счету распространяются те же гарантии, что и на банковский вклад на сумму до $100 тыс. Кроме того, по американскому законодательству сохранность ценных бумаг на сумму до $500 тыс. также гарантируется государством.

При этом если делать перевод без открытия счета, то ежедневный платеж ограничен суммой $5 тыс. в день. И для того чтобы выбрать квоту, потребуется не меньше месяца. Да и услуги по переводу недороги максимум 1%, а в большинстве случае в несколько раз меньше. Стоимость операций по покупке самих акций или паев фонда невелика и составляет $10-15 за одну операцию фактически любого объема.



Налоги придется платить везде. Например, в США налоги составляют 10% от инвестиционного дохода и 10% от дивидендов, которые будут начислены. Российская налоговая инспекция постарается взять с вас не меньше 13% дохода. Впрочем, в ряде случаев можно избежать двойного налогообложения. В настоящее время правительство РФ заключило соглашения об избежании двойного налогообложения доходов или имущества с четырьмя десяткам стран, в том числе с Австралией, Новой Зеландией, Германией, Канадой. И здесь желательно ознакомиться с соответствующими соглашениями кого считают резидентом, в отношении каких доходов исключается налогообложение и как налоги взыскиваются. С Великобританией и США таких соглашений нет, так что здесь придется платить по полной программе, если, конечно, не зарегистрировать офшорную компанию.

Ориентирование на местности


Любой товар даже самый качественный и востребованный требует грамотного продвижения. И квартира не исключение. Что влияет на успех сделки? Состояние ремонта, район, этажность А также множество мелочей, которые не превратят заурядную квартиру в роскошные апартаменты, но смогут повлиять на решение потенциального покупателя.

Поэтому лучше всего встретить и провести своих гостей к дому лично. Таким образом, вы не только избежите длинных и путаных объяснений как вас найти, но сможете представить свой район в самом выгодном для него свете. Даже если путь к дому лежит через несколько однотипных дворов, ничто так не вдохновит покупателей, как ваша уверенная походка. По дороге расставляйте правильные акценты. Не автомагистраль под окнами, а развитая транспортная развязка. Не суета близлежащего базара, а возможность постоянно покупать свежие овощи и фрукты. И не забывайте о том, кто он, ваш потенциальный покупатель. Естественно, акценты будут меняться в зависимости от того, показываете вы квартиру молодой паре с малышом или пожилым людям.

Создание способствующего продаже имиджа квартиры начинается раньше, чем с ее порога. Только договариваясь с продавцом о встрече, покупатель уже получает информацию о своей будущей покупке. Описывая маршрут, по которому он сможет к вам добраться, следует избегать ориентиров, которые могут негативно сказаться на его решении. К таким ориентирам может относиться что угодно от свалки до соседних домов в плохом состоянии. Отсутствие развитой инфраструктуры (магазинов, стоянок, развлекательных комплексов) поблизости вашего дома или, наоборот, слишком шумное окружение может натолкнуть покупателя на мысль об отказе.

Человеческий фактор

Если есть такой путь, который покажет ваш район во всей его красе, используйте его. И не важно, что он не самый короткий. Сыграть в вашу пользу могут даже такие незначительные, на первый взгляд, вещи, как пышный цветник в соседском дворе или компьютерный клуб в доме напротив. Кстати, покупатель наверняка захочет посмотреть квартиру еще раз. В таком случае можно повести его другим путем, показывающим все новые преимущества вашего места жительства.

Особая роль отводится консьержке. Если с соседями можно не поддерживать отношения, то с этим человеком придется общаться в любом случае. Вряд ли будущим хозяевам понравится этакий цербер в юбке, через плотный кордон которого тяжело прорваться без подробного допроса. Гораздо больше поспособствует продаже человек, который испытывает к вам симпатию и уважение ведь, вероятнее всего, такое отношение перенесется и на ваших покупателей. Хотя подготовить столь доброжелательную среду аккурат к приезду посетителей невозможно. Это тот самый случай, когда многолетние отношения с соседями начинают работать на вас.

Безусловно, поддерживать хорошие отношения с соседями нужно вне зависимости от того, собираетесь вы продавать квартиру в ближайшее время или нет. И все же вашим посетителям гораздо больше понравятся симпатичные и дружелюбные бабушки на лавочках, чем соседи, здоровающиеся с вами сквозь зубы. Все это, опять таки, сказывается на общем впечатлении о вашем товаре.

Как известно, состояние подъезда имеет почти такое же значение, как и сама квартира. Поэтому следует позаботиться, чтобы в доме ухоженный вид имели хотя бы два этажа первый и ваш. Это же касается и лифта. Конечно, никто не требует от вас капитального ремонта и мраморных лестниц. Но элементарная чистота обязательна.

Последнее впечатление

Думаю, излишне говорить о том, что сама квартира должна сверкать чистотой. И все же у специалистов есть свои приемы. Во-первых, в квартире не должно быть захламленности даже если речь идет о вашей коллекции фарфоровых статуэток в количестве трех тысяч штук. Кого-то это умилит, а кого-то, напротив, настроит на мысль о том, что вам понадобиться как минимум месяц, чтобы собрать все свои вещи и освободить квартиру. В ваших интересах создать иллюзию того, что стоит покупателю дать согласия прямо сейчас, и вы тут же освободите жилплощадь. Если в квартире только самые необходимые вещи и ничего лишнего, в ней визуально становится больше площади.

И, наконец, вот она, ваша квартира. Первое впечатление о ней входная дверь. Это, своего рода, визитная карточка квартиры, поэтому она должна быть солидной. Такой, чтобы ее хотелось открыть, и в чьей прочности не приходилось бы сомневаться.

И, напоследок, вспомним забавную поговорку, согласно которой ничто так не характеризует владельцев квартиры, как состояние санузла. Помимо доведенного до блеска кафеля и сантехники, а также новой занавески в ванной, здесь должно быть визуально как можно больше пространства. И никаких лишних для глаз покупателя вещей чрезмерного количества зубных щеток и косметики, сушки, стирки и тому подобного.

Предельно важна и атмосфера квартиры, а также мелочи, характеризующие вас как человека, которому можно (или нельзя) доверять. Такие традиционные атрибуты интеллигентности, как солидная библиотека серьезных книг или фотографии членов вашей семьи на стенах (горнолыжный курорт в Альпах, экскурсия в Венецию) все это говорит в вашу пользу.

Ведомственные дома, служившие в СССР своеобразным символом социальной защищенности, до 1991 года составляли около четверти жилого фонда столицы. Особенно выделялось жилье, предназначенное для творческой элиты писателей, музыкантов, художников и деятелей театра. Сейчас само понятие ведомственный считается устаревшим: большая часть этих строений перешла на баланс города. Более того, современные представления о престиже вытеснили подобное жилье в область советской мифологии, а современный Жилищный кодекс окрестил его специализированным жилищным фондом. Какова же судьба бывших ведомственных домов сегодня?

Конечно, перечисленные выше хитрости не помогут вам продать то, что покупателю не нужно в принципе. И все же, если ваша квартира сама по себе соответствует его запросам, весь этот антураж имеет смысл. Результатом ваших стараний может стать окончательное решение в вашу пользу или даже повышение цены на несколько процентов. Не будем забывать, что выгодно подчеркнуть достоинства не значит приписать несуществующие. И если покупатель задает вопрос о недостатках вашей квартиры, снова вспомните о правильных акцентах. От них зависит, насколько удачно вы выступите в роли продавца.

Центральному комитету дома в центре

Все исторические эпохи закрепляют память о себе в архитектуре. Боярские палаты времен Ивана Грозного, екатерининские дворцы, барские усадьбы золотого века дворянской культуры, сооружения в стиле конструктивизма на заре советской власти Своеобразным знаком времени стали и знаменитые сталинские дома, построенные в послевоенное время. Во всяком случае особый стиль этих строений выгодно отличался от прочего архитектурного наследия тех лет, доживающего на наших глазах последние дни. Генеральный директор компании Контакт Элитная недвижимость Денис Попов рассказывает: Строились ведомственные дома в основном с 1968 по 1982 год. Наибольшее их количество пришлось на период с 1975 до 1980 года. Заселялись они по принципу принадлежности к определенному должностному уровню.

Конечно же ведомственное жилье строили не только для членов ЦК КПСС, но и для представителей научной и творческой интеллигенции, чиновников различных ведомств, артистов, сотрудников промышленных предприятий, строителей метрополитена и т. п. Как утверждает управляющий директор группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Роман Куман, механизм распределения жилья в советской столице являлся инструментом стимулирования работников, которые обеспечивали деятельность целых отраслей экономики и сфер науки.

Наиболее яркими представителями семейства стали дома Центрального комитета КПСС, для строительства которых выделили лучшие как по тем, так и по современным критериям районы: Патриаршие пруды и Арбат, Фрунзенскую набережную и Якиманку. Впрочем, и на удалении от центра места выбирались самые лучшие: назовем, например, Царские села в Кунцеве и Новых Черемушках, улица Мосфильмовская, где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий, улица Удальцова.

Статус выше стены толще

Разумеется, качество самих домов и окружающей среды серьезно различалось в зависимости от социального статуса ведомств и предприятий. Так, например, Капотня в ЮВАО была и остается прежде всего местом проживания семей работников находящегося там Московского нефтеперерабатывающего завода. К совершенно другой, более высокой категории относятся дома и квартиры в поселках Сокол и Новопеределкино, где селились художники и артисты.

Действительно престижные ведомственные дома совсем другое дело. Таких строений не найти в восточной и юго-восточной частях Москвы, они не стоят на первой линии шумной улицы или в окружении панельных домов. Большие, отделанные ракушечником или мрамором вестибюли и холлы находились под неусыпным контролем консьержек и охранников. На этаже располагалось не более двух трех квартир, а всего их в ведомственных домах центра Москвы насчитывалось от 20 до 60, лишь иногда более 150 квартир. Средний размер двухкомнатной квартиры составлял 75 кв. м, трехкомнатной 105 кв. м, четырехкомнатной 130 кв. м. В трех четырехкомнатных квартирах, как правило, имелось два санузла, что в те времена было редкостью. Чем выше статус жильцов, тем, соответственно, больше площади, выше потолки и толще стены. Кстати, высота потолков измерялась тогда не от стяжки до стяжки, как это принято сейчас, а от потолка до паркета.

Ведомственный дом, где прошло мое детство, был средней руки: высокие потолки, толстые кирпичные стены, просторные двух трехкомнатные квартиры общей площадью 65 80 кв. м вот, собственно, и все основные достоинства жилья. Немало было и минусов. По большей части квартиры предназначались для коммунального проживания. Не пленял изяществом и внешний облик дома, чем-то напоминавший постройки гоголевского Собакевича: прочные, громоздкие, не обремененные архитектурными излишествами. Ни о какой охране речи не шло. Примерно такая же обстановка царила и в домах, построенных после войны для работников крупных промышленных предприятий, служб авиации и средней творческой интеллигенции.

Новая жизнь дедова наследства

Но и в этих зданиях современный ценитель роскоши усмотрит недостатки. Прежде всего, это отсутствие подземных гаражей. Единственное место, где они имеются, это в Кунцеве, в доме на Звенигородской улице. Впрочем, тогдашним чиновникам личный автотранспорт попросту был не нужен: его заменял служебный.

Ныне площади специализированного жилищного фонда находятся в собственности у преемников советских предприятий. Если же предприятие не нуждается в общежитии, жилом доме или, например, не имеет средств на его содержание, оно иногда передает его на баланс города, уточняет В. Васильев. Впрочем, многие ведомственные дома сейчас либо сносят, либо реконструируют, а жильцов расселяют.

Как рассказывает руководитель пресс-службы группы компаний МИАН Вадим Васильев, в настоящее время ведомственные дома традиционно выделяются в отдельный сегмент вторичного рынка недвижимости. Во-первых, их отличает особый социальный статус жильцов. Кроме того, не секрет, что ведомственные дома даже типовой для того времени застройки эксплуатировались и обслуживались на другом качественном уровне, поэтому сейчас их состояние лучше, чем у аналогичных зданий, которые находятся в муниципальном жилом фонде. Понятно, что подобное утверждение в полной мере относится только к тем ведомствам, которые как имели, так и сейчас имеют возможности для грамотной эксплуатации своих жилых фондов.

История повторяется

Д. Попов считает, что контингент жильцов ведомственных домов изменился: Большинство новоселов, которым предоставлялось такое жилье, были в возрасте. Многие из них уже умерли, а те, кто жив и сейчас, после изменения политической ситуации в стране потеряли и деньги, и влияние. С отменой персональных пенсий и льгот их доходы сильно сократились. Кроме того, льготы по коммунальным платежам распространяются на минимальную площадь, а квартиры в таких домах, как правило, отличаются очень большими размерами. Пожилые люди вынуждены нести достаточно большие расходы на оплату жилья. Соответственно, они нередко решают поменять свои квартиры на меньшие по площади. Продают такое жилье наследники с целью распределить наследство либо для улучшения жилищных условий, поскольку обмен такой квартиры предоставляет очень широкие варианты разъезда.

Советский ведомственный почин уже в постсоветское время переняли некоторые богатые организации, например, банки. Они, например, выкупали для своих сотрудников малоквартирные дома (на шесть восемь квартир) в районе Золотой мили, рассказывает Р. Куман. Найти свободные квартиры в таких домах достаточно сложно, поскольку они пользуются большим спросом на рынке вторичного жилья.

В наши дни история создания особого жилого фонда получила продолжение: на это нашлись серьезные экономические основания. Построить дом по достаточно низкой себестоимости для солидной компании оказалось выгоднее, чем покупать дорогие квартиры для своих сотрудников.

Тенденция к сегрегации давно существует в районах, где преобладают представители определенной профессии. Р. Куман рассказывает: Исторически сложилось так, что к концу 1980-х годов дома на северо-западе Москвы были заселены в основном технической интеллигенцией из военно-промышленного комплекса. На северо-востоке столицы жили специалисты военно-космической индустрии и технический персонал соответствующих НИИ, на Юго-Западе выделялось жилье сотрудникам Московского государственного университета. На Западе селились работники торговли и родственники партийно-хозяйственной номенклатуры. Восток и Юго-Восток оставались рабочими районами.

Эти объекты не совсем подходят под определение ведомственные, однако именно там селятся люди одного положения. С этим обстоятельством связаны некоторые психологические сложности, ожидающие новичков. Им бывает сложно прижиться в новой, подчас крайне консервативной среде.

Но действительно ли так хорошо жить в окружении исключительно себе подобных? Речь идет не о подобии внешнем или даже одном материальном уровне, а о том, насколько комфортно соседство скованных одной цепью. Вопрос совсем не праздный, особенно учитывая зарождающуюся в среде состоятельных людей тенденцию создания домов клубного типа, где будущие жильцы подбираются по особым критериям. Разумеется, преобладают материальные и профессиональные.

Законы сосуществования

Тенденция опасная и для россиян иногда очень неудобная в чисто практическом плане. У всех людей есть негативные особенности характера, но если психологически схожие люди встречаются в одно время и в одном месте, то проблем возникает немало. Попробуйте отыскать, с кем оставить ребенка в доме, где проживают лишь молодые, с утра до ночи занятые сотрудники банка. Представьте соседство артистов, чье ремесло неотделимо от позы и эпатажа. Не более счастливы от жизни в общем улье профессионально предрасположенные к склоке работники министерств. Одинаково заряженные частицы отталкиваются это закон не только физики, но и человеческого общения.

Нас много, мы разные, и именно поэтому мир прекрасен таков распространенный житейский постулат. Он легко доказуем: мало кому нравятся одинаково одетые и одинаково думающие люди, одинаково цветущие и пахнущие цветы примеров бесконечное множество. Так не скрывается ли за традицией продолжения идеи ведомственных домов с их тенденцией к жесткому и однотипному социальному отбору описанное Чеховым футлярное устремление отгородить себя от мира? Дескать, нам нет до прочих дела, и лишь своих мы принимаем в стаю.

Но вернемся к теме ведомственного жилья советского образца. Проживание в домах бывших высокопоставленных партийных деятелей, безусловно, престижно, и стоимость таких квартир заоблачна. Но, как ни парадоксально, их бывает нелегко продать. Заведующий кафедрой теории и практики оценочной деятельности Высшей школы приватизации и предпринимательства Василий Светлаков поведал, как сложно продаются квартиры в знаменитом Доме на набережной. Местоположение, вид из окон, район самые выигрышные и престижные. Но современный россиянин натура противоречивая. Он одержим тягой к высокому статусу и богатству, но уже научился оперировать понятиями аура и биополе, а также прочими эзотерическими терминами. Потенциальные покупатели квартир испытывают негативные ощущения от пребывания в доме, с которым связано столько мрачных историй.

Цена тонких материй

Риэлтор появляется под занавес

Впрочем, многие профессионалы рынка недвижимости смотрят на проблему проще и прагматичнее. Например, Р. Куман полагает, что жить рядом с известными людьми всегда было престижно, и цены на такие квартиры несколько выше аналогичных по площади. А их ликвидность от соседства с творческой интеллигенцией только повышается.

На первый взгляд может показаться, что работа с ведомственной квартирой выгодна и проста. Действительно, большая часть такого фонда в советские времена обслуживалась качественно и хорошо сохранилась. Немало значат и вопросы престижа, особенно если продаются квартиры крупных чиновников или деятелей искусства. Что касается рядового ведомственного жилья, то, по мнению специалистов рынка, его стоимость примерно равна стоимости других квартир аналогичного типа.

Ведомственные дома за годы рыночной экономики нередко расселялись, чтобы впоследствии стать объектом реконструкции, реставрации, а то и просто пойти под снос. И тогда под занавес ведомственной истории появлялся риэлтор.

Определенную трудность представляет и сам перевод из ведомственного фонда в муниципальный. В этом случае дом как бы зависает без владельца: ведомство уже выразило желание передать дом городу, а город пока не подтвердил свое вступление в право собственности. Отметим, что длиться этот процесс способен довольно долго до года.

Агентства предпочитают иметь дело с описанными объектами лишь в том случае, если квартира уже приватизирована или хотя бы находится в стадии приватизации: только после ее оформления в собственность правомерно совершение любых сделок. До тех пор пока жилье находится в статусе ведомственного, реален только обмен с согласия организации-собственника.

Несмотря на описанные проблемы, ведомственные дома очень выгодные объекты для риэлторов, ведь цены на достойных представителей семейства далеко перевалили за $5 тыс. за 1 кв. м. Так что при нынешней неблагоприятной ситуации с недвижимостью заработанному трудом или чином дедову недвижимому наследству гарантированы и долгая жизнь, и бойкий оборот.

Еще один нюанс в чьем подчинении находится ведомство. Если ведомство муниципальное, процесс перевода квартиры в жилой фонд города происходит быстрее.

На сегодняшний день по потребительским характеристикам они находятся на одном уровне со средним монолитом и даже сопоставимы с модернизированными панельными сериями П-55М, П-111, С-22 Разговоры об особой экологичности кирпича не более чем миф. Социальная однородность жильцов в таких домах давно размыта: социальный статус и материальное положение многих из них давно пошатнулись. Нередко это пенсионеры и люди, не нашедшие себя в новой жизни. Хотя по большей части серьезных проблем они соседям не доставляют.

Сергей Елисеев
Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Категория ведомственных домов достаточно широкая, к ней относятся многие здания. Это и Царское село в Черемушках, и дома в менее престижных районах, которые не сильно отличаются от тех, которые в то время строились в массовом порядке. Если говорить о действительно выделяющихся объектах, то это цековки, совминовки, дома богатых министерств. Когда они возводились, то по качеству действительно были не сравнимы ни с чем: высокие потолки, большие площади квартир, наличие двух санузлов и пр.

На фоне всеобщей приватизации земли, начатой в 1992 году, было построено большое число индивидуальных загородных домов, зачастую без проектной и разрешительной документации, и это стихийное строительство можно было объяснить молодостью рынка и недостатком опыта работы на нем на фоне былого разгула демократии. Но впоследствии, по мере усиления государственного контроля и регулирования, продажи домов и земельных участков без надлежащего оформления необходимых документов оказывались затруднительным, добавляет ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. По его данным, до 65% дачных участков и построек на них не зарегистрировано. Согласно действующему законодательству, легально зарегистрировать самострой можно только по решению суда, причем с точки зрения презумпции виновности. То есть владелец незаконной постройки должен доказывать в суде, что никак не мог получить разрешение на строительство. В исключительных случаях местные власти могут оформить разрешение на ввод постройки в эксплуатацию задним числом, но, естественно, незаконно и за отдельные деньги.

Основной момент, выгодно выделяющий эти дома, чаще всего удачное местоположение в престижных и по сей день районах. Разумеется, это сказывается на цене. В настоящее время говорить о каком-то эксклюзивном статусе ведомственных домов не приходится. Исключение составляет только Царское село в Черемушках, и то в силу того, что это очень компактное образование, по сути элитный микрорайон, хорошо расположенный и с точки зрения экологии, и в транспортном отношении. Но опять-таки, это не вершина ценовой пирамиды. Стоимость 1 кв. м там находится на уровне $7 тыс. за 1 кв. м. В целом же при определении цены ведомственных квартир можно ориентироваться на среднюю стоимость жилья бизнес-класса в том или ином районе.
Никто не знает, сколько точно в России дачников, но все уверены, что их очень и очень много. Если бы власти страны провели перепись населения с целью выяснить, сколько жителей России проводят летние выходные на своих 6 и более сотках, то результаты, возможно, были бы удивительны. При этом у большинства этих любителей природы отсутствуют правильно оформленные документы на дома и участки. Большая часть дачных соток выдавалась давно закрытыми предприятиями, филармониями и профсоюзами. В такой ситуации практически каждая дача является незаконным домовладением и подлежит сносу по решению суда.

Амнистируем не всех

В связи со всем выше перечисленным Минэкономразвития разработало пакет из трех законопроектов, два из которых, О кадастре и О землеустройстве, еще не были рассмотрены Госдумой, а третий, известный как дачная амнистия, был принят нижней палатой парламента 16 июня уже в третьем чтении. Масштаб реформы поражает. По данным главы комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадия Кулика, дачная амнистия коснется более 20 млн граждан, имеющих садовые участки и огороды, 16,6 млн владельцев приусадебного хозяйства, а также около 600 тыс. дачников.

В свою очередь, для регистрации самостроя необходимо найти документ, предоставляющий право собственности на участок, а также техпаспорт на постройку, который могут выдать органы БТИ. В результате максимальный срок прохождения всех процедур должен составить не более 4 месяцев. Самострой не станут регистрировать, если здания возведены с нарушениями градостроительного регламента, а выяснение соответствий и несоответствий нормам остается на откуп местным властям.

Дачная амнистия позволит миллионам россиян, не обращаясь в суд, легализовать самовольно построенные дачные домики и оформить право собственности на землю по упрощенной процедуре, рассказывает Александр Скобкин. Для регистрации дачных участков необходимо будет предоставить всего три справки: о предоставлении земельного участка, заявление на право собственности и кадастровый план земельного участка. В общей сложности процедура оформления должна занимать до 15 дней, а основанием для отказа могут быть только недостаточный перечень документов и то, что участок по каким-то причинам запрещен к приватизации. В частности, запрет может быть связан с тем, участок находится в водоохранной зоне или его пересекают так называемые красные линии, например дороги.

Противопоказания

Дачная амнистия продлится только до 1 января 2009 года, а установленная плата за регистрацию земельных участков и объектов недвижимости составит, вместо 500 рублей, в пять раз меньшую сумму.

Половинчатым называют новый закон и эксперты рынка. Оформляя право на свой участок, вам придется пройти через все бюрократические процедуры их количество по-прежнему остается пугающим. Как и раньше, нужно будет пользоваться услугами землемеров, специалистов по архитектуре, БТИ. А это стоит денег, и по разным оценкам комплексный пакет всех необходимых справок будет стоить от 15 до 40 тысяч, что не по силам многим дачникам и пенсионерам, говорит Александр Скобкин. В связи с этим, по его мнению, новый документ может быть выгоден крупным землевладельцам и бесполезен для обычных дачников. В свою очередь юрист компании Терра-недвижимость Лола Юлдашова в качестве минуса дачной амнистии называет ограничение по срокам, в которые вряд ли успеют уложиться как сами нерасторопные дачники, так и не успевшие вовремя получить необходимые инструкции местные власти.

Новый закон сразу не понравился главам трех профильных комитетов Госдумы: председателю Комитета по собственности Виктору Плескачевскому, председателю Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлу Крашенинникову и главе аграрного комитета Геннадию Кулику. По словам первого парламентария, для действительного упрощения процедуры регистрации надо соединить землю и построенные на ней здания в один объект собственности, а также лишить чиновников права определять соответствие построек градостроительным нормам. По мнению же главного думского законодателя и агрария, документ четко не устанавливает цену инвентаризации земли и межевания (эти нормы, по данным Минэкономразвития, прописаны в двух других законопроектах). Если эти критерии не будут учтены, то, как считают парламентарии, дачная амнистия только подстегнет коррупцию.



Главная --> Публикации