Главная --> Публикации --> Новый властный ресурс Запастись терпением Срочная продажа квартиры – подводные камни Международный ипотечный клуб в поисках диалога Расширение боровского шоссе: ни один землевладелец не пострадал

Наиболее крупные проекты на территории края планируется реализовать в Новороссийске. Так, ОАО Новороссийский морской торговый порт намерено вложить 560 млн. евро в реконструкцию пристаней и причалов нефтегавани Шесхарис в Новороссийске и строительство новых мощностей. В частности, в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию зерновой терминал стоимостью $97 млн, построен перегрузочный комплекс для мазута ($105 млн), терминал по перевалке газового конденсата ($180 млн), вторая очередь по перевалке сухих минеральных удобрений ($38 млн). ОАО Новороссийское морское пароходство построит контейнерный терминал стоимостью 40 млн евро, а ООО Эталон вложит 30 млн евро в строительство нового цементного завода на территории города.

По валовому объему инвестиций Краснодарский край давно вышел на третье место в стране, после столичных регионов, и на первое в Южном федеральном округе. В 2005 году в различные проекты на территории края инвесторами было вложено порядка $300 млн. А результаты нынешнего года значительно превзошли самые оптимистические прогнозы. На прошедшем в мае в Мюнхене экономическом форуме Дни Краснодарского края в Германии краевые власти подписали с российскими и иностранными компаниями 30 инвестиционных соглашений на сумму в 1,3 млрд евро.

Не последнюю роль для инвестиционной привлекательности региона играет то, что Краснодарский край является особой туристической зонойКроме того, заключено соглашение между Краснодарским краем и Федеральным министерством по движению, инновациям и технологиям Австрии, в рамках которого австрийская сторона взяла на себя обязательства по разработке технико-экономического обоснования строительства платной автодороги Абинск-Кабардинка. В настоящее время активно обсуждается тема строительства платных дорог, и все идет к тому, что подобный проект может быть реализован именно в Краснодарском крае.

Крупные соглашения заключил Краснодарский край и с иностранными инвесторами. В частности, немецкая World Trade Center Keln вложит 120 млн евро в создание развлекательного центра типа Дисней Лэнд в Горячем Ключе.

Группа компаний ПИК построит в Краснодаре жилой комплекс стоимостью 53 млн евро. В целом, в рамках соглашения ПИК дополнительно к тем проектам, которые уже реализуются в Новороссийске, планирует ежегодно инвестировать в строительство на территории края более 800 млн рублей.

Не последнюю роль в высокой инвестиционной привлекательности региона играет и то обстоятельство, что Краснодарский край является основным на сегодняшний день претендентом на создание в России первой туристско-рекреационной особой экономической зоны, дающей существенные, в том числе налоговые, льготы. Кубанский проект ОЭЗ обойдется, по предварительным подсчетам, в сумму порядка 4 млрд долл. Однако в фокусе интересов иностранных бизнесменов находятся не только пляжно-туристические зоны, но и промышленные центры, инвестиции в их производственные мощности и, разумеется, в недвижимость. Перспективен для инвесторов и Новороссийск седьмой порт Европы по объему грузоперевозок. Здесь ожидается повышенный спрос на офисную и жилую недвижимость, на гостиницы.

Впрочем пока инвесторы радуют в основном немногочисленными новостройками бизнес- и элит-класса, цены на которые в Новороссийске и Краснодаре стремятся к столичному уровню и доходят до $2-2,5 тыс. за квадратный метр.

Столица Кубани переживает сейчас настоящий всплеск инвестиционной активности. Здесь уже строят дочерние предприятия Газпрома, Русагро и Уралсиба. Недавно региональные власти одобрили проект компании Ренова-Девелопмент по реконструкции городского центра. Планируется, что застройщики освоят в Краснодаре территорию общей площадью 400 гектаров: намечены работы по сносу ветхих зданий в 100 городских кварталах и возведение вместо них новых многоэтажных домов. Проектом предусмотрено создание деловой зоны и строительство элитных жилых кварталов. При этом в центре будут сохранены исторические здания по периметру улиц, городские власти намерены уплотнить застройку внутри кварталов.

Судя по объему вливающихся сегодня в различные проекты средств, обещания губернатора не столь уж несбыточны, а планы строятся вовсе не на песке. Если власти региона сумеют направить денежные потоки в нужное русло, ближайшие три года могут ознаменоваться бумом строительства доступного жилья на территории края. К тому же, федеральный центр намерен профинансировать кубанскую программу Жилище в 2006 году, выделив на нее из бюджета около трех миллиардов рублей.
Жилищная проблема для россиян становится с каждым годом все острее. И хотя правительство приняло немало хороших документов, но от этого квартиры доступней пока не стали. Что все же мешает выполнить принятую программу по доступности жилья? Об этом наша беседа с членом Совета Федерации РФ, представителем от исполнительного органа государственной власти Москвы в Совете Федерации, заместителем председателя Комитета СФ по экономической политике, предпринимательству и собственности Олегом Толкачевым.

Губернатор Краснодарского края Александр Ткачев намерен кардинально решать квартирный вопрос и за три года полностью ликвидировать в регионе квартирную очередь, в том числе за счет ипотеки и повышения доступности жилья не более $400-500 за кв. м.

Сейчас в России строится жилья около 40 млн. квадратных метров в год. Планируется к 2010 году достичь 80 млн. И здесь чего-то недостижимого нет. Вопрос в другом: сколько нужно строить по науке? А она говорит о том, что нужно строить в год по одному квадратному метру на человека. Для того чтобы жилье только воспроизводить, и чтобы оно не выбывало из оборота. Для нас это 143 145 млн. метров. Это цифра по нормативу, но о ней, заметьте, никто сегодня не говорит.
Далее. 40 млн. квадратных метров это 0,3 метра в год на человека. Что такое 80 млн. м? Это всего 0,6 квадрата. А нужно метр на каждого жителя. Понятно, что это пока не реально. Тогда давайте поговорим о 0,3 и 0,6, и как они раскладываются по территории России. В столицах более-менее нормально. В Москве уже есть 0, В Питере скоро будет. И 0,6 квадратных метра на человека, как намечено к 2010 году, в этих регионах достичь реально. А как быть с остальными? Потому что в ряде областей и краев России с населением порядка 3 миллиона человек строят до 150 тысяч квадратных метров в год. Это порой меньше даже 0,1 метра на человека...

Разговоры о доступности

Вот именно. Чтобы построить в 2 раза больше, то нужно иметь в 2 раза больше строительных материалов. И основа это цемент, без него ни о каком увеличении ввода жилья и говорить не стоит. Есть ли у нас этот материал? Он сейчас в большом дефиците. Более того, заметное его количество покупается в Белоруссии, на Украине, в Китае, наконец. Поэтому если мы говорим о современном строительстве, а не рубке деревянных изб, то нужно создавать цементную промышленность. Или будем так же продолжать покупать импортный цемент в два раза дороже. И жилье доступным тогда не будет. Опять же, если строить свои заводы, то где? Кроме цемента потребуется еще столярка, кирпич, песок, гравий, лес...

Но, наверное, все же одного желания для выполнения такой программы мало.

Второе это экономическая география размещения строительства. Понятно, что там, где поблизости имеются заводы по выпуску материалов, там более активно развивается строительство. Поэтому каждый регион или федеральный округ должны четко знать и свое задание по развитию базы стройиндустрии, и по наращиванию объемов строительства жилья. И нести за это ответственность. Тогда что-то можно получить.

Какая вообще у нас сейчас политика в области стройиндустрии? Как она будет реформироваться и за какие деньги? Об этом пока никто не говорит. Если и говорит, то так, общие слова. А что мы слышим? Мол, надо снизить процент банковской учетной ставки с 15 до 11%, и это приведет к всплеску строительства. Но это же сказка, которую даже дети в нормальном детском саду не будут слушать. Поэтому надо сказать, как будет у нас развиваться стройиндустрия. Пока ответа на этот вопрос нет.

Да. В 5 регионах в ближайшие 2 года решили закрыть жилищную проблему офицеров-отставников. Их число по каждому региону известно. Известно, сколько выделено средств на нужды военных, и сколько стоит ГЖС. Министерство обороны вместе с руководителями регионов все просчитали, а на совещании у президента каждый губернатор сказал, что за этот срок они жильем военных обеспечат.

К примеру, как это расписано с военными сертификатами...

И эта программа, наверняка, будет выполнена.

И вот я спрашиваю себя: в чем отличие первой ситуации от второй? На мой взгляд, здесь все совершенно понятно: есть цель, есть путь, есть земля и есть время. И плюс ко всему есть ответственность, есть с кого спросить с руководителя региона. Но главное, есть контроль Минобороны и лично президента.

И как бы подводя итоги, хочу отметить, что если на уровне законодательства проблема более-менее отработана, то системной работы по переходу от 40 миллионов квадратных метров к 80 миллионам пока нет.

Безусловно. А вот в программе о доступном жилье нет такой детализации, нет даже образа ее, кроме разговора об учетной ставке. Завод сам по себе не появится и цемента производить не будет. Поэтому я считаю, что в этой программе не хватает детализации.

Олег Михайлович, во многом портит картину о доступности жилья еще ситуация с обманутыми дольщиками.

Средство от пирамиды

Соответственно, единым должен быть и набор документов. А то получалось, что каждая компания привлекала деньги таким способом, какой для нее был наиболее выгодным. Где-то это проходит удачно, а где-то нет. И вот, чтобы ввести все действия застройщиков в единое русло, и был принят закон № 214-ФЗ О долевом строительстве....

Действительно, ситуация неприятная. Но когда нет закона, нет четкого прописанного нормативного документа, вот тогда и появляются проблемы. Безусловно, усугубляющую роль здесь сыграл и повышенный спрос на квартиры. Известно, когда спрос превышает предложение, то и возможностей для обмана появляется больше. Люди не всегда могут отличить добросовестного застройщика от недобросовестного. Плюс ко всему, должны быть единые правила и нормативы.

Вот вам и психология

Который тоже не очень порадовал всех участников рынка долевого строительства... А так ли уж был необходим этот закон?
Безусловно, он рынку нужен. В нем пока немало шероховатостей, но в целом закон правильный, объективный, он определил некие границы, что можно, а что нельзя. Если компания хочет быть застройщиком, то она должна отвечать определенным требованиям. Кроме того, земля под строительство дома должна находиться либо в собственности застройщика, либо в долгосрочной аренде. В противном случае компания просто не имеет права собирать деньги на строительство. А то у нас получалось, что только обнесли забором участок земли и сразу запустили рекламу. Деньги собрали, а документы оформить не удалось. Итог таких объектов, как правило, бывает печальным...

Нет, здесь немного иначе. Это специальные жилищные облигации, некая ценная бумага, которая может свободно обращаться на рынке. Застройщик, а это задекларировано в указе от 1994 года тогдашнего президента Бориса Ельцина, может для привлечения денег выпускать облигации или сертификаты. Затем компания должна предоставить людям площадь на ту сумму, на которую они выпустили сертификатов. Это, безусловно, удобный инструмент для привлечения денег, но он, в отличие от инвестиционного контракта, не указывает, какую именно квартиру должен получить человек, купивший такую бумагу. Покупка сертификата говорит только о том, что ты сдал деньги на строительство. А то, что твоя квартира находится на 11-м этаже и площадь ее составляет 120 квадратных метров в облигации не указано.

Сейчас готовятся поправки в 214-й закон. Много говорят о солидарной ответственности банков, об уменьшении штрафных санкций и т. д. Якобы хотят узаконить жилищные сертификаты. Это что-то вроде ГЖС для военных?

И администрация, и застройщики хотят видеть такой инструмент, он интересен и удобен. Но если мы в законе хотим защитить права дольщика, то вносить этот пункт опасно.

Здесь приходится полагаться только на добропорядочность застройщика. Но может случиться и так, что квартиру, которую обещали, купили по инвестиционному контракту, где этаж, номер квартиры и ее площадь четко прописаны. И когда человек с облигацией приходит к застройщику, то ему говорят, что все уже распределено, мест нет, придется ждать следующего корпуса.

Мы на заседании рабочей группы сидим и думаем о том, как защитить дольщиков. И одна женщина-юрист, которая входит в рабочую группу, рассказывает следующее. У них в районе хотят построить дом. Планировка что надо, и по цене семье подходит. А так как документов у компании еще нет, то деньги они собирают не на строительство, а на... депозитное хранение. Если семья сейчас отдает деньги, то попадает в этот дом и получает то, что хочет. А если ждет, когда будут оформлены все документы, то потом или квартир не будет, или цены будут высокие. И как сказала она, после долгих раздумий семья... решила рискнуть. Вот вам и вся психология дольщика.

Для недопущения разного рода пирамид нужно выпускать единый документ инвестиционный контракт, где бы было все четко расписано. Хотя практика показывает, что закон это все же не инструкция. Это в инструкции можно прописать 128 пунктов, что можно, а что нельзя. Закон это некий свод правил, поэтому, с одной стороны, они должны быть общими, а с другой, не нужно забывать о том, как наш творческий народ будет эти правила применять.

Усилить ответственность властей за проведение тендеров и конкурсов на право получения земельного участка. Ведь все площадки, которые оказались сейчас проблемными, не свалились с неба. Компании получили их по конкурсу. Поэтому такие важные объекты, как строящееся жилье, нельзя сводить только к одной вещи кто предложит наименьшие цены или наибольшее отчисление городу. Нужно все же смотреть, что представляет из себя фирма, сколько лет на рынке, что уже построили, как себя зарекомендовали... Доступ мошенников на строительный рынок должен быть решительно перекрыт.

Что, по вашему мнению, следует предпринять властям, чтобы ситуация с обманутыми дольщиками не повторилась?

Вообще-то, москвичам, которым еще не перевалило за тридцать, но у которых уже есть семья и дети, повезло они могут стать участниками программы Молодой семье доступное жилье. А значит, приобрести квартиру не только быстрее, нежели это смогут сделать другие очередники, но и дешевле. Только в Северо-Восточном округе столицы этим шансом уже воспользовались около тысячи молодых семей.

Сейчас сложилась парадоксальная ситуация: в чистом поле строить нельзя, а участки, которые рядом с городом, скуплены, и ничего на них пока не строится. Не исключено, что перепродаются они другим компаниям уже по завышенным ценам. Я считаю, что если земля куплена под строительство, то на ней должны строить. Если же для спекуляции, то тут уже надо разбираться прокуратуре.

В округе именно таким образом смогли решить жилищный вопрос 82 молодые семьи. Для них предоставили квартиры в новостройке на улице Верхние Поля, 38, корп. А в настоящее время уже более десяти из этих семей накопили средства для приобретения квартиры и оформляют безвозмездную субсидию.

Еще на первом этапе этой программы, как рассказывает заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в СВАО Марина Егорова, молодым семьям-очередникам предложили два варианта решения жилищных проблем. Первый коммерческий найм, то есть с молодой семьей заключается договор на пять лет, на основании которого предоставляется квартира, являющаяся собственностью города. Здесь семья будет жить в течение всего срока действия договора. За это время молодые люди должны накопить средства на покупку собственного жилья. И чем дольше они стоят на очереди, тем больше размер предоставляемой им субсидии, значит меньше нужно копить. Как только необходимая сумма будет аккумулирована на счете, очередники самостоятельно подбирают себе квартиру на рынке жилья, одновременно происходит оформление покупки и перечисление субсидии.

Подобные льготные условия сделали молодежную программу очень популярной. Судите сами, в 2003 году на Северо-Востоке улучшили свои жилищные условия 413 молодых семей, в 2004 году 339, а в 2005-м жилье получили 400 семей, в том числе молодые специалисты врачи и учителя. Сегодня даже образовалась очередь стать участниками программы Молодой семье доступное жилье хотят около полутора тысяч семей. Из них больше всего желающих обрести свой угол в районах Отрадное и Бибирево 265 и 259 семей.

Второй вариант приобретения жилья купля-продажа с рассрочкой платежа. Что это значит? Как пояснила Марина Егорова, при заключении договора участник программы единовременно оплачивает не менее 30% стоимости квартиры. При наличии в семье двух детей размер первого взноса может быть снижен до 20%, трех детей и более до 10%. Договор купли-продажи заключается на 10 лет. Кроме того, при рождении первого ребенка списывается 10 кв. м общей площади, при рождении второго 14, а третьего и более 18 квадратов.

Городские власти для защиты прав соинвесторов решили ввести ограничения на продажу жилья до полного завершения строительства дома, говорят чиновники.

В этом году начался второй этап программы. Московским семьям по-прежнему предлагают два варианта получения жилья. Однако условия несколько изменились. К примеру, состоять в зарегистрированном браке молодая семья должна теперь не менее года. При определении размеров жилого помещения может быть учтена справка о беременности сроком не менее 28 недель. А для семей, имеющих трех детей и более, выкупная стоимость жилого помещения при заключении договора купли-продажи определяется за вычетом 30 кв. м общей площади. Словом, после введения таких новшеств, спрос на программу вряд ли уменьшится.
Правительство Москвы собирается запретить строительным компаниям продавать квартиры в недостроенных домах. Городские власти говорят, что хотят защитить соинвесторов долевого строительства. Участники рынка обвиняют Юрия Лужкова в нарушении федерального законодательства. Инвесторы изящно обойдут его в очередной раз, подозревают юристы.

Инвесторы также должны будут обязаны заблаговременно информировать правительство города о намерениях изменить состав учредителей строительной организации и каждый квартал предоставлять отчет по расходам денежных средств участников долевого строительства.

Помимо этого, строительные компании должны будут формировать резерв квартир в размере 15% от общей площади жилого дома. Все это будет предусматриваться при заключении инвестиционных контрактов, уточнили в мэрии.

В ближайшие два месяца на сайте столичного Департамента жилищной политики будет опубликован перечень жилых домов, разрешенных к продаже, а также размещена информация о зарегистрированных договорах инвесторов с физическими лицами с указанием квартир.

Тех застройщиков, которые уже ведут проекты долевого строительства, московские власти тоже не оставили без внимания. Компании обяжут на ограждениях вокруг строительной площадки устанавливать щиты, на которых будет помещаться информация об утверждении проекта на возведение жилого дома и проданных квартирах.

По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, сейчас в городе насчитывается 1779 семей, которые были обмануты недобросовестными строительными компаниями. Нам известны 17 фирм, которые не в состоянии справиться с обязательствами, взятыми перед соинвесторами, подчеркнул Юрий Лужков. По некоторым из них прокуратурой уже возбуждены уголовные дела, касающиеся проведенных ими афер.

Проблемы участников долевого строительства начались вскоре после вступления в силу закона № 214 О долевом строительстве, так как банкиры из-за солидарной ответственности с застройщиками за завершение строительства перестали их кредитовать. В итоге по всей стране обанкротилось множество строительных компаний, а участники долевого строительства остались ни с чем.

Ответом на это стали поправки в закон № 214, которые сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Это не понравилось обманутым соинвесторам.

Вступление в силу закона № 214 привело к снижению темпов введения в строй нового жилья, и разработка новых проектов фактически прекратилась, после чего цены на жилье стали расти по 30% в квартал. Это вызвало новую волну возмущения как обманутых соинвесторов, так и руководства страны, которое осознало, что национальный проект Доступное и комфортное жилье от реализации очень далек.

Между тем, по мнению партнера адвокатского бюро Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталия Можаровского, крайне сомнительно, чтобы московское правительство было юридически компетентно решать эти вопросы.

Теперь московское правительство пытается компенсировать поправки в закон о долевом строительстве ужесточением контроля над отраслью. Проблемы обманутых соинвесторов городские власти намерены решить до конца 2008 года.

При этом Виталий Можаровский уверен, что заинтересованные компании найдут способ обойти нововведение московского правительства. Инвесторы изящно обойдут его в очередной раз, резюмирует юрист.

Застройщики уверены, что мэрия Москвы нарушает федеральное законодательство. Это очень интересное решение, изумился вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. На мой взгляд, оно нарушает федеральные законы, однако, учитывая тот факт, что все инвестпроекты подписываются в мэрии, она найдет способ, чтобы воплотить свою новую инициативу в жизнь.



Главная --> Публикации