Главная --> Публикации --> Запастись терпением Срочная продажа квартиры – подводные камни Международный ипотечный клуб в поисках диалога Расширение боровского шоссе: ни один землевладелец не пострадал Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков

По закону О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых проводится государственный кадастровый учет регистрации подлежат участки площадью не менее 20 кв. м. Договоры аренды земельных участков меньшей площади заключаются на год без регистрации. Предприниматели, которые хотят взять небольшой участок в долгосрочную аренду, могут его зарегистрировать, но вынуждены платить за его аренду, как если бы его площадь составляла 20 кв. м.

Смольный предлагает поменять правила регистрации земельных участков под розничную торговлю. Вместо минимальных 20 кв. м можно будет вносить в кадастр участки площадью 5 кв. м. Эксперты считают, что эта мера может открыть новый сегмент земельного рынка, а также защитить права предпринимателей.

Минимальный размер земельных участков в 5 кв. м оптимален, считает председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли городской администрации Владимир Бланк. Он ожидает, что новый закон устранит необоснованные административные ограничения в деятельности предпринимателей, кроме того, появится возможность предотвратить несанкционированное размещение объектов мелкорозничной торговли.

Правительство Санкт-Петербурга предлагает установить минимальный размер земельных участков для размещения объектов мелкорозничной торговли, подлежащих кадастровому учету, в размере 5 кв. м. Вчера губернатор Петербурга обратилась с этой инициативой в заксобрание.

Эксперты считают, что малому бизнесу будет проще защищать свои права, однако для этого придется пойти на дополнительные траты. Документально зафиксировав параметры своих участков, малый бизнес сможет заключать нормальные договоры аренды, совершать сделки с этими участками, что будет способствовать развитию рынка небольших участков, говорит Александр Григорьев из юридической фирмы Григорьев и партнеры. Арендаторам будет проще защищать свои права в спорных ситуациях, добавляет он. Правда, получение документов, подтверждающих учет в земельном кадастре, будет связано с дополнительными расходами, предупреждает юрист. Регистрация стоит, по его словам, несколько тысяч рублей.

Кадастровый учет небольших участков снизит арендную плату, которая для малого бизнеса является вопросом жизни и смерти, радуется председатель Общественного совета при губернаторе Сергей Федоров. Следовательно, предпринимателей, желающих уклониться от регистрации, и блуждающих ларьков, которые не платят за аренду и часто меняют местоположение, станет меньше, прогнозирует он.

Евросеть, у которой есть салоны и по 5 кв. м, по словам специалиста по связям с общественностью Евросети Ирины Хабчик, собирается ставить их на кадастровый учет, если закон будет принят. А Горский опасается, что вал заявок от мелких арендаторов затруднит работу Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и Комитета по земельным ресурсам (КЗР), которые занимаются вопросами кадастрового учета. Это удлинит сроки оформления получения согласовательной документации для инвестиционных проектов, говорит девелопер.

А директор по развитию агентства Бекар Игорь Горский считает, что участки площадью меньше нескольких соток не оказывают серьезного влияния на рынок.

По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в последние годы 3/4 квартир в России строилось на деньги дольщиков. Система финансирования требовала и частных денег, и банковских кредитов. После 1 апреля 2005 года введение солидарной ответственности с застройщиками отпугнуло банки, а жесткие требования к оформлению разрешений на строительство практически закрыли доступ девелоперов к деньгам физических лиц. Можно и сейчас заключать договоры соинвестирования, но тогда ни один банк не даст застройщику кредит, рассказывает начальник отдела по работе с финансово-кредитными организациями компании Крост Дмитрий Бодаренко. По 214-му закону защищен покупатель, но это слишком невыгодно для строителей.

По данным городской администрации, в Петербурге около 70% отдельно стоящих объектов мелкорозничной торговли размещены на земельных участках площадью менее 20 кв. м, они торгуют мороженым, периодической печатной продукцией, цветами. Базовая ставка аренды Комитета по управлению госимуществом составляет 662 условные единицы (сегодня 34,5 руб.) за 1 кв. м в год. Она варьируется в зависимости от зоны расположения ларька, близости магистралей и метро, для чего разработана целая система повышающих коэффициентов.
Прошел год, и аналитики по-прежнему спорят, чем был для рынка закон об участии в долевом строительстве локомотивом роста цен или стартовым выстрелом. Однако договорам долевого участия закон нанес почти смертельный удар. Чтобы продать незавершенные новостройки, девелоперы стали прибегать к весьма замысловатым комбинациям. В этих условиях особенно проворным оказался один из самых, казалось бы, нерасторопных банков Сбербанк. Он предложил свою схему, которая на рынке получила название депозитарной. По свидетельствам большинства крупнейших столичных застройщиков, в ближайшее время они собираются начать ее массовое использование.

Сейчас девелоперы взамен договоров долевого участия и соинвестирования используют едва ли не десяток различных схем для того, чтобы привлекать частные деньги. Векселя и облигации, ПИФы и ЖСК, договоры предварительной продажи лучше не спрашивать у юристов, что они гарантируют. Раньше, до вступления в силу 214-го закона, покупатель при заключении договора соинвестирования был защищен гораздо больше, чем сейчас, например, по договорам предварительной продажи, поясняет Д. Бодаренко.

Имя им легион

Сейчас на рынке действуют джентльменские правила. То есть подписываются какие-либо документы, подтверждающие передачу денег, а все существенные условия (сроки сдачи, качество и расположение квартиры) обсуждаются в не имеющих законной силы, подчас устных договоренностях. Но, как показывает история, такие обещания действуют, когда на рынке все в порядке. Стоит условиям измениться, и максимум, на что стоит рассчитывать покупателю возврат денег после длительного и неприятного судебного процесса. Без компенсации и, само собой, без квартиры. Сейчас есть две законные схемы, объясняет вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. Первая работа в соответствии с законом о долевом участии. Вторая привлечение средств в рамках нового Жилищного кодекса, когда создается жилищно-строительный кооператив одного дома таких сейчас все больше и больше.

Справедливости ради надо упомянуть, что и прежде ситуация с покупкой новостроек не была безоблачной об этом свидетельствуют хотя бы осенние скандалы с обманутыми дольщиками. Именно недостатки сложившихся правил игры вынудили законодателей приступить к разработке нового закона. Другое дело, что он оказался далек от реалий рынка, и первыми пострадали как раз обычные покупатели. При этом принятие предложенных строителями поправок переносится раз за разом. И хотя они вступят в действие в лучшем случае осенью, многие девелоперы выражают опасение, что столь долго шлифуемые формулировки не решат нынешних проблем. А пока застройщики изворачиваются как могут.

Раз депозит, два депозит готов застройщику кредит

Все это привело к тому, что те немногочисленные новостройки, которые реализуются в жестких рамках 214-го закона, продаются на 20 25% дороже, чем аналогичные, но, например, по вексельной схеме. С одной стороны, на строительном рынке наблюдается дефицит финансовых ресурсов. С другой покупатели хотят гарантий, а им кивают только на репутацию компаний. И это в ситуации, когда с рынка ушло немало стабильных прежде застройщиков. Крупные игроки рынка ищут новые схемы, которые и закон бы не нарушали, и выгоду несли. Первым решение нашел Сбербанк.

Сбербанк в свою очередь выдает девелоперу кредит, контролируя использование средств. Процентная ставка по кредиту способна изменяться от стандартной до минимальной сейчас это ставка LIBOR, рассказывает директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. Застройщик сам управляет размером этой ставки, регулируя объемы подписки на квартиры.

Суть депозитарной схемы заключается в следующем. Строительная компания, которая готова вложить в проект не менее 20% собственных средств, заключает со Сбербанком соглашение о кредитовании проекта. Покупатель квартиры подписывает с застройщиком договор о резервировании площади в возводимом объекте, после чего приходит в банк. На основании этого договора он открывает целевой накопительный счет, куда помещает деньги на будущую квартиру.

После получения застройщиком свидетельства о праве собственности на объект покупатели на основе договора резервирования заключают договор купли продажи, а деньги с их счета перечисляются на счет строительной компании. В итоге будущие покупатели не рискуют своими средствами, так как их деньги хранятся в банке именно он несет перед ними ответственность. В свою очередь застройщик получает кредит на гораздо более выгодных условиях, чем если бы он воспользовался обычным займом (ставки по ним достигают 30% и выше).

Банк финансирует строительство на оговоренные 80% вне зависимости от того, есть ли будущие покупатели или нет, но чем больше клиентов заключили договоры с девелопером и чем большую сумму разместили на соответствующих накопительных счетах, тем ниже ставка. Если в общем покупатели внесли в банк сумму, равную или превышающую размер кредита, то ставка составит около 5%. Она регулярно пересчитывается, чтобы учесть поступление новых средств или ситуацию, когда клиенты снимают свои деньги со счета.

Через тернии куда?

Схема Сбербанка только предложена и пока не получила практического развития, поясняет В. Казейкин. Она не лишена здравого смысла, поэтому должна быть обкатана и при получении результата сможет широко применяться. Пока реальных проектов еще нет, а идея встречена рынком неоднозначно.

Сбербанк действительно подтверждает, что доступ к сотрудничеству открыт практически для всех. Сколько компаний строит жилье, столько и вправе воспользоваться этой схемой, говорит А. Чувин. Для этого достаточно не привлекать дольщиков, иметь возможность вложить в проект 20% собственных средств и получить разрешение на строительство.

Даже те, кто сотрудничает со Сбербанком, не спешат воспользоваться его предложением. Например, компания Крост продает квартиры с привлечением ипотечных кредитов Сбербанка и является генеральным подрядчиком на нескольких его проектах. Но прибегать к финансированию по новой системе здесь не собираются. Мы крупная компания, нам доверяют, поясняет Д. Бондаренко. А по этой схеме получается, что Сбербанк выдает нам под проценты нами же привлеченные средства. Может, это и нужно покупателям, но для нас невыгодно. Вот для фирм, которые неизвестны на рынке, участие в такой программе единственный шанс.

Многорукий Сбербанк

Но, несмотря на декларируемую открытость, начал банк именно с крупных компаний. Официально подтвердили готовность работать по этой схеме группа компаний ПИК и Интеко, рассказывает А. Чувин. Одобрен кредит группе компаний МИАН. Ряд девелоперов неофициально приняли нашу схему, некоторые раздумывают. Приглядываются и остальные. Наша компания вот уже несколько лет активно сотрудничает со Сбербанком по вопросам финансирования строительства, делится заместитель директора департамента финансов группы компаний СУ-155 Алексей Мигалин. Мы положительно оцениваем предложенную схему, в настоящее время она находится в стадии проработки. По мнению В. Казейкина, если бы депозитарная схема была невыгодна, то строители не заключали бы договоры со Сбербанком.

Крупные банки, участвующие в кредитовании строителей, неохотно комментируют действия конкурентов, но в неформальной беседе банкиры высказали мнение, что заявленная схема похожа на рекламный ход. При этом практически все отметили, что в данном случае Сбербанк, пользующийся наибольшим доверием населения, обладает существенным преимуществом перед другими участниками рынка.

Из-за прошлогодней ситуации с соинвесторами власти обратили внимание на рынок новостроек. То, что серым схемам осталось действовать недолго, обещает и депутат Госдумы, президент Международного ипотечного клуба Александр Коган: При разработке поправок к закону № 214 мы существенно расширили круг платежных средств, которые попадают под действие закона об участии в долевом строительстве. Он будет регулировать покупку новостроек с помощью ценных бумаг, облигаций, векселей, ПИФов, ЖСК и других накопительных схем. Схему Сбербанка тоже постараемся учесть. Думаю, осенью поправки уже начнут работать.

Кто крайний?

Действительно, если отвлечься от схемы и посмотреть с точки зрения маркетинга, то в данном случае продается не финансовая услуга, а бренд. В осенних скандалах оказались замешаны и некоторые крупные застройщики, которые до этого не один год успешно работали. Так что даже сложившаяся репутация не притупляет настороженности покупателей. Тогда как под крылом Сбербанка любой, даже малоизвестный застройщик может рассчитывать на привлечение клиентов. Таким образом Сберегательный банк серьезно усиливает свое присутствие на рынке, считает заместитель генерального директора компании КВ Инжиниринг Илья Шкабара. Он финансирует дружественные ему компании и при этом действительно дает покупателю возможность приобрести жилье на самой дешевой стадии работ. Кроме того, он замыкает на себя лучшие строительные компании, работающие в массовом сегменте. Усиливает банк свои позиции и в области ипотечного кредитования. В большинстве новостроек купить квартиру по ипотеке реально только с привлечением того банка, который финансирует строительство. Расширяя список компаний-кредиторов, Сбербанк готовит поле и для ипотечных заемщиков.

При работе по депозитной схеме клиент защищен не от всех рисков. Если речь идет не только о гарантированном возврате денег, но и о точном выполнении обязательств застройщика, то придется полагаться на договор резервирования площади. Эта сделка не регулируется законодательством, потому важные параметры вроде соответствия площади помещения, его местоположения, остаются на совести строительной компании. Более того, сама схема способна подтолкнуть застройщика к нарушениям если он откажется выполнять условия, то сможет продать готовый дом гораздо дороже, чем на этапе строительства, и вернуть кредит Сбербанку. А клиенту останется только забрать деньги со счета.

Чем обернется применение этой схемы для покупателя, еще не совсем ясно. Например, по мнению А. Мигалина, на отпускные цены эта схема не повлияет, а В. Казейкин полагает, что она приведет к удорожанию жилья. Предположительно, покупка по этой схеме окажется выгоднее, чем по договору долевого участия в строительстве в рамках 214-го закона. Там и себестоимость выше, и малое количество таких новостроек позволяет продавцам повышать цены. Как-никак, а по 214-му закону покупатель получает все гарантии.

Получается, что депозитная схема занимает промежуточное положение: больше гарантий и дешевле, чем серые сделки, но не так надежно, как работа по 214-му закону.

Некоторые девелоперы на условиях анонимности сообщили, что договор их компаний с банком по этой схеме будет достаточно гибким. Раз покупатели вправе в любой момент забрать деньги, поставив застройщика перед необходимостью выплачивать Сбербанку кредит под высокие ставки, то и строители хотят получить определенную свободу маневра.
Впрочем, старший юрист компании Линия права Александр Казаков не так критичен: Если сравнивать с другими серыми сделками, то депозитная схема лучше. В этом случае появляется третье лицо между строителем и заемщиком, которое вносит дополнительные гарантии. По договору банковского вклада вкладчик вправе в любой момент отозвать деньги. И само участие Сбербанка гарантирует, что клиент либо получит квартиру, либо вернет деньги, потеряв только проценты за эти год полтора.

В каком-то смысле этот способ ухода от закона стал формой его выполнения. Сбербанк действительно взял на себя солидарную ответственность перед покупателями. Правда, одну часть риска переложил на застройщика, которому при оттоке с целевых счетов денег покупателей придется платить банку ставку обычного кредита. А риск неполучения квартиры возложен на покупателей их привлечет только сама возможность гарантированно вернуть деньги. Учитывая стоимость услуги для строителей, получается, Сбербанк торгует доверием к себе за 5% минус стоимость операционного обслуживания.

Остальные особенности схемы не так явно выражены. Например, кого-то не устроит ограниченный выбор адресов: Сбербанк примет участие во многих проектах, но далеко не во всех. Зато покупатель получает больше возможностей использовать ипотечный кредит.

О продаже площадей части автопарков правительство области заявляло еще в конце прошлого года. Как пояснял пресс-секретарь вице-губернатора Николай Макарсков, загрузка каждого автопарка не превышала 30%, были большие издержки и простои оборудования. Тогда вице-губернатор Нижегородской области Виктор Клочай говорил, что на конкурс будут выставлены земельные участки и имущественные комплексы четырех бывших автопарков.

Минимущество Нижегородской области выставило на конкурс право аренды земельных участков двух автопарков и автостоянки государственного предприятия Нижегородпассажиравтотранс. Имущество и земельный участок еще одного автопарка чиновники решили продать. Эксперты отмечают привлекательность этих площадей и считают, что недостатка в покупателях не будет.

Эти площади очень привлекательны автопарки располагаются на проездных местах и инвестор, который их приобретет, не будет обременен расселением, считает директор Нижегородского центра независимой экспертизы Татьяна Романчева. По ее мнению, земельные участки на ул. Нартова, Московском шоссе и на ул. Крановой могут быть интересны торгсетям. А вот площадка на пр-те Молодежном заинтересует как застройщиков, так и торгсети. Проспект Молодежный сейчас мощно застраивается, поясняет Романчева.

Объявления о продаже автопарков появились на сайте Минимущества на этой неделе. Министерство объявило конкурс на право заключения договоров долгосрочной аренды земельных участков двух автопарков на ул. Нартова, 4 (Советский р-н, площадь 43 980 кв. м, начальная ставка арендной платы 3,36 млн руб. в год, размер инвестплатежа 129,075 млн руб.) и на Московском шоссе, 30 (Канавинский р-н, 43 700 кв. м, 6,72 млн руб., 115,691 млн руб.) и автостоянки на ул. Крановой, 1 (Канавинский р-н, 49 120 кв. м, 7,52 млн руб., 109,11 млн руб.). Конкурс состоится 24 июля. Кроме того, на продажу выставлены имущество и земельный участок автопарка на пр-те Молодежном, 80 в Автозаводском р-не. Стартовая цена восьми зданий 77,089 млн руб., земельного участка площадью 56 014 кв. м, занимаемого этими зданиями, 9,907 млн руб. Шаг аукциона 800 000 руб. Аукцион состоится 18 июля.

В Седьмом континенте не исключают возможности участия в конкурсах для строительства гипермаркетов Наш, говорит заместитель директора департамента маркетинга по внешним связям и PR Алексей Чураков. В компании Копейка от комментариев воздержались. Начальник отдела развития нижегородского филиала Перекрестка Юлия Сорокина тоже не исключила участия компании в конкурсах. По ее словам, из предложенных мест компании более интересны участок на ул. Нартова и пр-те Молодежном. Мы могли бы построить там торговые центры с супермаркетами Перекресток и бутиками, сдаваемыми в аренду, говорит Сорокина.

Источник в правительстве сказал Ведомостям, что осенью прошлого года заинтересованность в автопарках высказывали торгсети Седьмой континент, Копейка и Перекресток.

Нам площади под застройку в данный момент не требуются, но допускаю, что другим компаниям автопарки будут интересны из-за своего месторасположения, говорит глава ГК Столица Нижний Олег Сорокин. Он считает очень интересным участок на Московском шоссе самой оживленной магистрали Нижнего Новгорода, а также в Автозаводском р-не. Автозавод традиционно отличается высокой покупательной способностью и хорош для торговли, однако и офисный центр там тоже будет пользоваться спросом, пояснил Сорокин.

Глава нижегородского представительства консалтинговой фирмы SMT Developments Павел Керпелев уверен, что конкурсы состоятся и недостатка в претендентах не будет. У автопарков огромные площади, и они очень подходят и под застройку, и под торговые центры, считает он. Керпелев привел в пример Воронеж, где около года назад продали автопарк под размещение торгового центра Перекресток.

Компания Гарант-инвест, известная по проекту Галерея Аэропорт, в текущем году решила увеличить объем инвестиций в строительство торговых центров в Москве. В 2006 году компания рассчитывает инвестировать в собственные проекты до $100 млн, в то время как в прошлом году эта сумма составила около $45 млн. Для этих целей Гарант-инвест подписала кредитное соглашение с ЗАО Райффайзенбанк Австрия, о чем рассказал источник в компании. Сделка об открытии кредитной линии на сумму $39 млн рассчитана на 10 лет,- уточнил собеседник Бизнеса.

Государственное унитарное предприятие (ГУП) Нижегородпассажиравтотранс после объединения автопарков в прошлом году управляет тремя: на ул. Кима (площадь около 3,5 га), на ул. Удмуртской (около 6 га) и на ул. Родионова (около 5 га).
Как стало известно Бизнесу, один из крупнейших девелоперов торговой недвижимости в столице Гарантинвест решил увеличить в текущем году в два раза объем инвестиций в свои строительные проекты, до $100 млн. Для этого компания подписала соглашение с Райффайзенбанком о привлечении кредита в $39 млн. Заемные средства Гарантинвест рассчитывает вложить в ряд новых площадок.

Сумма кредита невелика, однако Гарант-инвест будет вкладывать в проекты и свои собственные средства,- отметил Вашурин. Скорее всего, кредитный заем связан с оптимизацией финансовых средств компании: сегодня девелоперы редко строят на собственные средства,- добавляет директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

Сегодня ФПК Гарант-инвест принадлежат пять торговых центров в Москве, в том числе Галерея Аэропорт и Ритейл-парк, а также сеть магазинов шаговой доступности. Основное финансирование будет направлено в проекты ФПК по строительству торговых центров в Москве,- отметили в компании, отказавшись предоставить информацию о конкретных проектах. Впрочем, по словам одного из экспертов рынка недвижимости, заем Гарант-инвеста частично пойдет на реализацию двух ранее заявленных проектов: ТРЦ Галерея Москворечье рядом с метро Каширская и ТЦ у метро Пражская. По мнению старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Ивана Вашурина, привлечение кредита у ЗАО Райффайзенбанк Австрия говорит об экономической привлекательности планируемых проектов.



Главная --> Публикации