Главная --> Публикации --> Квартира в москве: построил за $200, продал за $1000 Недвижимость с родословной. советы начинаещюму помещику Нестыковки на властных орбитах Donaldsons прошлась по магазинам Плюсы и минусы жилищных кооперативов

Как уточнил Бизнесу генеральный директор компании Доминион-М Владимир Мельник, бизнес-парк будет включать два офисных комплекса, которые будут построены на промышленной территории неподалеку от Московского шинного завода и завода Московский подшипник. Строительство будет вестись на двух разных участках: на Шарикоподшипниковской улице и 1-й Дубровской. На первом участке Доминион-М собирается возвести офисный центр, в котором по окончании всех работ разместится офис ГК Пересвет. Общая площадь бизнес-центра составляет более 21 тыс. кв. м. Сейчас, по словам Мельника, на площадке стоит одно пустующее здание, не подлежащее реконструкции.

Компания Доминион-М, входящая в группу компаний Пересвет, освоит одну из крупных промзон, расположенных в районе метро Дубровка на юго-востоке Москвы. Здесь компания планирует построить два бизнесцентра общей площадью более 46 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект, по оценкам застройщика, составит не менее $50 млн.

По второму комплексу на 1-й Дубровской Доминион-М в скором времени приступит к сбору необходимой документации. Здесь компания планирует построить офисное здание площадью около 25 тыс. кв. м.

Строительство начнется, как только выйдет соответствующее распоряжение правительства Москвы по этому объекту,- добавил Владимир Мельник.

Эксперты рынка недвижимости полагают, что Доминион-М выбрал очень удачное место для реализации офисного проекта. Хотя расположенный рядом Волгоградский проспект практически всегда перегружен, транспортная доступность бизнес-парка все равно будет очень хорошая, поблизости проходит Третье транспортное кольцо и находится метро Дубровка",- говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. Консультант отдела коммерческой недвижимости ЗАО Русский дом недвижимости Светлана Шишкина добавляет, что еще один плюс проекта- расположение в активном развивающемся районе, на границе Центрального и Юго-Восточного административных округов.

Инвестиции в комплекс на Шарикоподшипниковской составят около $30 млн. Объект на Дубровской улице, по нашим оценкам, потребует примерно $20 млн,- рассказал Мельник.

Впрочем, бизнес-центрам компании Доминион-М придется столкнуться с конкуренцией таких серьезных проектов, как офисно-производственный комплекс НагатиноЗИЛ (первая очередь - 200 тыс. кв. м) и бизнес-парк Медиа-центр в Печатниках (более 120 тыс. кв. м).
Краеведение
По количеству квартир знаменитых людей бывшая имперская столица опережает все другие русские города. Рынок петербургских квартир с историей, в отличие от московского, только начинает формироваться спрос на такие квартиры постоянно растет, но риэлтеры признают, что по качественным характеристикам такое жилье зачастую уступает новостройкам.

Логичнее всего разместить здесь офисные помещения класса В, которые, учитывая высокий спрос на офисы в этом районе, очень быстро найдут арендаторов,- прогнозирует Ольга Кисарина.

Вид на Неву, более 200 кв. м площади на каждом этаже, мраморная парадная лестница. Квартира была приобретена двумя братьями-коммерсантами, любящими историю, и легенда при этом была немаловажна, отмечает Владимир Федоров, директор департамента элитного жилья агентства Адвекс. По наблюдениям Александра Лушина, среди отечественных покупателей преобладают петербуржцы, а среди иностранцев европейцы: Мы расселяли квартиру барона Врангеля, главнокомандующего белой армией, на Фонтанке, 8 При советской власти там была коммуналка с коридорной планировкой, однако интерьеры, лепнина, даже бронзовые дверные ручки сохранились. Среди потенциальных покупателей были и немцы, и австрийцы. В конце концов квартиру купил француз. Среди покупателей именитых квартир много галерейщиков и антикваров: такие квартиры часто переоборудуются в арт-салоны и галереи. Ценятся и квартиры, связанные с именами литературных героев. Например, один британец, почитатель Достоевского, купил квартиру на улице Марата, 60, потому что писатель поселил в ней Ставрогина, героя романа Бесы. Квартиру долго расселяли, клиент ждал почти полтора года, несмотря на то что квартира была окнами во двор и подъезд был непрезентабельным, рассказывает Сергей Дроздов, директор АН Петербургская недвижимость. Рынок в рынке Впрочем, риэлтеры считают, что самостоятельного рынка квартир с историей нет и фактор знаменитого имени на цену, как правило, не влияет. Эти квартиры присутствуют на вторичном рынке элитной жилой недвижимости, и цены на них начинаются с $3-5 тыс. за 1 кв. м, а в элитных новостройках где-нибудь на Крестовском острове они стремятся к $10 тыс. за 1 кв. м. Дворцовая набережная, Невский проспект и прилегающие улицы, набережная Фонтанки, Таврическая улица все это места, где предпочитают жить известные и состоятельные люди.

Именитые дома В основном на рынке пользуются спросом дома, построенные знаменитыми архитекторами Бенуа, Лидвалем, Серебряковым. Например, знаменитый дом Бенуа на Каменноостровском проспекте, 26-2 Дом, построенный по проекту архитектора Леонтия Бенуа в 1908 году, тяжеловесный образец северного модерна, полностью соответствовал тогдашним представлениям о комфорте здесь были даже крытые гаражи. После революции дом был заселен советской элитой: здесь жили партийные руководители Ленинграда Киров и Попков, поэт Прокофьев, композитор Шостакович. В квартире Кирова находится музей, а вот квартиры других советских знаменитостей были раскуплены еще в 90-е годы. Хотя дом расселяется уже десять лет, до сих пор в нем остается много коммунальных квартир. Так, пятикомнатные апартаменты площадью 232 кв. м с эркером и старинным камином итальянского зеленого мрамора выставлены на продажу за $1,5 млн. На рынке время от времени появляются и собственно квартиры знаменитостей, а не только расположенные по соседству с ними. Например, на Итальянской улице, 6 продается квартира, в которой в петербургский период жизни обитал композитор Ференц Лист. Четырехкомнатные апартаменты общей площадью 118 кв. м с видом на Филармонию и Русский музей стоят $760 тыс. Жаль, что интерьер не сохранился, говорит Александр Лушин, консультант Центрального агентства недвижимости, однако и место, и легенда настолько притягательны, что осматривают квартиру каждый день. В числе потенциальных покупателей известный дирижер и австрийский коммерсант. А вот другой пример из риэлтерской практики. В особняке герцогов Лейхтенбергских на Английской набережной в начале XX века жили две знаменитости, рассказывает господин Лушин, на одном этаже балерина Анна Павлова, на другом театральный деятель Сергей Дягилев. Квартиры приобрел один любитель искусства, соединив их лестницей, как при Лейхтенбергских. В Петербурге не часто покупают особняки знаменитых фамилий целиком. Этому мешает и статус памятников, и стремление состоятельных людей к конфиденциальности. Наверное, поэтому пока не нашлось желающих приобрести особняк семьи Нобель на Выборгской набережной. Дворцы и особняки чаще покупаются для корпоративных нужд. Предприниматель и губернатор Роман Абрамович в 2004 году приобрел всего за $0,5 млн особняк знаменитой меценатки княгини Тенишевой и разместил там представительство администрации Чукотки. Портрет в интерьере Владелец портала vipflat.ru Леонид Рысев говорит, что квартиры знаменитостей покупают деятели искусства, крупные бизнесмены, склонные к меценатству и любящие историю, потомки русских эмигрантов. Например, Мстислав Ростропович и Галина Вишневская приобрели квартиру Дмитрия Шостаковича на улице Марата, 9 и квартиру Мусоргского на Шпалерной улице. Покупка квартир знаменитых композиторов стала своеобразным хобби четы музыкантов. А квартиру, которая была частью апартаментов, принадлежавших семье Рерих, купил американец для создания там художественной галереи, рассказала Галина Гулий из АН Александр-Недвижимость. Мы продавали квартиру графа Витте, премьера при императоре Николае II, на Дворцовой набережной, 3 Квартира сама по себе неплохо сохранилась она состояла из двух этажей, на одном из которых жил в советское время историк Тарле.

Как утверждает Галина Гулий, рыночный спрос на объекты 'с историей' настолько мал, что говорить о нем не приходится. Человек, решивший купить квартиру с историей, должен будет дорого за нее заплатить и из-за охранных обременений, влекущих необходимость реставрации, и из-за завышенных требований жильцов. 'История квартиры' становится ценообразующим фактором в том случае, если покупатель хочет купить конкретную квартиру, поясняет Галина Гулий. Большинство квартир, в которых до революции жили известные люди, позже стали коммуналками, большая часть которых существуют и до сих пор. В таком случае покупка обойдется гораздо дороже ее реальной стоимости, поскольку придется осуществлять сделки с несколькими людьми. Эти люди, видя интерес покупателя, завышают цену. Кроме того, если квартира имеет историческую ценность, все изменения и ремонт в ней надо согласовывать с КГИОПом (комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга). Покупка 'исторической' квартиры накладывает свои обязательства: собственник не имеет права повреждать элементы квартиры, находящиеся под охраной государства, при их повреждении владельцу квартиры придется их восстанавливать. Начинают повышаться в цене и обрастать легендами и места проживания наших знаменитых современников. Многие не прочь поселиться в доме на набережной Мойки, 31, где жил Анатолий Собчак, и в доме на площади Искусств, где имеет квартиру балерина Анастасия Волочкова.

Но для них наличие у квартиры знаменитого владельца в прошлом всего лишь положительный фон для принятия решения о покупке, а не самостоятельный аргумент. Квартиры многих знаменитостей находятся в обветшавших домах, говорит господин Рысев. Например, дом Мурузи на углу Литейного проспекта и улицы Пестеля, где жил поэт Иосиф Бродский. Многие мои клиенты хотят иметь эту квартиру или рядом, но я их отговариваю, поскольку там ветхие перекрытия.

В Подмосковье насчитывается более 170 коттеджных поселков, находящихся на разных стадиях строительства. За последний год было предпринято несколько попыток серьезно исследовать коттеджный рынок. Ни одна из них не может претендовать на полный охват всех предложений, но выводы исследователей в целом совпадают: в сегменте экономкласса спрос в два-три раза превышает предложение, а элитных поселков строится гораздо больше, нежели требуется потенциальным покупателям. При этом в цене эти поселки растут вне зависимости от того, к какой категории они принадлежат.

Квартиры как средство вложения денег давно освоены частными инвесторами. На очереди загородные дома. Объем их строительства настолько велик, что загородные поселки вполне могут претендовать на роль массового инвестиционного инструмента. Ъ-Дом попытался выяснить, что выгоднее вложение денег в квартиры в Москве или в коттеджи Подмосковья.

Наиболее высокими темпами росли в цене дома в коттеджных поселках, продажи которых начались в 2004 году. Типичные примеры Павлово, Резиденция Бенилюкс, Новахово, Бельгийская деревня.

В прошлом году цены на рынке элитной загородной недвижимости выросли в среднем на 53%. Темпы роста стоимости домов в коттеджных поселках бизнес-класса более низкие. В среднем по итогам года они составили 18-20%, утверждает Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости.

Риэлтеры объясняют несоответствие цен у застройщика и на вторичке тем, что продать дорогой коттедж сейчас непросто и частникам, не имеющим возможности проводить рекламную кампанию, приходится фактически демпинговать.
Обычно рост цен в коттеджных поселках происходит в момент перехода к следующей стадии монтажа дома, рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний 'РИГрупп'. Например, год назад стоимость объекта на уровне котлована в нашем поселке Поливаново не превышала $215 тыс. Сейчас на этапе завершения строительства и подведения к домам коммуникаций средняя стоимость объекта превысила $390 тыс..
Таким образом, прирост средней стоимости объекта в Поливанове составил на настоящий момент более 80% годовых. После сдачи поселка госкомиссии компания РИГрупп ожидает повышения стоимости еще на 20%.

Взять, к примеру, поселок Павлово. Сейчас там продается дом за $2,15 млн. За три года он подорожал на 230%, рассказывает Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании 'Терра-недвижимость'. При этом цена этого и других домовладений в Павлове, продающихся сейчас на вторичном рынке, ниже стоимости коттеджей того же поселка, выставленных на первичном рынке, в среднем на 15%.

Средняя доходность квартир в жилых комплексах столицы находится сейчас на уровне 30-35% годовых, рассказывает Артем Цогоев. Иногда доходит и до 50-60% в год в домах на Остоженке, Патриарших прудах или в клубных домах типа 'Чайки', на Большой Никитской.

Цены на загородную недвижимость будут расти и дальше независимо от того, первичный это рынок или вторичный, уверен Александр Винокуров. Дорожать в основном будет земля до 50% к концу 2006 года, поскольку на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций не менее чем на 25%. А вот цена 'коробки' коттеджа, а также его отделка подорожают незначительно не более чем на 10-15% в год.
Эти показатели сопоставимы с ростом цен на московскую недвижимость.

Если купить элитную квартиру на начальном этапе и перепродать в конце строительства, то доходность может составлять до 100% за два года, уверены специалисты Blackwood.

При покупке квартиры на стадии котлована, отмечают риэлтеры, к окончанию строительства стоимость квадратного метра в настоящее время увеличивается в среднем на 60%. Таким образом, купив квартиру на раннем этапе строительства, владелец, став собственником и сделав добротный ремонт, имеет возможность заработать еще дополнительно не менее 50% стоимости жилья в сравнении с ее ценой на момент совершения сделки купли-продажи.


Урбанизация


Те, кто сейчас вкладывается в загородную недвижимость, уверены: цены и дальше будут расти. При этом неоспоримых аргументов в пользу такого мнения нет ни у кого. Исключение составляет разве что развитие рынка ипотечных кредитов. Действительно, кредиты сделали жилье более доступным для части покупателей. С другой стороны, процент ипотечных сделок с загородным жильем по-прежнему невелик. Впрочем, это никого не останавливает.

Время и место

Прилегающие к Москве деревни скоро перестанут существовать по решению столичных властей они будут застроены современными городскими постройками. Деревенская территория последний резерв места под застройку. Понятно, что застройщики будут стараться получить его, удовлетворив все запросы нынешних владельцев сельских домов.

Понятно, что сносу подлежат далеко не все деревни. Те, что подлежат застройке многоэтажками, отныне называются подлежащими комплексной реконструкции; те, которым удалось отстоять право на существование, территориями с сохраняемыми жилыми и нежилыми строениями.

Строительство на месте снесенных деревень ведется в Москве уже добрую сотню лет, собственно, поэтому сам город и называют большой деревней. Но теперь все деревни, а также поселки и садоводческие товарищества на территории Москвы (преимущественно, конечно, за чертой МКАД) ликвидируются как класс. Согласно ФЗ #131 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, с 1 января 2006 года многие российские деревни переведены на баланс города, фактически сделались его частью. Пункт 7 статьи 11 данного закона гласит: Сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек... входит в состав городского или сельского поселения. Фактически это означает, что небольшие деревни просто перестанут существовать. Вместо того чтобы бесконечно ремонтировать отслужившие свой срок дома, муниципальные власти проведут тендер на эти территории и отдадут застройщикам право отселять бывших сельских жителей.

Есть и еще один фактор: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2 тыс. за кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? Так что хотя на большинстве этих территорий планируется застройка по городскому заказу, инвесторы сюда тоже обязательно придут.

Вполне понятна логика властей, а также причина, по которой сельской местностью они озаботились именно сейчас. Деревни и поселки это потенциальные территории для нового строительства (площадь только сносимых деревень превышает 700 га). Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни едва ли не последний резерв.

Людей никто не собирается выселять на улицу. Всем будут давать квартиры в строящихся домах. В этих квартирах, разумеется, нельзя держать коз и кур, а на балконе разводить помидоры. Москва современный европейский город, и она будет развиваться в этом направлении. Если люди хотят держать подсобное хозяйство, им надо переехать за город и жить там, говорит Николай Родионовский, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены, говорит первый заместитель гендиректора ОАО 'Москапстрой' Андрей Новиков. И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. При этом есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома буквально 3-4 кв. м и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более десяти человек, причем девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20-30 тыс. за домовладение, то теперь $100-200 тыс., иногда до $300 тыс. То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем.

Инвестиционная привлекательность

И все же расселение частных домов обходится значительно дешевле, чем освобождение обычной типовой пятиэтажки.
Расселением сносимых деревень пока занимается только Москапстрой на бюджетные средства. Инвесторы, возможно, придут сюда позже и будут покупать уже освобожденные площадки на инвестиционных конкурсах. Очевидно, город будет выставлять площадки на торги, исходя из их рыночной стоимости, а не из собственных затрат, так что инвестиционная привлекательность бывших деревенских земель не будет отличаться от среднемосковской.
Впрочем, едва ли не больший интерес для инвесторов могут представлять несносимые деревни.

Очевидно, что покупка площадей в несносимых деревнях на раннем этапе может быть привлекательной как для частного инвестора, так и для компаний. Проблема лишь в том, что конкретные сроки реализации правительственной программы пока не определены даже в целом, а тем более для каждого населенного пункта. ГУП Управление перспективных застроек в настоящее время ведет предпроектную подготовку территорий. Какие из них начнут развиваться раньше, какие позже, пока неизвестно.

Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры сохраняемых деревень и поселков, говорит руководитель ГУП 'Управление перспективных застроек' Владимир Хайкин. Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д.; кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий. Понятно, что по мере превращения деревень в благоустроенные цивилизованные поселки рыночная стоимость домов будет возрастать. Жители в любой момент вольны продать свои домовладения, но заставлять их это делать никто не будет.
Самое интересное будет происходить дальше. Развитие несносимых деревенских территорий не означает, что на их месте вообще будет запрещена застройка. Инвестор вполне может выкупить несколько домовладений и подать заявку, например, на строительство жилого комплекса.



Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями. Затраты на создание инженерной инфраструктуры в деревнях очень велики, утверждает руководитель строительных проектов компании 'МИАН-девелопмент' Эраст Жиряков. Практически все нужно делать заново, включая электроподстанции, поскольку энергомощностей, достаточных для деревни, не хватит для цивилизованного поселка. Фактически затраты на инфраструктуру окажутся такими же, как в соседнем Подмосковье. Но там, как правило, обязательства застройщиков перед властями значительно меньше, чем в Москве. А на городской территории дополнительные обременения могут поднять цену земли до нерыночной. Если же финансирование инфраструктуры возьмет на себя город, то возникают риски по срокам. Любая госорганизация по определению строит медленнее, чем инвестор. С другой стороны, если город берется за подобные программы, он, как правило, их выполняет.



Главная --> Публикации