Главная --> Публикации --> Срочная продажа квартиры – подводные камни Международный ипотечный клуб в поисках диалога Расширение боровского шоссе: ни один землевладелец не пострадал Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков Москва приступает к новому этапу реконструкции домов

Львиная доля расходов - 276,3 млрд. руб. (более чем треть бюджета) - как обычно придется на социальную сферу, т.е. здравоохранение, образование и поддержку малоимущих. Еще 146,9 млрд. будут вложены в городское хозяйство. На реализацию национального проекта Доступное жилье горадминистрация выделяет 62 млрд. руб.

Новый бюджет Москвы, представленный на днях столичными властями, никого не удивил. Отцы города остаются верными себе: финансовый план сформирован с дефицитом в размере 105 млрд. руб. и с оглядкой на национальные проекты. Не забыто даже сельское хозяйство, о котором в мегаполисе вспоминается разве что в мясном отделе супермаркета: Москва готова проинвестировать строительство животноводческих комплексов и молокозаводов в соседних областях.

Денег на Варшавское шоссе нет! - однозначно заявил градоначальник, посоветовав подчиненным обращаться за субсидиями в федеральное правительство. Кроме Варшавки, под вопросом финансирование развязки на пересечении Пятницкого шоссе и Митинской улицы, а также программы гаражного и спортивно-оздоровительного строительства. Как уверяют чиновники, инженерная подготовка площадок (устройство канализации, водопровода, тепловых и энергетических сетей) под жилую застройку потребует огромных капвложений. Например, для того чтобы возводить дома в Щербинке, нужно предварительно зарыть в землю 4-4,5 млрд. руб.

В свете последнего скандала с ФАС и Генпрокуратурой, усомнившимися в готовности Москвы идти к светлому будущему в ногу со всей страной, чиновники изо всех сил пытались доказать, что для повышения доступности жилья в столице делается все возможное. Себестоимость коммерческих домов, по словам участников рынка, превышает 2000 долларов за метр. А город умудряется находить строителей, которые ему готовы строить по $100 В 2007 году себестоимость жилья по горзаказу вырастет всего на 10%, что позволит построить ни много ни мало 1,9 млн. кв. м домов. Вместе с натуральным оброком, который власти собирают с частных застройщиков, получится 2,2 млн. кв. м. Из них 84% квартир в типовых домах, 16% - в индивидуальных. Кому они достанутся, уже понятно: никаких особых изменений в приоритетных направлениях жилищной политики московской мэрии не произошло. В первую очередь на новое жилье будут претендовать жители сносимых пятиэтажек, а также ветхих и аварийных домов. Очередникам, как и в 2006 году, проще купить квартиру по себестоимости, обратившись за социальной ипотекой или субсидией, чем ждать милости от чиновников. Таким образом, планируется реализовать 320 тыс. кв. м площадей. Еще 370 тыс. кв. м смогут приобрести молодые семьи. Юрий Лужков пообещал, что город продолжит выполнять свои обязательства перед военнослужащими Московского гарнизона. В 2007 году для них будет построено 4 тыс. квартир. В новой зоне массового строительства - Щербинке - военными полностью заселят сразу 3 квартала. Ради них администрации придется пожертвовать ранее намеченными планами дорожного строительства.

Ипотека в России не развита. В прошлом году по различным кредитным схемам россияне купили только 0,1% от всего приобретенного жилья, предпочитая сразу вносить всю стоимость квартиры или дома. В развитых странах, кстати, ситуация прямо противоположная - практически никто не платит сразу за жилье. Связано это не с тем, что российские граждане намного богаче американцев или немцев, а с большими трудностями в получении ипотечного кредита и отсутствием вообще такого опыта и традиции.

Градостроительные планы властей тормозит также отсутствие свободных участков под застройку. По словам главы департамента экономической политики и развития Марины Оглоблиной, из 90 адресов, подобранных под гаражи, реальны только 2 На остальных площадках или вообще нельзя начинать работы, или строительство нерентабельно. Такая же история - с физкультурно-оздоровительными комплексами: из 42, указанных в программе на 2007 год, места есть только под 2 Кстати, в бюджете на следующий год впервые предусмотрены расходы в размере 3 млрд. руб. на освобождение участков от правообладателей. Эти деньги понадобятся чиновникам, когда они пойдут договариваться о переселении с жителями деревень и поселков на окраинах города. Конфликт, аналогичный бутовскому, больше не повторится, - уверяют они.
За квартиру в строящемся доме лучше платить сразу.

Ипотечная схема покупки квартиры проста. Человек, желающий ее купить, берет у банка кредит под залог приобретаемой недвижимости. После покупки квартира оформляется в собственность гражданина, но находится под залогом у банка (то есть продать ее до полного погашения кредита нельзя). Лет 10-15 гражданин ежемесячно выплачивает банку кредит и проценты по нему, а после погашения всего долга может распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если же в какой-то момент гражданин оказывается неплатежеспособным, банк продает квартиру, отдает гражданину деньги, которые он уже заплатил, а остальное забирает себе в качестве компенсации.

Тем не менее эксперты считают, что развитие ипотеки в России необходимо. "Причины для этого две, - объясняет директор компании "Сотэксп" Олег Тополь. - Это постоянный рост цен на жилье и отсутствие необходимых средств для его приобретения у большинства граждан". Внести полную стоимость квартиры или дома сейчас могут единицы, все остальные вынуждены решать свои жилищные проблемы путем аренды или размена. И так как цены на недвижимость в обозримом будущем скорее всего будут только расти, единственный выход из жилищной проблемы специалисты видят в развитии ипотечного кредитования.

Но самая большая проблема ипотеки, как ни странно, - дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно.

Простая на первый взгляд схема сталкивается в России с массой трудностей. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности. Из-за этого банки опасаются давать кредиты не совсем надежным клиентам. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. Еще одна проблема - слишком высокие ставки по ипотечным кредитам. Основная причина больших процентов - инфляция, которая в России до сих пор велика, однако банкиры говорят, что операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов.

Впрочем, для семей с детьми существует еще один вариант, особенно когда основная часть средств на новую квартиру уже накоплена и осталось совсем немного. "Часто бывает, что получить обычный потребительский кредит намного проще, чем ипотечный, - сказал "НГ" Олег Толкачев. - Поэтому, когда необходимая сумма невелика, стоит задуматься о том, чтобы взять его. Хотя - все зависит от конкретного случая". Преимущества потребительского кредита перед ипотечным заключаются не только в менее хлопотной процедуре его получения, но и в том, что новую квартиру не нужно будет закладывать банку, а значит, в ней можно прописать всех членов семьи без исключения. В любом случае, перед тем как принять решение, риелторы рекомендуют проконсультироваться со специалистом, который сможет подсказать оптимальный именно для вашего случая вариант.

Тем не менее люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность. "Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте 35-45 лет с зарплатой от 10 до 50 тысяч рублей в месяц", - говорит Олег Тополь. Добавим, что заработок для получения кредита должен быть стабильный, а вот его "белизна" в некоторых случаях необязательна - банку будет достаточно слов начальства о том, что вы получаете достаточно большую зарплату.

- Старая система массового бесплатного предоставления жилья умирает, но абсолютное большинство москвичей не готовы покупать квартиры по рыночным ценам. Еще недавно мы делали основную ставку только на банковское ипотечное жилищное кредитование. К сожалению, классическая банковская ипотека у нас не прижилась - тут сказалось и общее состояние экономики, и неразвитость банковской системы, а главное - неприспособленность наших банков для работы с физическими лицами. Самый доступный выход из этой ситуации - небанковское кредитование и организация строительных сберегательных касс по образцу европейских.

Николай ФЕДОСЕЕВ, начальник управления жилищной политики департамента жилищной политики правительства Москвы: Суть стройсберкасс - в массовом участии населения

- Проценты по небанковским кредитам ниже банковских. Изначально стройсберкассы могут существовать в виде некоммерческих организаций - жилищно-строительных кооперативов, которые не получают прибыль от вкладов своих клиентов, а сразу инвестируют в недвижимость. На Западе эти две системы успешно взаимодействуют - на банковскую ипотеку ориентированы состоятельные люди, которым надо получить квартиру сейчас, а через несколько лет расплатиться за нее. А при получении жилья через сберкассу приходится его дольше ждать, поскольку сначала надо накопить определенную сумму на счете.

- Чем небанковское кредитование отличается от банковского?

- Есть несколько вариантов. Если, к примеру, три человека вносят по трети от стоимости одной квартиры, эта квартира достанется либо тому, кто раньше сделал взнос, либо тому, кто раньше погасит свою задолженность перед остальными участниками, либо по жребию. Обычно не бывает так, что у всех клиентов стройсберкасс взносы одинаковы. Поэтому квартиры в первую очередь получают те, кто больше внес.

- Если сберкассы работают по принципу касс взаимопомощи, то кому в первую очередь достаются квартиры?

- И раньше, и сейчас мы сталкиваемся с одними и теми же проблемами. Во-первых, пока в России нет нормативной базы по работе стройсберкасс. Во-вторых, чтобы привлечь население, надо обеспечить систему сберкасс хотя бы минимальными государственными субсидиями или гарантиями. Иначе люди туда просто не пойдут. Сейчас несколько кооперативов работают по этой схеме в Москве, но вся суть стройсберкасс - в массовом участии населения. В Чехии, к примеру, на счетах только одной сберкассы сейчас лежит $7 млрд. Эти деньги идут на приобретение квартир участникам сберкасс под очень низкие проценты. В-третьих, надо заинтересовать банки и страховые компании работать со стройсберкассами. Сейчас им это невыгодно.

- Что мешало ввести такую схему у нас раньше?

- В первую очередь государству. Те деньги, которые сейчас люди предпочитают хранить под матрасами, можно запустить в самый реальный сектор экономики - строительство. При этом увеличится интенсивность работы в смежных отраслях, что тоже полезно экономике. Те деньги, которые пойдут на жилищные субсидии, потом вернутся государству в виде налогов.

- Существование сберкасс может быть кому-то выгодно, кроме самих москвичей?

Русские идут

- В первую очередь это нужно для того, чтобы контролировать и ограничивать работу этой системы, чтобы под вывеской строительной сберкассы не поселились обычные финансовые пирамиды. Кроме того, нужно вызвать доверие к новой системе. Ведь контракт со стройсберкассой не дает право получить кредит немедленно. Чтобы не получилось так, что какие-то жулики собирали бы два года деньги, а потом куда-то исчезали, за всем этим нужен постоянный контроль государства и законы. В нынешнем Гражданском кодексе прописано существование жилищно-строительных кооперативов как некоммерческих объединений граждан. Аналогичные западные компании получают солидный доход от этих операций - если создавать подобные фирмы здесь, это потребует поправок в законодательство. Тем более что иностранцы не готовы вкладывать деньги в развитие российских стройсберкасс без гарантий со стороны государства и в отсутствие закона.
Каждый второй москвич, съездивший отдохнуть в Финляндию, всерьез задумывается о покупке в этой стране недвижимости. Сочетание четкой и спокойной красоты северных ландшафтов, хорошей экологической обстановки и безопасности отдыха, а также репутация самой технологичной страны Европы привлекают в Суоми все большее количество частных российских инвесторов.

Как считает Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости Бекар, потенциальных покупателей привлекают относительная близость Финляндии, уровень цен на недвижимость, сопоставимый с Ленинградской областью, возможность приобрести или построить дом у самой воды, что в России сделать затруднительно, а также ощущение безопасности и защищенности. Здесь никаких заборов не нужно, рассказал 'Ъ-Дому' один из владельцев коттеджа. Можно поставить палку рядом с дверью, значит, дома никого нет никто и не придет.

Ежегодно около 5% сделок на финском рынке жилой недвижимости проводится с участием российских граждан. Плюсами Финляндии как объекта вложений иностранные инвесторы считают отсутствие политических рисков, а также предсказуемость законодательных и прочих решений, влияющих на положение иностранцев в стране. О существенном преумножении капитала речь при этом не идет рынок недвижимости здесь более развит и устойчив, чем в России, и, соответственно, менее доходен. Однако инвесторов в данном случае интересует не столько прибыль, сколько надежность и долгосрочность вложения средств.

Права добросовестного покупателя защищены государством. В соответствии с законодательством Финляндии покупатель в случае обнаружения дефектов, препятствующих надлежащему использованию объекта, может предъявить рекламацию, и продавец недвижимости будет обязан возместить ему убытки. Таким образом, если после приобретения дома вы обнаружили протекающую трубу, то счет за услуги водопроводчика оплатит бывший владелец. На вторичном рынке это правило работает в течение трех лет и касается дефектов, затраты на устранение которых не превышают 5% от стоимости дома. При более серьезных проблемах подключаются страховые компании. А если вы покупаете новый дом у строительной компании или квартиру в многоквартирном доме, то гарантийный срок на объект достигает десяти лет.

Если придомовая территория не огорожена а в Финляндии забор это редкость, то любому желающему разрешено свободно передвигаться и располагаться на удалении от жилья. Среди наших клиентов много состоятельных людей, особенно москвичей, которые прямо говорят: не могу за забором больше сидеть, не понимаю то ли я прячусь, то ли люди от меня прячутся. Когда люди проникаются этим простором, свободой, у них мироощущение меняется, отмечает Ольга Попова, генеральный директор компании Westhome.

Еще один неоспоримый плюс приобретения дома в Финляндии относительно невысокие затраты на содержание дома. Правда, эксплуатационные расходы зависят от метража и типа постройки, а также от региона.

ЖКХ по твердым тарифам

При этом иностранец имеет полное право самостоятельно или через посредников сдавать свою собственность в аренду. Условия аренды стандартны и не менялись с конца 1990-х годов, никаких ограничений по срокам или размерам ренты нет. За последние десять лет средняя по стране арендная ставка на квартиры и дома выросла примерно вдвое и на конец 2005 года составила, по данным Statistics Finland, €8,81 за кв. м в месяц.

В зависимости от района ставка налога на недвижимость колеблется от €0,6 до €1 в год за квадратный метр общей площади. В подключенных к централизованным коммуникациям домах для постоянного проживания (omakotitalo) затраты складываются из двух составляющих платы за уборку придомовой территории (порядка €70-90 в год) и коммунальных платежей, которые оплачиваются ежемесячно (канализация, вода и электричество). Стоимость электроэнергии колеблется от €0,09 до €0,11 за кВт•ч, кубометр холодной воды стоит от €1 до €1,3, канализация обходится в €0,8-1 за кубометр отходов. Таким образом, если не жить в доме постоянно, содержание коттеджа площадью 200 кв. м обходится примерно в €1 тыс. в год, а если оставаться на все положенные шесть месяцев (для более длительного пребывания в стране придется открывать свой бизнес, получать рабочую визу или гражданство), затраты составят около €200 в месяц.

Иностранные инвестиции

Однако, по словам руководителя направления Скандинавия агентства недвижимости Смирнов и К Михаила Зязева, в сезон дом, расположенный на берегу озера, площадью 80-100 кв. м вполне можно сдать за €400-600 в неделю. Правда, с разницы между доходами и расходами придется заплатить налог на прибыль 29%.

Несмотря на то что южные озерные регионы в районе Карельского перешейка беднейшая часть Финляндии, населяют которую в основном пенсионеры, находящиеся на социальном обеспечении, по мнению экспертов компании Westhome, для российского покупателя недвижимости эта область наиболее интересна. Именно наши соотечественники формируют здесь спрос и влияют на уровень цен. Ежегодно стоимость домов в ближайших к России регионах Иматра, Лаппенранта, Миккели, Савонлинна увеличивается на 7-8%, а на экологически чистом побережье озера Сайма рост цен достигает 10% в год.

Приобретение недвижимости это всегда инвестиции, причем долгосрочные. Даже если дом выбирается для собственного проживания, практически каждый покупатель задается вопросом, какова будет ситуация на рынке через пять, десять, пятнадцать лет, сможет ли он выгодно продать дом, сохранив, а возможно, и преумножив вложенный капитал.
По данным Statistics Finland, за последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в отдельно стоящем доме стабильно подрастала на 6-7% в год. При этом за 2005 год стоимость домов в некоторых регионах увеличилась на 9%, а в Хельсинкской столичной области на 10,2%.

Близость воды является одним из важных факторов, влияющих на цену недвижимости в Финляндии. Ни квадратные метры, ни евроотделка чаще всего в расчет не идут. Дом может быть 60 кв. м, а стоить столько же, сколько огромный особняк, благодаря тому, что он стоит на берегу водоема. Если вода хорошая (берег Финского залива или большое озеро), цена объекта может быть значительно выше.

Для сравнения: загородная недвижимость в Ленинградской области до недавнего времени стабильно подрастала на 10-15% в год, и лишь в 2005 году на этом рынке наблюдался резкий до 50% скачок цен. По мнению экспертов, в случае отсутствия глобальных кризисов в российской экономике стоимость коттеджей в восточных районах Финляндии сохранит существующие темпы прироста, при этом спрос постепенно будет смещаться внутрь страны на восток от границы. По оценкам специалистов компании Бекар, в двухгодичной перспективе рост цен на объекты коттеджного строительства в Ленинградской области составит 15-20% в год.

На стоимость дома также влияют площадь земельного участка, экологическая обстановка в районе (отсутствие крупных производств и промышленных зон) и наличие в непосредственной близости от объекта развитой инфраструктуры. Так, например, Лаппенранта дороже Иматры, так как там больше торговых центров и есть хороший выход на берег. Цены на стометровые дома для постоянного проживания здесь начинаются от €160 тыс., в то время как в Иматре можно присмотреть себе недвижимость и за €90 тыс., и даже за €55 тыс.

Например, четырехкомнатный дом для постоянного проживания в Ханко площадью 110 кв. м и с участком 1120 кв. м на берегу залива стоит €288 тыс., а схожий по параметрам дом (100 кв. м и 1395 кв. м), расположенный за несколько кварталов от берега, обойдется в €135 тыс. Цены по побережью, за исключением региона Хельсинки, варьируются, но незначительно. Например, в Котке симпатичный четырехкомнатный коттедж не у моря с участком чуть больше гектара можно купить примерно за €139 тыс., а около Таммисари за те же деньги можно найти вполне комфортабельное 120-метровое жилье с участком примерно 2 га. А вот за такой же домик не очень далеко от озера в Кеми (Лапландия) придется заплатить чуть меньше в районе €115 тыс.

Тихий финский рост

Ну и напоследок пару слов об одной интимной подробности финской недвижимости. Туалеты в Суоми предусмотрены далеко не во всех типах домов. И если дачный дом (lomakiinteisto) хотя и не подключен к централизованному водоснабжению и канализации, но чаще всего все же имеет автономные коммуникации, то в домах для летнего времяпрепровождения (kesamokki) канализации нет и быть не может. Как, впрочем, и водопровода, а также электричества (особенно на островах). Несмотря на то что располагаются такие дома чаще всего на берегу и имеют большие земельные участки, стоят они не дороже €30-40 тыс. Принимая решение о покупке такого домика, нужно помнить, что в соответствии с финским законодательством его, скорее всего, нельзя будет перестроить (например, подвести к нему коммуникации), так как в этом случае увеличится давление на окружающую среду, а с этим в Финляндии строго.

Средняя стоимость квадратного метра Хельсинкской столичной области в 2005 году составила €2509, при этом наблюдается значительный разброс цен в зависимости от района. Так, в пригороде можно приобрести три квартиры за цену, эквивалентную стоимости жилья, расположенного в южных частях города и центре.

По данным Statistics Finland, за последние пять лет с 2000 по 2005 год на вторичном рынке цены на квартиры в Хельсинки выросли на 31%.

Еще один фактор, подстегивающий спрос, доступность ипотеки. За последние пять лет процентная ставка по кредитам упала более чем вдвое, до 3-4% годовых, поэтому сейчас даже небогатый финн может позволить себе купить квартиру в центре Хельсинки.

В 2005 году цены на объекты в районах Катаянокка, Каллио, Эйра, Круунунхака перешагнули порог в €4000 за метр. Средняя стоимость квадратного метра в квартире на периферии, рассчитанной на одного человека (спальня плюс кухня-гостиная), составляет около €1500, в Вантаа и Эспоо городах спутниках Хельсинки соответственно около €2000 и €250
К перспективным с инвестиционной точки зрения районам риэлтеры относят прежде всего центр (предложение здесь ограниченно, а за хороший адрес клиент чаще всего готов платить любую цену) и западное направление, а вот на востоке города стоимость недвижимости вряд ли значительно вырастет.



Главная --> Публикации