Главная --> Публикации --> Международный ипотечный клуб в поисках диалога Расширение боровского шоссе: ни один землевладелец не пострадал Город намерен отобрать несколько площадок у застройщиков Москва приступает к новому этапу реконструкции домов Что нужно знать покупателю виллы на берегу средиземноморья?

Общая социально-экономическая ситуация

В ходе проведения исследования были выбраны города-миллионники (с населением от 1 млн. жителей).



Среднедушевой доход
Во всех городах наблюдается рост численности населения. Это обусловлено как миграцией, так и увеличением рождаемости



Объем инвестиций в экономику города
В последние годы объем инвестиций в основной капитал во всех крупнейших городах России стабильно увеличивается. Во многом этот рост вызван притоком иностранных инвестиций в регионы. Если раньше основная часть иностранных инвестиций приходилась на Москву и Санкт-Петербург, то теперь западные инвесторы осуществляют проекты в регионах России. Так администрация г. Краснодара, участвуя в различных международных выставках, привлекает западные инвестиции в стратегические проекты (такие как перестройка центральной части города)

Объем офисных площадей в динамике
Для подавляющего большинства городов не свойственен высокий уровень обеспеченности офисной недвижимостью. В большинстве городов, за исключением Санкт-Петербурга, значительная часть офисов расположена в неспециализированных зданиях (проектные институты, помещения в жилых домах). Другой сегмент - корпоративные офисы, построенные для собственного использования компаниями-заказчиками. Такие площади не сдаются в аренду.

Офисная недвижимость

Объем офисных площадей класса А
Бизнес-центры класса А представлены в ограниченном числе городов. Многие из них были введены в 2005 году. Во всех городах-миллионниках сейчас идет активное строительство бизнес-центров, в том числе и класса А. Так, в частности, в Краснодаре осуществляется проект по перестройке центральной части города с целью создания зоны деловой активности.



Объем офисных площадей класса В
Бизнес-центры класса В пользуются наибольшим спросом в связи с расширением деятельности как российских, так и международных компаний, осваивающих регионы России.



Минимальные и максимальные арендные ставки на офисные помещения





В 2004 и 2005 г. во всех городах наблюдался устойчивый рост арендных ставок, который составил более 15% в год.
Растет спрос на качественные офисы в классе В





Оборот розничной торговли
Во всех без исключения крупнейших городах России повышается оборот розничной торговли, что обусловлено во многом ростом доходов населения. Поэтому многие торговые сети начали экспансию в регионы России. Основную часть составляют транснациональные операторы, такие как METRO, Перекресток, Рамстор, IKEA и др. Также на рынки регионов выходят российские операторы, такие как Пятерочка и Магнит.

Торговая недвижимость

Объем качественной торговой недвижимости
Сектор торговой недвижимости во всех городах развивается интенсивнее, чем офисной. Крупные торговые сети как национальные, так и международные формируют спрос на качественные торговые площади, но количество этих сетей крайне ограничено.



Обеспеченность торговыми площадями
Во всех городах ведется активное строительство торговой недвижимости, но о перенасыщении рынка говорить пока рано. В крупных городах Европы, обеспеченность торговыми площадями достигает 800 кв. м. на 1000 тыс. чел., хотя эта цифра во многом является условной. На данный момент рынок торговой недвижимости нуждается не сколько в строительстве новых площадей, сколько в приходе новых операторов. В сложившейся ситуации устойчивый рост арендных ставок может замедлиться.



Минимальные и максимальные арендные ставки на торговые помещения
Рост арендных ставок в 2005 2006 г. составил 15 20% Увеличение уровня предложений, но спрос устойчиво опережает предложение.







Аналитическая служба НП Гильдия управляющих и девелоперов.



Скандалы с обманутыми участниками долевого строительства заставили правительство Москвы ввести мораторий на реализацию жилой площади в строящихся домах. Теперь при реализации инвестконтракта застройщик обязан формировать резерв в размере 15% от общей площади дома. Напомним, что, согласно одобренным недавно Госдумой поправкам в закон о долевом строительстве, при строительстве жилых домов застройщики должны обзавестись еще и обязательной банковской гарантией. В совокупности такие обязательства, уверены в правительстве города, позволят реально оценить финансовую устойчивость застройщика и защитить права инвесторов.

Правительство Москвы хочет обязать застройщиков резервировать 15% квартир до окончания строительства возводимых ими жилых домов. Чиновники уверены, что резерв, подкрепленный обязательной банковской гарантией, позволит защитить права участников долевого строительства. Застройщики внакладе не останутся: необходимость замораживать 15% оборотных средств будет компенсирована строителями при реализации стремительно растущих в цене квартир на стадии сдачи дома.

В результате, с одной стороны, риски частных инвесторов будут снижены, а с другой, стоимость квартир, реализуемых на завершающем этапе строительства, будет высокой в связи с привлечением дополнительных заемных средств,- говорит PR-директор Knight Frank Андрей Патрушев. Впрочем, практика резервирования определенной доли квартир существовала на московском рынке жилья всегда. Как правило, до 30% квартир предназначались для продажи после завершения строительства или для собственных нужд застройщика. Это позволяло значительно повысить доходность проекта в целом, так как основная масса предложений на начальных этапах строительства реализовывалась по более низкой стоимости,- говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. Введение 15-процентного резерва гарантирует, что застройщик не продаст долю города,- добавляет юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

Это гарантия того, что застройщик доведет строительство дома до завершающей стадии.

Кроме того, как следует из распоряжения городского правительства, разработан новый типовой договор долевого участия в финансировании строительства жилья. При проведении конкурса на право реализации площадей по договорам соинвестирования строительные компании-претенденты будут обязаны предоставлять целый ряд документов. Среди них утвержденная проектносметная документация на возведение жилого дома, утвержденный префектурой график реализации инвестиционного проекта, разрешение на строительство, а также протокол предварительного распределения площади в объекте.

В то же время, отмечают эксперты, обязательный резерв в 15% может окупиться при продаже этого фонда на стадии сдачи дома, когда цены на квартиры вырастают по сравнению со стартовыми в несколько раз.

В чем эксперты солидарны, так это в том, что нововведения не замедлят сказаться на стоимости жилья. Введение резерва негативно отразится на конечных покупателях, которые будут вынуждены покупать очень дорогое жилье,- говорит Патрушев. Крупные игроки будут вынуждены закладывать возможные риски в бизнес-планы новых проектов, а небольшие компании даже рассматривать возможности ухода с московского рынка в более свободное Подмосковье или переориентацию на коммерческую недвижимость,- добавляет Вера Лукина.

Участники рынка уже оказались знакомы с подготовленным властями проектом нового типового договора. По словам Веры Лукиной, сегодня каждый застройщик предлагает собственный вариант договора участия в долевом строительстве: Документы различных компаний, соответствующие закону о долевом строительстве, аналогичны по содержанию и разнятся исключительно по формулировкам. Закон о долевом строительстве имеет федеральный статус,- предупреждает Дмитрий Раев. По его мнению, если текст нового московского типового договора не будет соответствовать требованиям федерального законодательства, у застройщика могут возникнуть проблемы при регистрации договора в Федеральной регистрационной службе.

Собственная квартира

Многие из тех, кто хочет купить квартиру, но не обладает достаточной суммой, категорически отрицают саму идею об ипотечном кредите. Люди не хотят переплачивать банку огромные суммы по процентам, боятся экономических потрясений. И все же многие решаются на то, чтобы взять долгосрочный кредит под залог квартиры. Каковы обязанности и права заемщиков на практике?

В собственной квартире можно сделать ремонт, купить мебель Некоторые банки включают в кредитный договор пункт о регулярной проверке физического состояния залога и использования его по назначению. Иными словами, банк может не разрешить использовать как квартиру склад или сдавать ее другому лицу. Другие кредитные организации ограничиваются просьбой о ежегодном предоставлении справок об отсутствии задолженностей по налогам, сборам и коммунальным платежам.

При покупке по ипотеке заемщик сразу получает свидетельство о собственности. Единственная разница в нем указано, что квартира находится в залоге в силу закона, то есть жилье нельзя продать, не погасив кредит или не получив разрешения банка. Но заемщик и его родственники, в том числе и несовершеннолетние дети, получают право прописаться в этой квартире. По условиям кредитного договора заемщик должен письменно уведомить об этом банк, дополнительного разрешения ему не требуется.

Справку об отсутствии задолженностей и зарплате сотрудники банка теоретически могут попросить в любой момент, а на практике это происходит в очень редких случаях.

Банк просит заемщиков регулярно (как правило, раз в год) предоставлять сведения о своем финансовом положении и доходах за год. В реальности этот пункт является формальностью. Если зарплата заемщика или созаемщика или их совокупный доход незначительно уменьшился, но они исправно платят, банк не станет требовать досрочного возвращения средств.

Хватит ли зарплаты?

Необходимо в течении 5 дней письменно извещать банк об изменении места жительства, замены документов, удостоверяющих личность, об изменении состава семьи, в том числе об усыновлении детей, смене работодателя, возбуждении в отношении себя уголовного дела или искового производства. В период действия кредитного договора заемщик не имеет права выступать в качестве гаранта или поручителя по другим кредитам.

Как правило, банк выдает кредит, выплаты по которому не превышают 40 процентов от дохода заемщика или совокупного семейного дохода созаемщиков. Иными словами, вряд ли вам дадут кредит, который вы не потянете. Дополнительной страховкой является кредит на двоих членов семьи. Если один потеряет работу, зарплата другого позволит какое-то время оставаться на плаву.

Естественно, заемщик обязан каждый месяц вносить платежи, предусмотренные кредитным договором. Многие опасаются, что не смогут просчитать свои расходы, и им не будет хватать на жизнь после выплаты сумм по кредиту и процентов. Специалисты рекомендуют перед тем, как брать кредит, постараться пару месяцев пожить на сумму (или даже чуть меньше), на которую придется жить после получения кредита.

Проценты

Жизнь в кредит заставляет человека быть более дисциплинированным. При ипотеке необходимо более тщательно контролировать свои расходы. Заемщик не может себе позволить потерять работу. А меняя работу, должник будет более тщательно выбирать нового работодателя, соглашаясь только на гарантированную, то есть белую зарплату.

Однако и в России ставка снижается. У человека, который уже взял кредит под более высокий процент, есть две возможности снизить ставку. Первая человек получает кредит в другом банке под более низкий процент и гасит первый кредит пока реализуется с трудом. В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости снимается обременение. Одновременно на банк-перекредитовщик регистрируется договор ипотеки и оформляется новая закладная. На практике эта процедура не отработана, так как существующее законодательство не позволяет банкам безрисково рефинансировать ипотечные кредиты. Проблема в том, что возникает период, когда кредит необеспечен. К тому же заемщику придется оплатить переоформление.

В России приходится платить высокие проценты за пользование ипотечным кредитом в среднем 12 процентов. В большинстве стран ставка по ипотечному кредитованию ниже. Во Франции, Великобритании и США ипотека обходится в 5 6 процентов.

Есть еще один способ избежать выплаты излишних процентов и экономических рисков гасить кредит досрочно. Многие банки берут штраф в 2 процента за досрочное погашение до истечения трех, шести или двенадцати месяцев со дня получения кредита.

Другой вариант договорится со своим банком о приравнивании процентной ставки к той, на условиях которой предоставляется кредит в настоящее время (к примеру, с 12 до 10,5). По прошествии первого года, когда кредитная организация получает максимальную выгоду, банк может пойти на снижение ставки.

Страховка

И все же если у человека нет средств на досрочное погашение, значит, у него тем более нет денег на покупку квартиры без привлечения кредитных средств. Поэтому остается либо отказываться от приобретения собственной квартиры, либо смириться с необходимостью платить банку проценты. Обижаться в данной ситуации не на кого.

Недавно в Государственную Думу был внесен законопроект об исключении пункта об обязательном страховании жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита. По расчетам законодателей, это сделает ипотеку доступнее, так как отказавшись от этой страховки заемщик сможет сэкономить один процент на кредите. Банк же остается при своих, так как у него в залоге квартира. В то же время ипотечный кредит берется на длительный срок. Если с заемщиком что-то случится, то его семья вынуждена будет гасить остаток кредита полностью. А без выплаты страховки это может оказаться непосильным грузом. Поэтому заемщику лучше в любом случае застраховать жизнь и трудоспособность.
На территории Москвы в настоящее время расположены более 30 тысяч жилых домов, в том числе многоквартирных. Товарищества собственников жилья, большинство которых еще находятся в стадии создания, согласно закону, могут приватизировать землю под домами. Есть ли в этом необходимость? И если есть, то почему процесс движется так медленно? Об этом Собственнику рассказали эксперты.

Банк требует оплатить страхование жизни и трудоспособности заемщика (и созаемщика), рисков утраты и повреждения квартиры и утраты права собственности на квартиру. Выгодоприобретателем во всех случаях будет являться банк. Кстати, страхование риска повреждения квартиры не распространяется на внутреннюю отделку (двери, обои, потолки, полы и т.д.) и инженерное оборудование (сантехника, полы с подогревом, электрику и т.д.).

По мнению руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Виктора Дамурчиева, москвичи, приватизировав землю, получат дополнительные гарантии того, что никто без их согласия не отберет бесплатно их собственность, не снесет здания, расположенные на участке. Городской бюджет также не пострадает, потому что помимо доходов от приватизации, мы получим хозяев земли. А чем больше собственников, тем шире база налогового администрирования.

Плюс

Немаловажно так же и то, что жители дома, земля под которым находится в собственности, в больше степени защищены от произвола властей: их дом не может быть снесен в одночасье, и все они имеют право при сносе на существенные компенсации.

Председатель правления Союза собственников жилья ЮЗАО г. Москвы Виктор Голланд приводит свои доводы в защиту приватизации земли. Он считает, что земля никогда не бывает ненужной. Если ставится вопрос о сносе дома, земля существенно увеличивает стоимость каждого квадратного метра, а значит и компенсации жильцов.

Однако у каждой проблемы есть две стороны. И генеральный директор ООО Юридическая Компания Бергер и Партнеры Юлия Кондратенко придерживается иного мнения: В настоящее время особых преимуществ для собственников квартир в многоквартирных домах не усматривается. Во-первых, речь идет об участке, который расположен под домом. Дом, как правило, многоэтажный и пользование этим участком (извлечение полезных свойств от использования земли) выглядит, по крайней мере, сомнительным с точки зрения потребительских свойств этого участка. При этом, доля каждого собственника на указанном участке ничтожно мала, и рассчитывается, исходя из площади конкретной квартиры, которой владеет собственник в пропорции к общей площади участка. Соответственно и участок делится в пропорции. Другое дело, когда участок земли расположен под одноэтажным домом.

на минус

В 2005 году были утверждены новые удельные показатели кадастровой стоимости (в частности, для данного квартала 15 787 руб./кв. м), поэтому в 2006 году кадастровая стоимость этого участка выросла 28 416.6 руб. в год. В расчете на 80 квартир это 355.21 руб. в год.

Кроме того, важно понимать, что любой собственник земельного участка обязан ежегодно платить земельный налог. Однако для владельцев квартир в многоквартирных домах он невелик и, по информации Виктора Дамурчиева, равен 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка. На практике это означает следующее. Например, имеется стандартная пятиэтажка (4 подъезда по 20 квартир) с земельным участком площадью 1800 кв. м (60 на 30 метров) в районе Новых Черемушек. Кадастровая стоимость такого участка в 2005 году составляла 8 753 руб./кв. м*1800, т.е. 15 755 400 руб. Земельный налог для всех жильцов будет составлять 15 755 400 руб.*0.001=15 755.4 руб. в год. В пересчете на 80 квартир это 196.9 руб. в год.

Но, по словам Виктора Голланда, бесплатное выделение земли в соответствии со ст. 16 Федерального Закона РФ №189-ФЗ от 29.12.2004 г. оборачивается зачастую для некоторых обнищавших домов (заселенных на две трети пенсионерами и бюджетниками врачами, учителями, учеными) непомерно высокой стоимостью оформления этого бесплатного подарка. А налог на землю может быть увеличен властью так, чтобы собственник сам от нее отказался. К тому же, собственник на землю может регулярно штрафоваться чиновниками за грязь, неубранный мусор, неокрашенную ограду и т.д..

В случае реальной застройки, когда размер земельного участка существенно меньше, а этажность значительно больше, величина налога на каждую квартиру будет еще меньше. При этом жильцы, занимающие квартиры по договорам социального найма, в соответствии с налоговым законодательством не будут являться плательщиками земельного налога.

а) собственник платит больше нанимателя, т.к. плата за найм меньше налога на собственность, а что будет, если еще законодатель решит увеличить этот налог в 10 раз?

Виктор Голланд сообщил, что Союз собственников жилья ЮЗАО г. Москвы, который он возглавляет, сформулировал следующее принципиальное положение, которое должно изменить имеющуюся ситуацию: Собственник за равноценное жилье и при равном социальном положении должен платить меньше нанимателя, а объединенный собственник (ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК и т.д.) должен платить меньше, чем не объединенный. В настоящее время все наоборот:

Съесть-то он съест

б) жители, объединившись в ТСЖ (ЖСК и т.д.), платят на 2,9 % (6 %) больше за ЖКУ только за счет банковских сборов; имеются также для них и дополнительные расходы на управление домом и оплату труда бухгалтера. Да еще прибавить капитальный ремонт, плату за землю и штрафы, которые для юридических лиц в разы больше, чем для физических.
Что же мы видим? Фактически, собственники жилья оказываются перед выбором, что предпочесть: землю в собственности и обязанности по пользованию и распоряжению или бесхозную землю и зависимость от властей.

Сегодня для получения прав собственности на землю под домом необходимо, чтобы каждый собственник жилья (некоторые квартиры имеют до пяти и более собственников) предоставил уполномоченному лицу (управляющему, председателю и др.) нотариально заверенные заявление с паспортными данными и свидетельство о собственности на жилое помещение в доме.

Чиновники не хотят отдавать землю многоквартирным домам
Но если даже собственники выберут сложный и хлопотный вариант, не факт, что чиновники их поддержат. По мнению Виктора Голланда, чиновники не хотят отдавать землю многоквартирным домам: Руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы В.Н. Дамурчиев оформление земли многоквартирным домам обставил такими условиями, что они делают это мероприятие неосуществимым.

Кому дадут землю?

Но, как известно, чем дальше цель, тем она более желанна. Раз московские власти не хотят отдавать землю, значит, ее нужно обязательно забирать, считает Виктор Голланд. На собственной земле с известными ограничениями жители сами могут провести благоустройство, разумно выделить места для парковки автомашин, поместить сооружения, которые будут приносить хоть какую-то прибыль и т.д..

ТСЖ, которое является юридическим лицом, как правило, самой землей не владеет, но осуществляет управление общим имуществом всех собственников квартир в многоквартирном доме, замечает Юлия Кондратенко. Сама же доля в праве собственности на земельный участок следует судьбе основной вещи, то есть квартиры.

Основной постулат закона, с которым спорят все, кто хоть как-то разбирается в проблемах рынка недвижимости, состоит в том, что ТСЖ (ЖСК, МЖК) могут претендовать на землю, если в доме проживают только собственники, и все они дружно высказываются за приватизацию. Но в большинстве московских домов проживают и собственники приватизированных квартир, и наниматели, а на первых этажах располагаются офисные и торговые помещения, где собственниками являются юридические лица.

Виктор Дамурчиев добавляет: По закону, на собрании об оформлении земельного участка в общую долевую собственность должны присутствовать более 50% собственников квартир, и большинство из них должны проголосовать за приватизацию участка под зданием. При этом с заявлением в Департамент земельных ресурсов обращается лицо, уполномоченное общим собранием ТСЖ. Юридические лица, являющиеся, как правило, собственниками нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, наравне с ТСЖ также могут претендовать на общую долевую собственность на участке.

При продаже квартиры другому лицу у нового собственника будет возникать и доля в праве общей собственности на участок
На практике это значит, что при продаже квартиры другому лицу у нового собственника будет возникать и доля в праве общей собственности на участок. Поэтому, если ТСЖ, например, владеет в доме какой-либо площадью на праве собственности, то ТСЖ само по себе будет одним из совладельцев участка. При этом полагается, что вопрос о порядке управления общим имуществом может быть решен только общим собранием всех собственников многоквартирного дома. Соответственно, если при этом вопрос о создании такого ТСЖ еще не решен, и в доме присутствуют квартиры, которые еще не приватизированы, либо имеются помещения нежилого фонда, либо жилого, но принадлежащего юридическим лицам, то решение вопроса возможно только через проведение общего собрания всех собственников с учетом представителей от муниципальной власти, владельцев неприватизированных квартир, представителей от юридических лиц.



Главная --> Публикации