Главная --> Публикации --> Лебедеву интересна логистика Стандарты меняются вместе с возможностями Новоселы московских промзон Сеть проинвестирует строительство склада Застройщики осторожничают

Основной смысл ипотечного страхования состоит в том, чтобы у банка имелись твердые гарантии возврата кредитных денег в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, которые, разумеется, произошли без умысла заемщика. Для этого банки требуют от заемщика страховать в комплексе квартиру, которую приобретают на заемные деньги, титул, а также жизнь и здоровье.

Невысокие доходы, высокие процентные ставки делают страхование ипотеки перспективным бизнесом. В настоящей жизни это небольшой гешефт для аффилированных с банками страховщиков.

Если хотите застраховаться, приготовьтесь сдать анализы

Срок страхования устанавливается в соответствии с требованиями банка и, как правило, равен сроку кредитного договора плюс один или два месяца в зависимости от условий кредита. В отношении жизни и здоровья заемщика договор страхования начинает действовать сразу после его заключения, а в отношении объекта залога - после регистрации прав собственности на квартиру, - рассказывает руководитель управления имущественного страхования физических лиц группы АльфаСтрахование Ирина Карнаева.

Если вы попадаете в эти возрастные границы, то вам предложат заполнить заявление-анкету, пройти необходимый медицинский осмотр, если потребуется, и представить результаты анализов в компанию. Кроме того, вам необходимо будет представить комплект документов для проверки титула собственности имущества. Во многих случаях этот комплект документов соответствуют тому, который требует и банк для сделки. А для страхования имущества вам надо будет представить оценку эксперта (оценочный альбом), которая опять-таки представляется в банк при получении кредита.

Перед получением необходимой страховки вам придется преодолеть еще ряд преград. Во-первых, следует помнить, что возраст заемщика-страхователя на момент заключения договора страхования должен быть в пределах 18-60 лет.

Что касается страхования имущества, то для банков достаточно покрытия конструктивных элементов - не требуется страхование отделки и гражданской ответственности, - что дешевле для страхователя. Отделку и гражданскую ответственность можно застраховать дополнительно по желанию за отдельную плату. Страхование жизни и здоровья покрывает риски смерти и постоянной полной утраты трудоспособности (инвалидности 1 и 2 группы). На страховании временной утраты трудоспособности настаивают не все банки, но это требование есть в правилах у всех страховщиков, соответственно оно может быть включено в договор, - говорит начальник отдела ипотечного страхования компании КапиталЪ Страхование Роман Варламов. По титулу, соответственно, страхуется риск потери прав собственности на жилье.

Страховка от...

Однако не стоит обольщаться. Даже если вы сделали первый взнос за квартиру, это еще не значит, что страховая компания захочет видеть вас своим клиентом.

Отказать!

Что касается титульного страхования, здесь компания может отказать в случае, если исходя из представленных документов и на основании проверки юридической чистоты предыдущих сделок есть очевидные сомнения в том, что право собственности на квартиру не будет оспорено в ближайшем будущем. Это касается и тех случаев, когда история оформления и передачи прав собственности на квартиру вызывает сомнения, например, оформление или передача прав собственности проведены не в соответствии с законодательством.

Отказать могут по всем трем видам страхования. При первичном обращении (заполнении анкеты на страхование) возможны отказы по страхованию жизни и здоровья, поскольку у страховых компаний, как правило, есть ограничения по возрасту застрахованных лиц. Если возраст на момент погашения кредита - более 60 лет, то всегда требуется проведение более тщательного медицинского осмотра, если более 65 - возможен отказ, - рассказывает начальник отдела ипотечного страхования компании КапиталЪ Страхование Роман Варламов. После рассмотрения представленных результатов медицинского осмотра отказы по страхованию жизни или утраты трудоспособности бывают связаны с состоянием здоровья (наличием патологий и заболеваний). Медицинский осмотр назначается страховой компанией и зависит от соотношения суммы и срока кредита, а также возраста заемщика. В страховке будет отказано, и если состояние здоровья, профессиональная или иная деятельность заемщика сопряжены с большим риском смерти или потери здоровья.

Программа - второй дом

В отдельных случаях специалисты страховых компаний отказывают в страховании самого имущества. Основными причинами могут стать ветхость здания (помещения, жилого дома), серьезные незарегистрированные перепланировки, материал постройки и т.д.

После учета всех скрытых выплат тариф по российской ипотеке составляет от 9 до 18%. По мнению страховщиков, такой процент делает массовую ипотеку невозможной, по крайней мере в ближайшем будущем. Они ожидают заметных темпов роста после того, как ставки по ипотечным кредитам снизятся до 4-7%.

Сегодня ипотекой чаще всего пользуются те, кто покупает второе жилье. В этом случае, как правило, первое жилье используется в качестве залога, под который и приобретаются квартиры для детей или внуков. В то время как те, кто не имеет жилья и, соответственно, экстренно в нем нуждается, не могут ничего предоставить в качестве залога и не могут вступить в ипотеку на приемлемых условиях, - говорит заместитель генерального директора страховой компании Межрегионгарант Александр Варенцов.

Ипотечное страхование очень тесно связано с банковскими структурами и со строительными организациями, и зачастую эти структуры представляют собой один холдинг. Таким образом, к страхованию ипотечных рисков допускается только близкий банку страховщик, и если человек, планирующий вступить в ипотечную схему, захочет застраховаться в компании, не являющейся частью холдинга, то ему, скорее всего, выставят очень большой процент по кредиту, что автоматически сделает эту сделку невыгодной для него.

Страхование близкими

Девелопер на распутье

На сегодняшний момент основная проблема заключается в том, что банки для включения страховщика в список уполномоченных компаний требуют не только соответствия определенным требованиям (например, по финансовой устойчивости), но и ставят условием внесение весьма значительной суммы средств в банк. Но сумма, которую банкиры предлагают разместить, зачастую несопоставима с той прибылью, которую можно получить от этого совместного бизнеса страховой компании и банка. И именно такое положение вещей является главным фактором, сдерживающим сотрудничество банков и страховщиков, - считает Александр Варенцов. Кроме того, само формирование списка уполномоченных компаний по страхованию ипотеки - это обычно простая формальность, тогда как риски получает только страховщик (наиболее близкий банку).
Как и рынок городского жилья, загородная недвижимость сегодня динамично развивающийся и инвестиционно привлекательный сектор, имеющий, однако, ряд существенных особенностей. Несмотря на значительный рост цен, это рынок максимально ориентирован на потребителя, и девелоперам приходится прикладывать значительные усилия в борьбе за внимание и кошелек покупателей. Вместе с тем происходит постоянное расширение рынка, осваиваются новые направления и форматы. Текущую ситуацию в сегменте загородной недвижимости, основные тенденции и возможности, а также наиболее заметные и успешно реализованные проекты обсуждали 15 и 16 июня участники Всероссийской конференции Рынок загородного жилья: особенности и перспективы, организованной компанией Infor-media Russia.

При этом относительный баланс спроса и предложения наблюдается лишь по Новорижскому и Дмитровскому направлениям, которые отличаются большим количеством выставленных на продажу объектов. Самый значительный дефицит предложения специалисты компании отмечают по Каширскому, Киевскому и, разумеется, Рублево‑Успенскому шоссе. Повышенный спрос со стороны покупателей, отсутствие адекватного предложения и наличие земельных ресурсов существенно влияют на то, насколько выгодным окажется месторасположение коттеджного поселка.

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что при грамотном девелопменте инвестиционно привлекательным может быть любой объект недвижимости. А грамотный девелопмент это прежде всего концепция, определяющая, где, что и как строить и продавать. Выбирая месторасположение и формат проекта, необходимо учитывать самые разнообразные факторы, особенно в условиях ужесточающейся конкуренции на рынке загородного жилья.
Приоритетным направлениям с точки зрения строительства объектов загородной недвижимости было посвящено выступление Алевтины Орешко, директора по развитию компании Vesco Consulting. Она отметила, что наибольшим спросом среди покупателей традиционно пользуются Рублево‑Успенское и Новорижское направления, причем последнее вышло в лидеры, обогнав золотую трассу Подмосковья почти на 3,5%. Богатой инфраструктуре и элитарности Рублевки Новая Рига успешно противопоставляет транспортную доступность и прекрасную экологию. Тем не менее сравнивать эти направления дело неблагодарное. Недвижимость по Рублево‑Успенскому шоссе давно уже стала показателем социального статуса, который влияет на спрос, и цены на коттеджи по этому направлению не меньше, чем их потребительские характеристики. По словам Алевтины Орешко, покупатели проявляют заметный интерес также к Дмитровскому, Калужскому и Киевскому направлениям. Почти треть будущих хозяев загородных домов, по данным Vesco Consulting, предпочитают поселки, находящиеся в 10 20 км от Москвы, 25% спроса приходится на объекты в 20 30-километровой зоне, и лишь 18% потенциальных клиентов интересуют коттеджи, расположенные не дальше 10 км от города.

Концепция, концепция и еще раз концепция

В свою очередь, популярность того или иного направления или района зависит от множества факторов, в том числе и от его особенностей, изюминки, например наличия крупного водохранилища (Новорижское направление), горнолыжного курорта (Дмитровское направление) или природной красоты (Киевское, Калужское, Симферопольское шоссе).

Сегодня на рынке заметна тенденция к созданию универсальных поселков, в которых есть дома разнообразных стилей и ценовых уровней, отметил Тимур Сайфутдинов, директор по управлению инвестициями компании Терра-недвижимость. Однако попытка создать этакий червонец, который будет нравиться всем, чревата обратным эффектом слишком пестрая и разноплановая концепция может в итоге обернуться полным ее отсутствием, что в итоге отрицательно скажется на реализации проекта.

Внимание к потребительским предпочтениям непременное условие успешной реализации проекта. По мнению Валеха Рзаева, Руководителя дирекции маркетинга группы компаний КРТ, рынок загородной недвижимости переживает кризис стандартных концепций. Покупатель не просто вкладывает средства в дом, он обеспечивает себя комфортным проживанием на лоне природы, причем не на год и не на два. Соответственно, необходимо разработать такую концепцию проекта, чтобы она не просто в полной мере отражала сегодняшние пожелания потребителей, но и опережала их. Как считает эксперт, с этим у девелоперов возникают большие трудности. Вдобавок новые тенденции рынка переворачивают старые представления о том, что, как и где должно быть построено, внося еще большую путаницу. Например, близость к Москве уже не является основным ценообразующим фактором. Покупатели элитной загородной недвижимости все больше тяготеют к усадьбам, расположенным подальше от столичной пыли, за пределами 30-километровой зоны. Растет спрос на большие участки площадью несколько гектаров. А таунхаусы становятся объектом интереса среднего класса как альтернатива городской квартире, в том числе и в плане стоимости.

Сокращение расходов на эксплуатацию еще одна набирающая обороты тенденция и верный способ повысить привлекательность поселка в глазах покупателей. В поселке домов на 30 такие расходы обычно составляют больше тысячи долларов в месяц, поэтому будущее за внешней инфраструктурой, хотя, разумеется, свои сторонники всегда будут и у клубных поселков, где закрытость и камерность проживания является важным элементом концепции
Как отмечает Валех Рзаев, на рынке ощущается застой стандартных форматов и дефицит одновременно грамотных и оригинальных проектов, прежде всего в сегменте элитного жилья. По его мнению, это стимулирует экспериментаторство и стопорит дальнейшее развитие рынка. Идти по проторенной дорожке становится неэффективно, поскольку рынок уже перенасыщен стандартными концепциями. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что в 2005 году реклама коттеджных поселков по объему в полтора раза превысила рекламу городского жилья продажи стандартных поселков зависают и растет спрос на уникальные, оригинальные концепции и новые форматы.

Еще одним популярным способом привлечь внимание покупателей к объекту, в особенности в верхнем ценовом сегменте, является ставка на имя архитектора. Некоторые девелоперы стараются пригласить не просто знаменитого специалиста, а известного на международном уровне. Однако, как отмечают эксперты, иностранные архитекторы могут оказать проекту медвежью услугу. На рынке уже имеются прецеденты, когда концепция поселка была разработана без учета предпочтений наших покупателей и особенностей российского менталитета, в итоге дома в нем продавались довольно плохо.
В настоящее время наиболее востребованы поселки экономкласса. При этом важно понимать, что определяющего его единого ценового рубежа провести нельзя для каждого направления он свой. Наиболее перспективным форматом в этом сегменте являются, по мнению Тимура Сайфутдинова, дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в районе 50 км от Москвы. Дома на участках в 20 25 соток без инфраструктурных перегрузок, но объединенные единой концепцией популярны не только у среднего класса, но и среди богатых покупателей правда, уже по другим причинам. Для них такой дом является дополнением к городской квартире и коттеджу в поселке недалеко от столицы, они рассматривают его именно как дачу, место для сезонного отдыха, рыбалки, охоты и т. п.

О собственном удачном девелоперском опыте рассказал и представитель компании Сапсан, в настоящий момент реализующей проект коттеджного поселка Княжье Озеро в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Как отметила Ирина Мошева, директор по маркетингу компании, одним из наи-более важных факторов, влияющих на стоимость и скорость продажи домов в коттеджном поселке, является наличие собственной развитой инфраструктуры, позволяющей жить за городом с городским комфортом. При этом сами объекты инфраструктуры могут быть инвестиционно привлекательны, в особенности, если доступны жителям не одного, а нескольких соседних поселков. Так, в Княжьем Озере присутствует как внутренняя, так и внешняя инфраструктура (например, есть спортивный комплекс Спорт‑сити). По словам Ирины Мошевой, годовая доходность всех объектов инфраструктуры составляет в среднем 20 30%, правда, сроки окупаемости превышают пять лет.

В качестве одного из таких форматов участникам конференции был представлен проект Ранчо компании Rodex Group, охарактеризованный Татьяной Шелягиной, финансовым директором компании, как холидей-хаус с русским лицом. Она отметила, что это первый реализованный проект современной загородной резиденции на рынке подмосковной загородной недвижимости. Расположенный на значительном удалении от города, в 110 км по Минскому шоссе, у Можайского водохранилища, Ранчо отличается наличием индивидуального комплекса построек в зависимости от хобби владельца. Покупатель может выбрать, какие объекты инфраструктуры он желает видеть на своем участке площадью четыре гектара конюшню, теннисный корт, поле для гольфа или псарню. В отношении архитектуры предпочтение отдано стилю кантри, поскольку деревянное домостроение становится все более популярным.

Недвижимость один из самых перспективных, стабильных и высокодоходных инструментов для инвестиций. Однако, работая с ним, следует иметь в виду, что стандартным рыночным законам недвижимость, в особенности жилая, беспрекословно не подчиняется. Одна из главных причин этого, по мнению Тимура Сайфутдинова, в уникальности, штучности объектов, особенно заметной в сегменте загородного жилья.

Не потерять, а преумножить

Дмитрий Симагин, директор по управлению инвестициями УК Конкордия-эссет менеджмент, утверждает, что среди средств привлечения инвестиций на рынок загородной недвижимости кредиты занимают пока незначительную долю, а основным способом является рефинансирование проекта за счет конечных потребителей. Действительно, применительно к этому сегменту рынка ипотечное кредитование испытывает ряд сложностей, связанных с вопросами оценки и страхования объектов. Тем не менее все больше компаний-застройщиков предпочитает финансовую независимость от средств частных инвесторов.

Столь большая инвестиционная привлекательность жилья, считает Тимур Сайфутдинов, объясняется тем, что цена на недвижимость во многом определяется ожиданием ее роста, то есть она дорожает потому, что покупатели на это рассчитывают. При этом как таковой механизм ограничения цены отсутствует. Производство же квартир и домов, напротив, ограничено, а земля, как известно, и вовсе тот единственный товар, который не производят. Сегодня доходность некоторых объектов на рынке недвижимости может доходить до 100%. Растет число не только компаний-застройщиков, но и покупателей, приобретающих загородную недвижимость с инвестиционными целями. Не последнюю роль в этом играет развитие ипотечного кредитования.

Ирина Радченко, вице-президент МАИН, вице-президент МИК, генеральный директор ЛАУРЕЛ-ипотеки, в своем выступлении отметила, что сложные и неурегулированные правила оформления в собственность земельных участков, трудности с оценкой и страхованием объектов сдерживают развитие кредитования загородной недвижимости, несмотря на то что спрос на такие кредиты растет год от года. Тем не менее положительная динамика налицо: условия, на которых можно получить кредит на покупку коттеджей и другого загородного жилья, становятся более выгодными банки снижают процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивают сроки кредитования.

В свою очередь, частные инвесторы также проявляют интерес к покупке жилья за городом в кредит. Анна Маркина, управляющий директор Международного ипотечного клуба, приводит следующие данные: на рынке загородной недвижимости ипотечное кредитование предлагают 30 банков, причем по сравнению с прошлым годом их число выросло почти вдвое. При этом по количеству ипотечных программ загородный сектор уступает только вторичному рынку. Банки активно интересуются новыми форматами, такими, как недорогие направления, поселки эконом- и бизнес-класса, поселки как альтернатива городскому жилью, дачные поселки повышенной комфортности и т. п. Набирает обороты и кредитование элитной недвижимости.

Следует иметь в виду, что если вы не уверены в том, какова реальная цена вашего жилья, то определению его рыночной стоимости нужно уделить самое пристальное внимание. Цену можно установить с высокой степенью достоверности, изучив объявления в специализированных изданиях по недвижимости. Но поскольку стоимость зависит от многих факторов, выводы после просмотра соответствующих журналов и газет бывают обманчивы. Чтобы лучше представлять примерную цену своей квартиры, надо, например, под видом покупателя посетить объект, выставленный на продажу и имеющий параметры, близкие к вашему варианту.

Самостоятельная продажа своей квартиры занятие сложное и требующее определенных навыков. Как правило, граждане, вступающие на этот путь впервые, не имеют четкого представления о рыночном спросе и предложении, не владеют техникой переговоров. И вероятность продешевить или попасть в лапы мошенников, бесспорно, существует.

Если квартиру не удастся осмотреть, следует приехать к дому, оценить внешний вид здания, транспортное и инфраструктурное обеспечение, удаленность от метро, озеленение, благоустройство двора, наличие детских и спортплощадок, автостоянок и прочего.

Это может оказаться непросто, поскольку большинство продавцов предпочитают пользоваться услугами профессионалов‑риелторов. Но случается, попадаются и объявления граждан, которые продают жилье самостоятельно и публикуют свои номера телефонов.

После проведения собственных исследований рекомендуется вызвать профессионального оценщика. Официальный оценочный лист и квитанция об оплате услуг существенно укрепляют позиции продавца. Прежде чем начинать переговоры с покупателем, необходимо установить для себя границу, до которой возможно снижение цены. Например, исходную стоимость назначить на 10 15 % выше рыночной.

Далее подчеркнем: не нужно экономить на косметическом ремонте жилья. Нельзя рассуждать так, что новый владелец все равно все сделает по‑своему. Достойный вид квартиры добавит положительных баллов вашему товару.

Оптимальным вариантом переговоров является открытый диалог, подразумевающий конструктивное сотрудничество на равных.

Внешний вид хозяина во время показа квартиры также имеет определенное значение. Лучшая тактика выглядеть строго, что в значительной степени помешает покупателю общаться с продавцом с позиции давления и превосходства.

Еще на стадии приема звонков старайтесь выяснять, с кем вы имеете дело: с покупателем или посредником, например частным маклером. Работа с посредниками имеет свои плюсы. Скажем, они знают алгоритм проведения сделки, перечень требуемых от вас действий. В конце концов, они предложат свои услуги по оформлению, правда, за отдельную плату.

Профессионалы-риелторы знают, что важно выяснить мотивы сделки. Узнайте, что посетитель хочет получить от покупки в первую, во вторую, в десятую очередь. Так, для одного существенным моментом является обилие магазинов вокруг, для другого территориальная близость к престарелым родителям, а для третьего тишина и престижное соседство. Владея данной информацией, вы сможете понять, какие характеристики своего варианта следует особо подчеркнуть при показе.
Отметим, что покупатели, имеющие опыт сделок с недвижимостью, никогда не покажут своего сиюминутного удовлетворения вариантом, ожидая ценовых уступок.

Если в результате торга компромисс достигнут, надо на чистом листе бумаги оформить соответствующее соглашение, пусть и в произвольной форме.

В сущности, любые переговоры сводятся к выторговыванию уступок. Здесь не надо торопиться все подписывать, однако не стоит и отказывать тем, кто не согласен с вашей первоначальной ценой. Умеющие торговаться экономят в среднем от 10 до 15 % от стоимости объекта или 20 30 % от суммы доплаты.

Напомним, что согласно Закону государственный земельный кадастр это систематизированный свод документированных сведений (получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков) о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, а также данных о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов.

Впрочем, пока деньги не получены, продолжайте показывать квартиру другим покупателям.
Правовые нормы, регламентирующие исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, содержатся в ст. 21 Федерального закона О государственном земельном кадастре (далее Закон) и подзаконных актах.

Все эти сведения вносят в кадастр на основании данных о межевании участков, информации, представленной правообладателями земли, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных и иных обследований и изысканий.

На территории РФ кадастр ведут по единой системе и технологии, и этот порядок обязаны соблюдать все субъекты Федерации. Кадастр содержит такие характеристики существующих и прекративших свое существование участков, как:
кадастровый номер;
местоположение (адрес);
площадь;
категория земель и разрешенное использование участка;
описание границ участка, его отдельных частей;
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
экономические характеристики, в том числе размер платы за землю;
качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель.

Единый государственный реестр подлежит вечному хранению, его уничтожение недопустимо.

Сведения документируют на бумажных и (или) электронных носителях. При расхождениях в данных бумажных и электронных носителей приоритет имеют сведения с бумажного носителя, если иное не установлено федеральным законом.

- указание в кадастре документов, не имеющих соответствующей юридической силы и хранящихся в органе кадастрового учета (государственных актов, свидетельств о праве собственности на землю, договоров аренды участков, актов органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель и т. п.);

Поскольку ведением кадастра занимаются люди, не исключено влияние человеческого фактора. Попросту говоря, случаются технические ошибки. К ним относятся:

Технические ошибки, допущенные при ведении кадастра, подразделяют на две группы. Первая ошибки, исправление которых не может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц. Вторая ошибки, исправление которых может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц. Письмо Управления Роснедвижимости по Московской области Об исправлении технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра от 27.02.2006 № 1290 4 оговаривает следующее. Должностные лица органа кадастрового учета в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из обстоятельств дела, принимают решение: имеются или нет основания считать, что исправление ошибки может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей участков или третьих лиц, полагавшихся на соответствующие записи в кадастре, и соответственно об отнесении обнаруженной ошибки к той или иной группе.

- грамматические ошибки и опечатки, допущенные в записях, в тексте производных документов кадастра;
иные ошибки, которые можно отнести к техническим в связи с их случайным возникновением, вызванным, например, невнимательностью исполнителя, сбоем в работе оргтехники и т. п.

- по решению начальника (заместителя начальника) территориального отдела Управления Роснедвижимости по Московской области;

Технические ошибки первой группы подлежат исправлению:

То есть ошибки первой группы это, как правило, неточности в записях. Они не порождают вредных юридических последствий, но все же подлежат обязательному устранению и исправлению ради абсолютной достоверности сведений о подлинных правах на земельный участок. Ведь речь идет о документах, которые, как известно, требуют точности, даже в мелочах. Например, недопустимы опечатки в адресе правообладателя земельного участка, в цифровых данных о нем. Для их исправления не нужно совершать сложные манипуляции и долго ждать, поэтому срок ограничен пятью днями.
Информацию об исправлении технических ошибок или об отказе в этом направляют в письменной форме правообладателям земли или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи.

- по письменному заявлению заинтересованного лица в течение пяти дней после поступления заявления.



Главная --> Публикации